הטבות מיוחדות לחברי הבלוג

1. הרשמה בחינם לניוזלטר של משכנתאמן
2. קבל עד 2 הצעות לחסכון בביטוח המשכנתא
3. קבל עד 2 הצעות מיועץ משכנתא מוסמך
x הסר חלון

חדשות משכנתא: הנחיות חדשות של בנק ישראל

חדשות משכנתא: הנחיות חדשות של בנק ישראל

קרדיט: FreeDigitalPhotos.net

טוב, זה כבר לא מפתיע אותנו שמדי פעם בנק ישראל מתעורר ומוציא תקנות חדשות בו הוא מורה לבנקים כיצד לנהוג עם הלווים (שהם בעצם אנחנו).

אתמול התעוררנו ונוכחנו לשמוע 3 הנחיות חדשות אותן קבע בנק ישראל, בפוסט הבא אני אציג אותן במילים פשוטות, אנסה להסביר מה המניע של בנק ישראל וכמובן אספר איך זה ישפיע על ריבית המשכנתא שלכם.

אז מהן הנחיות החדשות של בנק ישראל?

  • הנחיה ראשונה – אסור לקחת משכנתאות ליותר מ- 30 שנה
    הנחיה בסיסית סך הכל, כלומר לא ניתן מהיום לפרוס משכנתא ליותר מ- 30 שנה.
    אם אתם חשבתם לקחת משכנתא ל- 35 או 40 שנה (תתפלאו, אבל זה בהחלט קיים בבנקים) אז תשכחו מזה. מרגע זה (נכון לומר מה- 01/09/13) לא תוכלו לפרוס את המשכנתא שלכם לתקופה ארוכה כזו של שנים.יש לציין, כי עד היום לא הייתה הגבלה כלשהיא על מספר השנים אותם ניתן לפרוס.
  • הנחיה שניה – אי אפשר להחזיר יותר מ- 50% מההכנסה נטו שלכם
    גם כן הנחיה בסיסית שקל מאוד להבין אותה, מהיום אסור לכם להחזיר יותר ממחצית ההכנסה טו שלכם.
    אם אתם מרוויחים לדוגמא 10,000 ש"ח ביחד אז התשלום המקסימלי למשכנתא יכול להיות 5,000 ש"ח.יש לציין, כי עד היום לא הייתה הגבלה כלשהיא על יחס ההחזר במשכנתא.

    הנחיה שניה* – אם הבנקים ייתנו לכם להחזיר בין 40% – 50% מההכנסה שלכם (לדוגמא, אם יאשרו לכם החזר חודשי של 4,500 ש"ח, אז הבנק יצטרך להקצות 100% מערך ההלוואה לטובת הלימות הון (כלומר, הוא יצטרך לשים הרבה כסף בצד למקרה שלא תחזירו את ההלוואה שלכם).
    בגלל שהבנק לא אוהב לשים כל כך הרבה כסף בצד הוא לא יאשר ללקוחות לעשות כך או שימתחר את זה בריבית גבוהה מאוד.

  • הנחיה שלישית – אסור לקחת 100% מהמשכנתא בריבית משתנה אלא רק עד 67%.
    עד היום היה תנאי כזה שאם רציתם לקחת ריבית משתנה ל"תקופה קצרה" (עד 5 שנים) יכולתם לקחת רק 1/3 מתמהיל המשכנתא שלכם ממנה.יחד עם זאת, בנק ישראל התייחס למסלול "משתנה כל חמש שנים" (צמוד או לא צמוד) כריבית קבועה לכל דבר ואיפשר לקחת ממנו ללא הגבלה.
    מהיום, אי אפשר לקחת כבר לקחת ריביות משתנות כל חמש ללא הגבלה, אלא כלל הריביות המשתנות הוא עד 67% ושאר המסלולים צריכים להיות בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).

למה בנק ישראל מגיע עם ההחלטות החדשות?

בעיקרון, בנק ישראל רוצה להגן על הבנקים ועל הלווים יחדיו מסכנה של מפולת והתמוטטות כלכלית.
הוא מבין שהבנקים בעלי אינטרס מאוד מובהק (להלוות לנו כסף, והרבה) ולנו יש גם אינטרס מובהק (ללוות מהבנקים כסף על מנת שנוכל לרכוש דירה) ולכן אף אחד לא עוצר את השני ומספר המשכנתאות ואף סכומי המשכנתאות עולים מיום ליום.

