מחשבון משכנתא

המחשבון מומלץ לצפייה ושימוש בדפדפנים הבאים: גוגל כרום, מוזילה פיירפוקס, אינטרנט אקספלורר (גרסה 8 ומעלה בלבד) ו-ספארי.

הריביות המומלצות במחשבון המשכנתא עודכנו לאחרונה בתאריך 16/06/2016.

רוצה לשפר את תמהיל המשכנתא ואת גובה הריבית שקיבלת מהבנק?
אני מזמין אותך להשאיר את הפרטים בטופס המופיע למטה, ולקבל עד 2 הצעות מיועצי משכנתא שנבחרו ואושרו על-ידי:
(השוואת היועצים הינה ללא עלות וללא התחייבות, שירות היועצים הינו בתשלום).

מחשבון משכנתא הוא הכלי היחידי איתו עובדים לוקחי המשכנתאות, אם ברצונכם לחשב כמה תחזירו על הלוואה מסוימת, תהיו חייבים לעשות את זה דרך המחשבון – עד פה אני חושב שכולם הבינו ולא חידשתי לכם יותר מדי.

אך מישהו שאל את עצמו לרגע "כיצד משתמשים במחשבון משכנתא?", "מהן הנקודות אליהן כדאי לשים לב?" ו"אילו פרטים חבויים לנו במחשבון שכדאי מאוד שנייחס להם חשיבות מיוחדת?"

לכל השאלות האלו ועוד, אני אנסה להסביר בפוסט הבא:

איך משתמשים במחשבון משכנתא?

בעיקרון, יש לכם שתי אופציות:

אופציה 1: לפי סכום המשכנתא
כלומר, אתם רושמים כמה משכנתא אתם צריכים (לדוגמא 500,000 ₪) ואז מכניסים את השנים והריביות ומקבלים את ההחזר החודשי ההתחלתי.

אופציה 2: לפי ההחזר החודשי (זו האופציה שפחות נפוצה)
אתם רושמים כמה אתם יכולים להחזיר (לדוגמא 3,500 בחודש) ואז מכניסים את השנים והריביות ומקבלים את הסכום אותו אתם יכולים לקחת.

עד כאן התייחסתי למחשבון משכנתא ה"פשוט" יחסית, זה שלא מאפשר לכם לחשב תמהילים.

במחשבון תמהילי משכנתא אתם נדרשים להכניס בנוסף לפרטים הקודמים, גם את מסלול המשכנתא אותו אתם רוצים לחשב, לדוגמא: ריבית פריים, ריבית קבועה, ריבית משתנה, קל"צ וכו'.
למעט השינוי הזה שני מחשבוני המשכנתא הם דומים ומבחינה טכנית ופונקציונאלית אין ביניהם שינוי רציני.

מהן הנקודות אותן יש לקחת בחשבון?

יש לנו נטייה להתחבר יותר מדי מהר לכלים מסוימים, מרגע שבחנו כלי טכנולוגי מסוים (לדוגמא מחשבון משכנתא), אנו כבר לא נבחן את הכלי הבא כמו שבחנו את ה2-3 הכלים הקודמים.
מה שאני רוצה להגיד זה בעצם, שלכל מחשבון משכנתא שאתם מגיעים אתם צריכים להתייחס כאילו ראיתם אותו בפעם הראשונה ולראות מהם הכלים שעומדים לרשותכם בכל מחשבון ומחשבון.

הנקודות אליהן יש לשים לב:

  1. שיטת ההחזר של ההלוואה –  המחשבון נותן לכם אפשרות לבחור בין השיטות: קרן שפיצר, קרן שווה ובוליט (גישור), אתם חייבים ל"שחק" בזה קצת (במיוחד בין קרן שפיצר לקרן שווה) ולראות מה זה נותן לכם ואיך ההחזר החודשי משתנה במעבר משיטת החזר אחת לשניה.
  2. לוח סילוקין – כלי "סופר חשוב" שיראה לכם איך ההלוואה שלכם מתנהגת וכמה תחזירו בכל חודש (רמז: בשפיצר ההחזר החודשי נשאר שווה לכל התקופה ולכן זה רק מגביר את הצורך לבדוק את המשכנתא גם בקרן שווה).
  3. חלוקה של שנים בכל מסלול ומסלול – מחשבון תמהילי המשכנתא מאפשר לכם לתת לכל מסלול את השנים הייחודיות לו, השתמשו בזה כי זה יוביל אתכם לתמהילי משכנתא טובים ומותאמים עבורכם.

כמובן שלמחשבון יש עוד אופציות, אני רשמתי רק שלוש מהן, אבל חשוב לי מאוד שתבדקו את המחשבון הזה ומחשבוני משכנתא אחרים לעומק ותראו מה כל אחד מהם יכול להציע לכם.

אילו פרטים חבויים במחשבון משכנתא?

אני אספר לכם בקצרה סיפור קלאסי ומוכר ברוב הבתים בישראל, משפחת ישראלי (דמיונית לגמרי, כן) לוקחת משכנתא של 700,000 ₪ ומחשבת במחשבון שייצא לה להחזיר 4,500 ₪ בכל חודש החזר משכנתא.
משפחת ישראלי "אצה רצה" לה לבנק המשכנתאות הקרוב וחותמת בשמחה על תמהיל משכנתא "אופטימלי" שחברה שלה מהעבודה בנתה לה (או בעלה של החברה).
אחרי חמש שנים מתעוררת משפחת ישראלי בדאגה ושמה לב לשני דברים שקרו אצלה במשכנתא:

  1. ההחזר החודשי עבור המשכנתא כבר מזמן לא 4,500 ₪ אלא יותר קרוב ל6,000 ₪.
  2. ולמרות שהם מחזירים כמו שעון את המשכנתא בכל חודש, קרן המשכנתא לא ירדה מ-700,000 ₪ אלא אפילו טיפסה ל-707,000 ₪.

נשמע מפחיד, לא? אם אתם פה אני יודע שביקרתם בבלוג שלי ואתם יודעים שהמשפחה הזאת עשתה לא מעט טעויות בדרך למשכנתא ואני אף מנחש שחלקכם הגדול יודע גם איזה טעויות היא עשתה.
שביל למנוע אותן אני רושם לכם מספר טיפים קצרים שיש לשים אליהם לב במחשבון משכנתא ובכך להפחית את חוסר הידע.

הטיפים לשימוש במחשבון משכנתא:

  1. חשבו גם את המדד הממוצע השנתי.
  2. חשבו גם מה קורה אם הריבית משכנתא עולה ב2-3 אחוזים.
  3. חשבו החזר חודשי של המשכנתא עם שני הנתונים למעלה.
  4. הוציאו לוח סילוקין נפרד לכל סיטואציה ואז תוכלו לבדוק מה באמת קורה למשכנתא שלכם עם השנים
  5. חשבו כמה אתם משלמים בסופו של דבר על כל המשכנתא.
  6. אל תשכחו להוסיף את עלות הביטוח ואת עלות EMI (אם נדרש) גם אם העלויות האלו לא מופיעות במחשבון משכנתא.
  7. היו חכמים והשתדלו לנהוג במחשבון ובתוצאות שלו בכובד ראש והכי חשוב, אל תגידו "יהיה בסדר", כי זה הסימן הראשון לכך ש"לא יהיה בסדר" J

לסיום,

כמו שכתבתי בהתחלה, מחשבון משכנתא הוא כלי פשוט יחסית רק יש להשתמש בו בחכמה ולדעת שלמרות שהוא מצוין ומראה לנו "תוצאות מדויקות" הוא יכול גם להטעות אותנו ולהציג לנו מצג שווא ולתת לנו תחושה של רוגע, לכן העריכו סיכונים עד כמה שאתם יכולים והשתדלו לראות את העולם בעיניים מציאותיות (עד כמה שזה קשה).

שיהיה לכם שימוש יעיל במחשבון משכנתא,
משכנתאמן

1,828 תגובות

  1. מרואן להגיב

    כל הכבוד אתה לא מפסיק להפתיע כל פעם מחדש, יישר כח

    • משכנתאמן להגיב

      היי מרואן,
      תודה רבה על הפרגון!

      • אשר להגיב

        בס"ד
        אל משכנתאמן! שלום!
        ראשית,תודה על האינפורמציה שעוזרת אף ליועצי המשכנתאות!
        רציתי לדעת מדוע אינך משתמש במשתנה כל 5 שלא צמודה למדד?
        תודה! אשר.

      • יחיאל להגיב

        קודם כל נהדר אבל מצאתי רק משתנה לא צמודה , לא כתוב אבל שנים.
        רעיון נוסף שתהיה אפשרות לרשום ביחד 2 הצעות משכנתאות ולהשוות ביניהם.
        תודה

      • עידו להגיב

        היי אני ואישתי לוקחים משכנתא ורציתי שתיתן לי חוות דעת שלך בבקשה
        הנכס שלנו עולה 1330000 לקחנו מהבנק 931000 ונתנו הצעה כזאת
        1.קבועה צמודה למדד 311K ל-30 שנה ריבית-3.50
        2.מש" כל 5 שנים 310K ל-30 שנה ריבית-2.51
        3.פריים-קרן על בסיס שפיצר 210K ל-30 שנה ריבית-0.9
        4.משתנה כל שנה 100K ל30 שנה ריבית 2.41
        סהכ החזר חודשי של 3664 שח
        תודה רבה מראש

        • משכנתאמן להגיב

          שלום עידו,
          ריביות מאוד גבוהות וגם תמהיל לא נראה טוב,
          מציע קודם כל לגבש תמהיל נכון ואז לעבור לסקר שוק טוב או לקצר תהליך ולקחת ייעוץ מקצועי
          בהצלחה

          • צחי

            מעוניין בבירור לגבי לקיחת משכנתא:
            100000 פריים -0.6
            150000 קל"צ 4.3
            150000 משתנה כל חמש שנים 3.4
            כל המסלולים לא צמודין
            מה שמוזר לי זה שהבנק לא נתן לי שליש פריים וגם הגדיל יותר משלשיש את המשתנה כל חמש שנים.
            אשמח האם התמהיל הגיוני?
            האם לבקש מהבנק שיעשו את השלשיים כמו שצריך?
            תודה

          • משכנתאמן

            שלום צחי,
            1. תבקש את השלישים המלאים (למרות שיש סיכוי טוב שיגידו לך שהם לא מסכימים)
            2. התמהיל הגיוני
            בהצלחה

    • ישראל להגיב

      אני איש מקצוע בנושא משכנתאות
      אני משתמש במחשבון שלך באופן קבוע

      עוד לא מצאתי מחשבון טוב מזה

      פשוט נפלא ביותר !

      הארות .

      1. במשכנתא יש לפעמים יותר מאשר 8 מסלולים לבדיקה.

      2. אני מוצא הפרשים בין החישוב של מחשבון זה לבין החישוב של מחשבון אחר כדוגמת מחשבון לאומי.

      • משכנתאמן להגיב

        שלום ישראל ותודה על הפרגון,
        בנוגע למסלולים – הרוב המוחלט של לוקחי המשכנתאות לא מגיע לכמות מסלולים כזו ולכן אין אופציה כזו במחשבון
        בנוגע להפרשים – הם נובעים מכיוון שהמחשבון מחשב ריבית אפקטיבית (שתשולם בפועל) ולא נומינלית כמו בבנק
        בהצלחה

        • ישראל להגיב

          אני מודה לך על הפידבק בתשובתך חזרה

          עוד הארה אם תרשה לי

          שהיא : דבר שאמנם לא חשוב אצל רוב האנשים אבל לאנשי מקצוע חשוב
          האפשרות לבדוק ההחזר חודשי לפי עליית המדד

          אמנם כנראה צריך בשביל זה אולי כניסה נפרדת מהמחשבון המרכזי
          אבל באם יהיה גם את זה אזי הקפת הנושא מכל ההיבטים

          ושוב תודה על המחשבון הגאוני המוגש בבהירות בצורה מרוכזת
          ישראל

          • משכנתאמן

            שלום ישראל,
            לא בטוח שהבנתי את הארתך, אך בייצור הקובץ למייל יש התייחסות להחזר החודשי כולל המדד.
            תודה על התגובה

        • שוקי להגיב

          אני לוקח משכנתא של 735000 שח שהם 75% מערך הדירה התמהיל שילקח הוא קבועה צמודה 132000 ל20 שנה ב 2.35% פריים 200000 ל 30 שנה -0.9
          קל"צ 287000 ל15 שנה 3.07%
          משתנה כל חמש לא צמודה 116000 ל 25 שנה ב 2.94% האם התמהיל והריביות טובות או שיש מה לשפר

    • מלי להגיב

      שלום לך! ותודה על האתר המקסים!
      רציתי להתייעץ לגבי הצעת משכנתא שקיבלתי: משכנתא על סך: 1675000 שח.
      552000 שח p-0.75 לתקופה של 28 שנים
      419000 שח קבועה צמודה ל25 שנים בריבית 2.6
      251000 שח קל"צ ל25 בריבית 1.3
      452000 שח במשתנה כל 5 שנים בריבית 1.83
      אנא לדעתך הריביות טובות?

      • משכנתאמן להגיב

        שלום מלי,
        נראה סביר אבל ארוך,
        יש לכם טעות בריבית של הקל"צ
        בהצלחה

        • לירן להגיב

          היי שאלה בקשר לריבית קבועה לא צמודה.
          לפני כשנה וחצי לקחתי 230 אשח בקל"צ ל 15 שנה בריבית של 4%.
          במידה ואוכל לקבל הלוואה בריבית פריים מינוס 0.55% האם כדאי לי לסלק את הקבועה? השאלה היא מבחינה כלכלית ודרך אגב ישנה עמלת סילוק אני מניח של בערך 5 אש"ח.
          תודה

          • משכנתאמן

            שלום לירן,
            אני חושב שכן (אף פעם לא ניתן לדעת בוודאות כי לא ניתן לדעת מה יהיה הפריים לאורך השנים), אבל כרגע זה נראה משתלם
            בהצלחה

    • גולן להגיב

      שלום משכנתאמן
      אני מאוד מעריך את עזרתך והלוואי שיהיה עוד אנשים כמוך .
      החומר שאתה מעלה מדהים ועוזר המון .
      רציתי שתגיד לי עם הצעת הבנק אליי למשכנתא טובה לאחר ויכוחים .
      196000 בריבית פריים שפריצר 0.9 -ל – 30 שנה .
      392000 בריבית קל"צ שפריצר 2.8 ל -17 שנה .
      מה אתה אומר כדאי ????????

    • אבי להגיב

      נראה שיש טעות בהצעת טווח ריביות עבור מסלול משתנה לא צמודה – המחשבון מציע ריבית גבוהה יותר כשתקופת ההלוואה גדלה ל-15 לעומת 10 שנים, במקום שהריבית תקטן.

  2. משה להגיב

    יו גאוני !!!!!….לקחתי משכנתא לפני יומיים חבל שלא היה לי את זה …..אבל לא נורא נעזרתי במחשבונים אחרים הרבה יותר מסובכים וקשים זה פשוט גאוני !!!!! אם הייתי יועץ משכנתא ליימך ויש הרבה כאלה לצערי בשוק הייתי מתחיל לפחד מהאתר שלך ….אגב משום מה אני לא מצליח לשים קבועה לא צמודה וגם פריים עם שתי ספרות אחרי הנקודה ….:) חוץ מזה נראה מצויין

  3. בראל להגיב

    אתה תותח!!!

  4. חגי להגיב

    היי המחשבון לא תקין לא ניתן להזין מספרים (סכומים) דפדפן אקספלורר…

  5. אורון להגיב

    כל הכבוד על ההשקעה. אתה מצליח להפתיע שוב ושוב גם ציניקן כמוני…

  6. אבישי להגיב

    משכנתאמן, אתה פשוט מפתיע כל פעם מחדש, כל הכבוד על ההשקעה.
    ישנם מספר בעיות שנתקלתי במחשבון:
    1 אין אפשרות להזין 2 ספרות אחרי הנקודה.
    אני משתמש באקספלורר 9 גירסה 9.0.8112.16421
    2 מה הכוונה שלך כאשר אתה אומר:"חישוב ריבית אפקטיבית (הריבית האמיתית שתשלמו ולא זאת שמוצגת במו"מ עם הבנק ), מה בסופו של דבר הריבית שנסגרה במו"מ היא לא הריבית שנשלם ?
    3 בהמלצותיך לתמהילים אתה מתכוון לשפיצר ?
    4 אם לדוגמא קיבלתי ריבית משתנה כל 5 1.64 מה אני צריך להוסיף לה ?
    תודה רבה על ההשקעה המדהימה שלך….

    • משכנתאמן להגיב

      היי אבישי,
      תודה רבה על הפרגון והפידבק המהיר!

      1. הנושא טופל – אנא עדכן אותי אם עדיין עושה בעיות.
      2. כאשר הבנק מציג ריבית במו"מ (לדוג' 4%) היא ריבית נומינלית, בפועל חישוב תשלום הריבית הוא שונה מעט (ריבית אפקטיבית) ויוצר מעין "ריבית דריבית".
      הדבר משפיע בהחזר החודשי בפועל (מאיך שהוא מוצג ע"י הבנק) בכמה שקלים, אך בסכומים גבוהים ותקופות ארוכות יכול להגיע גם לעשרות שקלים.
      3. כן.
      4. ממליץ לבדוק מצב בו הריבית תקפוץ ב-3 אחוזים לדוג' בעוד 5 שנים ואיך זה ישפיע על ההחזר החודשי של אותו מסלול.

  7. ישי להגיב

    קודם כל פרגון: יופי של מחשבון! נראה נהדר, שימושי וחשוב.
    ועכשיו לבאגים (בכרום עדכני):
    – בריביות ובמדד לא רואים ספרות אחרי הנקודה.
    – בכל השדות כשבוחרים את כל הטקסט ומתחילים להקליד, נעלם הסימון והקלט מתווסף לאחר הטקסט הקיים.
    – הריבית המומלצת לקל"צ ל15 שנה נראית לי קצת מופרכת (2.3-2.7)
    – מציע להכניס ערך ברירת מחדל לשדה המדד. המחשבון לא מחשב בלעדיו, גם לא את ההחזר החודשי.

    • משכנתאמן להגיב

      היי ישי,
      תודה על הפרגון והפידבק המהיר!

      – נושא הספרות לאחר הנקודה טופל.
      – לא הבנתי את ההערה, אשמח אם תפרט / תסביר.
      – לאחר בדיקה, חושש שהתבלבלת, זאת הריבית המומלצת בקבוצה צמודה (בקל"צ מעודכנת ריבית נכונה).
      – הנושא מוכר ונבחר במיוחד, הסיבה היא שאם יוזן ערך ברירת מחדל רוב הגולשים לא יבצעו בו שינוי (למעלה מופיע מדד ממוצע ב-5 השנים האחרונות, כך שניתן להשתמש בו כדוגמא).
      כמובן במסלולים שאינם צמודי מדד, האפשרות חסומה.

      • ישי להגיב

        היי מן.

        – אכן טופל והרבה יותר נוח.
        – עם הטיפול בסעיף הקודם, נפתרה גם הבעיה שהזכרתי.
        – כנראה שאתה צודק והתבלבלתי. יש מלא אפשרויות.
        – הנחתי שזאת הייתה הכוונה, אבל עדיין אפשר לחשב החזר חודשי..

        * בנוסף, אם אני משנה את המסלול, מספר השנים מתאפס ולא ברור למה. אני מבין למה הריבית מתאפסת.

        בהצלחה

        • משכנתאמן להגיב

          היי ישי,
          שמח לראות שהנושא נפתר.

          בנוגע לאיפוס התקופה – הריביות המומלצות המוצגות תלויות בתקופה, ולכן שני השדות מתאפסים (בגלל שהם תלויים אחד בשני).

  8. יהודה להגיב

    הכל טוב ויפה, יש מלא בעיות.
    בזמנו הצעתי לך לעשות לך בדיקות למחשבון לפני שאתה מעלה אותו לאוויר.
    ההצעה עדיין בתוקף.

    • משכנתאמן להגיב

      היי יהודה,
      המחשבון עבר מספר סבבים של QA ותיקונים.

      נכון לרגע זה עושה רושם שאין בעיות נוספות שידוע עליהן.
      במידה ומצאת, מוזמן לפרט כאן או לשלוח באמצעות טופס יצירת קשר.

      תודה,
      משכנתאמן

  9. יהודה להגיב

    מה עם הצפי לעליית הריבית במסלולים של ריבית משתנה? איך אפשר לקבוע את סך כך ההחזרים לפי הפריים של היום?

    • משכנתאמן להגיב

      היי יהודה,
      טכנולוגית האופציה התאפשרה ואף נשקלה, אך קיבלתי החלטה לשים את הדגש על חוויית המשתמש (הוספת ריביות בתחנות נוספות מגדילה את כמות השדות שצריך למלא – דבר שעשוי להרתיע ופוגם בויזואליות).
      לכן, גם בפלט שנשלח וגם בהסבר על המחשבון אני חוזר וממליץ לבדוק את התמהילים גם בסנריו שבו הריביות גבוהות בעד 3% מהערכים שהוזנו.

      בהצלחה

  10. אינה להגיב

    כל הכבוד!!! מחשבון משכנתא פשוט גאוני!

  11. יניר להגיב

    היי,

    אני חושב שיהיה נחמד להוסיף התחשבות בהוספת סכומי כסף למשכנתא כל כמה שנים (נתון בחודשים), ולראות איך זה משפיע על הסכום הסופי אותו משלמים לבנק.

    יניר.

  12. מאיר וידר להגיב

    מחשבון מאוד שימושי
    כל הכבוד על ההשקעה

  13. אלישיב אריאל להגיב

    שלום!
    תודה על המחשבון המעולה!
    רק בעיה קטנה. הוא לא מוכן לקבל את כתובת המייל שלי לקבלת הנתונים למרות שאני מנוי באתר ומקבל דיווח על פוסטים למייל. אשמח לתיקון העניין.
    המון תודה
    אלישיב

  14. אילן להגיב

    משכנתאמן,
    תודה.
    אתה נקודת אור בחושך הגמור הזה שנקרא 'משכנתא'

  15. שחר להגיב

    כלי נהדר
    יישר כוח
    האם ניתן איך שהוא לראות גם את לוח הסלוקין לאחר שמזינים את כל הנתונים ?

    • משכנתאמן להגיב

      היי שחר,
      תודה על הפרגון!

      בוודאי – לאחר שתרכיב את תמהיל המשכנתא שלך, השאר בשדות למטה שם וכתובת מייל ותקבל ישירות למייל ריכוז נתונים עם לוח סילוקין (ברמה שנתית).

  16. תמי להגיב

    כל הכבוד
    על הנכונות לשתף בידע ובכלים.
    תודה
    תמי

  17. יעקב להגיב

    פשוט פגז … תודה רבה על ההשקעה והכל

  18. שחר להגיב

    מרשים מאוד, ישר כוח!
    הצלחת לרכז למקום אחד את הטוב מכל המחשבונים ברשת שאת כולם מצאתי כמספקים שירות חלקי או חסר.
    כל הכבוד על ההשקעה והעזרה המבורכת, לא רק עם המחשבון, אלא עם כל הבלוג.
    לא טריוויאלי למצוא עזרה אמינה, ברורה וחופשית בתחום שכזה.

    הצעה לגבי המחשבון – להגביל את מסלול הפריים ל-1/3 מסך המשכנתה.
    (רלוונטי כמובן לעוד מסלולים, אבל אני מניח שהפריים הוא הפופולרי ביותר).
    כיוון שהחישוב מתעדכן בזמן אמת כנראה שהדרך לעשות את זה היא עם איזו הודעת אזהרה בשורת הפריים שתופיע למשתמש כל עוד הפריים גדול מ-1/3.
    אבל נשאיר לך את המחשבות על היישום :)

  19. בני להגיב

    מחשבון מעולה, תודה רבה
    אם לוחצים על ה- i של "החזר בסוף התקופה"
    ועל ה- i של " קבל ריכוז מידע חשוב על התמהיל במייל"
    הנתונים במחשבון מתאפסים

  20. סבסטיאן להגיב

    מעולה. באמת מחשבון טוב

  21. סלים להגיב

    הי
    תחילה אני מאוד מעריך את המקצועיות והרצון לעזור בהעלאת המודעות לציבור בכל מה שקשור למשכנתא , ומאחל לך הצלחה בהמשך דרכך .

    ניסיתי להשתמש במחשבון שהשקת , לאחר שהזנתי את השורה הראשונה ,אני לא מקבל סכומי החזר אלא אותיות באנגלית NAN ש"ח

  22. סלים להגיב

    הסתדרתי בסוף . תודה

  23. דוב להגיב

    תודה רבה על המחשבון! בהחלט מחשבון שמרכז את כל המסלולים והאפשרויות דבר שלא מצאתי ברשת עד עכשיו.
    אם הייתה לך פה אפשרות של DONATE בהחלט הייתי משתמש בה עכשיו.

  24. עדי להגיב

    שלום משכנתאמן. שאלה בקשר לשימוש המחשבון במיחזור?
    הייתי בבנק ויש לי משכנתא בריבית קבועה וצמודה. היועץ של הבנק אמר לי שלא כדאי לי למחזר כי הוא הראה לי שבדו"ח יש הפרדה בין קרן להצמדה והוא אמר שהיום אני לא משלם ריבית על ההצמדה אלה רק על הקרן ואם אני אמחזר אני אתחיל לשלם ריבית גם על ההצמדה? האם זה נכון? האם ההצמדה מתווספת בצד ולא משלמים עליה ריבית? אולי תוכל להסביר איך מחשבים בבנק הלוואות צמודות למדד?

    רב תודות ואתה ממש תותח !

    • משכנתאמן להגיב

      שלום וברכה,
      1. ייתכן ובגלל שההלוואה היא לקראת סיום החלק של הריבית כבר לקראת הסוף ולכן היועץ הסביר לך שכיום לא כדאי למחזר.
      2. ממליץ לך לקבל ייעוץ חיצוני ולא מהבנק על מנת לבדוק את נכונות הדברים
      בהצלחה

  25. מרט להגיב

    חרשתי על האתר שבת שלמה…
    כל הכבוד לך על השקעה, הכל ברמה גבוה מאד, בשפה ברורה ופשוטה, תענוג לקרא. מומלץ בחום לעבור על כל פרק ופרק!!!
    תודה רבה ובכבוד רב.

