הטבות מיוחדות לחברי הבלוג

1. הרשמה בחינם לניוזלטר של משכנתאמן
2. קבל עד 2 הצעות לחסכון בביטוח המשכנתא
3. קבל עד 2 הצעות מיועץ משכנתא מוסמך
x הסר חלון

תמהיל משכנתא מומלץ – ינואר 2013

תמהיל משכנתא מומלץ - ינואר 2013

קרדיט: FreeDigitalPhotos.net

אני ממשיך בסדרת הפוסטים לסיכום 2012 והיום הגיע הזמן להמליץ על התמהיל האופטימלי לשנת 2013, אני מאמין שבמהלך השנה (עם השינויים שיהיו במשק) התמהיל ישתנה מעט, אבל לתקופה זו (התחלת 2013) הוא התמהיל האופטימלי ביותר.

תמהיל המשכנתא השתנה מהתמהיל הקודם בעיקר בגלל שני אירועים שהיו ב- 2012:

  1. ריבית הפריים ירדה באחוז שלם
  2. המדד השנתי היה על 1.4% ולא תאם את ציפיות בנק ישראל

כמו שאתם יודעים אני לא מתחיל לפרט על התמהיל בלי אזהרה אחת ו-2 הבטחות, אני מבקש מכם לקרוא אותם בתשומת לב (במיוחד את האזהרה).

ההבטחות:

  1. אני אציג לכם את התמהיל האופטימלי (לדעתי) לתקופה זו של השנה
  2. אני אציג בפניכם את הריביות שאתם יכולים לקבל בכל אחד מן המסלולים

האזהרה:

התמהיל הינו כללי ומתייחס לחלק הרחב של האוכלוסיה, אני מאמין שכל אחד יכול "להתחיל" מהתמהיל הנ"ל אבל ממש לא לעשול לו "העתק / הדבק" כי לכל אחד מכם יש צרכים משלכם והעדפות שונות.
זהו תמהיל מצויין להתחיל איתו אבל חייבים לבדוק אם הוא תואם את צרכיכם ואת מצבכם הכלכלי והאישי.

אז נתחיל…

הנה התמהיל המומלץ לשנת 2013:

מסלול ראשון: פריים (משקל בתמהיל –  33%)

אני אישית מאוד אוהב את המסלול הזה ואם היה ניתן סביר להניח שהייתי נותן לו משקל יתר בתמהיל, אבל בגלל שבנק ישראל מגביל את האפשרות לקחת יותר ממנו יותר מ- 1/3 אז אני תוחם אותו ל- 33% בלבד.

יתרונות המסלול:

  1. הוא לא צמוד למדד (ולכן מהיום הראשון הקרן יורדת בהדרגה)
  2. הוא זול יחסית למסלולים האחרים
  3. ניתן להחזיר בו כסף החל מהיום הראשון ללא עמלת היוון (וגם ניתן למחזר אותו ללא עמלה)

החיסרון הגדול שלו:

  1. הוא משתנה בכל חודש, וכמו שהוא ירד בשנה האחרונה כך הוא יכול לעלות בשנים הבאות.
    כיום הפריים עומד על 3.25% וממש לא מזמן הוא עמד על 7%, כך שאין בו ביטחון של ממש ולכן בנק ישראל גם הגביל אותו לעד 1/3 מתמהיל המשכנתא שלכם.

הערת אגב:
יש מסלול שדומה לו ונקרא "עוגן מק"מ", גם הוא לא צמוד וגם הוא ניתן לפירעון מוקדם ללא קנסות, אבל אני פחות ממליץ עליו כי הוא לא כל כך "מוכר" ולא שומעים עליו כל כך, הסיכון הוא שאתם לא תשימו לב שהוא בתהליך עליה ולכן לא תדעו ל"צאת ממנו שתצטרכו (בכתבה הבאה תוכלו למצוא השוואה מלאה בין הפריים לעוגן מק"מ).

מסלול שני: משתנה כל חמש (משקל בתמהיל – 27%)

המסלול הנ"ל הינו נפוץ מאוד בשנים האחרונות (מאז החלטת הנגיד) כי הוא נותן לכם 3 פתרונות עיקריים:
1. הוא זול יחסית
2. הוא "קבוע" לתקופה של חמש שנים קדימה.
3. יש לו נקודת יציאה בכל 5 שנים

מצד שני, המסלול הנ"ל הוא בעל 2 חסרונות ענקיים:
1. הוא צמוד למדד – ולכן מגדיל את יתרת ההלוואה בשנים הראשונות ומקשה מאוד על הקרן לרדת.
2. הריבית בו משתנה – כל חמש שנים הריבית תשתנה בהתאם למה שיקרה במשק, זהו מצב מסוכן כי אם ב"פריים" זה יקרה בהדרגתיות, פה זה יקרה ביום בהיר אחד בעוד חמש שנים ולא בטוח שתהיו מוכנים לכך.

הערת אגב:
ישנם הרבה מאוד אנשים שאומרים לי שהם מעדיפים לקחת אותו עכשיו במשקל גבוה ואם בעוד חמש שנים הוא יתייקר הם יוכל לעבור למסלול אחר, זוהי השקפה מאוד לא נכונה כי ביום שהמסלול הזה יהיה יקר כל המסלולים האחרים גם יהיו יקרים (למעט המט"ח שבו לא ניתן לדעת מה יקרה).
ולכן זה ממש לא פיתרון טוב לקחת אותו עכשיו ולומר "שהוא יהיה יקר יותר בעוד חמש שנים אנחנו נמחזר", כי אתם פשוט תמחזרו למסלולים יקרים יותר וכל ה"עוקץ" של המחזור יתבטל.

מסלול שלישי: קבועה לא צמודה (משקל בתמהיל – 40%)

הקל"צ ידידנו נמצא היום כמעט בכל משכנתא, הוא המסלול שנחשב היום לבטוח ביותר שניתן למצוא מכיוון שהוא:

  1. בריבית קבועה לחלוטין
  2. אינו צמוד למדד
  3. אינו מושפע מכל פרמטר אחר ולכן התשלום עבורו הוא קבוע לחלוטין

אז אם הוא כל כך טוב למה כל ההלוואה לא נלקחת במסלול קל"צ?

יש לכך שתי סיבות עיקריות:

  1. הוא יקר – מכיוון שהבנק כבר משקלל במחיר שלו את המדד הוא יקר יחסית ל-2 האופציות שהצגתי למעלה (פריים ומשתנה כל חמש)
  2. עמלת פירעון גבוהה – ביום שתרצו למחזר או להחזיר חלק מהסכום תופתעו לגלות שבמסלול הזה עמלת הפירעון יכולה להיות גבוהה מאוד מכיוון שהלוח שלו בנוי על "ריבית אחת ממוצעת לכל התקופות" (אין חלוקה בלוח שלו לתקופות, מה שמגדיל את האפשרות לפירעון מוקדם במיוחד אם לא יישאר לכם הרבה שנים לסיום ההלוואה).

ועדיין,
למרות שתי החסרונות שלו אני ממליץ עליו ב"לב שלם" ובמשקל עודף מהמסלולים האחרים וזאת בגלל שאני מאמין שאנו נמצאים היום ב"סביבת ריביות" נמוכה מאוד שלא תישאר כך עוד הרבה שנים ואם אתם יכולים כבר עכשיו לשריין לכם "ריבית נמוכה" יחסית לתקופה של 20 שנה זה מאוד מומלץ.

מה המחירים ? כלומר הריביות….

כמו שאמרתי, אני אציג לכם גם את טווחי הריביות אותם אתם יכולים לקבל בבנקים (אל תתפסו אותי על הפיפס) ותזכרו כי כל אחד מקבל ריבית שונה בהתאם למצבו הכלכלי, לעסקה ולכושר ההתמקחות שלו.

הנה הריביות:

ריבית פריים

משתנה כל חמש

קבועה לא צמודה

עד 10 שנים

בין p-0.7 לבין p-0.9

פחות מ- 1.95%

מתחת ל- 3.8%

15 שנים

בין p-0.7 לבין p-0.9

1.95% – 2.15%

3.8% – 4.2%

20 שנים

בין p-0.7 לבין p-0.9

2.15% – 2.35%

4.2% – 4.6%

25 שנים יותר

בין p-0.7 לבין p-0.9

2.35% ומעלה

מעל 4.6

 אני מאוד מקווה שהפוסט הזה ייתן לכם ערך ותועלת, אני מזכיר לכם את שלושת הדברים החשובים שאיתם אני מסיים כמעט כל פוסט חשוב:

  1. תמשיכו ללמוד ולחקור – זה לא משנה אם אתם לוקחים את המשכנתא לבד או בעזרת יועץ משכנתאות חיצוני, מאוד חשוב לדעת מה זה משכנתא, למה היא עולה ויורדת וממה היא מורכבת.
    ולכן, המשיכו לדעת ולקרוא בנושא ולהבין לעומק לאן אתם נכנסים ומהן ההשלכות של כל דבר.
  2. אל תשכחו שהכל כללי – האזהרה הראשונה דיברה על כך שההצעה הזו הינה כללית והינה מתייחסת לחלק רחב באוכלוסיה אבל לאו דווקא אליכם באופן אישי.
    אני חושב שכדאי לכם להתחיל את הבנייה של התמהיל מפה אבל ממש לא כדאי לכם לראות בו כהמלצה אישית אליכם, כי הוא ממש לא כזה.
  3. הירשמו לרשימת התפוצה שלי – וכך תוכלו לדעת ראשונים על מה שקורה בשוק המשכנתאות. זה ייתן לכם המון ערך ותועלת לדעת מה קורה בשוק לפני כולם ובמיוחד בזמן ובעיתוי הנכון, ההרשמה היא דרך הדף הבא וזה כמובן בחינם וללא דואר זבל.
VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 3.9/5 (20 votes cast)
תמהיל משכנתא מומלץ - ינואר 2013, 3.9 out of 5 based on 20 ratings

621 תגובות to “תמהיל משכנתא מומלץ – ינואר 2013”

  1. מאת ארתור:

    תודה רבה!!
    הסיכומים שלך ממש עוזרים ב"גו'נגל" של המשכנתאות .

    • היי ארתור,
      תודה רבה על הפרגון!

      • מאת עינב:

        הי,

        קודם כל מצטרפת לפרגונים כאן! שאפו על השירות שאתה נותן.

        יש לי שאלה כללית שבוודאי מעניינת גם אחרים. יש לנו נכס קיים ולקראת בניה בהרחבה אנחנו מתלבטים האם למכור אותו ובכך להקטין את המשכנתא שנצטרך לקחת או להשאירו ולקבל עליו דמי שכירות אך במחיר של משכנתא גבוהה יותר.

        ואם להיות יותר ספציפית (במקרה שהתשובה משתנה בהתאם לגובה הסכומים):
        בניה בהרחבה מסתכמת בכ- 1,300,000 ש"ח (בגליל).
        הון עצמי שלנו 490,000 ש"ח כך שמדובר ב37% הון עצמי.
        שווי הנכס הקיים שברשותנו כ-600,000 ש"ח. דמ"ש אם יושכר- 2,500 ש"ח.

        כך שאם נמכור הנכס- נקח משכנתא בגובה של 220,000 ש"ח. אם לא נמכור נאלץ לקחת משכנתא גבוהה ב-500,000 ש"ח יותר.
        במילים אחרות- האם דמי שכירות של 2,500 ש"ח לחודש יכסו את הדלתא של תשלום המשכנתא על החלק העודף שנאלצנו לקחת בגלל אי מכירת הנכס (500,000 ש"ח). מקווה שהשאלה ברורה. ותודה מראש על ההתייחסות.

        • היי עינב,
          תודה רבה על הפרגון!

          לשאלתך,
          אם להתבסס רק על נתונים כלכליים,
          אז התשואה של הנכס הקיים היא 5%, הריבית שמשלמים על המשכנתא היא נמוכה יותר ולכן עדיף להשאיר את הבית.
          כפי שכתבת, התשובה טיפה יותר מורכבת מזה וזה תלוי בעוד המון גורמים (גם רגשיים וגם כלכליים),
          לצערי לא יכול לעזור יותר מדי בנושא זה.

          בהצלחה

          • מאת עינב:

            תודה רבה.
            הבעיה שההחלטה נשעית על ידינו כיום בנתונים של היום אך היא לט"א..
            אין מה לעשות חלק בלתי נפרד מהחיים זה לקחת סיכונים (אך מחושבים). :-)

          • מאת גל:

            תחילה ברצוני להודות לך על המידה המועילץ

            אבקשך להמליץ על משכנתא על סך 250000 המהווים 21% מערך הנכס.
            מדובר על זוג הורים בני 57 שמשדרגים דיור.
            ועובדים בעבודות פיזיות ולכן אני מקצין ואומר שפרנסה תהיה עד 2018

            מה התמהיל האידיאלי עבורם?

            תודה

          • שלום ידידי וכל הכבוד על העזרה להורים,
            תוכל למצוא כאן תמהילים ל- 300 אלף (הם בנויים לפי סכומי החזר חודשיים), פשוט תוריד באופן יחסי את ה- 50 אלף שאתם לא צריכים.
            בהצלחה ובריאות שלמה לכולכם

      • מאת אודליה:

        הי,
        אני מעוניינת לדעת אם הצעה למשכנתא שקיבלתי היא ריאלית וסבירה
        מדובר על הלוואה בסך 675 ש"ח כאשר מרכיבי ההלוואה הם כאלה:
        משתנה לא צמודה- פריים -0.75% החזר של 777
        משתנה- 2% B-0.14ֵ החזר של 832
        וריבית קבועה- 3.6% החזר של 1023
        סה"כ – 2631 בחודש
        לשלושים שנה
        האם זה נשמע סביר
        יש לציין זאת דירה ראשונה שלנו אנחנו עם הון עצמי מינימלי של 25% מערך הנכס שעומד על 900 אש"ח.
        המון תודה

    • מאת אירנה:

      היי,
      קודם כל תודה רבה לך על הבלוג! נכנסתי במקרה לאתר שלך אתמול והוא פקח לי עיניים על המון דברים. אני מקווה שתמשיך בעבודת קודש שאתה עושה שמסייעת לכל כך הרבה אנשים!

      ועכשיו רציתי להתייעץ איתך:
      אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא על סך של 787500, הסכום הנל"ל הינו 70% מערך הדירה. התמהיל שהציע לנו הבנק עד כה היה:
      *82800 ש"ח ל-6 שנים בריבית 0.56% צמודה.
      *26200 ש"ח ל-30 שנים ב P-0.9%
      *442,700 ש"ח ל-25 שנים משתנה כל 5 שנים צמודת מדד בריבית של 1.99%
      התשלום החודשי יעמוד על 4030.

      לפי הבלוג שלך הבנתי שמומלץ לחלק את המשתנה צמודה ולקחת כחצי מהסכום בקל"צ. האם אני צודקת? ועל איזו חלוקה היית ממליץ אם אנו מעוניינים לשלם עד 4500 ש"ח בחודש?

      תודה רבה!

      • היי אירנה,
        תודה רבה על הפרגון!

        לשאלתך,
        מבלי כוונה בלבאס, ההצעה שלך רחוקה מלהיות טובה (היא אפילו מעליבה קצת בחלוקה שלה).
        1. אני לא ממליץ תמיד על חצי מהסכום בקל"צ אבל הכיוון שלך הוא נכון, מציע לך לקרוא את הכתבה הבאה
        2. אני לא עושה את זה כאן הרבה, אבל במקרה שלך אני ממליץ לך לקבל ייעוץ משכנתא חיצוני. אם תרצי את מוזמנת להשאיר פרטים בדף הבא ויחזרו אלייך
        בהצלחה

      • מאת אוהד:

        היי..קודם כל אני חייב לציין שהאתר שלך מבורך!!אנחנו זוג בשנות השלושים המוקדמות+ילדה ותכנון להרחיב את המשפחה.אנו מרויחים ביחד 20,000 נטו,מעוניינים לרכוש בית ב 1,760,000וצריכים בשביל זה משכנתא של 700,000. רוצים להחזיר 5,500 בחודש(בלי ביטוח)איזה תמהיל אתה ממליץ לנו בהנחה שניקח אותה באיזור פברואר מרץ 13…תודה.

        • היי אוהד,
          תודה על הפרגון!

          בלינק הבא תוכל למצוא תמהילי משכנתא מומלצים ל-500 אלף ש"ח ולפי יכולות החזר שונות.

