קרדיט: phanlop88
יועץ משכנתא טוב יאמר לכם שיותר חשוב לבנות תמהיל הלוואה נכון מאשר ל"השיג" ריביות טובות, יועץ משכנתא מצויין ידאג ששני הדברים יקרו.
הטעות הנפוצה בקרב לוקחי המשכנתאות היא שהם מתמקדים בעיקר בניהול משא ומתן מול הבנקים לטובת שיפור התנאים והוזלת הריביות ו"שוכחים" קצת כי הכסף הגדול באמת נמצא בתמהיל ההלוואה (המסלולים וחלוקת השנים) ויחד עם זאת כמו שאמרתי כל פיפס אחוז שתצליחו להוריד תחסכו לכם אלפי שקלים (ולפעמים בעשרות אלפי שקלים).
אז איך עושים את זה ? לא לכולנו זה פשוט לבוא ולהסתכל ביועץ משכנתאות בעיניים ולבקש הנחה, זה לא נראה "מכובד" והכי גרוע זה שאתם לא יודעים גם עד כמה הנחה אפשר לבקש.
זו לא חוכמה לבוא ליועץ משכנתאות של דיסקונט ולומר לו שבבנק לאומי טפחות הציעו לכם באחוז וחצי פחות, תוך שניה הוא קולט שאתם לא מבינים כלום ומפה הדרך שלו הרבה יותר פשוטה (ונחשו מה, אתם לא יוצאים מורווחים מהסיפור הזה…)
המדריך לניהול משא ומתן בבנקים למשכנתאות – מתחילים:
- הכירו את הבנק – כלל ראשון שחשוב שתדעו הוא ש"הבנק לא נגדכם".
תבינו זו עסקה של מאות אלפי שקלים והבנק ממש לא מעוניין למכור אותה במחיר נמוך, הוא יעשה זאת בסוף כי אף בנק לא אוהב להפסיד למתחרה שלו (במיוחד בתחום המשכנתאות), אבל תצטרכו להלחם בשביל זה ובאמת לשכנע את הבנק שמגיע לכם. - התחילו מוקדם בפגישות בבנק – אם אתם צריכים את המשכנתא בחודש אוגוסט, תתחילו להיפגש עם הבנקים כבר בחודש מאי.
אף בנק לא ממש ישכנע אתכם לבוא בשלב הזה אבל כולם יקבלו אתכם בזרועות פתוחות, הבנק מעוניין שתבואו כמה שיותר קרוב למועד לקיחת המשכנתא אבל עדיין הוא ישמח מאוד אם תגיעו לפגישת התרשמות.
בפגישות האלו עזבו את נושא הריביות, התרכזו בלימוד החומר והבנת המסלולים, זה הדבר שיעזור לכם הכי הרבה בלקיחת המשכנתא (כי כך תוכלו להרכיב תמהיל הלוואה שנכון לגביכם).
רק בחודש האחרון יש טעם לדבר עם הבנק על ריביות, לפני כן רק תבקשו הצעות מחיר (ותשמרו עליהן), הרבה פעמים תקבלו מחיר נמוך שישמש אתכם מול המתחרים בעתיד. - לכו לכמה שיותר בנקים – לא רק הזמן חשוב אלא גם הכמות.
לכו לכמה שיותר בנקים ועשו זאת כחודשיים – שלושה לפני שאתם ממש צריכים את הכסף.
ככל שתלכו לכמה שיותר בנקים כך גם הסיכוי שבנק או נציג מסויים ייתן לכם הצעה מצויינת כבר בהתחלה גדול מאוד וזה יתרון ענק להמשך.
דרך אגב, בישראל קיימים כשמונה בנקים למשכנתאות – תלכו למינימום ל-4 מהם ושוב, במקרה הזה כמה שיותר זה משובח.
הישורת הסופית:
הרבה תלוי בחודש האחרון בו אתם צריכים את המשכנתא בפועל, לחודש הזה אתם צריכים להגיע כבר עם מספר דברים:
- הכרת המסלולים והתנאים – אתם אמורים כבר לדעת מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתה, מי מהם צמוד למדד ומה זה בכלל המדד.
מי שלוקח משכנתא בלי להכיר כלל את המושגים וההבדלים ביניהם בדרך כלל ישלם הרבה יותר ממישהו שמעט חקר וניסה להבין. - יש לכם תמהיל משכנתא מובנה – אחרי מספר פגישות במספר בנקים אתם כבר אמורים להיות סגורים (פלוס מינוס עם מקום לשינויים קטנים) על תמהיל הלוואה בסיסי.
תמהיל הלוואה בסיסי אומר שאתם כבר יודעים בערך כמה כסף אתם רוצים להצמיד למדד ולכמה שנים אתם רוצים לקחת את הפריים. - מחירים של הבנקים – היתרון הענק של להסתובב בבנקים 3 חודשים לפני הצורך בכסף הוא שיש לכם כל כך הרבה הצעות מחיר בכיס שכבר פה אתם יודעים מי "זול" במסלולים מסויימים ומי "יקר" במסלולים אחרים..
זכרו שהנציג בבנק לא נתן לכם את המחיר הנמוך ביותר שלו (כי הוא יודע שאתם צריכים את הכסף רק בעוד 3 חודשים והוא רוצה קצת מקום להוריד לכם בפעם הבאה שתגיעו), אבל אם תאספו את כל ההצעות מחיר ותשמרו אותן יהיה לכם קלף מיקוח רציני מאוד להמשך. - הרכיבו את ההצעה הנמוכה ביותר – לאחר שיש לכם את תמהיל ההלוואה אספו את ההצעה הנמוכה ביותר בכל מסלול (ללא קשר אם ההצעה ניתנה על ידי בנק אחד או שלושה), כלומר, קחו את ההצעה הנמוכה ביותר על מסלול הפריים מבנק טפחות ואת ההצעה הנמוכה ביותר מבנק לאומי על מסלול ריבית הקבועה וכו'.
עם המחירים וההרכב הזה תגיעו שוב לבנקים ופשוט בקשו לשפר את ההצעה שבידיכם. - פה תופתעו לגלות שהמחירים כבר יותר נמוכים ממה שהתחלתם ומפה ההחלטה יותר קלה, אתם תגלו שאין ממש הבדל בין הבנקים (כאשר מתקרבים ליישורת האחרונה, לפני כן יש הרבה מאוד הבדלים) ופשוט בחרו את הבנק שייתן לכם את הריביות הכי זולות (אל תשכחו שהן חייבות להיות בתמהיל ובמסלולים שאתם רוצים – זו לא חוכמה ל"קנות בזול" סחורה לא טובה).
- דמי פתיחת תיק – זהו תשלום חד פעמי שמשלמים לבנק עבור ה"תיק" שפתח עבורכם, תמיד אבל תמיד תבקשו הנחה בדמי פתיחת תיק, יהיו בנקים שיהיו מוכנים לתת לכם פטור מלא מדמי פתיחת תיק ומדובר בסכום שבין 2,000 ₪ ל10,000 ₪.
- עשו הכל בכבוד, זוכרים שבתחילת המאמר הזכרתי שזה נראה "לא מכובד" להתווכח על גובה הריבית ועל המחיר, אז זהו שזהו מאוד מכובד רק צריך לזכור לעשות את זה בצורה מכובדת. דברו עם יועץ המשכנתאות בכבוד, זכרו שהוא במקצוע הזה מעט יותר זמן מכם ואם הוא רוצה להעביר ביקורת על התמהיל שבניתם, תנו לו לעשות זאת (אל תתפתו בשניה לדבריו אבל חפשו את ההיגיון שיש בהם).
- היו אסרטיביים – בשביל לקבל ריביות זולות חייבים להעז ולהיות לפעמים מעט חוצפנים (ברמה החיובית של המלה).
אל תתביישו לצטט מפיכם ריביות זולות (זה בסדר גמור לבקש ריבית של 3% כאשר בבנק ממול אמרו לכם שיכולים לתת לכם אותה ב3.3%).
ככל שתעזו יותר כך יגדלו הסיכויים שלכם לקבל ריביות טובות. - המכרז האחרון – שבוע לפני שאתם רוצים לפתוח תיק פשוט צלצלו לכל הבנקים וצוטטו להם את ההצעה הטובה ביותר שלכם, מפה תמתינו לטלפון חזרה לטובת שיפור אחרון במחירים ומפה הדרך לפתיחת התיק קצר המאין כמותה.
לסיום,
אני מאוד מבין ללבכם שזה לא פשוט כל הדבר הזה שנקרא "משכנתא".
גם לנסות להכיר עולם כזה מורכב ומסובך בתקופה מאוד קצרה וגם להשתדל כל כך לקבל מחירים זולים ולא לצאת בתחושה ש"יצאתם פראיירים". לצערנו כאשר מדובר במשכנתא מי שיוצא פרייאר באמת משלם לא מעט כסף.
בגלל זה הרבה אנשים בוחרים לקחת יועץ משכנתאות חיצוני ולתת לו לעשות את העבודה השחורה, כמובן שגם פה תצטרכו להיות בעניינים ולדעת שהוא נוהג ביושרה ומשיג לכם את הטוב ביותר עם התמהיל הטוב ביותר.
ולכן, אין לכם ברירה אלא להגדיל מעט את הראש ולהכנס להרפתקה הזו שנקראת משכנתא, אני מבטיח לכם שתוך מספר חודשים ה"חיפושים" יסיימו ומה שייישאר לכם זה רק תשלומי משכנתא למשך 20 השנים הבאות.
פה מסתיים המדריך,
לסיום אומר שאני מאמין שהמדריך הזה עשה לכם "סדר בראש" ואתם גם מאמין שתחסכו בעזרתו לא מעט כסף.
אם לא קראתם את המדריך מתחילתו אז זה הזמן להתחיל ואם סיימתם את המדריך זה הזמן להתעניין במה שחדש בבלוג
כתבות מצויינות! תודה רבה על ההשקעה מזמנך. חסר שיתוף ידע בתחומים מקצועיים בארץ (כל אחד "יועץ"…), תודה תודה!
היי ראובן,
שמח לשמוע שאתה נהנה מהקריאה בבלוג, ותודה רבה על הפידבק החיובי.
מוזמן להמשיך ולעקוב אחר הפוסטים השוטפים.
משכנתאמן
משכנת אמן שלום!
כשמך כן אתה!
איזה מזל שמצאתי אותך.
1. תודה על ההסבר המפורט והנגיש לאלה שנכנסים לעולם המשכנתא.
2. התשובות לשאלות ממש עוזרות להפנים את החומר.
3. תודה שהארת את עיניי לגבי תמהיל המשכנתא.
4. שאלתי היא:
א. למה בעצם בנק דורש בטחונות כספיים בעת לקיחת המשכנתא למרות שהסכום נשחק עם השנים? האם לא די בביטוח ?
ב. רק בודקת אם הבנתי נכון: תמהיל מסלולי המשכנתא חשוב יותר מריבית, כי יש לו השפעה מכרעת על גודל ההחזר הכללי וגם על גובה ההחזר החודשי?
שלום נטאשה,
ותודה רבה על המחמאות!
לשאלותייך:
1. הבנק דורש בטחונות רבים (משכון הדירה, ביטוח חיים, ביטוח נכס, משכון ברשם המשכונות ולפעמים גם ערבים),
הסיבה שהוא עושה את זה כי הוא רוצה להיות כמה שיותר בטוח, הוא לא יכול להסתפק רק בבטחון אחד (לדוגמא ביטוח – מה יקרה אם הלקוח לא ישלם את הפרמיה החודשית? באופון אוטומטי הביטוח יבוטל והבנק יישאר ללא בטחון).
יחד עם זאת, לא שמעתי על מקרה בו הבנק דורש כספים – אולי הסבירו לך לא נכון או שלא הבנתי את השאלה.
