הטבות מיוחדות לחברי הבלוג

1. הרשמה בחינם לניוזלטר של משכנתאמן
2. קבל עד 2 הצעות לחסכון בביטוח המשכנתא
3. קבל עד 2 הצעות מיועץ משכנתא מוסמך
x הסר חלון

מדריך משכנתא – חלק ב': משכנתא – שלב אחר שלב עד לקבלת הכסף

משכנתא - שלב אחר שלב

קרדיט: phanlop88

ראשית אני רוצה להזכיר שמטרת המדריך הזה (וגם כמובן של הבלוג כולו), הוא ללמד אתכם ולעזור לכם לקחת משכנתא באופן נכון ואחראי, שתהיה לכם גם טובה כלכלית וגם בעלת סיכון נמוך.
אתם תלמדו בהמשך את כל האופציות להרכיב תמהיל הלוואה נכון ואיך ניתן להתמקח על המחיר עם הבנק וכמובן איזה טעויות לא לעשות.

אך לפני כן חשוב לי שתכירו את התהליך הפורמאלי אותו תעברו עד שתקבלו את הכסף מהבנק.
הקדישו שתי דקות לקריאת המאמר הזה מכיוון שבעזרתו תוכלו לדעת איך להתכונן לקראת כל שלב ותוכלו לחזור לכאן מדי פעם על מנת לראות מה עוד מצפה לכם בהמשך הדרך.

משכנתא – התהליך הפורמאלי

שלב א – בקשת אישור עקרוני מהבנק

לאחר שמצאתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים, אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש ממנו "אישור עקרוני למשכנתא". כלומר, אתם צריכים הסכמה מהבנק שהוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לחתום חוזה.
(המלצה חשובה – מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60%, מאוד מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה)

חשוב מאוד לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, מהן הטעויות שיש להיזהר מהן (ויש הרבה טעויות שאנשים לא מנוסים עושים מול הבנקים) וחשוב גם לדעת שלכל בנק למשכנתאות יש גישת אשראי משלו ואם בנק אחד לא נתן אישור עקרוני זה לא אומר שגם בנק אחר לא ייתן אישור כזה.
הקדשתי פרק מיוחד לבקשה לאישור עקרוני, כי זהו בעצם הבסיס של לקיחת המשכנתא ושלב מאוד חשוב בתהליך.

שלב ב – ניהול מו"מ מול הבנקים ובחירת בנק למשכנתאות

פה תצטרכו להחליט באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא.
אם תעשו סקר בנקים (וחשוב מאוד שכל אחד יעשה סקר לפני שהוא בוחר בנק) תגלו שכל בנק מציע לכם הלוואה שונה בעלת מסלולי משכנתא שונים וכמובן ריביות שונות.
החלק החשוב ביותר של המשכנתא הוא שלב ניהול המו"מ מול הבנקים ובחירת המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם.

כמובן שבמדריך הזה תוכלו לדעת איך מנהלים מו"מ נכון, על מה כדאי לשים לב ואיך לבצע מינימום טעויות ומקסימום החלטות כלכליות נכונות.
שימו לב, אני לא יכול להבטיח לכם שתבחרו את המשכנתא האופטימלית עבורכם , אני כן יכול להבטיח שלפחות תדעו על מה מדברים איתכם, תכירו את היתרונות והחסרונות של כל מסלול הלוואה ואני מקווה שתוכלו לקבל החלטה סופית טובה ונכונה (אני לא צריך להזכיר לכם שאתם בעצם לוקחים הלוואה של כמה מאות אלפי שקלים וכל פיפס אחוז משנה את המצב באלפי שקלים).

שלב ג – מתן בטחונות לבנק

לאחר שבחרתם איפה אתם לוקחים את המשכנתא, כל בנק ידרוש מכם "רשימת בטחונות" על מנת שביום מן הימים במידה ולא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לתבוע את הדירה מכם (פה המקום לציין שהדבר האחרון שהבנק רוצה לעשות זה לקחת את הנכס שלכם, עיקר רווחיו של הבנק הוא מפער ריביות ואין לו שום עניין "להתעסק" עם לווים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא שלהם).

כמו שאמרתי, לכל בנק יש דרישות לבטחונות על מנת שיבטחו מקרה שלא תחזירו את המשכנתא,
להלן רשימת הבטחונות באופן כללי  (ייתכנו שינויים קלים בין בנק לבנק).

