אנחנו לרוב חוטאים (ואני לא חף מפשע בנושא הזה) לדבר רבות על תמהיל המשכנתא שלנו וכמובן על הריביות שקיבלנו (או שאנחנו רוצים לקבל).
יחד עם זאת, אחד המפתחות העיקריים לחיסכון בכספי המשכנתא לטווח הארוך הוא ההחזר החודשי.
הוא זה שיקבע אם המשכנתא תהיה חסכונית או "בזבזנית", הוא זה שיקבע אם חייכם יהפכו להגיהנום בגלל המשכנתא או שתוכלו לחיות איתה בשלום.
מכיוון שזה נושא רחב מאין כמוהו ויהיה קשה להעביר אותו במאמר ארוך ומייגע, אני מעדיף לחלק אותו למספר נקודות חשובות שיש לשים אליהן לב כאשר אתם קובעים את ההחזר החודשי של המשכנתא שלכם.
שימו לב, כל נקודה הינה קריטית וחשובה על מנת להגיע להחזר החודשי שמתאים לכם, כדאי שתדעו ש"הכל" מתחיל בהחזר החודשי והוא זה שיכתיב לכם את התמהיל ויחד הם יקבעו איך תיראה המשכנתא שלכם ב- 20 השנה הבאות.
אז הנה בבקשה,
מספר נקודות חשובות לקביעת החזר חודשי אופטימלי עבורכם:
- היצמדו לכל המפתח: לא יותר מ- 25% מהכנסה הפנויה שלכם
כאשר אני אומר "הכנסה פנויה", אני מתכוון להכנסה נטו (בניכוי תשלומי מזונות אם יש, חובות נוספים ו"שאר ירקות" שהם לא תשלומים שוטפים).
אנו נוהגים לזלזל בכלל הזה, אבל הוא חשוב מאוד כי בחיים כמו בחיים יש הוצאות לא צפויות ולזוגות הצעירים בעיקר ההוצאות רק ילכו ויגדלו.
לכן, הקדימו את המאוחר ונסו להישמר כמה שאפשר. - "השאירו גרוש לבן ליום שחור", כלומר תשאירו מקום לחיסכון
כולם יודעים שככל שתגדילו את החזרי המשכנתא שלכם, כך ה"תשלום הסופי" שתלמו לבנק יהיה נמוך יותר.
זה הרי רק הגיוני שאם אתם משלמים ריבית של 3% לבנק, אין צורך במקביל לחסוך כסף באפיקים שנותנים לנו תשואה פחותה מזה.
ועדיין, אנחנו בני אנוש עם רצונות וצרכים פסיכולוגיים. לכן אני ממליץ לצד קביעת ההחזר החודשי להשאיר סכום כלשהו שילך לטובת חיסכון (עדיף באפיקים טובים, אבל לא חובה באפיקים טובים מהמשכנתא).
חיסכון כזה ייתן לכם מעט "שקט נפשי" ויוכל לחלץ אתכם מבור שרבים מגיעים אליו במרוצת שנות המשכנתא. - זכרו את המדדים והריביות המשתנות: ההחזר עוד אמור לעלות
רוב תמהילי המשכנתא בנויים היום מפריים בשילוב ריביות משתנות צמודות מדד.
זהו מתכון בטוח לעלייה בהחזר החודשי, מכיוון שאנו חיים היום בסביבת ריבית נמוכה שקרוב לוודאי תעלה בשנים הקרובות (יחד עם מדד שימשיך ויטפס ככל שהמשק ייצא מהמיתון).
ולכן, קחו בחשבון שההחזר החודשי לא יישאר כפי שהיה בהתחלה והוא עתיד לעלות במרוצת השנים, יהיה מאוד כדאי לבדוק מה קורה להחזר החודשי כשהריבית מטפסת במספר אחוזים וכשהמדד מטפס באופן קבוע בכל שנה (ככלל אצבע אתם יכולים לבדוק ריבית פריים של 6% – 7% ומדד יציב של 2%, אבל אתם יכולים גם להתפרע עם הנתונים ולראות מה זה גורם להחזר החודשי שלכם).
הערת אגב, ניתן לעשות זאת במחשבון משכנתא שבאתר ולבקש בתחתית המחשבון את ריכוז המידע החשוב ישירות למייל, זה יראה לכם את גרף ההחזר החודשי לאורך השנים. - אם אתם יכולים, לחצו על הדוושה
למי שיכול (ורק למי שיכול), אני ממליץ כל עוד יש אפשרות להעלות את ההחזר החודשי על מנת לסיים עם המשכנתא כמה שיותר מהר.
כל שקל שמתווסף להחזר החודשי חוסך לכם הרבה מאוד כסף בעתיד וכנראה זו התשואה הטובה ביותר שתעשו על הכסף שלכם (אלא אם כן אתם "אשפי השקעות" שיודעים להכות את מדדי השוק שנה אחר שנה).
ולכן, למי שיש אפשרות כדאי מאוד להתאמץ ולהחזיר סכומים גבוהים בהתחלה וכך להפוך את המשכנתא שלו ליותר חסכונית ויעילה.
אני חוזר ומדגיש כי הוא חייב לעמוד בתנאים מלמעלה וזו לא "חוכמה" לעבור על כלל ה- 25% בשביל להפוך את המשכנתא לחסכונית, כי מה שיקרה זה שבאיזה שהוא שלב זה יכביד עליכם מאוד ותצטרכו לשלם לא מעט כסף על מנת לתקן את הנזק. - תשבו יחד ותחשבו, כי אין כמו סיעור מוחות
לזוגות שבינכם אני קורא לשבת לדיון מעמיק ולנתח את ההוצאות החודשיות וההכנסות הצפויות ולהגיע יחד להחזר החודשי הרצוי.
אני חושב שזו טעות ממדרגה ראשונה שרק אחד מבני הזוג יחליט בנושא ואני חושב שזו צריכה להיות החלטה משותפת לגמרי.
זכרו, כי כל אחד מאיתנו הוא פרט עם מחשבות משלו ורצונות עצמאיים (אחד רוצה ל"רוץ" עם המשכנתא ולסיים אותה כמה שיותר מהר והשני רוצה לחיות חיים שלווים יותר ולתת למשכנתא לחיות לידו לאורך שנים רבות).
שתי הגישות טובות ונכונות ושילוב שלהם יביא לתוצאה טובה יותר, כאשר אנחנו משאירים את ההחלטה רק לאחד מבני הזוג אנחנו בדרך כלל נקבל גישה אחת בלבד ומכאן עלולות להתרחש טעויות לטווח הארוך. - חפשו עוגנים להתבסס עליהם
אם אתם משלמים שכירות, נסו לראות איך אתם עומדים בתשלומים והאם הם מכבידים עליכם. במידה ואתם רואים שהם סבירים לכם ואתם אפילו חוסכים עוד כמה שקלים לידם, אז תשלום השכירות הוא עוגן יחסית טוב להתבסס עליו ולקבוע את ההחזר החודשי סביבו פלוס מינוס.
במידה ואתם לא שוכרים, אז בדקו כמה אתם חוסכים מדי חודש וקבעו סביב זה את ההחזר החודשי של המשכנתא.
ללא עוגנים אלו יהיה לכם קשה לדעת כמה אתם יכולים להחזיר בכל חודש, כי "אין חכם כבעל ניסיון" במיוחד כשזה מגיע למשכנתא…
לסיכום,
כמו שאמרתי זהו נושא מורכב שבקלות יכולתי לרשום עליו מספר פוסטים, זה היה פוסט ראשון ואם תהיה דרישה מצדכם כמובן שאוכל להרחיב בנושא.
כך שאני קורא לכם להגיב ולשתף וכך אוכל לדעת מה מעניין אתכם יותר ובמה אני יכול לעזור לכם.