בנק ישראל רוצה לשים קצת גבולות ולכן בא ומתערב בשוק על מנת להרגיע אותו במעט ולהגביל את הבנקים מ"להתפרע" מצד אחד ולהקשות על הלווים מצד שני.

בנק ישראל מבין שסביבת הריבית הנמוכה לא תישאר לנצח, ולכן הוא טורח להזהיר אותנו מהיום לא לקחת יותר מדי כסף בריבית משתנה מצד אחד ולא לקחת על עצמינו התחייבויות כבדות (כמו פריסה ארוכה והחזר גבוה מדי של המשכנתא) מצד שני.

מה זה יעשה לריבית המשכנתא?

בעיקרון, זה לא אמור להוריד או להעלות דרמטית את ריבית המשכנתא.
ייתכן ובגלל שתהיה עכשיו יותר דרישה לריבית קבועה ולריבית קבועה לא צמודה, נראה עליה חלקית במסלולים אלו, אבל אני מקווה שהתחרות בין הבנקים תוביל שוב לירידה בריביות האלו ושהלקוחות לא ירגישו עליה בריביות רק בגלל עליות ביקושים למסלול זה או אחר.

בנימה אישית, מה אני חושב על התקנות?

על שתי התקנות הראשונות אין לי כל כך מה להגיב, זה עצוב בכלל שצריך לקבוע כאלו תקנות.
הבנקים צריכים מראש לפסול משכנתאות בהם המשפחה נדרשת להחזיר יותר מ- 50%  מההכנסה שלהם ובוודאי לא צריכים לתת משכנתאות ליותר מ- 30 שנה.

את התקנה השלישית אני די אוהב, כי אני חושב שהיום זה חשוב מאוד לקחת ריביות קבועות (עדיף קל"צ) ובכך להגן על עצמנו לשנים הבאות שאמורות להיות בסיסת ריבית גבוהה.

בהזדמנות זאת אני אזכיר למי ששכח,
כי חשוב מאוד להירשם לרשימת תפוצה שלנו, שכן זה המקום לשמוע על החדשות החמות, על השינויים בשוק המשכנתאות (שקורים כמעט מדי שבוע – שבועיים) וכן הלאה.
זה המקום היחיד בו תוכלו להישאר עם אצבע על הדופק ולהישאר כל הזמן בעניינים.

זה כמובן בחינם, ללא דואר זבל וניתן להסיר את עצמכם בכל רגע נתון – ההרשמה היא מכאן

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 3.9/5 (23 votes cast)
חדשות משכנתא: הנחיות חדשות של בנק ישראל, 3.9 out of 5 based on 23 ratings

55 תגובות to “חדשות משכנתא: הנחיות חדשות של בנק ישראל”

  1. מאת ברוך:

    רק תיקח בחשבון את אותם אנשים שקונים בקבוצת רכישה או נוטלים הלוואה לכל מטרה.
    אלה ייחשפו לקנס ענק כשירצו לצאת מהמשכנתא.
    לדוגמה רוכש בקבוצת רכישה שיקח משכנתא של 600 אלף יקבל 200 אלף בריבית של 6% צמוד מדד. וכשיבוא אחרי שהדירה תיהיה מוכנה למחזר ולעבור למסלולים רגילים לדיור הוא יחשף לקנס של מעל 50 אלף שקלים.

  2. מאת שמואל:

    ראוי לציין שאת התקנה הראשוה – הבנקים בד"כ הגבילו מעצמם.
    הייתי ב4 בנקים וכולם כאחד הגבילו עוד מעצמם את ההחזר ל 33% מההכנסה החודשית.
    עוד נקודה שראוי להזכיר זה שעכשיו שיש את ההגבלות הללו – הצורך ביועץ משכנתא נהיה קטן יותר… הרי גם ככה כולם יקחו לפחות שליש פריים, ויהיו חייבים לקחת לפחות שליש קלצ. אז ההשפעה של יועץ יהיה האם לקחת בשליש שנותר: עוד קלצ/קבוע צמוד/מלצ/משתנה צמודה. והיכולת "לחסוך" הוא קטן יותר (כי מדובר על סה"כ שליש מהמשכנתא). ורוב האנשים עם קצת ש.ב. יוכלו לבחור בעצמם ולהתמקח בעצמם עם הבנקים (וזה גם יהיה קל יותר כי יהיו פחות הצעות שונות בין הבנקים אם גם ככה 2/3 מהמשכנתא די מוכתבת מראש).