רשימת בטחונות:

  • רישום בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל  – הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו
  • ביטוח חיים – אחד הבטחונות העיקריים של הבנק הוא ביטוח חיים עבור שני בני הזוג.
    כך שאם אחד מבני הזוג נפטר, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו.
  • ביטוח נכס – על אותו משקל כמו בביטוח חיים, הבנק רוצה גם לבטח את הנכס מפני רעידות אדמה, שטפונות ועוד.
    הבנק לא לוקח סיכון שיום אחד בניין יתמוטט והלקוחות יישארו ללא דירה אבל עם משכנתא שהם לא מסוגלים להחזיר.
  • רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה בטאבו מבקש הבנק גם לרשום משכון במשרד המשפטים (המשכון הוא כפי האדם ולא כלפי הדירה).
  • חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם האנשים מהם קניתם את הדירה יצטרכו לחתום על מסמכים עבור הבנק (המסך אומר שהם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה ועוד התחייבויות חוזיות).

אלו הם הבטחונות הנפוצים, כפי שאמרתי ייתכנו שינויים קלים בין לבנק.

שלב ד' – קבלת הכסף

לאחר שהשלמתם לסיים את כל הבטחונות, הבנק יעביר את כל התיק לבדיקה ואם הכל יימצא תקין – הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר.
שימו לב, הכסף עובר ישירות למוכר ולא מגיע אליכם, הסיבה לכך היא שלא "תברחו" עם הכסף ובכך לא תוכלו להשלים את הרכישה והבנק "יישאר תקוע" עם חצי דירה וללא כסף.

זהו, הסתיימו כל השלבים, אני יודע שעל הנייר זה נראה די מפחיד ולא סימפטי – אבל אם תחשבו על זה קצת, כולם עברו את זה וגם אתם הולכים לעבור את זה בקרוב מאוד.

זה הזמן לעבור לחלק הבא במדריך: תכנון פיננסי נכון (כמה משכנתא לקחת ?כמה כדאי להחזיר כל חודש ? ועוד טיפים חשובים מאוד)

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 4.4/5 (6 votes cast)
מדריך משכנתא - חלק ב': משכנתא - שלב אחר שלב עד לקבלת הכסף, 4.4 out of 5 based on 6 ratings

68 תגובות to “מדריך משכנתא – חלק ב': משכנתא – שלב אחר שלב עד לקבלת הכסף”

  1. מאת אסי:

    תודה רבה על הפוסט הזה!
    הוא עושה לי המון סדר בבלגן….

    מחכה להמשך ובהצלחה :)

  2. מאת לי:

    שלום,
    רציתי לדעת מה דעתך על המשכנתא שהציעו לי:
    אודה לתשובתך גם במייל
    זכאות פועלים 111,200 ש"ח ל-144 חודש ריבית שנתית 1.978% החזר חודשי 868.13
    משתנה לא צמודה 346,500 179 חודש P-0.9% החזר חודשי 2420.14
    יציבה קבועה לא צמודה 179 חודש 4.7% החזר חודי 1807.85 ש"ח
    אודה לדעתך הדחופה,
    לי

    • שלום לי וסליחה על התשובה המאוחרת.
      התמהיל נראה בסדר (לא ציינת כמה כסף אתם לוקחים בקל"צ, אבל חישבתי לבד).
      לגבי הריביות, הכי טוב לבדוק את זה מול בנקים אחרים.

      בהצלחה

  3. מאת הוד:

    שלום,
    רשמת "שימו לב, הכסף עובר ישירות למוכר ולא מגיע אליכם".
    מי זה המוכר? האם יכול להיות יותר ממוכר אחד?
    הרי מלבד הקבלן יש לי עוד ספקים שצריך לשלם להם (איש המיזוג, מטבח, תאורה, וכו…)

    • היי הוד,
      המשכנתא ניתנת לקבלן ולא לספקים האחרים,
      את התשלום לספקים האחרים אפילו לא מחשבים באחוזי המימון (אם הם לא מופיעים בחוזה הדירה) ולכן הקפידו להשאיר את הכסף עבורם מההון העצמי
      בהצלחה

  4. מאת חיים:

    אתה תותח.
    תודה על ההסברים המפורטים בגובה העיניים.
    תודה רבה על הזמן שאתה משקיע בנו, ההדיוטות.

  5. מאת גיא:

    תודה רבה!!