2. תמהיל המשכנתא חשוב כי הוא השלד של המשכנתא, הוא זה שיקבע אם המשכנתא גמישה (ניתן לפרוע אותה לפני הזמן), צמודה למדד והאם היא מסוכנת.
מסיבות אלו התמהיל הרבה יותר חשוב מהריביות (למרות שגם ריבית נמוכה זה חשוב אבל עדיין לתמהיל משקל יתר).
בהצלחה
הכתבות ממש ייפות, ברורות, ואין ספק כי אם הייתי קוראת אותם לפני כחודש זה היה עוזר לי המון לקראת מה אני נכנסת.
לא ברור לי למה אנשים לא שואליםלגבי התמהילים כמה בסוף התקופה כסף אני אחזיר לבנק?
מה האסטרטגיה שלך "לנצח" את המשכנתא? לעשות תמהיל שחלקו לטווח מאוד קצר וחלק לטווח מאוד ארוך , לחסל את האפיק הקצר מהר ואז שוב לעשות מיחזור משכנתא, לפי מה שאתה אומר כל מספר שנים כדאי לעשות מיחזור?
היי לך,
ראשית הבלוג הזה מוקדש לכל לוקחי המשכנתאות ואני שמח שהוא מעניין ויעיל (מוטב להכנס אליו מאוחר מאשר לעולם לא…)
לשאלתך,
האסטרטגיה שלי היא לחלק את המשכנתא לשני חלקים:
טווח קצר – בו אני בוחר ריבית קבועה צמודת מדד (או לחלופין ריבית משתנה צמודת מדד – אבל חייבת להיות עם ריביות זולות מאוד)
וטווח ארוך עם ריביות משתנות (עד כמה שניתן בגלל ההנחיה של בנק ישראל).
עכשיו, נניח שלקחת משכנתא שמחולקת לשני חלקים (חלק אחד ל-5 שנים וחלק אחד ל-20 שנה),
כעבור חמש שנים תהיה לך ירידה דרמטית בהחזר החודשי (כי החלק של הריבית הקבועה ירד) וזה בדיוק הזמן למחזר את המשכנתא ולקחת שוב שני חלקים
אחד ל15 שנה ואחד ל 5 שנים שוב (אל תשכחי שעם הזמן לרוב יחסינו הפיננסי מסתדר לטובה ולא להפך)
זה פלוס מינוס, אני כאן אם משהו לא ברור
עפ"י הכתבות שלך הבנתי שאת החלק של הפריים אקח לטווח נניח של 20 שנה ואת היתר שצמוד למדד או משתנה לטווח קצר יותר 5-10 שנים
אז בתחילה אני מתכוונת לחסל את הפריים תוך כדי זה יתחסל לי ה5 שנים ואז אני אצטרך לעשות מיחזור.
אז לא לקחת בכלל קלצ- למרות שהריבית קצת גבוהה אבל נותן "ביטחון" כי הסכום לא יעלה אך גם לא ירד? דעתך?
ועוד משהו הבנתי שכל מה שצמוד למדד מאוד מייקר את המשכנתא אז עדיף לקחת צמוד מדד כמה שפחות?
ותודה רבה על העזרה
אני מאוד אוהב את הקל"צ אבל לצערי הוא יקר ויגרום לך להתקע עם אותה ההלוואה ל-20 שנה (אי אפשר לקחת אותו לפחות כי הוא מייקר מאוד את ההחזר החודשי).
אני מאוד לא אוהב צמודות מדד ולכן אני לוקח אותן לתקופות קצרות (עד 10), עם הלוואות פריים אני יכול להסתדר (הן מאוד גמישות והקרן שלהם לעולם יורדת כי אין מדד).
ולכן ההצעה שלי בגדול:
חלוקה בין 2 מסלולים בלבד (פריים לארוך טווח וקבועה צמודה לטווח קצר).
אם את מסוגלת להתמודד עם קל"צ לטווח קצר הייתי הולך על זה.
אבל עדיף: קבועה ל-5 מאשר קל"צ ל10
מקווה שהבנת את כיוון המחשבה שלי
הבנתי תודה רבה על העזרה!
בשמחה, שבוע טוב!
שאלה
לקחתי משכנתא צמודת ין יפני לפני כ4 שנים על סך 250000 שח כיום עומד שער הסילוק על 330000 כי הין עלה מאוד . המומחים אומרים שהין עתיד ליפול האם כדאי למחזר את המשכנתא
בתודה ובברכה!
דב 0504112888
dollif@gmail.com
שאלה נוספת אני עומד לקנות דירה נוספת וזקוק למשכנתא על סך 700000 שח כבר חתמתי חוזה על דירה חדשה מהקבלן בשווי 1666000 שח איזה תמהיל מומלץ ל20 שנה
לגבי השאלה הראשונה, מאוד חבל לי לשמוע שלקחת בזמנו ין יפני.
אני לא רוצה לדרוך על הפצעים אבל אני תמיד ממליץ לא לגעת בריביות מט"ח אלא במשקל נמוך (עד 10-15 אחוז מן התמהיל).
אין לי עצה טובה לתת לך פה, אלא לעשות בדיקות אצל סוחרי מט"ח לטובת שער הין ולבדוק למה הם חושבים שהין היפני אמור ליפול.
לגבי השאלה השניה,
במידה ואתה יכול לעמוד בהחזרים הייתי לוקח:
1/3 פריים ו2/3 בקבועה לא צמודה.
במידה וההחזרים גבוהים לך ניתן לקחת:
1/3 פריים + 1/3 משתנה כל חמש ו1/3 קבועה לא צמודה
אם יש עוד שאלות אני פה.
משכנתאמן היקר, תודה לך על השקעתך ומקצוענותך הגבוהה.
יש לי שאלה: עלי לקחת משכנתא של כ-600 (עשוי לרדת ל-550) לדירה ששווה 1,350,000ש"ח. הכסף נדרש לי כבר במאי ואין לי הרבה זמן (נסיעה לחו"ל באמצע).
הנני חדש בתחום ומתלבט בין כמה מסלולים.
משכורת נטו שלי ושל אשתי בערך 17 אלף ש"ח. האם לקחת 1/3 מכל מסלול (קל"צ, פריים ומשתנה כל 5) או להעדיף מסלול של 1/3 פריים ו-2/3 קבועה צמודה?
היכן אוכל למצוא ריביות טיפוסיות ע"ס המקובל כיום כדי להשיג עמדת מיקוח טובה יותר מול הבנקים?
אודה לך מאד על השקעתך. אני יודע כמהזה קשה, אבל אתה כל כך עוזר לאנשים-זה פשוט מצווה!!! אין לי ולאשתי כל משפחה פה ומאד קשה לנו ככה לבד בארץ. שוב תודה,
כל טוב,
סאשה ג'
סאשה שלום,
ראשית, אני שמח שאתה מוצא עניין בבלוג והכי חשוב לי שאתה לומד פה, כי זאת מטרתו של הבלוג.
לשאלותיך:
אם אתה חושב שיהיו לך כספים בחמש שנים הקרובות קח 1/6 משתנה ל-5 שנים, אם לא לך על הקלצ ל10 והפריים ל20 (אם ההחזר "כבד" עליכם, תעלה את השנים של הקל"צ לאט לאט ותעצור ברגע שזה "מתיישר" לפי כושר ההחזר שלכם).
לגבי ריביות, אני מצטער אבל אני לא יכול לתת "ריביות מדוייקות" וזה משתנה מבנק לבנק ומלקוח ללקוח, ממליץ לך לעשות סקר שוק ותוכל גם לבקר ב"פורום תפוז משכנתאות" (נתתי במאמר הזה טווחי ריביות רחבים אבל ממקדים).
הרבה בהצלחה לך ולאשתך
שלום,
אנחנו אמורים לקחת משכנתא בגובה של 500,000 ש"ח ואנחנו תוהים לגבי התמהיל הבא:
150,000 בפריים כאשר הריבית היא P-0.85 לתקופה של 15 שנה.
175,000 ש"ח משתנה ל-5 שנים בריבית 2.46 לתקופה של 15 שנה.
175,000 ש"ח קבועה לא צמודה בריבית 5.47 לתקופה של 15 שנה.
היינו מעוניינים בהחזר של עד 3,000 ש"ח.
נשמח לקבל את תגובתך בעניין.
תודה.
שלום לך,
1. קודם כל ההחזר לפי השנים והריביות שמסרת עומדים על 3664 ש"ח (כך שאולי טעית באחד הסעיפים)
2. התמהיל הוא "בסדר", ניתן לבצע בו שיפורים אך הכל תלוי בכושר ההחזר (כמה אתה יכול להחזיר מדי חודש) ובכספים העתידיים שאמורים להכנס
3. לריביות לא התייחסתי נראה לי שיש טעות בשנים
שלום לך,
תודה רבה על התשובה המהירה.
רציתי לשאול אותך לגבי תמהיל אחר:
100,000 בפריים כאשר הריבית היא P-0.85 לתקופה של 20 שנה.
400,000 במשתנה ל-5 שנים בריבית 2.46 לתקופה של 15 שנה.
בעוד שנתיים מהיום אמורה להיכנס קרן השתלמות בסכום של 100,000 ש"ח ושנתיים לאחר מכן תיכנס קרן השתלמות בסכום של 60,000 ש"ח.
גובה ההחזר שיצא לנו בבנק הוא 2,714 ש"ח.
האם התמהיל הנ"ל סביר או שיש מקום לשיפור?
תודה רבה.
ידידי היקר,
ככל הנראה יש לך טעות באחד החישובים.
400000 ש"ח בריבית 2.46% ל-15 שנה יוצא: 2660 ש"ח
100000 ש"ח בריבית p-0.85 ל-20 שנה יוצא: 562 ש"ח
ביחד זה 3222 ש"ח ולא 2714 כפי שציינת.
אם אתם יכולים להחזיר עד 3000 ש"ח הייתי עושה כך:
160,000 ש"ח בפריים ל-25 שנה
160,000 ש"ח במשתנה כל חמש שנים ל-20 שנה (תחזיר את ההלוואה הזו תוך 4 שנים מקרנות השתלמות ואז תקצר את השנים בפריים)
180,000 בקבועה לא צמודה ל-15 שנה.
סה"כ החזר: 3000 ש"ח
שלום משכנתאמן!
אף פעם לא היתה לי בעיה עם מתמטיקה ובכל זאת לא הבנתי בדיוק איך הגעת להחזר של 2660 ש"ח (הלוואה של 400000 בריבית של 2.46% ל-15 שנה). אולי אתה לוקח עוד בחשבון כמה דברים כמו ביטוח למשל שמתווסף לתשלום החודשי?
תודה מראש ושבת שלום
היי פבל,
ככל הנראה הגעת למספרים אחרים בגלל שבחישוב שלך אולי השמטת אחד מהנתונים.
בכדי לבדוק לעומק את הנושא, אני ממליץ על הפוסט שמדבר על לוחות הסילוקין השונים ובפרט איך מחושבים החזרי המשכנתא:
http://bit.ly/xcpgzt
לאחר בדיקה נוספת במחשבון משכנתא, הסכום שכתבתי הוא הנכון – מדובר כמובן בסכום לפני הוצאות ביטוחים והצמדות למדד.
שבוע טוב,
משכנתאמן
שלום רב משכנתא מן !
מאוד נהניתי לקרוא את המדריך, באמת יישר כוח על ההשקעה מזמנך לצורך כתיבת המדריך, למען הגילוי נאות, לא הבנתי הכל אבל אני מרגיש שאני נכנס לעניינים מידי יום (המרתי את כל המדריך ל-PDF) ואני מרבה לקרוא אותו באייפד.
