בשנה האחרונה אנו עדים לעליית ריביות המשכנתא על אף שריבית בנק ישראל לא השתנתה בתקופה זו. אחת הסיבות לעליית הריביות היא העובדה שהבנקים "נלחמים" פחות על כל לקוח ומנסים לצמצם את סיכון תיק האשראי שלהם (כפי שכתבתי לפני כשלושה חודשים) – ואחת הדרכים שלהם לעשות זאת היא לוותר או לתמחר מאוד גבוה משכנתאות באחוזי מימון גבוהים.
עכשיו, שאנו מרגישים שהבנקים ממש לא מעוניינים לתת הלוואות עם אחוזי מימון גבוהים ומתמחרים אותן מאוד גבוה(כלומר, נותנים לנו ריבית יקרה מאוד לאחוזי מימון גבוהים), אני רוצה לעבור שוב על נושא עניין אחוזי המימון כדי נבין פעם אחת יותר לעומק את הנושא.
אחוזי המימון משפיעים מאוד על ריבית המשכנתא שלנו וזאת חובה שנדע מהן מדרגות אחוזי המימון? למה הן נוצרו? ואיך אפשר להוריד אחוזי מימון? כל זאת ועוד בפוסט הבא
מהם אחוזי מימון במשכנתא?
כשאומרים "אחוזי מימון" במשכנתא מתכוונים ל"כמה משכנתא אנו לוקחים מסך עלות הנכס?".
כלומר, נניח שהדירה שאנו רוכשים עולה מיליון ש"ח, אם אנו ניקח 300 אלף ש"ח משכנתא זה אומר שאנו עומדים על 30% מימון, אם אנחנו רוצים 700 אלף משכנתא זה אומר שהגענו ל-70% מימון.
הבנתם את הרעיון? פשוט מחלקים את סך משכנתא שלנו במחיר הדירה וכך אנו יודעים על כמה אחוזי מימון אנו עומדים.
מהן מדרגות אחוזי המימון?
בארץ ישנן 3 מדרגות קריטיות של אחוזי מימון, כאשר לכל קבוצה נותנים בבנק ריבית שונה וככל שאחוזי המימון יותר נמוכים ככה הריבית שתקבלו תהיה טובה יותר.
להלן המדרגות הקיימות:
- עד 45% מימון – זו הקבוצה הטובה ביותר והיא מקבלת את הריביות הטובות ביותר
- בין 45%-60% מימון – זו הקבוצה הבינונית והיא מקבלת את הריבית הפחות טובה
- מעל 60% מימון – זו הקבוצה הכי פחות טובה ולכן הריביות בקבוצה זו יהיו היקרות ביותר (בתוך קבוצה זו ישנה עוד תת-קבוצה של 75% מימון והיא הכי גבוהה שקיימת בשוק ולכן היא גם מתמחרת יותר יקר מכולן).
למה יש מדרגות לאחוזי המימון?
סיבה ראשונה: הסיכון של הבנק ככל שאנו לוקחים הלוואה גדולה יותר
כשאני אומר "גדולה" אני מתכוון באופן יחסי, כי לבנק יותר מסוכן לתת 700 אלף ש"ח מדירה של מיליון ש"ח שאלו 70% מימון, מאשר 1.5 מיליון מדירה של 3 מיליון שזה 50% מימון, כלומר לא תמיד גודל המשכנתא משחק תפקיד אלא האחוז מתוך הדירה. ולרוב, מי שייקח 700 אלף מתוך מיליון ישלם ריבית יקרה יותר ממי שלקח 1.5 מתוך 3 מיליון למרות ש-1.5 מיליון זה הרבה יותר מ-700 אלף.
הבנק רוצה להיות כה שפחות "שותף" אתכם בדירה, הוא מעדיף שניקח אחוז מימון נמוך מכיוון שהוא לוקח בחשבון 2 אירועים שיכולים להיות:
- ירידת מחירים
בואו ניקח מקרה היפותטי שבו מחיר הדירה יורד ב-40% (אני יודע שזה לא נשמע הגיוני, אבל בארצות הברית זה קרה לפני 8 שנים ואף בצורה דרמטית יותר).
אם הבנק נתן למישהו 70% מימון (לדוג' 700 אלף מתוך דירה ששווה מיליון) וכעת שווי הדירה ירד ב- 40%, כלומר הדירה שווה רק 600 אלף, אז נוצר מצב שאנחנו חייבים יותר משכנתא מאשר שהדירה עצמה שווה, מה שלא יעודד אותנו להמשיך ולשלם את המשכנתא. - מימוש מהיר
הבנק לוקח בחשבון שאנו עשויים להגיע לקשיים כלכליים ונפסיק לשלם לו משכנתא, וככל שאחוזי המימון שלנו יהיו גבוהים יותר הוא יהיה בסיכון רב יותר.