מאמר יפה ולעניין…
תודה רבה.
משכנתאמן האם כאשר אני מעלה את ההחזר חודשי ב1000 שקל לדוגמא למשך 20 שנה ובעקבות זאת ההחזר הכללי לבנק יהיה כ-300 אלף שח פחות אז החיסכון הוא עדיין 300 אלף או שמחסירים את ה-240 אלף ששילמנו במשך ה20 שנה.?
תודה על הפרגון רמי.
לשאלתך, מחסירים.
בהצלחה
פוסט מצוין וחשוב – תודה!
שלום יעקב ותודה רבה על הפרגון!
האם תנאים אלה נכונים גם שהחזר המשכנתא הוא עבור דירה שנקנתה להשקעה?
שלום איריס,
בעיקרון כן, למרות שצריך להכניס את השכר דירה העתידי (בניכוי הוצאות) להכנסות הפנויות
בהצלחה
תודה רבה 🙂
הבלוג שלך תמיד מעניין ותורם לי
לא הבנתי דבר אחד, למה תמיד מדברים על החזר משכנתא באחוזים מהמשכורת ככלל אצבע, זה לא אמור להיות תלוי רמת חיים ? אני למשל יכול להחזיר כ 40 אחוז מהמשכורת שלי ועדיין להרגיש לא חנוק ועדיין יישארו לי כמה וכמה גרושים לחיסכון
שלום קובי ותודה על הפרגון,
כמובן שכל מקרה נבחן לגופו,
אני נוטה (אולי בטעות) לדבר על הכלל, כי אז אני יודע שאני "עוזר" לרוב האנשים.
מי ששייך לקבוצת היוצאים מן הכלל, יעשה את החישוב שלו באופן אישי לכאן או לכאן.
אבל בעיקרון אתה צודק, מי שחי ברמת חיים גבוהה שיחזיר פחות והפוך.
תודה על ההערה ובהצלחה
מעניין כמו תמיד
מסכים איתך שההחזר החודשי הוא המפתח לכל הסיפור, ולכן ברור שאת היעוץ החשוב מכל, רק הלווים בעצמם יכולים לתת לעצמם, בגלל שרק הם מכירים את האופי התזרימי שלהם, ואת רמת הביטחון במקום עבודתם, ואם יש להם 'בטן' או 'גב' לתקופות קשות, ועוד ועוד.
תודה על הפוסט, מחכים לעוד…
תודה על הפרגון והפידבק!
תודה רבה
תודה רבה על הפרגון ידידיה!
הלוואי והיה באפשרותי לשלם רק 25% מהשכר שלי. לצערי השכר נטו שלי עומד (כרגע לפחותׂ) על 7 נטו ומתוך זה אתה ממליץ להקצות רק 25% ?? אני זקוק למשכנתא של 680 אלץ לפחות ..מכיוון שאני לווה יחיד, אני בבעיה . כי ,גם אם אני מפריש 3000 שח מהשכר שלי זה מסוכן ולא כלכלי, אבל מה אני יכול לעשות ?! אני חייב,להסתכן כלכלית , לשמחתי השכר שלי אמור לעלות בתקופה הקרובה ,אני שוקל ממש להחליף מקום עבודה בגלל זה .
שלום אורי,
1. קודם כל, אני מאחל לך הצלחה במעבר לעבודה החדשה
2. עד אז, תשקול אם העסקה והמשכנתא לא גדולים מעט על מידותיך
בהצלחה
פוסט חשוב ומעניין
משכנתא זאת חתונה קתולית ל 25 שנה.
צריך לקחת בחשבון גם תוספת חודשים של ביטוח דירה פלוס ביטוח חיים למשכנתא.
אם אני אצטרך להחזיר לבנק החזר חודשי של 3,000 ש"ח כל חודש על פני 25 שנה, כמה ביטוח דירה וביטוח חיים צריך להתווסף לזה. ?
ואגב, האם חייבים ביטוח חיים של שני בני הזוג, או מספיק ביטוח על שם אחד מהם בלבד ?
שלום וברכה,
1. את צודקת בהחלט וצריך להוסיף את תשלומי הביטוח למשוואה.
2. תעריפי ביטוח נקבעים על בסיס פרמטרים רבים ולכן יש לבדוק אותם באופן אישי מול חברות / סוכנויות הביטוח.
דרך אגב, את יכולה להשאיר פה את פרטיך ויחזרו אליך עם מספר הצעות מחיר, כך תוכלי לדעת כמה זה יעלה.
3. ביטוח חיים עושים על שני בני הזוג.
בהצלחה
הי,לגבי כלל ה25%- מאחר ובכוונתנו להשכיר דירה בבעלותנו (מאחר והתשואה השנתית עליה נעה בין 4-5%) אז האם לא נכון שאת דמ"ש אין עלינו להוסיף להכנסה נטו שלנו ולגזור מכך 25% אלא להוסיף אותה ל25% מהכנסתנו נטו? הרי נשתמש במלוא דמ"ש קודם כל ובראש ובראשונה להחזר החודשי של המשכנתא.
שלום עינב,
כשאני מתכוון להכנסה פנויה אני מתכוון גם להכנסות נטו משכירות, עזרה מההורים, קצבה קבועה וכו'.
על כן, כמובן שיש להכניס את דמי השכירות לצד ההכנסות, רק לא לשכוח להכניס אותם נטו אחרי הוצאות שיש על הדירה.
בהצלחה
ז"א שאם ההכנסה נטו שלנו כזוג היא 15K + 3K דמ"ש= 18K סה"כ הכנסות נטו, מומלץ שלא ניקח החזר חודשי גבוה יותר ממקסימום 4500 ש"ח?! זה הכל? זה ממש מעט יחסית למשכנתא הגבוהה שנאלץ לקחת בשל אי מכירת הדירה (קרוב ל900000) ועוד בהתחשב בכך שההחזר החודשי רק ילך ויעלה.
מדוע החישוב אינו 25% מחמש עשרה אלף (3,750) + 3,000= 6,750 ש"ח?
הרי כל ה-3,000 מדמ"ש מיועדים להחזר המשכנתא- מה אני מפספסת?
כי הכנסה משכירות דינה הכנסה כפי שהייתה מתקבלת ממשכורת.
אם את חושבת שאין ברירה הגדילי את ההחזר החודשי אך היי זהירה
בהצלחה
היי,
יש לי משכנתא ע"ס 650000 בחלוקה ל 300000 צמודה למדד בריבית של 3 ו 350000 בפריים -0.7 בהחזר חודשי של 3150
הכנסות 20000
מקריאה רבה בתחום הבנתי שכדאי לי למחזר לאור העובדה שמתפנים לי 1800 שח מסיום עסקת תשלומים.
אני רוצה למחזר לשליש צמוד לפריים ול2/3 קל"צ לכמה שפחות שנים כך שיתן החזר מקובע ברובו של כ 5000 שח.
אשתי שקצת יותר סולידית ממני מתעקשת שנמחזר את המשכנתא כך שנחזיר עד 4000 ובמקביל נחסוך את ההפרש של 1000 שח ובהתאם לרצוננו "נזרוק" אותו למסלול הפריים.
לציין שאנו חוסכים בלי קשר 1000 ש"ח להוצאות משתנות כגון טיולים ועוד ו 500 ש"ח לשני הילדים.
אשמח לשמוע את עצתך.
שלום וברכה,
אתה איש חכם ואשתך קצת יותר..(בצחוק כמובן)
הרעיון של להעלות את ההחזר החודשי בגלל שהתפנתה עסקת תשלומים הוא מבורך, לא כולם היו חושבים כמוכם ועל כן, כל הכבוד!
הייתי מציע שתיפגשו באמצע ותקבעו החזר חודשי של 4,500 ש"ח.