  6. מאת מעיין:

    ידוע לך כמה הום עצמי צריך? והאם הלוואה קיימת בחשבון עלולה להשפיע על אישור המשכנתא? דבר נוסף, לא הבנתי את תשובתך לגבי רכישת דירה ממוכר ביד 2 >> הכסף עובר אליו לחשבון?

    • היי מעיין,
      אם זאת דירה ראשונה שלכם, עליכם להיות בעלי הון עצמי של 25% לפחות.
      הלוואה קיימת בחשבון משפיעה על כושר ההחזר שלכם, כך שהבנק ירצה לראות שהמשכנתא לא תהיה יותר משליש מההכנסה הפנויה.
      ברכישת דירה מיד שניה, הכסף מועבר ישירות למוכר.

  7. מאת איתי:

    תודה רבה על המידע העצום שאתה נותן בבלוג!
    מספר שאלות לפני לקיחת משכנתא:
    1. רשמת שתשלומים לספקים אינם נכנסים לחישוב ההון העצמי – מה כן נכנס? האם הצמדות לתשלום לקבלן כן?
    2. האם תמהיל וריביות (מרווחים) בלקיחת משכנתא בשלבים סוגרים בהסכם מראש או לפני כל תשלום?
    3. כמה זמן לפני לקיחת משכנתא צריך להתחיל בסבב הבנקים?

    • היי איתי,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלותיך,
      1. לא, גם ההצמדות אינן נכנסות
      2. הכל נסגר מראש, או ריביות קבועות או מרווחים מהעוגנים
      3. חודשיים לפני
      בהצלחה

  8. מאת סמדר:

    שלום וברכה,

    תודה רבה על המידע המועיל.
    יש לי כמה שאלות, אני אשמח אם תוכל לענות לי ולהמשיך לכוון אותי:
    1. לא מצאתי (אולי בכוונה) בבלוג שום התייחסות להלוואת הזכאות שמגיעה מהמדינה. אבל עדיין, באיזה שלב ההלוואת זכאות הזו נכנסת?
    2. אנחנו זוג נשויי המתנהלים בשני חשבונות נפרדים. שני החשבונות בעייתיים, כלומר, נושקים למסגרת, ובאחד מהם חזרו שיקים ואף היה מוגבל פעם אחת. מה זה אומר לגבי אישור המשכנתא? לגבי הון עצמי, ההורים שלי עוזרים לנו ולהם יש שם מכובד מאוד בבנק. יש לזה תפיסה כלשהיא?
    רציתי עוד לציין, שההגבלה בחשבון היא כי הייתי סטודנטית וסיימתי את הלימודים שלי לפני זמן לא רב.

    תודה רבה על העזרה ושוב, ישר כח על הבלוג הנפלא הזה !!!

  9. מאת עוז:

    יש לי כמה שאלות
    אם אני לא עובד מול קבלן אחד אז למי עובר הכסף?
    ואם נותנים את כל הסכום בוואט אחד או בשלבים.?……
    ואם אני עובד מול קבל שהוא לא עוסק מורשה אז מה יהיה??

  10. מאת עוז:

    מדובר על קבלן שלד וקבלן שיפוצים …..

    ושאלה העיקרית היא ….המשכנתא נותנים אותה בשלבים או וואט אחד ……
    והאם יש יחס לגיל סתם דוגמא בן 24 ……?

    • בעיקרון אם המשכנתא גדולה והשיפות הוא בעצם בניית בית אס נותנים את המשכנתא בחלקים.
      אם מדובר על שיפוץ קטן בסכום נמוך אז נותנים את הכסף בבת אחת.
      בכל מקרה, כל מקרה לגופו וצריך לשאול את הבנק נקודתית במקרה שלך.
      הגיל לא הכי משמעותי כאן, אלא הדירה, המצב המשפחתי, העבודה, הוותק וכו'.
      בהצלחה

  11. מאת לירן:

    שלום
    האם לאחר חתימה על התמהיל טרם קבלת הכסף ומתן האישורים לבנק יש לי אפשרות לשנות את התמהיל ללא שום קנס?