    • שלום וברכה,
      1. הבנקים בהחלט הגבילו את הלווים ב- 33% מהלווים אבל בנק ישראל רצה לעשות זאת באופן רשמי
      2. לא בטוח שהתקנה הוציאה את העוקץ מיועצי המשכנתא. דווקא במשק מרובה תקנות ואיסורים יש הרבה בלבול וחוסר ידע ואיש מקצוע יכול לכוון ולפתור לא מעט בעיות
      בהצלחה

    • מאת שמואל:

      א. לענ"ד ה 17% נסמכים חלקם על משכנתאות ישנות. בשנים האחרונות זה לא המצב, הבנקים זהירים יותר. יעידו על כך *כל* מי שניסה להוציא משכנתא בשנה האחרונה.
      ב. לגבי אורך המשכנתאות – אני לא התייחסתי אז אני תמהה למה העלת את זה.
      ג. שנאה??? דחייה??? מה פתאום??? קראתי שוב את מה שפרסמתי ואין קשר בין מה שכתבתי לתגובה שלך. בוודאי שיועצי משכנתאות יכולים לעזור. אך התרומה שלהם תהיה קטנה יותר. ככל שהמשכנתא יותר "מוכתבת מראש" כך ה"משחק" על בניית תמהיל חכם הוא קטן יותר. אני נעזרתי ביועצי משכנתאות (שירות VIP של מתן), לצערי לי הם לא עזרו הרבה (אחרי שבנו לי תמהיל – ביקשתי שישוו את התמהיל שלי לשלהם ואז הם חזרו אלי ואמרו לי שהתמהיל שאני בניתי טוב יותר, ובנוסף, הצלחתי לקבל מבנקים הצעות ריבית טובות יותר מה*מכרז* שהם עשו עבורי), אבל כפי שמשכנתאמן אמר – הם בוודאי יכולים לייעץ ולהכווין את הלקוח בשוק הסוער והרווי בחוסר ידע כפי שאנחנו נמצאים בו כיום..
      חבל לי מאוד שצורת ההתבטאות שלך לא מתאימה לבלוג הנפלא הזה. לקרוא לאנשים "ראוותנים ושרלטנים" ולטעון שהם על כדורים זו בשבילי המדד הטוב ביותר לכך שמקומך לא פה בבלוג הזה. נכון, יש אזרחים כמוני שטועים (למרות שלענ"ד לא טעיתי) – אבל יש גם דרך מכובדת להוכיח ולתת ביקורת (בדיוק כפי ש"משכנתאמן" עושה בצורה נפלאה, בוגרת ועניינית).

  3. מאת אילה:

    אני באמת לא הבנתי על מה המהומה…
    לקחתי לאחרונה משכנתא ואחרי כל ההתיעצויות עם יועצי משכנתא -וכאן ההזדמנות להודות לך וליועצי המשכנתא שפנו אלי דרך האתר ובמיוחד ליהודה עזריאלי שהיה הגון והוגן במיוחד!- היה לי ברור שרוב המשכנתא תהייה במסלול קבוע וברור שההחזר החודשי יהיה בסכום ראלי שאני אוכל לעמוד בו לאורך זמן ולזמו הכי קצר שאפשר.
    זה צריך להיות אינטרס של כל לווה
    ושוב תודה על האתר
    אילה

  4. מאת שרי:

