אני שוב חוזר אחורה בזמן לסוף שנת 2010, שוק הדיור עדיין רתח ובנק ישראל חיפש מגוון דרכים להרגיע אותו. אם תשימו לב בנק ישראל "מתערב" בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות (אני לא נכנס לעניין אם "בצדק" או ש"לא בצדק") ומפרסם הנחיות שונות חדשות לבקרים.
אחת ההנחיות שלא קיבלה מספיק ביטוי בתקשורת (ועד עתה גם לא בבלוג הזה) היא ההנחיה שקובעת "מהי משכנתא ממנופת" ומה התנאים וההגבלות שלה.
שימו לב שההגדרה של בנק ישראל למשכנתא ממונפת היא הגדרה שהוא מספק על בסיס פרמטרים מסוימים, אבל אתם תשימו לב בהמשך שיש גם "הלוואות ממונפות" שלא נכנסות לפרמטרים שהם הגדירו ועדיין הן מסוכנות מאוד.
אז מה קובע אם ההלוואה ממנופת או לא?
בנק ישראל הגדיר שני פרמטרים לפיהם הוא בוחן אם ההלוואה ממונפת או לא, שני הפרמטרים אמורים להתקיים יחדיו, כלומר אם רק אחד הפרמטרים מתקיים אזי ההלוואה לא תיחשב כממונפת.
הפרמטרים:
- משכנתא מעל 60% מימון
- משכנתא מעל 800,000 ₪
כלומר, אם אתם לוקחים משכנתא של למעלה מ- 800 אלף ₪ ובנוסף הם מהווים יותר מ- 60% מימון מההלוואה שלכם אז המשכנתא שלכם נחשבת כמשכנתא ממונפת.
שימו לב,
אם רק אחד התנאים מתקיים, כלומר אתם לוקחים יותר מ- 800 אל"ש אבל לא עוברים את 60% המימון או להיפך, אתם לוקחים מעל 60% מימון אבל פחות מ- 800 אלף שקל אז המשכנתא שלכם היא לא ממונפת ולכן לא יחולו עליה ההגבלות הבאות.
אז מהן ההגבלות על משכנתא ממונפת?
- ההגבלה לבנק משכנתאות – הבנק נדרש להקצות הון גבוה יותר עבור המשכנתא שהוא ייתן לכם (בכל הלוואה שהבנק נותן לכם הוא מקצה הון שלו בצד לטובת ניהול סיכונים, אם הוא נותן לכם "משכנתא ממונפת" אז הוא צריך להקצות הון גבוה יותר ולכן יעלה את הריביות על ה"ההפסד" שנגרם לו מכך).
- ההגבלה שלכם – 75% מהמשכנתא שלכם צריכה להיות בריבית קבועה
בנק ישראל קבע כי מי שלוקח "משכנתא ממונפת" לא יוכל לקחת יותר מ- 25% בריבית משתנה וזה כולל גם משתנה כל חמש.
כלומר, אתם חייבים לקחת 75% מהמשכנתא במסלול קבועה צמודה או קל"צ (ההימור שלי הוא שמי שהגיע למצב שהוא צריך הלוואה ממנופת לא יכול לעמוד בהחזרי קל"צ כל כך גבוהים).זה מקשה מאוד עליכם בבניית תמהיל טוב כי רוב הזוגות יבחרו לקחת חלק גדול בריבית קבועה צמודת מדד (וכפי שהספקתם להכיר אותי, אני לא ממש ממליץ עליה).
איך אפשר להתחמק מן ההנחיה?
בעיקרון אין ממש אפשרות "התחמקות" מן ההנחיה אבל אפשר לעשות 2 דברים שיוכלו להוציא אתכם מתחום ה"ממונפים" ולתת לכם אפשרות לקחת משכנתא בצורה נוחה יותר.
- השלימו את המשכנתא ממקורות אחרים ובכך תרדו ל- 60% מימון או מתחת ל- 800,000 ₪ – הכוונה היא שאם חסר לכם כמה עשרות אלפי שקלים כדאי לכם לקחת אותם ממקור אחר (הלוואה מהבנק / הלוואה חוץ בנקאית / משפחה וכו') על מנת לא להיות בתחום של הממונפים ובכך תוכלו לקחת תמהיל משכנתא טוב יותר עבורכם (ללא כל כך הרבה הגבלות).
- בדקו אם אתם זכאים של משרד השיכון – ללא קשר אם אתם רוצים להשתמש או לא בהטבת הזכאות של משרד השיכון אתם יכולים להוציא תעודת זכאות ובכך להיות פטורים מההנחיה הזו.
במילים פשוטות: זכאי משרד השיכון אינם כפופים להנחיה זו ולכן כדאי לכם לבדוק במהרה אם אתם זכאים ובמידה ואתם אכן כאלו לא תוגבלו בבניית תמהיל המשכנתא שלכם ולא תיחשבו ל"ממונפים".