זה גם ישרת את המשכנתא שלכם יותר טוב וגם תוכלו לחסוך עוד 500 ש"ח (ולפעמים תשתדלו גם יותר) לחיסכון הפרטי שאולי יופנה למשכנתא.
הרבה הצלחה והמשיכו כך
שלום רב!
ראשית ברצוני להודות לכם ולצוות על השקעה בבלוג באופן רציף, ועל המענה לכל שאלה בצורה מפושטת וברורה שגם הדיוט גמור יבין וילמד ממנו הרבה.
לשאלתי לקחתי משכנתא לפני קצת יותר משנה במשיכה כתשלומים, התשלומים לפי חוזה לקבלן, ובתעריפי ריבית מצוינים שהיו באותה עת לפני קצת יותר משנה, אז אחרי שבדקתי והשוואתי בשורה של בנקים.
ועוד לא סיימתי למשוך את תשלום 10% האחרונים מהמשכנתא כי מסירת הדירה מתעכבת, ואני נמצא כבר בדילמה לא פשוטה האם כדאי לי כבר עכשיו למחזר את המשכנתא כי ישנם הפרשים משמעותיים של למעלה מ1% בין הריבית שניתן להשיג היום, ולבין גובה הריבית שאני חתמתי מלפני שנה,
המשכנתא הקיימת הינו על סך 681,000 ₪ במסלולים הללו:
מסלול פריים: 227K ₪, ל-20 שנה: 0.90%- החזר חודשי: 1,217 ₪
משתנה 5 שנים: 254K ₪, ל-20 שנה: 2.47% החזר חודשי: 1,348 ₪
מסלול קל"צ: 200K ₪,ל- 20 שנה: 5.50% החזר חודשי: 1,382 ₪
סה"כ החזר חודשי : 3,957 ₪, ס"ה החזר כללי: 1,023,577 ₪
המשכנתא על סך 681,000 ₪ במסלול שניתן פחות היותר להשיג כהיום:
מסלול פריים: 227K ₪, ל-20 שנה: 0.96%- החזר חודשי: 1,211 ₪
משתנה 5 שנים: 254K ₪, ל-20 שנה: 1.60% החזר חודשי: 1,241 ₪
מסלול קל"צ: 200K ₪,ל- 20 שנה: 4.05% החזר חודשי: 1,225 ₪
סה"כ החזר חודשי : 3,677 ₪, ס"ה החזר כללי: 950,408 ₪
ממליץ על מחזור כל עוד ה"רווח" מפערי הריבית גבוה מעמלת ההיוון והוצאות נוספות
בהצלחה
תודה על האתר המושקע !
תודה על הפרגון גיל
שלום!
אני רווקה בשנות השלושים לחיי. מאחוריי עשור של שכירויות ומעברי דירה רבים כבוגרת אבל כבר כילדה עברנו דירות רבות בשכירות ורוב בני משפחתי גרים בשכירות.
לצערי אני לא רואה איך כל הקלישאות של הכלכלנים שמנעו ממני בגיל 27 לרכוש דירה במחיר מצחיק – תופסות. אמרו לי שמכשנתא זו מחוייבות לכל החיים, שחייבים עבודה מסודרת וכו'. הכל טוב ויפה אבל במילא אני מממנת לעצמי את השכירות ואמשיך כך תמיד. אין לי במי להיעזר או אלטרנטיבה אחרת – אז ככל שעוברות השנים יוצא שאני ואחיי הולכים אחורה מבחינת דיור ואני כבר לא רוצה דירה בשביל בטחון אלא כי אני רצוצה ממעברים והתחושה שלי היא שדווקא מחירי השכירויות יאמירו בקרוב (עוד יותר) ובטח באזור שלי (נושק לתל אביב) וכבר נמאס.
מצד שני – אני חוששת מרכישה לא מושכלת ובזמן הלא נכון. אני לא דנקנר.
רשמתי את כל ההקדמה הזו כי ברור לי שמבחינת נתונים יש בעיה, אבל צריך להבין שהבעיה קיימת גם ברמת השכירות אז אם כבר בעיה לפחות שתשמש סיבה להתאמץ יותר כלכלית ולהתגבר עליה.
לנתונים:
אני משלמת קרוב ל-3,000 שח לשכירות חודשית, שזה המחיר הנמוך ביותר שיכולתי להוציא על דירה בקירבת עבודתי.
הכנסה – 6,500 נטו.
עבודה לא יציבה.
ייתכן שארוויח יותר בעתיד ייתכן שההיפך. ייתכן שייכנס בן זוג לתמונה. כרגע לא.
אין לי הון עצמי אבל חשבתי לפתוח חסכון פנסיוני בגובה של 80,000 שח אחרי ניכויים + הלוואה של 50,000 שח מקרובי משפחה ואולי עוד הלואה קטנה בריבית אפסית מקרן מיוחדת. את שתי ההלוואות האלה אני מתכוונת להחזיר בסכומים קטנים לאורך חמש שנים.
אני מחפשת דירה לקנייה באחת מהערים הפחות יקרות מקיפות את תל אביב, (בהן התגוררתי כל חיי).
ק. אונו, בת ים, ראשון.
חשבתי להתמקד בדירה בעלות של עד 600,000 שח 60 מר בקומה גבוהה ללא מעלית.
ממחשבון המשכנתא עולה שבהחזר שייפרס על פני 20-25 שנה בריבית של 3.5 ומדד בצפי של כ-2.5 אחוז – אתחיל בהחזרים זהים לדמי השכירות או פחותים ממנו – שילכו ויגדלו עם הזמן אבל לא בשנים הקרובות.
אני לא צפה הוצאות נלוות כמו שיפוצים מסיבים וכו' כי מצידי לגור בדירה AS IS
נכון שזה משאיר אותי בלי פנסיה בנקודה זו. ונכון שבעתיד עלולה להיווצר בעיה. מצד שני – זה ילך לשכירות. פלוס מינוס כמה מאות שקלים לחודש.
אני חושבת שכלכלה היא עסק של מספרים אבל צריך להבין שלא כולם יכולים לחזור לגור אצל ההורים או לשכור דירה במחיר נמוך יותר לאורך השנים ממחיר קנייה. גם שוק השכירות גבוה מאוד באזורים האלה. אני חייבת להתגורר באזורים האלה (עבודה, משפחה, ילדות, לא מחזיקה רכב). ונדמה לי שלא משנה כמה רפורמות יעשו מחיר הנדלן רק יאמירו במרכז, גם אם תהיינה ירידות של אחוזים בודדים הן תתקזזנה עם מחירי השכירות שאני משלמת בזמן שאני מחכה לירידה.
מה דעתך?
נ.ב. בכל האתר לא מופיע שמך, מה שמך?
שלום וברכה,
אני מאוד מבין ללבך ואני בדרך כלל גם בעד רכישה בישראל (אפילו במחירי הדיור של היום).
יחד עם זאת בהתבסס על הנתונים (0 הון עצמי + עבודה לא יציבה) לא הייתי ממליץ על רכישה בשלב זה (עם כל הצער שבדבר).
הכלכלנים לא מנעו את קניית הדירה לפני מספר שנים אלא מצבך האישי, אני ממליץ לך להתרכז כעת בדברים החשובים כגון עבודה קבועה ויציבה ומציאת ביטחון לעתיד, אלו דברים שיעזרו לך בעוד מספר שנים לרכוש את הדירה המיוחלת.
לגבי שמי, אני מעדיף להישאר בעילום שם בלבד זה, גם ראיתי ששמך לא מופיע, אז אני מרגיש בנוח ששנינו לא ניחשף 🙂
מאחל לך מכל הלב הצלחה בכל התחומים, ואם תרצי להתייעץ אני תמיד כאן לרשותך
תודה רבה.
אפשר לראות מתשובתך שבאמת אכפת לך.