  26. b5 להגיב

    אין מילים. פשוט נפלא.
    נפלת לנו מה זה טוב :) בדיוק בזמן.

  27. אiרי להגיב

    משכנתאמן , אתה תותח , אחלה מחשבון . מה גם שלפי מה שקראתי והבנתי עד עכשיו (ותקן אותי עם אני טועה) במחשבון חישוב המשכנתא לפי החזר חודשי (ואני מדבר על הסכום הסופי ) אני לא מתייחס בכלל למה שרשמת בסוגריים (בתוצאה שקיבלתי)אלה ישר מוסיף 2-3% לריבית השנתית וככה אני יודע (פחות או יותר) כמה אני אשלם בעתיד.
    2 שאלות :
    1 , האם ככה נכון לחשב משכנתא בכל מצב ולקחת בחשבון שהריבית תעלה תמיד (מכיוון שכרגע היא מאוד נמוכה ,יחסית) ?
    2 , החשש שלי הוא להגיע למצב כמו שהזכרת למעלה, ולגלות שבעוד 10 שנים אני עדיין משלם רק את הריבית (או כמו שקוראים לזה "הקרן") ועדיין לא התחלתי לשלם את המשכנתא.
    מצד שני אני מבין שחשוב לעקב חשוב לעקוב אחי המשכנתא, אבל ככול שאני מעיין בבלוג הזה (שהוא מצויין ,אגב.) אני מבין שמכנתא זה סוג של הימור עם אחוז סיכון מסוים . ושוב תקן אותי אם אני טועה .

    אגב, זה נכון לומר שהרבית – זה בעצם הקרן ? אני מבולבל קצת , עזרה תתקבל בברכה .

    • אiרי להגיב

      ועוד שאלה (רק כדי להבין יותר טוב )

      כשהכנסתי את הנתותנים למחשבון הפשוט ראיתי בסוריים את הריבית ה"מומלצת" שהיא בין 2%- ל 3%

      אבל בתמהיל "המורכב "
      הריבית פריים המומלצת היא בין p-0.7 לבין p-0.9 (משוער)
      ובמשתנה כל 5 שנים הריבית היא המומלצת (שאתה ממליץ לדרוש מהבנקים) היא : 2.35% (משוער)
      ובקל"ץ הרבית המומלצת 4.35% – 4.85% (משוער)

      אני מבין שהרביות המומלצות הם לא "תורה מסיני " והשאלה שלי כשאני נגש לבנק ומבקש תמהיל ויושב עם ה"יועץ" שאנחנו מדברים על ריבית שנתית בין 2-3 % האם זה ממוצע של הפריים עם המשתנה והקל"צ ?

    • משכנתאמן להגיב

      שלום וברכה,
      1. הריבית תעלה בטווח ארוך אבל היא לא עולה ללא הגבלה, אני מניח שבשנים הבאות היא תעלה ושבנים לאחר מכן היא תרד (זה מין גרף מחזורי כזה עם עליות וירידות). המדד לעומת זאת לטווח הארוך רק עולה ועולה
      2. אתה צודק, משכנתא היא אכן סוג של הימור ולכן חשוב לעשות שיעורי בית טובים ו/או להיעזר באיש מקצוע מהתחום.
      3. לכל מסלול יש את הריבית המומלצת שלו, שנה במחשבון את המסלול והשנים ותגלה כל פעם ריבית חדשה
      בהצלחה

  28. טניה להגיב

    הי משכנתאמן, עבודה מעולה :-)
    יש מצב להוסיף חישוב בחודשים ולא רק בשנים בבקשה?

    המון תודה על ההשקעה!

  29. שלומי להגיב

    פשוט ידידותי נוח ומעולה, עלי לציין שרמת הדיוק והחשיבות שהנך נותן לכל פרט היא מעולה ומקצועית וכיף לעבוד איתך.
    אמנם בניתי לעצמי מחשבון באקסל ומפורט יותר, אך לאחר בדיקה יותר נוח להשתמש במחשבון שלך, רק מקווה שזמינותו תהיה גבוהה.
    שאלה: האם אתה מתכוון לשמור על עדכניות נתוני הריביות?
    מספר נקודות לעידון:
    *בריבית להוסיף בהסבר שמדובר שיש להזין בפריים ריבית לאחר הקיזוז
    ושהריבית הנרשמת הינה נומינלית אך החישוב מציג את האפקטיבית.
    *בתיאור המסלול שיהיה ניתן לקריאה באופן מלא לדוגמא משתנה כל שנה ושנתיים נקרא באופן זהה.
    * בסיכום לציין גם עלות הצמדה ולציין את היחס לתשלום לכל מסלול כמו בפירוט.
    * פירוט תשלומים לכל מסלול ולא רק בסה"כ.

    • משכנתאמן להגיב

      היי שלומי,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלותיך:
      1. כן, הריביות יהיו מעודכנות בכל נקודת זמן.
      2. גם בפריים הריבית שמוצגת היא לאחר הקיזוז. מנסיוני גולשים מזינים את הריבית בפועל (לאחר הקיזוז).
      3. בדיוק העליתי הבוקר פוסט בנוגע לריבית האפקטיבית והנומינלית. אשקול להכניס הערה גם במחשבון.
      4. ארשום לעצמי לבדוק הנושא, כנראה שתהיה בעיה מבחינה ויזואלית.
      5. בדו"ח המסכם מופיעה עלות הצמדה וריביות בנפרד ופירוט המסלולים מופיע בדו"ח בתור התמהיל הנבחר.
      6. אולי אוסיף בעתיד פירוט תשלומים לכל מסלול בנפרד. המטרה היא בעיקר לאפשר חוויית משתמש נוחה יותר (ולהימנע מעודף נתונים).

      תודה רבה על כל העצות, בהחלט אשתדל ליישם חלק מהן לאורך הזמן

  30. ניר להגיב

    שלום למשכנתאמן,
    הנאה צרופה (עד כמה שזה נשמע מוזר…) לקרוא את התכנים באתר שלך ותמשיך כך.
    הייתי מוסיף עמודה שתמחיש את גובה ההחזר החודשי המשוער בסוף המשכנתא – כלומר בתשלום האחרון. הסיבה -אנחנו יודעים באיזה גובה החזר אנחנו נכנסים להתחייבות, אבל לא יודעים איך התמהיל יתנהג בסוף חיי המשכנתא.
    דבר נוסף, הייתי מוסיף את שורת הרווח לבנק (= סכום הקרן ההתחלתי פחות הסכום הכולל הסופי המשוער ששולם) – כך נדע, כמה הבנק מרוויח עלינו ונוכל לקבל כלי מיידי לבחינה ולתימרון בין התמהילים השונים.
    ישר כוח !!

    • משכנתאמן להגיב

      היי ניר,
      תודה רבה על הפרגון!

      בפלט הסופי שניתן לקבל במייל (צד ימין למטה במחשבון) קיים לוח סילוקין וגרף החזר חודשי עד לשנה האחרונה.
      קח כמובן בחשבון שהוא אינו כולל שינויים בריבית (פריים / משתנות / מט"ח).
      באותו פלט קיימת גם הפרדה בין הקרן הנלקחת ולתשלום עבור ריבית + הצמדות מדד.

      בהצלחה

  31. אiרי להגיב

    שאלת מתחיל :
    שמדברים על ריבית שנתית , למה בדיוק מתכוונים? רבית שנתית מתוך מה בדיוק?! מתוך ממוצע של כל הריביות בתמהיל ?! או ממוצע רבית רק של הפריים ?

  32. נמרוד להגיב

    תודה רבה על המחשבון.
    בזכותך אני מרגיש יותר בטוח מול הבנק והתכנון של המשכנתא!

  33. אבי להגיב

    תודה על המחשבון!
    הצעה קטנה לשיפור, לכל מסלול כדאי להוסיף הגדרות גרייס משלו.
    ושאלה קשורה, המליצו לנו לקחת גרייס חלקי ל5 שנים על הפריים (שליש מהמשכנתא) ובכסף שמתפנה לקחת ק"צ בריבית נמוכה ל5 שנים, מה דעתך?
    שוב תודה

    • משכנתאמן להגיב

      היי אבי,
      יש מצב שזה משתלם כלכלית, אבל אני פחות מתחבר לגרייסים שנועדו להרוויח במסלולים אחרים.
      אני מעדיף לאזן את כל המשכנתא ולא להשאיר פינות לא מסויימות

  34. איילה להגיב

    משכנתאמן שלום רב
    המידע שימושי מאוד גם ליועצים וגם למתייעצים ושוב תודה רבה.
    כעוסקת חדשה בתחום אך וותיקה בתחום המימון, אני מרגישה שיש צורך במידע עדכני רלוונטי ברמת השינויים העכשווים, התייחסות למדדי רצפה- לא מצאתי הנחיות הקשורות לעניין זה והנחיות רלוונטיות שנתנות לבנקים כך שיהיה סנכרון בין היועצים לבין המקובל בבנקים.
    איילה

    • משכנתאמן להגיב

      איילה שלום שוב,
      הבלוג הזה נועד לשרת את לקוחי המשכנתאות ואני שמח לראות שהוא גם יעיל עבור היועצים.
      לגבי מדדי הרצפה אשמח להרחיב בפוסט משלו (תודה על הרעיון), לגבי הבקשה השניה לא הבנתי אותה.

  35. אסף להגיב

    המחשבון נראה מצוין, חבל שלא היה באוויר לפני שסיממנו מו"מ סופי על תמהיל וריביות לפני שבועיים.
    הערה אחת – לא ניתן לחשב על פי חודשים, וחבל. על מנת להגיע לתמהיל אופטימלי לא צריך להינעל לשנים, ואת זה אי אפשר לחשב במחשבון פה.

  36. איילה להגיב

    תודה על ההתייחסות המהירה, על פי הבנתי מאחת ההרצאות בנושא משכנתאות הועלתה העובדה שבנק יראה לווה כלווה לדירה שנייה (לכן יהנה אך ורק מ 50% מימון) אם ברשותו 25% מדירה שקיבל בירושה. אני מניחה שישנן עוד הנחיות משמעותיות והגדרות שיכולות להיות משמעותיות בתכנוני השקעות ממונפות. היה מאוד מומלץ לרכז הנחיות שונות על פי הנושאים הרלוונטיים אשר על פיהן פועלים הבנקים כך שנוכל להפעיל שיקולים ענייניים בעת תכנון עסקאות רכישה שונות. כך שלא נצטרך ללמוד מטעויות ומראש נכלכל צעדינו בתבונה. שוב תודה

    • משכנתאמן להגיב

      איילה היקרה,
      כפי שאמרתי בתגובה הקודמת, הבלוג הזה משרת את לוקחי המשכנתאות ברמה הרחבה שלהם, ונועד לעזור להם להבין מעט משכנתא, לדעת איך להרכיב ב"גדול" תמהיל ומהן פלוס מינוס הריביות הנהוגות במשק.
      היה מאוד מומלץ שבתור יועצת משכנתאות תלמדי היטב את הנחיות בנק ישראל ואת הנחיות הבנקים כך שלא תצטרכי לעשות טעויות ובכך לכלכל את צעדייך ואת כספי הלקוחות שלך בתבונה ולא תחכי שהבלוג פה "ירכז" הנחיות שונות שיעזרו בתכנוני עסקה שונים.
      בהצלחה

      • איילה מעלם להגיב

        לגבי הנחיות בנק ישראל והפיקוח על הבנקים יש לי עדכון בmailist ברמה היומית ועל כן אני מעודכנת לגבי חוברות המופצות בבנקים אני דואגת להתעדכן. ובכל זאת ישנם נושאים כמו שהזכרתי שאין עליהן הנחייה מופצת לכלל הלקוחות, אולי אני טועה!
        תודה ושבת שלום

        • איילה להגיב

          משכנתאמן שלום רב
          אני פרשתי ממסגרת עבודה במגזר הציבורי ושם היה רפרנט מיקצועי בתחומים השונים.
          האם אתה מכיר רפרנט בתחום הבנקאי שיצא ממערכת בנקאית ועדיין דואג להתעדכן בנוהלי המערכת ושאינו קשור לאף גורם מייעץ היכול לתת את שירותיו ליועצים בפורומים שונים. אני מודעת לצורך הרב בעניין (משיחות עם יועצים שונים) וכך לא נצטרך לשאוב מידע בדרך עקיפה, נשמח בשם ציבור העוסקים במשכנתאות לקבל את דעתך על הצעה זו.

        • משכנתאמן להגיב

          שמח לשמוע ואת מוזמנת להפיץ פה את הקישור ל- mailist אם תרצי.

  37. חיים להגיב

    היי משכנתאמן
    מחשבון מדהים!!!
    אם אפשר להוסיף חישוב גם למסלול רביעי זה יהיה ממש מושלם.
    (לאנשים שלוקחים שליש פריים ושליש צמוד מדד, ואת השליש הנוסף רוצים לחלק בין קל"צ למל"צ למשל..)
    תודה.

  38. מיכאל להגיב

    היי !
    בבקשה תשקול להוסיף אפשרות להתחשב בשינוי ריבית הפריים. ההבדל יכול להגיע ל 1000 שח בחודש עם הזמן ויכול להיות שיש אנשים "פשוטי הבנה" שלא ישימו לב לזה

    • משכנתאמן להגיב

      היי מיכאל,
      אין אפשרות לחזות את השתנות הפריים (באיזה קצב, עד איזו רמה וכד').
      לכן, אני מזהיר מכך בפלט ה-PDF שנשלח למייל (וברחבי הבלוג) וממליץ לגולשים לבדוק את הריביות המשתנות השונות בכל מיני סיטואציות.

      בהצלחה

  39. מרים להגיב

    שלום רב,
    אני נהנית מאד מהמידע שאתה נותן,
    אלא שבמחשבון המשכנתא אין לי אפשרות לבחור מסלול –
    ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה.
    האם רמת הריבית למסלול הנ"ל זהה לרמת הריבית במסלול ריבית קבועה לא צמודה?
    תודה

  40. זימור שמעון להגיב

    היי

    ביררתי בבנק לפשר הריבית הגבוהה – המשכנתא היא לכל מטרה.
    ולא לרכישת דירה. הגיוני או לא?

  41. נועה להגיב

    שלום משכנתאמן,
    אם אני רוצה לבדוק את לוח התשלומים המלא של תמהיל מסוים, באיזו נוסחא באקסל עליי להשתמש על מנת לחשב לוח סילוקין קרן שווה?
    במידה ואין נוסחא – האם אפשר פשוט לחלק את סכום ההלוואה ההתחלתי בתקופת המשכנתא ולקבל את החזר הקרן הקבוע, ואז לחשב את הריבית מיתרת הקרן. את הסכום שלהם החודשי להכפיל בעליית מדד חודשית ולקבל החזר חודשי?

    תודה רבה רבה והבלוג שלך פשוט קסם :)

    • משכנתאמן להגיב

      היי נועה,
      בגדול הרעיון שלך נכון,
      אבל הייתי פונה למחשבוני משכנתא קיימים ברשת על מנת לקבל את התוצאה (אני חושב שללאומי יש מחשבון עם אפשרות ליצירת לוח סילוקין לקרן שווה).
      בהצלחה

  42. אלעד להגיב

    שלום משכנתאמן!!

    כלי מדהים!
    מספר שאלות:
    1. אנחנו צריכים 560 וההצעה שקבלנו מטפחות היא:
    100 זכאות בגרייס חלקי על חשבון 100 שיפתח עוד שלוש שנים
    185 פריים פחות 0.9 ל 20 שנה (אמרו שהם לא מורידים מתחת לזה, מוזר..)
    275 קלצ ב 4.6 ל 15 שנה (זה נראה לי מאוד גבוה אבל אמרו שהרביות עלו…)
    האם זה נחשב טוב מספיק? אני חושב שאיגוד יכולים לתת טוב יותר אבל הבחורה מטפחות אמרה שהם בנק קטן וכו' וכו'.. כמה יש לתת יחס לשיקולים כאלו?
    2. איך אני מזין את הגרייס רק עבור הזכאות? נסייתי להזין וקבלתי סכום קטן בהרבה ממה שנאמר לי.

    (היינו רוצים לעמוד על החזר חודשי של קצת מעל 3 כאשר הבחירה בידנו לתת יותר כשאפשר, וכן להשאיר מרחב נשימה במקרה של שינוי בפריים וכו') הכנסה חודשית של 13 – 15.

    אתה פשוט עושה שירות מדהים!
    מקווה שאתה רואה תגמולים יותר מהסיפוק האישי.

    מעריץ נלהב.

    • משכנתאמן להגיב

      היי אלעד,
      תודה על הפרגון!

      1. בנק "קטן" זה לא שיקול במשכנתא, אחרי הכל איגוד זה בנק מסודר עם שירות לקוחות וכל מה שמשתמע מכך
      2. תזין רק את החלק של הזכאות ותבדוק כי הגרייס במחשבון מחשב גרייס עבור כל המסלולים
      בהצלחה

      • אלעד להגיב

        תודה על התגובה המהירה!

        1. האם קבלנו הצעה "טובה" או שניתן לקבצץ קצת את הריביות?
        2. הגרייס הוא עבור 100 זכאות בלבד, מה הכוונה שהחישוב הוא עבור כל המסלולים?
        אני מפספס משהו?

        לסיכום – טבלת הסילוקים מדהימה!
        ואולי כדאי להוסיף במחשבון את הגבלת הבנק לשליש בלבד בריבית משתנה מתחת ל 5 שנים.

        • משכנתאמן להגיב

          1. הריביות בסדר
          2. אם אתה מחשב במחשבון שלי,אז בחישוב גרייס אתה תראה גרייס על כל ההלוואה ולא רק על ה100 (ולכן אם תרצה לחשב רק על ה-100, תצרך להזין אותם בנפרד)
          3. תודה על הפרגון כמובן.
          בנוגע להגבלת השליש – הדבר משתנה בהתאם לגודל ההלוואה – זה מובא כהערה בלוח הסילוקין שנשלח במייל ובפוסטים שונים בבלוג.

          • אלעד

            שאלה אחרונה…

            האם התמהיל אופטימאלי?
            מה היית שוקל כתמהיל שווה ערך חלופי?

            ואגב – איפה עושים like לאתר? (מאוד נהנה מהשירות ורוצה לעזור)

            ולסיכום – לי קצת חסר קבלת עדכון למייל על תגובות להודעות בפורום..

  43. אורנה להגיב

    היי
    כל הכבוד על ההשקעה והרצון לעזור
    מה היית מייעץ לי לגבי משכנתא בסך 655000 שח כשיכולת ההחזר שלי היא בערך 5000 ש"ח לחודש ועדיף קצרת טווח כמה שיותר
    הציעו לי בבנק לקחת שליש בפריים -09 ל- 25 שנה
    ואת היתרה בקלצ ל- 10 שנים בריבית 3.8 מה דעתך?
    האם יש לך הצעה לשיפור?
    תודה מראש
    אורנה

    • משכנתאמן להגיב

      היי אורנה,
      תודה רבה על הפרגון!

      ההצעה נראית בסדר.
      בהצלחה

      • אורנה להגיב

        עוד שאלה האם עדיף להאריך את הפריים ל- 30 שנה ולקצר את הקלץ ל- 8 שנים ולנסות להפחית בבנק ל- 3.6%
        זה מייקר לי קצת את ההחזר החודשי אך לא יכביד עלי באופן משמעותי
        מה דעתך? והמון תודהההה

        • משכנתאמן להגיב

          כל קיצור תקופה הוא טוב,
          אם התשלום הסופי יוצא נמוך יותר, אני בעד

          • אורנה

            מצטערת על הנדנוד אך אמורה לסגור סופית עם הבנק וקצת חוששת
            אני מתלבטת אם לא כדאי לחלק את הסכום גם למשתנה כל 5 שנים על מנת שתהיה לי תחנת יציאה
            ההצעה הסופית של הבנק על 655000 היא
            218333 פריים פחות 0.95 ל- 25 שנה
            436667 קלצ ל- 10 שנים 3.85
            ההחזר החודשי הוא 5222 ובסוף התקופה 773996 שח

            אפשרות שניה היא לחלק את הסכום בערך 100000 למשתנה כל 5 לתקופה של 10 שנים ואת הקלצ לקצר ל- 8 שנים הפריים כמובן נשאר כך
            ההתלבטות שלי אם עדיף רק קלצ או להוסיף את המשתנה
            יש לי אפשרות להחזיר כל חודש עד 5500 בערך
            שוב תודה על הייעוץ והטרחה כן ירבו כמוך בזכות האתר והמחשבון שלך אני מגיעה לבנק עם ידע ביטחון וכוח זו הרגשה נהדרת !

          • משכנתאמן

            אני הייתי שם 100 במשתנה בשביל לקבל "גמישות" להחזרים מוקדמים.
            אחרי הכל 100 מתוך 5650 זה לא רציני ועדיין נותן אפשרות יציאה על חלק מהסכום
            בהצלחה

  44. אלעד להגיב

    מקפיץ את השאלה שלי… :)

    אנחנו צריכים 560 וההצעה שקבלנו מטפחות היא:
    100 זכאות בגרייס חלקי על חשבון 100 שיפתח עוד שלוש שנים
    185 פריים פחות 0.9 ל 20 שנה (אמרו שהם לא מורידים מתחת לזה, מוזר..)
    275 קלצ ב 4.6 ל 15 שנה (זה נראה לי מאוד גבוה אבל אמרו שהרביות עלו…)
    (היינו רוצים לעמוד על החזר חודשי של קצת מעל 3 כאשר הבחירה בידנו לתת יותר כשאפשר, וכן להשאיר מרחב נשימה במקרה של שינוי בפריים וכו') הכנסה חודשית של 13 – 15.

    איזה תמהיל היית חושב כתמהיל חלופי שווה ערך או עדיף?
    אתה פשוט עושה שירות מדהים איפה עושים לייק?!

  45. דן להגיב

    משכנתאמן יקר,

    תודות רבות על הסיוע הפילנטרופי.
    אנחנו זוג בעלי הכנסה של 15000 נטו (עם אופק עליה)
    זקוקים למשכנתא של 650K לנכס של 1090K עם החזר של עד 4K

    בנינו תמהיל כהמלצתך וקיבלנו הצעות מארבעה בנקים.
    לאחר מספר לילות ללא שינה, תהינו מה יהיה רע בלקחת
    את 650K ל- 15 שנה (בריבית 4.5 נניח בהתאם למחשבון)
    במסלול קל"צ בלעדי, לשלם 5K בחודש (נוכל לעמוד בזה)
    ובסופו של דבר כ- 900K ולישון טוב בלילה בידיעה שדבר
    לא יוכל לשנות את ההחזר החודשי.

    בתודה מראש, דן

    • משכנתאמן להגיב

      דן שלום,
      זה רעיון בהחלט טוב לאנשים "שונאי סיכון".
      רק קחו בחשבון שייתכן ותרצו לסלק את ההלוואה באמצע (אולי תשדרגו ותצטרכו למחזר), לכן הייתי משלב גם פריים בתמהיל ולא מתבסס רק על הקל"צ.
      בהצלחה

  46. ירון להגיב

    שכנתאמן בוקר טוב

    אני ךא מבין במשכנתאות התחלתי לבדוק ולברר כעת מכיוון שאני מעוניין לקחת משכנתא יש לי כמה שאלות
    1. אני עומד לקחת משכנתא של 655000 שליש בפריים
    בבנק אחד הם אומרים ששליש זה 216000 ובבנק השני 218000
    כפי שאני רואה את זה כל הסכום לחלק ל – 3 זה 218000 לא כך?

    2. במחשבון שלך איך מחשבים את הפריים ? מה לרשום בריבית
    אם הציעו לי פריים פחות 0.9
    3 הציעו לי שתי הצעות אחת מהן בבנק הקבוע שלי שהייתי מעדיף לקחת שם
    ההצעה שלהם היא – 216000 פריים פחות 0.95 ל- 30 שנה
    וקלצ – 3.75 ל- 9 שנים את השני שליש הנותרים
    (את אותה הצעה הם הציעו גם ל- 10 שנים)

    הבנק השני הציע לי 218000 פחות 0.9 ל- 25 שנה והיתרה בקלצ 3.65 ל- 9 שנים
    האם ההפרש רציני ויש טעם עוד לנסות להוריד ? אני די לחוץ היום לסגירה
    תודה רבה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום וברכה,
      1. כל בנק מחשב את השליש לפי דרכיו, אבל זה לא משמעותי ומדובר על שקלים בודדים.
      2. במחשבון שלי תרשום את המספר המדוייק של הריבית (כלומר: 3.25-0.9= 2.35)
      3. ההצעה של הבנק שנתן 3.65 בקל"צ יותר טובה, על מנת לראות את ההפרשים בכסף בין ההצעות תחשב את שתיהן במחשבון משכנתא ותדע את הסכום המדוייק
      בהצלחה

  47. נדב להגיב

    אני מוריד את הכובע. גם אתר אסטתי ביותר ונעים לעין, גם כותב לעניין ועכשיו עם מחשבון המשכנתא גם לוקח את הכלי הנ"ל עוד צעד קדימה לעבר הריאליה של ההחזר החודשי. יישר כח ידידי.

  48. דן להגיב

    משכנתאמן שלום,

    בהמשך לתשובתך לפני כשבוע,
    (הנתונים – אנחנו זוג בעלי הכנסה של 15000 נטו (עם אופק עליה)
    זקוקים למשכנתא של 650K לנכס של 1090K)
    שינינו את התמהיל והעלנו את רף ההחזר ל- 5K וקיבלנו הצעה מהבנק כדלקמן:
    210K פריים 0.9- (2.35) 20 שנה
    210K קבועה צמודה ב- 1.8 10 שנים
    230K קל"צ 4.26 12 שנה

    האם התמהיל וההצעה טובים בעיניך?