הסיבה היא שיש לנו אחוזי מימון של 75% (לדוגמא) שביחד עם עלויות ריבית הפיגורים ועלויות עורכי הדין יגיעו לחוב של 85% מימון משווי הדירה, והבנק נמצא בסיכון שגם אם יצליח למכור את הדירה במימוש מהיר ב-20% פחות משוויה האמיתי והוא ייפגע בהכנסותיו.
שני המקרים שציינתי למעלה הם די נדירים אבל הבנק תמיד מחמיר ולוקח מרווחי בטחון ולכן הוא מעלה את הריבית למי שלוקח אחוזי מימון גבוהים (בטענה שהוא פשוט מתמחר את הסיכון שלו).
סיבה שניה: הלימות ההון של הבנקים
גם בנק ישראל תמיד מחמיר והוא קבע לבנק סטנדרטים מסוימים לפני מספר שנים.
כדי לנסות ולהוריד את הסיכון של הבנקים וכדי שלבנקים לא יהיה אינטרס גבוה לתת יותר מדי משכנתאות (בעיקר באחוזי מימון גבוהים), ומכיוון שבנק ישראל רוצה לצנן את שוק הנדל"ן הוא רוצה שלבנקים יהיו רזרבות במקרה של פיצוץ בועת נדל"ן – לכן, בנק ישראל קבע את מדרגות אחוזי המימון והטיל על הבנקים למשכנתאות סנקציות שליליות ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר.
מה זה אומר?
אז ככה, בנק ישראל מבקש מהבנקים למשכנתאות להשאיר רזרבות בצד על כל משכנתא שהוא נותן, כלומר אם הבנק נתן לכם משכנאת של מיליון ש"ח, ייתכן והוא יצטרך להשאיר 450 אלף נוספים "בצד" לשם ביטחון למקרה שלא תשלמו את המשכנתא שלכם (כך שהבנק ייפגע פחות).
הבעיה היא שלבנק אסור לעבוד עם הכסף שהוא השאיר בצד, ולכן במקרים כשהוא צריך להשאיר רזרבה גבוהה הוא מתמחר את ריבית המשכנתא ביוקר על מנת לספוג כמה שפחות נזק.
עכשיו נראה מה הוא מבקש מהבנקים:
- עבור הלוואות של עד 45% מימון – הוא לא מבקש בכלל להשאיר רזרבות (עכשיו אתם מבינים למה הוא מוכן לתת ריבית טובה יותר להלוואות מסוג אלו).
- בין 45%-60% – הוא מבקש להשאיר רזרבה יחסית נמוכה (50%, גם אם גובה המשכנתא מהווה 60% מימון) ולכן הבנק מתמחר את הקבוצה הזו בריבית "בינונית".
- מעל 60% מימון – פה הרזרבה שהבנק צריך להפקיד היא גבוהה מאוד (75%, גם אם גובה המשכנתא הוא רק 61%) ולכן הבנק מתמחר את חוסר הרווח שלו על הכסף "שהשאיר בצד" על ידי מתן ריביות גבהות יותר.
עדכון בנוגע למדרגה האחרונה – בחודש מרץ 2018 הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל פרסם הקלה ביחס הלימות ההון במדרגה השלישית – כך שהבנקים צריכים לרתק הון של 60% בלבד (גם אם גובה המשכנתא מהווה 75% מימון).
איך מורידים אחוזי מימון?
בעיקרון שאלה מאוד מורכבת, הרי אם אני רוכש דירה של מיליון ש"ח וזקוק ל-700 אלף ש"ח, זה לא פשוט להביא מהבית עוד 100 אלף ולפעמים זה בכלל לא אפשרי.
יחד עם זאת, ישנם אנשים שכן יכולים לעשות מאמץ ולהגיע לאחוזי מימון נמוכים יותר וכדאי שיעשו זאת.
הנה כמה דוגמאות לגיוס כספים שיכולים לעזור בהורדת אחוזי המימון:
- לקחת הלוואה רגילה מהבנק או ממשפחה – אם חסרים לכם כמה עשרות אלפי שקלים בודדים, ייתכן ויהיה חכם לקחת הלוואה "קטנה" מהבנק על מנת לרדת במדרגה אחת של אחוזי המימון ולקבל ריבית טובה מאוד על החלק הגדול של המשכנתא.
- הלוואה מקרן השתלמות – למי שיש קרן השתלמות והוא לא פודה אותה אלא משאיר אותה, יש לו את האפשרות לקחת הלוואה מהקרן (בבוליט או שפיצר) בתנאים טובים.
בקרנות שהן כבר נזילות ניתן לקחת עד 80% מסך הקרן ובקרנות שאינן נזילות ניתן לקחת עד 50% מסך הקרן. סכומים אלו יכולים לעזור לכם להוריד את אחוזי המימון. - להשאיר פחות כסף בצד – נניח שאתם רוכשים דירה אבל לא שמים את כל ההון העצמי שלכם במשכנתא ומתכוונים להשאיר 200 אלף ש"ח "בצד" לכל מקרה שלא יבוא.