יש לי 3 שאלות בעקבות תשובתך:
1. אם בשש השנים האחרונות המחירים עלו ב-80% באזורים המבוקשים ובעוד חמש שנים הם יעלו באחוזים דומים – אני לא עלולה למצוא את עצמי מתרחקת מאוד ממימוש דירה, גם עם עבודה מסודרת ומשכורת מעט גבוהה יותר?
2. היום מחירי החזרי המשכנתא והשכירות חופפים עפ החישוב שלי ויישארו כך כמה שנים קרובות. אם חלילה אתקל בצרה פיננסית תמיד אפשר למכור, לא? מאחר ומדובר באזורים מבוקשים כולל אפשרויות להשבחת נכס, גם אם אמכור כעבור שנים בודדות לא אפסיד. או שפיספסתי משהו?
3. אגב מכירה – כשפורעים את המשכנתא מוקדם יותר גם הריבית יורדת משמעותית נכון? כלומר אם אני מוכרת במחיר דומה למחיר הקנייה ומחזירה את המשכנתא אחרי 5 שנים בגלל כמו שציינתי צרה כלכלית – אני לא מפסידה כסף, מקסימום לא מרוויחה. הסכנה טמונה בירידת ערך הדירה, מה שלא מאוד ריאלי בשנים הקרובות, נכון?
תודה רבה.
שלום,
1. כן, אם המחירים ימשיכו לעלות בקצב דומה, את אכן מתרחקת מ"חלום הדירה"
2. כמובן שתמיד תוכלי למכור
3. כשמחזירים לפני הזמן יש לפעמים קנסות יציאה וכאן טמון סיכון מסוים (זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים)
4. תבדקי טוב אם את כשירה לרכוש דירה במצבך, אני לא רוצה ל"דכא" אותך אבל על פי הפרטים שמסרת בתגובה הראשונה, אני חושב שכעת זה לא הזמן.
שוב בהצלחה
היי,
אוקי. אחרי שנעזרתי רבות מסיפורים, בלוגים, הסברים והתלבטויות של אחרים, אני כותבת את השורות הבאות למי שקורא ונמצא במצב דומה לשלי (ואולי טיפה יותר טוב :)) ושוקל כן לקחת כי יש רצון גדול כבר לקנות דירה בקרב כולנו. אז למרות הרצון ברמה הפרקטית החלטתי ש- גם אם אצליח לשים יד על דירה במחיר סביר ובהחזר נח, אכן רכישת דירה זו מחויבות שטומנת בחובה גם הוצאות נלוות ולהבנתי כל תנודה קטנה בשוק משפיעה על ההחזר החודשי. וכל תנודה שלילית לרעה בשכר שלי עלולה לסבך אותי עם יכולת ההחזר.
בנוסף אחזקת דירה בבעלותך גוררת המון הוצאות והן לא קטנות.
המצב שברירי.
מנגד זה לא נכון ששכר דירה זו זריקת כסף. יש הרבה שקט בשכירות מבחינה כלכלית וכותבת את זה מי שבאמת מיצתה אחרי שעברה 20 דירות בחייה הקצרים.
ובכל זאת אני כותבת את לא באמונה שלמה כי כבר קרו מקרים ויש תחושה שעכשיו או לעולם לא. יש גם חשיבה יצירתית שעוזרת לכרייש נדלן לרכוש יש מאין. אניאל כרישה אבל אני מאוד יצירתית 🙂
אני עדיין שוקלת לרכוש דירה לשם השקעה שאז הסיפור שונה לחלוטין.
אבל יש פקטור נוסף – הממשלה התחלפה. הרוחות שמנשבות מוכיחות שיש כוונות טובות וראיה מפוכחת וצודקת יותר של שר האוצר, שר הכלכלה ורבים וטובים.
גם מלחמה עתידית עם איראן לא ירדה מהפרק ומשבר כלכלי רציני שיוזיל את העלויות (וגם ימצב אותי במצב לא משהו אבל זה לא עובד ביחס ישיר אם מתכוננים לזה).
אני שמה לי שנה מהיום לאזן יותר את מצבי, לחפש מציאות, להמשיך כרגיל לעקוב בעניין אחרי בלוגים, מחירי נדלן וכו' ולהחליט שאז אבדוק מחדש את האפשרויות.
תודה על הייעוץ שלך, כאמור לקחתי אותו לתשומת לבי, 🙂
יום טוב.
אחת
גם האקלים הפוליטי מבשר טובות גם ברמת יוקר המחייה שאמורה לרדת וגם במחירי הדיור א
שלום לאחת,
מרגיש בין השורות שאת בהחלט בדרך הנכונה.
מקווה שבשנה הבאה תהיי על המרפסת בביתך החדש…
בהצלחה
הי משכנתאמן
קודם כל אני רוצה לומר תודה- חתמנו על משכנתא לפני כשבועיים ומאוד נעזרנו באתר שלך לצורך כך.
יש לי שאלה קטנה:
רכשנו דירה מקבלן וקיבלנו פנקס שוברים,
נותר לנו עוד סכום קטן מעבר למשכנתא שעלינו להעביר לקבלן, שאלתי היא כיצד עושים זאת? בהעברה בנקאית? פשוט מגיעים לבנק עם הפנקס?
לא הצלחנו למצוא תשובה לנושא זה, ונשמח לעזרתך.
שלום ליאת ותודה על הפרגון,
לצערי איני יכול לעזור כ"כ בשאלה זאת – לא מכיר את הנושא לעומק.
מאמין שאם תפני לקבלן תוכלי לקבל תשובה מדויקת.
בהצלחה
היי!
השארתי כאן הודעה אתמול, היא גם הופיעה הבוקר ונעלמה.
אני אשמח אם תבדוק אם ניתן לשחזר אותה, כתבתי הרבה ואני מסוקרנת לקבל תשובה לגביה.
תודה ושבוע טוב!
היי,
כאשר כותבים הודעה לראשונה בבלוג היא עוברת קודם תחת אישורי.
לאחר מכן התגובות יאושרו באופן אוט'.
מצ"ב קישור לתשובתי
בהצלחה
שלום רב!
רציתי לדעת האם המשכנתא שאני עומד לקחת לאחר לקיחת יועץ משכנתאות טובה ונכונה.וכן את מה כדי לתקן להבנתך.
אז כך:225000 בפריים -0.85 ל 30 שנה
158000 קל"צ 5% ל 20שנה
150000 קל"צ 5% ל 20 שנה +גרייס ל 8שנים
154000 קל"צ 5% ל20 שנה +גרייס ל 2 שנים
סכום המשכנתא 687000 שח
החזר התחלתי 3180 שח.בעוד 2 שנים קופץ ל3900 שח. ובעוד8 שנים מהיום קופץ ל 4400 שח עד סיום 20 השנים.לאחר מכן אני נשאר עם ההחזר הקטן של הפריים.
שלום וברכה,
על פניו לא אהבתי את התמהיל ולא הבנתי את משמעות הגרייס הארוך, אבל אני לא מכיר את הפרטים ולכן לא רוצה לשפוט את יועץ המשכנתאות.
בהצלחה
משכנתאמן שלום
תענוג לקרוא את הפוסטים שלך, הם כמו מגדלור מכוונים לחוף מבטחים בים התסבוכת הבנקאית.
אנחנו זוג צעיר+תינוקת, קנינו דירה ב-750K . אנחנו משתכרים יחד כ-13K נטו. אני מקווה לעליית כושר ההשתכרות בהמשך אבל לא מחשיב את זה בתכנון המשכנתא.
1.אודה לך אם תתיחס לתמהיל שאני חושב לקחת .
אנחנו מבקשים 70% מימון מהבנק ל 20 שנה.
חשבתי לקחת 33% בפריים P-0.8 , ואת שאר הסכום בקבוע לא צמודה ב5%
התשלום יוצא כ-3400 בחודש ללא הביטוחים.