מס' שאלות להתייעצות ברשותך :
א. הנני רווק, ומעוניין לרכוש דירה ב-450,000 ש"ח (שלושה חדרים וסלון בעיר פיתוח בדרום), יש לציין כי מזאת אני מתגורר בשכירות כ-4 שנים.
ב. אין לי את ההון העצמי המבוקש לצורך בקשת אישור עקרוני למשכנתא (180,000 ש"ח) ולכן אלווה מאבי כסף (10%) ואשתמש בשירותי EMI לצורך יצירת אפשרות לקחת מהבנק 90% מימון.
ג. אני עובד בחברה ממשלתית הידועה בביטחון תעסוקתי והכנסתי הנטו נעה בין 7,000 ל-9,500 ש״ח מידי חודש.
ד. מצב העו״ש שלי לא משהו ורוב הזמן נמצא באוברדפט (עובד בחודשים אלו לצורך ייצוב העו״ש).
ה. לאחר בדיקה קצרה ההחזר החודשי על המשכנתא + ההלוואה מאבי יוצא בסביבות ה-3,000 ש״ח.
ו. אין לי חסכונות כלל אלא רק 10% מהנכס (שגם הוא מאבי).
- לאור הנתונים הללו, מספר שאלות אלייך :
1. האם הבנק יאשר לי קבלת (כל בנק) משכנתא ? EMI כן נתנו לי אישור.
2. האם שווה בכלל לקחת בעזרת EMI ?
3. בית חדש עם סטנדרטים גבוהים יותר עם אותו מס׳ חדרים עולה בסביבות ה-680 באזור שלי, האם כדאי לחכות ולקנות בית חדש מקבלן ?
בברכה ותודה מראש,
שלום לך, ,תחילה תודה רבה על הפרגון – אני שמח לשמוע שהמדריך עוזר.
אני אענה ישירות לשאלותיך:
1. אני חושב שהבנק יאשר לך משכנתא עם emi – אבל בשביל זה צריך ללכת לבנק (אין כמו אישור עקרוני ביד, זה תהליך של פגישה אחת בסיומה מעבירים את החומר לEMI והם מאשרים או דוחים את ההצעה)
2. אני לא ממליץ על לקיחת משכנתא באחוז מימון כל כך גבוה (במיוחד שגם ה-10% לא שלך), הייתי ממליץ לחשוב שוב על העסקה, לא בטוח שזה משתלם כלכלית (אל תשכח שיש לך עלויות גם ל emi).
3. ממש לא. אין לך כסף לקנות דירה ב-450 אז בטוח אין צורך לקפוץ ל-680
בהצלחה.
שלום לך,
קיבלתי 2 הצעות משכנתא ורציתי לשאול מה לדעתך ההצעה האטרקטיבית יותר. סכום המשכנתא הוא 500,000 ש"ח.
מבנק X קיבלתי את ההצעה הבאה:
380,000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים לתקופה של 20 שנה בריבית של 2.07%. וסכום של 120,000 ש"ח לתקופה של 25 שנה בריבית P-1.
מבנק Y קיבלתי את ההצעה הבאה:
380,000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים לתקופה של 20 שנה בריבית של 2.02% וסכום של 120,000 ש"ח לתקופה של 25 שנה בריבית P-0.95
לפי מיטב הבנתי גובה ההחזר החודשי מבנק Y נמוך במקצת מההחזר מבנק X. האם בראיה של שנים זה גם משתלם יותר?
תודה,
לירן.
היי לירן,
יש הבדל של 6 ש"ח בין ההצעות לטובת הבנק ה 2, לכן זה לא משמעותי.
קח בבנק שנוח לך איתו, שהוא יותר מקצועי ובקש ממנו הנחה בדמי פתיחת תיק.
6 ש"ח זה לא פרמטר לבחירת בנק, השירות, המקצועיות והכייף לעבוד עם בנק מסויים הם אלו שצריכים להכריע את ההחלטה במקרה הזה.
בהצלחה
שלום משכנתאמן, ראשית כל אני חייב להכיר תודה על הפוסטים השונים בבלוג. אתה עושה עבודת קודש ועושה בעיקר סדר בבלאגן. אנחנו זוג +1 (לפי מחשבון הזכויות והבירור עם הבנק לא מגיעות לנו זכויות – כרגע). הצלחנו לגייס הון עצמי של 420k, שווי הנכס 1.4M. שנינו עם הכנסות נטו של 20k (יחד).
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא של 980k ומעוניינים בהחזר חודשי ממוצע של 4000-4100 ש"ח לחודש. יש לציין כי בתקופה הראשונה של 5 שנים, 110K מתוך ההון העצמי צריך לחזור לקרוב משפחה שהלווה את הסכום (ללא ריבית).
יש צפי מאוד מעורפל ולא ברור לגבי סכומים (עד גובה של 100K) שעתידים להיכנס ב-5 שנים האחרונים.
חשבנו לקחת את המשכנתא לטווח ארוך (25-30 שנה) כדי לא לא לחנוק עצמנו בהחזרים.
אנחנו בפגישות עם הבנקים אבל יודעים שהריביות באופן כללי לתקופת זמן ארוכה הן גבוהות יותר (למשל ל- 30 במסלול ריבית משתנה צמודדת מדד הריבית 2.84, ובמסלול הפריים זה P-0.75. שוב זה עוד ירד בוודאות אחרי המומ מול הבנקים).
נשמח מאוד להכוונתך בהרכבת תמהיל, והאם תוכניותנו להחזר שצייני הן ריאליות.
המון תודה
מספר תיקונים:
1. ב- 5 שנים הראשונות נוכל לעמוד בהחזרים של 4000-4200 + ההלוואה הפנימית של ה 110k.
2. לא ברור לגבי סכומים ב 5 שנים הראשונות (יכול להיות שיכנסו ויכול להיות שלא יכנסו סכומים).
שלום לכם ותודה על הפידבק החיובי.
יש שתי נקודות חשובות שלא ציינתם:
1. האם העבודות וההכנסה יציבה ?
2. מה קורה עוד חמש שנים ? האם אז השכר יהיה גדול יותר בוודאות או ככל הנראה יעלה באופן ממוצע עם המשק ?
בכל אופן ההלוואה גדולה, אולי יותר מדי (נכון שמבחינת הכנסות אתם יכולים לעמוד בה היום) אבל קחו בחשבון שהיא יכולה לעלות בקלות ב2000 ש"ח – מה יקרה אז ? ונניח שתוכלו לעמוד גם בזה, האם שאר התקציב המשפחתי יישאר פנוי ?
בקיצור, אם לא חתמתם חוזה, הייתי שוקל שנית את עלות הדירה ומנסה לרדת מעט במחיר שאתם מכוונים אליו.
לגבי התמהיל:
הוא סביר, ממליץ לחלק 1/3 פריים ו2/3 משתנה כל חמש שנים – אני לא רואה הרבה אופציות לקחת לפחות מ30 שנה (כל עוד ההחזר ינוע בין 4000-4200).
לגבי הריביות:
הן הוגנות ואני מבין שאתם תמשיכו ללחוץ אז אני לא מודאג בנקודה הזו.
מה שבאמת מדאיג אותי הוא העניין שזה מקרה קלאסי בו הריביות הן ממש פקטור לא קריטי, זה ממש לא משנה אם הפריים הוא מינוס 0.75 או מינוס 0.9, כל המבנה של ההלוואה (אחוז מימון גבוה + פריסה לתקופה ארוכה של 30 שנה) הוא בעייתי ולכן בכל מקרה המשכנתא לא תהיה כלכלית עבורכם.
בנימה אישית,
אני מקווה שלא ביאסתי אתכם, זו לא הייתה כוונתי, אבל אתם כבר יודעים שאני מנסה לומר פה רק את האמת.
שיהיה בהצלחה בכל מקרה, אתם מוזמנים לעדכן אותי
משכנתא-מן תודה על תגובתך. לגבי שאלתך – העבודות יחסית יציבות, והסיכויים לרדת משמעותית במשכורת לא גבוהים, אלא נהפוך הוא. בעוד חמש שנים השכר צפוי לגדול ולא כתלות עם הצמיחה במשק. עדכון לגבי הנכס, מחירו 1.38M (היה 1.4M אבל 20k זה כסף…, ולאור החישובים המחודשים מתי שנצטרך את הכסף נוכל להיות עם הון עצמי של 430K ואז לקחת 950k במקום 980K.)
החישובים שלנו היום לאחר הוצאות רבות (על הילד, על הבית, רכב, נסיעות, וכל מה שאפשר לחשוב עליו) + הוצאת משכנתא 4100 + ההלוואה הפנימית = משאירים לנו כ 2000 ש"ח למשחק.
דבר אחד לא ברור לי עד הסוף מהקריאה של הבלוגים וזה ההתנהגות של המשכנתא לאור התמהיל הנוכחי שלנו. בכך שהנך מציין שהמשכנתא יכולה לעלות ב 2000 ש"ח – האם מצב זה ריאלי עוד חודשיים או עוד שנתייים או עוד 5 שנים?
מעניין אם אפשר איפשהו לראות דוגמה להחזרי משכנתא של אנשים שלקחו הלוואה דומה לזו שאנחנו מבקשים.
שוב תודה על תשובתך
שלום שוב,
שמח לשמוע שההכנסות יציבות וצפויות לעלות (זה אחד הפרמטרים הכי חשובים במשכנתא).
אני לא מניח שההחזר יעלה, אני בטוח שהוא יעלה, הבעיה היא שאף פעם לא ניתן לדעת בכמה הוא יעלה.
הוא יעלה משתי סיבות:
1. הריבית כעת נמוכה והיא צפויה לעלות בחודשים/השנים הקרובות.
דבר שיגרום לכך שהחלק שלקחת בפריים יעלה (תחשב במחשבון משכנתא מה עושה להחזר החודשי עליה 2-3 אחוזים בפריים)
2. רוב המשכנתא שלך צמודה למדד, דבר שיגרום לקרן לעלות ומכאן גם להחזר החודשי.
המדד עולה באופן שנתי בממוצע מעל ל2%, כך שלא ניתן להתחמק מעליה שכזו.
בגדול, אני ולא אף אחד אחר יכול להגיד לך בכמה תעלה המשכנתא, אבל אני הייתי בודק טוב מה יקרה אם ההחזר יעלה בעוד 2000 ש"ח (זה לא צפוי אבל חייבים לקחת מרווח ביטחון), אם אתם מסוגלים לעמוד בזה אז אני אומר שוב שהמשכנתא לא תהיה כלכלית אבל לפחות תחיו בבית משלכם
כלומר, יש הבדל בין משכנתא לא כלכלית (תקופה ארוכה, הצמדה למדד וכדומה) לבין משכנתא שהורסת משפחות וגורמת להפסדים רבים.
אם תעמדו בהחזר החודשי אז המשכנתא שלכם לא תהיה כלכלית אבל לפחות העניין הרגשי (אחרי הכל תהיה לכם דירה) יפצה על כך.
המון הצלחה
ראשית תודה וכל הכבוד.
) אנשים כהים עם הזמן ובאמת הערכה רבה רבה על מה שעשית כאן, אז תודה!!!
)
אני כעת עסוק בלבדוק ולשפוט עצמי פנימה כי הייתי כחצי שעה בהלם ונבוך שאיני מצליח להבין מאיפה מגיעה האמביציה , המוטיבציה והרצון ככ להשקיע אנרגיות בשיתוף כפי שאתה עושה.
כנראה כי נעשינו (ואני מכליל אותי ואחרים, אך עצם האתר מחריגה אותך לטובה מאיתנו
כן רציתי להתייעץ ברשותך במספר שאלות: ראשית אנו זוג עם 2 ילדים ובע"ה עוד 1 בדרך.