ייתכן ובמצבים מסוימים אם תשאירו רק 100 אלף בצד ו-100 אלף תפנו להון העצמי שלכם אז יש מצב שתרדו מדרגה אחת באחוזי המימון ותזכו לריביות טובות יותר
כלל חשוב ולסיכום,
ראינו שלאחוזי המימון יש השפעה מאוד גדולה על המשכנתא שלנו ולכן זה מאוד חושב שננסה להוריד אותם עד כמה שניתן.
יחד עם זאת, אני לא קורא לכם להשתגע רק בשביל להוריד אחוזי מימון, ומי שחסרים לו 100 אלף בשביל להוריד את אחוזי המימון והוא לוקח בנוסף הלוואה מהבנק עבור סכום זה, מסתכן מאוד בכך שההחזרים שלו יהיו גבוהים מאוד בשנים הראשונות (כי הוא ישלם גם הלוואה וגם משכנתא) ואני לא רוצה שתתחילו להסתבך רק בשביל לקבל ריבית טובה יותר על המשכנתא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
פשוט תודה רבה. אתה איש מדהים שחולק את הידע שלו עם ההמון. שאפו!
תודה על הפרגון חמי
היי משכנתאמן, תודה על האתר, עזרה אדירה. הייתי רוצה לשמוע את דעתך, לעשות איזו "בדיקת מציאות". אני עובד עם יועץ והוא המיג בפני הצעה מאחד הבנקים: סך הלוואה של 1.2 מיליון ש"ח, 60% מימון, שליש בפריים( P-0.8) לשלושים שנים, והיתרה בקל"צ ל-20 שנים ב-4.15. ההצעה נכונה לאתמול. סביר?
תודה
שלום אלעד,
סביר
בהצלחה
אחלה מאמר כמו תמיד 🙂
ברשותך שתי הערות :
1. לא התייחסת לסוגיית יקירנו הפריים שמוגבל לשליש מהמשכנתא ואז אם מורידים אחוזי מימון מקבלים פחות כסף בפריים שזה אומר יותר כסף בסוגי ריבית אחרים שכמעט תמיד גבוהים יותר… לכן יש צד שני למטבע של לקחת אחוז מימון גבוה יותר ממה שאנו צריכים ולהשאיר את הכסף בבית לקבל הרבה בפריים ואחכ לשבור את שאר המשכנתא.
2. לפי מה שידוע לי הלוואה מהבנק סתם היא לפי החוק מוגדרת הלוואה לא לדיור וזה קצת מפחיד מבחינה משפטית…
אולי עכשיו לאף אחד לא אכפת אבל אם יהיה פיצוץ בועה ויתחילו חקירות יהיה פה בלאגן גדול … כי המון אנשים לוקחים הלוואות מהצד ל״השלמת״ ההון העצמי.
שוב תודה על אתר נפלא ומחכים.
שלום אורי,
1. זה רעיון לא רע – אבל יש הרבה דברים שצריך לדעת על זה (כתבתי על זה בעבר) ואולי אכתוב על כך שוב אבל זה יהיה צריך להיות בהרחבה ועם הסבר מעמיק על כל ההיבטים שמסביב
2. אני לא חושב שאם יהיה פיצוץ יחקרו מישהו על הלוואה פרטית שלקח עבור השלמה להון העצמי
בהצלחה
תודה רבה. ממש מעצבן שהבנק לא מעדכן אותנו בנושא זה כשבאים להתעניין במשכנתה
תודה על הפרגון מאור
ברוב הבנקים יציינו שככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך גם הריביות
בהצלחה
היי משכנתאמן,
במידה ולאחר שנה של לקיחת המשכנתא אני יכול להחזיר סכום שמשנה לי מדרגה באחוזי המימון.
כדאי לבצע מחזור משכנתא ולקבל ריביות טובות יותר?
האם הבנק מחשב את אחוזי המימון מחדש?
שלום דוד,
הוא מחשב מחדש אבל צריך לראות שהתנאים החדשים שקיבלת באמת טובים יותר
בהצלחה
תודה על הפוסט! ממש ממש עוזר.
כשאתה מתכוון לקחת הלוואת גישור של קרן השתלמות נגיד של 50 אלף, זה אומר, שברגע שקרן נפתח, הוא יהיה פחות 50 אלף? או שאני לוקח כסף מהקרן ומתחיל לשלם כל חודש?
ליבגני – מקרן השתלמות אתה יכול לקחת הלוואת גישור עד למועד בו תפתח הקרן, ואז אתה לא צריך להחזיר את קרן ההלוואה עד פתיחת קרן ההשתלמות
תודה על ההסבר!
שלום יבגני,
אתה לוקח את הכסף שחסכת בקרן ומשלם באמצעותו את הלוואת הבוליט (גישור)
בהצלחה
שלום וברכה, ותודה על כל התוכן המעניין.
ריבית משתנה כל 5 לא צמודה מדד,
1. בעוד 5 שנים ע"פ מה יקבעו מה יהיה מחירה?
2. ומי קובע מה יהיה מחירה?