    שוב תודה, דן

  49. דן להגיב

    משכנתאמן תודה,

    שאלה אחרונה,

    (הנתונים – אנחנו זוג בעלי הכנסה של 15000 נטו (עם אופק עליה)
    זקוקים למשכנתא של 650K לנכס של 1090K)
    שינינו את התמהיל והעלנו את רף ההחזר ל- 5K וקיבלנו הצעה מהבנק כדלקמן:
    210K פריים 0.9- (2.35) 20 שנה
    210K קבועה צמודה ב- 1.8 10 שנים
    230K קל"צ 4.26 12 שנה)

    האם להערכתך עדיף במצב הריביות והמדד היום להגדיל את החלק של הקבועה צמודה והקל"צ על חשבון הפריים?

  50. שמעון בן עמרם להגיב

    שלום משכנתאמן,

    סוף סוף אתר שנותן לך ידע ותמונה מלאה בנושא המשכנתא . תודה רבה !!!

    הייתי רוצה לשאול בבקשה ,רכשנו בית השווי 20500000 שח ההון עצמי שלנו 850000 שח אני מקבל את השכר שלי בחו"ל ולכן קיבלנו אישור רק משני בנקים ,ויכולת המיקוח שלנו פחותה.על משכנתא של 1200000 שח
    איזה תמהיל היית ממליץ , לכמה שנים , ומה הם הריביות שאפשר להשיג היום ? יכולת ההחזר שלנו היא 5500 שח בחודש.

    תודה רבה, שמעון

  51. רמי מלול להגיב

    היי משכנתא מן.אחלה מחשבון שימושי ונוח.תודה.
    ברצוני לברר מהי הנוסחא (רצוי באקסל) של חישוב הקרן של ההלוואה כולל ההצמדה למדד לאחר x שנים.אשמח אם תוכל לעזור לי.. ותודה מראש.

  52. רמי מלול להגיב

    זאת אומרת שאם לדוגמא לקחנו 100000 ל-15 שנים בריבית של 3% שנתית והמדד עלה ב-2.5% שנתי ממוצע אז כל החישוב הוא לפי ריבית שנתית של 5.5% לחלק ל-12 חודשים?

  53. אלון להגיב

    שלום משכנתאמן,

    ראשית – אין מילים בפי לתאר עד כמה האתר שבנית הוא נפלא ומסייע: הנושא של המשכנתא כה מורכב, ובזכותך – הכל הרבה יותר ברור ופשוט, וכה מקצועי. במיוחד רציתי להודות לך על ההשקעה האינסופית והיומיומית שלך במתן מענה לכל-כך הרבה גולשים. כן ירבו אנשים נפלאים כמוך !!!

    אני ואשתי נמצאים כעת לקראת לקיחת משכנתא בגובה של 768,000 ש"ח על נכס בשווי 1,270,000 ש"ח (כ-60% מימון). הכנסתנו המשותפת החודשית כ- 19,000 ש"ח, ואנו מעוניינים בהחזר חודשי של עד 4,000 ש"ח (עפ"י עצות מכרינו הטובים ומשפחתנו, ובהתבסס על אופיינו הסולידי והלא מסתכן, ועל הוצאותינו הנוכחיות וגידולן בשל התרחקות מקום המגורים החדש ממקום העבודה). אנו זוג נשוי ללא ילדים עדיין.

    לאחר שחרשתי את האתר שלך בניסיון ללמוד וללמוד כהמלצתך, ערכנו היום סבב ראשוני בבנקים, על-בסיס התמהיל המומלץ שלך לשנת 2013, ואלו ההצעות שקיבלנו (מצטער מראש על החפירות, הפירוט די ארוך, אודה מאד לסבלנותך…):

    בנק ראשון – 3 חלופות:
    חלופה 1:
    פריים-0.92 ל- 30 שנה: 253K
    משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 1.61% ל- 25 שנה: 204K
    קל"צ בריבית של 4.85% ל- 18 שנה: 311K
    סה"כ החזר חודשי ראשוני: 3,971 ש"ח

    חלופה 2: (פיצלנו את הקל"צ ל-קל"צ/משתנה לא צמודה כל 5 שנים):
    פריים-0.92 ל- 30 שנה: 253K
    משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 1.61% ל- 25 שנה: 204K
    קל"צ בריבית של 4.85% ל- 18 שנה: 211K
    משתנה לא צמודה כל 5 שנים בריבית של 4.24% ל- 25 שנה: 100K
    סה"כ החזר חודשי ראשוני: 3,836 ש"ח

    חלופה 3: (קיצרנו את משך הקל"צ ל- 15 שנים, ביחס לחלופה 2):
    פריים-0.92 ל- 30 שנה: 253K
    משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 1.61% ל- 25 שנה: 204K
    קל"צ בריבית של 4.63% ל- 15 שנה: 211K
    משתנה לא צמודה כל 5 שנים בריבית של 4.24% ל- 25 שנה: 100K
    סה"כ החזר חודשי ראשוני: 3,998 ש"ח

    בבנק נוסף שבו היינו היום, ניתנה לנו הצעה עבור 762,000 ש"ח (בדיוק 60% מימון קשיח על הנקודה…) בנק זה מציע לנו הלוואה ללא ריבית של 30,000 ש"ח ל-30 חודשים, לכיסוי 6,000 ש"ח הנוספים שאנו צריכים כעת למטרת השקעה בדירה (בבנק זה אגב לא קיים מסלול של משתנה לא צמודה) החלופה היא:
    פריים-0.9 ל- 30 שנה: 253K
    משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 1.55% ל- 25 שנה: 204K
    קל"צ בריבית של 4.7% ל- 18 שנה: 305K
    סה"כ החזר חודשי ראשוני: 3,895 ש"ח.

    תודה שהגעת עד לכאן…, ולשאלותינו ברשותך:
    1. איזו חלופה עדיפה, בהתחשב בפרופיל האישי שלנו ?
    2. האם אתה ממליץ בכלל על מסלול משתנה לא צמודה (כתחליף לקל"צ) ?
    2. האם הריביות שקיבלנו טובות, ואיפה ניתן לשפר אותן ?
    3. האם אתה ממליץ על תמהיל אחר עבורנו ?

    שוב, המון תודה על סבלנותך ועזרתך המדהימה בתהליך הכה חשוב ומורכב של לקיחת המשכנתא.
    ממני, אלון.

    • אלון להגיב

      שלום משכנתאמן,
      בהמשך ישיר לפנייתי הקודמת שלעיל, העלה הבנק השני הצעה חדשה נוספת, המשקללת זכאות שלנו על היקף פעילותינו בבנק. הזכאות מתבטאת בריבית מועדפת במסלול קבועה צמודה למדד לפרקי זמן שונים:
      10 שנים – 1.15% + מדד.
      15 שנים – 2.01% + מדד.
      (12 שנים – לא תעדתי, אך מן הסתם בין הערכים שלעיל).
      מהות החלופה החדשה היא: הקטנת המסלול של המשתנה צמודה כל 5 שנים, ותוספת של מסלול קבועה צמודה במסגרת הזכאות, כמפורט להלן:
      פריים-0.9 ל- 30 שנה: 253K
      משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 1.55% ל- 25 שנה: 108K
      זכאות – קבועה צמודה, בשלוש אפשרויות (לפי משך התקופה): 10 שנים , או 12 שנים, או 15 שנים (בריביות המתוארות מעלה): 96 K
      קל"צ בריבית של 4.7% ל- 18 שנה: 305K
      סה"כ החזר חודשי ראשוני:
      בזכאות 10 שנים: 4,058 ש"ח.
      בזכאות 12 שנים: 3,940 ש"ח.
      בזכאות 15 שנים: 3,829 ש"ח.

      לשאלותינו ברשותך:
      1. האם חלופה חדשה זו עדיפה עקרונית (שילוב הקבועה צמודה על חשבון חלק מהמשתנה צמודה כל 5 שנים) ?
      2. איזו מבין התקופות עדיפה עבור אופציית שילוב הקבועה צמודה ?

      שוב, המון המון ודה על סבלנותך ועזרתך המדהימה בתהליך סבוך ומורכב זה של לקיחת המשכנתא.
      ממני, אלון.

    • משכנתאמן להגיב

      אלון שלום,
      1. מבין 3 התמהילים הייתי בוחר את החלופה הראשונה
      2. אני אישית לא מתלהב מהמשתנה הלא צמודה, תוכל לקרוא על כך כאן
      3. לגבי הריביות, תבדוק מול המחשבון משכנתא בבקשה
      4. מבין החלופה החדשה הייתי לוקח את הזכאות ל- 10 שנים ובהחלט הייתי מוותר על חלק מהמשתנה הצמודה לטובת הזכאות
      שיהיה בהצלחה

  54. לוקח משכנתא להגיב

    מחשבון מעולה – הכי טוב שראיתי עד עכשיו (כולם מנסים לתת כמה שפחות פרטים)

  55. אלכסנדרה להגיב

    משכתאמן שלום

    יש בנק טפחות שהציע לנו הצעה עבור 525000 ש"ח.
    165000 פריים מינוס 0.9
    225000 קבוע לא צמודה 4.98
    135000ריבית משתנה פעם ב5 שנים צמודה 1.87

    מה אתה אומר על התמהיל?
    תודה מראש

  56. שמעון בן עמרם להגיב

    שלום משכנתאמן,

    לפני שבועיים התייעצתי איתך אבל בגלל גובה ההלואה המלצת לי לפנות לייעוץ מקצועי,ההצעה הסופית שקיבלתי מהבנק לסכום של 1,197,500 היא:

    משתנה אגח צמוד מדד – 504,500 שח 1.76% ל 30 שנים
    פריים – 395,000 שח 2.35% ל 30 שנים
    ריבית קבועה לא צמודה – 298,000 שח 4.5% ל17 שנים

    לאור נסיונך הרב הייתי רוצה בבקשה את חוות דעתך על התמהיל ,חלוקת הסכומים והרביות . חשוב לציין שההחזר החודשי הוא 5500 שח וזו היכולת
    שלנו כרגע בנוסף יש בבעלותנו נכס בשווי 700,000 שח שמניב שכירות של 2600 שח בחודש אבל אנחנו שוקלים למכור אותו ולכסות חלק מהמשכנתא.
    אנחנו אמורים לחתום עם הבנק ביום ראשון הקרוב , אודה לך מראש על חוות דעתך .
    שבת שלום,
    שמעון

    • משכנתאמן להגיב

      שלום שמעון,
      התמהיל בסדר בגדול,
      כשההחזר החודשי יכול לעלות ממליץ להסתכל שוב על המשכנתא ולבחון הסבה של המסלול הצמוד לללא צמוד
      בהצלחה

  57. יאיר להגיב

    הי משכנתאמן,

    יש לי מספר שאלות הייתי שמח להתייסותך,

    אני מתכוון לקחת משכנתא של 600K ,(מהווה 45% מערך הרכישה) שליש בפריים ושני שליש קל"צ.
    200K – פריים מינוס 0.98 ל 25 שנה
    400K – קל"צ ל 10 שנים ב 3.7.
    ייתכן ובעוד חודשיים אקבל סכום של 200K (מתנה) , ואז ברצוני לסגור את החלק היחסי במסלול הקל"צ ולא לגעת בפריים.
    האם זה אפשרי , או שאצטרך לחקות שנה שלמה, בכל מקרה מה תהיה עמלת הפרעון המוקדם ?
    או האם יש אופציה טובה יותר לסגור מסלול בעוד תקופה קצרה – בלי לפגוע בפריים ?
    תודה רבה.

    • משכנתאמן להגיב

      יאיר שלום,
      1. כמו שאמרת, אם תהיה עמלה או לא תהיה עמלה זה תלוי בריבית שתהיה במשק ביום הפירעון (דרך אגב, לא תצטרך לחכות לסיום השנה אלא תוכל להחזיר בכל רגע).
      2. הבנק קובע את הריבית להיוון על פי טבלא של בנק ישראל ולכן אין לו השפעה על זה והוא לא יכול לשחק עם הריביות לרעתך.
      בהצלחה

  58. יאיר להגיב

    הי משכנתאמן,

    במקרה של פרעון מוקדם בריבית קל"צ,
    אם הריבית במשק עלתה הרי שאני לא אמור לשלם עמלה משמעותית.
    ובמקרה שהריבית במשק ירדה אני משלם עמלה יחסית להפרש.

    נניח שקיבלתי ריבית קל"צ של 4%, איך אני יודע להשוות את זה לריבית במשק בזמן הפירעון, אני לא רוצה לקבל את זה מהבנק שהרי יש לו אינטרס לומר לי שהריבית ירדה. ( כמו שהוא משחק עם הריביות כשהוא נותן הלוואה).
    תודה יאיר

  59. שמעון בן עמרם להגיב

    המון תודה, אני מאוד מעריך את זה .
    שבוע טוב וחג שמח .

  60. גולן להגיב

    שלום רב,
    מנסה לשלוח תמהיל דרך המחשבון אך מקבל את הודעת השגיאה הבאה: "ארעה שגיאה בעת שליחת תמהיל המשכנתא " בסמוך לכפתור ה'שלח'. ניסיתי במספר גרסאות דפדפנים כולל Explorer 10 וExpoler 8 ללא הועיל…

    אשמח לעזרה/ עצה.

    חג שמח,

    תודה, גולן.

  61. עומר להגיב

    שלום
    יוצא לי במחשבון שלך תמיד סכום שונה מכל מקום אחר. והכל בבדיקה של קלצ
    לדוגמא 50K ל- 10 שנים בריבית 3.8 הכל לוח שפיצר – יוצא החזר כללי במחשבון שלך
    503 ש"ח לחודש, ולכל התקופה 60,368 ש"ח .
    בכל מחשבון אחר ובדקתי 4 מחשבונים אחרים 501 לחודש
    סה"כ לכל התקופה 60,178 ש"ח
    או למשל 185 K קלצ ל- 12 ריבית 4.1
    אצלך יוצא לחודש 1636 סהכ לתקופה 235,549
    במחשבונים אחרים 1628 לחודש סהכ לתקופה 234,537 ש"ח
    זה רק דוגמא, בכל החישובים יש הפרשים.
    אשמח לדעת מה אני מפספס..
    תודה

  62. עומר להגיב

    תודה!!!
    כמו כן יש בעיה במשלוח התמהיל במייל באתר, הוא רושם לי שגיאה…
    יש דרך לראות לוח סילוקין במחשבון באתר ללא משלוח למייל?
    תודה

    • משכנתאמן להגיב

      היי עומר,
      השגיאה אינה אמורה להופיע.
      נסה להזין כתובת מייל אחרת אם יש לך (ג'ימייל / וואלה / הוטמייל וכד') ועדכן אותי אם הנושא הסתדר.

      במקביל הנושא מועבר לבדיקה אצל המפתח

  63. עומר להגיב

    עדיין לא תקין ניסיתי מכמה מחשבים, ומכמה מיילים ולא עובד…

  64. גולן להגיב

    שוב שלום,

    ניסיתי מספר פעמים מכל הדפדפנים המוגדרים מעלה, שני מחשבים ואייפד אחד וכן 3 כתובות דואר שונות – ההודעה זהה:"ארעה שגיאה בעת שליחת תמהיל המשכנתא"

    תודה, גולן.

  65. אליהו להגיב

    שלום משכנתאמן,
    אשמח לשמוע את דעתך בנוגע לתמהיל שאנחנו מבקשים לבנות.
    גובה ההלוואה 775,000 ש"ח. פריים: 255,000 ש"ח (P-0.9)

    ההתלבטות היא בפיזור יתרת הסכום 520,000 ש"ח בין משתנה כל 5 וקל"צ.
    1. האם המלצתך לחלק שווה 520,000 בין 2 המסלולים קל"צ (4.4%) ומשתנה כל 5 (1.81%)? או לתת משקל שונה לטובת אחד מהשניים?
    2. ההצעה שיש בידינו בנוגע למשתנה כל 5 היא: עוגן אג"ח צמוד מדד – תשואות אג"ח ממשלתיות. ריבית עוגן 1.01%, תוספת לריבית 0.8%. האם הצמדה לאג"ח היא סבירה? איך ניתן לבדוק תנודתיות של האג"ח לאורך 5-10 שנים האחרונות?
    3. האם עדיף לקחת משתנה כל 5 לפי הצמדה לאג"ח ממשלתיות ריבית עוגן 1.01%, תוספת לריבית 0.8%, או להצמיד לפי ריבית ממוצעת של בנק ישראל B-0.5% = 1.75%
    4. אופציה נוספת היא לוותר על קל"צ ולבחור רק בשילוב פריים ומשתנה כל 5.

    תודה,
    אליהו

    • משכנתאמן להגיב

      אליהו שלום,
      1. קשה לי לענות על זה, כי אני לא מכיר אתכם לעומק ואינני יודע הרבה פרטים שחשובים מאוד לענות על שאלה זו.
      2. אני לא מכיר מקום שמרכז את העוגן מבחינה היסטורית (ממליץ לך לשאול את הבנק).
      3. אין הרבה הבדלים בין העוגנים, לך על הזול מבינהם
      4. ממש לא מומץ, אבל שוב אני לא מכיר אתכם ואת הצרכים הפיננסים שלכם בעתיד
      בהצלחה

      • אליהו להגיב

        שלום משכנתאמן,

        תודה רבה על התשובה.
        כמו תמיד אני נהנה לקרוא את תגובותיך וכמובן את המדריכים והפוסטים.
        אני מודה לך על העזרה והארת הדרך בתהליך שנשמע מעט מורכב בתחילה.

        אליהו

  66. אורי להגיב

    שלום משכנתאמן,
    קודם כל – אתר נהדר והסברים מצוינים!
    ברצוני לקחת משכנתא של 775,000 (שווי הנכס 1885,000)
    אני מסוגל לעמוד בהחזר של 7500 לחודש כאשר השאיפה היא שההחזר ירד במהלך השנים.
    התוכנית כרגע היא:
    1) קל"צ 227,000 ב 3.3 ל 7 שנים
    2) קל"צ 30,000 ב 2.9 ל 4 שנים
    3) קבועה צמודה 135,000 ב 0.98 ל 9 שנים (הטבה מיוחדת – לא ניתן לקחת יותר במסלול זה)
    4) משתנה כל 5 135,000 ל 10 שנים ב 1.9
    5) 248,000 ב פריים פחות 0.9 ל 21 שנה

    שתי שאלות:
    1) האם התמהיל נשמע הגיוני
    2) אני יכול לקחת הלוואה ללא ריבית\הצמדה של 30K ל 30 חודשים – האם שווה לקחת את ההלוואה (במקום הקל"צ הקצר יותר ולהאריך את הפריים ל 25 שנה כדי לשמור על הסכום הכולל) מתוך מחשבה שאחרי 30 חודשים ניתן יהיה להעביר את רוב ה 1000 שיתפנו לפריים?

    תודה,
    אורי

    • משכנתאמן להגיב

      אורי שלום,
      1. התמהיל הגיוני
      2. לא ממליץ לקחת את ההלוואה הקטנה אם זה מצריך להאריך את הפריים, כי לקצר את הפריים בעוד 30 חודשים זה אומר לבצע מחזור משכנתא (ביורוקרטיה + עליות נוספות)
      בהצלחה

  67. זיו להגיב

    משכנתאמן שלום,
    ראשית סחטיין על ההשקעה!! האתר שבנית מעולה עם הסברים נהדרים וללא ספק המחשבון הכי טוב שקיים ברשת.
    אני לקראת חוזה לרכישת דירה והתחלתי לבדוק הצעות מ 4 בנקים בהתאם להצעתיך.
    התכנון הראשוני שלי היה מימון של 70% מערך הדירה בכדי להשאיר הון עצמי לשיפוצים עתידים.
    הקשה העקרונית אושרה, אך נאמר לי בשני בבנקים (איגוד ופועלים) כי יש מדרגות בריבית וכי ניתן לקבל ריביות הרבה יותר טובות במימון של 60% מערך הנכס, שאלתי היא האם אתה מכיר את העניין? לא מצאתי לכך התיחסות בפוסטים, האם באמת הפרש הריבית משמעותי ככל שאחוז המימון יורד?

    • משכנתאמן להגיב

      שלום רב,
      אכן יש לכך משמעות, ככל שאחוז המימון נמוך יותר כך הריבית שתקבל תהיה טובה יותר.
      זה בגלל שני פרמטרים:
      1. הסיכון לבנק שהולך ופוחת ככל שאחוז המימון נמוך יותר
      2. הבנק צריך להקצות פחות כסף ל"ביטחון" ככל שאחוז המימון נמוך יותר וכך נשאר לו יותר כסף לתת הלוואות חדשות
      בהצלחה

  68. אלון להגיב

    שלום משכנתאמן,
    ראשית – תודה רבה על תשובתך לפנייתי הקודמת.
    אנו לפני סגירה מול הבנק בימים אלו, ואשמח לקבל תגובתך להצעה הסופית והמשופרת של הבנק למשכנתא שלנו:
    המשכנתא בגובה של 790,000 ש"ח על נכס בשווי 1,270,000 ש"ח (כ-62% מימון):
    פריים-0.9 ל- 25 שנה: 260K
    משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 1.55% ל- 20 שנה: 214K
    קל"צ בריבית של 4.4% ל- 15 שנה: 316K
    סה"כ החזר חודשי ראשוני: 4,585 ש"ח
    רציתי לקבל חוות-דעתך לגבי השאלות הבאות:
    1. האם התמהיל הסופי מוצלח ?
    2. האם הריביות טובות ?
    שוב, המון תודה על עזרתך הרבה בתהליך זה.
    ממני, אלון.

    • אלון להגיב

      ובהמשך לשאלתי הקודמת – הבנק הציע לנו אופציה נוספת :
      פריים-0.9 ל- 25 שנה: 260K
      משתנה צמודה כל 5 שנים בריבית של 1.55% ל- 20 שנה: 118K
      קבועה צמודה ל- 15 שנה (זכאות לקוח הבנק) בריבית של 1.96%: 96K
      קל"צ בריבית של 4.4% ל- 15 שנה: 316K
      סה"כ החזר חודשי ראשוני: 4,736 ש"ח
      שאלתי: האם אופציה זו עדיפה על הקודמת (בהנחה שנעמוד בהחזר החודשי כמובן) ?
      שוב – המון המון תודה על עזרתך.
      ממני, אלון.

      • זיו להגיב

        הי אלון,
        תוכל לשתף באיזה בנק מדובר?
        ריבית צמודה, נמוך משמעותי מכל מה שהציעו לי.

        • אלון להגיב

          שלום זיו,
          הריבית עדיין טעונה אישור סופי מבנק הפועלים.
          הכל תלוי באחוז המימון מהמשכנתא, במשך תקופת המסלול, ומנתוני הלקוח.
          לכן, לא תמיד משיגים את אותן הריביות שאתה רואה אצל אחרים (גם אני הופתעתי לראות הצעות שקיבלו אנשים מסויימים פה באתר במסלולים מסויימים).
          בכל מקרה, מאחל לך המון הצלחה, ותמיד – להציב לבנק הצעה נגדית שקיבלת מבנק אחר, על-מנת לתמרץ אותם לשפר ריביות, במיוחד ככל שמועד הסגירה מתקרב, הם מזהים שאתה לקראת סגירה אצלם או אצל המתחרה, ומשפרים כל הזמן. סוג של "משחק כוחות" עד הרגע האחרון.
          שוב, המון בהצלחה ממני,
          אלון.

      • משכנתאמן להגיב

        אני נוטה לשניה בגלל הריבית הקבועה

    • משכנתאמן להגיב

      אלון שלום,
      הריביות והתמהיל בסדר גמור
      בהצלחה

  69. izzy להגיב

    מחשבון מעולה !!!!!

  70. לירן להגיב

    משכנתאמן, כל הכבוד!

    אני מאוד שמח שגיליתי את אתר שלך מספר ימים לפני לקיחת משכנתא!
    עסקתי בשעות האחרונות בקריאת הבלוג שלך ואני מפרגן ברוחב לב, אתה עושה עבודת קודש עבור הציבור הפחות מודע לנושא (ואני מנמה בינהם).

    אשמח לדעתך על תמהיל המשכנתא הבא:
    הלוואה בסך 230K לתקופה של 4 שנים עם יכולת החזר חודשי של 5K.
    ההצעה שקיבלתי מבנק פועלים היא:
    P-0.9 לסכום של 1/3 = 75900 (סגירה אופציונלית בעוד כשנתיים עם פתיחת קרן השתלמות).
    קל"צ בריבית 2.79% לסכום של 2/3 = 154100.

    תודה מראש,
    לירן.

  71. ז'קי להגיב

    הי,
    מחשבון מצוין – עזר לי מאוד
    ובכלל – מאמרים מצוינים באתר – אני מקבל את המיילים לפוסטים שמתפרסמים ולומד מהם המון

    תודה רבה.

    אנחנו נמצאים לקראת לקיחת משכנתא בסכום של 950 אש"ח והייתי מבקש לקבל המלצה לגבי מסלולי ההלוואה.
    באופן כללי אנחנו מעדיפים שלא לקחת מסלול צמוד מדד כלל !

    יש לנו שתי הצעות :
    ראשונה :
    P-0.9 ל 20-25 שנים על סכום של 310 אש"ח
    קל"צ, 12 שנים, ריבית 4.1 על סכום של 640 אש"ח

    שניה :
    P-0.9 ל 20-25 שנים על סכום של 310 אש"ח – עם אופציה לגרייס של עד 10 שנים.
    קל"צ, 10 שנים, ריבית 4.1 על סכום של 640 אש"ח
    וכל תמהיל ביניהם (קרי – גרייס של 7 שנים וחלק מן הקל"צ ל 7 שנים וכו')

    הדילמה :
    מעבר למשכנתא יש לנו החזרים נוספים :
    6 שנים ראשונות – 400 ₪ בחודש (קבוע)
    10 שנים ראשונות – 470 ₪ בחודש (קבוע)
    כך שהחזרים אלו משפיעים על גובה ההחזר הכולל.