1. ביטוח – אני בן 37 ולצערי לפני 6 שנים חליתי בסרטן ועברתי ניתוח וכימוטרפיה , ולשמחתי כבר עברו 5+ שנים מאז סיום הטיפולים (שהיו רק טיפולים מונעים)
1.1 האם הבנק אמור להקשות על המשכנתא בשל כך?
1.2 האם עליי בכלל לשתף את הבנק במהלך סגירת המשכנתא? או שרק בהמשך?
1.3 האם מנסיונך יש חברות ביטוח נוחות יותר ופחות חמדניות וציניות שמבינות שלפי כל הגדרה אני נחשב כעת בריא לכל דבר?
2. משכנתא
נתונים: ההכנסה המשותפת שלנו 18000 נטו. אני מהנדס מחשבים ואשתי פסיכולוגית (אקדמאים)כיום שוכרים ב 4200 ש"ח וחיים בסדר ולא בצמצום.מעולם לא קנינו דירה (אני ואשתי בני 38 אוטוטו).יש בית מקסים שראינו והוא ממש בתהליכים כבר .מחיר הבית 1330,000 – יש לנו הון עצמי של 330,000 (25%) ואנו רוצים לקחת משכנתא שההחזרים יהיו בגובה השכירות של היום: בסביבות ה 4,000-4,200
שאלות ברשותך:)
2.1 ראשית, האם זה צעד נבון לקחת משכנתא של כמליון ש"ח שהם 75%? (ציינתי קודם שאנחנו אקדמאים, על מנת לשאול האם זה נותן איזשהו ביטוח שהמשכורות יעלו וזה יקל בעתיד על המצב)
2.2 אם אני מתחיל בהחזרים של 4000 בערך, עד כמה זה אמור לעלות בהמשך? (אצרף תמהיל דוגמא שחבר עשה)
2.3 החשוב מכל מבחינתנו הוא החזר לא גבוה שנוכל "לחיות", אז אם חייב נפרוש הכל ל 30 שנה אפילו — האם זה שיקול נכון? כי קראתי שרצוי לא להאריך את ההחזרים כ"כ
2.5 מה דעתך על הלוואת הזכאות? האם כדאי להשתמש בה? (וסליחה אם כתבת ופספסתי, אני ער כ"כ הרבה ימים ללא שינה ממחשבות, בדיקות ולחץ, כך שכבר הריכוז יורד
2.6 האם נכון להתייחס לחיבור ריביות: הכוונה שאם אני לוקח ריבית צמודה של 3% והמדד נניח 3%, אז זה בעצם כ 6% (וזאת כי אם אני רוצה להשוות למשל קבועה צמודה, לקבועה לא צמודה, משתנה לא צמודה)
2.7 מה דעתך על התמהיל הבא (ולאוו דווקא על הריביות, אך גם):
פריים – 329000 ש"ח — 30 שנה — 3.25%
משתנה כל 5 שנים – 329000 ש"ח — 30 שנה — 3.25%
הלוואת זכאות – 118000 ש"ח — 25 שנה — 3%
קבועה לא צמודה – 90000ש"ח — 25 שנה — 5.8%
קבועה צמודה – 70000ש"ח — 25 שנה — 3.5%
2.8 אם היית מבטל את הלוואת הזכאות -שזה מה שחשבתי לעשות – איך היית מפצל את הסכום של ה 118000?
2.9 (ואחרון) כל כ6 שנים ישתחררו לנו קרנות בסך מוערך של 130000 – 150000 — האם זה עוזר להחלטה על הצעד הנ"ל? ושוב, אנו בני 38 ועד כה רק בשכירות, לכן לחוצים לעשות את הצעד כבר לפני שיהיה מאוחר וגם נמאס לעקור ולהעביר משפחה משכירות לשכירות
סליחה סליחה סליחה ושוב סליחה על המגילה הארוכה, מקווה שתתפנה לענות על הכל, השתדלתי שיהיה מסודר, כי ידעתי שאני הולך לחפור.
שוב סליחה, תודה ויישר כח!!!
סליחה, תיקון כל בטעות על התמהיל
2.7 מה דעתך על התמהיל הבא (ולאוו דווקא על הריביות, אך גם):
פריים – 329000 ש"ח — 30 שנה — 3.25%
משתנה כל 5 שנים – 390000 ש"ח — 30 שנה — 2.63%
הלוואת זכאות – 118000 ש"ח — 25 שנה — 3%
קבועה לא צמודה – 90000ש"ח — 25 שנה — 5.8%
קבועה צמודה – 70000ש"ח — 25 שנה — 3.5%
וב 2.6 התכוונתי שאני מנסה להשוות "ללא הצמדה" להצמדה ולכן השאלה מבחינה חשבונאית, אם זה נכון לחבר ריביות להשוואה זו?
שוב תודה
שלום לך,
ראשית, תודה רבה על הפרגון (אני מאמין ששיתוף מוביל לדברים טובים אז אני מקווה שאני עוזר מצד שני ומאמין שאני מקבל את זה חזרה במקום אחר)
התגובה הולכת להיות ארוכה, אז תנסה להתרכז
ככה:
1. ביטוח:
גם פה אקדים ואאחל לך ולמשפחתך בריאות שלמה (שמח לראות שיצאת מזה ומאחל לכולכם אריכות ימים).
לבנק זה לא כל כך משנה מצבך הבריאותי כל עוד אתה מבצע ביטוח חיים.
לך זה מאוד משנה, כי ביטוח חיים עבורך עלול להיות יקר ולכן כבר מעכשיו הייתי בודק כמה יעלה לך ביטוח שכזה (הייתי עושה את זה בסוכנויות ביטוח של הבנקים, בביטוחים הישירים ואצתל סוכנים, אתה חייב לדעת כבר בשלב זה כמה תעלה הפרמיה בשל מצבך הרגיש. (אני חוזר ואומר: אל תחתום חוזה לפני שאתה יודע כמה תעלה הפרמיה כי יכול להיות שזהי יהיה מאות שקלים וכל תמונת המשכנתא תשתנה).
הייתי אומר את זה לבנק כבר בשלב המוקדם, לא בגלל שזה משנה לו אלא על מנת לקבל הצעה לביטוח חיים כבר בשלב זה (הבנקים לא נוהגים לתת הצעות לפני חתימה על תיק משכנתא, אבל במקרה שלך אני מאמין שהם כן יעשו כך).
2. משכנתא:
ראשית אתה חייב לקבל אישור עקרוני למשכנתא כבר עכשיו ולוודא שהבנק לא דורש ביטוח emi
במקרה שכן, כל המשכנתא מקבלת צורה שונה ולכן אתה חייב לעשות את זה עכשיו ולא אחרי חתימת חוזה.
לך לכמה שיותר בנקים ותבדוק בכולם.
3. כלכליות המשכנתא:
אני אומר את האמת, לקחת סכום כזה גדול לתקופה כלכ כך ארוכה – זה לא כלכלי !
שום דבר (למעט עליית מחירי דירות בצורה רצינית לא תהפוך את המשכנתא הזו לכלכלית), אבל אני מבין שיש הרבה רגשות בתמונה ולכן אנימבין את רצונכם בפינה שקטה משלכם ולכן אני לא דוחה את הרכישה על הזף, כל עוד אתם מבינים שאתם לקראת צעד גדול ומשמעותי שלא הכי כלכלי עבורכם.
4. תמהיל וזכאות:
בתמהיל ששלחת יש הלוואה קבועה וצמודה למדד לתקופה של 25 שנה ב 3.5%, עד כמה שאני יודע הזכאות ניתנת לתקופה דומה ב3% – אז למה לא להשתמש בה ? יש לה גם יתרונות נוספים (החזר מוקדם ללא עמלת פירעון) ולכן כן הייתי לוקח זכאות.
התמהיל נראה בסיסי וטוב, אין בו "דברים מכשילים" אבל עם יותר מידע אולי נוכל לבנות משהו טוב יותר (אני חושב שצריך להשאיר את הדיון לכך לקראת החתימה על המשכנתא ולא עכשיו).
אני לא בדקתי את הסכומים והריביות במחשבון משכנתא, אבל אני סומך עליך שעשית כך ובאמת ראית שזה ההחזר שתגיע אליו.
5. האם ההחזר יעלה ?
כן. ההחזר יעלה בוודאות (בגלל עליית ריביות עתידית + המדד שעולה בכל שנה), כמה הוא יעלה ? אני ולא אף אחד אחר יכול לדעת, אבל הייתי מכוון לכך שהוא יעלה ב 2000 ש"ח ובודק אם אתם מסוגלים לעמוד בזה (מובן שזה לא יקרה ביום אחד וגם לא בטוח שהוא יעלה בכלכך הרבה אבל חובה לקחת מקדמי ביטחון).
6. איך משווים הלוואה צמודה לקבועה לא צמודה – ההשוואה מאוד קשה, בטוח שלא בתגובה קצרה.
החישוב של 3%+3% הוא ממש לא מדעי וגם לא כל כך נכון אבל הוא נותן "בערך" את התשובה ובשלב הזה זה בסדר לחשב כך, שתגיע לקראת החתימה תתחיל לחקור את זה יותר לעומק (אני לא בטוח שאצליח להסביר אבל אני מבטיח לנסות).
7. בנימה אישית –
קשה לי להמליץ על משכנתא שהיא לא כלכלית (אמרתי מקודם שפריסה ארוכה ומשכנתא גדולה לא יכולים להיות כלכליים), יחד עם זאת אם ההכנסות יציבות, ואם יש קרנות השתלמות בגובה שציינת שיכולים לתמוך בכם בהמשך הדרך ואם אתם זוג עם מוסר תשלומים גבוה שלא נוטה להכנס לחובות (אפילו קטנים), אני כן אברך אתכם על ההחלטה ואאחל לכם את כל ההצלחה שבעולם.
אני פה לשאלות והבהרות, בהצלחה
שלום רב,
האתר הזה היה לי לעזר רב!
שאלתי:
אנחנו לוקחים משכנתא של 600k לתקופת מקס' של 25 שנה עם החזר חודשי שנע סביב 3k. הכנסה חודשית 14k
יש לי כמה הצעות:
198kפריים 3.1% ל25 שנה; 100k קל"צ 5.04% ל15 שנה; 302k משתנה צמודה 1.99% ל25 שנה
198kפריים 3.1% ל25 שנה; 150k קבועה צמודה 2.49 ל15 שנה; 252k משתנה צמודה 1.99% ל25 שנה
מה עדיף לטעמך?
האם יש המלצה למסלול אחר?
תודה מראש,
דני
דני שלום,
ההצעה הראשונה עם הקל"צ נראית לי יותר "בטוחה" (אחרי הכל הקל"צ הוא תשלום קבוע ויציב)
בשביל לבנות תמהיל אחר אני אצטרך לדעת נתונים כמו: אחוז מימון, סוג העבודות (הכנסה יציבה או לא), ציפיות לשכר בשנים הקרובות, כספים שמשתחררים בשנים הקרובות וכל סוג של מידע שיעזור לי
בהצלחה
שלום,
הנתונים הנוספים: המשכנתא היא 60% מערך הדירה. הכנסות יציבות.
ציפיות לעלייה בשכר בשנים הבאות: עלייה ב 2000 ש"ח החל מבעוד 3 שנים.
לא צפויים להיכנס\ להשתחרר כספים אחרים חוץ מהמשכורות.
ילד יצטרף למעגל המשפחה תוך 6 חודשים (כרגע אנחנו זוג ללא ילדים).
והאם הריביות שקיבלתי הן "טובות" או שניתן להשיג טובות מהן בצורה משמעותית?