3. וכן אם לקחתי עכשיו ריבית משתנה כל 5 לא צמודת מדד, פחות ממה שהיא "שווה" אז האם בעוד 5 שנים בכל מקרה אני ישלם עליה כמו כולם או שאני ישלם רק את הפער שעלה ועדיין אשאר נמוך "מהמחיר" המקורי שלה?
שלום יצחק,
1. בהתאם לעוגן ולמרווח מהעוגן שקיבלת מהבנק
2. כנ״ל
3. כנ״ל, בהתאם לעוגן שאליו הריבית צמודה והמרווח שקיבלת
ממליץ לקרוא את הפוסט הבא שכתבתי בנושא עוגני משכנתא
בהצלחה
חבר שלי לקח משכנתא מקסימלית של 70% מהשווי של הדירה שרצה לקנות (1050000 מ 1500000). והיה לו 800000 ש"ח ביד. אז במשכנתא עשה חלק (350000ש"ח) בריבית גבוהה בטירוף עם אפשרות לסגור ללא קנס בכול רגע. אז אחרי סגירת חלק הזה נשארו לו רק חלקים נוחים וקלים. זה לא יותר טוב מלשלם סכום מלא כדי לקחת משכנתא נמוכה יותר?
שלום וברכה,
אם הריבית הייתה גבוהה בטירוף, זה אומר שהוא ישלם קנס גבוה שירצה לפרוע
אלא אם כן הוא לרח אותה פריים ואז יהיה חבל להחזיר את הסכום הזה כי בסוף הוא יישאר בהלוואה ללא פריים
הדבר היחיד שאני רואה אפשרות לעשות זאת הוא בבוליט ואז שמחיזירם אותו נשארים עם חלקים טובים וזלים
בהצלחה
כרגיל, מעניין ומחכים. תודה ענקית על שיתוף הידע!!!
נושאים פיננסים מורכבים נהיים פה ברורים ונהירים!
תודה על הפרגון שמוליק
הי משכנתאמן,
ראשית, אני מעוניין להודות לך מקרב לב על המאמרים הנפלאים. נעזרתי בהם רבות מאוד בעת האחרונה.
אשמח לקבל את חוות דעתך, ולו הקצרה מאוד, על הצעת המשכנתא שלפניי:
סך הלוואה של 840,000 ש"ח, 39% מימון –
(1) שליש בפריים ( P-0.8) לעשרים שנים;
(2) שליש צמוד למדד, עוגן אגח בריבית משתנה אחת לחמש שנים, ל-15 שנים (2.45) – את השליש הזה אני שואף לחסל עוד כחמש שנים באמצעות קרנות השתלמות;
(3) שישית בקל"צ לעשר שנים (3.220);
(4) ושישית נוספת בקבועה צמודה לעשר שנים (2.580).
ההצעה נכונה להיום.
מה דעתך?
תודה רבה על המאמרים ותודה רבה מראש על תשובתך.
שלום אלון,
נראה סביר
בהצלחה
שלום, תודה על המאמרים מאירי העיניים! ממש עוזרים בתהליך, אך התקשיתי למצוא מידע שיעזור לנו, לוקחים משכנתא של 1.75 מיליון , שווי הנכס 3.330 מיליון שהם 52.5% מימון, ריביות הכי טובות קיבלנו בבנק איגוד, החזר חודשי רצוי 7500-8000 , מתלבטים האם לקחת החזר חודשי גבוה יותר לתחילת התקופה נניח לחמש שנים, אשר לאחר מכן ירד בכ- 1500 ש״ח ליתרת התקופה עם ירידה לאחר 15 שנים נוספות, או שעדיף לקחת לתקופה ארוכה של 30 שנה הכל ולשלם מחיר נמוך יותר אך קבוע ללא הפחתות לאורך הדרך, אשמח לעזרה בהתלבטות…
שלום גיל,
תלוי בבטחון התעסוקתי שלכם
אם אין בטחון גבוה – עדיף להתחיל בהחזר גבוה ולרדת בעוד חמש שנים
אם הוא גבוה ויציב – אז אפשר לשלם באופן מוצע לטווח ארוך יותר
בהצלחה
היי,
מאז שאני מכיר אותך אני לא מפסיק לבקר באתר שלך. אין עליך.
קיבלתי הצעה כזאת:
182 אלף – 30 שנה – פריים 1.1
270 אלף – 25 שנה קל"צ 4.3
205 אלף 30 שנה משל"צ 3.37
אחוז מימון 59% החזר חודשי כ3000
אשמח מאוד לחוות דעתך לגבי הריביות ,
האם הם טובות ,או סבירות , או גבוהות מדי . (בסדר יורד)
אלף תודות…
שלום רפי,
הפריים והקל"צ מעט גבוהות
המשתנה הלא צמודה סבירה
בהצלחה
תודה, עוד פוסט חשוב!
מה המצב כאשר לוקחים מימון של 900 א לרכישת בית ב1 מליון, אך משעבדים שני נכסים, כל אחד ב450 א?