    נראה לי שההגבלות האלה חלות על מס' מאוד מאוד קטן של לווים
    רוב האנשים לא לוקחים משכנתא ל 30 שנה אלא ל 20-25 שנה
    ורוב האנשים גם לא לוקחים החזר חודשי של 50% מההכנסות המשותפות
    יחד עם זאת……..
    ייתכן שהיום זוג מרוויח 15,000……… פתאום האישה הפסיקה לעבוד בגלל שאין לה עזרה עם הילדים ולא כדאי לה כבר לעבוד בחוץ או פיטורין או כל סיבה אחרת ואז נשארים עם משכורת אחת של 10,000 ופתאום ההחזר החודשי הופך להיות באמת 50% מהשכר
    אבל זה לא משהו שתכננו מראש
    ויותר גרוע כאשר זה שמרוויח 10,000 מפוטר ועכשיו יכול להיות חצי שנה בלי עבודה ועם מחצית מהסכום של דמי אבטלה
    לכן, אני חושבת שבאופן כללי עדיף לקחת החזר נמוך מאוד
    אם תצליחו לחסוך כסף תמיד תוכלו לפרוע בפרעון מוקדם במסלול של הריבית משתנה.
    החזרים קטנים, חרדות קטנות
    ואם זה אומר להתפשר על דירה קטנה יותר, אז זה עדיף מאשר לחיות בחרדות בדירה גדולה יותר.

    • שלום שרי,

      יש בהחלט חלק גדול של לווים שלוקחים חלק מהמסלולים ל-30 שנה (מעל זה באמת נדיר יותר).
      כמו כן, ישנם מצבים בהם לווה עם הכנסה נמוכה יחסית אך יציבה ומוסר תשלומים גבוה נאלץ להחזיר 50% מהכנסתו.
      הדבר נכון גם במצבים של זוגות שמשתכרים היטב, ויכולים להרשות לעצמם להחזיר יותר לטובת המשכנתא.

  5. מאת דן:

    תודה רבה – אין עליך!!!

  6. מאת מרב:

    שלום וראשית תודה על המידע.
    אולי פיספסתי – אבל על מי משפיע השינוי?
    כיצד השינוי משפיע, אם בכלל, על מי שכבר לקח משכנתא?

    בברכה

  7. מאת david:

    יש שינוי משמעותי
    מעתה רוב ההלוואות ילקחו ב
    שליש בפריים
    שני שליש בריבית קבועה
    כאשר הפירעון והמיחזור של השני שליש באמצע התקופה יהיו יקרים בגלל הקנס
    זה בפירוש נגד הלווים ולטובת הבנקים
    אני תקווה שלא יבטלו את השליש פריים

  8. מאת david:

    יש שינוי משמעותי
    מעתה רוב ההלוואות ילקחו ב
    שליש בפריים
    שני שליש בריבית קבועה
    כאשר הפירעון והמיחזור של השני שליש באמצע התקופה יהיו יקרים בגלל הקנס
    זה בפירוש נגד הלווים ולטובת הבנקים
    אני תקווה שלא יבטלו את השליש פריים

  9. מאת יהושע:

    ראשית תודה על המאמרים הנפלאים!

    האם הנחייה לגבי שליש בריבית משתנה, תחול גם על מיחזור ששם יש לי הכל במשתנה ?

  10. מאת חיים:

    מה שקרה במיידי בבנקים שריבית הקל"צ קפץ ב 0.5%, ורק התחרות בין הבנקים יכול לשפר את המצב.

  11. מאת יחזקאל:

    לפי ההבנה שלי יש תקנה אחת מרכזית בלבד-
    יחס בין הכנסות להוצאות משכנתא.
    כדי שלא יקטינו את ההחזר ע"י פריסה ליותר שנים וכך ישלמו תשלום מתאים למשכורת עד 50% הבנק עצר אפשרות זו!
    כלומר הגם שהבנקים לא נתנו עד היום כמעט הלוואות ליותר מ30 שנה, עכשיו זה יכל לקרות נוכח תקנה חדשה זו.

  12. מאת חלי:

    משכנתאמן שלום,

    אשמח לקבל את תשובתך לגבי שאלתי .

    קיבלתי אישור להלוואהכוללת לרכישת דירה להשקעה +שיפוץ דירה קיימת ע"י שעבוד דירתי הקיימת ,אולם עדיין לא ניצלתי את ההלוואה לרכישת דירה להשקעה ועדיין לא לקחתי אותה.

    האם מסלול הריביות ישאר כמו שהוא, שכן יש לי כבר אישור וכן קיבלתי כבר את חלק ההלוואה לשיפוץ .

    האישור להלוואות ניתן בחודש 3.13.

    אודה על תשובתך .