    הייתי רוצה להגיע למצב שההחזר החודשי (הכולל) לא יעלה על 7250 ₪ – גם על חשבון תשלום כולל גבוה יותר (כמובן שעדיף את המינימום הנדרש).

    ישנם מספר שאלות :
    1. האם סט האילוצים שתיארתי – יכול להתכנס ?
    2. האם כדאי לקחת גרייס על משכנתת פריים (הקרן לא משתנת כל התקופה)

    תודה רבה על הסיוע.

    • משכנתאמן להגיב

      שלום ז'קי ותודה על הפרגון,
      לא רואה צורך בגרייס, התמהיל הראשון נראה טוב.
      בהצלחה

      • אלי להגיב

        שלום משכנתאמן. תודה רבה על מלאכת הקודש!

        שאלה של מתחילים- אנחנו זוג צעיר שעומד כרגע לפני רכישת דירה להשקעה(אנחנו גרים בשכירות) אם לוקחים משכנתא ל20 שנה בריביות מסויימות ואחרי 5 שנים כשהערך של הדירה עלה אני רוצה למכור אותו ולסגור את המשכנתא, האם כך אני חוסך את הריביות של 15 שנה? או שהריביות כבר אינן ניתנות לביטול.

        תודה!

  72. ראובן להגיב

    שלום,
    ברצוני להודות לך מעומק ליבי על המידע וההנגשה של תהליך המשכנתא.
    בעזרתך למדתי להכיר נושא מעניין ברמה האישית ולשפר את תנאיי מול הבנקים.
    אגב, אני משוכנע שאם אנשים יפעלו בשיטת קבוצת רכישה/רוכשים ויתאגדו מספר אנשים יחדיו יוכלו להשיג תנאים מעולים מול הבנקים בלקיחת המשכנתא.

    אנחנו לוקחים משכנתא של 775,000 ש"ח לפי התמהיל הבא:
    פריים: 255,000 ש"ח בריבית %P-0.95 ל- 25 שנה
    משתנה כל 5: 230,000 ש"ח בריבית 1.52% ל- 20 שנה
    קבוע לא צמודה: 290,000 ש"ח בריבית 4.05 ל- 15.5 שנים
    אשמח לשמוע את דעתך.

    תודה,
    ראובן

  73. עמית להגיב

    רציתי להודות שוב ! המחשבון פשוט מצויין !!! רואים שנכתב ע"י מישהו שחיי את "העסק", אני שנים כבר קונה ומוכר דירות וללא ספק עשיתי טעויות בעבר שהיו נחסכות אם רק הייתי עובד עם האתר הזה…
    לפחות עכשיו חסכת לי המון כסף .
    תודה מקרב לב.

  74. אלישיב להגיב

    שלום.
    פשוט מחשבון נהדר. המחשבון והאתר בכלל אפשרו לי ללמוד לעומק את הנושא והאפשריות שלי ממצב של חוסר הבנה מוחלט ולבוא מוכן לבנק
    רק המלצה קטנה לשיפור נוסף. אולי כבר עלתה. לאפשר חישוב לגרייס על מסלול אחד ולא רק על כל המשכנתא. אני חושב שזה תרחיש די נפוץ וזה מאוד יקל על החישובים

    אלישיב

  75. עמית ברקו להגיב

    קודם כל אפתח ואומר -אתר מדהים.
    עזרת לי מאוד בהבנת עולם המשכנתא…

    האם תוכל להתייחס למשכנתא שהציעו לי:
    סה"כ הלוואה 400,000
    פריים:133,000 30 שנה P:-09
    קל"צ:160,000 25 שנה 4.55% .
    משתנה כל 5 צמודה:107,000 30 שנה 1.58% .

    החזרים חודשיים עד 2000 ,לקחתי בחשבון שבעוד 5 שנים אמחזר או נסלק את המשתנה כל 5 שנים…

    להייחסותך אודה.

  76. עמית ברקו להגיב

    קודם כל אקדים ואומר שהאתר מדהים .
    מידע רלוונטי וברור-כל הכבוד לך,עזרת לנו מאוד.
    אבקש את הייתיחסותך לתמהיל הדיי סופי שלנו מהבנק:
    סכום ההלוואה 400,000
    133,000 פריים ל-30 שנה P-0.9
    160,000 קל"צ ל-25 שנה 4.55%
    107,000 משתנה כל 5 צמודת מדד ל-30 שנה 1.58%

    האם לדעתך התמהיל טוב?
    החזרים עד 2000 בחודש….

    אשמח לתגובתך

  77. עמרם להגיב

    משכנתאמן שלום:
    מצטרף כמובן לכל המפרגנים והנעזרים באתר המיוחד, תודה.
    אני משתמש במחשבון ושולח ע"מ לקבל מידע על התמהיל, איני מקבל, וגם לא בתיבת הספאם.
    אשמח לקבל עצה ועזרה
    שבת שלום
    ושוב תודה

  78. אשר להגיב

    מה דעתך על התמהיל הבא:
    106.800 קבועה צמודה למדד 0.95 ל-10 שנים שפיצר
    100.200 קל"צ 3.2 ל10 שנים שפיצר
    207.000 פריים מינוס 0.9 ל30 שנה שפיצר
    207.000 משתנה כל 5 צמודה 1.6 ל20 שנה שפיצר
    סך הכל 621.000
    החזר חודשי שיצא 3730
    אגב אחלה אתר מאוד עזר לי להשתמש בו
    מחכה לעזרתך תודה אשר

  79. אשר להגיב

    שכחתי לציין שאני מתכוון לפרוע את הפריים הרבה לפני ה30 שנה שהקצבתי לו
    משהו כמו תוך 10 שנים מה אפשרויות הפרעון לשאר המסלולים??

  80. משה להגיב

    אתה פשוט תותח על .אני עוקב בדריכות על הפוסטים שלך.פשוט אין מילים.
    וכמובן ארצה התיחסותך למשכנתא שקיבלתי ואולי כבר מאוחר מידי מיכוון שאני לא שלם עם התמהיל בבקשה עזור לי.(עדיין לא לקחתי את הכסף)
    225000 פריים -0.85 ל 30 שנה
    158000 קל"צ 5% ל 20 שנה
    150000 קל"צ 5% ל 20 שנה +גרייס 24 חודש
    154000 קל"צ 5% ל 20 שנה + גרייס 96 חודש
    מה אתה אומר?

    • משכנתאמן להגיב

      שלום,
      עניתי לך על התמהיל לפני כ- 3 שבועות:
      על פניו לא אהבתי את התמהיל ולא הבנתי את משמעות הגרייס הארוך, אבל אני לא מכיר את הפרטים ולכן לא רוצה לשפוט את יועץ המשכנתאות.
      בהצלחה

  81. מיה להגיב

    שלום רב,
    רציתי להבין למה עדיף לקחת את החלק הצמוד מדד בריבית משתנה ולא בריבית קבועה? הרי הריביות עכשיו נמוכות – למה לי לקחת את הסיכון שבעוד 5 שנים הריבית תקפוץ?

    • שיקו להגיב

      היי מיה,
      אחרי שאני חי כאן בבלוג הזה כבר כמה חודשים נראה לי שאני יכול לענות לך על השאלה הזו.

      קודם כל העדיפות היא לא לקחת משהו שהוא צמוד מדד – המדד משפיע על גובה הקרן ובצורה כזו הקרן שלך רק תעלה ותעלה ( מה שנקרא ללכת 2 צעדים קדימה ו-2 אחורה ).

      לשאלתך , את המסלול של משתנה כל 5 שנים כדאי לך לקחת בתנאי שאת יודעת שבעוד חמש שנים תוכלי לסגור את החלק הזה במשכנתא.
      לדוגמא לקחת 100K במסלול הזה , ואת יודעת שבעוד 5 שנים משתחרר לך קרן השתלמות שתוכל לסגור את החלק הזה אז כדאי לך ( אולי ) לקחת את הסיכון הזה ( סיכון כי את לא יודעת איך המדד יתנהג…אומנם הצפי הוא למדד של 2% אבל זה יכול להיות גם 3% ויותר )

      לגבי הקבועה צמודה – לפי ידעתי זה המסלול הכי גרוע שיש. גם צמוד למדד וגם ריבית לא אטרקטיבית.

      משכנתאמן , תקן אותי אם אני טועה או לא אוהב שאנשים כאן עונים במקומך :-)

      שיקו

    • משכנתאמן להגיב

      שלום מיה,
      סיכון מול סיכוי,
      תראי מה המחיר של אותן תקופות השנים בקבועה וקבלי החלטה אם את רוצה לשלם את "פרמיית הסיכון". גם אם תחליטי שכן קחי בחשבון שמשתנה כל חמש היא גמישה יותר היום ולכן נפוצה מאוד היום התמהילים
      בהצלחה

  82. יוסי להגיב

    שלום לך משכנאמן רציתי לדעת האם אתה מעדכן את הריביות בסוגריים למשל היום הריבית במשק ירדה ב 0.25% האם הריביות גם מעודכנים

  83. שראל להגיב

    כלי עבודה מעולה, לדעתי כל הנושא צריך להכנס לתוכנית הלימודים בבתי הספר התיכוניים

    המלצה לשיפור, אפשרות לתוספת גרייס בכל מסלולבנפרד

  84. יוסי להגיב

    משכה אמן האם הריביות מעודכנות במחשבון און ליין וכוללות את הירידה האחרונה של הריבית?

  85. אורית להגיב

    היי משכנתאמן…
    ברצוני להודות לך על שפתחת אתר כזה ישר כח!!!!
    זה מכסה את כל מה שאפשר וצריך לדעת כשלוקחים משכנתא.

    אני אשמח לקבל את חוות דעתך לגביי התמהיל הבא:
    הקדים ואומר אנחנו נשואים טריים ללא ילדים הכנסות כ 13א' בחודש עם אופציה לעלייה (אבל גם המשכורת הגבוהה מבין שנינו בנויה על פרמיות אז אין לדעת מה יהיה).
    אנחנו לא רוצים להסתכן והסכום המקסימלי שאנחנו מעוניינים להחזיר הוא 3500 ש"ח בחודש .

    233א' פריים 25 שנה p-0.8
    317א' קבוע 30 שנה ריבית % 4.78
    150 א' משנה לא צמודה 25 שנה ריבית % 4

    אשמח לדעת את דעתך לגביי התמהיל מה היית משפר והאם לדעתך יש מקום להורדת ריביות???

    תודה רבהה.

  86. יוסי להגיב

    משכנאמן לא ענית לי על השאלה האם אתה מעדכן את המחשבון עם הריביות משתנות במשק?

  87. ארז להגיב

    דבר ראשון, תודה רבה על המחשבון המעולה הזה. עשה לי אחלה סדר בראש.

    שאלה:
    לפני מספר ימים הוריד הנגיד את הפריים ל 3%, ושאר הרביות כנראה השתנו.
    האם הריביות שמציע המחשבון עודכנו בהתאם ?

    תודה,
    ארז.

    • משכנתאמן להגיב

      שלום ארז,
      הפריים במחשבון עודכן,
      שאר הריביות יעודכנו ברגע שיהיה שינוי בשטח (תוך מספר שבועות)

      • ארז להגיב

        הנה ריביות שהציע לי בנק לאומי (תמהיל שאני בחרתי). (לאחר הורדת ריבית בנק ישראל ל 1.5/ פריים ל 3)
        25 שנה P-0.9=2.1 433K
        25 שנה משתנה כל 5 צמודת מדד 233K 1.68
        25 שנה משתנה כל 5 לא צמודה 4.44 234K
        25 שנה קל"צ 300K 4.65
        10 שנה קל"צ 100K 3.3

        1. שיהיה לאנשים למה להשוות
        2. נאמר לי תשלום חודשי 6774, אצלך יצא 6813. לא מבין למה ההבדל (גם אם המחשבון מתייחס לריבית כריאלית ולא נומינלית, צריך לצאת במחשבון יותר נמוך ולא יותר גבוה)
        3. מה דעתך על התמהיל ?
        4. יש מה ללחוץ עוד על הריביות ? כמה עוד ?

        • משכנתאמן להגיב
          • ארז

            3. הסיבה למשתנה כל 5 – אופציה להחזיר מוקדם יותר.
            למה אתה לא אוהב (מה הסכנה בדבר), מה לקחת במקום לדעתך ?

            2.שאלה למען הבהרה: האם המחשבון מצפה שאכניס לו ריבית ריאלית או נומינלית ? ומה נותנים לי בבנק – ריאלית או נומינלית.

            4. הריביות במחשבון גבוהות ממה שקיבלתי בפועל, חשבתי שאולי לא מעודכן.

            תודה,
            ארז.

          • משכנתאמן

            שלום שוב,
            2. המחשבון מצפה שתכניס לו ריבית נומינלית והוא יהפוך אותה לריאלית מאחורי הקלעים, בבנק מדברים איתך בנומינלית
            3. אני לא אוהב להצמיד למדד לכלכך הרבה שנים, שקול לקחת במקום זאת "משתנה כל חמש לא צמודה"
            4. יעודכן בתחילת חודש יוני, תודה על ההערה
            בהצלחה

  88. לימור להגיב

    לא מצליחה להפעיל את המחשבון

  89. דן להגיב

    שלום!

    הבנק נותן לי דבר כזה:

    132K פריים -0.9 ל-22 שנה
    100K קל"צ 3.4% ל-11 שנה
    168K משתנה כל 5 1.57% ל-15 שנה

    מה אתה חושב על הפריסה? זה רעיון מקורי שלי. הזמנים המשתנים – משפרים את הריבית לקל"צ, ומפזרים את הסיכונים שאחרי 11 שנה תהיה הרווחה. יוצא כאן החזר כללי משוער נמוך למדי, משהו כמו 25% ריבית על כל שקל, עם מדד משוער של 2%.

    תודה!

  90. אביעד להגיב

    שלום וברכה,
    ראשית תודה על האתר המדהים,
    מאוד שימושי ובגובה לעיניים.
    יש לך כשרון נדיר לפשט מושגים כלכליים לאנשים שלא מתעסקים בזה ביום יום.
    ברצוני לעשות מיחזור למשכנתא קיימת (עם ריביות גרועות) בסך 285,000 ש"ח.
    הייתי היום בבנק בו קיימת המשכנתא וקיבלתי הצעה.
    יש לי שתי שאלות:
    1. יש לי בתוך המשכנתא חלק שהוא מענק ממשרד השיכון משנת 2003, זה מענק מותנה בסך 50,000 ש"ח. אמרו לי בבנק אחר שזה יהיה מאוד מורכב להוציא מבנק המזרחי את המשכנתא בגלל המרכיב של המענק של משרד השיכון, כך שאני בעצם "שבוי" של הבנק, האם זה נכון?
    2. ביקשתי הצעה לפי המלצת התמהיל שלך ל300,000 ש"ח להחזרים של 1900 ש"ח ואלו הריביות שקיבלתי (הם קצת שינו בשנים כדי להגיע להחזר שרציתי).
    פריים 95,000 ל-22 שנה p-0.75
    משתנה כל חמש 95,000 15 שנה 1.82 (הופתעתי…)
    קל"צ 95,000 13 שנה 4.45% (הופתעתי לרעה…)
    מה דעתך על מה שקיבלתי? ראיתי בשאלות שאנשים קיבלו בקל"צ באפריל פחות מ4%, האם הורדת הריבית במשק לא הייתה אמורה להוריד גם את הקל"צ? הבנקאית אמרה לי שהקל"צ בעלייה ושלדעתה גם ההצעה שנתנה לי גבולית, כיצד זה מסתדר עם החלטת הנגיד להוריד?

    תודה רבה

    אביעד

    • משכנתאמן להגיב

      אביעד שלום,
      1. יש משהו במה שהיא אומרת לגבי המענק, אבל בפועל אם תרצה לעבור בנק הבנק שלך יצטרך להשאיר את המענק אצלו והבנק השני יצטרך להסכים להיות ממשכן שני בהלוואה (אני יודע שקצת סיבכתי, אבל אתה צריך הבין שבעיקרון אתה לא יכול למחזר "מענק" והוא צריך להישאר בבנק אותו לקחת את המשכנתא, את שאר המשכנתא אתה יכול למחזר ואפילו לקחת אותה בבנק אחר כאשר ה"מענק" נשאר בבנק הקודם)
      2. התמהיל בסדר וגם הריביות לא גרועות (הן לא מדהימות, אבל הבנק מנצל את העובדה שאתה כבר לקוח שלו ולכן ההצעה מעט יותר גבוהה)
      3. הקל"צ לא בתהליך עליה, תבקש ממנה סיבה הגיונית לכך שהוא בתהליך כזה ונבדוק את תשובתה
      בהצלחה

  91. אביעד להגיב

    תודה רבה לך

  92. לימור להגיב

    היי,

    ניסיתי לחשב תמהיל לפי ההמלצות שלך, וההחזר הסופי היה הרבה יותר גבוה…

  93. לימור להגיב

    הבנתי מדוע כשאני לוקחת תמהיל מומלץ שלך אחד לאחד במחשבון יוצא החזר סופי הרבה יותר גבוה- מכיוון שהריביות במחשבון הן לא הריביות בהמלצות על ממסלולים. האם הריביות במחשבון הרבה יותר מעודכנות? ההפרש גדול מאוד.

    • משכנתאמן להגיב

      שלום לימור,
      1. במחשבון הריביות יותר מעודכנות
      2. ייתכן ויהיו שינויים קלים בסכומי ההחזר החודשי, כי ייתכן ושנות המשכנתא שלך לא עגולות ובמחשבון ניתן להזין שנים עגולות בלבד. כמו כן חישובי המדד המחשבון הינם בצורה מעט שונה מאיך שזה בפועל (כדי להמחיש בלבד).
      בהצלחה

  94. לימור להגיב

    בסוף היום (הלילה) התמכרתי למחשבון הזה…זה מעניין מאוד. תודה רבה!!!

    (עדיין לא חוזרת בי מהפוסט הקודם )

    הקלדתי משכנתא קיימת כדי לבדוק לוח סילוקין, וגם שם הסכומים לא לגמרי חופפים להחזר החודשי…

  95. עמרם להגיב

    משכנתאמן שלום
    לצערי מזה מספר ימים כשאני נכנס לאתר, וניסיתי במספר דפדפנים המומלצים על ידך, אין לי אפשרות להכנס לפוסטים ולעבור בין המאמרים, כמו"כ בדף הראשי לא מופיע התוכן למעט כותרות.
    כשאני נכנס דרך המייל לקריאת הפוסטים החדשים מופיע לי "כשל כללי"
    אודה באם אקבל עזרה, מיותר לציין שהשימוש באתר מועיל רבות לי ולאחרים.
    עמרם

    • משכנתאמן להגיב

      שלום עמרם,
      צר לי אך ככל הנראה הבעיה נקודתית אצלך.
      יש לבדוק עם ספקית האינטרנט האם יש סיבה בגינה האתר נחסם אצלך.
      אולי מופעלים מנגנוני הגנה מסוגי תוכן שונים וכיו"ב.

      משכנתאמן

  96. עידן מ להגיב

    שלום שוב ואלפי תודות על הפוסטים המצוינים!

    כמה שאלות ברשותך:
    1. האם מומלץ להמתין עם המחזור (לפי מה שהבנתי ממך אפשרי ואף מומלץ להמתין כמה חודשים עד שהבנקים יורידו ריביות) ואז רק לגשת לבנקים לבקשת מחזור האם כך?
    2. ברשותי משכנתא עם המסלולים הבאים: פריים, משתנה כל 5,קל"צ, בריביות קלצ- 4.8, פריים -0.9, משתנה 2.02 האם ישנה המלצה כל שהיא למחזור מי מהמסלולים או האם לא לגעת במשהו מהם?
    3. מחשבון משכנתא נפלא ואני רק רוצה להבין, האם לאחר הזנת הפרטים אני מקבל מספרים נכונים לריביות שלי או נכונים לריביות העכשוויות? האם ישנה השוואה בינהם? וכיצד ניתן צלראות לוח שפיצר?
    אלפי תודות
    עידן

    • משכנתאמן להגיב

      עידן שלום,
      1. קח בחשבון שאם תמתין עם המחזור אז עמלות הפירעון על הקבועות יעלו כי הפרש הריביות יהיה יותר גבוה
      2. קשה לענות על זה על רגל אחת. ככלל אני "אוהב" את הפריים וממליץ בתקופה זו על הקל"צ
      3. המחשבון מציג לך את הריביות שאתה הזנת
      בהצלחה

  97. עמית להגיב

    שלום משכנתאמן יקר,

    תודה על המחשבון.
    ממליץ לקחת רעיונות מהמחשבון הבא:

    יש בו אפשרות להצגה גרפית נוחה, להכנסת מסלולי שינוי פוטנציאלים של פריים ומדד (נמוך, בינוני, גבוה, מחזורי…) ועוד משהו חשוב מאוד – החזר חודשי מקסימלי.
    הרבה אנשים "בונים" על החזר בגובה משוער ובתמהילים שונים עשויים לחטוף זפטה לפרצוף עם עלייה של 1000-2000 ש"ח…

    תודה רבה!

    • משכנתאמן להגיב

      שלום עמית ותודה על הפרגון,

      המחשבון הנ"ל נלקח בחשבון – אבל הרוב המוחלט של הגולשים לא מסתדרים עם סוג מחשבון שכזה מכיוון שהוא מורכב מדי לתפעול עבור הרוב.
      המחשבון שפיתחנו נותן מענה על כל הגורמים וכך שיהיה מותאם לכל סוג של גולש.

  98. עמית להגיב

    ניחשתי שאתה מכיר אותו.
    בכל אופן, לדעתי כדאי להכניס לפחות את ההערכה על החזר מקסימלי צפוי במהלך התקופה.

  99. אופיר מנור להגיב

    אחלה מחשבון, אך רצוי לאפשר תקופת גרייס על מסלול מסויים ולא על כל סכום המשכנתא. תודה

  100. עמרם להגיב

    משכנתאמן שלום רב,
    תודה על התגובה, אכן יש לי חסימת תוכן ברמה גבוהה, ביקשתי ל"שחרר" לי את האתר באופן קבוע.
    וכמובן תודה על הכל.

  101. ארז להגיב

    נראה שאחרי שדרוג IE מגרסה 8 לגרסה 9 יש באג כשבוחרים שיטת החזר בוליט – הערכים של ההחזרים לא מתעדכנים. באותו מחשב לכרום אין בעיה.
    Windows 7 Professional, 64-bit, Build 7601,Service Pack 1

  102. אופיר מנור להגיב

    שלום,

    ממליץ שתאפשר לקבל את לוח הסילוקין המלא כולל ייצוא לאקסל על כל אחד ממרכיבי התמהיל.

    תודה מראש,

    אופיר

  103. ארז להגיב

    שלום,

    לאחר ירידת הריבית, לוקח מספר ימים עד שהעוגנים מתעדכנים.

    1. אם אני לוקח רק קל"צ,( שלפי הבנק – אינו צמוד לעוגן כלשהו) יש טעם לחכות שבוע לעדכון העוגנים (הריבית ירדה בעוד רבע אחוז) ?
    2. חוץ מאפשרות יציאה מוקדמת, ואולי ריבית קצת יותר נמוכה, יש יתרון למשתנה לא צמודה על קל"צ ?

    תודה,
    ארז.

  104. אבי להגיב

    קודם כל האתר שלך מדהים ומספק לי המון ידע מקצועי וכתוב בשפה ברורה להפליא.. הערה: מאוד חסר לי לוח סילוקין במחשבון הכמעט מושלם שלך.. לא מצאתי עדיין מחשבון שאפשר להכניס מסלולים שונים+ מדד+ לוח סילוקין..

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אבי,
      תודה על הפרגון.
      יש באפשרותך לקבל פלט לאימייל עם לוח סילוקין (המתבסס על החודש הראשון בכל שנה).
      הסיבה שאין לוח סילוקין ברמה חודשית היא שיותר חשוב להעביר את התמונה הגדולה והמגמות ולא את השינויים המינוריים בכל חודש שרובנו לא שמים לב אליהם.

      בהצלחה

  105. סי להגיב

    שלום לך,

    הצעת ייעול למחשבון, להערכתי תהיה יעילה בעיקר ובמיוחד לממחזרים. אך בהחלט גם לנוטלי משכנתא ראשונה.
    במה דברים אמורים.

    מציעה כי באותו דף של המחשבון הקיים תיצור מחשבון נוסף (עם אותם מאפיינים של המחשבון הקיים) ובתוספות ייחודיות. למשל: האפשרות להוסיף את גובה עמלת פירעון מוקדם.
    המחשבון הנוסף יוצב במקביל למחשבון הנוכחי. כך שהגולש רואה שני מחשבונים זה לצד זה. כל מחשבון הוא עצמאי מבחינת החישובים.
    בדרך זו הוא מקבל תוצאה השוואתית מול העיניים.

    למה זה טוב?

    א. כי זה מבדל את המחשבון ואת האתר שלך מכל המחשבונים הקיימים היום באתרים השונים.
    ב. כי זה מקל על הפונים. הם לא צריכים להזין בכל פעם מחדש את כל הנתונים. כדי לקבל את התוצאה הסופית של גובה המשכנתא ו"העלות" שלה.
    ג. נראה לי (אף שאיני מבינה בתחום) שזה כל מבחינה טכנית וכנולוגית לעשות זאת.
    ד. זה יעיל בעיקר לממחזרים (מחשבון למשכנתא חדשה/ממוחזרת ומחשבון למשכנתא הישנה, בעיקר אם תוסיף את האפשרות לקזז מהעלות המשכנא הממוחזרת את עמלת הפירעון המוקדם.
    ה. זה יעיל גם לנוטלי משכנתא ראשונה – כשרותים להשוות 2 הצעות למשכנתא.

    בברכה,

    סי

    • משכנתאמן להגיב

      שלום סי,
      תודה על ההצעות – בהחלט ישקל בעתיד.