    • שלום לירן,
      על פי החוק היבש כבר פתחת תיק ולכן ייתכן ותחויב בכפל "פתיחת תיק".
      בפועל הבנקים לא נוהגים לחייב על כך, אתה פשוט יכול לבקש לשנות את התמהיל כי עדיין לא לקחת את הכסף
      בהצלחה

  12. מאת רמי מלול:

    שלום משכנתא מן.
    אני בתהליך קניית בית ממוכר שיש לו משכנתא על הבית בסך של 600,000 שח ולי יש הון עצמי של 235,000 סהכ 835,000 שח.74% מימון.. בחוזה חתמנו ש50,000 אחרונים המוכר יקבל רק ביום המפתח בעוד כחצי שנה.
    1. איך הבנק משלם למוכר את המשכנתא שלי של 581,000 שח ובכמה פעמים.
    2.האם הריביות תהיינה זהות בשני הפעימות של המשכנתא? (שליש פריים ושני שליש קל"צ ל-25 שנה.) או שרק המרווחים קבועים?ולכמה זמן?
    3.כמה בערך אמור להיות הקלצ והאם כדאי לשלב גם משתנה כל 5 לא צמודה?
    תודה מראש….

    • שלום רמי,
      1. הבנק משלם למוכר על פי קצב התשלומים שקבעתם בחוזה
      2. הריביות לא תהיינה זהות (רק המרווח) כי התקופות יהיו שונות ואם יהיו עליות / ירידות בריבית זה יושפע בהתאם
      3. ריביות יש במחשבון ולא הייתי משלב משתנה לא צמודה אם לא צריך (אלא אם אתם מתכננים להחזיר כסף בעוד כמה שנים)
      בהצלחה

  13. מאת סימה:

    שלום משכנתא מן,
    ברצוני לשאול אם יש אפשרות לעכב את העברת המשכתא למוכר הדירה עד למסירת המפתחות וסיום תהליך רכישת הדירה. מדובר בעיכוב של עשרה ימים לכל היותר.
    ואם כן, האם יחול שינוי בריבית שהוצעה לי?
    תודה מראש
    סימה

    • שלום סימה,
      1. אני לא הכתובת לשאלה האם אפשר לעכב תשלום למוכר אלא המוכר עצמו (או לפחות עורך הדין שלך)
      2. אני לא בטוח שתראי ריבית פחותה ממה שקיבלת, כי לבנק לוקח זמן להוריד ריביות ובנוסף הם ירגישו מהר מאוד שאת לחוצה לקחת משכנתא ולא יורידו את הריביות מהר מאוד (אבל את יכולה לנסות)
      בהצלחה

  14. מאת בני:

    משכנתאמן שלום!
    אני נמצא כרגע בשלבים ראשונים של בקשה ללקיחת משכנתא.
    בשני הבנקים שעד עכשיו הייתי, קיבלתי אישור עקרוני אך בשניהם נאמר לי שעלי למצות קודם את ההון העצמי שלי ורק כשאזדקק לתוספת של המשכנתא עלי לפנות אליהם שוב. מדובר על משכנתא של כ 500000 ש"ח מתוך 12100000 ש"ח שהנכס שווה, ככה שסביר להניח שיקח עוד זמן עד שאצטרך את המשכנתא (התשלומים הם כנגד התקדמות בנייה).
    רציתי לשאול, מה יכולה להיות הסיבה לתנאי שהבנק נתן לי לקבלת המשכנתא (כלומר האם זה נורמטיבי שהבנק דורש זאת ולא סוגר עם הלקוח כלום עד שהוא יצטרך את הכסף) והאם למרות זאת מומלץ בכ"ז להתעסק עם המשכנתא ולנסות לסגור עם הבנק פרטים כבר עכשיו (ריביות כדו') ולא לחכות רק לשלב של הצורך בכסף?

    • שלום בני,
      בשלב זה אתה צריך אישור עקרוני בלבד,
      שתצטרך את מלוא הכסף הבנק ידרוש את הבטחונות המתאימים.
      הייתי ממליץ כבר עכשיו להביא לבנק את החוזה המקורי ואת כל המסמכים המקוריים על מנת שיוכל לתת אישור יותר רשמי
      בהצלחה

  15. מאת יעל:

    היי
    שאלה אולי של הדיוטות
    לצורך חישוב יכולת ההחזר החודשית שלנו, אנו רוצים לחשב ממוצע הכנסות. האם לקזז לצורך החישוב את החזרי ההוצאות המשולמות במשכורת? או לחשב לפי השורה התחתונה- נטו בבנק?

    תודה

  16. מאת גבי:

    היי,

    קודם כל רציתי להגיד תודה רבה על המאגר העצום הזה של הידע שאתה נותן לנו.