  13. מאת משה:

    הי משכנתאמן,
    תודה על המידע. כששמעתי שיש הנחיות חדשות ידעתי ששווה לחכות יום לקרוא אצלך את הניתוח, אז תודה. :-)
    אשמח לשמוע את חוות דעתך על הריביות הבאות:
    נכס: 1,780,000. משכנתא: 940,000. הכנסות חודשיות 30,000.
    תמהיל: 310,000 פריים ל20 שנה. 630,000 קל"צ ל15 שנה.

    עשיתי פגישה ראשונה עם לאומי ופועלים ושתי שיחות מו"מ עם מוקד טפחות. נפגש שבוע הבא עם איגוד.
    ההצעות בכתב שקיבלתי הן כמובן לא ממש רלוונטיות (ברור להם שאני בשופינג כי כשנפגשנו היה עוד זמן עד קבלת הכסף) אבל ההצעות בעל פה שקיבלתי בגדר "צריך לקבל אישור" היו:
    לאומי: פריים -0.9 וקל"צ 4.05
    פועלים: פריים -0.9 וקל"צ 4

    טפחות היו לא אטרקטיביים בתמהיל הזה וניסו לבנות לי תמהיל אחר (תפוזים מול תפוחים) אז זה פחות משנה כרגע.
    השאלות שלי הן מה דעתך על הריביות האלו? אני רוצה לנסות להגיע לקל"צ 3.85 ל15 שנה. השאלה אם זה ריאלי?
    שאלה נוספת היא האם יש בנק נוסף שכדאי לי ללכת אליו כי הוא טוב בקל"צ?
    אני אגב לקוח פועלים (הבנתי שזה עוזר אצלם).

    תודה על העזרה.

    • מאת משה:

      אגב,
      בדקתי מהו ההחזר החודשי שאני יכול לעמוד בו וזה התמהיל המתאים.
      אני באמת מבקש עזרה רק לגבי הריביות (לא כי אני חושב שזה הדבר היחיד שחשוב אלא כי לגבי היכולת החזר והתמהיל עשיתי עבודה מעמיקה)

    • שלום משה,
      הריביות טובות, תנסה ללחוץ עוד כלפי מטה ואולי תקבל יותר נמוך
      בהצלחה

    • מאת שמואל:

      שלום, אמנם אני רחוק מלהיות מבין גדול אך יש לי הצעה בשבילך.
      אמנם המשכנתא שלך מאוד בטוחה (וזה טוב בשוק של היום) אבל עם ההכנסות הגבוהות שלך אתה יכול אולי לחסוך עוד.
      הכיצד?
      אם תקח על חשבון הקלצ סכום מסויים ותשים ב"משתנה לא צמודה" – אז גם תוכל להינות מריביות נמוכות יותר מאשר קל"צ, גם לא תושפע מהמדד והכי חשוב- תוכל לפרוע את החוב הזה בתחנת יציאה הקרובה 0בד"כ 5 שנים) ללא עמלת היוון.
      כלומר, נניח שהבנק נותן לך לקחת משכנתא בהחזר חודשי של כ 6300שח , אתה תוכל כל חודש לשים בצד (קופת חיסכון כזאת או אחרת) עוד סכום מסויים כך שעד שתגיע לתחנת יציאה – תוכל כבר לפרוע חלק מהחוב ולקצר לעצמך את המשכנתא ואת ההחזר החודשי. (כמובן שגם עם הפריים תוכל לבצע מיחזורים אך ייתכן שהפריים ישאר נמוך ותרצה לשמור אותו)

      נ.ב. אני ממליץ לך (אם עוד לא עשית זאת) להתמקח על דמי פתיחת תיק – זה יכול לחסוך לך עוד סכום לא מבוטל (ולפעמים זה יותר משמעותי מאשר הפרש פצפון בריבית). אני קיבלתי פטור מלא מדמי פתיחת תיק.

      המשך יום נעים! ובהצלחה!

