לפני שאתם קוראים את הטור הזה, תדעו דבר אחר – תמהיל משכנתא הוא החלק הכי חשוב במשכנתא שלכם.
מכון שהריביות שתקבלו הם חשובות מאוד וכל שינוי של עשירית האחוז משמעותו חסכון של אלפי שקלים, יחד עם זאת התמהיל שתבנו הוא זה שיקבע אם המשכנתא שלכם טובה או מצויינת (במילים פשוטות אם תחסכו אלפי שקלים או עשרות אלפי שקלים).
אז יש לי אליכם שתי הבטחות –
1. אני אציע את התמהיל משכנתא המומלץ ביותר להיום (נכון לחודש מרץ 2012)
2. אני אתן לכם טווחי ריביות מדוייקות שניתן להשיג בתמהיל הזה (ואפילו בתמהיל מעט שונה אבל מבוסס על התמהיל המומלץ)
אז מה התמהיל המומלץ ביותר כיום ?
הנחיית בנק ישראל שהגבילה את הלווים לשלב יותר מ1/3 את מסלול הפריים הביאה לכך שהלווים צריכים לחפש אפיקים אחרים.
האפיק הישן והמוכר "ריבית קבועה צמודת מדד" כבר לא נראה רלוונטי (הציבור כבר הבין שמסלולים צמודי מדד הם בעצם אבן שואבת של מדדים בלתי נגמרים ופשוט זה מסלול מאוד לא משתלם).
אפיקים נוספים שנבחנו היו מסלולי עם ריביות משתנות לתקופות ארוכות (לדוג: משתנה כל חמש שנים ויותר, אלו מסלולים שבנק ישראל מאפשר לקשלב אותם בתמהיל המשכנתא שלנו), ושוב – הם מסלולים צמודי מדד שאף אחד מאיתנו לא אוהב.
אז לאן הולכים כולם ? ובצדק יש לומר…
התמהיל המומלץ לשנת 2012 (נכון לרבעון הראשון של השנה וכפי שזה נראה עכשיו גם להמשך השנה) הוא :
1/3 בפריים (כלומר לשלב בתמהיל 1/3 מהסכום במסלול פריים)
ו 2/3 בקל"צ (הכוונה למסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד).
בואו נבחן את התמהיל וננסה לראות למה הוא טוב יותר מהאופציות האחרות:
1. אין על הפריים – אני חסיד גדול של הלוואות פריים (מאוד מאמין בלשלם ריבית עכשווית על הלוואה שאינה צמודת מדד), אם היה אפשר יותר אין ספק שהייתי משלב פה משקל גבוה יותר למסלול הפריים.
2. אין אופציות אחרות – שאר האופציות הן ריביות קבועות צמודות מדד או ריביות משתנות צמודות מדד שהן אופציות גרועות (להזכירכם, המדד "מכביד" מאוד על הקרן ובשנים הראשונות אנחנו כמעט ולא נוגסים ממנה בגלל המדד).
3. זהו התמהיל היחיד ששומר לכם על "התחת" (סילחו לי המילה) במידה ותהיינה עליות ריבית במשק שיגיעו בשל עליות במדדים.
2/3 מההלוואה שלכם אינו חשוף כלל לשינויים בריבית או במדד ו1/3 מן ההלוואה צמוד רק לריבית (לא נעים, אבל אפשר לחיות עם זה)
נזכיר שוב את התמהיל ונעבור לריביות:
מסלול |
משקל בהלוואה |
קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) |
2/3 |
פריים (ריבית משתנה לא צמודה) |
1/3 |
אז מה הריביות הטובות ביותר לתמהיל של 1/3 פריים ו2/3 קל"צ ?