כמה אחוז מימון זה נחשב?
שלום דוד,
45% על הקיים ו-45% על הנרכש (בהנחה וגם הוא שווה מיליון, אם הוא שווה יותר אז כמובן שאחוזי המימון יורדים בהתאמה)
בהצלחה
טוב לאחר סקר שוק, עומדים לסגור. זו ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו עבור משכנתא של 1,100,000 (35 אחוז ממיון) אשמח מאוד לדעתך לפני חתימה:
330,000 ש"ח קל"צ ל 12 שנה בריבית 3.1, 100,000 קל"צ ל 12 שנה בריבית 2.6 (הטבה לפותחי חשבון) סה"כ 40 אחוז בקל"צ.
330,000 פריים מינוס 0.9 ל 30 שנה
330,000 משתנה כל חמש צמוד 2 אחוז או לא צמוד ב 2.9 (עדיין מתלבטים)
זהו. יש לנו יכולת החזר גבוהה ובטוחה
האם ללכת על החזר קרן שווה או שפיצר? האם היית מציע ללכת על משתנה צמודה? ובכלל הערות
תודה רבה כרגיל.
יוני,
אני גם בהליכי סגירת משנתכא, והריביות שהשגת נשמעות מצוין.
אפשר לדעת מאיזה בנק קיבלת את ההצעה הזו?
שלום יוני,
1. הייתי הולך על שפיצר עם שנים קצרות ככל הניתן
2. אם אתם מתכוונים להחזיר את המשתנה בחמש השנים הקרובות הייתי הולך על הצמודה ואם לא אז על הלא צמודה
בהצלחה
שלום לך ,
קיבלתי הצעה ל60% מימון כדלקמן :
1284000 ש"ח
451,0000 קבוע ל-25 שנה בריבית 4 %
פריים 320,000 ש"ח ל-30 שנה בריבית 0.8%
לא צמודה סך של 513000 ש"ח ל-30 שנה בריבית של 2.88%
אודה לתגובתך ודעתך.
ותודנ על הכל
שלום ברק,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל- תודה רבה לאתר המושקע שיתוף הידע הרב בצורה עניינית פשוטה להבנה ומעניינת- יישר כוח!
אנחנו זוג בגילאי 35 בתחילת תהליך לקיחת המשכנתא ונמצאים בהתלבטות לגבי משיכת קרנות ההשתלמות שברשותנו
סך קרנות ההשתלמות הינו 250K כך שהמשכנתא המתוכננת תהיה 630K במידה ונמשוך את קרנות ההשתלמות או עד 880K במידה ונשאיר את כל הקרנות בצד
מחיר הדירה 2.75M, החזר חודשי מתוכנן 4300₪
תחת תנאי השוק היום – האם במקרה זה עדיף להגדיל את המשכנתא ואחוז המימון על מנת להשאיר בצד את הקרנות או דווקא להקטין ככל האפשר את המשכנתא ?
אשמח לדעתך
תודה מראש
שלום וברכה,
זו שאלה מצוינת שמצריכה ייעוץ קצת יותר אישי
מצד אחד כל שקל פחות משכנתא משמעותו פחות כסף לשלם לבנק לטווח הארוך
מצד שני יש משהו מאוד בטוח שלהשאיר כסף בצד וייתכן שהתשואות שהקרן תעשה יהיו טובות יותר מאחוזי המשכנתא שתשלמו
הייתי פונה לייעוץ אישי או מכין 2 תמהילים (אחד עם קרנות ואחד ללא) ומשווה ביניהם בטווח הארוך
בהצלחה
הי,
מידע, אשר אתה הופך לנגיש כאן- מאוד עוזר לאלפי אנשיםת ועל כך תודה!
תמהיל שלי:
(30% ממון)
800K:
1. 400K קל"צ ל20 שנה 3.78%
2. 134K משתנה כל 5 ל20 שנה 2.82%
3. 266K פריים-0.8 ל-25 שנה 0.8%
האם יש מקום לשיפור אחוזים?
4. הלוואת גישור על סך 1.6M (עד למכירה של דירה קיימת) לתקופה עד שנה:
שתי אפשרויות:
1. קבוע לא צמוד לשנה 2.8%
2. קבוע צמוד לשנה 2.5%
האם לקחת צמוד או לא צמוד? (הערכה של תקופת המחירה – עד חצי שנה)
בתודה מראש
..2. משתנה כל 5 שנים- לא צמודה
שלום אריה,
1. ההצעה נראית בסדר
2. בהפרשים כאלו הייתי לוקח את הגישור הלא צמוד
בהצלחה
בכמה ניתן לשפר "הצעת בסדר" (בהתחשב ללקוח בנק 'טוב' עם אחוזי ממון 30%)?
קל"צ %3.75?
5 שנים %2.80?
אולי קצת פחות, קשה לי לדייק במספרים כי המספרים משתנים מדי יום
בצהלחה
היי, תודה על המידע הרב והברור. שאלה מעט שונה בנושא המימון.