    יש לי שאלה לגבי לקיחת משכנתא לטובת שיפור דיור.
    יש לי נכס בשווי 1,500,000 ש"ח
    ואני מעוניין לקנות בית ב 2,200,000 ש"ח

    אני מעוניין לדעת איך בדיוק הכי כדאי לבצע את פעולת הקנייה.
    בהנחה שקודם אני קונה את הבית החדש ורק אח"כ את הישן.

    האם כדאי לי לקחת הלוואת בוליט על ההפרש?
    אם יש לי אפשרות לקחות משכנתא גדולה מאוד, נגיד באזור של ה 2 מיליון ולמחזר חלק ממנה ברגע, זה כדאי יותר ?
    ואם כדאי לקחת את המשכנתא הגדולה, אז כדאי לקחת אותה עם גרייס ?
    ובאיזה מסלולים משכנתת הביניים הזאת צריכה להיות כדי לחסוך כמה שיותר?

    בקיצור,
    כמו שאפשר להבין מהבלבול שלי, אני בכלל לא יודע מה עושים מבחינת מימון עם תקופת הביניים בין קניית הדירה החדשה לבין מכירת הישנה…

    החזר חודשי שחשבנו עליו הוא באזור ה 4,000 – 4,500 ש"ח.
    הון עצמי באזור ה 300,000 ש"ח מעבר לנכס.

    תודה מראש על התשובה
    ובכלל

    • שלום גבי,
      1. ראשית המשכנתא שלכם מעט מורכבת על כן הייתי שוקל ייעוץ מקצועי
      2. קח את כל ההלוואה שאתה אמור להחזיר ממכירת הבית הקים בבוליט (אין טעם לקחת אותה כהלוואה רגילה)
      3. לגבי מסלולים ותמהיל קשה לי לייעץ באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם באופן אישי
      4. את המשכנתא לטווח הארוך תתכננו להחזר הקבוע בו אתם רוצים לעמוד, ועד שתמכרו את הבית הקיים קחו גרייס על חלק מהמשכנתא
      בהצלחה

      • מאת גבי:

        תודה רבה על התגובה, אני כנראה באמת אפנה לייעוץ.
        לגבי הבוליט, בדקתי במחשבון והעלות של בוליט בסכום של 1,500,000 ש"ח היא 200,000 ש"ח יותר משפיצר (מסלול משתנה כל 5)
        אני לא מבין למה הוא עדיף על פני לקחת משכנתא לפי שפיצר ולהחזיר אותה אחרי המכירה (ולשלם את הקנס פירעון מוקדם).

        איך אתה ממליץ לקחת את הבוליט (מסלול, משך) ועל איזה סכום ?
        (בהנחה שניתן למכור את הדירה בטווח של 3 חודשים בוודאות גבוהה ועד 6 חודשים לכל היותר)

  17. מאת טליה:

    שלום אני רציתי לשאול אם אני בחורה בת 26 ואין לי חסכונות אבל יש לי משכורת של כל חודש 7000 ש״ח נטו ואני נמצאת במקום עבודה כבר שלוש שנים אני רוצה לדעת אם זה אפשרי שהדירה שראיתי עולה 1300 ש״ח אני יכולה לקחת משכנתאות במחיר הזה ולשלם כל חודש לפי קביעת הבנק???

  18. מאת טליה:

    מיליון שלוש מאות התכוונתי בתגובה שלי למעלה

  19. מאת הראל:

    שלום רב,

    תודה על ההסברים המפורטים.
    יש לי שאלה: האם את האישור העקרוני מהבנק אני צריך לברר מול כל בנק בו אני רוצה לבדוק אפשרות לקבלת משכנתא? כלומר, הבנקים מציעים מסלולים שונים וריביות שונות, וכדאי לבדוק ולהוות מספר הצעות, אך האם קבלת האישור העקרוני צריך להיות השלב הראשוני מול כל בנק?

    תודה

  20. מאת איזי:

    שלום .
    אני קונה דירה חדשה מקבלן ואקבל אותה בעוד כשנה וחצי. בעוד כחצי שנה אצטרך לעבור לשכירות ( לאחר שאמכור את בייתי ). יש לי אפשרות לממן בהלוואה מההורים את התשלומים לקבלן כמעט עד הכניסה לבית ( אני מעוניין להימנע מלשלם משכנתא ושכירות במקביל) ורק אז לקחת את המשכנתא להחזיר להורים את כספם ולשלם את התשלום האחרון לקבלן. האם הבנקים מאפשרים זאת ? תודה .