מלה אישית שלי,
אני מבין שבנק ישראל חייב לקבוע קריטריונים ברורים על מנת לבדל הלוואות ממונפות ולנהוג בהן כפי שהוא רוצה.
אבל אנחנו חייבים לבדוק את המשכנתא שלנו ולבדוק היטב היטב שהיא לא ממונפת (גם אם היא לא נכנסת לתחום של בנק ישראל), הייתי מציע לכם לבחון אותה על פי 3 פרמטרים עיקריים:
- גובה משכנתא – גם 799 אלף זה ממונף…
- אחוז מימון – גם 59% זה ממונף
- כושר החזר – נקודה שבנק ישראל לא התייחס אליה ואני כן רוצה להתייחס אליהו ולומר לכם שאם כושר ההשתכרות שלכם נטו לא מגיע לפי 3-4 מהחזר המשכנתא אז ודאי שההלוואה שלכם ממונפת.
לסיכום,
בידקו אם המשכנתאות שאתם מתכוונים לקחת ממונפות או לא (לפי הקריטריונים של בנק ישראל וגם בלעדיהם) ובמידה וכן אנא עשו שיקול חוזר האם אתם ממש חפצים בכך (עצה שלי: זה לא כל כך משתלם)
בהצלחה
פוסט מעניין.
רלוונטי לצרכי.
אלפי תודות.
היי פנינה,
שמח לקרוא שהפוסט מעניין ורלוונטי.
תודה על הפרגון!
פוסט רלוונטי מאוד
תודה רבה על המידע
היי נתנאל,
בשמחה – תודה על הפרגון!
מה היינו עושים בלעדיך??
את כל מה שאני יודעת על משכנתא (ואני מניחה שזה עוד פסיק לעומת כל מה שצריך לדעת) אני יודעת בזכותך.
למדנו איך לגשת לבנק, איך לבנות תמהיל (ואפילו בסוף בנינו תמהיל שיומיים אחר כך פירסמת כאן את אותו תהמיל כתמהיל אופטימלי), איך לבקש ריביות… כנראה שכל המהלכים האלה חסכו לנו עשרות אלפי שקלים.
לא להאמין, אבל אני אפילו מתחילה להנות מזה 🙂
בקיצור, פשוט רציתי להגיד תודה, בשמי ואני בטוחה שבשם הרבה אחרים כאן.
שיהיה לך אחלה סופ"ש
היי אורית,
תודה רבה על המילים החמות והפרגון – כיף לקרוא ותמיד שמח לעזור!
סופ"ש נעים
שלום משכנתאמאן
אני מתעניין במיחזור משכנתא של כ 500000 ש"ח
קיבלתי הצעה כזאת:
1/3 בפריים – 0.89
1/3 צמודה משתנה כל חמש – 1.64%
1/3 קבול"צ – 4.4 %
הכל ל15 שנה.
מא אתה חושב?
כרגה יש לי 85% צמודה קבועה ב 4.55 ו 15 פריים -0.6
התשלום יוצא כרגע אותו דבר, כך שהיתרון זה רק בלהקטין את ההצמדה.
ועוד שאלה – אולי כדאי לבקש צמודה קבועה ולא משתנה? בעיקר כי
1. הריביות יחסית נמוכות
2. היום אני יכול להתמכח עם הבנק אך כשיהיה חידוש הם יקבעו את הריבית
תודה
היי דן,
1. הריביות יחסית בסדר והתמהיל בסדר
2. תבדוק מה המחיר של הקבועה לתקופה זו ותשווה, במידה ותרצה למחזר בעתיד או להחזיר חלק מהסכום קח בחשבון שזה יכול להיות עם קנסות יציאה
תודה רבה כרגיל פוסט ענייני , תודה רבה לך על העזרה מול הבנקים…
היי יוסי,
תודה רבה על הפרגון!
היי משכנתאמן
שאלה ראשונה – כתבת " בדקו אם אתם זכאים של משרד השיכון " , איך אני יכול לבדוק אם אני זכאי ? והאם יש קשר לזה שמכרתי לא מזמן נכס שקבלתי בירושה ?
שאלה שניה – ההון העצמי שלי היום עומד על 520 אלף . אני כרגע מחפש דירה ,הרף שהצבי לעצמי הוא עד 1.1 מליון . ז"א סכום המשכנתא שאני מבקש הוא 580000 אלף , האם גם הסכום הזה נחשב כ "משכנתא ממונפת" ??
נ.ב . אני לא נשוי ,ואני לוקח את המשכנתא לבד .