אני מעוניין לקחת משכנתא של מיליון וחצי שקלים (מימון של 45%) לכ-20 שנה.
יש לי אפשרות לקבל מיליון שקלים כהלוואה מבן משפחה, אותה אני אחזיר בתשלומים חודשיים בדומה למשכנתא.
אני מעוניין לקבוע מנגנון ריבית קבוע שמצד אחד ייתן לו ריבית גבוהה יותר מהבנק (בהנחה שהוא יכול כיום לסגור את הכסף לעשר שנים ללא צורך בפירעון מוקדם, מבחינת הריבית מהבנק) ומצד שני שהתשלום שלי יהיה נמוך יותר מתשלום המשכנתא החודשי.
השאלה שלי האם יש לך הצעה למנגנון כזה שלוקח בחשבון שינויים אפשריים של הריבית במשק והמדד.
תודה
יריב
שלום יריב,
תנסו לקבוע ריבית קבועה לא צמודת מדד
שיראה כמה הוא יכול לקבל על פקדון כזה מצד אחד ותראה כמה אתה נדרש לשלם על הלוואה כזו מצד שני ותנסו להגיע לעמק השווה
בהצלחה
שלום ותודה על העצות
רציתי לשאול היות שנראה שלאחרונה היורו יורד ובכלל המצב באירופה לא משהו.
האם יהיה נכון להצמיד את המשכנתא למדד היורו?
תודה
שלום משה,
בד״כ אני ממליץ לבצע הצמדה של משכנתא למט״ח אך ורק אם גם ההכנסות שלך צמודות למט״ח (בכל מצב אחר מדובר בספקולציה שיכולה גם להתהפך)
תוכל לקרוא על כך בפוסט הבא
בהצלחה
שלום,
הייתי בבוקר בבנק למשכנתאות והיועצת אמרה לי שמהבוקר הריביות קפצו בצורה משמעותית למי שיש מימון נמוך לקניית דירה (25%מימון)
לדוגמה פריים+0.5, קלצ ל 30 שנה 4.5
האם זו מגמה חדשה?
תודה
שלום מוטי,
כן בהחלט
הריביות עלו מאוד
בהצלחה
משכנתאמן,
המידע שאתה מעלה לאתר פשוט עוזר לאלפי אנשים כל יום. תודה ענקית!!
קיבלתי הצעה ל42.2% מימון כדלקמן:
500,000 שח
1. קל"צ – 298,000 שח ל-25 שנים 4.3%
2. פריים – 150,000 שח ל-26 שנים p-0.75
3. משתנה כל חמש – 52,000 שח ל-25 שנים עוגן-1.43 ריבית-1.35
אני רוצה לדעת אם ההצעה טובה?
תודה!
שלום רם,
נראה סביר (במיוחד המשתנה) – בריבית כזו הייתי שוקל להגדיל שם את הסכום אבל תבדקו שזו באמת הריבית של המשתנה
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה!
קיבלתי הצעה למשכנתא (מימון של 40%), מכמה בנקים והופתעתי לראות כמה הריביות(כמעט בכל הבנקים) היו גבוהות להחריד בטענה שהבנקים נמצאים בתקופת מעבר בגלל השינוי ביחס הלימות הון.
ההצעה הטובה ביותר שהצלחתי להשיג היא:
250,000 קל"צ ל-13 שנה בריבית 3.25%
180,000 פריים – 0.7 ל-25 שנה
220,000 משתנה כל 5 שנים(לא צמודה) בריבית 3%
האם זו הצעה סבירה?
שלום וברכה,
סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית רציתי להודות לך על האתר המצוין ועל המידע הרב והמועיל שאתה מעלה פה.
אני לאחר סקר בנקים וכעת נותרתי עם 2 הצעות להשוואה.
אני מעוניין לקחת משכנתא בשבועיים הקרובים ומתלבט האם ההצעות שקיבלתי אכן אטרקטיביות דיים.
מדובר ב75% מימון (1,100K עבור נכס במחיר 1,500K)
פריים – מינוס 0.6 (300K) ל30 שנה
קל"צ – 4.35 (500K) ל25 שנה
משתנה כל 5 לא צמודה (300K) ל25 שנה
החזר חודשי של בערך 5,100
האם הריביות טובות לדעתך? האם שווה לעשות מאמץ ולרדת ל70% מימון (יש לנו קופת גמל קטנה שאנו שומרים למקרה הצורך).
המון תודה
שלום וברכה,
נראה סביר (במשתנה לא ציינתם מספר)
תבדקו מה אתם מקבלים עבור 70% ועד כמה (אם בכלל) זה משפיע
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
הוצעו לי שני מסלולים זהים כאשר מבחינת הריביות כאשר באחד מהם הוצעה לי "הטבה" של 75K בריבית פריים מינוס 1.5, העניין הוא ההלוואה היא לאורך 15 שנים והיא "תופסת מקום" של פריים כלומר במקום 300 בפריים מינוס 0.6 ל30 שנה יצא לי לקחת 225K ל30 שנה + 75K ל15 שנה מה שמעלה לי את ההחזר החודשי.