      בהצלחה

      • שמואל להגיב

        עוד הצעה:
        אני חושב שרוב מוחלט משתמש במחשבון המורחב. ואולי הפשוט קצת מיותר.
        לעומת זאת, יש צורך בלהרחיב עוד את המורחב – כפי ש"סי" כתבה.
        ובנוסף, לפעמים הבנקים לא נותנים הצעות בשנים עגולות אלא בחודשים – אז אולי להוסיף גם אופציה כזאת…
        תודה מראש
        שמואל

  106. עופר להגיב

    משכנתאמן,
    אתר נפלא ומחשבון ליגה.
    חסרה לי מאוד עמודה במחשבון שמראה את ההחזר החודשי בעתיד, עם בחירה של כמה בעתיד – למשל בעוד 10 שנים, 15 שנים, בסיום התקופה, כתלות במדד שבחרת, בשפיצר, ובריבית עתידית (שניתן להזינה על סמך הערכות של המשתמש).

    • משכנתאמן להגיב

      שלום שחר ותודה על הפרגון,
      בחלק התחתון של המחשבון יש באפשרותך לקבל למייל לוח סילוקין מפורט.
      בלוח הסילוקין תוכל לראות את ההחזר החודשי בחודש הראשון בכל אחד משנות ההלוואה.

      בהצלחה

  107. אבי להגיב

    משכנתאמן שלום

    למה אני לא מצליח לראות לוח סילוקין?

    תודה.

  108. אבי להגיב

    קיבלתי כבר תשובה באחת התגובות הקודמות….תודה בכל אופן!

  109. איתי להגיב

    הי משכנתאמן,
    רציתי להציע הוספה של אפשרות להוסיף ״אירועים״ בלוח הסילוקין.
    כלומר היכולת לבוא ולראות איך נראה הלוח בהינתן שב4 השנים הראשונות הנתונים נשארים כמו שהם ואז לתת נקודת שינוי של המדדים ואיך המשכנתא נראית מכאן והלאה. אני חושב שבמיוחד בימים האלו שהמדדים מאוד נמוכים מחשבונים הם בעייתיים בגלל שתוך כמה שנים ההחזר נראה מאוד שונה.
    החיסרון הבולט של מחשבון כזה הוא שכל המספרים והשינויים הם מומצאים ואף אחד לא יודע מה יהיו השינויים אבל אפשר עדיין להשתמש בשביל לבדוק מקרי קיצון (בעיקר עליות של מדדים וההשפעה של זה).
    אם צריך עזרה בפיתוח של זה אתה מוזמן ליצור קשר ואני אראה אם אני יכול לתרום מזמני

    • משכנתאמן להגיב

      שלום איתי,
      תודה על ההמלצות – בשלב זה הוחלט לא לבצע תוספות כאלה בכדי לא לפגוע בשימושיות של המחשבון ולא לפגוע בחוויית המשתמש.
      אולי בעתיד אכן נוסיף אופציה כזאת.

      בהצלחה

  110. אליעזר להגיב

    ישר כוח על הפעילות והסיוע לזולת מחשבון אדיר שעוזר מאוד ולא פחות מימנו המידע שאתה נותן ותומך עלה והצלח

  111. יובל להגיב

    שלום רב,
    למה אין אפשרות במחשבון להזין מדד עבור הפריים? הרי פריים הוא מסלול צמוד.

  112. חיים להגיב

    שלום,

    1) מחשבון הכי מדוייק שמצאתי באינטרנט!
    2) הייתי היום בבנק ואמרו לי שאם יש לי אפשרות לשלם את ההחזרים של הקרן השווה אז עדיף לי לקצר את התקופה ולשלם בשיטת שפיצר. האם זה נכון?
    3) הצעה: אם אפשר לכתוב שלוח הסילוקין ישלח במייל…
    קצת קשה להבין זאת :)

    תודה רבה!!

    • משכנתאמן להגיב

      שלום חיים ותודה על הפרגון,

      בנוגע לקרן שווה – זאת גם המלצתי בד"כ (לקחת שפיצר לפחות שנים) – תוכל לחשב את הכדאיות במחשבון כדי לבדוק.
      בד"כ לוקחים קרן שווה כאשר יודעים שההוצאות בעתיד יעלו / הכנסות ירדו – ולכן מעדיפים לשלם יותר בהתחלה.

      בנוגע ללוח הסילוקין – יש באפשרותך לקבל אותו למייל – הזן פרטים בתחתית המחשבון והוא ישלח.

      בהצלחה

  113. איסי להגיב

    כבר השתמשתי בהרבה מחשבונים למשכנתאות…
    בכזה מחשבון נוח, קל לשימוש, מזמין….אפשר למצוא הרבה מאוד הגדרות מחמיאות (ואני לא "מטעם") לא נתקלתי עד היום.
    כדי להגיע לרמת דיוק של המחשבון שלך נאלצתי להשתמש בטבלאות אקסאל…
    רק שבוע שעבר נחשפתי לאתר שלך ולמחשבון למדתי הרבה מקריאה ראשונה…
    בכל אופן אפסיק לחפור, פשוט אומר לך תודה על מחשבון מעולה!!!!!
    איסי

  114. רותם להגיב

    היי, אני מאוד מתרשם מהמחשבון, הוא מדוייק להפליא (הזנתי את הנתונים שקיבלתי מיועץ המשכנתא שלי).
    רציתי לדעת אם יש דרך לבחור אילו מסלולים יהיו בגרייס? (בינתיים אני רואה שיש רק חלקי או מלא וכאשר אני בוחר חלקי הוא אוטומטי מתייחס למסלולים הלא צמודים מדד שזה בסדר רק שאצלי יש 4 מסלולים כאלה ורק ב 2 מהם אני לוקח גרייס)

    תודה רבה.

    נ.ב, האם יש דרך ליצור עימך קשר כדי לשמוע את חוות דעתך על התמהיל שיועץ המשכנתא שלי רוצה לרוץ איתו לבנקים? תודה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום רותם,

      בשלב הזה ניתן לבחור גרייס רק על ההלוואה כולה – לאור הבקשות הרבות של הגולשים לאחרונה, בקרוב נבצע בו שדרוג כך שניתן יהיה לבחור על מסלולים ספציפיים.
      כרגע תיאלץ לפרק את ההלוואה לשני חלקים (אחד עם גרייס והשני ללא) ולחבר את הנתונים בעצמך.

      בנוגע לתמהיל – אתה מוזמן לשתף כאן בתגובות ואענה לך.

      בהצלחה

  115. אור להגיב

    שלום לך , מראש סליחה על האריכות….
    קראתי את הכתוב באתר בעיון לאחר שכבר דיברתי עם הבנק שלנו אודות מחזור על מנת להפחית את ההחזרים החודשיים בכ 1K. זאת מבלי להאריך כמעט את תקופת התשלום. כיום אנו משלמים כ 5K .
    כעת נראה לי שאולי לא כדאי לנו למחזר את כל החלקים. עכשיו התעמקתי בתדפיס וראיתי כי בחלק אנחנו כבר בסיום תשלום הריבית האם זה משתלם למחזר גם אותם? האם אפשרי בכלל למחזר רק חלק מ"התיק"?.
    מקווה שאני משתמשת במונחים הנכונים זה מתוך הפירוט השנתי , הכל לפי שפיצר. עיגלתי מספרים ולא כתבתי הפרשי הצמדה מקווה שלא משנה את התמונה הכללית.
    הלוואה 1 (בנק) קבועה צמודה 5.5% יתרה 11.044 נשארה קרן 8279 וריבית 37, נותרו עוד 6 שנים
    הלוואה 2 (בנק) קבועה צמודה 5.5% יתרה 171805 נשארה קרן 171.805 וריבית 774 , נותרו עוד 6 שנים
    הלוואה 3 (זכאות) קבועה צמודה 4% יתרה 34002 נשארה קרן 25522 וריבית 83 , נותרו עוד 11 שנים
    הלוואה 4 (זכאות) קבועה צמודה 4% יתרה 89385 נשארה קרן 67093 וריבית 219, נותרו עוד 14 שנים
    הלוואה 5 (זכאות) קבועה צמודה 4% יתרה 17269 נשארה קרן 12957 וריבית 27 , נותרו עוד 6 שנים
    הלוואה 6 (בנק) משתנה צמודה (כל שנתיים וחצי) 1.1% יתרה 47289 נשארה קרן 36118 וריבית 32, נותרו עוד 6 שנים

    הבנק הציע: על תיק ההלוואות של הזכאות –
    130000 ל 15 שנים משתנה ל 5 שנים בריבית של 2.4% (האמת, לא שמתי לב אם צמודה או לא. עכשיו, מבינה עד כמה זה משנה)
    על תיק ההלוואות של הבנק –
    250000 ל 7 שנים קבועה צמודה, בריבית של 2% (פה נכנס גם קנס של 16000)

    אודה לך אם תבחן את המצב (הגרוע – עכשיו אני מבינה עד כמה ולמה) ואת הצעת הבנק שלנו ותעזור לנו להחליט :
    1. האם כדאי בכלל למחזר?
    2. את אלו חלקים?
    3. האם הריביות שהבנק נתן לנו טובות? את אלו ניתן לשפר?
    4. האם התמהיל טוב? ואם לא (לפי מה שקראתי יש מקום לשיפור…) כיצד לדעתך?

    סליחה על העומס בפרטים. תודה רבה לך ויישר כח על העזרה.

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אור,
      1. בעיקרון נראה שכדאי למחזר
      2. את כולם
      3. התמהיל לא טוב, הוא שוב כולו צמוד למדד (וזה גרוע), תנסי לשלב גם פריים וקל"צ. גם הריביות שקיבלתם לא להיט
      4. שיקלו לקחת יועץ מקצועי שיעשה את העבודה טוב מכם (בתנאי כמובן שהוא אמין ואיש מקצוע טוב)
      בהצלחה

  116. אורה להגיב

    נראה כלי מצויין- רק יש איזה בג כשאני מכניסה פרטים של מסלול משתנה צמוד- הוא לא מעדכן את הנתונים- לא מגיב.

    תודה רבה

  117. אור להגיב

    תודה רבה על התשובה.
    יועץ משכנתאות שהיה אצלנו ביקש 25K סכום שנראה לי ממש מוגזם. אנחנו לקוחות מצויינים בבנק.
    מהו סכום סביר של יועץ משכנתאות? נרשמתי לקבלת הצעות של יועצי משכנתא מהאתר.
    תודה

  118. דן להגיב

    שלום,

    תודה על המחשבון, הוא ממש מצוין.
    יש לי שאלה:

    האם יש לי דרך לדעת אם עוגן אג"ח הולך לעלות או לרדת? יש איזשהו אתר באינטרנט שנותן את המידע הזה? או שנותן בכלל את ערך העוגנים בזמן נתון?
    כי אני מתלבט אם לחכות 7 ימים עכשיו לעוגן הבא(כי בפעם האחרונה הוא עלה מאוד לצערי…) או לתפוס את מה שיש כרגע.

  119. עמרם להגיב

    משכנתאמן שלום רב
    כמו תמיד תודה על ההשקעה באתר ובתשובות המלאות והמחכימות.
    ולשאלתי,
    אני עדיין אל מבין, מדוע כאשר ריבית הפריים יורדת כמו בתקופה האחרונה, ההחזר החודשי יורד במקביל, ולדוגמא שלי, יש לי משכנתא על סך כ- 450K במסלול פריים והפערים בהחזר החודשי הם הרבה יותר מאחוזי ירידת הריבית,
    לדוגמא, בחודש ינואר שילמתי 3150 ש"ח, ובחודש יוני ההחזר ירד ל- 2767 ש"ח ששזה אומר ירידה של 10% לערך, אז מה בדיוק קורה?

    ובהמשך לשאלה, מה קורה עם הקרן, האם יש גם בה שינויים, או שהיא נשארת כמות שהיא? ואם כן אז מה יורד בדיוק?
    תודה מראש
    ושבת שלום

    • משכנתאמן להגיב

      שלום עמרם,
      תכניס את המספרים כמו שהם במחשבון משכנתא ותראה כמה הם אמורים היו לרדת, אל תשכח שהחודש היו רק 30 ימים ובחודש לפניו 31 וזה אומר עוד יום ריבית.
      הקרן אינה מושפעת כלל מהפריים.
      בהצלחה

  120. eli להגיב

    זהו המחשבון הטוב ביותר שראיתי באינטרנט….ממש כל הכבוד על היוזמה, פשוט ידידותי למשתמש ומקצועי מאוד.
    גם המאמרים שבאתר ממש עוזרים ומרחיבים את הידע של מי שמבקש משכנתא ואינו בקיא בתחום.

    אני לא בטוח שזהו המקום אך יש לי התלבטות:
    לפני שנתיים לקחתי משכנתא של 800,000 ש"ח. היום אני מעונין למחזר + לקחת עוד 160,000 ש"ח לצורך תוספת בניה (סה"כ – 960K).

    1. האם תמהיל של 1/3 פריים, 2/3 קל"צ מומלץ במקרה שלי (מפורט בהמשך), אם לא מה מומלץ?
    2. האם הריביות שאושרו לי טובות (מפורט מטה)?
    3. היועץ בבנק ניסה לשכנע אותי שלא משתלם למחזר, איך זה הגיוני?

    זהו התמהיל המשכנתא הקיימת (החזר חודשי כ-4,800 ש"ח):
    1. קבוע צמוד, 3.9%, קרן שווה, ל-25 שנים – 400,000 ש"ח
    2. משתנה צמוד, 2.16%, ל-25 שנים – 200,000 ש"ח
    3. פריים, 0.8%-, ל-30 שנים – 100,000 ש"ח
    4. קל"צ, 5.8%, ל-15 שנים – 100,000 ש"ח

    זהו התמהיל שהבנק הציע לי עכשיו למחזור ולחדשה:
    עבור המחזור (795,000 ש"ח כולל קנסות):
    545,000 ש"ח – קל"צ ל-19 שנה, 4.75%
    250,000 ש"ח -P-0.75% ל-25 שנה
    עבור הלוואה חדשה לתוספת בניה (160,000 ש"ח נוספים):
    107,000 ש"ח – קל"צ ל-20 שנה, 5.15%
    53,000 ש"ח -P-0.6% ל-30 שנה

    נתונים אישיים:
    הכנסות נטו – 20K
    קרן השתלמות תשתחרר בעוד 3 שנים – 80K
    עמלת פרעון מוקדם (הפרשי היוון) על המשכנתא הקיימת – קל"צ- 8,160 ש"ח, קבוע צמוד- 23,950 ש"ח
    שואף להחזר חודשי בסך עד 5,300 ש"ח נכון להיום
    שיעור המימון משוער לאחר התוספת – 61%
    לגבי תוספת הבניה – מדובר בתוספת של 2.5 חדרים (40 מ"ר) בעלות כוללת של 190,000 ש"ח לאחר מקדמי בטחון ואני צריך לגייס 160,000 ש"ח. לאחר תוספת הבניה שווי הדירה המשוער יעלה לפחות ב- 350K

    בתודה רבה,

  121. אריק להגיב

    ב"ה
    שלום וברכה!
    ראשית אתה גדול! ירבו כמוך!
    לאחר שלמדתי את הפוסטים שלך וערכתי סיבוב בנקים, קיבלתי 2 הצעות דומות ואשמח באם תכריע ביניהם.
    סכום ההלוואה הוא 540,000 70% מערך הנכס.
    1. 17% משתנה צמודה כל 5 ל25 שנה 1.7
    50% קל"צ ל18 שנה ב4.4
    33% פרייםל25 שנה p-0.8

    2. משתנה 1.75
    קל"צ ל16 שנה ו8 חודש 4.4
    פריים p-0.85
    המרכיבים הם מינוריים וכשהכנסתי את הנתונים למחשבון שלך, יש נטיה זניחה לטובת אופציה ב', אך אולי לא לקחתי משהו בחשבון…
    א. אשמח באם תכריע לגבי ההצעה הטובה יותר( או שמא שניהם לא אטרקטיביות מספיק..).
    ב. נוכחתי לדעת שהקיצור של הקל"צ בשנה ו4 חודשים חסך לי כ10,000 ₪ בתוספת חודשית של כ100ש"ח בלבד, לעומת זאת אם אפרע את המשכנתא בקרן שווה ולא בשפיצר אוסיף כ600 ₪ בסכום התחלתי(אמנם לא בכל התקופה) ובסופו של דבר אחסוך רק 20,000 ש"ח .
    אי לכך למרות המלצתך על קרן שווה, אולי עדיף לשלם עוד קצת כל חודש ולהפחית את מספר השנים, ע"פ תשלומים גבוהים בקרן שווה וכך בסופו של יום לשלם הרבה פחות?
    ג. למרות שערכתי שיעורי בית מקיפים אני קצת חושש לחתום על המשכנתא ללא יועץ, האם יש בסיס לחשש, או שמא הדבר טבעי?
    ד. מקווה שלא הלאתי אותך.
    תודה רבה!!!

    • משכנתאמן להגיב

      שלום וברכה,
      1. ההצעות די דומות, אני טיפה נוטה להצעה השניה רק בגלל שהיא זולה יותר על הנייר
      2. אני בעד לצמצם שנים ולא לקחת קרן שווה בכל מחיר
      3. זה שיקול שלך אם לקחת יועץ או לא, אם תבחר לקחת תבדוק שהוא נותן לך ערך ומוריד לך את ההחזר הסופי של המשכנתא
      בהצלחה

  122. אריק להגיב

    ב"ה
    בהמשך לשאלתי, אשמח באם תוכל לשלוח לי לוח סילוקין לאימייל ע"פ שפיצר וקרן שווה .
    תודה ענקית!

  123. תמיר להגיב

    היי משכנתאמן!
    קודם כל, בלוג מעולה – מאוד שימושי לכל מי שבתהליך לקיחת משכנתא.
    שאלה קטנה:
    אני ואשתי קיבלנו הצעה למשכנתא של 795000 ש"ח
    265000 בפריים מינוס 0.95
    530000 בקל"צ ריבית 4.4
    שניהם ל20 שנה.
    מה שמשונה לי שכאשר אני מכניס את שניהם למחשבון – ההחזר הכולל יוצא לי מאוד מאוד דומה להחזר הראשוני* מספר החודשים.
    האם הגיוני?
    הזנתי לפי שפיצר.
    תודה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום תמיר,
      מהזנת הפרטים התקבל החזר בסוף תקופה של כ-1,120,000 ש"ח – כ-300 אלף יותר.
      בדוק אם הזנת את הנתונים נכון (תקופה וסכום).
      אם כוונתך להחזר החודשי ההתחלתי – הדבר הגיוני מכיוון שבלוח שפיצר ההחזר יהיה פחות או יותר קבוע ובגלל שלא לקחת מסלולים צמודים אין השפעת מדד (קח בחשבון שהפריים עתיד לעלות וישנה כמובן את ההחזר החודשי).
      בהצלחה

      • תמיר להגיב

        תודה רבה..
        הייתי שמח לשמוןע איך אתה היית מחלק את המשכנתא בין המסלולים שהוצעו לנו:
        פריים -0.95
        קל"צ 4.4
        ק"צ 2.45

        • משכנתאמן להגיב

          לא ציינתם שנים שזה מאוד חשוב וכמובן שההיכרות שלי איתכם היא שטחית על כן המלצתי תהיה כללית בלבד.
          הייתי לוקח פריים וקל"צ בלבד אבל זה בתנאי שהקל"צ הוא ל- 20 ולא לפחות שנים
          בהצלחה

          • תמיר

            תודה רבה.
            אנחנו זוג צעיר שמרוויח יחד כ15.5K נטו.
            אין ילדים כרגע.
            חשבנו על 20 שנה כל אחד אבל אז ראיתי שאם אני מאריך את הפריים ל30 שנה ומקצר את הקלצ – ההחזר החודשי גדל בכ200 ש"ח (התחלתי) אבל ההחזר הכולל יורד בכמה עשרות אלפים.
            למה המלצתך היא 20 שנה לקלצ ולא פחות?

          • משכנתאמן

            כי קל"צ לטווח ארוך יוצא יקר.
            עדיף להאריך לפעמים פריים ולקצר קל"צ (כפי שראיתם ישנה עלייה קטנה בהחזר אבל חיסכון לאורך טווח)
            בהצלחה

  124. אבי להגיב

    שלום משכנתאמן!
    אין אבל אין המחשבון הזה! פשוט מעולה!
    נשמח לקבל חוות דעתך לגבי התמהיל איתו אנו הולכים לסגור עם הבנק
    הלוואה 864000.
    288000 פריים -0.9 ל-30 שנה
    240000 קל"צ – 4.15 ל- 18 שנה
    264000 מל"צ – c+1.15 (כרגע 3.64) ל- 20 שנה
    72000 ק"צ – 1.16 ל-10 שנה

    תודה רבה רבה מראש!

  125. אברהם להגיב

    משכנתאמן
    האתר שלך הוא פשוט גמילות חסדים – יישר כח
    שאלה – הריביות המומלצות במחשבון ביחוד הריבית הנמוכה בטווח
    האים היא משקפת את הריבית הנמוכה ביותר שאני יכול לקבל מהבנק לאחר מו"מ ?
    תודה רבה שוב

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אברהם,
      הריביות תלויות בסופו של דבר בנתוני ההלוואה ובטיב הלקוח.
      תמיד אפשר לנהל מו"מ במטרה לרדת כמה שיותר.
      יהיו מסלולים שבחלקם תוכל להשיג ריביות טובות יותר במצבים מסוימים.

      בהצלחה

  126. ישראל להגיב

    משכנתאמן שלום, ושוב תודה על כל ההשקעה.
    רציתי לשאול שאלה לגבי חשיפה לריביות משתנות ומדד בטווח קצר (תחת ההנחה שלי שהריביות יעלו בעשרים שנה הקרובות – אבל ייקח להם קצת זמן).
    אם אני רוכש דירה היום ויודע שאני רוצה למכור אותה תוך 5-10 שנים – האם זה הגיוני להגיד שאני פחות מוטרד מחשיפה לריביות משתנות, ויכול לקחת אחוז גבוה יותר בריבית משתנה כל 5 צמוד מדד? (ע"מ להוריד עלויות חודשיות ולהרוויח מהריבית הנמוכה)
    הרי בזמן המכירה אוכל להחליט לסגור את המסלול הזה אם הריבית עלתה.

    נניח משכנתא של 800 א"ש:
    קל"צ 20 שנה – 200
    מל"צ 20 שנה – 100
    פריים 25 שנה – 250
    משתנה כל 5 (צמוד) 20 שנה – 250

    אני מבין שיש כאן חשיפה גבוהה למדד וריבית משתנה – אבל אני גם יודע שעוד 5-10 שנים אני אוכל להחליט שוב מה לעשות עם המסלולים האלה.

    זה הגיוני?
    תודה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום ישראל,
      אם אתה הולך להיפטר מן המשכנתא הזו בתוך 5-10 שנים,
      אז כמובן שהרגישות שלך לשינויים בריביות ובמדדים נמוכה יותר ממישהו שצריך את המשכנתא ל- 20 שנה מלאות.
      התמהיל שלך נראה בסדר עבורך
      בהצלחה

      • ישראל להגיב

        תודה על התשובה.
        רציתי רק להבהיר שאני לא מאמין שאיפטר מהמשכנתא תוך 10 שניםת אבל כן שאמכור את הדירה (ואקנה נכס אחר) – מה שאומר שיהיה לי ביד את האפשרות להחליט אם להישאר עם החלקים היקרים יותר (בגלל מדד/שינויים) של המשכנתא או להחזיר אותם.

  127. מוטי להגיב

    שלום וברכה
    מאד מתרשם מהאתר וכל הכבוד

    קונה דירה ב-2,240,000
    לוקח משכנתא 70%
    הסכום 1,568,000
    הצעה מהבנק ל-25 שנה
    516,000 בפריים 0.75- =2%
    350,000 משתנה אג"ח צמוד מדד 0.90+ =1.85%
    350,000קל"צ = 4.9%
    352,000 מל"צ = 4.24

    הכל מדובר על 25 שנה

    הכנסות שלי הם גבוהות

    1. האם התמהיל נכון ?
    2. האם הריביות בסדר?
    3. האם כדאי להוריד שנים

    אשמח לתגובתך ותודה מראש

    • משכנתאמן להגיב

      שלום מוטי,
      1. התמהיל נחמד
      2. תנסו לשפר ריביות
      3. תמיד כדאי להוריד שנים

      בנימה אישית,
      המשכנתא ענקית, קחו הכל בכובד ראש ותנסו להגיע לתמהיל שבאמת הולם אתכם ואת צרכיכם ולא רק נראה טוב על הנייר
      בהצלחה

  128. אורן להגיב

    היי,
    אני קורא באדיקות כל מאמר באתר שלך ואני חייב לציין שאתה תותח!
    הן ברמת ההסברים הפשוטים והן ברמת הידע ואיכות המידע שאתה מעביר לנו הקוראים הפשוטים. יש לי שאלה שלא ראיתי אליה התייחסות באתר והיא מה לעשות אם אני רוצה משכנתא של 2 מיליון שח ?
    איך בוחרים מסלול בלקיחת משכנתא כל כך גבוה? (או שפשוט לא עושים זאת)
    אשמח לקבל ממך תשובה כי אני אובד עצות.

    תודה ויישר כוח !

  129. אורן להגיב

    היי משכנתאמן,
    תחילה שאפו על המקצועיות וההשקעה,הייתי שמח לקבל ממך תמהיל מנצח למשכנתא {כולל ריביות שלדעתך אפשר לקבל היום} של 832000 ש"ח,שההחזר יעמוד על מקסימום של 4000 ש"ח בחודש,אשמח לתגובתך ותודה מראש

  130. אילן להגיב

    שלום,

    אני נהנה מאוד מהאתר שלך. כל הכבוד
    ברצוני לדעת מתי מתעדכנים הריביות של הבנקים השונים:
    מזרחי טפחות
    לאומי
    דיסקונט
    פועלים

    ומתי אתה מעדכן את הריביות במחשבון?