אני יכול לתת לכם את התשובה האמיתי אבל היא תבאס אתכם (אני יודע שנכנסתם לכאן כי אתם רוצים לדעת בדיוק מה הריבית הכי טובה שתוכלו להשיג במשכנתא), אבל אני חייב להיות כנה איתכם (הרי הבלוג הזה כבר הספקתם להבין מושתת על אמינות וכנות מוכלם) ולכן התשובה האמיתי היא שאני לא יכול להגיד לכם בדיוק את הריבית שכל אחד מכם יקבל כי גובה הריבית תלוי בהמון פרמטרים (שעיקרם: אחוז מימון, יחס החזר וטיב העסקה) אבל אני כן מבטיח ומייד אפרוש לכם את הטווחים שבהם נעים הריביות (כל אחד יוכל למצוא את עצמו בטווחים הנ"ל והם מאוד מאוד ימקדו אתכם ותוכלו לדעת מה לדרוש מן הבנק)
שנים |
מסלול פריים |
מסלול קל"צ |
עד 5 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
4.2% – 3.7% |
בין 6-10 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
4.7% – 4.3 |
בין 11-15 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
4.9% – 4.7% |
בין 16-20 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
5.5% – %5.0 |
מעל ל20 שנים |
p-0.6 – p-1 (הכוונה בעברית: בין פרייים מינוס 0.6 לבין פריים מינוס 1) |
מעל ל5.5% |
הבטחתי לכם עוד תמהיל משכנתא מומלץ – אז בבקשה
עוד תמהיל משכנתא שמככב בימים אלו בתמהילי ההלוואות שלכם הוא התמהיל שהצגתי עם שינוי קטן, שילוב של 1/6 מההלוואה בריבית "משתנה כל חמש" (מסלול צמוד מדד שהריבית שלו קובעה לחמש שנים ובסיומם יש נקודת יציאה ללא קנסות)
במקרה כזה התמהיל ייראה כך:
מסלול |
משקל בתמהיל |
קל"צ (קבועה לא צמודה) |
1/2 (50%) |
פריים (משתנה לא צמודה) |
1/3 (33%) |
משתנה כל 5 שנים (משתנה צמודת מדד) |
1/6 (17%) |
חשוב מאוד לדעת:
בנוסף ליתרונות הרבים של הקל"צ יש לו גם חסרון אחד לא קטן, הוא נתון לקנסות יציאה במידה ותרצו להחזיר את הכסף לפני סוף תקופת המשכנתא או שתרצו למחזר.
את הריביות על פי הן מחשב בנק ישראל את המדד, תוכלו למצוא כאן.
וחושב שתדעו שאנחנו נמצאים כים ברמת ריבית נמוכה, כך שזה פועל לטובתכם שמקטין לכם את הסיכוי לקנסות בעתיד, אבל עדיין סיכוי הוא סיכוי והוא יכול להתרחש (במיוחד שתרצו למחזר את ההלוואה שהריביות היותר נמוכות יגיעו מתי שהוא, ותחושת בטן שלי הן תמיד מגיעות)
וגם פה הבטחתי לתת את הריביות הטובות ביותר לריבית משתנה כל חמש, אז שוב אני אשתמש בתירוץ הקודם (כל אחד מקבל ריבית שונה וזה לפי "חוזקו" מול הבנקים) אך כאן יש לי גם תירוץ נוסף, שאומרים ריבית משתנה כל בנק מתכוון לריבית שונה (זה לא כמו המסלולים האחרים שפריים בבנק טפחות זהה לפריים בבנק לאומי וכן הלאה). בריביות משתנות צמודות מדד יש לכל בנק את העוגן שלו ומאוד מאוד קשה להשוות בינהם (תארו לכם שאני כבר הרבה זמן רוצה לכתוב מאמר בנושא ולא מצליח לאסוף את כל המידע מכל בנק – עכשיו הבנתם כמה זה מסובך ?)
אבל הבטחתי ולכן חשוב לי לקיים, אז בבקשה:
הריביות למסלול ריבית משתנה כל חמש שנים
שנים |
ריבית |
עד 5 שנים |
2% – 2.2% |
בין 6-10 שנים |
2.2% – 2.4% |
בין 11-15 שנים |
2.4% – 2.6% |
בין 16-20 שנים |
2.4% – 2.7% |
מעל ל20 שנים |
מעל ל2.5% |
נ.ב חשוב מאוד:
במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים ייתכן ויהיה קנס יציאה (תשלום עמלת היוון), זה אומר שאם תרצו למחזר או להחזיר את הכסף לפני הזמן תצטרכו לשלם קנס.
שני דברים עומדים לטובתכם והם:
- אם יהיה קנס הוא יהיה עד 5 שנים (הרי כל חמש שנים אתם יכולים להחזיר ללא קנס)
- הריביות כל כך נמוכות, כך שגם אם יהיה קנס הוא נמוך
- את הריביות על פי הן מחשבים עמלות פירעון תוכלו למצוא פה (חשוב להסתכל על הטור שמייצג את השנים ולראות מה הריבית שם)
אני מקווה שהמאמר הזה הביא לכם תועלת וכיום אתם יודעים מהו התמהיל משכנתא המומלץ ומהם הריביות שצריך לכוון אליהן שלוקחים את המסלול הנ"ל.
אני פה לשאלות ותשובות – תרגישו נוח לדבר איתי.