תודה רבה,
דני
ועוד שאלה ברשותך:
יש לי 3 הצעות שונות מבנקים
בנק 1:
198kפריים 3.1% ל25 שנה; 100k קל"צ 5.04% ל15 שנה; 302k משתנה צמודה 1.99% ל25 שנה
בנק 2:
198kפריים 3.05% ל25 שנה; 100k קל"צ 4.90% ל15 שנה; 302k משתנה צמודה 2.23% ל25 שנה
בנק 3:
198kפריים 3.00% ל25 שנה; 100k קל"צ 4.80% ל15 שנה; 302k משתנה צמודה 2.30% ל25 שנה
כאשר בבנק 1 החשבון בו העו"ש שלנו. חשבון של עובד בנק. אין עמלת פתיחת תיק, 65% הנחת עמלת פירעון מוקדם
בבנק 3 : 5 שנים ראשונות אין עמלות עו"ש. 40% הנחה פתיחת תיק
תודה
יש לך שתי אפשרויות:
1. להישאר עם התמהיל שבנית (שהוא בהחלט טוב ויציב) – אז הייתי בוחר את האופציה הראשונה (עדיפה ב 20 ש"ח על פני המתחרות מבלי להתייחס לעמלת פרעון מוקדם ופתיחת תיק).
2. אופציה שניה היא לוותר על הקל"צ ולקחת 2/3 משתנה ל 20 שנה + 1/3 פריים ל25 שנה
היתרון הוא בכך שהחלק הגדול (300 אלף ) לא צמוד לתקופה כל כך ארוכה והקרן איכשהוא תתחיל ל"זוז"
אני אישית מעדיף את התמהיל הזה על פני שלך, אבל ההבדלים לא גדולים
תודה רבה
שלום רב
:אנחנו זוג בני 38 עם 3 ילדים.
הכנסה חודשית19K נטו + רכב מעבודה.
מוכרים דירה1,500,000 עם משכנתא של 330,000
קוני דירה 1885000
מעוניינים במשכנתא של 950,000
1. האם כדאי להיעזר בחברת יעוץ חיצונית? ואם כן איזו.
2. היינו אצל יועץ ( הראשון במשכנתאות) והוא אמר שיוכל להשיג לנו משכנתא עם החזר של 3700 בחודש ( יתכן ל30 שנה)
האם אפשרי.
3.מהו התמהיל הטוב ביותר, בהנחה שאנחנו רוצים לשלם בין 4000-4500 בחודש
בברכה
לבני הזוג שלום,
שוב אני אומר, ניתן גם להסתדר לבד אבל צריך מעט להשקיע.
1. חברת ייעוץ משכנתאות עושה עבודה טובה אם בני הזוז לא מבינים ולא מוכנים להקדיש זמן לניהול המשכנתא. במצב כזה אני ממליץ לקחת יועץ משכנתא, יחד עם זאת אני לא ממליץ כאן על חברה מסויימת, סורי
2. גם אתם יכולים להשיג לעצמכם כזה "מחיר" ל30 שנה – אבל זה פשוט לא כלכלי, עניין הריביות הוא לא החשוב ביותר אלא התמהיל, ולהחזיר על סכום כזה 3700 ל 30 שנה זה מייצג תמהיל גרוע (אז או שהוא לא הסביר טוב או שאתם לא הבנתם טוב).
3. תמהיל בסיסי מומלץ:
1/3 פריים
1/3 משתנה כל חמש
1/3 קבועה לא צמודה
שלום למשכנתאמן.
ראשית תודה על זמנך היקר שמוקדש לרוב האוכלוסיה בארץ.
שאלתי בקצרה
מכרתי דירה ב-1420000 כרגע אין לי הון עצמי. ויש לי משכנתא של 300000 שח. אני מעוניין לרכוש דירה ב-1800000 שח. בבנק הציעו לי
(אישור עקרוני) 850000 ללא משא ומתן עם החזר של 4300 שח
אני בן 54 .אשתי 52 אנחנו מרויחים יחד 19000 שח.
אני רוצה לקבל ייעוץ ראשוני האם בכלל כל העסק כדאי. או לשכור דירה לשנה. ואז לקבל החלטה בשיקול דעת .
היי רפי,
תחילה תודה על המחמאות.
בנוגע לשאלתך,
בבנק הציעו לך משכנתא ל25 שנה, תבדוק טוב אם אתה רוצה להתחייב לכך.
חוץ מזה, החלטת רכישת דירה היא החלטה עקרונית שלמשכנתא יש חלק בכך אבל הוא לא גדול.
תחשוב אם אתה רוצה לרכוש דירה או לא, אם אתה אדם שאוהב "שקט נפשי" ומפחד מעליות מחירי הנדל"ן בקרוב, אז תקנה.
אם אתה רואה שהשוק הולך לרדת ורוצה שנה של שקט לחשוב על זה, אז תמתין.
אני אישית הייתי קונה אבל אני איש "של פעם" שאוהב שיש לי דירה משלי, זה ממש לא אומר שזו הדרך הנכונה.
בהצלחה ואל תתייאש
איך אפשרא להוזיל עמלת פירעון אם רוצים להחזיר משכנתא לפני הזמן מה מומלץ לומר במשא ומתן מהיכול לעבוד ולעזור
היי ריקי,
כמובן תעדכני אותי אם נחלת הצלחה
אני לא מכיר שיטה להוזלת עמלת פרעון מוקדם.
משא ומתן לידיעתי לא עוזר בנושא הזה, אבל את מוזמנת לנסות
שלום,
אנחנו רוצים לקחת משכנתא ואני ממש מבולבלת…
מצאנו דירה במחיר ממש נמוך יחסית לדירות זהות באותו אזור, סכום של 670000 ש"ח. אין לנו הון עצמי ואנו נעזר בהורים לקבלת 10% לבעל הדירה.
לאחר חישוב קל ההחזר החודשי שווה לשכ"ד שאנו משלמים היום – כך שזה סכום שאנו יכולים לעמוד בו.
אנחנו זוג שמכניס הבייתה ביחד נטו 10000 ש"ח בחודש ויש לנו הלוואות שאנחנו מחזירים בסכום כולל של 62000 ש"ח.
העו"ש תמיד נמצא בפלוס ואפילו יש קצת חסכונות של בערך 20000 ש"ח.
פנינו לשני בנקים לקבלת אישור מEMI, מבנק אחד עדיין ממתינים למענה (זה גם הבנק שבו מתנהלים החשבונות שלנו) והבנק השני חזר עם תשובה שלילית ולא הסכים לומר "איפה בעיה" ומה ניתן לעשות ע"מ לשנות את המצב.
השאלה היא האם גם לצפות לתשובה שלילית מהבנק שלנו לגבי EMI ואיזה עוד אופציות קיימות או שכרגע אין מה לעשות
תודה מראש..
היי נטע,
קיבלתם כבר תשובה מהבנק השני ? במידה והיא גם שלילית הבעיה היא ב׳- emi.
תתקשרי אליהם ותבדקי מה הסיבה, תחזרי אלי עם תשובות ואנסה לכוון אותך.
משכנתאמן
שלום.
יש לי הון עצמי של 400000 ש"ח.
אין לי עדיין דירה כרגע אני חי בשכירות ומשלם 2000 ש"ח.
סה"כ הכנסות 10000 ש"ח.
אני רוצה לקנות דירה להשקעה בסך 500000 ש"ח
שתניב בין 1800-2000 ש"ח בחודש.
בכמה הון עצמי כדי להשתמש להשקעה ואיזה תמהיל מומלץ לבנות??
תודה מראש.
שלום וברכה,
לגבי הון עצמי, אני לא יודע במה אתה משקיע אותו כרגע ומהי התשואה שאתה מקבל.
בכל אופן הייתי לוקח לפחות 250 אלף ש"ח על מנת להגיע לאחוז מימון של 50%.
לגבי תמהיל:
1/3 פריים והשאר משתנה כל חמש לא צמודה (בגלל שמדובר בדירה להשקעה לא הייתי כובל את עצמי עם קל"צ שיכול להיות בו עמלות יציאה).
שלום לך!
יש לי שאלה בנושא זכאות למשכנתא מה זה אומר ,למה קוראים לזה זכאות אם בעצם זה הלוואה לכל דבר ,? מי בעצם מלווה את הכסף הבנק המדינה?..
אשמח לתשובה רונן.
שלום רונן,
הבאת לי רעיון לפוסט מקיף בנושא שיעזור עם עוד שאלות מציקות.
אבל בגדול:
קוראים לזה "זכאות" – כי לא כל אחד יכול לקבל הלוואה כזו מן המדינה, רק אלו שעומדים בתנאי הסף זכאים להלוואה בתנאים מסויימים מן המדינה.
זו באמת הלוואה לכל דבר, אבל הריבית שלה קבועה ואמורה להיות נמוכה מריביות השוק (למרות שבמצב היום היא די דומה לריביות השוק).למרות שהיא בריבית קבועה ניתן להחזיר או למחזר אותה ללא קנסות יציאה.
הבנק מלווה לכם את הכסף, אבל הוא "מתחשבן" מול המדינה. ללקוח הסופי (שזה אני ואתה בעצם) זה לא משנה, הוא לווה את כל המשכנתא מן הבנק (אבל חייב להוציא תעודת זכאות).
תודה רבה . על התשובה.החומר שאתה משתף בו את כולם בבלוג הזה הוא אדיר .אני לפני לקיחת משכנתא ואני מרגיש שאני יותר מוכן ומקצועי מול הבנקים ,בגלל הידע הרב שאתה מוסר כאן.כל הכבוד המשך כך.
היי רונן,
בשמחה, תודה רבה על הפרגון!
הי,
נהנה מאד לקרוא וללמוד ממך… העניין שלא מצאתי עצמי בתוך מקרים והאפשרויות שאתה מציג. אני אסביר, אני ניגש לבקש משכנתא במצב לא מזהיר… מחיר דירה ב985000
הון עצמי נמוך 320000. אני כרגע משקיע עם אישתי בעסק שלה והשכר שלנו בשנה האחרונה מאד נמוך 5200 (השתמשנו בכסף שהיה לנו בחסכון כדי ל"שרוד")… כך שהמצב שלי מול הבנקים לא טוב…קבלתי סירובים מ4 בנקים וחמישי הציע-
משתנה כל 5
צמודה למדד
ל35 שנים.
אחרי שקראתי את דבריך, אני קצת מבין שזה לא משהו…היום הם הצעו לי עם גם ריבית פריים… מה תמהיל המשכנתא שהיית מציע במקרה שלי?
וגם מתוך הנחה שאני (37) ואשתי (32) מאמינים שנצליחה להזרים כספים נוספים כל 5 שנים ולקצר את שנות ההחזר.
תודה מראש,
רן
היי רן,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
הבעיה שלכם היא בהחזר החודשי ולא באחוזי המימון.
אני יכול להציע לכם תמהיל טוב, אבל מה יקרה אם לא תעמדו בהחזר החודשי? הרי בכל אופן יהיה החזר שיהיה לכם קשה (סביב ה 2700 ש"ח) שזה יותר ממחצית השכר שלכם. אתם תעמדו בזה ? נראה לי שיהיה לכם קשה ואתם חייבים תוכנית חלופית (עזרה מההורים, השארת כסף בצד או כל רעיון טוב אחר).
לפני שאתן לכם תמהיל, אני שואל אתכם מאיפה אתם מתכוונים לשלם 2700 ש"ח לחודש ממשכורת של 5200 ש"ח ? זו גם הסיבה שכל הבנקים דחו אתכם, ברגע שנענה על השאלה הזו נוכל להתקדם לתמהיל שמתאים לכם.
אחרת, אתם תובלו למבוי סתום שיהיה קשה לכם לצאת ממנו.
ממתין לתשובה,
משכנתאמן
שלום משכנתאמן,
אז ככה אני די חדש ולא כל כך מבין בענייני המשכנתאות,
הבית שאני ואישתי רוצים עולה 950,000 והקנייה היא מיידית.