    תודה רבה,
    אילן

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אילן,

      ריבית בנק ישראל מפורסמת ביום שני האחרון של כל חודש.
      במידה ויש שינוי בריבית, הפריים מתעדכן אוט' עם תחילת החודש הבא, והריביות האחרות בד"כ מתעדכנות בפועל תוך 2-3 שבועות.

      אני מעדכן את הריביות במחשבון ברגע שרואים את ההשפעה בפועל בכל אחד מהמסלולים.

      בהצלחה

  131. לימור להגיב

    היי,

    אני לא כל כך מבינה איך למלא את הרובריקה של ריבית הפריים. הבסיס עכשיו הוא- 2.75? כך שאם קיבלתי 0.8- אני עושה 2.75 -0.8 שזה מה? 1.95?…

  132. איסי אלון להגיב

    משכנתאמן בוקר טוב
    כבר הרעפתי שבחים על המחשבון בעבר
    בכל זאת אוסיף שאני נהנה להשתמש בו
    חסר לי במחשבון (או שלא מצאתי) אפשרות
    לאחר שהכנתי את התמהיל ליצא לקובץ אקסאל
    וכך לשמור את התמהיל ללא צורך לחזור למחשבון
    יום טוב
    איסי

  133. כפיר להגיב

    היי,
    תחילה רציתי להודות לך על כל ההשקעה שאתה משקיע באתר, אני לומד ממנו המון!
    אני בדיוק לפני לקיחת משכנתא ומריץ כל דבר על המחשבון שלך, הוא פשוט נפלא.
    תודה רבה.

    נתקלתי במשהו לא מובן, ייתכן שלא הבנתי משהו לגבי השימוש במחשבון, אשמח אם תוכל להסביר במה טעיתי…
    הכנסתי 3 מסלולים: פריים, ריבית קבועה לא צמודה וריבית קבועה צמודה.
    התחלתי לשחק במדד, רציתי להבין כמה מסוכן יכולה להיות הלוואה צמודה והבחנתי שסכום ההחזר אינו משתנה משמעותית עד כדי עשרות בודדות של שקלים בעוד ההחזר בתום התקופה גדל גם במליוני שקלים (הגזמתי בכוונה במדד מ 0.5% ועד 50%).

    ברור לי שההחזר החודשי היה צריך לבטא את השינוי במדד, אחרת אין סיכוי לכסות הלוואה שגדלה כל כך, מה עשיתי לא נכון?

    • משכנתאמן להגיב

      שלום כפיר,
      השינוי במדד מוצמד על הקרן.
      לכן, השינוי בהחזר החודשי מינורי יחסית.

      לדוגמא: יש לך מסלול צמוד מדד של 500 אלף, והמדד עלה ב-1%.
      הקרן החדשה שלך היא 505 אלף.
      אם נשארו לך 240 חודשים למסלול (20 שנים), החישוב הוא 5000/240.
      כך יוצא, שהתוספת להחזר החודשי תהיה כ-20 ש"ח בחודש.

      כמו כן, קח בחשבון שמחודש לחודש החלק של הקרן שיורד גדול יותר, וכך גם ההצמדה היא על חלק קטן יותר באופן יחסי.

      בהצלחה

  134. דוד ב. להגיב

    משכנתאמן,
    בטיפים כתבת ש: "חשבו גם מה קורה אם הריבית משכנתא עולה ב2-3 אחוזים"

    אני נותן לך דוגמה:
    משכנתא של 1,000,000
    אם מסלולים:
    א) פריימה – 1/3 מהסכום – רבית "Z"
    ב) משתנה כל 5 שנים – 2/3 מהסכום – רבית "X"
    1) איך אפשר לחשב את החזר בסוף התקופה אם המדד עולה במך השנים – (כי הבנתי שלוח סילוקין נותן תוצאות לפי ערך של מדד קבוע שבחרתי – לדוגמא 2.64)?
    2) אחרי 5 שנים יש עליה בריבית משתנה של הבנק – איך אפשר לחשב לפי תקופות? נגיד 5 שנים ראשונים אם רבית X אחרי 5 שנים עם רבית X+Y וכן הדרך..
    3) איך אפשר לחשב שאלה 1) + 2) ביחד? אם המדד עולה עם השנים והריבית משתנה כל 5 שנים?

    • משכנתאמן להגיב

      שלום דוד,

      בשלב הזה לא ניתן לבצע במחשבון חישוב של השתנות ריבית באמצע תקופה (בכדי לא לסבך את השימוש בו).
      כשכתבתי לבדוק מה יקרה אם הריבית תעלה, התכוונתי באופן כללי על כל ההלוואה – כלומר, חישוב מחדש כדי לבחון מצב קיצון.

      בהצלחה

  135. עפר להגיב

    שלום משכנתאמן,
    שאפו על השקעתכם.
    אנחנו זוג כבני 52 שלצערנו, נזקקים שוב למשכנתא, על מנת לשפר דיור.
    אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא של כ- 550k למשך כ- 20 שנה בהחזר חודשי של כ- 2,500 ש"ח.
    על איזה תמהיל אתה יכול להמליץ לנו ומה שיעור ביטוח המשכנתא, שלו אנו נזקקים ?
    אודה לתשובתך

  136. gusy להגיב

    משום מה ההחזר החודשי שיוצא במחשבון שלך במסלול פריים יוצא טיפה גבוה יותר ממחשבון אחר שבחנתי
    למשל
    קח סכום של 244,000 ש"ח ל15 שנה באחוז ריבית 2.25% (P-0.5) בשפיצר
    ההחזר שיוצא הוא 1,598 ואצלך יוצא 1,601
    ובסך הכל יוצא במחשבון שבחנתי 287,713 החזר ואצלך 288,191 ש"ח
    תוכל להסביר לי מי צודק ולמה השוני
    תודה מראש

  137. gusy להגיב

    היי שוב
    הבנתי איפה הטעות של המחשבון שבחנתי
    הוא מתחשב בריבית אפקטיבית לפי חודש ואתה לפי יומי

    תודה בכל מקרה

  138. תמיר להגיב

    היי משכנתאמן
    היום היינו שוב בבנק והוצע לנו התמהיל הבא:
    זוג צעיר, עדיין ללא ילדים (יהיו בשנה שנתיים הקרובות כנראה), מרוויחים יחד 14.5-15 בחודש.

    262K בפריים מינוס 1
    200 קל"צ 4.4
    180K ק"צ 2.45
    153K משתנה כל 5 ריבית 1.45
    החזר התחלתי קצת מתחת ל4100.
    הכל ל20 שנה
    מה דעתך?
    תודה!

  139. תמיר להגיב

    אני חושב לשנות את התמהיל ולהעביר את החלק של הק"צ לקל"צ..
    זה העלאה של בערך 150 ש"ח בהחזר ההתחלתי אבל מוריד את ההחזר הסופי במשהו כמו 20K…
    מה דעתך?

  140. רונן להגיב

    האם אפשר לראות במחשבון את השתנות ההחזרים החודשיים במשך תקופת המשכנתא?

  141. גילה להגיב

    שלום רב
    ראשית כל הכבוד על המחשבון ה מ ד ה י ם עשיתי איתו כל מיני סימולציות, כשהגעתי לבנק הפקידה ידעה פחות נתונים ממני כי במחשבים של הבנק אין את הפונקציה של הצמדה למדד ???? כך שבעצם לקוח שיושב מול יועצת משכנתאות מקבל פחות מידע ממה שניתן להפיק פה.
    הייתי רוצה להתיעץ איתך לגבי תמהיל מומלץ של משכנתר 600 K מתוך 2000K . החזר חודשי 4700 ש"ח. תוך כשנתיים נוכל לפרוע 260 K. בתוך כ 4 שנים נוכל לפרוע 300 K. איזה תמהיל הכי זול אפשר להשיג (ריאתי שגישור על 260 יוצא יקר כ- 9000 לשנה. תודה מראש

  142. הדס להגיב

    הי משכנתאמן
    קודם כל אני רוצה לציין כמה אני שמחה שנרשמתי לניוזלטר.. הסברים טובים וברורים בשפה "שלנו".
    רציתי להתייעץ לגבי תמהיל משכנתא שאני עומדת לקחת. סהכ 300K. אפשרות להחזר חודשי 4-4.5 סדר גודל 6-7 שנים כנראה.
    הריביות שקיבלתי 3.62% קבועה לא צמודה
    1.5% קבועה צמודה
    פריים מינוס 0.9%
    רציתי לשאול האם הריביות נחשבות טובות למצב בשוק כיום ואיך כדאי לי לחלק את הסכום בין המסלולים? האם יש שניים עדיפים ואחד שעדיף לוותר עליו?
    תודה רבה רבה מראש הדס

    • משכנתאמן להגיב

      הדס שלום,
      1. הריביות בסדר
      2. הייתי מחלק ל- 3 שלישים ומפזר בין הסיכונים
      בהצלחה

    • הדס להגיב

      הי
      ושאלה נוספת שעלתה לי לאחר שקראתי את ההסבר על איך 5% קל"צ כדאית יותר מ 2% + 3% מדד….
      בהתחשב בריביות שציינתי. האם תוכל לומר לי מהו המדד המקסימלי שעד אליו עדיין המסלול הצמוד כדאי יותר? (עכשיו שאני יודעת שהתשובה היא לא 2.12% (-:)
      מקווה שהסברתי את עצמי כראוי…
      תודה רבה ושבת שלום הדס

      • משכנתאמן להגיב

        דווקא במקרה שלך זה כן בערך "2.12%", כי הסכומים נמוכים (בערך 100 אלף בכל מסלול) והזמנים מאוד קצרים,
        כך שההשפעה של המדד היא לא כל כך משמעותית כפי שבודקים ל- 20-25 שנה
        בהצלחה

  143. אילן להגיב

    שלום ,
    האתר מעולה מאוד מסייע ועוזר בכללי ולי בפרט.
    רציתי להתייעץ לגבי הצעות שקיבלתי עבור משכנתא של כ517 אלף שח לנכס בשווי 1.15 מיליון. מימון של 45%:

    בנק ראשון
    170K פריים-0.9 ריבית 2.85 ל25 שנים
    174K משתנה כל 5 ללא הצמדה ריבית 3.2 ל20 שנים
    173K קלצ ריבית 3.97 ל-15 שנים

    בנק שני
    172 עוגן מקמ ריבית 2.15 ל25 שנים
    172.5 משתנה כל 5 ללא הצמדה ריבית 3.91 ל20 שנים
    172.5 קלצ ריבית 4.38 ל15 שנים

    בנק שלישי
    172 פריים-0.92 ריבית 2.83 ל25 שנים
    173 משתנה כל 5 ללא הצמדה ריבית 3.9 ל20 שנים
    172 קלצ ריבית 3.95 ל15 שנים

    בנק אחרון סכומים דומים כמו למעלה אבל הצעה הכי גרועה שהתקבלה:
    פריים-0.45 ריבית 3.3 ל25 שנים
    משתנה כל 5 עם הצמדה 2.18 לעשרים שנים
    קלצ ריבית 4.63 ל15 שנים

    על איזו הצעה כדאי ללכת איזו הטובה ביותר כי הן דיי דומות בתמהיל ובהחזרים
    האם יש מקום בהצעה הכי טובה עוד להתווכח על ריביות?

    תודה רבה!

  144. רינת להגיב

    שלום משכנתאמן,

    קודם כל- תודה רבה על האתר המדהים שלך ועל הכלים המועילים! למדתי ה-מ-ו-ן!!
    שנית, רציתי להתייעץ איתך:
    אני לוקחת משכנתא בגובה של 500K (החזר מקסימלי-3300 שח). הייתי בינתיים בשני בנקים ושניים הציעו לי את אותם מסלולים בשינוי מספר שנים וריביות (הריביות שרשומות שייכות לאחד מהבנקים):
    1. 164,000 פריים-0.9 (25 שנה)
    2. 82,000- צמוד, בריבית קבועה-0.779. (9 שנים)
    3. 256,000- צמוד בריבית משתנה- 1.55 (17 שנים)
    מה דעתך על התמהיל ועל הריביות?

    אולי עדיף לחלק את המשכנתא ל-4 מסלולים?
    כשהרצתי סימוליציות במחשבון המשכנתא (הנהדר שלך!) ראיתי שההחזר הכי נמוך מתקבל כשלוקחים: פריים, קבועה צמודה וקבועה לא צמודה.
    אך לא ראיתי שאתה ממליץ על כך וגם לא יועצי המשכנתאות בבנקים..

    • משכנתאמן להגיב

      שלום רינת,
      נראה בסדר גמור.
      אני לא חסיד של הריבית הקבועה הצמודה, לפעמים הסימולציות מטעות. לך על מה שנראה לך סביר וטוב (התמהית שבחרת אכן סביר וטוב)
      בהצלחה

  145. לירון להגיב

    שלום משכנתאמן,

    האתר שלך הוא פשוט הטוב ביותר בנושא וכך גם מחשבון המשכנתא.
    האתר כתוב בצורה נעימה וברורה גם למי שאינו מומחה גדול בכלכלה כמוני וכמו רבים אחרים.
    שאפו על האיכות, יישר כוח.

    תודה

  146. רותם להגיב

    שלום ותודה רבה עם העזרה.

    המשכנתא שלקחתי נעשתה ע"י חברת ייעוץ משכנתאות. בכל התהליך ביקשתי מסגרת של 1,100,000 שקלים כאשר בפועל אני אקח ב 01.08 רק 970,000 שקלים ואחרי שנה כנראה את שאר הסכום. אולם, נעשתה טעות ע"י חברת ייעוץ המשכנתאות שלי וכל הסכום הועבר לקבלן ואני עכשיו למעשה משלם משכנתא על כל הסכום. אחרי בירור עם הקבלן הם הסכימו להעביר לי 130,000 שקלים בחזרה אבל אצטרך להשקיע לפחות עוד יום / יומיים בביטול הפיקדון, קבלה של פיקדון חדש וסגירה של חלק מהמשכנתא. השאלה היא האם כדאי לי להשקיע את הזמן הזה או לספוג את האקסטרה כסף שאני משלם על המשכנתא כרגע ובשנה הבאה (כאשר יתפנה לי ההון העצמי) אסגור את 130,000 שקלים? יש פה כמה לבטים מאחר ובמידה והמע"מ יירד אני אפסיד כ 13,000 שקלים. בנוסף במידה ואני לא אשתמש בכל כספי המשכנתא אני סתם משלם כרגע 600 שקל יותר בכל חודש עד סגירת ה 130,000 שקלים בשנה הבאה שזה כ 7200 שקלים. מה לעשות? תודה רבה

  147. גור להגיב

    שלום,
    ראשית תודה רבה על המידע המפורט באתר ועל המחשבון היעיל. ישר כוח!
    נתקלתי בבעיה בתוצאות חישוב התשלום החודשי בהשוואה למספר מחשבוני משכנתא אחרים.
    אני מזין סכום של 370000, קל"צ, 15 שנה, 4.25% ותוצאת ההחזר החודשי במחשבון שלך היא 2799. בדקתי במספר מחשבונים אחרים והתוצאה שם היא 2783.4.
    אמנם ההפרש אינו גבוה אבל שווה לבדוק איך נוצר הפער.
    בבדיקה מדגמית ריבית הפריים נתנה תוצאות זהות בין המחשבון שלך למחשבונים אחרים (יכול להיות שבחישוב הקל"צ יש בעיה?)

  148. גדעון להגיב

    בס"ד
    אתה ענק !
    גיל מעל 50 ומתכוון לקחת 500000 ש"ח .1/3 פריים ו 2/3 קלצ בשני חלקים 12 ו 20 שנה . האם זהו טווח שנים אפקטיבי ? ( דוגמה קיצונית להבהרה : לקחת קלצ לשנה . כל מסלול אחר זול יותר )
    במידה ולא מהו טווח השנים היעיל ?
    (בהנחה שנתעלם לרגע מסכום ההחזר החודשי וסך ההחזר הכולל לאחר סיום התקופה )
    תודה מראש

    • משכנתאמן להגיב

      שלום גדעון,
      זה תלוי בכל בנק ובנק, כי כל אחד מגייס את הכסף בצורה שונה לשנים שונות.
      עשה סקר שוק ומהר מאוד תגלה היכן ולאילו שנים הכי כדאי לקחת את הקל"צ
      בהצלחה

  149. אבירן להגיב

    שלום,
    אקדים ואומר תודה על ההשקעה שלך בהקמת האתר המדהים הזה שנותן שירות חשוב להמון אנשים ישר כח. למדתי, החכמתי וחסכתי.

    עכשיו לעניינינו, קיבלתי שתי הצעות למשכנתא מבנקים שונים:
    (משכנתא 900,000 69% מהנכס).
    בנק ראשון
    299,000 פריים מינוס 0.9 (1.85%) ל- 30 שנה
    601,000 קל"צ 4.9 ל – 25

    בנק שני
    299,000 פריים מינוס 0.9 (1.85%) ל- 30 שנה
    401,000 קל"צ 4.75 ל – 22 שנים
    200,000 משנה כל 5 לא צמודה ל – 25 שנה 4.36%
    (אני עדיין במו"מ לגבי 4.36% יש אפשרות ל – 4% ומטה)

    השאלה היא האם כדאי לפצל את הסכום של הקל"צ ולקחת חלק במשתנה כל 5 לא צמודה או לא בהתחשב בכך שהסכום הכולל שאחזיר יהיה נמוך יותר אך ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
    (כחלק מהניתוח של המשכנתא לקחתי בחשבון שאני לא מתכוון להחליף את הדירה ב- 15 השנים הקרובות וכן שבתיאוריה שלי ובסביבת הריביות הנמוכה שהשוק נמצא בימינו אלה אני צופה שהריביות יעלו ולכן המשתנה כל 5 לא צמודה תעלה גם כן ואיתה ההחזר החודשי והסכום הכולל).

    אני מקווה שההסבר ברור ומודה לך מראש על העזרה.

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אבירן,
      אני תמיד אוהב להיות "גמיש" ולכן כן הייתי לוקח 200 אלף במשתנה לא צמודה, כי אתה באמת לא יכול לצפות כל כך הרבה שנים קדימה וכדאי שיהיה חלק גמיש בהלוואה, כמו כן בהצעה השניה השנים של הקל"צ נמוכות יותר ואני אוהב את זה.
      ומצד שני, אם זה גורם לך לישון טוב יותר בלילה, לך על ההצעה הראשונה, כי לא הכל בחיים זה "כלכלי" ואני רוצה שתהיה גם רגוע בחמש השנים הבאות
      בהצלחה

  150. אייל להגיב

    שלום,
    אני זקוק למשכנתה ע"ס 800,000 ש"ח לרכישת דירה בעלות של 1,363,000 ש"ח. בניתי תמהיל ע"פ הבנתי ואשמח לקבל תגובה או המלצה לשינוי אם נחוץ.

    300,000 ש"ח בלון ל-4 שנים צמוד בריבית קבועה 1.8%
    260,000 ש"ח ל-15 שנים לא צמוד בפריים P-0.9%=1.85%
    120,000 ש"ח ל-15 שנים לא צמוד בריבית משתנה 3.97%
    120,000 ש"ח ל-15 שנים צמוד בריבית משתנה 1.82%
    סה"כ החזר חודשי של 3,753 ש"ח

    אני מתכוון לפרוע את הבלון ע"ס 300,000 ש"ח תוך מספר חודשים. הסכום הוכלל כדי להגדיל את הפריים והמשתנה שניתן לקבל.
    האם התמהיל והאחוזים טובים?
    האם כדאי לשלב קל"צ?

    בברכת שנה טובה ותודה גדולה :)
    אייל

    • משכנתאמן להגיב

      אייל שלום,
      1. את הבלון תנסה לקחת לשנתיים ולא ל- 4 וכך תמנע מקנסות גבוהים יותר אם יהיו
      2. את הפריים אתה יכול להאריך בשנים ולקצר בעקבות זה את הקל"צ
      3. אם התמהיל הזה לא אושר לפני ה- 1.9 לא תוכל לקחת אותו, כי היום חייבים לקחת 1/3 מההלוואה בריבית קבועה כלשהיא ואין לך כזו בהלוואה
      בהצלחה

      • אייל להגיב

        שלום,
        הבנקאים התייחסו לבלון כאל 1/3 מההלוואה בריבית קבועה.
        בעקבות כך, לא ביקשתי קל"צ.
        האם זו שגיאה?!

        • משכנתאמן להגיב

          זה עניין של ניהול סיכון,
          אם אתה לא חושש מעליית הריבית בעוד חמש שנים אז זו לא שגיאה,
          אבל אם אתה חושש (כמוני) מעליית ריבית עתידית אז כדאי לשלב חלק בקל"צ
          בהצלחה

  151. אילן להגיב

    האתר שלך מצויין פותח אופקים חדשים .
    משכיל מאוד , יישר כח !

  152. עומר להגיב

    לקחתי 100K בריבית פרים פחות 0.85 לתקופה של 25 שנה
    נכון להיום זה 1.9
    בפירוט של הבנק לפי תחשיב זה אני מחזיר כל חודש 504 ש"ח
    לפי המחשבון פה אני צריך להחזיר 420 ש"ח
    מאיפה ההפרש הגדול הזה?

  153. אסף להגיב

    chrome עשו איזה עדכון ועכשיו שמבקשים לקבל פירוט באימייל האתר נתקע

  154. יובל להגיב

    תודה רבה על האתר הנפלא הזה, ניתקלתי בו תוך כדי חיפושים בנושא מיחזור משכנתא. פותח את העיניים בצורה ברורה וקלה. כה לחי!
    שאלה קטנה- בלקיחת קל"צ , כיוון שאין השפעה מעליית מדד ועל מנת להקטין החזר חודשי (מתוך נוחות ולא מבעיית תזרים חס וחלילה), ההבנה שלי שאין מניעה לפרוס למספר שנים גדול יותר- מלבד שיקול בודד: קביעת הריבית מול הבנק שתהא גדולה יותר ככל שיש פריסה גדולה יותר.
    האמנם?

    תודה

  155. אסף להגיב

    לא יודע אם עשו משהו, אבל הסתדר

  156. אסף להגיב

    היי, אני עושה חישובים שבהם אני בונה על קרן השתלמות עוד 2 שנים ועוד 8 שנים.
    הבעיה היא שבלוח סילוקין אין מקום שבו רואים תשלומים של בוליט לאחר מספר שנים
    ואז אני לא בטוח לגבי האם זה צמוד למדד או לא? ואם כן מה הסכום יציאה שאני צריך לשלם

    תודה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אסף,
      סליחה אבל לא הבנתי את השאלה – אשמח אם תוכל להבהיר.
      בעקרון בבולט תוכל לבחור גם מסלולים צמודים וגם מסלולים לא צמודים.

      • אסף להגיב

        לא משנה, הבנתי שבולט זה רק למספר שנים בודדות, הייתי בטוח שמצאתי שיטה לעקוץ את המערכת.
        יש אפשרות להוסיף למחשבון אפשרות עבור משתנה כל X שנים, שאפשר יהיה לכתוב כמה כסף אני מוריד מהחוב בנקודת יציאה?

  157. אריאל להגיב

    שלום לך
    טוב, אז עכשיו זה המאני-טיים!
    לאחר המון למידה מהאתר המדהים שלך, שוב ושוב תודה!!
    אשמח לשמוע את דעתך.

    זוג+2 הכנסה 20K נטו.
    מעוניינים בהחזר שלא חשוף לתמורות (רוצים לישון בשקט עם החזר קבוע פחות או יותר). חוששים מנתח החזר גבוה לכן רוצים לשמר אותו סביב ה 4500 כולל ביטוחים.
    אז…
    נכס 1060K
    משכנתא 742K
    מסלולים:
    – 247K בפריים 1.85% ל 30 שנה
    – 145K משתנה כל 5 שנים ריבית 2% ל 25 שנה
    – 350K קל"צ 3.9% ל 13 שנה
    החזר חודשי 4370
    יחס החזר כולל 1.4

    נודה לתשובתך המהירה :)
    חג שמח
    אריאל

    • משכנתאמן להגיב

      אריאל שלום,
      1. נראה בסדר
      2. תנסו להוריד את הפריים ל- 25 שנה, 30 שנה זה מיותר
      בהצלחה

      • אריאל להגיב

        היי
        תודה רבה על התשובה.
        ורק כדי לבלבל אותי קיבלתי הצעה נוספת שיש לי תחושה שאתה תאהב יותר מזו המפורטת למעלה, היא יותר מורכבת יותר ולכן אשמח לדעתך ואיזה משני התמהילים עדיף.
        ההצעה המקבילה:
        244000 ש"ח פריים (גרייס חלקי ל 4 שנים) ל17 שנה 1.85%
        60,000 קבועה צמודה ל4 שנים 1.79%
        155,000 קבועה לא צמודה 11 שנים 3.95%
        150,000 משתנה לא צמודה ל 15 שנה 4.29%
        135,000 בלון חלקי צמוד למדד ל3 שנים (הבנתי שתכלס זה ל2.5 שנים) 1.59%

        אני מניח שבתמהיל הזה יש יותר שכל, אלא שאם בתמהיל הראשון היתה מחשבה שאולי נשתמש בכספי קרן ההשתלמות לכיסוי חלק ארי מהמשתנה כל 5 התמהיל השני מחייב אותי לבנות על המצאותו של הסכום כדי לחסות את הבלון (ראה מה שקרה לכספי הקרנות ב 2008).