    • שלום איזי,
      רוב הבנקים לא יאשרו זאת, אבל אתה מוזמן לבדוק ישירות מולם
      אם כבר יהיה בנק שישאר את זה, אני מניח שזה יהיה בריביות גבוהות
      בצהלחה

  21. מאת שיראל:

    יש לי דירה עם משכנתא בערך בשווי של חצי דירה
    אני קצת מיתקשה לשלם כל חודש ולכן עשית שייחזור והוצאתי ליותר שנים כך שאני יחזיר פחות כל חודש כבר הגשתי את כל הטפסים ואני רוצה לדעת כמה זמן בערך יקח עד שאני יקבל את הכסף??

  22. מאת יוליה:

    משכנתאמן שלום.
    האם אני היבנתי נכון:
    1 אישור עקרוני
    2 מציאת נכס
    3 פניה לעו"ד
    4 פניה לשמאי (אם לוקחים מעל 60% מימון)
    5 חתימת חוזה על הדירה
    6 בחירת תמהיל (שיעורי בית)
    7 סקר ביטוחים (שיעורי בית)
    8 בחירת בנק ופתיחת תיק משכנתא
    9 הגשת כל המסמכים הנדרשים תוך 12 יום

    האם פיספסתי עוד שלב? הסדר נכון?כמובן מה שנקרא "שיעורי בית" אפשר לעשות גם הרבה לפני לדעתי. אבל מאוד חשוב לעשות גם לפני פתיחת תיק ממש.

    אם מסיבות כלשהן חתמנו בחוזה ש1/3 מוכר יקבל מיד, 1/3 נוספת בעוד חודשיים והשאר בעוד שלושה חודשים. ולנו יש רק 27% שלא יספיקו אפילו לתשלום ראשון. אנו יכולים כבר מהתחלה לגשת לפתוח תיק ולהעביר 27% שלנו ובנק ישלים עד שליש וימשיך לשלם למוכר לפי הסכם שחתמנו?

    תודה מראש.

  23. מאת יוליה:

    שוב פעם שלום משכנתאמן.

    עוד שאלה שבהקשר למה שכבר שאלתי פשוט אף פעם לא עברתי את התהליך ואני רוצה להבין. נחזור לשאלה: גם כן עשינו הסכם של דירה וחילקנו תשלומים למורכים 10% מיידי, 25% נגיד אחרי חודשיים והשאר עוד חודש. יש לנו ביד 27% ואנחנו יודעים שהריביות טובות ניום וכדאי לגשת לבנק לפתוח תיק. אבל בנק ידרוש הוכחה תוך 12 יום ששילמנו. ובנתיים שילמנו 10 % בלבד מיידי לפי הסכם ונשאר לנו חלק (17%) שנשלם רק בעוד חודשיים מסיבות כאלה ואחרות.
    אז מה קורה במקרה כזה? אם ניגש אחרי חודשיים הרי הפרנו את החוזה כי נשלם רק 17% ולא 25% כפי שנקבע?
    אפשר קצת הסבר אל התהליך בבקשה?

    תודה מראש.

    • שלום יוליה,
      אנסה לעשות סדר:
      הבנק מחייב אותך לשלם את כל ההון העצמי שלך לפניו.
      אם אתה רוצה לקחת משכנתא ועדיין לא שילמת את כל ההון הצעמי, אתה צריך לבקש בקשה כזו מן הבנק והוא יוכל לאשר / לדחות אותה על פי שיקול דעתו
      בהצלחה

  24. מאת ריטה:

    שלום,
    יש לי שאלה של מתחילים….אני בת 30 גרושה בלי ילדים. עובדת בעבודה מאוד מסודרת ומרוויחה בממוצע כ8000-8500 ש״ח בחודש בממוצע. החשבון בנק שלי אף פעם לא היה מוגבל ואף פעם לא חזר לי אף תשלום. יש לי הלוואה בבנק בסכום של כ 135000 ש״ח. מבחינת הון עצמי שצריך אוכל לגייס משהו כמו 25%-30%. האם זה שיש לי הלוואה גדולה כזו יכול לפגוע בסיכויים שלי לקבלת אישור עקרוני לנכס בסכום של כ-850,000?
    תודה

    • שלום ריטה,
      בעיקרון כן,
      זו הלוואה גדולה ולכן הבנק יתייחס אליה, זה לא אומר שהוא לא יאשר אבל זה אומר שהוא ישקול פעמיים אם לאשר או לא
      בהצלחה

  25. מאת אבירז:

    היי ותודה על כל האנפורמצייה. שאלה, אני במשא ומתן לרכישת דירה. אנו גרים כשוכרים בדירה הזו, ואנחנו לקראת חתימת חוזה והכל עד כאן הלך כשורה. המוכרת(בעלת הבית) דורשת שלושה חודשים פער מהחתימה ועד לקבלת הדירה. אני לא מוכן לשלם פעמים ומכאן השאלה שלי; האם כאשר מבקשים את המשכנתא אחרי כל האישורים, אפשר לבקש מהבנק להעביר את הכסף בתאריך נגיד של עוד שלושה חודשים מרגע הזה? כפי שמצויים בחוזה …? תודה רבה!