יש לנו הון עצמי של 350,000
ורוצים משכנתא של 600,000
ההכנסה המשותפת שלנו מגיעה ל12,000 שקל בחודש.
בשבוע הקרוב אני אמור להפגש עם 4 בנקים לגבי הצעות.
אשמח אם תוכל לתת לנו המצלה שלך בנוגע ל600,000 משכנתא , והאם אתה חושב שנוכל לעמוד בה בהנחה שהתכנון הוא להחזיר כ3,000 בחודש.
תודה רבה על עזרתך.
היי יאיר,
נראה לי שאתם בכיוון הנכון (בנחה שהעבודות יציבות וקבועות).
מצ"ב גם תמהיל משכנתא מומלץ:
1/3 פריים ל-30 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל20 שנה
1/3 משתנה כל חמש צמודת מדד ל20 שנה
משכנתאמן
תודה רבה על התשובה!
אתה עושה עבודת קודש..
היי יאיר,
תודה רבה על הפרגון, שמח לעזור!
פירטתי את המלצתי בתגובה הקודמת שלך.
היי,
יש לי עוד שאלה קטנה..
ביקרתי היום באחד הבנקים , והצעתו הייתה דומה לשלך:
200,000 ל20 שנה -5.2% קלצ =1,342 שח לחודש
200,000 ל30 שנה -2.5% משתנה כל 5 -צמודה= 790 לחודש
200,000 ל30 שנה -3.05% פריים= 848 לחודש
סהכ: 2,980 לחודש
האם הריביות טובות? והאם היית משנה משהו?
תודה רבה,
היי יאיר,
את המשתנה הייתי מוריד ל20 או ל 25.
יש עוד מה לעשות בריביות – לך לסקר שוק עם התמהיל הזה ותראה מה מציעים לך…
שלום,
יש לי הון עצמי של 350 אלף , ומעוניין לרכוש בית שעולה 950 אלף.
ההכנסה שלנו היא 12 אלף בחודש , ובעוד כ4 שנים ייפתח חיסכון של 60 אלף.
איזה תמהיל היית ממליץ בשביל משכנתא עבור 600 אלף.
תודה רבה!
יאיר
היי יאיר,
1/3 פריים ל-30 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל20 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל20 שנה
בהצלחה
שמחה שמצאתי את הבלוג הזה. מודה על הזמן שאתה מקדיש ובמיוחד על כך שתשובותיך, גם אם אינן עולות בקנה אחד עם הפנטזיה של השואל – אינן עוקצניות אלא ענייניות.
ולעניין -
רכשנו דירה יד 2 (דירה ראשונה שלנו) בסכום של 1,400,000.
ההון העצמי שלנו הוא 200,000 וחלק זה כבר שולם.
התשלום הבא בסוף ספט ע"ס 375,000 לכיסוי יתרת משכנתא של המוכרים.
היתרה בסוף נוב בסמוך למסירה.
אנחנו יודעים שזאת משכנתא יקרה, אבל לקחנו את זה בחשבון והחלטנו ללכת על זה.
אישורים עקרוניים יש מפועלים, טפחות, לאומי, בינ"ל.
זוג + 2.
הכנסות נטו 24,000 לרוב, כרגע, לתקופה קצרה 21,000.
קה"ש צפויה בעוד שנתיים בסכום של 100,000.
יכולים לעמוד בהחזר של סביב 7000 מקס (משלמים 4500 שכירות היום וחוסכים 3000).
בבנק שבו מתנהל חשבוננו ושאין לנו עניין מיוחד לעזוב מציעים לנו:
שליש פריים במרווח 0.9 ל – 25 שנה
שליש קל"צ 5.57 ל – 20 שנה
100,000 בלון עד לקה"ש 0.9
היתר במשתנה צמודה כל חמש שנים 2.2
חסרונות:
מאחר והתשלום הראשון מכסה יתרת משכנתא זה מקס גובה הסכום הראשון שנוכל לקבל וזה מגביל את הסכום בקל"צ כי את זה ניתם למשוך רק בפעימה ראשונה ורק בסכום אחד.
בבנק אחר מאפשרים לקחת את הקל"צ בפעימה שניה או מחולק ואף מציעים ריבית דומה, אך המרווח פריים שלהם עומד על 0.8 בלבד.
בבנק שלישי נותנים מרווח זהה של 0.9, קל"צ 5.6, מאפשרים פיצול קל"צ או פעימה שניה.
אנחנו חושבים שעדיף להצמיד כמה שפחות למדד וללכת על קל"צ.
כמעט מיואשת זה השם שבחרתי כי אני מרגישה אובדת עצות.
אשמח לכל תובנה.
תודה
הבנק הרביעי כרגע לא בטוח שבכלל יוכל לעמוד בריביות האלה וביקש שנגיע עם ההצעות הסופיות כדי שיגידו אם נכנסים למירוץ או לא. כל דבר כזה לוקח כמה ימים והזמן דוחק. התשלום בסוף החודש ועוד רגע כבר חגים.
שלום וברכה,
קודם כל, אין שום סיבה להתייאש
אני מחוייך אמנם, אבל מאוד רציני. למרות המשכנתא המטורפת (ואני בטוח ששמעתם את זה לא מעט) שאתם לוקחים, מצבכם לא רע.
אתם מרוויחים יפה ויש 100 אלף שאמורים להגיע בקרוב, אז אני מקווה שבעזרת השם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא (גם אם היא לא תהיה הכי כלכלית).
הבעיה כרגע לפי הבנתי היא הקל"צ – אני לא הייתי "הופך עולמות" בשביל לקחת ממנה נתח כזה גבוה.
ראשית, אתם כן משלבים אותה (אמנם רק ב375 מתוך 1400, אבל עדיין זה חלק נכבד מהתמהיל).
שנית, הריבית שלה ממש לא זולה (5.57) לעומת המשתנה (2.2), זה מדמה אגב 3.37% מדד בשנה.
כלומר, זה לא ש"אתם עושים את עסקת חייכם" עם הקל"צ, אלא זה נותן לכם טיפה ביטחון אבל עבורו אתם משלמים ביוקר (המדד השנה אפילו לא ידגדג את ה3.37%).
בקיצור, אין מה לרדוף אחרי הקל"צ בריביות האלו וזה בסדר לקחת בבנק שלכם רק את הפעימה הראשונה בקל"צ ואת השאר במשתנה צמודה (בינינו, עם הלוואה כזו ועם השינויים שיהיו לכם בחיים, אתם תהיו חייבים מתי שהוא למחזר אותה וחשוב שמשכנתא כזו תהיה גמישה, דבר שאין כל כך בקל"צ).
מה כן הייתי עושה:
סיבוב בנקים נוסף ונלחם בשיניים על כל פיפס של ריבית (במיוחד של המשתנה, כי החלק שלה הכי גבוה והיא גם צמודה).
תעדכנו אותי מה קורה ותחזירו מהר את השלווה ואת החיוך לפנים, כי אחרת זה לא שווה כל דירה שהיא בעולם
מקווה שיהיו עדכונים סופיים (ושלווים) עד הסופ"ש הבא. תודה רבה על הפירוט. בוודאות משכנתא לא פשוטה עם הכרח למחזור בעתיד….
בשמחה – מחכה לעדכון בשבוע הבא
אהלן שלום וברכה..
כל כך החכמתי מהאתר..
הלכתי עשיתי סקר שוק בבנקים כמו שאמרת האמת ישנה תחרות.. קיבלתי הצעות הרבה יותר נמוכות ממה שקיבלתי בהתחלה
כרגע אני ממש מבולבל כי אני לא יודע לאיזו הצעה הכי כדאית לי
לכן אני יתחיל מהתחלה ומבקש את עזרתך..
בתודה מראש
אבי..
היי אבי,
תודה על המחמאות – שמח לקרוא שהאתר עוזר!
לשאלתך,
האופציה השניה נראית קלאסית,
יכול להיות שהבנק לא מציע פריים, אבל אני ממליץ לך באופן חד משמעי את הפריים ולכן האופציה השניה נראית לי הכי מתאימה לכם.
בהצלחה
אנחנו זוג צעיר בתחילת הדרך יש לנו שני ילדים קטנים ההכנסה שלנו היא 12000 ש"ח רוצים ליקנות בית בסך של 850000 ש"ח ההון שלנו הוא 30%מערך הנכס .. מבקשים לקבל סך 595000 ש"ח משכנתא להלן ההצעות והמסלולים שקיבלנו מהבנקים ..
1.. בנק לאומי..
מסלול ראשון ..
משתנה כל 5 שנים בריבית של 1.97%
קל"צ 4.95%
עוגן מק"מ 2.92%
מסלול שני..
פריים 0.85%-
משתנה כל 5 שנים 2.13%
קל"צ 4.99%
(שמתה לב ברגע שאני מכניס לתמהיל את הפריים הריביות עולות
ולכן הבנק לא מציע לי ..מה כדאי ? )..
בנק טפחות..
מסלול..
עוגן תשואות אג"ח 1.98% (שים לב שזה אג"ח בבנק לאומי הפחידו אותי אמרו לי שזה מסוכן )
פריים 0.85%-
קל"צ 5.20% ( יצרתי קשר אם היועץ בבנק ביקשתי ממנו להפחית לי את הריבית לקל"צ ל 4.8% התשובה הייתה לא חד משמעי )
בנק דיסקונט אני ממתין להצעה טובה יותר…
ממתין לתשובה ממך שתבנה לי תמהיל טוב בהחזר חודשי עד 2700 ש"ח ..
ממתין ..
אהלן בוקר טוב..
שאלתי היא למה היתכוונתה לאופציה השניה ..
של בנק לאומי.. ?
פריים 0.85-
משתנה 2.13%
קל"צ 4.99%
אבי..
כן
שלום רב!
אתה אכן עושה עבודה קודש ומרתק לקרוא את הדברים שלך. תודה רבה!
אנחנו זוג צעיר בתחילת דרכו, הכנסה משותפת של 15k שח, הכנסה קבועה ובטוחה שצפויה לעלות עם הזמן (תוך שנתיים לפחות ל17k).
כיום שוכרים דירה ב4,000 שח לחודש.
יש לנו כרגע הון ראשוני של 350,000.
אנחנו מאוד מעוניינים לקנות בית מסויים, הבית שאנחנו רוצים עולה בסביבות ה1,5000000. יודעים כי ערך הבתים באיזור הולך לעלות משמעותית בתקופה הקרובה.
בעוד כשנתיים צפויים להיכנס כ300,000 נוספים.
האם הגיוני לקחת משכנתא עכשיו ובעוד כשנתיים לצמצם החזרים?
מהו התמהיל הטוב ביותר בשבילנו?
המון המון תודה!
האם אתה ממליץ
היי מורן, תודה רבה על הפרגון – אני שמח לקרוא שהבלוג מעניין!
לשאלתך,
בעיקרון המשכנתא הזו "גדולה" עליכם, אבל אם אתם בטוחים (עם דגש על "בטוחים") אז זה יכול להסתדר.
קחו 300 אלף בהלוואת גישור ואת השאר תפרסו לתקופה ארוכה.
בהצלחה
תודה על המהירות ..
היצלחתי להוריד את קל"צ ל4.77% בנק לאומי..
התמהיל שבניתי הוא.. סכום ההלוואה 593000 ש"ח ..
98850 ש"ח פריים 0.85- – 30 שנה
98850 ש"ח עוגן מק"מ 2.92%- 30 שנה
197700 ש"ח משתנה 2.13%- 30 שנה
197600 ש"ח קל"צ 4.77% – 20 שנה
ההחזר ההתחלתי 2846 ש"ח
תשים לב שיש גם מסלול של עוגן מק"מ
כי הבנק אומר הריביות האלו אני יקבל אך ורק אם אני שם חלק מהסכום בעוגן מק"מ …
שאלתי היא האם התמהיל כמעט הסופי שבניתי בעזרתך ובעצתך עד כמה שאני למדתי ממך הוא נכון ..?