        אשמח לשמוע את דעתך המנומקת מדוע עדיף תמהיל אחד על אחר.
        אגב, כפי שבוודאי מצאת ההחזר החודשי ההתחלתי די דומה.
        המון תודה
        חג שמח
        אריאל

        • משכנתאמן להגיב

          אני מתחבר יותר להצעה השנייה בגלל הבלון שמחייב אתכם להחזיר את הכסף.
          גם תקופת השנים התקצרה וזה מצוין.
          הדבר היחידי שיש לי איתו בעיה הוא הגרייס החלקי בפריים, אני לא אוהב משחקים כאלו ומעדיף שתיקחו פריים ל- 25 שנה ותתחילו לשלם את הקרן ולא תשתמשו בגרייס על מנת להוריד באופן מלאכותי את ההחזר
          בהצלחה

  158. ישראל להגיב

    שלום רב,
    יש לי שאלה בסוגיית כיצד הבנק מחשב את יחס ההחזר שלי?
    בבנק טפחות חישבו לי את יחס ההחזר לפי ממוצע 3 המשכורות האחרונות שלי נטו ( 11,500)לחלק בדמי מזונות (2,400) שאני משלם+ההחזר החודשי של המשכנתא ( 3,000 ש"ח) כך שהתקבל יחס החזר של 47% מה שלטענת הבנק מייקר לי את הריביות מכיון שזה למעלה מ-39.999% כאשר יועצת המשכנתאות טוענת שבהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל למעלה מ-40% ועד 50% שזה המקסימום הבנק חייב לשים כסף במלוא גובה המשכנתא לטובת הלימות ההון. לעומת זאת עם אותם נתונים בדיוק בבנק משכן הפועלים חישבו לי כדלקמן:
    ממוצע 3 המשכורות האחרונות שלי נטו בניכוי דמי המזונות לחלק להחזר החודשי בגין המשכנתא כאשר יחס ההחזר שלי לפי אותם נתונים הנו רק כ-33% מה שמאפשר לבנק לתת לי ריביות יותר אטרקטיביות.
    אודה לך על הסבר הגיוני לפער המשמעותי של 2 בנקים בשיטת החישוב ומהי השיטה שבנק ישראל עובד לפיה. האם ניכוי דמי מזונות מממוצע המשכורות אול לחילופין הוספת מרכיב דמי המזונות לצד ההוצאות השוטפות?

    תודה רבה וחד שמח.
    ישראל

    • משכנתאמן להגיב

      שלום ישראל,
      כל בנק רשאי לחשב את המזונות על פי דעתו ומכאן נובע השינוי.
      בהצלחה

      • ישראל להגיב

        שלום רב,
        השאלה שלי מהו המודל של בנק ישראל בהתאם להנחיה שלו להקצות את מלוא סכום המשכנתא לטובת הלימות הון בטווח של יחס החזר 40%-50%.
        לדעתי בנק טפחות לא היו איתי ישרים כאשר טענו כי יחס ההחזר שלי הנו 47% ועל כן הן מחויבים לפי הנחיות בנק ישראל להעביר את סכום המשכנתא לטובת הלימות הון הבנק ועל כן הם מציעים לי ריביות גבוהות כאשר למעשה מדובר בפחות מ-33%.על פי מודל שאר הבנקים שהייתי אצלם. מה דעתך?

  159. לירון להגיב

    שלום מר משכנתא מן,

    אין ספק שהאתר שלך הוא הטוב והמועיל מכולם והכול נעשה בחן ובגובה העיניים.

    אם יורשה לי מצאתי שלמרות שמסמנים במחשבון גרייס מלא, במייל הנשלח מוצג הגרייס כחלקי למרות שהחישוב הינו נכון ( גרייס מלא ).

    תודה על אתר כה מוצלח

    • משכנתאמן להגיב

      שלום וברכה,
      ניסיתי ואכן את צודקת.
      בכותרת מופיע "גרייס חלקי" למרות שבפועל זה מחושב על פי גרייס מלא
      תודה על העדכון וזה יעבור לטיפול
      תודה רבה על ההערה החשובה ובהצלחה

  160. עופר להגיב

    שלום…
    מדוע לא ניתן לחשב לתקופה של 23 שנה?
    יש לי מסלולים שהן בריבית משתנה כל 12.5 שנים (חצי קבועה)+משתנה כל 5 שנים+משתנה כל 3 שנים,איך אני בודק אותם במחשבון?

    • משכנתאמן להגיב

      שלום עופר,
      אין חשיבות לשם המסלול שתזין במחשבון.
      ברגע שאתה לוקח ריבית משתנה צמודת מדד, אתה יכול לבחור כל אחת מהשמות המופיעים (אפילו קבועה צמודה) ולכתוב את מספר השנים.

      בהצלחה

  161. טניה להגיב

    שלום
    יש לי לי שאלה לגבי ההחזר החודשי.
    הבנתי שבנתח משכנתא המשתנה לפי פריים ניתן לשנות את החזר חודשי בכל חודש בחודשו, לדוגמא אם הכנסה שלי תגדל פתאום, אני יכולה להגדיל החזר חודשי בהתאם ובכך להקטין את יתרת המשכנתא, האם יש עוד מסלולים שניתנים לגמישות בהחזר החודשי לפי רצון הלווה?

    להגיב

    • משכנתאמן להגיב

      שלום טניה,
      יש את מסלולי המט"ח (דולר / יורו וין יפני), משתנה כל שנה ומק"מ
      חשוב לדעת, כי זה אמנם גמיש אבל השינוי לא מתבצע בשיחת טלפון פשוטה אל מצריך מחזור מלא של המשכנתא
      בהצלחה

  162. ישראל להגיב

    שלום רב,
    כרגע התבשרנו כי בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% לריבית של 1%.
    זה אומר שריבית הפריים יורדת אוטומטית ב-0.25%. השאלה שלי כיצד הורדת הריבית עשויה להשפיע על שאר המסלולים ובאיזה עיתוי?

    תודה,
    ישראל

  163. יקי להגיב

    תודה על מחשבון שימושי.
    אשמח שתוסיף אפשרות להסיר מסלול.
    ניסיתי לשחק עם הוספת מסלולים, ושינויים, אבל אי אפשר למחוק מסלול.
    (נכון שאם הסכום יהיה "0" אז זה בסדר, אבל למען הסדר הטוב….)

    תודה!

  164. מאיה להגיב

    משכנתאמן שלום

    נחשפנו לאתר שלך ממש בזמן בהמלצת חברים
    לא מצאנו מקומות אחרים שהועילו ולימדו אותנו כפי שאתה מצליח לעשות בצורה כה פשוטה ולעניין.
    אני מקווה שאכן הבנו נכון.

    אנו עומדים לרכוש דירה של 1.5 מליון, ומבקשים משכנתא ע"ס 900 אלף. הכנסה נטו 26 אלף ומעולם לא היינו במינוס.

    החלטנו ללכת על מסלול שליש פריים ושני שליש קל"צ מכיוון שאנחנו שונאי סיכון, וזה תזמון טוב לקל"צ.

    ההצעה שקיבלנו משני בנקים שונים היא p-0.9 לשלושים שנה, וקל"צ % 4.45 ל- 15 שנה.
    פנינו לבנקים נוספים, אך הם אפילו לא ניסו לשפר את ההצעות שלהם לטובת הנ"ל.

    1- האם אלו הרביות הכי טובות שנוכל להשיג?
    2- למה לא מנסים בבנקים האחרים למשוך אותנו אליהם? אולי אנחנו פונים בגישה שגויה?
    3- האם כדאי לחלק או להוסיף מסלול נוסף שונה?
    4- האם כדאי לדרג את החלקים השונים? למשל לקחת חלק ל 5 שנים, ל 10 שנים, ול 15 שנה?
    5- האם כדאי אולי לקחת משכנתא גבוהה יותר ולשמור חלק מההון להשקעה? על ריביות נמוכות כאלו אותן נקבל מהבנק, קל יהיה להתעלות בהשקעות פשוטות אחרות.
    6- האם כדאי לפנות ליועץ? הבנו שישנה צורת עבודה של יועצים מסויימים בה אתה משלם על סמך מה שהם הצליחו לחסוך לך.
    7- האם ישנה אפשרות שתפרסם את שמות הבנקים בהם אנשים מקבלים את ההצעות הטובות שלהם? אני נתקלת במספרים מאד נחמדים כמו 4.1 לקל"צ עם נתונים דומים לשלי. לא ברור לי למה אני כ"כ רחוקה מזה.

    תודה על העזרה

    מאיה

    • משכנתאמן להגיב

      מאיה שלום,
      1. אני מניח שעם ירידת הריבית החדשה ניתן יהיה לקבל ריבית טובה יותר בקל"צ (אבל לא בטוח)
      2. כנראה שבבנקים אחרים לא מעוניינים לעבוד בשביל "רווח נמוך" ולכן לא מתאמצים
      3. כן, במידה ויש לכם כסף פנויי בקרוב שתרצו להחזיר
      4. רק במידה ותוכלו לעמוד בהחזר החודשי (בכל אופן, לא הייתי מעלה את הקל"צ ל- 20 שנה)
      5. לא מומלץ. אלא אם כן אתם בטוחים שתדעו לעשות תשואה גבוהה יותר, אבל זה מאוד הפכפך ומסוכן
      6. תנסו ותראו, בדיל כזה לא יהיה לכם מה להפסיד
      7. לא מכיר בנקים כאלו, בכל פעם יש בנקים אחרים שייתנו ריביות טובות, זה מאוד תלוי במצבם באותו החודש
      בהצלחה

  165. עידו להגיב

    היי משכנתאמן

    יש לי בעיה עם כפתור ה BACKSPACE אני מוחק משהו במחשבון והוא חוזר לי עמוד אחורה (לגוגל) ואז כל החישוב שלי נעלם
    אין אפשרות לקבע את זה ע"י איזה שהוא COOKIE שזה לא ימחק ?

    תודה!!!
    עידו.

    • משכנתאמן להגיב

      היי עידו,
      באיזה דפדפן אתה משתמש?
      מבדיקה עושה רושם שזה עובד בסדר.
      הבעיה קיימת רק בשדות שבהם יש בחירה ולא הקלדה (כלומר, מחיקה בשדה של סכומים וכו' לא אמור להחזיר אותך אחורה).

      בהצלחה

  166. בתיה להגיב

    היי משכנתא מן,

    ראשית, תודה רבה על האתר הנפלא.

    רציתי לדעת המשכנתא שלי כעת היא כולה בפריים מינוס 0.7, הבנתי שהיא משכנתא מסוכנת אבל בכל אופן היא מאוד זולה כרגע והקרן לא צמודה ויורדת מידי חודש. רציתי לדעת אם אתה ממליץ למחזר או לא?

    תודה רבה,
    בתיה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום בתיה,
      1. במידה והיא לתקופה ארוכה, יש לשקול מחזור כי בטווח הארוך ריביות המשכנתא אמורות לעלות
      2. יחד עם זאת אם את יכולה בקלות לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים שיהיו בעתיד אז מיותר למחזר
      3. בכל אופן, שימי לב שאת לא מוגבלת בלקיחת שלשי בפריים ויכולה להשאיר אחוז גבוה ממזה בתמהיל שלך
      בהצלחה

  167. קטיה להגיב

    שלום,
    תודה רבה על האתר והתייחסות לאנישים ושאלותם.
    אני "טרייה" בנושא משכנתא.
    השלאלה שלי:
    1.אם לוקחים 1/3 משכנתא במסלול פריים. כמו אני מבינה 1.25% +1%=2.25%-0.9%=1.35% – למשל ל15 שנים.
    אז מסלול נשאר כל 15 שנים עם אותה ריבית 1.35% /או משתנה עם בנק ישראל /או בתקופה כולשהי (פעם בשנה).

    2.אם לוקחים משתנה כל 5 שנים.
    פו יש 2 דברים לא ידועים – מדד, כי מסלול צמוד למדד ו/או לאיזה ריבית

    המסלול ישתנה.
    אז למה אנחנו עושים סימוליציות וחישובים, אם מראש ידוע שזה לא נכון???

    תודה,
    קטיה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום קטיה,
      1. הריבית תשתנה בכל פעם שהפריים ישתנה בהתאם לתנאים שלך (לצורך העניין p-0.9%).
      2. אנו עושים סימולציות בכדי לנסות ולהעריך לקראת מה אנו הולכים. במחשבון באתר תוכלי להצמיד מדד (מוערך כלשהו).
      כמו כן, זאת הסיבה שאני ממליץ לבדוק את התמהיל גם עם ריביות הגבוהות ב-3% מהריבית שיש כיום בשוק כדי לראות אם עדיין ניתן לעמוד בהחזר החודשי במצב כזה.

      בהצלחה

  168. לימור להגיב

    שלום!!!
    קיבלתי הצעה למחזור ואני לא מצליחה להבין אם הוא משתלם ואני חוסכת….

    לקחתי משכנתא לפני כמעט 4 שנים (ינואר 2010) 350.000
    150.000 בפריים מינוס 0.6
    ו200.000 קבועה צמודה 3.6
    לקחתי את שני המסלולים ל- 15 שנה מתוכם עברו כבר 3 שנים ו 9 חודשים.
    ההחזר החודשי הקיים 2.556 ש"ח.
    היתרה בפריים כ- 121.000 ובצמודה 174.000 נכון לסוף יוני
    נשאר לי לשלם כ- 295.000 וקנס על פירעון מוקדם כ- 10.000 ש"ח על הקבועה.
    בהצעה מאוגוסט קיבלתי פריים מינוס 0.85 ומשתנה כל 5 לא צמודה ב 4.23
    אלא שהבנק התנה את לקיחת המשתנה לתקופה של 15 שנה.
    האם זה משתלם? האם אני חוסכת? האם לקחת את ההצעה?
    תודה!

  169. אורן להגיב

    שלום,
    כשאני מכניס נתונים למשתנה כל 5 שנים ומנסה לשנות את המדד, ההחזר החודשי לא משתנה ורק ההחזר בסוף התקופה משתנה. מדוע?

    תודה, למדתי רבות מהתכנים באתר.

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אורן,
      שים לב שההחזר החודשי המופיע במחשבון הוא ההחזר החודשי ההתחלתי (קרי של החודש הראשון בלבד).
      באפשרותך לקבל לוח סילוקין למייל (פשוט הירשם בתחתית המחשבון) ואז תוכל לראות את התפתחות ההחזר לאורך השנים.

      בהצלחה

  170. יוסי להגיב

    למה שלא יהיה לוח סילוקין מובנה
    בבקשה תשים!!
    חוץ מזה האתר תותח!!

  171. יגאל להגיב

    שלום משכנתאמן..

    תודה רבה על האתר המצויין הזה.
    אני חייב לציין שזה אתר שהכי קל ונו לשימוש בו, מכלל האתרים ברשת והוא ממש עזר ועוזר לי בחישוב ובחירת התמהיל הנכון.

    יש לי שאלה קצת מסובכת ואולי אתה תוכל לעזור:
    נניח שקיבלתי ריבים 1.6 במסלול קבועה צמודה ל 15 שנה, ואני מעוניין להשוות את זה לקלץ 15 שנה. (אני יודע שאי אפשר להשוות כי המדד משתנה, ואני מודע לזה שהמדד משפיע גם על הקרן) אבל לשם הדוגמא אם אני רוצה לקחת מדד ממוצע של 2.6 …
    אז השאלה שלי היא האם קיימת דרך כלשהי (גם בעזרת אקסל) שתסביר לי איך להשוות בין השתיים?

    תודה מראש
    וסורי על החפירה.

    • משכנתאמן להגיב

      שלום יגאל,
      אין לך צורך באקסל – תוכל לבצע את החישוב ישירות במחשבון.
      בחר מסלול אחד קל"צ ומסלול שני קבועה צמודה ולאחר מכן תשחק עם הגובה של המדד שאתה מזין במחשבון כדי למצוא את נקודת האיזון.

      בהצלחה

  172. מוטי להגיב

    שלום רב,
    אבקש חוות דעתך להצעה הבאה שקיבלתי מאחד הבנקים, עבור משכנתא של 1 מיליון ש"ח.
    אני בן 48, גרוש+ילדה.
    205K – ריבית קבועה צמודה ל-25 שנה : 3.05%
    335K – משתנה כל 5 שנים אג"ח צמוד מדד ל-30 שנה : 1.96%
    330K – פריים – 0.9% ל-30 שנה
    130K – קבועה לא צמודה ל-25 שנה 4.95%.
    זה מביא אותי להחזר התחלתי של כ-4100 ש"ח בחודש. אני יכול לספוג יותר, לכן ניסיתי במחשבון לקצר את משך ההלוואות ל-20-25 שנה ןאני עדיין בתחום ההחזר הסביר. לקחתי בחשבון מקרים של עליית הפריים.
    נציג הבנק אומר שלא יאשרו לו כי קיימת הגבלה של בנק ישראל על אחוז ההחזר המקסימלי מתוך שכר הנטו.
    מה דעתך ?
    תודה רבה על ההשקעה באתר, השפה הברורה והטיפים המועילים. למדתי ועודני לומד המון.

  173. רועי להגיב

    שלום משכנתאמן,

    זה אתר פשוט מעולה שחסך לי עד כה הרבה זמן וכסף – תודה!

    יש לי התלבטות בין שתי הצעות משני בנקים על סכום של 450,000 ש"ח.
    משכורת נטו של שנינו : 20,000 ש"ח
    החזר חודשי : בין 4000 ל-5000 ש"ח

    בנק א'
    פריים -0.9 – 148000 ש"ח לתקופה של 10 שנים
    קבועה צמודה – 1.4 – 196400 ש"ח לתקופה של 10 שנים
    קל"צ – 3.4 – 105600 ש"ח לתקופה של 10 שנים.

    בנק ב'
    פריים -0.9 – 148000 ש"ח לתקופה של 10 שנים
    קבועה צמודה1 – 1.6 – 105600 ש"ח לתקופה של 10 שנים
    קבועה צמודה2 – 0.58 – 90800 ש"ח לתקופה של 8 שנים
    קל"צ – 3.68 – 105600 ש"ח לתקופה של 9 שנים.

    על איזו אופציה היית ממליץ לנו ללכת ?

    תודה שוב,
    רועי

  174. עמרם להגיב

    שלום משכנתאמן.
    וכמו תמיד אתה מאיר את עיננו בסבך המשכנתא. ועל כך תודה ענקית.
    שאלתי,
    קיבלתי שתי הצעות ואבקש את התיחסותך והערות היכן אני יכול לשפר הן בתמהיל, והן ברביות שקיבלתי,
    כמובן שהזנתי למחשבון המעולה, אבל בכל זאת אבקש תגובה לשינויים שאני יכול לעשות.
    מבנק טפחות קיבלתי את ההצעה הבאה.
    ס"ה משכנתא מבוקשת 375.000 ש"ח.
    132.000 קל"צ ב 4.3 ל – 10 שנים
    115.000 בפריים – 0.5 ל – 15 שנים
    128.000 משתנה צמודה כל 5 עוגן תשואות אג"ח 2.97 ל- 15 שנים.

    מבנק דיסקונט קיבלתי את ההצעה הבאה.
    126.000 קל"צ 4.04 ל12 שנים.
    124.000 בפריים – 0.65 ל -20 שנה
    125.000 משתנה צמודה כל 5 עוגן בנק ישראל 1.75 ל10 שנים.

    ההחזרים דומים בשתי ההצעות עד כ 3000 לחודש.
    אודה מאד על תגובה מפורטת.
    עמרם
    שבת שלום

  175. אסף להגיב

    ענייני קרן השתלמות.
    יש לי קרן השתלמות שמשתחררת כל 6 שנים, מה הדרך הטובה ביותר לשלב אותה במשכנתא? אני רוצה כל פעם להוריד 100,000 שח
    אני חשבתי על לעשות ריבית משתנה כל X זמן (יש סיכוי שהבנק יתן לי כל 6?), אבל אין אפשרות במחשבון להוסיף לאחר ה-X זמן הורדה של סכום מנתח המשכנתא, ואז נוצר רושם שיש לי תשלומים כבדים עד הסוף.
    יש דרך לחשב את זה?

  176. יונתן להגיב

    אהלן ושלום
    תודה על האתר המלמד והמאתגר . סחטיין
    זאת ההצעה והתמהיל שקיבלתי מהבנק
    אשמח לתגובה אם התמהיל נראה טוב ואם יש עוד מצב להוריד ריביות
    הבית נמצא בצפון גוש שגב
    המחיר 1100000
    אני מעביר 390000 הון עצמי .
    ולוקח הלוואה של 7100000 שזה 64 אחוז
    סכום החזר מבוקש 3500 לחודש

    התמהיל והריביות
    2300000 שח פרים -0.70
    2400000 שח משתנה לחמש שנים (עוגן-אגח ממשלתי +1.10) =4.53
    2400000 שח קבועה צמוד מדד 3.5
    כל המסלולים לשלושים שנה .
    אשמח לביקרות
    יונתן

  177. שי להגיב

    שלום משכנתאמן,
    דבר ראשון: אתה תותח !, כל הכבוד על האתר הכל כך מועיל שלך, שאפו ענק !!!
    אצלי הסיפור הוא כזה:
    קיבלתי הצעה בבנק עם ריביות דיי טובות :
    343 אלף שקל בפריים P-0.9 ל-10 שנים (ריבית 1.6%, נכון להיום)
    156 אלף שקל בקבועה לא צמודה (קל"צ) ל-7 שנים, ריבית 2.52%
    530 אלף שקל בהלוואת גישור לשנה (עד שאני אמכור את הדירה שלי – בתקווה אוטוטו..), בריבית קבועה וצמודה 0.7%. אני מבקש להתייעץ איתך:
    1. האם נכון לקחת 530K בגישור לשנה בצמודת מדד או שעדיף במסלול בטוח יותר של קל"צ 2.52% ? או במילים אחרות- המדד נמוך מזה כמה שנים, האם אתה חושב שיעלה בשנה הקרובה??
    2. האם עדיף לקחת 343K בP-0.9 ו-156K בקל"צ 2.52 או את כל הסכום בקל"צ 2.52% שמנטרל לגמרי את הסיכון שהפריים יחזור להיות מפלצתי כמו בעבר? (נק' האיזון היא שהפריים יהיה 3.42 שזה לא בשמיים),

    אודה מאוד על תשובתך, שי

  178. ניר להגיב

    ערב טוב ותודה ענקית על אתר לתפארת!

    דרושה לי משכנתא צנועה של 219 אלש"ח.
    אני מנסה להיצמד להמלצתך לבחור בתקופת החזר קצרה ככל הניתן – בכפוף לכושר החזר צנוע…
    שני בנקים מציעים לי לבחור בשלושה מסלולים, במתכונת הבאה:
    73K בריבית קבועה צמודה 2.6% (+מדד) למשך 15 שנים
    73K בריבית משתנה צמודה כל 5 שנים 1.89% (+מדד) למשך 15 שנים
    73K בריבית P-0.9 (כרגע 1.6, אם אני לא טועה) למשך 15 שנים או P-0.8 למשך 20 שנה.

    האם הצעת שני הבנקים הוגנת? האם ניתן למצוא הצעות מוצלחות ממנה באופן משמעותי?
    האם ריביות המינימום המצוינות במחשבון מתיחסות לממוצע מינימום או לסוג של רף תחתון, שבשום מצב לא ניתן לרדת מתחתיו?
    ולסיום – שמתי לב, שבבדיקת אופציית החזרים לפי שפיצר הסכום החודשי קטן משמעותית. מה החיסרון של בחירה בשיטת החזר כזו, במקרה של משכנתא כנ"ל?

    המון-המון תודה לך על תשובות
    בברכה,
    ניר

  179. יונתן להגיב

    אהלן ושוב תודה על האתר ועל הלימוד
    יש עוד שאלה בקשר למחשבון .
    אני לא מבין מה זה החזר חודשי התחלתי והחזר בסוף התקופה .
    כאשר הכנסתי ריבת קבועה צמודה למדד החזר נע בין 1000ל 2200 בסוף התקופה
    וכאשר הכנסתי פריים הוא נשאר קבוע לאורך כול התקופה
    האם זה הערכה משוערת בריבית קבועה צמודה או שזה החישוב לפי לוח שפיצר
    כי לפי ההבנה שלי זה צריך לרדת התשלום החודשי ולא לעלות
    אנא האר את עיני
    יונתן

  180. marius להגיב

    איזה תמהיל היית ממליץ לסכום של 960,000?
    אנחנו מעוניינים לפרוס ל-25 שנה.

  181. אורן להגיב

    שלום,
    הסתכלתי באתר בנק ישראל על קובץ הלוואות של משכנתאות במגזר השקלי הלא צמוד
    וראיתי שהריבית ל- 1 עד 5 שנים היא: 4.22
    בעוד הריבית מעל 5 ועד 10 שנים היא: 3.62.

    1. איך זה שליותר שנים הריבית היא יותר גבוהה?
    2. האם זה ריבית שאפשר להתמקח עם הבנק? (במחשבון שלך ל- 6 שנים ריבית רצויה יותר גבוהה 4-4.25)

    תודה רבה!

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אורן,
      1. בטווח השנים הקצר "מתחבאות" הלוואות גישור לתקופות קצרות שניתנות בריביות יותר גבוהות
      2. תמיד כדאי להמקח עם הבנק, אני מציג ריביות שוק (פלוס מינוס)

  182. עידן להגיב

    שלום לך משכנתאמן,
    ראשית כל שאלה,
    נציגת משכנתאות אמרה לי שהיא עשתה חישוב ומצאה שאין הבדל בין לוח קרן שווה לבין קיצור בשנים בלוח שפיצר. האם היא צודקת? דבר שני, רציתי לשאול על תמהיל משכנתא שאתה ממליץ ל 310,000 ש"ח על בית של מיליון ש"ח. רצוי שההחזר החודשי יהיה באזור 2000 ש"ח. ההכנסות של שנינו באזור 11000 ש"ח ובינתיים אין צפי לשינוי בהכנסות.
    תודה ויום נפלא.

  183. ויקי להגיב

    שלום

    אני חייבת את דעתך המקצועית : אנחו קונים בית בשווי 810000 ולוקחים משכנתא 560000- 70% מימון
    במסלול הבאה:
    פריים 180000 -0.94
    190000משתנה כל 5 שנים צמוד 1.6
    140000קל"צ 15 שנים 3.9
    40000קל"צ 7 שנים 2.65
    מה אתה אומר?

  184. נועם להגיב

    שלום לך,

    תודה רבה על האתר הנהדר הזה.

    שאלה: האם לא ניתן ליצור לוחות סילוקין במחשבון המשכנתא שלך?