          בהצלחה

        • מאת אוהד:

          היי..זה שוב אוהד כנראה שלא הבנת אותי.. אני צריך משכנתא של 700,000 ולא 500,000.ראיתי את התמהילים אבל מה שלא הבנתי זה שבתמהיל של ה700,000(משנת 2012)המלצת על שליש פריים,שליש קבועה צמודה,שליש קבועה לא צמודה. בתמהיל של 2013 במקום קבועה צמודה ,המלצת על משתנה כל חמש.רציתי להיות סגור מה מהם רלוונטי לתקופה הזו.. סליחה ותודה..

          • היי אוהד,
            אני מציע בכתבות האלו תמהילי משכנתא בסייסים שיכולים להתאים לכל אחד מאיתנו אבל לא באמת מותאמים אישית לכ לגולש וגולש.
            אתה צריך לעשות את השיקול העצמאי שלך ולבדוק אם אתה רוצה להיחשף יותר למדד / להיות יותר בריבית משתנה וכו' וכו'
            בהצלחה

  2. מאת אבישי:

    אין עליך!!!
    רציתי לשאול אם אנו זוג צעיר שיכולים לקבל זכאות משכנתא ממשרד השיכון.
    האם כדאי לקחת?
    מה הריביות?
    כמה אחוז מהתמהיל אפשר לקחת (במידה וזה כדאי).
    תודה.

    • היי אבישי,
      תודה רבה על הפרגון!

      אתם צריכים לבדוק אם אתם זכאים (זה תלוי בהרבה גורמים כמו: וותק נישואין, ילדים, מספר אחים לכל אחד), תבדקו את זה באתר של משרד השיכון – הנה קישור לאתר. כמו כן, גם אני כתבתי על הזכאות, הנה קישור למאמר זכאות משכנתא.
      הזכאות היא בריבית קבועה צמודת מדד בשיעור של 3% והסכום נקבע על פי מספר הנקודות שצברתם.
      זה משתלם במקרים מסויימים, מאוד תלוי במבנה הנוסף של ההלוואה.
      בהצלחה

  3. מאת גיא:

    אין דברים כאלה…
    זה בול אבל בול התמהיל שבניתי לעצמי לפני קצת פחות מחודש…וכרגע אני בשלבים מתקדמים…מחכה רק לחתום…
    עם אותם האחוזים בדיוק ….
    שאפו
    אחלה פוסט

  4. מאת חופית:

    שלום,

    הפוסטים שלך מצוינים,תודה רבה!

    רציתי לשאול האם יש לך מידע רלוונטי לגבי ריביות מט"ח לתקופות שהצגת למעלה?

    תודה והמשך שבוע נעים

  5. מאת י.ה:

    אם אני צריך משכנתא סגורה במאי (נדרש תשלום לקבלן) מתי אני צריך להתחיל את התהליך?

  6. מאת משה:

    יישר כוח איש יקר אתה עוזר להמון אנשים שהבנקים מנצלים את תמימותם.

  7. מאת שמוליק:

    תודה רבה על הפוסט!!

    יש לי שאלה קטנה – בתמהיל המלצת על משתנה כל 5 צמודה, אבל במספר בנקים יש אופציה של משתנה כל 5 לא צמודה. אני זוכר שכבר פרסמת פוסט על ההבדלים, אך אבקש לשאול איזו מין האופציות עדיפה היום?

    ושוב תודה על העזרה והיעוץ

    • היי שמוליק,
      אני עדיין לא ממליץ על המשתנה הלא צמודה, מכיוון שזה לא מבטח אותך קדימה במקרה של העלאת ריבית ובעצם מפספס את הנקודה של החלק הבטוח במשכנתא.

      • מאת שמוליק:

        סליחה על אי-ההבנה, אבל מקריאת הפוסט על ההבדלים בין המסלולים הבנתי שעדיף את המשתנה הלא צמודה. האם לא הבנתי נכון?

        • היי שמוליק,
          יכול להיות שהייתה אי-הבנה.
          אני המלצתי על המשתנה כל חמש צמודה מכיוון שהריבית בה נמוכה (אבל המלצתי עליה במשקל נמוך יחסית מבין המסלולים האחרים).
          לגבי המשתנה לא צמודה, אני לא כל כך אוהב אותה כי הריבית בה לא קבועה וכבר כדאי לקחת קל"צ במקומה.
          בהצלחה

          • מאת שמוליק:

            ברשותך אתן נתונים יותר קונקרטיים, ואודה באם תוכל לחוות את דעתך
            משכנתא מבוקשת: 500,000 (53% מימון), הכנסה חודשית: 20K.

            הצעה א':
            פריים – 165,000 – 20 שנה – P-0.95
            קל"צ – 167,500 – 10 שנה – 3.75
            משתנה לא צמודה – 167,500- 15 שנה – 4.43
            החזר חודשי – 3829

            הצעה ב':
            פריים – 165,000 – 20 שנה – P-0.95
            קל"צ – 167,500 – 8.5 שנה – 3.6
            משתנה לא צמודה – 167,500- 15 שנה – 4.16
            החזר חודשי – 4006

            האם התמהיל הוא טוב?

          • התמהיל טוב ואם אתם מתכוונים לסלק את המשתנה לא צמודה אז תבחרו באופציה השניה

          • מאת שמוליק:

            בנוסף, יש לי הצעה נוספת על משתנה צמודה באותו הסכום של 1.53.
            מה עדיף?

          • מאת ארי שלמה חרמון:

            שלמה,

            מעוניין לדעת איפה קילת ריביות כל כך טובות – במיוחד עבור P-0.95 וקבועה לא צמודה של 3.75% ל 10 שנים?
            הלכתי לכמה בנקים ואפילו אחרי הרבה מו"מ הגעתי רק ל P-0.90 ו10 שנים ב 3.90%

            תודה על כל עיצה שיש לך ,

            ארי חרמון

  8. מאת ארז:

    תודה רבה על הפוסט הנהדר!!!

    אם אני רוצה לקחת חלק בבוליט לשנתיים, איזה מסלולים כדי להקטין?

    • היי ארז,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      הייתי מקטין את המשתנה כל חמש או מקטין באופן יחסי את הקל"צ + המשתנה כל חמש.
      דרך אגב, יש בנקים שנותנים את הבוליט בפריים ללא התערבות בפריים של שאר ההלוואה(כלומר, תוכל להישאר עם 1/3 פריים ללא קשר לבוליט)
      בהצלחה

  9. מאת סרחאן:

    שלום רב,
    הצעה למשכנתא 400000.
    הכנסה חודשית 9500, החזר חודשי 2700.
    1: 132000 פריים -0.6 למשך 30 שנה.
    2: 268000 ריבית 3.9% קבועה לא צמודה ולא משתנה למשך 13 שנה.
    האם ההצעה הנ״ל סבירה? האם ניתן להשיג ריביות יותר טובות!.!.
    אשמח לתגובות??
    תודה,

  10. מאת עמית:

    שלום ,
    חתמתי על חוזה בשעה טובה שווי דירה =700 א' ש"ח
    זקוק לסגירת משכנתא עוד החודש בסכום=530 א' ש"ח
    סכום הכנסה נטו (8500 ש"ח לזוג+2 ילדים)

    א.איזה מסלול היית ממליץ לי עד 25 שנה לגובה של עד 2400 ש"ח החזר חודשי.
    ב.מהן הריביות הכי נמוכות שאני צריך ויכול להגיע אליהן מהבנקים השונים בחודש הזה ?

  11. מאת אריק:

    היי
    תודה רבה על העזרה והכל
    שאלה קטנה יש לי היום משכנתא של 300 אלף בערך
    97 אלף בריבית קבועה של 4% צמודה למדד לעוד 19 שנה
    62 אלף בריבית קבועה של 4.5% צמודה למדד לעוד 14 שנה
    42 אלף בריבית קבועה 4.54% צמודה למדד לעוד 12 שנה
    50 אלף בריבית חצי קבועה 5.13% צמודה למדד לעוד 19 שנה
    45 אלף בריבית פריים (כרגע לפי מה שרשום 2.95%) לא צמודה לעוד 19 שנה

    קניתי בית חדש ואני צריך עוד 524 אלף ש"ח לקחת מהבנק
    הבנק הציעה לי לקחת 824000 ל 25 שנה ולכסות את הישנה
    האם היום שווה לעשות זאת
    הריביות שנתנו לי זה
    פריים -0.75 ל 25 שנה
    משתנה עוגן 2.09 ל 25 שנה
    קל"צ 4.6 ל 25 שנה

    יש לציין שאני מנסה לא לעבור את ה 4000 אלף בחודש

    תודה מראש

  12. מאת יואב:

    אהלן,
    לאחר סבב בנקים הכולל 4 בנקים ובעקבות המלצותיך, קיבלתי את התמהיל הבא:
    1: 210,000 ש"ח פריים -0.9 למשך 25 שנה.
    2: 240,000 ש"ח משתנה כל 5 – ריבית 1.9% למשך 25 שנה.
    3. 200,000 ש"ח קל"צ – ריבית 3.5% למשך 10 שנים.

    סה"כ החזר חודשי 3920. הדירה נקנית לצורך השקעה בסבירות מסוימת להימכר תוך 5-10 שנים.
    משכורת נטו נוכחית – 12,000 עם צפי לעלייה בשכר בשנים הקרובות.

    האם ההצעה הנ״ל נראית לך טובה מבחינת ריביות ותקופות החזר? האם יש לך המלצות לשינויים בתמהיל?
    תודה רבה! האתר שלך פשוט מעולה..

    יואב

  13. מאת דגנית:

    ערב טוב , ראשית – המון תודה על האינפורמציה הכ"כ מועילה שעושה מעט סדר בבלגן . שנית , אשמח להמלצה . ביום חמישי נהיה בבנק על מנת לקבל הצעה על משכנתא בסך 658,000 ש"ח (70% מערך הנכס) . ההחזר הרצוי הוא עד – 3,000 ש"ח ( הכנסה – 11,500 ש"ח) . אודה על המלצתך .
    דגנית .

    • היי דגנית,
      תודה על הפרגון!

      לשאלתך,
      אני חושב שההחזר נמוך לסכום כזה של משכנתא,
      להלן תמהיל אפשרי:
      220 פריים ל- 25 שנה
      330 משתנה כל חמש ל- 25 שנה
      110 קל"צ ל- 20 שנה
      בהצלחה

  14. מאת שרה:

    משכנתא מן שלום ,
    פניתי ליועץ משכנתאות לפני שהכרתי את האתר שלך, והוא נתן לנו אישור של התמהיל הבא:
    1: 221,000 ש"ח פריים -0.9 למשך 20 שנה.
    2: 443,000 ש"ח משתנה כל 5 – ריבית 1.8% למשך 20 שנה.
    או 443,000 ש"ח משתנה כל 5 – ריבית 1.8% למשך 15 שנה.

    סה"כ סכום 665 כ70% מערך הדירה שהוא 950,000
    כאשר המשתנה ל20 שנה -החזר חודשי 3300 ללא ביטוח,
    כאשר המשתנה ל15שנה -החזר חודשי 3800 ללא ביטוח,

    אנו זוג +1 בינתיים וקונים את הדירה למגורים, כאשר במשך השנים נרצה להתרחב למכור ולקנות דירה גדולה יותר,
    משכורת נטו נוכחית – 11,500 עם צפי לעלייה בשכר בשנים הבאות .

    השאלה שלי :
    1. האם התמהיל שהוצע לנו משתלם?
    2.מה כדאי – משתנה ל20 או ל15 שנה?
    3.האם ניתן להחזיר מתי שרוצים סכום מסויים – (כמה אלפים )לכיסוי המתשנה ללא עמלה ?
    4. הבנתי שההפרש הקיים היום בין הריבית משתנה שהוצעה לנו -1.8 לבין הריבית של בנק ישראל – יישמר לנו לאורך כל חיי המשכנתא – האם זה נכון?
    וכן אם כך האם כדאי לי לחתום על המשכנתא – כאשר הריבית יחסית גבוהה יותר ולא נמוכה כי אז המרווח שלי יהיה גדול יותר , נכון?
    5. האם לדעתך ב10 לחודש תעלה הריבית או תמשיך לרדת?- חשוב לי לדעת לגבי יום החתימה בהמשך לשאלה 4 ,

    תודה רבה על הכל , אני ממש נהנית לקרוא ופעם ראשונה להבין באופן ברור ומופשט את כל עניין המשכנתא .

    • היי שרה,
      1. התמהיל לא כל כך טוב, כי אין בו קל"צ ו 2/3 ממנו צמוד למדד + כל התמהיל האו בריבית משתמה – אני לא ממליץ עליו
      2. כדאי ל- 15 שנה, אבל אם בסוף תיקחי קל"צ ותצטרכי להאריך את התקופה ל- 20, אז גם 20 יהיה בסדר (בתנאי שתוסיפי קל"צ על חשבון חלק מהמשתנה)
      3. בפריים תוכלי להחזיר כמה אלפים ללא עמלה, ובמשתנה כל חמש שנים תוכלי לעשות זאת כל חמש שנים או רק כאשר הריבית הממוצעת תהיה גבוהה מזו שלקחת (כלומר, אם הריבית תעלה)
      4. ההפרש יישמר לאורך כל הדרך, אבל זה לא מחייב שזה יהיה 1.8%, נניח כי לקחת עוגן מינוס 0.2%, אם עוד 5 שנים העוגן יהיה 3%, אזי הריבית שלך תהיה 2.8%
      5. הנבואה ניתנה לשוטים, אבל לי נראה שהיא תרד ב- 10 לחודש הקרוב כי הפריים ירד חודש שעבר ואמור להשפיע עליה
      בהצלחה

  15. מאת שושי:

    שלום
    תודה על העצות, זה מבהיר מעט את הבלגן שבאפשריות הרבות.
    אשמח לדעתך: הלוואה על סך 290000
    ל10 שנים
    95000 (שליש המותר) על פריים -0.80
    195000 קל"צ 3.89
    לפי הטבלה שלך, אני יכולה להשיג פחות מ3.80?
    האם התמהיל הזה טוב או שעלי לשנותו?
    אשמח לדעתך
    תודה
    שושי

  16. מאת עידן:

    הי,
    תודה רבה שוב ושוב על עבודת הקודש!
    חייב לציןן שאני (גם לאחר שכבר לקחת משכנתא) מקפיד וקורא את הפוסטים ע"מ להבין וללמוד את הנעשה במדינתינו הקטנטונת בכל רגע נתון /שאתה מעלה פוסט :)

    2 שאלות קצרצרות,
    ברשותי משכנתא בת 35 שנה ע"ס 779K . המסלול המאוחר משתנה כל 5 ו2 המסלולים הנוספים הם קל"צ ופריים.
    כאשר אגיע לנקודה בה אוכל למחזר באיזה מסלול היית מציע לי למחזר ? ולאחר מכן האם את השנים/סכומים ?

    • היי עידן,
      תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!

      לשאלתך,
      הרבה זמן לא פגשתי משכנתא ל- 35 שנה, זה המון…
      ממליץ למחזר במהרה את השנים
      בהצלחה ותודה

  17. מאת גיל:

    כל הכבוד על עבודת הקודש!
    מה דעתך: משכנתא של כ- 882,000 (60% ממחיר הדירה), סה"כ משכורות של כ- 23,000 נטו ביחד, עם היציאה מהדירה הנוכחית נקבל גם כ-2000 ש"ח שכ"ד. לדעתנו נעמוד בהחזר של 7000 לחודש ולפיכך הוצע לנו בבנק:
    שליש מהנ"ל במסלול פריים ל 25 שנה ב P-0.9,
    שני שליש מהנ"ל בקבועה לא צמודה ל 10 שנים ב 3.4%.
    לפי הרציונל שלאור יכולת ההחזר כדאי לקצר את הקל"צ ולזכות בריבית אטרקטיבית יותר. אם יגיעו כספים בעתיד (ק. השתלמות וכו') ניתן יהיה לכסות חלק ממסלול הפריים בכל רגע וללא קנסות. מה דעתך?

    • היי גיל,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      בדרך כלל אני לא אוהב משכנתאות עם מסלולים שרחוקים מאוד בשנים,
      אבל במקרה שלכם זה נראה בסדר גמור.
      מחשבה טובה ובהצלחה

      • מאת גיל:

        תודה על התשובה. אם ארצה להשתמש בקרנות השתלמות שאמורות להפתח בעוד כחמש וחצי – שש שנים בסך 180-150 אלף ש"ח, לכסות חלק ממסלול הפריים או מלכתחילה לקחת חלק במשתנה כל 5 שנים (צמודה או לא?) למטרה זו.