למראת ש5% ריבית זה די גבוה האלטרנטיבה של הצמדה למדד נראית לי גרוע יותר כי הסכום גדל עם הזמן בתוך מספר שנים יהיה גבוה יותר מהתשלום לקל"צ.
2.כאשר נשדרג דירה בעתיד ( בשאיפה בעוד כ-10 שנים בקירוב) חשבתי לקחת משכנתא נוספת. בהתיחס לזה האם הבחירה בתמהיל הנ"ל הגיונית ?
3. אם הבנתי נכון את הפוסטים שלך – אני אצטרך לשלם עמלת פרעון מוקדם על הקל"צ רק במידה ובזמן הפרעון הריבית הממוצעת על הקל"צ תהיה נמוכה מהריבית שלקחתי. בסביבת ריבית כיום ניתן להניח כי הריבית הולכת לעלות בשנים הבאות ככול שנצא מהדשדוש הכלכלי שאנו שרויים בו. אם ההנכה היא שהריבית תעלה – הסיכויים לשלם כנסות הם לא גבוהים . האם הנחתי נכונה?
תודה רבה מראש על התיחסותך
תימור
תימור שלום,
1. התמהיל שלך הוא מאוד שמרני וייתכן שבטווח הארוך תשלם על כך.
2. אם אתה צריך למכור את דירתך ולהשתדרג בעוד כ- 10 שנים, אז על אחת כמה וכמה הקל"צ לא בטוח שיתאים לך, כי ייתכנו בו עמלות יציאה.
3. אתה צודק, הסיכוי לקנסות אינו גבוה אבל בהחלט קיים
בהצלחה
מעניין אותי לדעת באופן כללי….
האם ייתכן שבתקופה זו , שהריבית נמוכה, הבנקים לא כל כך מתלהבים לתת משכנתא, כי הם מרוויחים פחות ? (הערה, אין לי בעיה של מימון או מצב כספי, צריכה בערך 35% מימון)
הייתי בבנק דיסקונט ואמרו לי שעכשיו יש הוראה חדשה, שנותנים משכנתא רק ללקוחות הבנק, כלומר תנאי לקבלת משכנתא שתהיה לקוח של הבנק.
למרות שהבנקים עושים הון עתק מהריביות על משכנתאות, יש לי תחושה , שהבנק לא מתאמץ לתת לי ריביות טובות ו/או תמהילים טובים והכל מתנהל בעצלתיים, באדישות שכזאת.
בנק פועלים אומנם הציע מבצע של 100,000 מהמשכנתא בקל"צ של 1% ל10 שנים, אבל כשבוחנים את המכלול, רואים שהמבצע לא ממש מבצע, כיוון שעל עיקר ההלוואה במסלול ל 5 שנים הם לוקחים את הריבית הכי יקרה מכל הבנקים, בהפרש של כמעט 1%, כך שבשורה התחתונה יוצא שההצעה שלהם הכי יקרה.
האם ההתנהלות האדישה של הבנקים וכמעט היעדר מבצעים אטרקטיביים בכדי למשוך לקוחות נובע מהריבית הנמוכה בשוק ?
האם יועצי המשכנתאות בבנקים לא מקבלים בונוסים עבור כל הלוואה שהם "מוכרים" ולכן אין להם אינטרס לשפר את ההצעה שנתנו לך ?
או שזאת סתם אדישות של עובדי בנק ?
שלום שרי והתנצלות על העיכוב בתשובה… כנראה שהשאלה התפספסה בין שאר השאלות.
יש מספר סיבות למה שתיארת בתגובתך:
1. בנק דיסקונט נמצא כעת בעודף ואינו מקבל לקוחות חדשים שאינם לקוחותיו
2. ייתכן והמשכנתא שלך קטנה / בעייתית ולכן ההצעות אינן אטרקטיביות
3. אם עדיין לא הצלחתם לקבל ריביות ומסלולים טובים, שקלו לקחת איש מקצוע לטובת הנושא. בדרך כלל הם מצליחים להשיג את מה שהלקוח הבודד אינו מצליח
בהצלחה
תודה על תגובתך.
מה היית מיעץ לי לשנות בתמהיל?
ניתן לשלב משתנה כל חמש או משתנה כל עשר שנים
קודם כל פירסום אדיר על האתר המושקע והתגובות המהירות , האתר היחיד שמדבר בגובה העיניים ועושה לנו סדר בעניינים .. שאפו 🙂
אנחנו זוג צעיר בתחילת דרכנו מעוניינים לקחת משכנתא של 430000 ש״ח
התייעצנו עם הבנק לגבי התמהיל שמתאים לנו , המשכורות שלנו נטו כרגע הם 11000 ש״ח ביחד .
אשמח לתגובה על התמהיל ועצות לשיפור או ייעול ..
143,000 בפריים -0.9 ל25 שנה ( החזר של 631 ש״ח)
61,600 הקבועה צמודה (זכאות של הבנק שלנו) ל8 שנים ב0.75%(החזר של 662)
150000 במשתנה כל חמש צמודה למדד ל20 שנה ב2.2 %(החזר של 773)
75,400 הקבועה לא צמודה ל8 שנים בריבית של 3.7% ( החזר של 909 ש״ח)
החזר של 2974 ש״ח .. מה דעתך על התמהיל וכיצד אפשר לשפר אותו ?
המון תודה ..
תיקון טעות : הריבית של משתנה כל חמש היא ריבית בנק ישראל ממוצעת למשכנתאות שכרגע היא 2.2 .. תודה
שלום וברכה,
על פניו, נראה בסדר
בהצלחה
היי אשמח אם תוכל לתת חוות דעת
לקחנו משכנתא של מיליון ויחסית בריביות טובות לשוק, כבר בתשלום הראשון של כ 3800 החזר חודשי היום אחרי בדיקה שלי המשכנתא חזרה למצב של 999,887 אלף שקל
התשלום הראשוני היה כעבור חודש וחצי
ממה יעולה להיות העליה הזו?
שלום קובי,
קשה לי להבין את מה שקרה כי אין לי כל הפרטים,
בדוק מול זאת הבנק והם יסבירו לך.
בהצלחה
היי,
יש לנו משכנתא קיימת בטפחות של 325K.
* מסלול שנגמר עוד חודשיים – צמוד מדד בריבית 0.8
* מסלול שנגמר בעוד 4 שנים 7/2017 – 121k צמוד מדד בריבית 1.8
* מסלול שנגמר בעוד 6 שנים 7/2019 – 164k צמוד מדד בריבת 2.6.
עכשיו אנו צריכים משכנתא נוספת של 550k. משמע שעלינו להמשיך באותו בנק עם המסלולים הנוכחים ולהוסיף הלוואה. או למחזר בבנק אחר ולקחת למעשה משכנתא 875K.
ההצעות שקיבלנו :
טפחות:
* להישאר עם ההלואה כמות שהיא ולהוסיף 550k במסלול הבא :
*200k קל"צ ל 10 שנים בריבית 4.5%
*350k (אופציה ראשונה) – משתנה כל 5 ל 25 שנים ב 1.98%
*350K (אופציה שניה) – קבועה צמודה ב 3.1%
פועלים :(875k) :
* 325k בקל"צ למשך 10 שנים בריבית 3.75%
* 270k קבועה צמודה למדד למשך 10 שנים בריבית 1.8%
* 280k משתנה כל 3 צמודה למשך 25 שנה בריבית 1.65%.
מה אתה ממליץ ואיפה אתה רואה נקודות לשיפור או שניתן להחליף לדוגנא בפריים.
שלום חיים,
שתי ההצעות אינן טובות.