היי אורי,
1. במידה והייתה לך דירה בעבר, אז סביר להניח שאתה לא זכאי
2. אתה יכול לבדוק אם אתה זכאי או לא בבנקים או באתר משרד השיכון
3. על פי בנק ישראל אינך נכלל כמשכנתא ממונפת, כמו כן אתה צריך לבדוק בעצמך שהמשכנתא שלך לא גדולה על מידותיך
היי משכנתאתן ,ותודה על התגובה (אין לך מושג כמה סדר אתה עושה לי )
בהמשך לדברים , כתבת " שהמשכנתא שלך לא גדולה על מידותיך " נכון להיום ההכנסה שלי עומדת על 7 נטו (יש צפי להגיע ל8 נטו בשנה הקרובה) (אחרי כל החישובים שלי כולל הכנסות והוצאות) אני יכול לעמוד בהחזר של 2900.אחרי כל הנתונים שפרטתי למעלה אתה עדיין חושב שהמשכנתא גדולה על מידותי ? ואם כן, מה אתה ממליץ? דעתך מאוד חשובה לי בבקשה .
נ.ב – אני יוצא מנקודת הנחה שהבנק יאשר לי "אישור עקרוני" – או שאני צריך לדאוג גם מזה ?
היי אורי,
1. אם אתה בטוח שתוכל לעמוד בהחזרים אז אתה יכול לעשות את הצעד, הרי אתה מכיר את התנהלותך הכלכלית טוב יותר מכולם
2. אל תצא מנקודת הנחה כזו אלא תתקשר לבנקים לקבל אישור עקרוני, זה חשוב מאוד לעשות זאת לפני העסקה
בהצלחה
שבוע טוב למשכנתאמן אנוכי מעוניין לשדרג את דירת 4 החדרים ל-5 כרגע נותרו לנו 186000 שקל במשכנתא אנחנו צרכים עוד 500000 שקל ומעונינים ביועץ משכנתאות אמין וטוב השאלה אם ללכת לחברה גדולה עם מספר רב יותר של לקוחות (תנאים טובים מהבנקים) או ליועץ פרטי בלי לקוחות כמעט. האם יש באפשרותך להמליץ על יועצי משכנתאות ?
היי ברוך,
אני לא נוהג לפרסם חברות של יועצי משכנתאות בבלוג.
אתם כן מוזמנים לרשום את פרטיכם בדף הבא ואני מבטיח להעביר את הפרטים שלכם
ליועצים אשר אני סומך עליהם וקיבלו את הסמכתי.
בהצלחה
יופי של בלוג,יישר כוח,[אגב שלחתי בקשה להצעה לביטוחי חיים רק אחד חזר]שאלה מתמטית לא יודע אם זה שייך לתחום שלך או לפורם מתמטיקה אבל ננסה: איך אני מחשב את הריבית הממוצעת בין שני הלואות שונות[רביות שונות וסכומים שונים] שאני לוקח אחת היא לכל מטרה ולכן מעט יותר יקרה מההלואה הראשונה שהיא הלוואה לדירה ראשונה.
דוגמה הלוואה ראשונה 800.000 בריבית 3.9
הלוואה שניה 1.300.000 בריבית 4.1
אני מעוניין לדעת מה הריבית הממוצעת על כל הסכום2.100.000
היי רפי,
אתה צריך לעשות ממוצע משוקלל.
להסבר:
1. תגלה מה המשקל היחסי של ה-800 אלף מתוך ה סכום המלא (2,100,000), זה יוצא 38%
עשיתי: 800*100/2100
2. כך אני מגלה את המשקל היחסי של ה- 1,300,000 (100-38= 52)
3. ואז עושה ממוצע משוקלל: 800*3.9+62*4.1 ומחלק הכל ב- 100
4. התשובה יצאה לי: 4.024
בהצלחה בחישובים נוספים
כרגיל פוסט מעולה
שאלה – כחלק מהתמהיל שלי אני לוקח שליש בפריים ל 25 שנה. הבנק הציע לי לשים את הפריים, בגלל הריביות הנמוכות, לעשר שנים בגרייס וכתוצאה מכך להקטין את זמני הצמודה משתנה והקל"צ.
בתור תפיסה – האם כדאי לשים את הפריים בגרייס?
תודה
היי ערן,
שאלה מוכרת בבלוג שאני חייב עליה תשובה מפורטת,
בכל אופן אני לא "מתלהב" מהרעיון
שלום,
קודם כל הבלוג מעולה, ולמדתי המון בזכותו על תחום המשכנתאות.
אנחנו לוקחים משכנתא בסך 220,000 ש"ח.
השאלה שלי לגבי תמהיל המשכנתא, יכולת החזר כ-2600 ש"ח:
1/3 בריבית %P-0.9 למשך 13 שנים
2/3 בריבית קבועה לא צמודה 3.4% למשך 7 שנים
האם התמהיל טוב?