  18. מאת גלעד:

    שלום,
    כיף גדול האתר שלך,לומדים הרבה על הנושא.
    שאלתי היא, האם יש חשיבות ביעוץ משכנתאות לליוי ע"י יועץ למשך 10 שנים?
    האם זה הכרחי, ומועיל?

    • היי גלעד,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      בעיקרון תחום הייעוץ בחיתוליו ולכן לא הייתי מתחייב לכל כך הרבה זמן קדימה,
      הרבה דברים ישתנו בעשר השנים הבאות ולכן לא הייתי ממהר לסגור לתקופה ארוכה כל כך.
      בהצלחה

  19. מאת ניקול:

    שלום,
    תודה רבה על הפורומים שאתה מפרסם כאן.
    אנחנו בדיוק באמצע התהליך המייגע הזה של משא ומתן מול הבנקים. ולצערי, כמה שאני נותנת לעצמי קרדיט בכך שאני מבינה בנושא (כלכלנית וגם בעבר בתור סטונדטית עבדתי בתתחום המשכנתאות בירושלים) אני מוצאת את עצמי שואלת את עצמי עוד ועוד שאלות כל פעם שאני יוצאת מפגישה. אני מנסה לבנות לעצמי את התמהיל הכי נכון למשכנתא בגובה של 900,000 ש"ח. (כ60% מערך הנכס). האם התמהיל שהצעת ל2013 מתאים גם לגובה משכנתא כזה? והריביות שפרסמת בנוגע לקל"צ הינן מאוד נמוכות ביחס למה שמציעים לי בבנקים כרגע. כיצד אתה ממליץ לי להוריד את הבנקים בריבית הקלצ? במשתנה כבר הציעו לי 1.75 ופריים – 0.95 אבל את הקל"צ לא מוכנים לרדת מ4.5 גם ל18 שנה.
    תודה מראש

    ניקול

    • היי ניקול,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      הפוסט כמובן אקטואלי,
      אני מציע לך לעשות סקר מחירים נוסף בין מספר בנקים ולבדוק את רמת המחירים שלהם.
      ייתכן שאם תראי/תספרי על ריביות שקיבלת במסלולים האחרים יגיע גם הבנק שיעשה הנחה משמעותית על הקל"צ
      בכל אופן,
      בהצלחה

  20. מאת קובי:

    היי
    קודם כל תן לי לתת פרגון עצום על הבלוג המדהים הזה
    עזר לי להבין יותר על המשכנתאות ואני עכשיו בתחילת לקיחת משכנתא
    אנחנו לוקחים משכנתכ של מיליון וכרגע ההכנסה שלנו לא יותר מ 12 אלף בחודש
    אשמח אם תגיד לי אם אפשר לשנות או לשפר בתמהיל הבא

    זכאות פועלים קבועה 95,600 ל 15 שנה בריבית של 1.830
    משתנה לא צמודה ל 30 שנה 231,000 p-0.9 ריבית 2.35
    משכנתא 32 673,400 ריבית של b-650 1.69

    • היי קובי,
      תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!

      לשאלתך,
      הריביות טובות, המסלולים "לא משהו" אבל אין לך הרבה ברירות בגלל ההחזר החודשי הנמוך
      בהצלחה

  21. מאת עמיר:

    כל הכבוד /// רציתי להתחיל בזה שקיבלתי שתי הצעות שהייתי רוצה את יעוצך כי אני נמצא בבילבול רציני . גובה המשכנתא 740 אלף ההצעה הראשונה 200 אלף בפריים-0.9 \ל25 שנה. משתנה כל 5שנים צמודה 1.63\ל25 שנה .וקבועה לא צמודה 4.35 ל20 שנה מסלול אחר הוא פריים -0.9 245 אלף ל30 שנה .משתנה כל 5צמוד 300 אלף ל25 שנהב1.63 . קבועה לא צמוד 100 אלף ל12שנה ב3.8 . קבוע צמוד מדד 30 אלף ל9שנים ב2.3 . וקבועה צמוד מדד65אלף ל15 שנים ב2.6 זהו מקווה שהייתי ברור אשמח לתגובתך החשובה

  22. מאת עמיר:

    שכחתי לתת סכומים לתמהיל הראשון היה בלבול קטן פריים -0.9 ל25 שנה 240 אלף .משתנה כול 5שנים צמודה 300 1.63 ואחרון קבועה לא צמוד 200 אלף ב4.35 תודה

  23. מאת עמוס:

    שלום לך
    א. תודה על האתר המדהים שמספק הרבה מידע חשוב.

    ב. האם לאור העובדה שהריבית הקבועה מאוד נמוכה לא כדאי לקחת 66% במסלול שלה ולא רק 40% ? בדרך כלל בריבית משתנה כל 5 שנים מציעים סה"כ 1.75% בתוספת מדד של כ-2.0% לשנה זה 3.75% ובריבית קבועה אפשר לקבל סביב ה-4% ?

    תודה

    • היי עמוס,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלותיך,
      אם אתה יכול כלכלית לעמוד בקל"צ ארוך טווח על חלק של 66% מההלוואה, אני בהחלט ממליץ לשקול את זה.
      ללא ספק, אנחנו בסביבת ריביות נמוכה כיום וכדאי לנצל את ההזדמנות
      בהצלחה

  24. מאת לירן נחום:

    היי
    קודם כול תודה רבה על העבודה שאתה משקיע בפורום שלך, אין לך מושג כמה אתה עוזר לאנשים שאין להם רקע בתחום המשכנתאות, ישר כוח.
    אני בשלבים מתקדמים של רכישת דירה בעלות של 1,140,000 שקל
    הון עצמי 300k אני זקוק למשכנתא של 850k.
    להלן שני הצעות שקיבלתי מהבנק ויש לי התלבטות ביניהם.
    הצעה 1:
    280,500 ל 25 שנה במסלול פריים -0.9
    229,500 ל 25 שנה במסלול משתנה כול 5 בריבית של 2%
    340,000 ל 25 שנה במסלול קבוע לא צמודה בריבית של 5.3%
    כך שסה"כ ההחזר החודשי הוא 4257

    הצעה 2:
    280,500 ל 25 שנה במסלול פריים -0.9
    229,500 ל 25 שנה במסלול משתנה כול 5 צמוד מדד בריבית של 2%
    340,000 ל 25 שנה במסלול משתנה כול 5 לא צמוד מדד בריבית של 4.35%

    כך שסה"כ ההחזר החודשי הוא 4071

    משכורות נטו 12000 בחודש
    אשמח לשמוע את דעתך בנושא תודה רבה לירן.

  25. מאת חלי:

    היי,
    בראשית,ברצוני לשבח את הפורום המדהים שלך ,כל הכבוד על היוזמה והאיכפתיות מאיתנו האנשים ,שמרוב תמהילים שניתנים לנו נעשים רק מבולבלים יותר .
    בשנית , אשמח אם תוכל לחוות את דעתך על תמהיל שקיבלתי בבנק שהוא ע"ס 310000 ש"ח +להשאיר את יתרת המשכנתא לזכאות בסך 38116 ש"ח ל-50 חודש בריבית של 4% ,שלאחר מחשבה שניה ,אני שוקלת לקחת סכום של 850000 ש"ח שמהווה 50% מערך הדירה שלי ולנסות למנף את הסכום ע"י רכישת דירה להשקעה .
    התמהיל ל-310000 ש"ח שקיבלתי מהבנק הוא:
    90000 ש"ח בריבית פריים+0.50 ל-15 שנה
    220000 ש"ח בריבית משתנה כל 5 שנים של 3.37% .גם ל-15 שנה
    כמו כן , ניגשתי להיוועץ עם יועץ משכנתאות שהכין לי מס' תמהילים לסכום של 310000 ש"ח +38116 של יתרת המשכנתא .
    להלן 3 התמהילים :
    תמהיל 1 :
    ======
    232,077 ש"ח בקל"צ ריבית 5% ל-30 שנה
    116,039 ש"ח פריים-0.20 לא צמוד ל-30 שנה
    תמהיל 2 :
    ======
    * 103,333 ש"ח בפריים-0.20 לא צמוד ל-15 שנה
    103,333 ש"ח עוגן פריים לא צמוד ריבית% 2.4 ל-15 שנה
    103,333 ש"ח קל"צ ריבית 5% ל-15 שנה
    38,116 ש"ח קבועה צמודה למדד בריבית 1.6% ל-4 שנים (יתרת משכנתא זכאות )
    תמהיל 3
    =======
    *38,116 ש"ח קבועה צמודה למדד בריבית 1.6% ל-4 שנים (יתרת משכנתא זכאות -80% הצמדה למדד )
    310,000 ש"ח לא צמודה עוגן בנק ישראל בריבית 5% ל-15 שנה
    אודה על התייחסותך, ואם תוכל לייעץ לי תמהיל ל-850000 ש"ח שההחזר יהיה עד 4000 ש"ח כולל הביטוחים .
    בתודה מראש , חלי.

  26. מאת תום:

    שלום,

    1. תודה על הבלוג המעולה
    2. מה דעתך על המחשבון ב http://www.mashkantaoptimalit.com/
    נראה שיש שם אלגוריתם כלשהו שעושה אופטימיזציות מענייניות מאוד.
    לי הוא הציע תמהיל מאוד שונה מכל השאר לאור הנתונים שהזנתי לו.
    יש לו נטיה להציע לחלק באותו מסלול לשתי הלוואות עם הפרש של שנה. האם אתה מבין את ההגיון שבכך?

    תודה.

    • היי תום,
      למען האמת לא כל כך הבנתי את המחשבון הנ"ל, אני לא ממש איש טכנולוגי והוא היה לי די קשה לתפעול.
      לבסוף מצאתי את התמהיל האופטימלי ולא כל כך התחברתי ל"משחק של השנים" וגם לא הבנתי למה עושים ומציעים את זה.
      אני בכלל חושב שכדי לבנות תמהיל משכנתא טוב צריך לחשוב ולתכנן לאורך זמן ולא להכניס נתונים לתוכנה ולקבל תוצאות
      בהצלחה

  27. מאת עמית:

    שלום ! ,
    לאחר בדיקה של ריביות דרך בנק דיסקונט רציתי לשתף אותך ואף לקבל ייעוץ כי על פי הנאמר בפורום הריביות שקיבלתי הן דיי רחוקות ממה שרשום,

    להלן ההצעה עבור סך משכנתא של 511875
    101134 => 3% קבועה צמודת מדד ל-25 שנה סה"כ החזר =480 ש"ח
    168000=> p-0.16 ל-25 שמה סה"כ החזר = 805
    242741=> 2.48 צמודה משתנה כל 5 ל-25 שנה סה"כ החזר = 1087

    סה"כ החזר חודשי נוכחי במצב הנ"ל = 2372 ש"ח

    ומה שלקחת מהפורום ובאתי עם ציפיות לקבל ריביות של
    p-0.9 – p-0.7 (כאשר נתנו לי רק מינוס 0.16)
    וגם משתנה כל 5 – 2.35-2.15 (כאשר נתנו לי 2.48)

    אשמח לתגובה וייעוץ , תודה מראש

    • היי עמית,
      הריביות שהצגתי הן הריביות הממוצעות היום (פלוס מינוס) אבל אין לכך ערובה שתקבל אותם בבנק,
      ייתכן ויש לך עסקה מורכבת או שאתה לא מוגדר כ"לקוח מועדף" או ייתכן וכושר המיקוח שלך מול הבנקים נמוך.
      בכל אופן שקול להשתמש באיש מקצוע שיעשה עבורך את המו"מ (ניתן להשאיר כאן פרטים ויחזרו אליך)
      בהצלחה

  28. מאת שרה:

    היי עמית,

    ראשית ברצוני להודות לך על כל הפוסטים, הם מאירי עיניים ומאד עוזרים למישהי כמוני, שאין לה רקע כלכלי כלל.

    ברצוני למחזר משכנתא של 300000 ש"ח.
    התכוונתי לקחת 1/3 בפריים ל 10 שנים (P-0.9) והשאר בקל"צ (3.8%) ל 7 שנים.
    הארכתי בפריים כדי לקצר את הקל"צ ובכך לקבל ריבית טובה יותר, ולכשזה יסתיים למחזר את הפריים.
    לאחר קריאת הפוסט שלך, אני תוהה האם כדאי לי לשריין את הריבית הנמוכה ולקחת קל"צ על כל הסכום. זאת משום שלא ניתן לחזות את ריבית הפריים בעוד 7 שנים ואם היא תהיה גבוה יותר מ 4.7 – למעשה תהיי לי ריבית גבוהה יותר (וציינת שלא מזמן היא עמדה על 7 ואף יותר).
    מצד שני, עד אז יישאר לי חלק נמוך יותר להחזר ולכן גם תשלום הריבית נמוך יותר.
    האם תוכל להסביר כיצד אני יכולה לחשב ולבדוק מה עדיף לי לעשות?

    תודה רבה!

    • היי שרה,
      שמי אינו עמית – ככל הנראה התבלבלת עם המגיבים.
      תודה על הפרגון כמובן!

      לשאלתך,
      אני הייתי ממליץ להשאיר את הפריים,
      יש לו יתרונות נוספים: הוא לא צמוד מדד וניתן למחזור או פירעון בכל רגע נתון.
      לדעתי לטווח הארוך הוא משתלם
      בהצלחה

  29. מאת דפנה:

    שלום רב ותודות על הבלוג המאיר-עיניים,

    להלן הצעה שקיבלנו על משכנתא בסך 1.4 מיליון לרכישת דירה ב-2 מ':

    420K ב-p-0.75 (לשלושים שנה)
    480K בצמודה משתנה כל חמש שנים ב-1.68%
    500K במשתנה כל חמש שנים לא צמודה ל-20 שנה ב-4.3%.

    כמו כן, מציע הבנק הלוואת גרייס של 600K על דירה שברשותנו ומוערכת ב-1.6 מ', ל-18 חודש (או עד שנמכור אותה), ברבית p-0.55.

    (הרעיון הוא לקחת כעת את הכל במשכנתא כדי שנוכל לחתום על חוזה עוד לפני מכירת הדירה שברשותנו, ותוך כמה חודשים כשנמכור את הדירה להחזיר גם חלק מה-1.4 מ' ולהישאר עם כ-1מ' משכנתא. כמו כן, אנחנו לא רוצים לקחת אף חלק בקל"צ, כי מנסיוננו עד כה במשכנתאות, אנחנו נרצה בעוד שנים ספורות לפרוע פרעון מוקדם או למחזר, וחבל על עמלות ההיוון).

    נשמח מאד לחוות דעתך.

    • היי דפנה,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      אם אתם מעוניינים בקל"צ לטובת גמישות אזי ההצעה בסדר גמור,
      הריביות גם כן טובות ואני בהחלט ממליץ על בוליט לטובת המכירה
      בהצלחה

  30. מאת משה:

    שלום,

    קודם כל הבלוג שלך הוא פשוט הצלה ותודה!

    לגבי מו"מ על ריביות עם הבנקים:
    רוב הבנקים פיתחו להם שיטה מעניינת. כשאני מציג להם בע"פ הצעה טובה יותר שקיבלתי בבנק אחר(אמיתית לגמרי בלי כל שינוי) – הם אומרים שישוו או אפילו נוקבים בריבית נמוכה יותר ספציפית, אבל הם דורשים את ההצעה המתחרה בכתב כתנאי כדי לאשר את זה!!!
    האם זה חוקי? אין איזושהי מגבלה של בנק ישראל לגבי זה? זה בוודאי מאוד מסריח ולא ניתקלתי בחיי בדרך מו"מ כזו מעולם. אם הם רוצים להוריד – שיורידו ואם לא אז לא. מצד שני הם כמובן מאוד לא ששים לתת הצעה בכתב בעצמם רק לקבל הצעות בכתב של המתחרים.
    מה דעתך? מה הפתרון חץ מלריב איתם שיתנו הכל בכתב?