ממתין לתשובתך ..
(תודה על הסבלנות )
אבי..
אבי שלום,
1. התמהיל בסדר גמור (רק תהיה במעקב אחר האג"ח)
2. הריביות בסדר גמור
כל הכבוד ובהצלחה
לכבוד משכנתאמו..
אני רוצה להודות לך מכל הלב על הסבלנות וטוב הלב לעזור לאנשים מבלי לדעת מי הם והכל ללא תשלום ובמהירות..
אני חייב לציין שוב פעם הכל הכל זה בעצתך תודה על המידע ..
יישר כח..
אני מאחל לך ולבני משפחתך שנה טובה ומבורת..
אבי…
היי אבי, בשמחה!
ותודה רבה לך,
שנה טובה ומבורכת לך ולמשפחה ולכל עם ישראל!
היי שאלתי היא:
אני מעוניין לקחת החודש משכנתא בסך 210000 על דירה ששוה 825000
ההכנסות הקרובות ב3 שנים הקרובות לא גבוהות
מה המסלול המומלץ והריבית המשוערת שעליי לקבל?
תודה מראש
היי,
כמה אתה רוצה להחזיר מדי חודש?
עד 1500 בחודש !
1/3 פריים ל- 20 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל15 שנה
1/3 קבועה צמודה ל- 10 שנים
ההצעה שקיבלתח היא:
83000 ש"ח- קבועה צמודה 2.5% אם יציאה מתי שרוצים ל 20 שנה
64000 ש"ח -2.15 % צמודה כל 5 שנים ל 15 שנה
63000 ש"ח – פריים -0.85 ל 20שנה
סה"כ 210.000 ש"ח
ישמח לקבל את דעתך לתמהיל וגובה הריביות….
תודה מראש
התמהיל בסדר גמור,
אבל הייתי מציע לבדוק גם את התמהיל שהצעתי לכם (בו אתם מסיימים הלוואה ראשונה ב-10 שנים ואחריה ב15 שנה, בתמהיל שלכם אתם מסיימים ראשונה אחרי 15 שנה ואת כל השאר ב20 שנה).
הריביות הוגנות.
יש לי בעיה בכך שאני לא יכול להרשות לעצמי החזר גבוה ב3 שנים הקרובות אז לכן אני מחלק ליותר שנים.
כשאתה אומר שהריבית הוגנת ?
אתה חושב שיש עוד מקום לרדת במשהו?ובמה?
תודה
הוגנות זה אומר שלא "דפקו אתכם" וקיבלתם מחיר הוגן,
לרדת תמיד אפשר
תודה רבה על הכול
יש לך אתר מעולה
בשמחה ובהצלחה!
תודה על הפרגון – אשמח אם תשתף ותפיץ את הבלוג.
היי משכנתאמן אנחנו זוג בשנות 27 לחיינו מרווחים יחד 13k. אנחנו לקראת חתימה על משכנתא של 511k להלן הריביות שקיבלנו באישור העיקרוני זכאות משרד השיכון : 71.99k בריבית של 3% למשך 28 שנים. ובנוסף 117.795k בריבית של 3% למשך 25 שנה. סהכ זכאות 189 שח (בנוסף ישנו מענק של 60k ליישובי פיתוח) ובנוסף קיבלנו משלימה של 103.200k בריבית של 2.673% דרך זכאות פועלים. 159.015k בריבית משתנה לא צמודה 3.150% עם ריבית של p-06%. ברצונני לקבל את עזרתך מאחר ואנו ממש לקראת מועד חתימה על משכנתא על מנת שתוכל לעזור לנו. בברכת שנה טובה
היי דוד,
תנו לי בבקשה קצת יותר פרטים:
הכנסות נטו, החזר חודשי רצוי, כספים שתוכלו להחזיר בעתיד…
שלום וברכה,
מצטרף לתודות. באמת אתר מועיל.
שאלתי היא כזו. קיבלתי אישור למימון של 60% מטפחות, שנייה לפני שינוי ההוראות. התמהיל הוא כזה:
סך – 1,065,000 (60%)
1/3 פריים מינוס 0.75 ל-20 שנה
2/3 קל"צ 5.13 ל-20 שנה
הם לא מוכנים לרדת, למרות נסיונות חוזרים ונשנים שלי. דיסקונט מציעים לי קצת יותר טוב (פריים מינוס 0.9 ו-4.97 קל"צ) אבל 50% מימון.
אני פוחד להתעכב ולהפסיד את המימון המורחב (חייב לבצע את ההלוואה עד סוף דצמבר).
ללכת על זה?
לנסות לשפר? איך? (זה ממש מתסכל שהם לא מוכנים לזוז מעמדתם).
שוב תודה,
איציק
היי איציק,
אם זו הלוואה לטובת דירה להשקעה המצב שלך לא מאפשר לך לעשות יותר מדי…
מה שכן תוכל לעשות זה ללכת לסבב בנקים ולבדוק אם מישהו מוכן לתת לך 60% מימון.
בכל מקרה, גם ככה התמהיל הוא בסדר גמור, הריביות אמנם יקרות אבל אין לי "תרופות קסם", במידה ולטפחות לא תהיה תחרות הם לא יורידו ריביות.
בכל אופן,
בהצלחה
שלום!
המלצת ללכת לבנק 3 חודשים לפני נטילת המשכנתא.
העינין הוא שבד"כ תוקף הצעת הבנקים טוב ל12 ימים…
וגם אם היו שינויים בריבית במהלך 3 החודשים הללו , אז ההצעה שניתנה לפני זמן רב כבר לא תהיה תקפה..
אם כן, מדוע זה מומלץ?
היי סיון,
1. צודקת
2. ההמלצה שלי היא על מנת ללמוד מה זה מסלולי משכנתא, מה זה תמהילי משכנתא, למה משלמים עמלות פירעון מוקדם וכו' וכו'
3. אני גם ציינתי שלא כדאי להתעסק בשלב הזה עם ריביות, אלא רק לקבל מושג כללי
בהצלחה
בס"ד
שלום לך איש יקר,
תודה רבה על האתר הנפלא שלך.
אני מעוניין לקנות בית (דו -משפחתי) בחשמונאים,
לבית אין טופס 4.
האם לדעתך יאשרו לי משכנתא ללא טופס 4
באיזה בנקים כדאי לי לנסות?
תודה מראש
יצחק
היי יצחק,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
על פי כל מה שידוע לי לא ייתנו לך משכנתא ללא טופס 4 אלא יחשבו את הבית כמגרש בלבד,
בכל מקרה תלך ל3-4 בנקים ותברר את הנושא יותר לעומק
מצטער שלא יכולתי לעזור יותר
שלום לך איש יקר , ותודה שאתה כאן כדי לעזור.
אני מעוניין לרכוש דירה בשווי 950,000 יש לי הון עצמי של 350,000
אין לי מושג בכל הנושא של מסלולי משכנתא הייתי רוצה עצה ממך לגבי:
1. חברים הציעו לי לקחת יועץ משכנתא אבל זה יעלה לי 5000 האם כדאי?
2. מה הם מסלולי המשכנתא הכדאיים לי?
תודה מראש.
שמואל
היי שמואל,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
1. אם אין לך מושג במשכנתא / בככספים הייתי ממליץ לשקול בחיוב ייעוץ משכנתא פרטי (אתה יכול למלא פרטיך כאן ואדאג שיחזרו אליך)
2. בכתבה הבאה: תמהילי משכנתא מומלצים ל- 600,000 ש"ח תוכל למצוא מספר תמהילים מומלצים
בכל אופן, בהצלחה
שלום לך, ראשית האתר נהדר ותורם רבות להשכלה כללית בתחום זה, תודה.
ברצוני לקחת משכנתא בסכום של 550k לטובת קניית דירה שנייה, כאשר על הדירה שבבעלותי איני משלם משכנתא.קיבלתי הצעה ראשונית מהבנק שלי
1/3 משתנה צמודה למדד
1/3 p-052
1/3 קבועה 2.73 וצמודה למדד.
ההחזר החודשי עומד על 2800 ש"ח והתקופה היא ל- 20 שנה. זוהי דירה שתניב לי שכירות ב5 שנים הראשונות על סך 3500 ש"ח, כאשר אני משתכר בין 15000 ל- 20000 בחודש.
אשמח לשמוע האם אני בכיוון ועל איזה מסלול אתה ממליץ.
בתודה מראש, שימי
שימי שלום,
התמהיל בסיסי וסביר,
הריביות קצת גבוהות, תעשה עוד שיעורי בית או קח ייעוץ חיצוני.
שיהיה בהצלחה
משכנתאמן שלום רב,
ראשית, אני רוצה לומר תודה על העבודה הנפלאה שאתה עושה כאן.
אנחנו זוג צעיר, בני 27. בעלי הוא עורך דין מתחיל. שכרו כיום 7,500 נטו. התכנון שלו הוא לעבוד כעצמאי בעוד כשנתיים-שלוש. אני מתמחה במשרד עורכי דין גדול מאוד ושכרי הוא כ6,500 נטו. אנחנו מתכננים לקחת משכנתא של כ-800,000 שח עבור דירת חמישה חדרים בשכונת אם המושבות בפ״ת ששנויה 1.5M.
נשמח לקבל את המלצתך לחילוק הסכום (תמהיל) הנ״ל עם החזר חודשי של עד 4,200 ש״ח. כמו כן, אשמח אם תוכל לציין מהן הריביות הטובות ביותר שניתן להשיג בכל אחד מהמסלולים שתציע.
המון תודה!
לי.
היי לי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותייך:
1. כאן תוכלי למצוא המלצה לתמהילים של 800,000 ש"ח.
2. במחשבון משכנתא בבלוג תוכלי למצוא את הריביות העדכניות לפי כל מסלול ותקופה.
בהצלחה
שלום,
אחרי מו"מ ארוך לגבי תמהיל וריביות חתמנו לפני שבוע וחצי על הסכם הלוואה בבנק.
היום הודיעו לי מהבנק שעקב שינוי בעלות הגיוס הריבית על מסלול הקל"צ (402 אש"ח, כשני שליש מההלוואה) השתנתה מ3.57 ל-3.69.
אנחנו במצב בו כבר השקענו הרבה זמן וכסף בתהליך (שמאות, ייפוי כח נוטריוני, רישום ברשם המשכונות, העברת מסמכים לחתימת המוכרת וכו'). בנוסף, על פי חוזה המכר אנחנו צריכים להעביר את הכסף של המשכנתא עד סוף החודש והתחלת התהליך עכשיו בבנק אחר שמציע ריבית טובה יותר ככל הנראה תביא אותנו לתאריך מאוחר יותר שמסכן אותנו בהפרת חוזה.
בקיצור, אחרי כל התהליך הארוך אנחנו עומדים בפני הרעה משמעותית
בתנאי הריבית ללא אלטרנטיבה אמיתית, לאחר שנעזרנו הרבה בבלוג שלך (שהפך להיות סוג של תנ"ך לענייני משכנתא עבורנו), רצינו לדעת אם יש לך איזו עצה או תובנה לגבי הסיטואציה הזו.
תודה מראש.
היי אסף,
אין לי משהו מיוחד לומר (ייתכן ועלו להם עלויות הגיוס ומכיוון שהריביות שלכם שמורות רק ל-12 יום אז מותר להם לעלות).
מה שכן הייתי עושה זה כותב מכתב חריף להנהלת המרכז / מרחב / בנק ומקווה שהגורמים למעלה יורידו בחזרה את הריבית (הפקיד/ה בסניף רק ממלא הוראות ואין לו יכולת לשנות המצב)
בהצלחה
תודה על ההתייחסות.