השתדלו לקחת 1/3 בפריים ואל תוותרו על מסלול הקל"צ
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אתמול לראשונה התחלתי ללמוד ברצינות את נושא המשכנתא,
ואני חייב לציין שהבלוג שלך מוצלח במיוחד.
1. לגבי ההחזר החודשי,
אנחנו צריכים הלוואה של 1,180,000 ,
מכניסים בסביבות 26K נטו, ומצליחים לחסוך בממוצע כ-10K.
על פי כלל האצבע עדיף לנו להחזיר כל חודש כ- 6.5K.
אך אנחנו חוששים להלחיץ את עצמנו, כיוון שההוצאות עתידות לעלות. כיום רגילים לשלם רק 4,600 שכר דירה בד"כ, ולפנינו בע"ה עוד חופשות לידה שיפגעו בהכנסה החודשית, והילדים שיובילו לעלייה בהוצאות.
ולכן אנחנו חושבים יותר בכיוון של החזר 5.5K בחודש.
אציין שאנחנו יכולים לקבל מהבנק 50K ללא ריבית מה שיעלה בכל מקרה את ההחזר החודשי בכ-1,800 לשנתיים-שלוש הראשונות, מעבר ל-5.5K הרצויים.
מה דעתך? האם כדאי להתאמץ להחזיר 6.5K בכל זאת? האם זה רק נראה לנו יותר מדי?
2. אנו עתידים לקבל 300K בשנתיים הקרובות, וכן מקווים לשדרג את הדירה תוך שנתיים שלוש אם יתאפשר. כיצד זה צריך להשפיע על הרכב התמהיל שאנחנו בונים היום?
תודה מראש על התייחסותך
שלום,
1. לא הייתי לוקח את ההלוואה של ה- 50 אלף, זה סתם ילחיץ על ההחזר החודשי.
אם כבר להעלות את ההחזר החודשי אז לטובת כל ההלוואה ולא רק לטובת ה- 50 אלף
2. כן. עבור ה- 300 אתם יכולים לקחת הלוואת גישור ואם תרצו לשדרג ולעבור בעוד שנתיים אז תשתדלו שהמסלולים יהיו גמישים ולא חשופים לעמלות פירעון מוקדם
בהצלחה
היי,
לאחר שאני ואשתי דשנו בתמהילים, הגענו בסופו של דבר לשליש שליש שליש הידוע:
סה"כ הלוואה 1,170,000 – 25 שנה בכל המסלולים
390K בפריים מינוס 0.9
390K קל"צ 5.2%
390K משתנה כל 5 צמודה, 1.94%
— בכוונתנו לסלק את מסלול המשתנה כל 5 עוד שנתיים.
כך נתחיל עם החזר בסביבות 5,600 ואחרי שנתיים נרד ל-4,000 בערך.
הריביות כרגע הן הצעה ראשונית של הבנק.
שאלות:
1. הגיוני בשבילנו למצוא מסלול של משתנה כל שנתיים במקום כל 5, נכון? אתה יודע אולי אם יש בנקים שאין להם מסלול כזה?
2. נניח ואני מסוגל לסלק יותר מ-390K אחרי שנתיים, האם כדאי לקחת מראש את הקל"צ בסכום נמוך יותר ואת המשתנה בסכום גבוה יותר כדי שאפרע את המשתנה?
3. האם נכון לומר שברמת הריביות הנמוכה היום, רוב הסיכויים שלא אשלם בעתיד עמלת היוון במקרה של פרעון מוקדם?
4. מה דעתך על התמהיל? היית משנה משהו? האם יועץ משכנתאות טוב יוכל לשפר משמעותית את התמהיל? הנטיה שלנו כרגע היא שלא לקחת יועץ…
– תודה מראש!
ועוד שאלה – האם בגלל הורדת ריבית בנק ישראל מחר ברבע אחוז, יש צפי של הורדת ריביות בבנקים למשכנתאות (מלבד מסלול הפריים שממילא יורד) – אם כן, אולי כדאי לחכות עוד כמה ימים לפני שפותחים תיק?
שלום וברכה,
ראשית אציין, כי התמהיל לא נראה טוב ולא נותן לך פיתרון ל- 390 אלף שאתה יכול להחזיר בעוד שנתיים
1. יש מסלול כזה אבל אני לא ממליץ לקחת אותו כי אז לא תוכלו להשתמש באופציית הפריים (זה יהיה על חשבון הפריים)
2. לא, כדאי לקחת קל"צ בסכום גבוה על מנת שילווה אתכם לעתיד ולמצוא פיתרון אחר לסכום אותו רוצים להחזיר
3. יש סבירות כזו, למרות שתמיד צריך לזכור כי לפני 4 שנים הריבית הייתה נמוכה ב- 1% מהריבית היום.
4. במקרה שלך אני חושב שכדאי להשתמש ביועץ מקצועי, כי ההלוואה גדולה, הפתרון שלך ל- 390 הוא לא טוב ואני חושב שכדאי מאוד שמישהו יעשה סדר וארגון בהלוואה הזו ואולי גם יטיב לכם בריביות (אם תרצה תוכל להשאיר פה את הפרטים ואדאג שיחזרו אליך עם הצעת מחיר)
בהצלחה
תודה על תשובתך.
אנחנו לחלוטין לא פוסלים יועץ, אלא פשוט לומדים בעצמנו כמה שניתן לפני שמקבלים החלטות.
כבר הצעת קודם את האופציה של הלוואת גישור לגבי 400K שנוכל להחזיר עוד שנתיים, ואז נוכל לבנות תמהיל כזה:
390K פריים מינוס 0.9% – 25 שנה
380K קל"צ 3.8% – 10 שנים
400K בוליט קבועה צמודה 1.1% לשנתיים/שנתיים וחצי
על בסיס הבוליט קיצרנו את הקל"צ ל-10 שנים, כך השגנו גם ריבית נמוכה יותר,
מה שייתן לנו החזר של בערך 5,850 לשנתיים הראשונות ואח"כ בערך 5,500 עד 10 שנים, ואח"כ רק החזר מסלול הפריים.
שוב תודה על העזרה, מה דעתך?
עכשיו נראה בסדר,
בהצלחה
שלום לך,
ראשית, תודה רבה לך על הפירסומים פה. אתה בהחלט עוזר לי להבין הרבה יותר טוב את מהלך ההשקעה הזאת שנקראת משכנתה.
לשאלתי:
לי ולבת זוגתי ביחד יש הכנסה של כ-12,000 ש"ח נטו. אפילו קצת פחות מזה. אנו ללא ילדים.
כיום אנו משכירים בתל אביב בסכום של כ-4,150 ש"ח לחודש. (לא כולל חשבונות – כך שיוצא שאנו מוציאים על דירה בין 5000-5200 ש"ח כולל חשבונות, אך ללא אוכל והוצאות של בגדים, בילויים וכיוב'….
ראיתי שדיברת על כך ששכירות צריכה להיות עוגן\השוואה ללקיחת החזר חודשי של משכנתה, אנו מעוניינים לקחת משכנתה ל-25 שנים עד 650,000 ש"ח, על מנת לקנות דירה באזור יבנה.
– האם כיוון של החזר משכנתה עד לסכום של 3500-3700 ש"ח (אפילו פחות אם ניתן) בחודש, ללא הוצאות אחרות (חשמל, מים, ועד וכיוב') נשמע לך כמהלך רציונלי ונבון מצידנו, או שמא עלינו להפחית יותר מההחזר החודשי?
תודה על עזרתך מראש!
שלום רועי,
תתחילו עם 3500 ש"ח ותנסו להעלות לאט לאט את ההכנסות
בהצלחה
שלום רב
ראשית כמו קודמי אני חייבת להחמיא לך על האתר המקצועי והמושקע.
אנו מתכוונים לקחת משכנתא של 550 א' ש"ח (20% מערך הנכס).