    • היי משה,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      אין צורך לריב עם אף אחד, אלו חוקי המשחק בעולם המשכנתאות.
      תנסה להסביר להם שאתה לא אוהב את שיטת המסחר הזו ואולי מישהו יאמין להצהרותיך (אל תשכח שאתה אולי איש אמין אבל לא כולנו כאלה והם למודי סבל מאנשים אחרים).
      בכל מקרה, אני ממליץ לך להיות חכם ולא צודק ולראות מי נותן לך גם שירות וגם מחיר טוב.
      בהצלחה

  31. מאת ירון:

    היי

    ראשית, כל הכבוד. אין כמו מידע נגיש לכל, כדי לתרום לצרכנות נבונה.
    חיפשתי, מצאתי את הבלוג שלך, וממש נדיר לראות מחוייבות למתן תשובות מפורטות וענייניות לכל אחד ואחד.
    אז
    אני מעוניין למחזר משכנתא ע"ס כ- 215 אש"ח ולהגדילה בסכום של כ- 50 אש"ח כהלוואה לכל מטרה. משך ההלוואה – 10 שנים.
    1. ראשית, האם אכן צודק הבנק בהגדרת התוספת כהלוואה לכל מטרה?
    2. האם יש דרך לשנות את ההגדרה הזו, כדי להשיג ריבית טובה יותר?
    הוצע לי כדלקמן:
    70 אש"ח – P-0.9%
    145 אש"ח – קבועה צמודה 1.9%
    50 אש"ח (לכל מטרה) – משתנה כל 5 שנים B+0.8%
    3. האם התמהיל מומלץ על-ידך?
    4. האם לדעתך ניתן יהיה להשיג ריביות טובות יותר?
    5. האם כדאי לכלול רכיב במסלול קל"צ? מה הריבית שניתן להערכתך להשיג?

    רב תודות

    • היי ירון,
      ץודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!

      לשאלתך,
      1. ה- 50 אלף אכן הלוואה לכל מטרה ואני לא רואה אפשרות לשנות את זה
      2. תנסה לקחת יותר בפריים (לפחות 1/3)
      3. הריביות בסדר אבל אני לא יודע כמה זה העוגן המדוייק ולכן לא יכול להגיב על מסלול זה
      בהצלחה

  32. מאת צפי:

    היי,
    קודם כל אני מצטרפת לשבחים על העזרה החשובה שאתה מעניק כאן,
    אנו מעוניינים לקחת משכנתא בסך 675,000 ש״ח היינו במספר בנקים במטרה להשיג תמהיל דומה להצעתך, הרביות והתמהיל הכי טוב שמצאנו עד כה:

    222,750 25 שנה פריים 0.9
    182,250 25 משתנה 5 שנים צמודה 2.12
    270,000 25 קל״צ 4.2
    החזר חודשי בערך 3,790
    רציתי לשאול האם התמהיל טוב לדעתך, האם אפשר לשפר?
    בבנק אחר הריביות של המשתנה כל חמש יותר נמוכות אך הקל״צ גבוה יותר לכן איני יודעת על איזה מהריביות כדאי יותר להתמקח קלצ או משתנה צמודה או שתיהן? :)
    בכל מקרה אודה לעזרתך ולתובנותיך,
    צפי

    • מאת צפי:

      סליחה לא כתבתי שהקל״צ ל15 שנה

    • היי צפי,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      1. התמהיל בסדר גמור אבל הריביות מעט גבוהות
      2. יש לכם יותר כסף בקל"צ ולכן הייתי מתמקד בו ומנסה לקבל בעבורו את הריבית הכי טובה, בנוסף המשתנה היא מסלול שבדר"כ ממחזרים אותו אז הייתי מתמקד כמה שיותר בקל"צ
      בהצלחה

  33. מאת מיכל:

    אהלן,
    אצטרף לכלל התגובות פה באתר ואפרגן לך…… כל הכבוד על הבלוג ועל התשובות המפורטות !

    משכנתא לטובת בנייה עצמית, למסגרת של 780,000 קיבלנו את ההצעה הבאה:
    - 260,000 , P-0.9,
    - 300,000, קל"צ בריבית 4.55
    - 220,000, משתנה כל 5 לא צמוד, בריבית 3.99 – (כ-1330 ש"ח בהחזר החודשי)

    הפריים ל- 25 שנה
    הקל"צ והמשתנה ל-20 שנה
    החזר חודשי של 4,400.
    נתון חשוב- אנחנו לא אוהבים הרפתקאות ורוצים להיות כמה שיותר בטוחים בהחזר החודשי, עד כמה שניתן…..

    השאלות-
    1. האם אתה ממליץ על התמהיל? ומהי דעתך על הריביות?

    2. בגלל הנתון החשוב שציינתי לעיל, חשבנו על האפשרות הבאה-
    לוותר על המסלול השלישי של הריבית המשתנה, ובמקומה-
    חצי מהסכום (כ-130,00) יושלם באמצעות קרן השתלמות ומעט חסכונות שנאסוף.
    חצי מהסכום (כ-100,000) יושלם באמצעות הלוואה. לציין כי אנו עובדי מדינה ולפיכך יכולים לקחת הלוואה בריבית חשכ"ל (2.4%) ,
    ייתכן ובגלל שינוי מקום העבודה בעוד כ-3 שנים הריבית בהלוואה תהפוך לריבית פריים. (מה שבכל מקרה יחזיר אותנו קרוב לריבית שנשלם על המסלול השלישי- 3.99) לגבי ההחזרים על ההלוואות- בפריסה ל-10 שנים זה יעמוד על 900 ש"ח החזר חודשי. (בעוד ההחזר החודשי על הריבית המשתנה עומד על כ- 1330).
    מה דעתך?
    האם זה שנוריד את המסגרת מ-780,000 יעזור לנו בריביות?

    אשמח לתשובתך המקצועית !
    תודה רבה רבה רבה מראש,
    ותודה על כל המידע החשוב…

    מיכל

    • היי מיכל,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלותיך,
      1. התמהיל טוב ורק בגלל שיש לכם פיתרון למשתנה הלא צמודה
      2. הריביות בסדר
      3. לא נראה לי שאם תורידו מ- 780 זה ישפר את הריביות, אלא אם כן אתם קרובים לאחרוז מימון גבוה (מעל 60)

  34. מאת עינב:

    היי,

    יש לי שאלה לגבי ריבית משנה,

    היינו בבנק שהבציע לנו ריבית בגובה 1.85 אבל לפי אג"ח
    ובנק שהציע לנו ריבית 2.15 לפי ממוצע בנק ישראל

    איזה מסלול עדיף ? העם יש עדיפות לריבית(אג"ח וכדומה) כזאת או אחרת?

    תודה רבה על עזרתך.

  35. מאת איציק:

    שלום,
    בלוג מדהים וכל כך עוזר, אז קודם כל תודה.
    עברתי על התמהילים השונים ולצרכי אני זקוק ל 900,000 ש"ח, אבל טרם מכרתי את דירתי הנוכחית ולכן אקח בנוסף 500,000 ש"ח בבוליט שאחזיר עם המכירה מה שנותן לי את האפשרות להגדיל את הגבלת "השליש" מסך ה- 900,000 ש"ח שאיתם אשאר לטווח הארוך.
    בבנק הציעו לי (מסלול ל- 20 שנים):
    466,000 פריים בריבית נוכחית 2.55% (P-0.7).
    434,000 משתנה כל 5 שנים בריבית 2.29%.
    והבוליט בריבית 2.3%

    למיטב הבנתי (ותקן אותי אם אני טועה) היתרון בכך שאני יכול לקחת עד 51% בריבית פריים או לשלב חלק בדולרית (חלק מהמשכנתא הקודמת הייתה דולרית והיא די איזנה את המצב עם הזמן).
    שאלותי הן:
    1. איזה תמהיל מומלץ לקחת לפי הנתונים שציינתי עם החזר רצוי של 4500-5000 ש"ח לחודש? (להוציא כמובן את הבוליט)
    2. האם כיום מומלץ לקחת הלוואה דולרית ואם כן באיזה יחס?
    3. האם התמהיל והריביות של הצעת הבנק סבירות?

    המון תודה על העזרה ועל זמנך,
    איציק.

    • היי איציק,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      1. את הפריים הייתי משאיר ואת החלק של המשתנה הייתי מפצל ל1/2 משתנה ו1/2 קל"צ
      2. אישית אני לא ממליץ על הדולר כי הוא יכול להוות סיכון בזמנים של עליות שערים
      3. הריביות סבירות אבל לא מצויינות

      בהצלחה

  36. מאת מאיר:

    שלום רב!
    בבעלותינו דירה בת 4 חדרים בשווי 1,550,000 ש"ח (ללא משכנתא), ברצונינו לעבור לדירת גן ששוויה 2,060,000 ש"ח. ברשותינו חיסכון נזיל של 200,000 ש"ח .הכנסה של 18,000 ש"ח נטו (לזוג בני 40 + 2 ילדים)
    מעוניינים לקחת משכנתא של 400,000 . מה התמהיל שהיית ממליץ עליו?
    בתודה מראש

  37. מאת אמיר:

    בואינה כל הכבוד לך על ההשקעה !!! אתה מביא לתשומת לבנו מידע חיוני מאוד ומעניין!!!!! השאלה שלי זו כך , בית בשווי של 500000 שקל מהבנק נותנים לי 70% כמובן ומגיע לי זכאות מהמדינה בסך של 90000 שקל השאלה היא האם הזכאות כלולה ב 70% או שמוסיפים אותה ל 70% , ומה המסלול העדיף לקחת משכנתא בסכום כזה?? תודה רבה :)

  38. מאת יוסי:

    שלום משכנתאמן
    ותודה
    האם אתה יודע [או יכול להפנות אותי למקום שבו אוכל לברר] מהם התנאים שניתן לקבל היום על הלוואה משתנה כל שנה צמודה.
    ואכן אני יודע שזה בשליש המשתנה ובא על חשבון הלוואת הפריים שעל פניו מוצלחת יותר, אבל בכל זאת, אני רוצה לעניין מישהו שיש לו הלוואה כזו [ולא יכול להכנס לעוד הלוואת פריים] למחזר.
    בברכה
    יוסי

  39. מאת ניקול:

    היי
    אנחנו לוקחים משכנתא בסך של 900 אש"ח והנה התמהיל והצעת ריבית שקיבלנו:

    1/3 פריים – 0.9 25 שנה
    330 אש"ח קל"צ ל20 שנה ב4.3% (אי אפשר לקחת יותר על המסלול כי אנחנו מסלקים משכנתא בסך 330 אלף ש"ח למוכר).
    105 אש"ח בריבית קבועה צמודה של 2.08% (הטבה של פועלים) ל18 שנה
    ועוד 167 אש"ח בריבית משתנה כל 5 ל20 שנה עוגן – 0.65 = 1.69%
    בערך החזר חודשי של 4.9
    אני רוצה לדעת אם הריביות טובות ואיך התמהיל. כיוון שאנחנו לא יכולים לקחת עוד על מסלול הקל"צ חשבתי אולי לפזר את הסיכון של ה5 שנים בעוד ריבית קבועה צמודה. אתה יודע להגיד מה הריביות הקבועות הצמודות הממוצעות במשק היום ואם בשל היותן מאוד נמוכות היום לקחת במקום המשתנה כל 5? הרי לא סביר שבעוד כמה שנים הריביות יהיו יותר גבוהות וכך נוכל להימנע מעמלת היוון?

    תודה
    ניקול

  40. מאת אופיר:

    שלום וישר כוח על האתר!
    אני וזוגתי רוצים לקחת משכנתא של כ500 אלף ש"ח אנו כרגע מתלבטים האם כדאי לקחת יועץ פרטי מה דעתך?
    בנוסף אשמח שתמליץ לי על משכנתא מומלץ לסכום כזה במידה ואנו מכניסים כ15000 ש"ח בחודש ורוצים ללהחזיר עד 3000 בחודש?
    לחילופין האם אתה ממליץ להעלות את גובהה ההחזר החודשי?
    תודה

  41. מאת רועי:

    שלום לך,
    מספר שאלות ברשותך.
    1.אנחנו לפני לקיחת משכנתא וחוזה מול דירה חדשה (איכלוס עוד 5 חודשים)
    עלות הדירה (על הנייר) 950,000 ש"ח . הון עצמי 450,000 ש"ח .
    על פניו צריך לקחת משכנתא של 500,000 ש"ח (נומינלי).יש הוצאות נילוות לא מעטות כגון עו"ד ,עלויות משכנתא,מזגן ,רשתות וכו.
    השאלה מה התוספת שיש לקחת למשכנתא (ריאלי).?
    2.האם כדאי להשתמש בזכאות ממשרד השיכון (3%).? האם ניתן לפרוע את הזכאות בכל רגע נתון ? והאם הוא חלק ממרכיב הפריים או כתוספת.

    המון תודה מראש.

    • היי רועי,
      1. את התוספת לעלות הדירה אני לא יכול להעריך כי היא מאוד משתנה בין כל אחד מאיתנו. תחשבו: פתיחת תיק + שמאות + עו"ד + הובלה + כל מה שאתם חושבים עליו וקבלו הצעות מחיר או תבררו מה המחיר המדוייק ותנסו להעריך (אל תשכחו גם לקחת מקדם ביטחון כלשהו)
      2. ישנם מצבים שמאוד כדאי להשתמש בזכאות אבל זה כמובן תלוי מאוד בתמהיל שלידו ובצרכים העתידיים שלכם.
      3. כמו כן זכאות ניתנת לפירעון מוקדם בכל עת ולא נכללת במרכיב הפריים (כי היא לא משתנה).
      בהצלחה

  42. מאת יוסי:

    תודה רבה אחלה פוסט.
    לדעתי אם יש אפשרות בפורום לפתוח מין פינה שבא יוכלו לשאול אותך רק על בתמהילים זה יהיה טוב זה יצור פחות בלאגן בכול פוסט שלך ואנשים יוכלו להיעזר בפינה כזאת כמין אזור להשוואות בין התמהילים.

    ועוד משהו קטן….מה עם המחשבון משכנתא? יש התקדמות?

    תודה מראש לעתיד על כול העבודה הקדושה שלך .

    • היי יוסי,
      תודה על הפרגון ועל ההמלצה, אולי איישם אותם בעתיד.

      בנוגע למחשבון, בעקרון הוא גמור ובשלבי פינישים אחרונים (בדיקות, התאמות וכיו"ב).
      בעוד כשבוע וחצי-שבועיים הוא יעלה לאתר להערכתי.

  43. מאת עמית:

    שבוע טוב ,
    ברצוני לקבל ייעוץ לגבי 2 הצעות שעומדות לרשותי :
    תמהיל ראשון
    511000-סכום המשכנתא
    168K- פריים מינוס 0.9 25 שנים
    230K-קבועה צמודה 2.65% ל-20 שנים
    60K-משתנה כל שנה עוגן מינוס חצי 1.89% ל- 25 שנים
    53K-משתנה כל 5 2.29% ל 25 שנים
    סך החזר ב-20 שנים הראשונות 2457 , ו-5 שנים נותרות 1200ש"ח

    תמהיל שני-הציעו לי לקחת הלוואה 30K ל-5 שנים כדי להקטין מימון ל-70%
    ואז ה-30K ל-5 שנים בפרים מינוס 0.5 – החזר של 520 לחודש
    וסכום המשכנתא יהיה :477750
    159K- פריים מינוס 0.9 ל 25 שנים
    217K- משתנה כל 5 2.2% ל 25 שנים
    102K- קבועה משתנה 3% ל 25 שנים
    ב-5 שנים הראשונות החזר 2659 , וב-20 הנותרות 2135ש"ח

    מדובר בזוג שמרוויח 8.5K נטו , באיזה מסלול היית ממליץ ?

    • היי עמית,
      דבר ראשון בשני התמהילים הייתי מפחית את החלק של המדד (קחו יותר פריים וקל"צ או מקסימום מל"צ)
      מבין שני התמהילים אני מעדיף את השני אבל ממש לא ממליץ עליו
      בהצלחה

  44. מאת טליה:

    כתבות מעולות! אתר מצויין!

    אנחנו זוג+1
    נטו משכורות 18.5
    רציתי להתייעץ לגבי 2 תמהילים שקיבלנו היום:
    סכום ההלוואה – 675K
    ההחזר חודשי שרצינו לקחת – 4100
    תמהיל 1 -
    225K – פריים-0.9 ל-30 שנה
    182K – משתנה כל 5 – 1.9 ל- 20 שנה
    268K- קל"צ – 3.8 ל- 12 שנה
    תמהיל 2 -
    פיצול הקל"צ 268K ל-2:
    134K- קל"צ – 3.8 ל- 12 שנה
    134K- קבועה צמודה – 1.4 ל-10 שנה

    איזה מסלול עדיף בעינייך? האם היית משנה את התמהילים? אם כן מה כדאי לשנות/ להוסיף/ להוריד?

    המון תודה ושבוע טוב!!!

    • היי טליה,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      אני מעדיף את ההצעה הראשונה.