האם ההצעה כדאית לדעתך?
שלום שלומי,
קודם כל נדמה לי שזה מינוס 1.4 ולא 1.5
בעיקרון ההצעה טובה אם ניתן לעמוד בהחזר החודשי שעלה בעקבותיו
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קיבלתי בבנק למשכנתאות הצעה למשכנתא (מימון של 60%):
560,000 קל"צ ל-20 שנה בריבית 4%
390,000 פריים – 0.75 ל-30 שנה
250,000 משתנה כל 5 שנים (לא צמודה) בריבית 3.9%
האם זו הצעה תובה?
תודה!
שלום אלכסה,
נראה סביר
בהצלחה
משכנתאמן יקר,
חייבת לציין שלמדתי ממך המון, למרות החשש הראשוני בכלל לגשת לנושא, דירה ראשונה זוג צעיר. קיבלתי הצעה מעניינת/שונה מאחד הבנקים אשמח לחוות דעתך
דירה ראשונה, 75% מימון , סכום משכנתא 787,500 ש"ח, הדירה להשקעה.
1/3 ריבית קבועה צמודה 2.7%
1/3 צמודה משתנה כל 5 שנים 30 שנה 2.58%
1/3 פריים ל 30 שנה Pּ+1= 2.6%
אשמח לדעתך…
תודה מראש,
שרונה
שרונה שלום,
הפריים מאוד גבוה, שאר הריביות סבירות – הייתי ממשיך בסקר שוק
בהצלחה
היי
לגבי משכנתא
של 958 אלף
קיבלתי הצעה
200 אלף ל30 שנה פריים -0.2
לא צמוד שפיצר
412,478 צמוד מדד משתנה עוגן שפיצר כל חמש שנים ריבית 3.48
תוספת ריבית 2.15
ו.. 345,822 לא צמוד ריבית קבועה שפיצר ל 10 שנים 4.2
האם הריביות יקרות מאוד
והמסלול לא מתאים ?
נכון ל 2.8.16
ואת השליש הצמוד כל חמש שנים
אני מתכנן לסגור מהר בתקווה 5 -10 שנים
מדובר על 70 אחוז משכנתא
שלום טל,
ההצעה סבירה,
הסכום שקיבלתם בפריים הוא נמוך, תידרשו לקבל ממנו יותר
בהצלחה
היי תודה על הסיוע במידע, רציתי להתייעץ- אנחנו מעוניינים לקנות דירה ב 1625 ורוצים לקחת משכנתא של 730 יוצא 45% מימון מהבנק-הבעיה שבהון העצמי שלנו מורכב מקרן השתלמות של 280 שח, השאלה היא האם לפדות את הקרן השתלמות (נזילה) או לקחת הלוואה של 80% מהקרן? במידה ונקח הלוואה ההון העצמי יורד ומגיעים ל 50% מימון של הבנק, האם משתלם לפדות או לקחת הלוואה?
שלום מלסה,
קבלו הצעה על 45% מימון והצעה על 50% מימון ואז קבלו החלטה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
רציתי לדעת לגבי 75% מימון
משכנתא ע"ס 768000
קלצ ל30 שנה 4.5%
משתנה כל 5 צמודה 3.09%
פריים 1.2%
האם הריביות טובות??
תודה רבה
שלום וברכה,
הריביות סבירות
אתה בטוח שאתה רוצה קל"צ ל- 30 שנה? נראה לי קצת ארוך מדי
בהצלחה
האם אחוזי המימון מחושבים מהמחיר בפועל של הדירה?
האם יש השפעה על אחוזי המימון להערכת השמאי? בפרט למימוש מהיר?
תודה.
שלום דוד,
מהסכום בחוזה / הערכת שמאי – הנמוך מביניהם
בהצלחה
שאלת תם…
45% עגול או שאפשר 45.99% ?
לי זה מאוד משנה…
תודה!
יואב
נ.ב אתה תותח!
שלום יואב,
מבחינת הלימות הון של בנק ישראל – 45% עגול
מבחינת התנאים של הבנק – לא מדע מדויק לחלוטין, אלא סדרי גודל של אחוזים
בהצלחה
שלום,
שתי שאלות
1. בקשר לחישוב אחוז מימון
לפני כארבע שנים חתמתי על חוזה השתתפות בקבוצת רכישה לדירה בירושלים
בתקופה הזאת הקבוצה לקחה הלוואת בלון מבנק מלווה. נאמר שעם סיום הבנייה וקבלת טופס 4 ניתן לקחת משכנתא אישית
בקרוב תסתיים הבנייה
החלק שלי בעלות הבנייה הוא כ 1.5M
שווי הנכס היום הוא כ 2M
השאלה היא כיצד הבנק יחשב את אחוז המימון, לפי עלות הבנייה או לפני עלות שווי הנכס?