אחרי יום ארוך והרבה התכתבויות אתמול הצלחנו להאריך את הריביות המקוריות בעוד 12 יום.
היי אסף, אני שמח לשמוע שהסתדר!
שיהיה בהצלחה
וואווו – -כל הכבוד על האתר. יישר כוח
לא צריך עוד אות אחת נוספת במקום אחר
עזרתי לי מאוד
סיכמתי לעצמי את כל השלבים ללקיחת משכנתא והשאלה שלי –
אני בת 34 רווקה בדרך לקנות דירה להשקעה
מצאתי נכס בשווי 450K כשההון העצמי שלי הא 125K
ההכנסה החודשית שלי 7200 (שכרגע לא פנוייה במיוחד – שכירות ושאר ההוצאות של החיים
אני בונה על שכירות של מינימום 2300 ש"ח (שיכולה להגיע בקלות ל2700 ש"ח אבל אני לא רוצה להסתמך על זה) כאשר המטרה היא שכירות כנגד החזרי משכנתא.
מה אתה מייעץ לי? והאם כרווקה מעל גיל 30 יש לי זכאות לריביות טובות יותר? תודה על ההשקעה והזמן שלך.
היי קארין,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
כרווקה מעל גיל 30 את יכולה לבדוק את זכאותך ממשרד השיכון (טיפ: זה לא הריבית הטובה ביותר בעולם + סביר להניח שאת לא זכאית).
את מוזמנת לקרוא בהרחבה בבלוג על זכאות משכנתא.
היי
מה עדיף לי לקחת (בהתאם לפרטים לעיל)
אני לוקחת משכנתא על סך 315K
70% מימון
האם לקחת 3 מסלולים של = פריים + ריבית משתנה כל 5 +קל"צ
או 2 מסלולים = פריים + ריבית משתנה כל 5 שנים
(בהתחשב בעובדה שאני רוצה להחזיר כ2000-2200 וכן בעובדה שיש לי קרן השתלמות על סך כ60K שתיפרע עוד 3 שנים לערך)
תודה מראש על תשובתך
קארין
אני מעדיף את התמהיל עם השלושה מסלולים
היי
והיית מפצל ל-20 שנה ו-15 שנה? או הכל ל-15 שנה?
במידה ואפשרי, הכל ל- 15
במידה ויהיה קשה לעמוד בהחזר החודשי, אז לפצל.
הייי
למה לא זכאית? אבל אם אתה אומר שהריבית לא משהו אז לא רלוונטי גם ככה. בכל מקרה זו דירה ראשונה כמובן וכן יש קרן השתלמות משתחררת עוד שלוש שנים על סך 60 אלף לערך. מה התמהיל שאתה מציע לי בהתחשב בפרטים בהודעה הקודמת? תודה
1. הנחתי שאת לא זכאית כי אני מנחש שאין לך מספיק נקודות זכאות (אם את רוצה להבין את זה קראי את הפוסט שצירפתי בתגובה הקודמת או באתר משרד השיכון).
2. תמהילים ל- 300 אלף תוכלי למצוא בפוסט הבא, את ה- 60 את יכולה לקחת בהלוואת גישור
בהצלחה
אהלן,
ראשית תודה על העזרה והזמינות שאני רואה שאתה ממש עוזר לאנשים פה ואף נותן עצות אישיות..
הייתי שמח גם לקבל ממך עצה לגבי המשכנתא שלנו..
לאשתי ולי יש הכנסות של נטו 10,000 ש"ח ואמור להיות יציב.
כרגע אנו גרים בדירה של ההורים לפחות שנתיים שלוש כלומר ללא הוצאות על שכ"ד והוצאות נלוות.
ההון העצמי שלנו שלנו כרגע הוא סביב ה600,000, ומחיר הדירה שאנו מעוניינים לקנות הוא 1,350,000 בנוסף אנו נעשה שיפוץ של 100,000 ש"ח בדירה, שסכום זה לא לקוח מה-600,000 לקנייה (כלומר ההון העצמי כרגע הוא 700,000)
הדירה תושכר בהתחלה ב4500 ש"ח לחודש וכעבור בערך שלוש שנים נגור בה ונשכיר חלק ממנה ב2500 ש"ח לחודש..
ההחזר החודשי שאנו רוצים לשלם הוא בין 4000 ל- 4500 בחודש..
מה לדעתך התמהיל המשתלם ביותר?
ובנוסף מה אתה מכיר על מס שבח אם נרצה לקנות לשפץ ולמכור ברווח?
שלום וברכה,
הדרישה שלכם מעט מורכבת ואישית,
קשה לי מאוד לענות ללא היכרות מעמיקה.
בכל אופן, נסו לחפש בדף הבא תמהילים ל- 700 אלף
בהצלחה
שלום רב,
אני נמצא כרגע בסבב בין הבנקים למציאת הריביות הכי אטרקטיביות.
שאלתי היא האם אני יכול לפנות לסניף אחר של בנק שכבר הייתי וקיבלתי אישור עקרוני בעבר בסניף אחר ? אני פשוט קיבלתי הצעה גבוהה (ריביות) בהרבה מבנקים אחרים וזה נראה לי מוזר.
תודה
אלון
אלון שלום,
ברגע שהתחלת בסניף מסוים אתה אמור להמשיך באותו הסניף, אלא אם כן יש לך סיבה טובה לבקש מעבר סניף (מקום מגורים, חוסר כימיה וכו'). ריביות גבוהות אגב זה לא סיבה שתעבור בבנק.
בהצלחה
שלום לך.
אני פונה אליך עקב רצון למחזר משכנתא במזרחי שנלקחה לפני כשנתיים. אני ואשתי מרוויחים כ14000 נטו והמשכנתא שנלקחה היתה על סך 580000 (יש לנו כרגע 20000 נזיל).
אנחנו מעוניינים למחזר הכל לסכום של 560000 וזוהי ההצעה שקיבלנו במזרחי:
משתנה כל חמש צמוד: 188000 ש"ח ל15 שנה 1.97%
פריים: 186000 ש"ח ל20 שנה פריים-0.85
קבוע לא צמוד: 186000 ל14 שנה 4.35%
הייתי בבנק לאומי ופועלים אבל הם לא נתנו הצעות טובות יותר.
איך אני יכול לגרום למזרחי להוריד ריביות כשהם מבקשים הצעה מודפסת של בנק אחר שהיא טובה יותר?
האם הורדת הריבית ב0.25% שבוצעה בהוראת הנגיד ביום שלישי האחרון אמורה לתת לי אופציה לריביות טובות יותר מאשר ההצעה שקיבלתי לפני ההורדה?
תודה
שלום וברכה,
1. תוכל ללכת לעוד בנקים ולקבל עוד הצעות
2. כן, ההורדה אמורה להוריד את הריבית בתקופה הקרובה
3. תוכל לקחת איש מקצוע שיתחייב להורדת הריביות על בסיס שכר הטרחה שלו
בהצלחה
תודה.
בהמשך לשאלתי האם ביום חתימה על המחזור ניתן להתמקח גם על תשלום הקנסות או תשלום אחר שאדרש לשלם? (על פי טענה שלך שתמיד ניתן להתמקח על תשלום פתיחת תיק).
ובכמה ההורדה של 0.25% אמורה להוריד את המשתנה כל חמש צמודה והקבועה לא צמודה (האם הבנקים יוכלו להוריד 0.25% ביחס ישיר להורדת הריבית על שני המרכיבים הנ"ל)?
בטווח הקצר קשה לי להאמין כי הירידה תהיה בסדר גודל של 0.25 אלא ב- 0.1 – 0.15
תודה רבה משכנתאמן… עבודה מצויינת, אני שואל את עצמי שאלות ומצליח למצוא את התשובות באתר.
אנחנו זוג נשוי (34 ו 32), הכנסות: 20K, נכס: 1,285K גובה משכנתא: 700K
בסשן הראשון של הפגישות עם הבנקים סיפרו לי סיפור על:
350K צמודה למדד 10 שנים 2.5%
116K פריים 25 שנים P-0.9
116 עוגן מק"מ 25 שנים 2.69%
118 משתנה כל 5 שנים לא צמודה 20 שנים 4.20%
כשהכנסתי את התמהיל המומלץ שלך ע"פ החזר של 5000 למחשבון יצא לי חיסכון של סביב ה 20K . זאת כשאינפלציה שנתית עומדת על 2.5% וריבית = נוכחי * 2
המסקנה שלי מהסשן הראשון עם הבנקים:
א) מנסים להרוויח זמן בכל דרך אפשרית
ב) מחביאים את הרוצח השקט – "המדד"
בזכות האתר אבוא מדוייק יותר לסשן השני של הבנקים – ואכניס ישר לאקסל את ההצעות שלהם עם המדד (מה שהם נמנעים ממנו כמובן).
שאלות:
1) האם ישנו עוד תמהיל מומלץ למשכנתא של 700K עם החזר סביב ה 5000 ?
2) בהנחה שהולכים על שליש מהתמהיל בפריים – קונצנזוס מוחלט של יועצי המשכנתאות – מה בכל זאת עושים אם הפריים יחזור לרמות של פעם – 7% וכו'? ניגשים למחזר?
תודה רבה
שלום צבי,
1. תקרא בפוסט הבא על תמהילים של 700 אלף
2. בעיקרון כן, אם לא תוכלו לעמוד בהחזר החודשי של ריבית גבוהה תצטרכו למחזר (קחו בחשבון שהריבית שתקבלו על הקבועות יהיו גם כן גבוהות)
בהצלחה
1) בפוסט ישנו תמהיל אחד שמתייחס להחזר של 5K
שאלה לגבי התמהיל:
א) רשמת בתמהיל שהריבית במסלול "משתנה כל 5 שנים" היא 1.85% – 2.15% וכשאני מכניס במחשבון "משתנה כל 5 שנים" אני מקבל 2.2% – 2.6% ריבית מומלצת.
ב) סה"כ החזר לכל התקופה: 871,529 ₪ – וכשאני מכניס מדד 2.5% (על פי עשר השנים האחרונות) הסה"כ החזר קופץ ל 920K , לא עדיף למצמם את החלק הצמוד מדד?
תודה רבה
שלום,
1. הריביות העדכניות הן אלו של המחשבון משכנתא (יעודכנו מחדש ב- 1/6)
2. כמובן שעדיף לצמצם את החלק של המדד, אבל זה אומר הלוואה יקרה יותר בטווח הקצר (החזר חודשי גבוה יותר) כי קל"צ או מל"צ באים בריביות יותר גבוהות
בהצלחה
היי,
אשמח לעזרה בנושא המשכנתא:
אנחנו זוג נשוי עם שני ילדים, קונים נכס ראשון ב 1.7M מתוכם צריך משכנתא של 600K ש"ח. שכר נטו חודשי כרגע באיזור ה 25K ש"ח.
יש לנו יכולת להחזיר סכומים גדולים תוך שנתיים וארבע שנים (~150K ש"ח כל אחד).
האם לקחת מסלול:
1) פריים על 200K (פריים -0.9) ל 20 שנה
2) קל"צ על 400K בריבית ~2.9% ל שבע שנים
החזר חודשי ~6300 ש"ח
(אבל אז אפשר להחזיר רק את הפריים לפני הזמן…)
או מסלול אחר שמאפשר לי להחזיר חלקים באמצע:
1) פריים על 200K ל 20 שנה – יכול להיפרע לפני הזמן
2) קל"צ על 250K לשבע שנים
3) ?? 150K שיאפשרו פירעון תוך שנתיים או ארבע?? איזה מסלול אתה מציע שיכול לתת מענה לזה?
אשמח לעזרה מקצועית בנושא,
תודה!
שלום וברכה,
אתם יכולים לקחת הלוואות גישור ל-2 ו- 4 על החלקים הנ"ל
בהצלחה