      • מאת טליה:

        תודה על תשובתך.
        בהמשך לעצתך לקחת את החלוקה הראשונה (33% פריים, 40% קל"צ, ו-27% משתנה כל 5) חשבנו בכל זאת לנצל את הקבועה צמודה שהבנק הציע כל כך נמוכה (1.4%).
        מה החסרונות שלה אם לוקחים ל-10 שנים בלבד? חשבנו להוריד את המשתנה כל 5 ל-20% נניח ואז לקחת 7% בקבועה צמודה.
        הרי זה לא הגיוני שלתקופה בת 5 ואפילו 10 שנים לשלם 1.9% כשאפשר לשלם 1.4%… (+מדד כמובן, הרי שתיהן צמודות למדד) אם כן אנו מפספסים משהו. אני מבינה שיש את היתרון של מחזור ותחנת יציאה אבל בעוד 10 שנים החלק הזה ייפרע בכל מקרה.
        נודה להתייחסותך :)

        • היי טליה,
          החשיבה בין פיצול המשתנה לטובת הקבועה הקצרה היא נכונה אבל היא מעלה את ההחזר החודשי (כי אתם מפצלים מסלול ל-20 שנה לאחד עם 10 שנים), בכל מקרה אם אפשר לעמוד בהחזר החודשי אז זה בסדר גמור.
          החיסרון בקבועה זה המדד והסיכוי לעמלות פירעון מוקדם
          בהצלחה

  45. מאת ברוך:

    שלום אמן.
    אני בשלב של עזרה לבת הזקונים שלי. נ+2 בגילאי תת-גן.
    משכורתם המשותפת – 12K שקלים לחודש בתקווה לשיפור.
    ממקורות עצמיים שלי גייסתי 400K שקלים ואנחנו שוקלים ללכת למכרז של ממ"י.
    נציע 400K על המכרז +
    350K פיתוח ומסי מועצה.
    אם נזכה – יהיה צורך ב350K נוספים לבניה. אם נכשל – הפסדנו 250 שקלים.
    אם נזכה – נזדקק לקחת 700K משכנתא.
    הבעיה היא שהפיתוח של השטח יקח 2.5 שנים לערך , מה שלא מונע מממ"י לבות את הכסף באופן מיידי, על התשתית ועל סכום הזכייה. ובתקופה של עד סיום הבנייה על ביתי להמשיך ולשלם כ4000 שקל לשכירת הדירה.
    איך אתה מציע לנו להמשיך מפה?
    השאלה היא קריטית ודחופה מכיוון שיתכן ואין לנו אפשרות אמיתית ללכת למכרז.
    תודה על תשובה מהירה.

    והערה חשובה. ביליתי את כל יום הבחירות אחרי ההצבעה בקריאה על משכנתאות ומרגע שפגשתי באתר שלך נכבשתי. עלי לציין שאתה עושה עבודת קודש כ"מורה נבוכים" ותשובותיך מאירות עיניים.

    • היי ברוך,
      ראשית תודה על הברכות ואני מעריך מאוד את עזרתך לילדייך, כל הכבוד.
      במצבים כאלו יש לקחת "גרייס" מהבנק שזה בעצם דחיית תשלום.
      בעיקרון,
      אתם לקוחים משכנתא רגילה (נניח עם החזר של 4000) אבל בשנתיים וחצי הראשונות אתם מחזירים רק את הריבית (לדוג: 1500), מה שלא שילמתם בתקופה הזו (30 חודשים* 2500) מצטרף לסכום המשכנתא ונפרס לתקופה הארוכה וכך ההחזר החודשי יעלה לדוגמא ל4100 אבל תתחילו לשלם כך רק בעוד שנתיים וחצי.
      חשוב מאוד להדגיש:
      1. כל הסכומים שנתתי כאן הן רק לשלם הדגמה בלבד ואינם הסכומים האמיתיים
      2. חובה לקבל על כך אישור מקדים מהבנק לכן סורו לקבל אישור עקרוני עם אישור לגרייס לתקופה המבוקשת ורק לאחר מכן תיגשו למכרז.

      שיהיה המון הצלחה

  46. מאת אלכס:

    דבר ראשון יש לציין שהאתר שלך ממש עוזר להבין את עניין המשכנתאות תודה על כל המידע! אנחנו מעוניינים לרכוש דירה בפרוייקט שהקבלן רכש שירות של יועצי משכנתאות. האם כדאי להסתמך על זה או לעשות לפני כן בדיקה עצמאית בסבב בנקים? לתשובתך אודה.

  47. מאת ירון:

    האם כדאי לבקש מהפונים לציין את שם הבנק שנתן את ההצעה?
    נראה לי, שזה יכול להוות בסיס להשוואה ושקיפות לצורך מו"מ, ולחץ להורדת ריביות.

  48. מאת דני:

    היי משכנתא מן,

    קודם כל תודה על הבלוג והמידע שאתה מעלה.
    שאלה: משכנתא 1.1 מיליון , החזר רצוי עד 5500 הכנסה כ- 20 אלף נטו.

    תמהיל שקיבלנו מבנק הפועלים:

    פריים: 363000 – 30 שנה – P-0.9.
    קבועה: 350000 – 17 שנה – ריבית 4.0 %
    משתנה כל 5: 387000 – 25 שנה – ריבית 1.74.

    סה"כ החזר חודשי: 5,365 ש"ח

    מה דעתך? עד כמה התמהיל הזה "לא יציב" יש צפי עד כמה המשכנתא יכולה לעלות ב-5 -10 שנים הקרובות?

    תודה מראש!

    • היי דני,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      1. התמהיל לא יציב, כי 2/3 ממנו בריבית משתנה ו2/3 ממנו צמוד למדד
      2. מציע מאוד לשלב קל"צ על חשבון הקבועה
      3. אני באמת לא יכול לדעת בכמה תעלה המשכנתא לטווח הארוך אבל זה במאות ועד אלפי שקלים
      בהצלחה

      • מאת דני:

        תודה על התגובה המהירה.

        מספר חידודים ברשותך:
        1. כתבת פעמיים 2/3 צמוד מדד, למה הכוונה?
        2. הקבועה היינה לא צמודה.
        3. האם תוכל לכתוב לי תמהיל מומלץ יותר עם הריביות שציינתי?
        4. ייתכן ובעוד כחמש שנים ישתחרר סכום מקרן השתלמות (כ-90 אל"ש) בסכום זה ככל הנראה נסגור חלק מהמשכנתא.

        שוב תודה

        • היי דני,
          בראייה שניה אני רואה שטעיתי, עמך הסליחה
          רק 1/3 מהתמהיל צמוד למדד ו2/3 ממנו בריבית משתנה
          על פניו הוא סולידי וטוב, הריביות גם כן סבירות
          כשתשתחרר הקרן תחזיר את המשתנה כל חמש אם לא יהיו שם קנסות
          בהצלחה וסליחה על הטעות

          • מאת דני:

            שוב שלום,

            אנחנו לפני סגירה על התמהיל הבא:
            363,000 פריים -0.9 ל-30 שנה
            437,000 קל"צ 4.05 ל-18 שנה
            300,000 משתנה כל 5 (צמודה למדד בפועלים?) -1.74 ל- 25 שנה.

            החזר חודשי ראשוני : 5492
            מה דעתך על התמהיל? האם אכן המשתנה כל 5 צמודה למדד ונתונה לשינויים חודשיים? (עד כמה זה עלול להש]יע על ההחזר?

            מה התנודות של הפריים? (אני מבין שההלוואה נחשבת לטובה ביותר, לא כ"כ מבין למה…? צמודה למדד?)

            תודה מראש ושוב בלוג מעולה!

          • שלום וברכה,
            1. התמהיל בסיסי וסביר
            2. המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן והיא מסוגלת לעלות בכל חודש
            3. הפריים עומד היום בשיעור של 3.25% והוא יכול לעלות גם ל- 8% בטווח הארוך, כך שבהחלט ייתכנו תנודות בהחזרים וקחו את זה בחשבון
            בהצלחה

  49. מאת יניב:

    גילוי נאות
    אני בישורת האחרונה לקבלת משכנתא
    בטעות אבל ממש בטעות הגעתי לאתר שלך וכל מה שחשבתי שידעתי-אני לא
    עשיתי לי סדר בסבך המשכנתא והמסלולים והעלתה אותי בכמה דרגות בידע הבסיסי שלי כיום. תמשיך בעבודה המבורכת ותודה לך מקרב לב. חזק ואמץ
    ונעבור לנושא העיקרי
    רכשנו דירה ב13500000ש"ח, הון עצמי 600000ש"ח, משכנתא נדרשת 750000ש"ח. החזר חודשי עד 3500 ש"ח
    אחרי סיבוב בכמה בנקים(וגם אחרי הידע שצברתי דרכך) הגעתי לתמהיל אופטימלי(נראה לי) למשכנתא,
    תמהיל 1:
    247000שח ל25 שנה-פריים -0.87-
    300000שח ל25 שנה-משתנה כל 5- 1.69
    203000שח ל25 שנה- קל"צ – 4.69 או קבועה צמודה-2.59
    החזר חודשי- כ3200-3400שח

    תמהיל 2:
    247000שח ל30 שנה-פריים0.87-
    367000שח ל20 שנה- משתנה כל 5- 1.69
    100000שח ל20 שנה- קל"צ- 4.69
    החזר חודשי-כ3400שח

    אם יש לך תמהיל עדיף או שונה ממה שרשמתי אנא תקן אותי
    בברכה והערכה. יניב ומוריאל

  50. מאת עמוס:

    שלום משכנתא מן
    שוב יישר כוח על האתר המעולה והמחכים. חבל שאין עוד אנשים כמוך.

    המלצת על תמהיל שיש בו שליש פריים…. לגבי החלק של המשתנה כל חמש שנים הציעו לי בבנק אחד עוגן של שימושים של בנק ישראל + מרווח וובנק אחר עוגן של שיעור תשואות של מק"מ של בנק ישראל. בשניהם זה מתעדכן כל חמש שנים. האם יש הבדל ביניהם ? מה הצפי לעוד חמש שנים או לטווח של 20 שנה לגבי עוגנים אלו ? כיצד הם מתנהגים ? ובפרט כאשר הפריים עולה או ביחס למדד? האם יש קשר בכלל ?

    כמו כן האם לא כדאי לקחת מרכיב גבוה יותר של חלק זה של ההלוואה במקום מרכיב הפריים שידוע שהוא מסוכן יותר בגלל התקופות שבהם הפריים מטפס ? האם זה אפשרי לקחת 60% במשתנה כל חמש שנים עם אחד מהעוגנים שהזכרתי ? אגב הריבית במסלול זה כולל המרווח נמוכה משמעותית מהפריים פחות מרווח.

    תודה מראש

    • היי עמוס,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלותיך,
      1. אין הרבה הבדל בין העוגנים.
      שניהם מתנהגים מאוד דומה ומחקים את הפריים (אחד מגיב יותר מהר לשינויים ואחד יותר איטי אבל זה בטל בשישים שמדובר על שינויים פעם בחמש שנים).
      2. אין צפי לדעת מה תהיה הריבית בעוד חמש שנים ובטוח שלא בעוד 20 שנה
      3. לא ממליץ לקחת יותר מדי במרכיב זה כי יש מדד וריבית + מד לרוב גבוה מהפריים
      בהצלחה

  51. מאת gregory:

    שאלה : שווי של הדירה היא בערך 950000 . יש לנו כרגע משקנתא של 220000 שקל , הכול זכאות בריבית של 4-4.5 פלוס מדד.נשארו עוד 20 שנה לסיום …
    האם כדי למחזר ?
    אם כן , איזה מסלול כדי לבחור ?
    כמו כן בעוד 4 שנים נוכל למחזר חלק של בערך 80000 – קרן השתלמות .
    נא עזרתכם .
    תודה מראש

  52. מאת גלעד:

    שלום רב משכנתאמן,
    ראשית, אתה עושה עבודת קודש! אבל באמת עבודת קודש.
    בעזרת הבלוג שלך הבנתי כמה כסף רב ויקר אני חוסך!
    אשמח לתגובתך למספר שאלות.
    חתמנו על חוזה לדירה ואנו עתידים לקחת משכנתא בסך 800,000 ש"ח.
    ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו הינה:
    264,000 ש"ח בפריים -0.9 ל-25 שנה
    272,000 ש"ח משתנה כל 5 בריבית 1.74 ל-25 שנה
    264,000 קל"צ בריבית 4.2 ל-19 שנה
    החזר חודשי 3,966 ש"ח
    1. האם המסלולים/שנים שקבענו והריביות שקיבלנו טובות?
    2.האם כדאי לשנות את הסכומים במשתנה ובקל"צ? יותר קל"צ פחות משתנה? (יכולים לעמוד בהחזר חודשי של עד 4,200-4,100 ש"ח)
    3. יש באפשרותנו (ובאישור הקבלן) לשלם 90% מערך הדירה מראש, וזאת כדי להמנע מהצמדה למדד תשומות הבניה.האם זהו מהלך נכון?
    4.במידה ואנו מסוגלים כלכלית, לשלם גם שכירות וגם משכנתא בשנה וחצי הקרובות(עד לסיום הבניה של הדירה),האם נכון וכדאי כלכלית לשלם ולא לקחת גרייס?

    אודה מאוד לתשובתך,

    גלעד

    • היי גלעד,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלותיך,
      1. התמהיל והריביות בסדר גמור
      2. אם ישנה אפשרות תקצה יותר לקל"צ
      3. במידה ואתה מקבל בטחונות מתאימים, אני חושב שכדאי לשלם ולחסוך מדדים גבוהים
      4. בהחלט. אם אין צורך אל תקחו גרייס
      בהצלחה

  53. מאת ארתור:

    משכנתאמן תודה על כול העצות וההכוונה!!

    תוכל לחוות דעתך על התמהיל והריביות שהציע לנו הבנק למשכנתא של 700K

    230K- פריים -0.9 ל-30 שנה
    150K – קבועה משתנה כול 5 לא צמודה . עוגן+1.3% (עוגן בנק ישראל)ל-25 שנה
    320K- קל"צ 25 שנה בריבית של 4.5%

    תודה !!

  54. מאת גלעד:

    תודה של תשובתך המהירה.
    חידוד קטן..
    כשאתה אומר בטחונות מתאימים, הכוונה בטחונות מצד הקבלן? שהוא מוכן לקבל את התשלום מראש ואין בעיה מבחינתו? כי אם כן, הנושא הזה בטוח.

    תודה מראש,
    גלעד

  55. מאת איתי:

    הי משכנתאמן, לא יאומן שיש אנשים קדושים כמוך :)
    אנחנו הולכים לקחת משכנתא של 900,000 ש"ח , ההכנסה החודשית שלי ושל אישתי היא ~ 25,000 ש"ח,
    אנחנו כמובן נשלב פריים, קל"צ ומשתנה כל 5,
    מה לגבי ה120,000 ש"ח של הזכאות ב3% , האם מומלץ?
    כמו כן, יש לי דירה של סבתא (בבעלות אמא שלי )שאנחנו אמורים למכור (אני מאמין שזה יקח לפחות שנה) אמורים להכנס לנו משם כ200,000 ש"ח,
    מה אתה ממליץ לעשות ?

    דרך אגב, האם החזר חודשי של 5000 ש"ח נשמע לך הגיוני ? (האם כדאי לקחת יותר? פחות ? בהתחלה יותר ? אח"כ פחות ?)

    תודה ענקית, איתי ויעל

  56. מאת איל:

    משכנתאמן
    תודה על האתר המושקע והעצות המועילות.
    אנחנו בישורת אחרונה למשכנתא של 890,000 ( מימון 75%), בתחילה חשבנו לקחת אותה על 1/3 פריים (p-0.9) ו2/3 קל"צ ל-30 שנה (הבנק הציע 5.1).
    ההחזר החודשי הוא 4400
    בעקבות המלצותיך אנחנו שוקלים לקחת צמודה משתנה 5 (הבנק הציע 2% ל-25 שנה), ע"ח הקל"צ, לא בטוחים לגבי הסכום ואנו קצת חוששים מההצמדה. עם זאת נוכל לסגור כ-80 אלף תוך 5 שנים.
    מה דעתך על התמהיל?
    האם הריביות טובות מספיק?
    תודה!

    • היי איל,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      1. שלבו בין הקל"צ למתשנה כל חמש
      2. אם בוודאות יהיה לכם 80 אלף פנויים תוך חמש שנים קחו הלוואת גישור על הסכום
      בהצלחה

  57. מאת גיא:

    בוקר טוב משכנתאמן.
    תוך 30 דקות קריאת הפוסט שלך הבהרת לנו מה שהבנקים לא הצליחו לעשות בשבוע .. ישר כח ותודה.