  14. מאת דויד:

    משכנתא מן שלום,
    יישר כח על הבלוג אותו אני קורא כבר כשנה בהנאה.
    יש לי שאלה: אנו לוקחים משכנתא של 860,000 ש"ח שמיועדת לתשלום ב1 לאוקטובר.(סכום זה הוא 60% משווי הדירה אותה נרכוש)
    בסוף ינואר 2014 משתחררים לנו 100,000 ש"ח מחיסכון.
    לאור זאת על איזה תמהיל אתה יכול להמליץ. כשההחזר החדשי הוא 4,500 ש"ח.
    (ראיתי את המלצותיך לתמהילים מהפוסט באוקטובר 2012, אבל אולי דברים השתנו מאז וגם לסכום הספציפי הזה לא הייתה המלצה)

    בתודה
    דויד

  15. מאת זיו:

    הי,
    אשמח להתייחסותך:
    אני מעוניין לרכוש דירה עם שותף 50-50. כדירה ראשונה יש לי הזכות לפטור ממס רכישה ולמשכנתא במימון עד 75%. האם במקרה הנ"ל, שבעלותי היא על מחצית מן הדירה, אני מאבד מחצית מהפטור ממס רכישה ומחצית מהזכאות למשכנתא של 75%? או שגם בבעלות חלקית אני נחשב כמי שמיצה את מלוא הזכויות הקיימות לרוכש דירה ראשונה.

    תודה
    זיו

  16. מאת לימור:

    היי

    אשמח מאוד לדעתך על התמהיל, זה מיחזור, לפני כן 150.000 בפריים היה 2.15 וקבועה לא צמודה200.000 ב 3.6 נשארו בערך 300.000 ל 11.4 שנים מה 15 שנה
    אני לא בטוחה כמה הרווחתי מהמחזור- בין 20.000 – 40.000 …? הגיוני?
    קיבלתי פריים 1.95 ומשתנה ל- 5 ב 4.23 (כלומר 1+ 3.23)
    מה דעתך- 100.000 פריים ל 12 שנה ו 200.000 ל 10 שנים משתנה כל 5?
    האם כדאי לצרף קלצ לתמהיל (לא יודעת בכמה, אולי 4.64) פה יהיה סיכון רק עוד 5 שנים.
    או אולי לפרוס את המשתנה כל 5 ל-15 שנה ולשלם חודשית פחות, מכיוון שמתכנת לקחת הלוואה חדשה לדירה נוספת, והתשלומים עלולים להכביד עליי? (מתכוונת לקחת 700.000 לשלם כ- 3.500 בחודש ל20-30 שנה)
    מאוד מודה לך, בזכותך אני עושה המון שיעורי בית !

    • שלום לימור,
      לא יודע מה הרווח מהמחזור,
      אבל אני יודע שצריך להתאים את המשכנתא הזו גם למשכנתא הבאה שאתם עומדים לקחת
      לכן, כל החלטה שנלקחת פה צריכה להיות מותאמת לתכנון הבא שלכם.
      בהצלחה

  17. מאת לימור:

    אגב, קיבלתי את האישור ממש עכשיו עד 1.9 כך שיכולה לקחת עדיין בלי קלצ…

  18. מאת חופית:

    שלום משכנתאמן,

    לא הצלחתי למצוא תשובה לעניין שאלת המחזור והתקנות החדשות-
    האם עדיין יהיה אפשר לשמור במחזור על אותו אחוז משתנות (בשיפור קל לטובת הלא משתנות?)

    תודה רבה על מהירות הוצאת הפוסט!!!

  19. מאת ישראל:

    שלום וברכה.
    כאחד שמבין קצת במשכנתאות. (לא כמוך). המסקנה שלי היא שההגבלות כמעט ולא יורגשו ולא נראה שינויים בשטח,
    למעט מקרה אחד, כשזוג רוצה לקנות דירה ועדיין אין להם כמעט הכנסות בדרך כלל הבנקים מבקשים לצרף את ההורים כערבים. והבנק סמך על זה שבמשך השנים בני הזוג יתייצבו ויגדלו להם ההכנסות. אך כעת לפי ההגבלות החדשות הבנק לא יוכל לאשר להם משכנתא באם החזר המשכנתא של הזוג הוא מעל 50% מההכנסה החודשית.
    ורק כשההורים הם לווים נוספים נוכל לצרף את ההכנסות שלהם.
    בברכה.

    • שלום ישראל,
      בעקרון אתה צודק.
      זה כמובן יפריע גם ללווים עם הכנסות גבוהות מהממוצע שיכולים להרשות לעצמם החזר חודשי גבוה מבלי לפגוע ברמת החיים.