משכורותנו נטו הינה כ – 26 א' ש"ח .אני רוצה לנצל את הריביות המצויינות של הפריים ואולם רוצה למצמם למינימום את יתר השינויים העתידים במשק כלומר את המגזר הצמוד, לפיכך חשבתי על התמהיל הבא:
183 א' ש"ח על בסיס ריבית הפריים
100 א' ש"ח קלצ ל – 10 שנים (הריביות כ – 3.5% וחבל לא לנצל אותן)
100 א' ש"ח קלצ ל -15 שנה
100 א' ש"ח קלצ ל – 20 שנה
70 א' ש"ח משתנה כל 5 שנים צמודה
ההחזר החודשי הרצוי הינו כ – 3500 ש"ח לחודש
כתב "חיים" בחודש 4/13 שקיבל ציטוט לקלצ 20 שנה בריבית 4.05% , ידוע לך אם במיקוח ניתן להשיג ריביות כאלו? שכן אני קיבלתי ציטוט של 4% ל- 15 שנה .
מה דעתך על התמהיל?
שלום עינת,
התמהיל נחמד,
הרשי לי לא להתייחס לריביות כי השינויים הם נורמליים בין לקוח למשנהו, מציע שכל אחד יעשה את הסקר שוק שלו
בהצלחה
אהלן
אשמח אם תוכל לחדד את ההגדרה של הכנסה פנויה.
האם זה הכסף שאני בסוף חוסך כל חודש ? (כל ההכנסות מינוס כל ההוצאות)
או האם זה רק ההכנסות הגדולות (משכורת נטו, הכנסה משכירות, וכו') מינוס ההוצאות הגדולות (שכ"ד, תשלומים קבועים).
למשל, אנחנו כל חודש מצליחים לחסוך 7000 ש"ח. כמובן שאנחנו עוד יכולים להצטמצם בהוצאות ולחסוך יותר אבל האם הכוונה שלך לא לקחת יותר מרבע מהסכום הזה ?
תדה
שלום מתן,
1. הכנסה פנויה (על פי דעתי וייתכן כי ההגדרה הרשמית של הבנקים היא שונה) היא ההכנסה נטו מינוס ההוצאות הקבועות (שכר דירה, מזונות, הלוואות אחרון), אני לא מחסיר את ההוצאות לארנונה, גני ילדים וכו'.
2. אם אתם מצליחים לחסוך 7000 ש"ח, אזי אתם יכולים להחזיר סכום גבוה של משכנתא (לדוג – 5,000 ש"ח ו- 2,000 ש"ח תשאירו כבטוחה לכל דבר שלא יהיה)
בהצלחה
הי,
אני הייתי רוצה להתייעץ בנוגע לתמהיל משכנתא שהוצע לי….
הכנסה נטו 18k,
צריך לציין ש 10% מההכנסה נכנס לחיסכון, לכן אנחנו מרוויחים 16.2k כמו כן זוהי הולכת להיות דירתנו השנייה, כאשר הדירה הנוכחית תישאר להשקעה ותכסה משכנתא שתסתיים בעוד 9 שנים מעכשיו.
נתון זה חשוב מכיוון שבעוד תשע שנים ההכנסות שלנו יגדלו בסכום השכירות שהוא כ-3500 היום.
התמהיל הינו מורכב מ:
231k בp-0.9 ל 25 שנה
234k ב משתנה כל חמש שנים, לא צמודה, ל-20 שנה בריבית של 3.7
235000 קבועה לא צמודה ב- 3.9 ל-16 שנה.
אני חייבת לציין שבעוד חמש שנים אנו עומדים לפרוע חלק מהמשכנתא( תלוי מה יהיה כדאי יותר) אני פסימית ולכן מניחה שאפרע את החלק של הריבית המשתנה לא צמודה וההקרן תרד ל90k.
הדיון ביני לבין בעלי הוא לוותר על החיסכון של ה10%, אני אומרת כל עוד אנו מצליחים לחסוך נמשיך איתו ובאמצעות נוכל לפרוע לאט לאט את הקרן.
כמו כן, בעלי טוען שניתן להמשיך לסחוט את הבנקים אבל אני לא מרגישה כך, אני חושבת שקיבלנו הצעה יחסית מצויינת, מה דעתך?
שלום,
1. אני בצד שלך בנושא החיסכון וממליץ להשאיר אותו בגובה 10%
2. לא מכיר את המושג ל"סחוט" אלא מכיר את המושג "משא ומתן", תגידי לבעלך שיעשה סקר נוסף ואם יצליח שניכם תרוויחו
בהצלחה
שלום רב,
תודה רבה על כל המידע החשוב והחיוני ללוקחי המשכנתאות..
ברצוני לשאול מס' שאלות בנוגע למשכנתא.
קודם כל לפרטים.. אנו זוג+ ילד בדרך, קונים דירה בסכום של 1,515,000. ההון העצמי שלנו עומד של 540,000 מה שאומר שאנו זקוקים למשכנתא בסך 975,000.
ההכנסה החודשית שלנו עומדת כיום 12,000 (מניח שתעלה בעתיד).
באשר להחזר החודשי אנו מעוניינים להחזיר סביב ה-3800.
לשאלות:
1. מפגישותיי עם 4 בנקים הבנתי מהם שכאשר המשכנתא עולה על 60% הריביות גבוהות באופן משמעותי. יש לנו אפשרות לקחת מהבנק שלנו הלוואה בריבית פריים עד 10 שנים ועד 150,000. האם כדאי לנו לנצל את כולה או חלק מהסכום על מנת להגדיל את ההון העצמי ולהקטין את המשכנתא לפחות מ-60%?
2. מה להערכתך התמהיל הרצוי עבורנו? מפגישותינו הבנו שמכיוון שאנו רוצים להחזיר סכום נמוך התמהיל המומלץ עבורנו הוא:
1/3 פריים
1/3 משתנה כל חמש שנים צמודה
1/3 משתנה כל חמש שנים לא צמודה/ צמודה קבועה
נודה על תשובתך בהקדם.
אורי
אורי שלום,
1. תדעו שהחזר של 3800 זה גבוה מצד אחד להכנסות של 12 אלף ונמוך מצד שני למשכנתא של מיליון (אני לא רוצה לבאס אתכם, אבל זו המציאות)
2. לא הייתי לווה לטווח קצר את הפריים כי זה יקשה עליכם עוד יותר את ההחזר של ה- 800 אלף הנוספים (לא יהיה לכם מספיק כסף להחזר חודשי נורמלי כי רוב הכסף יילך להחזר של ה- 150)
3. התמהיל בסיסי וסביר, הייתי שוקל לקחת ייעוץ מקצועי במקרה שלכם כי אתם על הקשקש, היו זהירים ושקולים
בהצלחה
שלום וברכה
מה יותר מומלץ לקחת בימנו משתנה כל צמודה או לא צמודה
אופיר
אופיר שלום,
זה תלוי בהפרש המחירים בינהם.
אני בעיקרון תמיד אוהב להמליץ על הלא צמודות, אבל אם המחיר יקר והפער בינהם גבוה (יותר מ-2%) אז גם המשתנה הצמודה היא תחליף "לא רע"
בהצלחה
התכוונתי משתנה כל 5
אופיר
רציתי להתייעץ איתך לגבי מסלולים שאני עומד לסגור
סה"כ משכנתא 500,000 אלף
לוח שפיצר:
סוג הלוואה– | –סכום——— | -תקופה(בשנים)–|——ריבית —|–תשלום
1.ריבית פריים | 165,000 אלף | 25 | 2.3 | 734 ש"ח
2.ריבית משתנה כל 5 שנים | 295,000 אלף | 25 | 2.15 |1,272 ש"ח
3.ריבית קבועה צמודה | 40,000 אלף | 10 | 2.1 | 370 ש"ח
* החזר חודשי – 2,366 ש"ח
אנחנו זוג +1 -שכר ביחד 13 אלף-
בנוסף יש עוד הלוואה 235,00 אלף ריבית משתנה לא צמודה 2.71
שההחזר החודשי שלה הוא- 1370ש"ח ל-20שנה
מה נראה לך לגבי המסלולים והריביות שקיבלנו ?