    אשמח באם תעזור בהחלטה בין 2 אופציות משכנתא:
    סכום משכנתא 500k, ערך נכס 2000k, משכורת משותפת 24K

    א. 165k ב p-0.9 ל 20 שנה
    ב. 113K (זכאות בנק) צמודה 1.1% ל 10 שנים
    ג. משתנה כל 5 שנים 1.5% צמודה ל 15 שנה
    ד. 100k קל"צ 4.2% ל 15 שנה

    החזר חודשי הוא 3400 ש"ח

    אופציה ב היא לוותר על הקל"צ ולהוסיף את הסכום למשתנה כל 5.
    בנוסף, אשמח לדעת האם היחסים בתמהיל והריביות נראות לך הגיוניות?

    תודה מראש על ההקשבה והסבלנות.

    גיא

  58. מאת קרן:

    היי,

    יש לנו 2 הצעות מבנקים שונים ,ההצעות די דומות אך רציתי לדעת לטווח הארוך מה עדיף מבניהם.

    הצעה 1

    25 שנה פריים -0.95
    15 שנה משתנה כל 5 1.8%
    12 שנה קלצ 4.1%

    הצעה2

    25 שנה פריים -0.9
    15 שנה משתנה 1.69%
    12 שנה קלצ 4.15%

    תודה רבה!!

  59. מאת מאיר:

    משכנתאמן שלום רב
    ברצוני לקנות דירה חדשה יותר ולקחת משכנתא בסך 400000 שח המהווה 20% מהנכס. החזר חודשי סביב 4000-4500 שח (הכנסה 19000 נטו זוג + 2 ילדים) ללא חובות כל שהם . 4-5 חודשים לאחר קבלת המשכנתא (זמן מעבר בין הדירות) ברצוני להחזיר את ריבית הפריים ל בנק סך 132000 שח (0.33%) ולהישאר רק עם 268000 (0.66%) זאת לאחר מכירת הדירה הישנה.
    השאלה איזה ריביות מומלץ ? ומהו אחוז מינימלי של הריביות?

  60. מאת מוריאל:

    שלום רב
    ברכות ותודות על השקעתך ותרומתך לקהילה
    ברצוני לקחת משכנתא ע"ס 750,000שח(שווי הדירה 1,350,000שח , הון עצמי 600,000שח) החזר חודשי עד 3400שח
    רציתי את תגובתך ועצתך לשלושה הצעות שונות
    1.האם התמהיל והריביות בסדר?(אם לא אנא תקן אותי)
    2.האם זה כלכלי לקחת גרייס לחצי שנה?
    3.מהו התמהיל המנצח לדעתך?
    4.האם כדאי ללכת ליועץ משכנתאות?

    -תמהיל1
    פריים – 247,000שח – 30 שנה – 0.87- =966
    משנתה כל 5 – 350,000שח – 25 שנה – 1.97 =1478
    קל"צ – 153,000שח – 21 שנה – 4.55 =944
    החזר חודשי=3388שח

    -תמהיל2 -בתמהיל הזה יתכנו ריביות דומות לתמהיל ה3(במשא ומתן)
    פריים – 247,000שח – 25 שנה – 0.9- =1092
    משנתה כל 5 – 380,000שח – 30 שנה – 2.2 =1445
    קל"צ – 122,500שח – 20 שנה – 4.8 =795
    החזר חודשי=3332שח

    -תמהיל3
    פריים – 247,000שח – 25 שנה – 0.87- =1093
    משנתה כל 5 – 300,000שח – 25 שנה – 1.69 =1227
    קל"צ – 203,000שח -25 שנה – 4.69 =1150
    החזר חודשי=3470שח

    הודה לך על תשובתך המהירה, ושוב תודה ענקית על תרומתך
    מוריאל ויניב

    • יניב ומוריאל שלום,
      תודה רבה לכם על הפרגון!

      לשאלותיכם,
      1. אני הכי התחברתי לתמהיל השלישי
      2. אם צריך גרייס לחצי השנה הקרובה אז זה בסדר גמור
      3. יועץ משכנתאות זו החלטה אישית שלכם, אם אתם רוצים לקבל דעה נוספת + לנסות להטיב עם הריביות,
      אתם מוזמנים לפנות ליועץ
      בהצלחה

  61. מאת אלה:

    שלום. אנחנו רוכשים דירה מהקבלן עם מסירה לעוד שנה חצי כאשר 50% משלמים עכשיו ו-50% הנותרים אפשר לשלם במסירה. אני כיום מתלטבת האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו גם כדי להימנע מתשלום הצמדה על יתרת הסכום וגם כדי לתפוס ריבית קבועה( הבנתי שעכשיו היא נמוכה יחסית). הפרויקט הוא בליווי בנקאי סגור ולכן אפשר לשלם מראש. האם כדאי או עדיף לחסוך את הכסף שנה וחצי , לשלם את ההצמדה ולקחת משכנתא נמוכה יותר? תודה

  62. מאת מאיר:

    תודה על התשובתך
    אך לא הבנתי את תשובתך אנא פרט לפרטים שוב בבקשה את עצתך.
    דרך אגב הבנק הציעה לי :
    ריבית פריים -0.90 ל-15 שנה.
    ריבית קבועה צמודה למדד 1.4% ל-6 שנים.
    כל זאת למשכנתא 400000 שח והחזר חודשי 4754 שח
    האם תמהיל זה טוב משלך

    • היי מאיר,
      התכוונתי שאם יש סכום שאתה הולך להחזיר תוך כמה חודשים אל תיקח אותו בפריים אלא בהלוואת גישור (במסלול קבוע).
      וכך תנצלו את האפשרות לקחת 1/3 פריים לטווח הארוך
      בהצלחה

  63. מאת בז:

    היי,
    ראשית תודה על ההמלצות והאתר המצויין.
    מעוניין לקבל המלצה לגבי דירה להשקעה שאני ממנף עם שותפים ובאמצעות משכנתא של 30%, הנכס עולה 600K והמשכנתא שלי 180K, (זה השליש שלי בהשקעה), מכיוון שזו גם דירה מקבלן שתהייה מוכנה רק ב אוגוסט 2014 מה מומלץ לעשות? לקחת עכשיו את המשכנתא ולהימנע מהסיכונים של מדד תשומות הבנייה או לחכות למועד המסירה ואז לקחת את המשכנתא (אופציה מועדפת עלי כיוון שאני אהיה פחות לחוץ בעתיד, שוב רק החלק שלי, את השאר ניתן כבר לשים ביום החתימה)? ושאלה נוספת מה התמהיל המומלץ למשכנתא (1.5K- 2K החזר בחודש) אם נרצה לבסוף להשאיר את הדירה להשכרה לכמה שנים,(צפי של 1Kמתוך 3K בחודש שכירות) או אם נרצה למכור מייד בסיום הבנייה ואז אני מניח שמלבד מיסי מכירה יהיה גם עמלת פרעון מוקדם למשכנתא ואיך ניתן למזער אותו.
    תודה

    • מאת בז:

      תיקון קטן המשכנתא שלי היא 200K

    • היי,
      תודה רבה על הפרגון!

      1. אני הייתי לוקח את המשכנתא עכשיו על מנת להתחמק מההצמדה + לקבע ריבית נמוכה יחסית
      2. אתה יכול להתחיל לקבל רעיונות לתמהילים מהפוסט הבא
      3. לפני שאתה לוקח משכנתא תחשוב טוב אם אתה הולך למכור את הדירה או לא, כי זה מאוד משפיע על התמהיל
      בהצלחה

  64. מאת צפי:

    היי ,
    בהמשך לעצתך על הפוסט הקודם, המשכנו במשא ומתן על הורדת הרביות למשכנתא בסך 675,000 והגענו ל2 הצעות שונות ונשמח לעזרתך בהתלבטות בינהן
    הצעה 1:
    פריים : ₪: 222,750 – 30 שנה -0.95
    משתנה כל 5 -₪182,250 25 שנה 1.75
    קל״צ 14 שנה 4.09 ₪170,000
    קל״צ 18 שנה 4.12 ₪100,000
    או
    פריים 222,750₪ ל30 שנה -0.9
    משתנה כל חמש 182,250₪ ל25 שנה 1.69
    קל״צ 270,000₪ 15 שנה 4.00
    ההחזר החודשי טיפה נמוך יותר בהצעה השנייה אך בהצעה הראשונה ההפרש סהכ להחזר נמוך מהצעה השנייה בערך בחמשת אלפים ש״ח
    אודה לעצתך איזו הצעה יותר טובה והאם הרביות טובות?

    המון המון תודה מראש על העזרה
    צפי

  65. מאת אבי:

    היי,
    ראשית תודה רבה על האתר המאוד מועיל שלך.

    קיבלתי אישור עקרוני למשכנתא על 75% מערך של נכס, סך ההלוואה 652 אלף, וחילקתי את ההלואה שליש-שליש-שליש לפי החלוקה הבאה:

    פריים ל 30 שנה בריבית 2.32 (-0.9)
    משתנה כל חמש שנים ל25 שנה – אג"ח גליל, צמוד מדד בריבית 1.97 (+0.9)
    ריבית קבועה לא צמודה ל-220 חודש בריבית 4.85

    אשמח לשמוע דעתך על ההצעה.

    בתודה,

    אבי

  66. מאת מירי:

    היי שאלתי, אני רוצה למכור את דירתי ששווה בסביבות 1400000 ולשדרג לדירה שעולה כ 1600000 אין לי היום משכנתא כלל. אני רוצה לקחת 300,000 ולהחזיר עד ל 2000 לחודש. על איזה מסלול אתה ממליץ לי? אלפי תודות. מירי

  67. מאת גלית:

    שלום לך,
    יש לי שאלה:
    אנחנו זוג בשנות ה40, פרענו את המשכנתא הראשונה וקנינו בית וכרגע אנחנו צריכים לקחת משכנתא של 550,000 ש"ח. לי כעובדת מדינה יש אפשרות לקחת 50,000 ש"ח ל-10 שנים בריבית חשכ"ל שעומדת היום על 2.4, היא לא צמודה ומשתנה כל שנתיים. האם כדאי לחלק ולקחת 500,000 כמשכנתא ואת ה- 50,000 כהלוואה?
    תודה רבה

  68. מאת יובל:

    שלום משכנתאמן,

    אחלה של בלוג!!! יישר כוח!!!

    עלות נכס שנקנה 930 אלף. מעוניין לקחת משכנתא ל- 4 שנים על סכום של 180 אלף (להשלים את החסר, נראה לי כלכלית יותר כדאי מהלוואה משתנה, אולי טועה). האם כדאי לקחת בצורה הבאה:

    הצעה ראשונית של הבנק שלנו:

    30 אלף הלוואה של הבנק ללא ריבית ל- 30 חודשים (החזר של אלף ש"ח כל חודש)
    50 אלף – שליש מה-150 הנותרים. פריים ל- 20 שנה – יוחזר אחרי חצי שנה (קרנות פנסיה)
    P-0.8 לפני מיקוח
    השאר 100 אלף קל"צ – %3 לפני מיקוח

    או לקחת תמהיל קצת שונה:

    שליש פריים (50 אלף)
    שליש קל"צ (50 אלף)
    שליש משתנה (50 אלף) כל 5 שנים

    שאלות:

    1. מה עדיף בין שתי האופציות? האם במשתנה כל 5 שנים אפשר לקבל ריבית יותר טובה מזו של קל"צ?

    2. את הקל"צ האם כדאי לקחת לא שפיצר אלא בקרן שווה? האם ההחזר החודשי יהיה שונה ובאיזה מסלול אני אשלם את הריבית יותר גבוהה בסופו של דבר?

    3. אנחנו לקוחות טובים של הבנק, מעוניין לבקש פטור מעמלות: שמאי וכו" (הבנק שלי כבר נתן למישהו אחר באותו בניין משכנתא ולכן יש לו הערכה מה שווי הדירה וכמובן רוב הסכום של הדירה הינו מהון עצמי שלנו). מה צריך להגיד להם כדי שתהיה להם סיבה לתת לנו פטור מעמלות פתיחת תיק?

    4. לגבי ביטוח נכס, האם בשנה ראשונה (שנת בדק) כדאי לא לעשות ביטוח כי יש כביכול ביטוח של שנת בדק ורק להתחיל משנה שניה או שהבנק מחייב לעשות הן ביטוח חיים והן ביטוח דירה מכניסה אל תוך הבניין. ביטוחים (חיים + ביטח נכס)

    5. אילו עוד עמלות בנקים יש למשכנתא שאני לא רואה? האם יש עמלת סגירת תיק? אולי כבר על סכום כזה כדאי יותר לקחת הלוואה ולא משכנתא?

    תודה.

    • שלום וברכה,
      1. את הכסף שאתה מחזיר תוך כמה חודשים קח בהלוואת גישור
      את השאר תיקח בפריים וקבועה צמודה (כך תבטיח מה שפחות עמלות, בקל"צ לעומת זאת העמלות יקרות).
      2. אם תקח בקרן שווה ההחזר יהיה גבוה יותר אבל לטווח הארוך זה עדיף על השפיצר
      3. לא נראה לי שהבנק יוותר על שמאי בגלל שזו הדרך היחידה שלו לוודא שאכן יש נכס כזה בעולם.
      הוא יוכל לוותר לך על עמלת פתיחת תיק
      4. שנת בדק לא יכולה לבוא במקום ביטוח נכס, הבנק ידרוש אותו בכל מקרה (וגם ביטוח חיים)
      5. יש עמלות רישום בטאבו וכו', אין עמלת סגירת תיק אבל יש קנסות יציאה במידה ויצאת לפני הזמן.
      בדוק בבנק הרגיל כמה תעלה הלוואה כזו ואולי באמת זה יהיה יותר משתלם
      בהצלחה

      • מאת יובל:

        תודה על התגובה!

        1. למה אתה חושב שכדאי לקחת הלוואת גישור לסכום שהולכים להחזיר? (אתה מתכוון להלוואת בלון?)
        2. אם אתה מציע לקחת קבועה צמודה ולא קל"צ זה יכול להיות משתלם לשנה או שנה וחצי הראשונות, לא? בשנים הבאות זה יהיה יותר יקר מאשר קל"צ של 3%.
        כי המדד בערך בין 1.5-2% לשנה, אזי אחרי שנה שנה וחצי כבר יהיה מעל 3% של הקבועה.
        3. הלוואה משתנה (במקום משכנתא) נראה לי בסביבות P+2% משהו כזה… מה אתה חושב מה צריך לדרוש מהמנהל בנק שלי? איפה אני יכול לבדוק השוואת הלוואות?

        תודה לך על התגובות

        תודה

        • 1. עבור סכומים שהולכים להחזיר בטווח הקצר עדיף גישור (בלון / בוליט)
          2. המדד לא מתווסף על ההלוואה אלא על הקרן לכן הריבית תישאר כפי שהתחילה
          3. זה יקר אבל צריך לבדוק עלות כוללת מול עלות כוללת, תנסה להוריד את המנהל בגובה הריבית

          • מאת יובל:

            תודה משכנתאמן על התגובה,

            1. לגבי ריבית קבועה צמודה. לא מובן לי משהו… הייתי ב- 3 בנקים, שני הבנקים אמרו שאם הם נותנים ריבית קבועה לדוגמא של 1.5 והמדד הוא 2.5 אחוז לשנה ראשונה, אז בשנה השניה של ההלוואה אני אשלם 4 אחוז על ההלוואה שנותרה (זה בעצם מה שענית לי למעלה נכון? ריבית על הקרן)
            ובבנק מזרחי אמרו לי שעליית המדד הוא רק על האחוז הריבית ז"א עושים 2.5 אחוז על הערך של הריבית הקבוע 1.5 אחוז ואז התוספת היא זניחה ופחות או יותר לתקופה של 4 שנים ואז הריבית של ההלוואה תהיה בסביבות 1.5-1.8 לאורך כל חיי ההלוואה. זה יכל להיות דבר כזה או לא?? או שהמקרה הראשון הוא הנכון?

            2. האם אפשר לקחת חלק פריים וחלק גישור ביחד באותה הלוואה? את הגישור לחסל אחרי 4-5 חודשים את הפריים אפשר לחסל אחרי כשנה. המטרה היא שאני רוצה כמה שפחות לשלם ביטוחים וריביות ולא למשוך את זה לתקופה ארוכה מדי אם יש לי אפשרות להחזיר… אני רוצה לגמור את זה בשנתיים-שנתיים וחצי, אבל הבנק נותן למינימום 4 שנים (חוץ מהפריים).