    • שלום אבירז,
      ניתן לחלק את לקיחת המשכנתא למספר חלקים,
      אבל העיקרון הוא שצריך לקחת לפחות חלק יחסי בהתחלה ואז את שאר המשכנתא ניתן לקחת בתשלומים
      בהצלחה

  26. מאת אבירז:

    תודה על המענה המהיר… בהמשך, אני מתכוון האם אפשרי לקחת משכנתא ולבקש את כולה או רובה בתאריך מאוחר של שלושה חודשים?? אני מנסה להימנע מכל נושא הביורוקרטיה והתלושים והאישורים בעוד שלושה חודשים… תודה

    • לא,
      אם אתה מבקש היום משכנתא אתה חייב לקחת חלק ממנה לפחות היום ואת היתרה בעוד 3 חודשים,
      שימו לב שייתכן והבנק ידרוש שוב מסמכים כגון עו"ש ומשכורות
      בהצלחה

  27. מאת אלמוג:

    שלום משכנתאמן,

    קודם כל, תודה רבה על כל האינפורמציה באתר הנהדר הזה.

    שאלה:

    יש לנו הון עצמי של 3 מיליון שקלים.

    אנו רוצים לקנות נכס שזקוק לשיפוץ ובסיכום כל העלויות (מחיר הנכס, שיפוץ, עורך דין ומס רכישה) מחירו יהיה 4.35 מיליון.

    כלומר המשכנתא תהיה על סך 1.35 מיליון.

    מדובר על נכס ראשון שלנו.

    ההכנסה החודשים עומדת על 20 אלף ש"ח.

    אנחנו משפחה עם שני ילדים (באיזור גיל 35).

    האם סכום המשכנתא נראה לך סביר בהתחשב בנתונים?

    מה סכום ההחזר המשוער במידה ונרצה לקחת הלוואה ל-35 שנה?

    במידה ונרצה להוריד את ההחזר החודשי בצורה משמעותית בשנתיים-שלוש הראשונות, האם כדאי לקחת גרייס לתקופה זו?

    תודה!

    • שלום אלמוג,
      1. כמעט ולא נותנים הלוואות ל- 35 שנה אלא רק ל- 30
      2. המצב שלכם מצויין מבחינת הון עצמי אבל "לא משהו" מבחינת ההחזר (אם תוכלו להחזיר סכומים לפני הזמן זה יהיה מצויין)
      3. אפשר לבקש גרייס לשנים הראשונות, אבל זה תלוי אישור של הבנק
      בהצלחה

  28. מאת אנה:

    שלום משכנתאמן

    הייתי רוצה לברר חתמנו חוזה לקניית דירה יד שניה , הנכס נקי ממשכנתא על פי מסמך טאבו , הפינוי הוא מידי )30.08.14( קיבלנו אישור עיקרוני והבנק שלח שמאי לפני החוזה להערכה של הנכס .
    בחוזה התחייבו לעביר את סכום המשכנתא עד 01.08.14 אם מכלשהי סיבה שאינה תלויה בנו מאחר וכל הבדיקות ואישורים כבר נעשו בנק מעקב את העברת משכנתה יוצא מצב שאנו כביכול מפרים חוזה ונצטרך לשלם קנס, האם יש הסתייגות מקנס במקרה זה
    תודה

    • שלום אנה,
      בחוזה אומר להיות רשום מתי אתם משוחררים מקנס (בדרך כלל במקרה של כח עליון או שהמוכר עיכב לכם מסמכים מהבנק)
      בלי שום קשר, אין סיבה שתאחרו, פשוט השתדלו לעשות את המשימות הדרושות בזמן וכך תחסכו זמן ואי נעימות

      בהצלחה

  29. מאת שי:

    היי,
    יש לי שאלה בנושא משיכת הכספים מהמשכנתא.
    אני מיועד לבנות בית לבד וצריך ע"פ החישובים שלי 600,000 ש"ח עבור שלב הבניה. (השטח כבר ברשותי).
    מכיוון שאני חושש מהפתעות בתהליך הבניה ביקשתי מהבנק 800,000 ש"ח. זאת תוספת שאני יכול לעמוד בה במידת הצורך אך מעדיף שלא.
    השאלה שלי היא בנוגע לסדר משיכת הכספים. האם אני חייב לקחת ראשית את החלקים הקבועים ואז את המשתנים? או שאני מושך באותו יחס שנקבע בעת חתימת המשכנתא?