  20. מאת אסף:

    היי משכנתאמן,

    יש לי כמה שאלות/תהיות מההוראות החדשות.
    הרי 50% מהכנסה זה רק עבור החזר התחלתי כי החזרים עתידיים לא ניתנים לניבוי. אם כך הרי שתמיד אפשר לעקוף את ההוראה על ידי ביצוע גרייס חלקי/מלא למספר חודשים… אז לא ברור מה ההוראה תיתן אם כך.
    דבר נוסף, מדוע יש צפי לעליית הריבית של מסלולי הקל"צ?

    תודה,

    אסף

    • אסף שלום,
      1. הבנקים עצמם מכירים את טריק ה"גרייס" וככל הנראה לא ייתנו למישהו אפשרות לקחת משכנתא עם גרייס כל עוד ההחזר החודשי שלו יעלה על 50% מהכנסתו נטו
      2. כי יגדל הביקוש למוצר זה ובחיים הכלכליים ככל שעולה הביקוש למוצר מסויים כ המחיר שלו עולה
      בהצלחה

  21. מאת ziv:

    שלום רב,
    אני נמצא בתהליך משא ומתן מול הבנקים על גובה הרבית.
    (אני מבקש 430K שהם 53% מימון מערך הדירה).
    קיבלתי את ההצעה הבאה – P-0.85
    – קל"צ ל15 – 4.5
    – משתנה כל 5 ל 20 שנה – 1.77

    לפני חודש וחצי קיבלתי ריביות הרבה יותר טובות וכעת לא מוכנים לשפר, נמסר מהבנק כי קרו שני דברים:
    1. העוגן של המשתנה עלה (עוגן אג"ח מצוד מדד).
    2. עקב ההנחיות החדשות של בנק ישראל (שעדיין לא בתוקף ) הבנק העלה את הריביות הקבועות עקב עלויות הגיוס של הבנק.

    האם יש בדברים ממש ? או שמורחים אותי ?
    תודה מראש,
    זיו.

  22. מאת אסף:

    משכנתאמן, שוב אסף,

    מה שכתבתי לגבי הטריק של הגרייס זה שלהנחיות החדשות של בנק ישראל לא יהיה בעצם שיניים כי תמיד הבנק יוכל לעקוף אותן.
    ממתי צפויים לראות עלייה במחירי הקל"צ? כבר ממש עכשיו או שהבנקים יקדימו תרופה לביקוש?

    אסף

    • הבנתי, אבל תבין שלבנק אין כל כך רצון לעקוף את ההנחיה של בנק ישראל כי הוא הרי מסתכן פה בעצמו, אבל הבנתי את הנקודה שלך ואתה צודק, זה אכן דרך לעקוף את ההנחיה.
      אני מניח שבקרוב מאוד נתחיל לראות עליה הדרגתית של הקבועות (הצמודות והלא צמודות), לצערי אני לא יכול לדעת מתי בדיוק זה יתחיל.

  23. מאת אמיר:

    בלוג יפה..
    כל הכבוד לכולם על המידע.
    בעיקר למשכנתאמן.
    יש לי שאלה שלא קשורה:
    איך מורידים בלוגר שלא מתבטא בצורה מכובדת מהבלוג?
    אנשים שמתבטאים ככה אחרי מקלדת אלה אנשים קטנים ושפנים שכנראה כפכפו אותם בבי"ס והם פורקים תיסכול באינטרנט.
    בושה..

    אמיר

    • שלום אמיר ותודה על ההערה וההארה.
      לרוב אני נוהג לעבור על התגובות כדי למנוע מצב כזה.
      במקרה זה ככל הנראה פספסתי את התגובה והניסוח של אותו גולש.

      לאור הערתך, הסרתי את תגובותו.

      שוב תודה,
      משכנתאמן

  24. מאת חופית:

    תודה רבה!

  25. מאת נועה:

    קודם כל הרשה לי להודות ולשבח את עבודתך!
    אתה לא יודע כמה הסברייך מקלים את התהליך במיוחד למי שבתחילתו.