            תודה.

          • היי יובל,

            1. לא הבנתי את התשובות של הבנק אבל אני אחדד את המקרה.
            אם לקחת 100 אלף ש"ח בריבית 5% לשנה, אז הריבית השנתית שתשלם תהיה 5000 ש"ח.
            אם המדד באותה שנה היה 2% אז לקרן התווסף סכום של 2000 ש"ח, אין קשר בין שני המשתנים.
            הדבר היחיד שקושר בינהם זה שהקרן גדלה (נניח בחודש הראשון ל- 101,000 ש"ח) ועכשיו יש לחשב ריבית שנתית של 5%*101,000 ש"ח, מקווה שהבנת

            2. אתה יכול לקחת 2 הלוואות פריים – אחת גישור ואחת ארוכת טווח (שתחוסל תוך שנה), צריך לזכור כי שתי ההלוואות יחד לא יעלו על שליש מההלוואה

  69. מאת אושרי:

    שלום,
    קודם כל אני חייב לפרגן המאמרים כתובים ברמה גבוהה מאוד ובאופן ברור מאוד ואני נהנה מאוד לקרוא אותם.
    אני אמנם בעל רקע וידע כלכלי אני הכל זאת רציתי להתייעץ ולשמוע מה דעתך על ההרכב הבא שבניתי
    משכנתא בסך 810 אלף ש"ח לבניה (כ- 50% מימון)
    270 אלף ש"ח פריים ל- 30 שנה.
    100 אלף קבועה צמודה ל- 5 שנים.
    100 אלף קבועה צמודה ל- 10 שנים.
    100 אלף קבועה צמודה ל- 15 שנים.
    140 אלף קבועה לא משתנה ל- 20/25 שנים.
    100 אלף משנה כל 5 שנים צמודה ל- 20/25 שנים.

    אתה יכול להגיד לי מה ההחזר החודשי של תמהיל כזה פחות או יותר?

  70. מאת איתי:

    הי משכנתאמן,
    לא זז מטר בלי לקבל יעוץ שלך
    קיבלתי את ההצעה הבאה ל 700,000 שח , (הכנסה משותפת כ 26,000)
    p-0.9 ל 20 שנה סילוקין לפי קרן שווה 230,000 ( החזר של 1415 שח)
    קל״צ – 3.5 ל7 שנים – 270,000שח החזר של 3600 שח
    משתנה לא צמודה 4.15 ל 20 שנה, 200,000 שח , החזר של 1227 שח
    סהכ החזר חודשי של 6200
    מה דעתך ?
    הציעו לי גם אופציה ל משתנה צמודה ל20 שנה 1.75 במקום המשתנה לא צמודה

  71. מאת איתי:

    הי משכנתאמן,
    להלן 2 הצעות שקיבלתי למשכנתא של 700,000 שח, החזר חודשי רצוי בסביבות ה6000 שח, קרן השתלמות תפתח עוד 6 שנים ואמורה לכסות את הלא קבועות, מי לדעתך טובה יותר ? איך הרביות של ההצעה השניה ? על ההצעה הראשונה דיברנו בפוסטים קודמים

    הצעה ראשונה:
    p-0.9 , לסכום של 230,000 שח, ל20 שנה, (החזר חודשי של 1204)
    קל"צ – לסכום של 270,000 שח ל7 שנים, רבית של 3.5 (החזר חודשי של 3628)
    משתנה כל 5 לא צמודה – לסכום של 200,000 שח ל20 שנה, רבית של 4.15, (החזר חודשי של 1227)

    סה"כ החזר חודשי 6060 שח

    הצעה שניה:
    P-0.9 – לסכום של 233,000 שח ל20 שנה (החזר חודשי של 1217)
    30,000 שח בהלוואה לא צמודה ובלי רבית ל30 חודשים (החזר חודשי של 1000 שח)
    קל"צ – לסכום של 320,000 שח ל9 שנים, רבית של 2.6 החזר חודשי של 3326
    משתנה כל 5 צמודה – 117,000 שח, ל20 שנה, רבית של 1.5 , החזר חודשי של 600 שח
    סה"כ החזר חודשי של 6143

    שים לב שבראשונה אין שוב רכיב מדדי, ובשניה יש 117,000 שח צמוד מדד, מה שכן , בהצעה הראשונה יש לי לשלם במשתנות אחרי 6 שנים עוד 330,000 שח ובהצעה השניה לשלום במשתנות אחרי 6 שנים 278,000 שח, (קרן ההשתלמות עוד 6 שנים תכיל בערך 280,000 שח),

    תודה מראש
    איתי

    • שתי ההצעות טובות, אין לי העדפה לאחת מהן כי זה תלוי בך כמה תרצה להחזיר בעוד 6 שנים.
      המרכיב המדדי בהצעה השניה קצת "מבאס" יחד עם זאת הוא מגיע עם ריבית מאוד נמוכה ל-5 השנים הקרובות.
      לשיקולך

  72. מאת עופר:

    היי משכנתאמן!
    ראשית, כל הכבוד לך על הסיוע לכל כך הרבה אנשים, במהירות, בסבלנות ובחיוך :)
    אני מעונין במשכנתא במימון של כ-50%, החזר חודשי של כ-4,000 ש"ח, בהתאם לתמהיל הבא:
    222,000 ש"ח בפריים – 30 שנה – P-0.9.
    204,000 ש"ח במשתנה כל חמש צמודה ל-25 שנה – 1.69%.
    240,000 ש"ח בקל"צ ל-10 שנים – 3.51%.
    אני יודע שזה לא בדיוק התמהיל שהצעת אבל היה לי חשוב לסיים את הקלצ תוך 10 שנים ואז למחזר את המשתנה ולמעשה לסיים אותה אחרי 5 שנים נוספות מכיוון שהתפנה לי כסף מסיום הקלצ.
    מה דעתך על הרעיון? האם יש עוד מה להתמקח על הריביות? אני כבר עייף מהבנקים…

    תודה רבה ויישר כוח!
    עופר

    • היי עופר ותודה רבה על הפרגון,
      ההצעה והריביות סבירות,
      שיהיה בהצלחה

      • מאת עופר:

        תודה על המענה המהיר.
        מה אתה חושב שעוד ניתן לשפר בהתאם לשנות ההלוואה?
        לא ראיתי מישהו שקיבל פחות מ- 3.5% בקלצ ל-10 שנים.
        מה דעתך על הרעיון של המחזור אחרי סיום הקל"צ?

        תודה,
        עופר

        • 1. לא רוצה יותר מדי להיכנס לריביות, פשוט תנסה בבנקים
          2. זה הימור, כי תמיד יכולות להיות ריביות יותר גבוהות בעוד מספר שנים. מצד שני לפעמים זה מצליח
          בהצלחה

  73. מאת אלכס:

    הי משכנתאמן,
    הנני מבקש עזרה במחזור משכנתא קיימת:
    תמהיל נוחכי:
    יתרה לסילוק 412000

    171 אלף ש"ח P-0.9 ל- 15שנה.
    86 אלף 4% צמודה ל- 31 שנים. (זכאות)
    44 אלף 4% צמודה ל- 31 שנים. (זכאות)
    111 אלף 4% צמודה ל- 28 שנים. (זכאות)

    האם קיים סיכוי לחיסכון בתימהול שונה במיחזור המשכנתא.
    ואם כן תוכל להמליץ לי בבקשה.
    תודה
    אלכס

    • אלכס שלום,
      קודם כל אתה צריך לראות מה מציעים לך בבנקים ורק אחרי זה תוכל לבדוק אם יש כדאיות למחזור
      על פניו, נראה שכן אבל בצע בדיקה עמוקה יותר

  74. מאת איתי:

    הי משכנתאמן,
    שאלה בהקשר לרביות צמודות מדד,
    שמעתי שכאשר המדד יורד הקרן למעשה לא יורדת יחד איתו, האם זה נכון ? יכול להיות שהקרן יורדת אבל רק עד הסכום המקורי ?
    למשל , לקחנו 100,000 שח הלוואה,
    המדד עלה בחודש הראשון ב 2 אחוז, כלומר עכשיו אנחנו חייבים 102,000 שח
    נגיד לדוגמה ששילמנו על הקרן 500 שח
    נשאר לשלם 101,500 שח
    עכשיו בחודש הבא המדד יורד ב 1 אחוז,
    האם זה אומר שהקרן תרד ל -100,485 או שאנחנו נשארים בחוב של 101,500 ?
    נגיד לקיצוניות שחודש אחרי נשאר לנו בקרן 100,485 והמדד ירד ב10 אחוז, האם הקרן תרד לסכום המקורי ? 100,000

    סליחה על הטחינה.. איתי 

    • היי איתי,
      צןדק. הקרן יורדת עד לסכום המקורי, דרך אגב לטווח ארוך אין סיכוי שהמדד יירד פחות מהקרן אלא רק לטווח הקצר.
      דרך אגב, יש כבר בקשה שהגישו בכנסת לתיקון המצב ונראה לי שזה כבר בתהליכים מתקדמים לביטול העניין ו"רצפת המדד" תבוטל בקרוב

  75. מאת אלכסנדרה:

    קודם כל תודה רבה לך על הבלוג!
    ועכשיו רציתי להתייעץ איתך:
    אני מעוניינת לקחת משכנתא על סך של 385000, הסכום הנל"ל הינו 75% מערך הדירה ( דירה ש"ח 515000 ) 25% יש הון עצמי .אני אמא חד הורית ( בת 39 +2 ילדים) ומשכורת 5400 נטו .מגיע זכאות של 161665 ש"ח (זה 742 ש"ח ל-25/28 שנים) 3 % קביעה צמוד למדד,
    משלימה 228335 ש"ח ל 25 שנה 1041 ש"ח ,
    סה"כ :התשלום החודשי 1783 ש"ח לא כולל ביטוח – זה משה עמרו לי בבנק.

    אזה מסלול אתה ממליץ?
    ל25 או 30 שנה?
    תודה רבה!

    • היי אלכסנדרה ותודה על הפרגון!

      אני ממליץ ל- 25 שנה אבל אם יהיה לך קשה ההחזר תקחי ל- 30.
      תהיי זהירה במשכנתא, זה לא הרבה כסף אבל הרבה אחריות מונחת על כתפייך ולכן השתדלי לקחת את המשכנתא הטובה ביותר.
      בהצלחה

  76. מאת איתי:

    הי משכנתאמן,
    אחלה מחשבון!!!!
    רק באג אחד קטן, שבוחרים ריבית פריים, אפשר להזין בפנים רק מספרים שלמים, אם רושמים 2.45 הוא מייד מעגל את זה ל-2.
    כל הכבוד על המחשבון !!! עוזר מאוד,
    אתה יכול בבקשה לענות על השאלה הקודמת שלי פה לגבי המדד ? מאוד חשוב לי לדעת את זה

    איתי

    • היי איתי,
      תודה רבה על הפרגון!
      האמת שעניתי על שאלתך אמש וזה כנראה לא עלה מסיבה מסוימת – תיקנתי זאת עכשיו.

      כמו כן, תודה על הפידבק בנוגע למחשבון, זה בטיפול.

      משכנתאמן

  77. מאת ניר:

    שלום,
    אנחנו רוכשים דירה ראשונה במחיר של 2.1 מיליון ש״ח שמתוכם 800 אלף משכנתא. הדירה אמורה להיות מוכנה בעוד שנה וחודשיים.
    הדירה נרכשת מקבלן שמבחינתו אנחנו בגדול יכולים לפרוס את התשלומים לפי רצוננו. ביקשנו הנחה תמורת מתן כל הסכום בהתחלה אבל הקבלן לא מעוניין מכיוון שרוב הפרויקט כבר בנוי והוא אינו מעוניין בכסף. יתרה מכך, כמובן שעל כל תשלום הוא נותן ערבות בנקאית כך שהקדמת תשלום בעצם עולה לו כסף של מתן הערבות לתקופה גדולה יותר.
    כל תשלום שלא ניתן במעמד חתימת החוזה חשוף למדד תשומות הבניה.

    כרגע יש לנו הון עצמי של מיליון ש״ח שהנטייה שלנו היא לתת אותו סמוך למעמד חתימת החוזה ולא להיות חשוף לעליית המדד. סכום נוסף של כ 300 ש״ח יהיה לנו בעוד כשנה ואותו נשלם לקראת קבלת המפתח. בשנה הקרובה כמעט ולא יהיו לנו הוצאות ולכן נצבור סכום זה.
    נשארנו עם 800 אלף ש״ח משכנתא שאנו מתלבטים האם לקחת אותו עכשיו ולהעביר לקבלן או לקחת אותו במועד מאוחר יותר?
    כמובן שאם ניקח את המשכנתא עכשיו אז לא נוכל לחסוך את ה300 אלף ש״ח במהלך השנה אלא פחות בתלות בהחזר החודשי.
    אודה לעזרתכם לגבי שתי שאלות:
    1. מתי לקחת את המשכנתא?
    2. מהו תמהיל המשכנתא המומלץ לדעתכם בהינתן שאנחנו מעוניינים להחזיר כ4500 ש״ח?

    תודה רבה!

  78. מאת מיכל:

    שלום ורוב תודות על האתר, אני לומדת ומשכילה מהפוסטים והתגובות.
    להלן שאלתי:
    קניתי דירה להשקעה בעלות של 478 שח שמניבה 2300 שח שכד
    בפני תסריטי משכנתה על סך 239000:
    1 משכנתה ל7 שנים: 160000קבועה צמודה בריבית 1.8 + 79000 בריבית 0.67-P
    2 תמהיל בהתאם להצעתך בפוסט: 12 שנה פריים 79000 שח בריבית0.9 – P
    10 שנים משתנה כל 5 65000 שח בריבית 1.3
    5 שנים קלצ בריבית של 3 אחוז.

    הצעה 1 היא בעלות כוללת נמוכה יותר
    ואילו הצעה 2 – מותירה תזרים מזומנים חיובי החל מהשנה השישית.
    על מה אתה ממליץ?

    • היי מיכל ותודה על הפרגון!
      ההצעה השנייה עדיפה לדעתי
      בהצלחה

      • מאת מיכל:

        תודות על התשובה.
        שאלה נוספת – האם עדיף לדעתך בדירה להשקעה להותיר תזרים מזומנים חיובי החל מהחודש הראשון גם אם מאריכים את המשכנתה או שעדיף להתאמץ 5 שנים כפי שרשום בתסריט 2 ?

        • הכל תלוי בהכנסות ובהוצאות,
          אני אישית אוהב לסיים חובות מהר ולכן אוהב לצמצם שנים.
          אבל אם זה ילחץ אתכם לפינה עדיף להאריך ולחיות בשלום עם המשכנתא

  79. מאת ניר:

    שלום רב,

    ראשית ברצוני לפרגן על הבלוג המקצועי והפשוט להבנה שתזכה לשנים רבות..
    שאלתי היא לגבי מידת הכדאיות של הטבת הזכאות של לזוגות צעירים של משרד השיכון למתגוררים באזורי עדיפות לאומית בנגב?
    http://www.moch.gov.il/siyua_bediyur/mashkanta/Pages/siyua_lemishpachot_vatikot.aspx

    תודה

    ניר

    • ניר שלום,
      לצערי אני לא בקיא ב- 100% בפרטים.
      אבל בגדול למי שכבר זכאי (עבר ת ה- 1,000 נקודות) מגיעה תוספת של 48 – 4 אלף שקל) בתנאי הזכאות.
      כלומר, זה לא מענק אלא אותה הלוואת זכאות (קבועה צמודה בריבית 3% ל- 25 או ל- 28 שנה).

  80. מאת דוד:

    משכנתאמן שלום,
    הבלוג שלך נהדר, שימושי ומרשים.
    כבעל תואר במערכות ממוחשבות אני חיייב לציין את ממשק המשתמש הנהדר, העיצוב הנוח והקישורים השימושיים שאתה מבצע בכל פוסט, כל הכבוד!! ותודה..
    האם תוכל להוסיף דף שאלות ותשובות מרוכז? אני רואה שהשאלות אליך מאוד פופולריות ומרכז ידע כזה יכול לשמש רבים מנוטלי המשכנתאות.