2. בקשר להלוואת זכאות משכנתא
האם לדעתך במצב זה אני זכאי להלוואה הזאת
זאת דירה ראשונה ויש יותר מאלף נקודות. מצד שני, עברו כארבע שנים מחתימת החוזה (שנים שבהם הבית נבנה)
תודה
שלום אלון,
1. לפי השווי החדש
2. אני לא סגור על זה ולא רוצה להטעות אותך, מעדיף שתשאל את הבנק באופן ישיר
בהצלחה
היי משכנאמן
בעצם מדרגות המימון נמצאות בטווח שבין הריביות האפשריות במחשבון?
למשל מדרגת מימון 1 , עד 45% מימון – קל"צ ל-25 שנה תהיה 4 %?
יש איפה לראות את ההבדל בין הריביות במדרגות המימון?
תודה רבה מראש
שלום מורן,
במחשבון מצוינות ריביות ממוצעות פלוס מינוס ללא התחשבות באחוז מימון כזה או אחר
בהצלחה
תודה על המענה!!!
אם ככה, יש מקום שבו ניתן לראות מהן הריביות שמקבלים עבור כל מדרגת מימון? או לפחות מה היחס בין כל מדרגת מימון?
כלומר, איך אדע לאיזה ריביות לצפות מהבנק ואם כדאי לנו לנסות להשיג עוד הון ראשוני (אפילו במחיר של הלוואה) כדי לרדת למדרגת המימון הראשונה של 45% מימון?
כרגע עומדים על כ-51% מימון.
תודה רבה מראש!
אתה באמת עושה עבודת קודש לטובת הכלל.
פשוט תבקשי הצעת ריבית ל- 51% מימון והצעת ריבית ל-45% וכך תוכלי לעמוד על ההבדלים בריביות והאם כדאי להתאמץ בשביל כך
בהצלחה
שאלה נוספת הקשורה לאותו נושא.
הלוואת זכאות נחשבת הלוואה מכספי המדינה נכון?
אם כן, הלוואת זכאות מורידה את אחוזי המימון מהבנק?
למשל אם אנחנו זכאים ל136 K הלוואת זכאות זה מוריד אותנו ל 44% אחוזי מימון מהבנק. בלי הלוואת זכאות זה מעלה אותנו ל-53% אחוזי מימון.
זה נכון להסתכל על זה כך? הבנק לא יעשה בעיות?
תודה ענקית מראש!
שלום מורן,
הלוואת הזכאות אינה מורידה את אחוז המימון (ולכן גם נספרת במינימום ריבית קבועה שאת מחויבת לקחת) – היא משנה רק את מקור ותנאי ההלוואה, אך לא מעבר לכך
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
1. מה הדין למדרגות המימון לגבי דירות מחיר למשתכן כשמחיר רכישת הדירה נמוך ממחיר השוק בכ-30%. האם המדרגות נקבעות ע"פ עלות הרכישה או ע"פ שווי השוק המוערך?
האם זה משהו שפתוח למשא ומתן מול הבנק לפי איזה שווי להעריך לצרכי מדרגות המימון?
2. תהייה, נניח וגובה המשכנתא נמצא באמצע מדרגת מימון, האם יש הגיון בהגדלת המשכנתא עד למקסימום שמאפשרת המדרגה?
מודה מראש,
דן
דן שלום,
1. אפשר להביא שמאי שיעריך את ערך הדירה, המקס' שהוא יכול לאשר זה 1.8 מיליון (ניתן לקרוא כאן עוד על משכנתא במחיר למשתכן ועל המדרגות)
2. אתה מתכוון להקטין את המשכנתא, נאון? אם יש אפשרות כזו, אז לרוב זה עדיף. אבל כדאי להתייעץ עם איש מקצוע בנושא זה, כי לא הייתי רוצה שתקטין את אחוז המימון אבל לא יישאר לך כסף לרכישה ולשאר העלויות
בהצלחה
היי האם המענק למי שמגיע נחשב כחלק מאחוזי המימון?
לדוג: הון עצמי 350 דירה מליון ומענק 60
שלום עידן,
רק במסגרת לקיחת משכנתא במחיר למשתכן
בהצלחה
שלום
במחיר למשתכן מחיר מקסימלי לחישוב מחיר דירה 1.8 מיליון, בשוק חופשי דירה עולה 2.3 מיליון.
האם אפשר בעתיד (אם כן אחרי כמה זמן) לעשות מיחזור משכנתא לפי שווי הדירה בשוק החופשי כדי להקטין אחוזי מימון למדרגת מימון נמוכה יותר ולקבל ריבית יותר אטרקטיבית?
שלום דוד,
אין לכך כ"כ משמעות במחזור באותו בנק מכיוון שלא תקבל תנאים טובים יותר בעקבות הורדת אחוז המימון
בהצלחה
תותח – עברתי 20 אתרים ולא מצאתי אחד שיסביר לי מהי הלימת הון/הקצאת הון במשכנתא כמוך, כה לחי.
תודה על הפרגון אילן, כיף לקרוא!