וגם מתי מומלץ לקחת את המשכנתא לפחות לא את הכל רק בשביל לשמור על כל המסלולים
בגלל המצב היום של המע"מ ושל הריביות שהם נמוכות !!
שלום ערן,
1. התמהיל לא משהו, כי אין בו קל"צ
2. הריביות נראות לי קצת יקרות (במיוחד המשתנה הצמודה וגם הקבועה הצמודה)
3. אני לא יודע מתי אתם צריכים את הכסף כולו ולכן לא יכול להגיב
בהצלחה
קודם כל תודה על התשובה
רציתי לעדכן את הריביות לפי מה שקיבלנו לאחרונה מבנק לאומי.
קצת פרטים עלינו ועל הנכס.
נשואים +1 הכנסות 13.000 כרגע אין הוצאות על מעון ושכר דירה
הכניסה לבניין בעוד 2 שנים, כך שאנו מקווים לחסוך
סה"כ הלוואה 500.000K
רוצים החזר חודשי 2400 ש"ח
יש עוד הלוואה לדיור 235.000Kש"ח ריבית משתנה כל 5 לא צמודה למדד
החזר 1300 ש"ח
מסלולי משכנתא לוח שפיצר
1. 40.000 ש"ח ריבית קבועה צמודה ל10 שנים ריבית 1.8 —-364 ש"ח
2. 295.000K .ש"ח משתנה כל 5 ריבית 1.68 —1.205,ח
3. 165.000K ש"ח ריבית פריים 1.9 —— 691 ש"ח
לגבי התשובה הקודמת שלך
האם מומלץ לעשות מסלול אחד קבועה לא צמודה….????
אנחנו מחכים להיתר בניה ו אמור להיות עד סוף יולי
שיפרתם את הריביות וזה מצוין.
אבל בכל ההלוואה אין מסלול קל"צ, אני לא אומר שתקחו רק קל"צ אבל תשתדלו שלפחות שליש מההלוואה תהיה בקל"צ
בהצלחה
הריביות במשק אכן נמוכות כרגע , אך בתמהיל
שהכלכלן בנה לנו לאור ההחזר החודשי המבוקש בסביבות 2.400 ש"ח (ובעקבות הלוואת דיור נוספת 230.000K ל20 שנה בריבית קבועה 2.71 לא צמודה – שההחזר החודשי 1300 ש"ח)
מסלול הקבועה הלא צמודה לא אטרקטיבי
וזה מייקר גם את ההחזר החודשי בטווח הקצר.
עכשיו זה נשמע יותר סביר,
בתגובות הקודמות אמרת שההלוואה לדיור הוא בריבית משתנה לא צמודה וכעת אתה אומר קבועה לא צמודה, אם זה אכן כך המצב אז המצב סביר יותר.
אם המצב הוא שהזה בריבית משתנה לא צמודה, אני ממליץ שוב לקחת קבועה לא צמודה, אבל זה בסדר גם לא לקבל את דעתי
בהצלחה
האם זה נראה לך נכון ?
טעות סופר
– המסלול – ריבית משתנה כל 5 לא צמודה
עכשיו זה נשמע יותר סביר,
בתגובות הקודמות אמרת שההלוואה לדיור הוא בריבית משתנה לא צמודה וכעת את אומרת קבועה לא צמודה, אם זה אכן כך המצב אז המצב סביר יותר.
אם המצב הוא שהלוואת דיור היא בריבית משתנה לא צמודה, אני ממליץ שוב לקחת קבועה לא צמודה, אבל זה בסדר גם לא לקבל את דעתי
בהצלחה
שלום
אני מעוניין בתמהיל משכנתא לסכום של 650000 למשך 20 -22 שנים
תודה
שלום אבי,
הסתכל בתמהילים המומלצים ל-600 ול-700 אלף ובצע התאמות בהתאם לצרכים שלך.
בנוסף לכך, הסתכל בתמהיל המומלץ מחודש יוני.
בהצלחה
יש לי הון ראשוני למשכנתא בהיקף של 25% (כלומר צריך 75% משכנתא), ז"א עומד בתקנות של בנק ישראל.
יש לי הכנסה נטו של כ-17,500 ש"ח, ואני משלם מזונות של כ-7000 ש"ח בחודש (בהסכם – 4000 ש"ח מזונות + 1800 ש"ח מדור + הוצאות נוספות כגון חוגים שבפועל מגיע לכ-7000 ש"ח בחודש).
דיברתי עם אחד מהבנקים למשכנתאות, ואמרו לי שאני לא יכול לקבל משכנתא בכלל כי המזונות מנצל כבר את ה-40% הכנסה פנויה שלי.
האם זה נכון? האם לחישוב של הבנק הולכים לפי ה-7000 ש"ח, או לפי הבסיס (שזה 4000 ש"ח, או 5800 ש"ח עם מדור)?
אם זה נכון, זה אומר שלפחות ב-10 שנים הקרובות אני לא אוכל לקחת משכנתא.
שלום וברכה,
1. בעיקרון מחשבים רק את הסכום שאתה משלם בפועל (4000 + 1800) ולא נכנסים לענייני חוגים וכו'
2. אתה יכול גם לבקש מבן משפחה לחתום לך ערבות
בהצלחה
שלום לך,
אנחנו זוג+2 מעוניינים לרכוש נכס נכס בשווי 1550000
הכנסה כוללת נטו 16000₪ פלוס הלוואה של 1200₪
אנחנו צריכים משכנתא של 1050000
קיבלנו הצעה פריים מינוס %0.95 ל-30 שנה -1088₪
קל"צ 3.5% ל-25 שנה-1802₪
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 2.8% ל-25 שנה-1623₪
סה"כ החזר חודשי 4514₪.
השאלה שלי היא האם סכום/סכום ההלוואה ההחזר לא גדול עלינו?
והאם ההצעה של הבנק טובה?
אנחנו רוצים יציבות בלי תנודות גדולות בהחזר משכנתא.
אשמח לעצתך לאור ניסיונך הרב.
תודה מראש.
שלום אלברט,
לגבי ההחזר – זה מאוד תלוי איך אתם מסתדרים היום (האם אתם שוכרים או חוסכים בסדר גודל דומה?)
לגבי היציבות – אז בפריים אין יציבות והמשתנה כל חמש תשתנה בוודאי בעוד חמש שנים לכן אין יציבות גדולה בהלוואה שלכם
בהצלחה
שלום תודה על התגובה,
אנחנו משלמים משכנתא של 3000₪ על סכום של 550000 אלף
מצליחים לחסוך 500₪,
יש לך המלצה לתמהיל יציב יותר?
תודה מראש.
אלברט.
כושר ההחזר שלכם היום הוא 3500 ולכן אני חושב ש- 4500 גדול עליכם (והסכום הזה עוד יעלה).
עשו שיקול טוב טוב ונסו להיערך לקראת ההוצאה הזו (זה מחייב בדיקת ההוצאות היום וקיזוז חלקים מסוימים)
לצערי, בשל גובה ההלוואה אין לי עצות טובות עם החזר חודשי כזה
בהצלחה
שלום לך, אנחנו מתכננים לרכוש דירה כמשפרי דיור, ובעצם לאחד שתי דירות, האם ניתן להחשיב כהכנסה את גימלת הנכות של הילד שלנו בן 10 כמקור הכנסה?
שלום דורית,
בדרך כלל הבנק לא לוקח את הסכומים האלו כהכנסה פנויה
בהצלחה