    אנו זוג צעיר (ללא ילדים- עדיין :) ) בעלי הכנסה של 12000 ש"ח נטו.
    אנו מעוניינים לרכוש דירה שמחירה 1,250,000 ש"ח בעוד שכעת יש בידינו הון עצמי בסך 240,000 ש"ח- למיטב הבנתי עלינו להיות בעלי הון בערך של 25% מערך הנכס= 312,500 ש"ח.
    כמובן שלאור הנתונים אנו מכוונים למשכנתא לתקופה המקסימלית, כלומר 30 שנה

    1. האם הנ"ל נכון?
    2. האם ניתן לקחת הלוואה (מבנק או גוף אחר שאינו משפחה) ע"מ להשלים את ההפרש?
    3. האם ההלוואה הנ"ל תוכל להוות לנו בסיס למשכנתא?
    4. מהו מקסימום ההחזר החודשי או הנהוג (באחוזים כמובן) אותו נוכל לבקש מהבנק והאם ההלוואה תשפיע על כגובה ההחזר המאושר? וכיצד?

    אשמח להארות ותובנות נוספות
    תודה מראש,
    נועה

    • נועה שלום,
      1. אני חושב שהלוואה בסדר גודל של מיליון ש"ח גדולה מאוד על מידותיכם
      2. אתם תיכנסו למצב של החזר גבוה מדי עם הכנסות נמוכות יחסית להחזר.
      אם לא צפוי שיפור משמעותי בהכנסות הייתי שוקל את העניין מחדש ומכוון לדירה בשווי נמוך יותר
      3. אפשר לקחת הלוואה חיצונית ואפשר להתבסס עליה למשכנתא (כמובן שצרי את אישור הבנק לזה), אבל המהלך יכביד עליכם עוד יותר כי הלוואה חיצונית היא בדרך כלל בריביות גבוהות יותר ובפריסת שנים קצרה יותר מהמשכנתא כך שההחזר צפוי להיות גבוה
      בכל אופן, המון הצלחה

  26. מאת רועי:

    משכנתאמן שלום רב
    רציתי לשאול אותך שאלה לגבי לקיחת משכנתא שהציעו לי ולאשתי דרך בנק לאומי
    אסביר בקצרה, המחיר של הנכס שנרכש הוא 1.65 מיליון כאשר גובה המשכנתא הוא 850 אלף ₪
    קיבלתי הצעה של 3 מסלולים מבנק לאומי שהם:
    1. פריים 0.9- 280 אלף ₪
    ל 30 שנה
    2. קבועה לא צמודה ברבית של 3.8% ל 10 שנים – 110 אלף ₪
    3. משתנה כל 5 שנים -1.78% – ל 30 שנה – 460 אלף ₪
    כאשר גובה ההחזר החודשי מסתכם ב 3733 ₪
    העניין הוא שכבר עשיתי סקר שוק וביום שני הבא יש לי פגישה על מנת לפתוח תיק כאשר היום התקשרו לאשתי מבנק הפועלים שגם איתם היינו במשא ומתן וטענו שעל פי התקנות החדשות של בנק ישראל צריך לקחת שליש . הקטע הוא שמבנק לאומי קיבלנו תשובה שיש אישור עקרוני לזה.
    רציתי לשאול אותך האם מה שאמרנו לנו מבנק הפועלים זה על מנת להפחיד אותנו ולערער לנו את הבטחון כדי שנסגור אצלכם למרות שהריביות שהם נתנו לנו הן יותר גבוהות או שיש משהו במה שהיא אמרה ?
    אודה לתשובתך בהקדם האפשרי כי זה מאוד חשוב על מנת שאדע שלפי הנתונים שרשמתי לך זה דבר שכן אפשרי לעשות או לא
    תודה!!!

    • שלום רועי,
      1. אכן, לפי הנחיות בנק ישראל חייבים לקחת שליש בקבועה (צמודה / לא צמודה)
      2. בדוק זאת במהירות מול בנק לאומי (ייתכן ואם יש אישור ישן הם יתבססו עליו, למרות שקשה לי מאוד להאמין כי התאריך לטובת זה עבר)
      בהצלחה

  27. מאת יעקב:

    שלום,

    האם ישנן מגבלות או הנחיות שונות של בנק ישראל או של בנק מסוים לגבי דירה שלישית / רביעית / חמישית… (ההבדל בהנחיות בין דירה ראשונה לשנייה ידוע).

    תודה!

  28. מאת שלום:

    שלום,
    לאור המגבלות החדשות, ולשם הבהרה -
    האם חייבים לקחת מסלול קל"צ ( או ק"צ) של לפחות 33% מסך המשכנתא, או, שאפשר במקום הקל"צ לקחת מסלול משתנה כל 10 שנים?
    תודה.

השאר תגובה