    תודה,

    נועם

  185. תקוה להגיב

    יישר כוח משכנתאמן
    לתמהיל של 300000 איך נשמע
    120000 קל״ץ ל 5 שנים
    100000 מק״מ עוגן ל 10 שנים (משתנה כל שנה)
    80000 משתנה כל 5 שנים ל 10 שנים
    אם אפשרי לעדכן אותי בריבית המק״מ איזה מירווח נשמע הגיוני לתקופה הנוכחית?
    תודה מראש
    תקוה

  186. תקוה להגיב

    פשוט ניראה לי שעדיף מק״מ כי משתנה אחת לשנה יחסית לפריים שמשתנה אחת לחודש האם אני מפספסת משהו?
    תודה על תשומת הלב

  187. לולו להגיב

    שלום ,
    כל הכבוד על האתר המדהים והמחשבון משכנתא ממש עזר לנו :)
    אנו נמצאים רגע לפני לקיחת המשכנתא ומתלבטים בין 2 מסלולים, נשמח לדעתך המקצועית.
    סך משכנתא – 400,000 , כאשר אנו יודעים שנוכל להחזיר בעוד כשנה וחצי כ 200,000 ש"ח .
    הוצעו לנו 2 מסלולים בבנק, שניהם ל 8 שנים:
    1. 1/3 פריים -0.9 , 2/3 קבועה צמודה 1.5% .
    2. 1/3 פריים -0.9 , 2/3 קל"צ 3% .
    מה דעתך?
    תודה מראש .
    לולו

  188. נוע להגיב

    שלום רב ותודה על האתר הוא נהדר!!!
    אנחנו זוג צעיר שמתכוון לרכוש דירה בסך של 920000 ש"ח, לוקחים כמעט75% מימיון בסביבות 660000 ש"ח. קיבלנו הצעה מבנק מיזרחי:
    שליש P-0.75
    שליש קל"צ 4.71
    שליש משתנה כל 5 בריבית 1.73%
    האם ההצעה לדעתך בסדר או שיש מקום לויקוח?

  189. נוע להגיב

    ובנוסף הריביות הם ל25 שנה

  190. מריה להגיב

    האם כדאי ב1/3 של פריים להכניס גם צמו למט"ח ?למיקרה שפריים יקפוץ?
    תודה

  191. אירה להגיב

    שלום משכנתאמן.
    כתבת על מחירי סוף העונה. מתי "סוף העונה" יתחיל ?
    האם כדאי לחכות לדצמבר ?
    קיבלתי הצעה 430000 במשכן:
    1/3 פריים -0.9 ל-10 שנים, 2/3 קל"צ – 3.0 ל-7 שנים.
    אנשים כותבים באתר שקיבלו 2.52 – איך ? חבל שלא כותבים באיזה בנק.
    תודה רבה על עזרתך.
    אירה.

  192. אבי להגיב

    אנו לוקחים משכנתא של 1400000
    כ 53 אחוז (הון עצמי 1200000).
    הכנסתנו נטו כ 22000 ש"ח יחדיו
    בני 39
    תמהיל כללי ראשוני שבנינו
    450000 פריים -0.9 30 שנה
    450000 משתנה כל 5 צמודה 20 שנה
    500000 קל"צ 20 שנה
    מחישוב הריביות במחשבון החזר חודשי של כ 6500 ש"ח
    האם בתמהיל אחר טיפה נוכל להוריד את ההחזר החודשי ?

    נקודה נוספת בעוד כ 7-8 שנים נוכל למכור נכס אחר ברשותנו בסך 700000 ש"ח .(כרגע אי אפשר ) ואז לכסות חלק נכבד מהמשכנתא.

  193. שימי להגיב

    שלום משכנתאמן
    מצורפת פוסט שסוקר את מחשבון המשכנתא שלך, נשמח לשמוע את דעתך…
    בברכה

  194. מיקה להגיב

    הי משכנתאמן,

    בני 34, הכנסה נטו 38,000 ש"ח.
    הון עצמי 1,600,000, מתכוונים לקחת משכנתא בסך 1,400,000.
    בשנים ראשונות (כ-4) מעוניינים להחזיר כ-10,000 – 9,000 ש"ח, ולאחר מכן להוריד את ההחזר ל-8,000 – 7,000 (אין צפי לירידה בהשתכרות, אבל מי יודע מה טומן בחובו העתיד…). חוץ מזה, אנחנו די שונאי סיכון (עד כמה שמי שלוקח משכנתא כזו יכול להיחשב לשונא סיכון).
    שיחקתי עם המחשבון (המדהים!!!) והגעתי לתמהיל הבא:
    500,000 ש"ח פריים ל-25 שנה
    600,000 ש"ח קל"צ ל-20 שנה
    150,000 ש"ח קבועה צמודה ל-15 שנה
    150,000 ש"ח קבועה צמודה ל-4 שנה
    מה דעתך? האם יש לך עצה אחרת עבורנו?

    תודה רבה!

  195. רן להגיב

    היי,

    בני 40/34, הכנסה 25,000 נטו.
    לוקח משכנתא של 1,500,00 , 40% מימון, מעוניין בהחזר חודשי באיזור ה-8500.

    33% פריים , 500,000 – 0.95%, 30 שנה
    43% קל"צ 650,000 – 3.5%, 13 שנה
    24% משתנה 5 צמודה 350,000 – 1.6%, 20 שנה

    מה דעתך על התמהיל והריביות.

    תודה,
    רון

  196. אבי להגיב

    שאלה :
    עלות הנכס 2600000
    הון עצמי 1200000
    משכנתא 1400000

    בהנחה שבאופן ודאי נמכור את הבית הנרכש בעוד 5 שנים.
    (הנחה נוספת שלא יהיו שינויים גדולים במחירי הנדלן כלפי מטה ).
    לא מעוניינים להחזיר יותר מ 6500 בחודש ( שליש השכר שלנו )
    האם כדאי להצמד למשתנה כל 5 שנים ושליש פריים או כדאי במסלולים אחרים.
    בהתחשב בריביות של היום ?

    • משכנתאמן להגיב

      שלום אבי,
      1/3 פריים כדאי, 1/3 אתם חייבים באחת הקבועות (צמודה או לא צמודה) ונותר 1/3 אחרון שבהם הייתי מציעה לכם את אחת המשתנות (צמודה או לא צמודה)
      בהצלחה

  197. אמנון להגיב

    איפה אפשר לראות שיעורי ריבית למשכנתא משתנה כל 5 שנים ?

  198. נטע-לי להגיב

    יש לי שאלה שלא מובנת
    בכל הנסיונות שלי במחשבון המשכנתא אבל ממש בכולם
    כאשר אני מכניסה נתונים
    למשכנתא לפי קל"צ לפי ריביות של פלוס מינוס 4%
    ונתונים של משכנתא משתנה כל 5 שנים /כל 10 שנים/ק"צ
    (לפי ריביות עדכניות שאנשים קיבלו פה מהבנקים שהם אפילו יותר נמוכות ממה שהמחשבון ממליץ לך להכניס פלוס מדד שפה הכנסתי 2.4% לפי המחשבון)
    תמיד אבל תמיד יוצא שמשלמים פחות בקל"צ אז אני לא מבינה למה לא לקחת רק משכנתא קל"צ או לפחות 2/3 בקל"צ.
    איך זה שאנשים מתעסקים עם סוגי משכנתאות כמו משתנה כל 5 שנים /כל 10 שנים/ק"צ
    מה הם לא מבינים שהם משלמים ים של כסף רק על הריביות והקרן לא זזה להם לעומת זאת בקל"צ הקרן כל הזמן קטנה וקטנה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום נטע-לי,
      בעיקרון יש 2 דברים עליהם צריכים לתת את הדעת:
      1. גובה הריבית בקל"צ למול גובה הריבית במשתנה
      2. גובה המדד שיהיה בשנים הבאות
      בכל אופן, אני חושב כמון שמשקל גבוה של קל"צ יעשה טוב למשכנתא ואם לתבל קצת אז עדיף במשתנה כל חמש כי אז יש אפשרות להחזיר לפני הזמן
      בהצלחה

  199. נדב להגיב

    שלום.
    האתר שלך מעולה וביליתי בו המון בעבר כדי להכיר יותר טוב את התחום.
    תודה רבה לך.

    ברצוני לעשות מחזור משכנתא.
    ההצעה שקיבלתי:
    165000 ש"ח P-0.9% ל 20 שנה
    196000 ש"ח משתנה כל 5 שנים 1.95% ל 15 שנה
    196000 ש"ח קבועה צמודה 2.6% ל 15 שנה
    30000 ש"ח משתנה כל שנה (עוגן מק"מ) ל20 שנה ב 2.2%
    סה"כ 587000 ש"ח

    החזר חודשי של 3532 ש"ח

    *הוספתי את המשתנה מקמ מכיוון שהבנק טען שללא זה לא אוכל לקבל את התנאים האלה בפריים ובמשנה כל 5. יש באפשרותי לפרוע את ההלוואת מק"מ אחרי חודש.

    מה דעתך?

  200. עזרא להגיב

    שלום רב,

    בזכותך אני חושב להפוך את זה למקצוע, אני קורא את כל מה שאתה מעלה לאתר ממש מעניין. רב תודות.
    ולשאלתי, אני מעוניין לקחת משכנתא על סך 610,000 ש"ח (55%) מערך הדירה.
    ההצעה שקיבלתי להלן:
    203,000 ל- 30 ש' P-0.9
    407,000 ל- 12 קל"צ ש' 3.65%
    בשפיצר

    הצעה נוספת.
    203,000 ל- 30 ש' עוגן מק"מ יוצא 1.7% (קבוע לשנה)
    407,000 ל- 12 קל"צ ש' 3.7%
    קרן שווה/שפיצר.

    1. איזו הצעה משתלמת יותר?
    2.האם כדאי לי בכלל מק"מ?
    3. האם כדי להפחית מהקל"צ סכום של 100K למשתנה כל 5 שנים ולאיזה תקופה כדאי לשלב זאת תווך ארוך או קצר (ראיתי בפוסט שאתה ממליץ על משתנה לא צמודה)?
    4. האם יש לי עוד לאן ללחוץ את הבנקים או שנתנו ריביות טובות?

    תודה רבה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום עזרא,
      1. הראשונה עדיפה
      2. אני לא מתלהב מהעוגן מק"מ כי הוא יקר מהפריים
      3. ייתכן, אבל לצערי ללא הכרות אישית לא אוכל לענות על זה
      4. תמשיך בסקר שוק
      בהצלחה

  201. mich להגיב

    תודה רבה.
    זה המחשבון הנוח ביותר שנתקלתי בו.

  202. אורנת להגיב

    אהלן משכנתאמן
    אנחנו לפני חתימה ורצינו לקבל פידבק
    על המסלול ועל הריביות
    משכנתא של k710 שהם 64 אחוז מהנכס
    החזר רצוי 3500
    240 משתנה כל 5 צמודה :ל25 שנה ריבית 1.93
    230 פרים ל25 שנה: ריבית 1.60
    240 קלץ ל230 חודשים 4.50
    תודה ובהערכה רבה

  203. אולג להגיב

    שלום משכנתאמן,

    האם תוכל להתייחס לשאלה שלי?
    תודה

  204. עזרא להגיב

    אני מעוניין לקחת משכנתא על סך 610,000 ש"ח מחיר הדירה 1.130K. הכנסה כ-17 נטו
    ההצעה שקיבלתי להלן:
    203,000 ל- 30 ש' P-0.9
    407,000 ל- 12 קל"צ ש' 3.65%
    בשפיצר.
    אולם הבנק שלי מאפשר לי לקחת 100K ל-10 שנים בריבית של 0.73% קבוע צמוד למדד. או ל-12 שנה ב- 1.1% צמוד. האם למרות שזה צמוד למדד משתלם לי לקחת את ה- 100K ולקזז מהקל"צ?

  205. דניאל להגיב

    שלום,
    קודם כל אתר מדהים , מעניין ושימושי
    רציתי להתייעץ בקשר לתמהיל עבור 900,000 שח.
    אני מעוניינת בתמהיל 300k בפריים מינוס 0.9 ל-30 שנה עם גרייס 5 שנים
    ו-600k בקל״צ ל-15 שנה בריבית 3.8.
    יש לי אפשרות לקבל הלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים בריביות אטרקטיביות יחסית אבל יש לי הרגשה שבריביות כאלה כדאי רק פריים וקל״צ.
    האם כדאי לקחת תמהיל אחר בין הפרטים לקל״צ והאם כדאי להכניס ריביות משתנות כל 5 שנים בהנחה שהן גם אטרקטיביות?
    תודה וישר כח

    • משכנתאמן להגיב

      שלום דניאל,
      1. זה עניין אישי. אם אתם רוצים לישון בשקט קחו קלצ ופריים (למרות שעל הנייר ייתכן ותשלמו יותר בתקופה הקרובה)
      2. אם הכספים שיגיעו הם וודאים ייתכן וכדאי לשקול משתנה כל חמש לא צמודה
      בהצלחה

  206. דניאל להגיב

    בהמשך לשאלתי הנ״ל אוסיף כי ייתכן מאוד שנוכל לפרוע סכומים משמעותיים מאוד תוך 10 שנים לדעתי. האם זה יכול להשפיע על ההחלטה על תמהיל שונה בגלל אפשרות הקנסות?

  207. אולג להגיב

    היי,

    קיבלתי עכשיו 2 תמהילים, אני ממש מתלבט על מה ללכת:

    ריבית שנים מסלול סכום
    פריים-0.9 25 פריים 280000
    3.39 20 משתנה כל 5 לא צמודה 270000
    3.37 10 קבועה לא צמודה 150000
    0.33 8 קבועה צמודה 81200
    0.5 6 קבועה צמודה 64800

    או

    ריבית שנים מסלול סכום
    פריים-0.9 25 פריים 280000
    3.39 20 משתנה כל 5 לא צמודה 270000
    3.37 10 קבועה לא צמודה 300000

    מה עדיף

    כתבתי בפוסטים קודמים שהאתר פשוט מעולה!!!
    אני היום צריך לתת תשובה לבנק, אז תוכל לענות בהקדם האפשרי אני אודה מאד.
    תודה רבה רבה רבה!!!!!

  208. עזרא להגיב

    שלום רב
    אנו מעוניינים לקחת משכנתא על סך 610,000 ש"ח מחיר הדירה 1.130K. הכנסה כ-17 נטו. לאחר חפירות עם כל הבנקים הגעתי לשני תמהילים להלן:
    :
    203,000 ל- 30 ש' P-0.9
    407,000 ל- 12 קל"צ ש' 3.18%
    בשפיצר.
    הצעה נוספת:
    203,000 ל- 30 ש' P-0.9
    307,000 ל-12 שנים קל"צ 3.18
    100,000 ל-9 שניםה קבועה צמודה למדד ב 0.53

    איזו הצעה עדיפה לדעתך והאם אלו ריביות טובות לסגירה?

  209. קרני להגיב

    שלום רב
    אנו מעוניינים לקחת משכנתא על סך 610,000 ש"ח מחיר הדירה 1.130K. הכנסה כ-17 נטו. לאחר חפירות עם כל הבנקים הגעתי לשני תמהילים להלן:
    :
    203,000 ל- 30 ש' P-0.9
    407,000 ל- 12 קל"צ ש' 3.18%
    בשפיצר.
    הצעה נוספת:
    203,000 ל- 30 ש' P-0.9
    307,000 ל-12 שנים קל"צ 3.18
    100,000 ל-9 שניםה קבועה צמודה למדד ב 0.53

    איזו הצעה עדיפה לדעתך והאם אלו ריביות טובות לסגירה?

  210. יעקב להגיב

    ערב טוב,

    אנחנו זו עם הכנסות של כ-12000 נטו.
    מעוניינים לקחת משכנתא של 411,000 במימון של 60%, להלן שני תמהילים זהים אך עם ריביות שנות. אשמח אם תמליץ ותנמק באיזו לבחור. תודה מראש:
    135,000 ל30 שנה P-0.9
    138,000 ל30 שנה משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.71
    138,000 ל16 שנה קל"צ בריבית של 4.1.
    או
    135,000 ל30 שנה P-0.9
    138,000 ל30 שנה משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.95
    138,000 ל16 שנה קל"צ בריבית של 3.9.

    מהי המשתנה כל 5 שנים לא צמודה? מה ההבדל בינה לבין המשתנה כל 5 שנים צמודה?האם יש הבדל בין ה"קפיצה בריביות" בין שני אלו לאחר 5 שנים?

    תודה.

  211. אברהם להגיב

    שלום!
    אתר מקסים !
    כל כמה זמן אתה מעדכן את הריביות בהמחשבון?
    והאם יש לך גם טבלה של הריביות המעודכנות?

  212. אבישי להגיב

    שלום משכנתאמן,

    רציתי להצטרך לגל המחמאות בדף ולהודות לך על האתר ועל הרצון לעזור ולשתף. אם הצלחת להסביר להדיוט כמוני אז מגיע לך שאפו!

    רציתי להציע לך שיפור קטן למחשבון.
    מכיוון שפרסמת תמהילים מומלצים לכל סכום אפשרי היה נהדר אם אפשר היה לטעון אותם למחשבון כבסיס/תבנית ועליו לבצע מספר שינויים.

    סתם משהו קטן שיכול לעזור למתחילים כמוני.
    סך הכל אתר מעולה.
    תודה.

  213. ערן להגיב

    מאד עוזר לקבל תמונה מלאה.
    לא מזמן מיחזרתי את המשכנתא והכלי הזה עזר לי מאד.
    תודה רבה :)

  214. סיון להגיב

    שלום וברכה,

    ראשית, תודה על זמן החסד שאתה מעניק לאחרים.
    אשמח להתייעץ איתך כי איני מבינה בכך דבר.

    אנחנו מעוניינים לרכוש בית בסך 700,000 ש"ח. יש לנו סה"כ 150,000 ש"ח. (כלומר נצטרך משכנתא של 550-600 אלף) ואנחנו יכולים לעמוד בהחזר חודשי של 3000 ש"ח. האם יש בפנינו אופציות? מה כדאי לעשות?

    הנושא ממש דחוף לנו, זו הזדמנות מבחינתנו והזמן שיש לנו כדי להחזיר תשובה הוא קצר. רוב תודות, ברוך תהיה!

    • משכנתאמן להגיב

      שלום סיון,
      עבור הון עצמי של 150 תוכלו לקחת משכנתא בסך הכל של 450 (כלומר שווי הדירה יכול להיות מקסימום 600 אלף).
      הבנקים לא יאשרו לכם יותר מ- 75% מימון.
      אם תיקחו הלוואה נוספת מבנק מסחרי (רגיל, לא משכנתאות) תוכלו להגדיל את ההון העצמי שלכם וכך לקחת משכנתא גבוהה יותר
      אבל צריך לבדוק טוב טוב שזה באמת משתלם
      בהצלחה

  215. dovid להגיב

    Amazing site!!
    thankyou so much
    are the interest rates that you give for the calculator real ?
    thankyou
    dovid

  216. לירן להגיב

    הי משכנתא מן
    האם מחשבון משכנתא לוקח בחשבון ריבית מתואמת או שאני צריכה להכניס אותה ולא את הנומינלית?
    תודה
    לירן

  217. אסף להגיב

    שלום משכנתא מן,
    אנחנו זוג שלוקח משכנתא של 800000 ש״ח. מאחר ואנחנו מתכוונים להשתמש במשכנתא לממן הרחבה של בית, בשנתיים הראשונות נצטרך לשלם גם משכנתא וגם שכד ולכן אנחנו בודקים את האפשרות של גרייס. בטפחות אמרו לנו שהריביות גבוהות יותר כשבוחרים בגרייס, האם זה תמיד ככה? בטפחות גם המליצו לנו לא לקחת גרייס ופשוט למחזר את המשכנתא כעבור שנתיים, האם אתה ממליץ על כך? האם יש דרך אחרת להתחיל בהחזר חודשי נמוך שיעלה בהמשך?

    תודה
    אסף

    • משכנתאמן להגיב

      אסף שלום,
      1. יש בנקים שעבור גרייס מעלים קצת את הריביות אבל יש בנקים גם שלא עושים זאת
      2. אני מעדיף שלא תמחזרו עוד שנתיים כי אז הריביות יכולות להיות יקרות
      בהצלחה

  218. לביא להגיב

    שלום,
    קודם כל זהו אתר מאוד יעיל, מחכים וממצה.
    רציתי לדעת האם קיים איזשהו אתר, כלי או טבלה אונליין שבעזרתו אני יכול לתכנן את ההוצאות השונות שיהיו ברכישת בית חדש?
    אני לא מתכוון למחשבון משכנתא כמו שיש כאן, אלא כלי שיעזור לי לחשב כמה משכנתא אני "צריך" לקחת. הרי ברכישת בית חדש ישנן כל כך הרבה הוצאות, מרכישת מטבח, דרך שדרוג המכשירים האלקטרונים וקניית ריהוט חדש ועד הוצאות על גופי תאורה.
    חיפשתי באינטרנט – ולא מצאתי.
    ניסיתי לפתח קובץ אקסל בעצמי – אבל הסתבכתי.
    בקיצור – האם זה בכלל קיים?
    תודה

    • משכנתאמן להגיב

      שלום לביא,
      אני לא מכיר כלי כזה לצערי, אבל הבאת לי רעיון למחשבון חדש באתר
      תודה ובהצלחה

      • לביא להגיב

        הי,
        אם תרצה אוכל לשלוח אליך את קובץ האקסל שעל פיו תוכל לבנות את המחשבון באתר. יש לך את כתובת המייל שלי.
        תודה,
        לביא

        • מיכל להגיב

          היי לביא

          אני באמצע תהליך קניית בית מקבלן בעצמי
          יש לי קובץ שמכיל את כל ההוצאות הנלוות (שמתאימות אליי…)
          אם תרצה, אוכל לעזור לך בשמחה

          תשלח את המייל שלך אם אתה מעוניין

          מיכל

  219. אורן להגיב

    הי קודם כל תודה גדולה על האתר
    עברתי את השלב האישור העקרוני למשכנתא של 850000
    יש לי הצעה למסלול הבא:
    ריבית קבועה לא צמודה של 3.1 ל284750
    ריבית משתנה לא צמודה של 3.96 ל 284750
    פריים פחות 0.9 ל 280500
    אנחנו מכוונים ליכולת החזר של 4000 ש"ח לחודש
    מה דעתך?

  220. אריק להגיב

    משכנתאמן שלום רב!
    פשוט שפאו, כל מילה מיותרת!
    אנחנו זוג צעיר שקיבלנו הצעה מהבנק ל- 634,000 ש"ח: הצעה מ-28.01.14
    1. 209000 ש"ח פריים- לא צמודה 30 שנה 1.6
    2. 221,000 ש"ח קבוע- לא צמודה 15 שנה 4.27
    3. 204,000 ש"ח משת' אג"ח 5 – לא צמודה 20 שנה 3.76

    על מסלול ה-1 אין שאלות, זה פריים ויכול להשתנות כל הזמן.
    לגבי מסלול ה-2, האם כדאי לקחת אותו צמוד מדד? כי 4.27 נשמע גבוהה, לא?
    לגבי מסלול ה- 3, האם 3.76 זה גבוהה? כדאי לקחת אותו צמוד מדד?
    תודה, מראש ושבוע טוב!

  221. אריק להגיב

    משכנתאמן שלום רב!
    פשוט שפאו, כל מילה מיותרת!
    אנחנו זוג צעיר שקיבלנו הצעה מהבנק ל- 634,000 ש"ח: הצעה מ-28.01.14
    1. 209000 ש"ח פריים- לא צמודה 30 שנה 1.6
    2. 221,000 ש"ח קבוע- לא צמודה 15 שנה 4.27
    3. 204,000 ש"ח משת' אג"ח 5 – לא צמודה 20 שנה 3.76
    על מסלול ה-1 אין שאלות, זה פריים ויכול להשתנות כל הזמן.
    לגבי מסלול ה-2, האם כדאי לקחת אותו צמוד מדד? כי 4.27 נשמע גבוהה, לא?
    לגבי מסלול ה- 3, האם 3.76 זה גבוהה? כדאי לקחת אותו צמוד מדד?
    תודה, מראש ושבוע טוב!

  222. שמואל להגיב

    קודם כל מצטרף לכל הברכות,
    הייתי מציע שתעשה מחשבון מיוחד גם למיחזורי משכנתא, כששם תהיה אפשרות לכתוב את כל פרטי ההלוואה הקיימת, ואגב אורך ההלוואה תעשה "מועד סיום ההלוואה" לעצלנים שבינינו… וגם מפני שבמחשבון הנוכחי לא ניתן להזין חודשים רק שנים עגולות.
    ושוב, ברכות עד בלי די,

  223. שירה להגיב

    שלום רב!!

    אני מחפשת דוגמא ללוח סילוקין בהלוואה במסלול הפריים…
    היכן אוכל למצוא? (או לחילופין- הסבר על שיטת חישוב לוח סילוקין כזה…)

    המון תודה!
    שירה

  224. אור להגיב

    שלום איש יקר!
    אנחנו מתלבטים בין שני שתי הצעות סופיות שקיבלנו משני בנקים למשכנתא על סך 500000, נשמח אם תוכל לתת לנו עצה מי מהם עדיפים לנו:

    1. 150000 פריים %P-1 )1.5) ל20 שנה
    160000 קל"צ 2.68% ל7 שנים
    160000 משתנה 5 צמודה 1.7% ל20 שנה
    30000 הלוואה ללא ריבית וללא הצמדה ל3 שנים

    2. 166000 פריים %P-0.9 )1.6) ל20 שנה
    142000 קל"צ 2.8% ל7 שנים
    112000 ק"צ 0%
    80000 משתנה 5 צמודה 1.66%

    בבנק הראשון ניתן לראות כי מרווח הפריים טוב יותר וריבית הקל"צ טובה יותר. מצד שני בבנק השני היתרון מתבטא בק"צ בריבית 0.
    קשה לנו להבין איזה יתרון משמעותי יותר ואיזה תמהיל עדיף.
    בשני המסלולים ההחזר החודשי זהה ועומד ביכולתנו.
    נשמח לעצתך!

    תודה,
    אור