ההתלבטות נוספת היא האם כדאי לפצל את ה-2/3 בין קבועה לא צמודה וקבועה צמודה?
התוכנית לעתיד היא להשתמש בקרן השתלמות ע"מ להקטין את משך הזמן של מסלול הפריים.
תודה !
היי אורית,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
התמהיל בסדר גמור,
אני הייתי מפצל את הקל"צ גם לקבועה צמודה ומחסל את החלק של הקבועה שיגיע הכסף מקרן ההשתלמות וזאת בתנאי שלא יהיה אז קנס יציאה
בהצלחה
משכנתאמן, שלום.
קודם כל רציתי להגיד תודה מכל הלב. נעזרתי רבות במאמרים באתר בשיקולים ללקיחת משכנתא. דבר שני, רציתי להעלות את נושא הזמן שבו נשמרת הצעת המשכנתא. קיבלתי שני הצעות- אחת הייתה באחד המסלולים טובה יותר אך ההצעה הייתה ל12 יום. בבנק השני ההצעה הייתה ל30 יום. בסופו של דבר החלטתי על סמך נסיון העבר לקחת את ההצעה המעט פחות יותר טובה ובאמת לקח לי שלושה שבועות לסיים את התהליך (הקבלן שהיה צריך לחתום על מסמכים היה בחופשה, השמאי התעכב עם המסמכים לבנק, הביטוח שלח מסמכים שגויים, הפקידה הייתה חולה) ומזל שכך. זהו נושא שכדאי לדבר עליו. אומנם מסלול אחד היה מעט יקר יותר- אך בעבר לא הספקתי לסיים עד ה12 יום וכל המסלולים התייקרו לי וכבר לא היה כדאי לי להתחיל מחדש את כל התהליך בבנק אחר.
היי מיכאל,
תודה רבה על הפרגון!
אכן נושא חשוב,
מניסיוני בדרך הכלל כשהבנק מאשר ריבית ל- 12 יום קדימה הוא גם שומר אותה לאחר מכן אם לא הייתה עלייה בריביות,
בכל אופן הוא לא חייב לעשות כך וזה באמת נושא חשוב לכתיבה.
תודה
משכנתאמן שלום,
ראשית, זה בהחלט נעים ומחמם את הלב שיש מקום שאפשר להעמיק את הידע וללמוד על מהלך כלכלי משמעותי שמשפיע ישירות על החיים שלנו.
יישר כוח ותודה עמוקה על התרומה העצומה.
אנחנו מתכננים לקנות בית בסכום של 1,250,000 עם הון עצמי של 350,000 – 400,000
ההכנסה המשותפת לאשתי ולי עומדת על 17,500 ש"ח. כרגע אנחנו ללא ילדים, ומתכוונים להרחיב את התא המשפחתי השנה.
1. ברצוני לדעת האם משכנתא עפ"י התנאים הנ"ל תחשב לממונפת? במידה וכן מה ההשלכות על כך?
2. אודה אם תוכל לכוון אותנו לתמהיל משכנתא מומלץ ולאיזה טווח של שנים.
3. לפי איזו שיטת החזר וחישוב מומלץ לבנות את תמהיל המשכנתא?
4. מה המשקל וההיבט של כדאיות המשכנתא הנ"ל, מה החלופות שעשויות להיות? האם להמשיך לגור אצל ההורים? לגור בשכירות? האם מומלץ להמתין לשינויים בשוק הדיור. לבנות על מסלולי מחיר למשתכן שעד כה לא זכינו באף מכרז שניגשנו אליו.
תודה רבה,
אליהו
היי אליהו,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. כל עוד המשכנתא תהיה מעל 800 אלף + מעל 60% מימון היא תהיה ממונפת. תוכל לקרוא על כך בפוסט הבא
2. תוכלו למצוא כאן מספר תמהילים אפשריים
3. אני באמת לא יכול לדעת מה יקרה בשוק הדיור. לגבי השכירות / קניה וכו' אני לא יכול לייעץ כי אני לא מכיר את הנתונים ואתכם לעומק
בהצלחה
משכנתאמן שלום
לקחתי משכנתא לפני 6 שנים בגובה 450000 שח לדירה במחיר 500000 שח,90% ממחיר הדירה. היום הדירה שווה 1200000 שח,האם גם אחוז ההלואה ירד?
היי עמוס,
אתה צודק,
כמובן שצריך להזמין שמאי מהבנק על מנת לאשר זאת.
הפוסט נכתב ב-2013- האם ההגדרה הזו עדיין בתוקף? אני לא מצליח למצוא בשום אתר רשמי את הפרמטרים.
שלום יבגני,
ההגדרה אינה בתוקף יותר
בהצלחה