    נניח ולקחתי משכנתא בשיטת שליש קלצ שליש משתנה כל 5 ושליש פריים.
    לדוגמא, אני צריך עבור שלב השלד למשוך 200,000 ש"ח. האם הסכום יהיה מהחלק של הקל"צ בלבד (שהוא היקר יותר אגב) או שאפשר למשוך שליש קלצ, שליש משתנה ושליש פריים?

    תודה רבה, שי.

  30. מאת דניאל:

    שלום רב,
    לפני כשנתיים רכשנו דירה חדשה מקבלן בסכום של 1,430,000 ש"ח.
    נכון להיום שולמו כ 75% מהון עצמי ונותרה יתרה של כ K365.
    עלינו לשלם את התשלום לקבלן לא יאוחר מ 1 לדצמבר 2014.
    יש בידינו הון כ K100 והיתרה תעשה במשכנתא (פחות מ K300).
    הכנסה חודשית נטו כ K18 כאשר מהמשכורת יורדת הלוואה חודשית ביתרה של כ K30 ומסתיימת בפברואר 2015.
    טרם פנינו לבנקים לתחילת הטיפול ומעוניינים להתחיל כעת.

    מספר שאלות:
    1. האם יש לנו מספיק זמן לטפל בנושא ? ומה הסיכוי לקבל אישור במהרה.
    2. האם לאור הלו"ז הצפוף יש בהמלצתך להמנע מטעויות מסוימות מול הבנקים.
    3. לאור הריביות הנוחות שיש היום אודה להמלצתך לתמהיל מומלץ (להחזר חודשי עד כ K2500).

    תודה רבה,
    דניאל

    • שלום דניאל,
      1. אין לכם בעיה של זמן
      2. תמשיכו לקרוא את הבלוג, יש פה מספיק מידע בשביל להימנע מטעויות נפוצות
      3. תסתכלו בריביות של התמהיל המומלץ
      בהצלחה

  31. מאת אוקסנה:

    שלום רב, אנחנו נמצאים כרגע בתהליך של מכירת דירה ורכישת דירה במקביל. כבר קיבלנו 100k שהם 10% הראשונים ממכירת דירה. ( מוכרים גירה של ההורים- והכסף הוא ההון עצמי). קונים נכס ב 1660000. ש״ח. ההון עצמי ( ללא ה 10% של המכירה) 200000 ש״ח. כרגע מחכים לעוד 700000 ש״ח. ( משכנתא על הדירה של ההורים לא קיימת). שאלה: האם יש טעם ללכת לבנק ולהתחיל תהליך לפני שיש לי חוזה? יש לציין כי יש לנו אישור עירוני. והבנק אף הסכים לתת לנו משכנתא עוד לפני שניתן את כל ההון העצמי שלנו. האם בכלל ניתן לפתוח תיק משכנתא לפני שיש חוזה ביד?
    תודה מראש

  32. מאת מורן:

    שלום,
    לא הבנתי את הסדר הנכון בפנייה לבנקים, האם תחילה עליי לבקש הצעות מחיר מהבנקים השונים ורק אז לגשת לבנק הנבחר לבקשת אישור עקרוני? או שכל בנק בעצם יחייב אותי באישור עקרוני לפני בכלל שיציע את הצעות המחיר שלו?
    תודה

    • שלום מורן,
      תחילה עלייך לקבל אישור עקרוני (כלומר, לראות שהבנק מסכים להלוות לך כסף)
      רק לאחר מכן לבנות את תמהיל המשכנתא המתאים לך ולפיו לקבל הצעות מהבנקים
      בהצלחה

  33. מאת מזל:

    היי..
    הייתי שמחה לדעת כמה זמן לוקח לקבל את הצ'ק מהבנק על המשכנתא לאחר שכבר חותמים על פתיחת תיק.

השאר תגובה