    בנוסף, רציתי לשאול -
    משכנתא ע"ס 400,000 ש"ח בתמהיל הבא:
    130,000 פריים – 0.85% ל-25 שנה
    160,000 קל"צ 4.95% ל-20 שנה
    110,000 משתנה צמודה כל 5 , 2.2% ל-20 שנה

    הציפיה להגדלת ההכנסות בשנים הבאות ולכן לסילוק (לפחות חלקי) של המשתנה.

    האם לדעתך הריביות הוגנות והתמהיל נכון?

  81. מאת שחר:

    היי משכנתאמן
    תודה על המידע והלימוד.
    אנו ממחזרים משכנתא -לאחר סילוק הסכום הוא בערך 520K, הכנסות 22K.
    הננו מתלבטים לגבי שתי ההצעות הנל,מהי לדעתך ההצעה הטובה מבינהן :
    290K ריבית קבועה צמודה 1.6% לעשר שנים.
    60K זכאות בנק ריבית קבועה 0.415% לחמש שנים.
    170K פריים -0.9 % לעשר שנים
    הצעה שניה:
    175K ריבית קבועה צמודה 1.6% לעשר שנים.
    175K קבועה לא צמודה 3.8% לעשר שנים.
    175K פריים -0.9% לחמש עשרה שנים.
    ההחזר החודשי של הראשונה גבוהה יותר בגלל שהפריים לעשר שנים.אולם אני יכול למתן אותו עיי שינוי ל15 שנים ללא שינוי הריבית.
    תודה רבה

    • התמהיל השני נראה מאוזן יותר (בגלל הקל"צ), התמהיל הראשון אמנם יותר אגרסיבי ומסיימים בו את ההלוואה מהר יותר,
      אבל אם זה אומר להאריך את התקופה ל- 15 שנה אז אני ממליץ את התמהיל השני
      בהצלחה

  82. מאת גלית:

    היי משכנתאמן.
    קודם כל מגיעות לך אלף מחמאות על האתר המדהים שלך,שנותן אפשרות להבין את המושג המפחיד "משכנתא" ולרגע לחשוב שזה לא כ"כ נורא.
    ולשאלתי,
    למי מיועד מסלול משתנה כל 5 שנים?למי שיודע שבתוך חמש שנים תהיה לו היכולת לסלק את יתרת המשכנתא במסלול זה? או???
    תודה,

    • היי גלית ותודה על הפרגון!

      למסלול משתנה כל חמש יש מספר מאפיינים:
      1. יש לו נקודת שינוי ריבית ואפשרות מחזור או סילוק הכסף תוך חמש שנים
      2. הוא לרוב יותר זול משאר המסלולים
      3. ניתן לקחת אותו יותר מ 1/3 מתמהיל ההלוואה כי הוא לא נחשב ל"ריבית משתנה" על פי בנק ישראל

      יש לו כמה מינוסים:
      1. הריבית בו משתנה והיא יכולה לעלות בעוד חמש שנים
      2. הוא צמוד למדד

      בהצלחה

  83. מאת מוטי:

    תחילה ברצוני לשבח אותך,כן יירבו כמותך,אתר מצוין שעוזר להבין כיצד לגשת לבנק.
    ברצוני לשתף אותך בהמלצות שקיבלנו למשכנתא מהבנק על מנת לשמוע את חוות דעתך,ולתת לנו דגשים לשיפור ולייעול המשכנתא.
    אנחנו לוקחים משכנתא 600 אש"ח מתוחם 60 אש"ח מענק מהמדינה(פרפריה)+9.1אש"ח (מענק ממ"ד)משמע שגובה המשכנתא בפועל היא 530900 אש"ח(בית חדש שווי הנכס:857 אש"ח). האופציות שהוצעו לנו הם:
    אופצייה א: 136370- זכאות 3% צמוד(647 החזר)
    200000- p-0.9 – עשרים וחמש שנה(882 החזר)
    194530- משתנה כל 5 שנים ל- 20 שנה(983 החזר)

    אופצייה ב: 136370- זכאות 3% צמוד
    200000- כמו אופצייה א'
    194530- 3 אופציות:
    1- קבועה 2.7 20 שנה
    2- קבוע 2.35 15 שנה
    3- קבועה לא צמודה 4.8 15 שנה.
    חשוב לי לציין שאנחנו לא חייבית לבחור בין 2 האופציות כמובן שנשמח לשמוע אופציות נוספות שאתה חושב רלוונטיות,כמו כן ההחזר שאנחנו מעוניים להחזיר ינוע בין 2500-3000 ש"ח.

  84. מאת mush:

    שלום
    היינו רוצים להתייעץ איתך בעניין התמהיל המתאים לנו.
    שוווי הנכס 1430000
    סכום המשכנתא 900000 .
    הכנסות נטו 16500+ 2500 ש"ח הכנסה צפויה מהשכרת יחידת דיור בנכס
    עוד שנתיים נפתחת קרן השתלמות בשוווי 70000 שקל אותם אנו מייעדים למשכנתא.לא מעוניינים להחזיר מעל 5000 ש"ח בחודש .חשבנו על התמהיל הבא:
    297000 ש"ח ל30 שנה פריים
    450000 ש"ח ל19 שנה קל"צ
    153000 ש"ח ל13 שנה משתנה כל 5 שנים צמודה למדד כאשר את הסכום של הקרן נסלק מהלוואה זו.
    אודה על חוות דעתך והכוונתך המקצועית.
    בתודה מראש.

  85. מאת שרון:

    שלום
    מה דעתך על אפשרות לקיחת משכנתא מחברת ביטוח (להבנתי כרגע רק חברת כלל נותנת שירות זה) על מנת לקבל מימון גבוה מ- 50% לדירה שנייה? מה הריביות המקובלות במשכנתא חוץ-בנקאית כזו?

    • היי שרון,
      אני לא מכיר כל כך את הנושא ולכן מעדיף לא להגיב.
      ברמת העיקרון יש פלוסים ומינוסים בלקיחת משכנתא מחברת ביטוח וזה לא אותו הדבר כמו משכנתא מבנק.

  86. מאת יניב:

    שלום,
    נהניתי לקרוא את הפוסטים וגם למדתי כמה דברים.
    בגלל שאתה מאוד אוהב את ה"פריים" רציתי לשאול… אני ממחזר משכנתא
    ויש בהפשרותי לקחחת 90% משמהכנתא בפריים האם היית חוסף הכל לפריים או משאיר אחוז מסויים בקל"צ. להלן התמהיל:
    הלוואה 850K
    40% מימון.
    200K בולט בגרייס ל- 5 שנים . ריבית P-0.7
    100K קל"צ ל- 10 שנים. ריבית 3.2.
    היתר 550K בפריים או להוסיף 100 לקל"צ.
    החזר התחלתי מקסימלי בערך 6000K בחודש.
    מה דעתך?

  87. מאת ערן:

    שלום,
    רציתי להתייעץ איתך בנוגע ללקיחת משכנתא חדשה.
    קניתי דירה חדשה מקבלן וע"פ החוזה מרגע קבלת היתר הבנייה יתרת התשלום יהיה צמוד מדד תשואות הבניה כאשר מדד הבסיס יהיה יום קבלת ההיתר. לתשלום העיקרי באיזור ה 860,000 ש"ח הוא אמור להיות משולם 30 יום לפני קבלת המפתח כלומר ע"פ החוזה בעוד 27 חודש שעליו יתווסף תוספת מדד שיכול להגיע לעוד 100,000.

    כיום אני גר ביחידת דיור אצל ההורים ככה שאין לי שכירות או הוצאות נילוות וכיום אני מצליח לחסוך קרוב 10000 ש"ח בחודש.

    1. האם כדאי להקדים את המשכנתא לקחת משכנתא של 750K ביום קבלת ההיתר ולחסוך את המדדים ובכך לשלם לבנק המלווה את כל הסכום מראש? בהנחה זו אני מתחיל לשלם משכנתא בעוד חודשיים בערך ולכן אצליח לחסוך אחרי משכנתא 6000 ש"ח לתקופה של 28 חודש.

    במצב כזה שיהיה לי הון עצמי נוסף בעוד 28 חודש איך אני יכול לצמצם את המשכנתא בלי להחזיר את רכיב הפריים? האם לקחת ריבית משתנה ל 3 שנים? איזה חלוקה היית ממליץ ל 750K?

    2. לדחות את המשכנתא 30 יום לקבלת המפתח , לספוג מדדים של 3-4 אחוז לשנה על יתרת הסכום אך לחסוך 10000 ש"ח כל חודש במשך 27 חודש ולקחת משכנתא יותר קטנה.

    אני חושב שאופציה 1 יותר טובה בגלל המדדים.

  88. מאת גרשון גולומב:

    אתר מאיר עיניים ופותח שכל. שאלה:
    לרווק, הכנסה בטוחה שתעלה עם השנים, שרוצה לשלם פחות מ-4,000 ש"ח לחודש, משכנתא בגובה 584,000 ש"ח (כ- 45% ממחיר הדירה). ההצעות שיש:
    1. בנק א'
    1/3 פריים, 30 שנה, p-0.8
    2/3 קל"צ, 15 שנה, 4.5%
    משתנה כל 5 צמודה – 2.2% (לא הכניסו לתמהיל)
    קבועה צמודה 15 שנה – 2% (לא הכניסו לתמהיל)
    2. בנק ב'
    1/3 פריים, 25 שנה, p-0.7
    2/3 משתנה כל 5 צמודה, 15 שנה, – 2.0%
    לגבי קל"צ, 15 שנה, יהיה מעל 4.6%
    שאלות:
    1) איזה הצעה טובה יותר?
    2) האם לשנות תמהיל?
    תודה

  89. מאת חיים:

    שאלה חשובה, למה אתה לא מפרסם מול כל מסלול איזה לוח סילוקין אפשר לקבל איתו?
    בבנק שלי , לא נותנים קרן שווה שהוא עדיף מבחינתי בגלל שאני משלם ריבית רק על הקרן, אם בכלל.
    כאשר הגשתי את התמהיל שאתם המלצתם, הפקידה סירבה לתת לי קל"צ בקרן שווה.
    לכן זה לא עזר לי,
    גם בשפיצר היא אמרה שהיא לא מוכנה לתת לי ריבית מתחת ל3.8
    אולי אולי מעל 4.1 שזה ממה לא ברור לי.
    זה אגב בנק לאומי.
    מה עושים?
    איך משכנעים אותה לתת לי מתחת ל3.8
    היא לא מוכנה לשמוע,
    אגב אני לוקח סכום של רבע מליון לעשר שנים.

    • 1. כי בכל בנק זה אפשרי במסלולים אחרים ויהיה לי קשה לעקוב אחרי כולם
      2. אין לי דרך ממש מיוחדת לעזור לך לשכנע אותה, אבל בגדול תדע שהריביות שציינתי הם לא תורה מסיני ויש הטיות לכאן או לכאן

  90. מאת ירון:

    שלום

    אני די מבולבל. קיבלתי את התמהיל הבא:
    70 אש"ח – 10 שנים – 0.9-פריים
    145 אש"ח – 10 שנים – קבועה צמודה 1.68%
    מנגד, יש לי אפשרות להחליף את הקבועה-צמודה, בקל"צ בריבית של 3.83% לתקופה של 9 שנים.
    בבדיקה מול מדד של 3% , נראה שרק לאחר 7 שנים, יעלה גובה ההחזר בגין הצמודה הקבועה על ההחזר של הקל"צ. במדד של 2.5% זה יקרה לאחר 8.5 שנים.
    אם כך, מדוע הקל"צ כל כך מומלץ על-ידך? האם אני מפספס משהו?

  91. מאת חיים:

    משכנתא שצמודה למטבע חוץ ולא למדד המחירים לצרכן
    מאחר ואין רצפה?
    כמו שמוסבר בסרטון הבא:
    http://www.youtube.com/watch?v=tzOlvFdn7QY
    תודה.

  92. מאת זימור שמעון:

    שלום

    את כל נמחמאות כבר קיבלת, אני מצרף את שלי- פעם ראשונה שניתן להבין מעט מהתסבוכת שנקראת משכנתא.

    אבקש את עזרתך בלהבין את מה שהבנק הציעה לי.

    ריבית משתנה כל 5 שנים – 60000 ש"ח 15 שנה עוגן +3 ריבית 5.32
    ריית קבועה לא צמודה – 140000 ש"ח 10 שנים ריבית 5.3
    ריבית פריים- 100000 ש"ח 15 שניםר ריבית 5.65
    סה"כ 300000 ש"ח החזר 2816 ש"ח
    אפשר לשפר?

  93. מאת שמעון זימור:

    מוריד את הכובע – יוזמה ברוכה ומועילה
    בעקבות הבלוג שלך פניתי לבנק לאומי ולהלן הצעתם -נראה לי שקצת הגזימו בריביות.
    משכנתא 300000 ש"ח ל10 – 15 שנים החזר עד 2500 ש"ח
    מסלולי: 1. משתנה כל חמש שנים צמודה 60000 ש"ח עוגן +3 ריבית 5.32% – 15 שנים
    2. ריבית קבועה לא צמודה 140000 ש"ח 5.3% ל 10 שנים
    3. ריבית פריים + 2.4 100000 ש"ח 5.65% ל 15 שנים

    נראה לך סביר?

    תודה במידה ותעזור האם הגזמתי בבקשה? בכל מקרה כבר עזרת בעצם קיומו של הבלוג

  94. מאת שייקה:

    שלום,

    האם נכון עקרונית לומר את הדבר הבא:
    כיום מחיר הכסף (ריבית) הינו נמוך ולכן עדיף לקחת משכנתא לטווח ארוך ולנצל את יכולת החיסכון שלנו לטובת השקעה אחרת (נניח מניות)?
    הווה אומר,למרות שאני יכול לחסל את המשכנתא בכמה שנים,עדיף להחזיר סכום נמוך ככל האפשר ולנתב את שאר יכולת החיסכון שלי לאפיקים שיניבו לי ריבית גבוהה יותר מאשר הריבית האלטרנטיבית(של המשכנתא).
    שמתי לב שהדעה הנ"ל מנוגדת לדעה שלך שהיא לחסל את המשכנתא מהר ככל הניתן (כל עוד עומדים ביכולת ההחזר כמובן).
    מה דעתך על הגישה שלי?

    שייקה

    • שייקה שלום,
      הגישה שלך מעניינת ונכונה פיננסית כל עוד מתקיים התנאי הבא:
      אתה מצליח לקבל ריבית גבוהה מהתשלום על המשכנתא.
      רוב האנשים אינם יודעים תמיד איך לנצל את כספם לקבלת ריביות טובות יותר ממה שהם משלמים בבנק,
      תכלס זה גם מאוד קשה כי שום אפיק בטוח לא ייתן לך ריבית גבוהה ממה שתשלם במשכנתא ותהיה חייב ל"המר" בדרך כל שהיא.
      אם אתה חושב שאתה מסוגל לעשות את זה, אז לך על זה.
      שיהיה המון הצלחה

  95. מאת גלית:

    משכנתא מן שלום.
    אני מנסה להציג תמהיל של משתנה כל 5 שנים אבל בכדי לקבל נתון להחזר אני צריכה לציין מדד.
    אתה יכול לרשום לי בבקשה את המדד שעלי לציין על-מנת שאוכל לקבל הערכת החזר?
    תודה מראש,

    • היי גלית,
      מעל לטור המדד יש אייקון קטן של האות "i", אם תעמדי מעליו הוא יציג לך את המדד הממוצע ב-5 השנים האחרונות. זה יכול לתת לך כיוון מסוים. כמובן שתוכלי לזין שם מספרים נוספים לפי הצפי שלך.

      בהצלחה

  96. מאת צחי:

    שלום לך,
    כנראה שקצת התעייפת מכל המחמאות כאן ולכן לא אאריך בכך (למעט העובדה שבעיני אתה עושה עבודת קודש והצלת נפשות גרידא), אבל לעניין:

    אנו זוג צעיר וקרייריסטי.
    הצלחנו עד כה לחסוך כמעט 200 אש"ח ואנו מעוניינים לרכוש בית פרטי – כאשר המחירים נעים בין 1150-1290 אש"ח.

    הנטו שלנו היום נע סביב 15-1 אש"ח. (עובדים בתאגידים גדולים).

    מבחינתנו אין משמעות לאופק ההלוואה (20-30 שנה) -ומאידך אנחנו לא היסטריים לקנות בית (למעט התחושה והלחץ הסביבתי – של "לקנות כי המחירים רק עולים".)

    חשוב לי להבין בקווים כלליים, האם זה סביר לקחת משכנתא על מליון ש"ח? (נניח שהולכים לאופציה הגבוהה יותר (1290 אש"ח) – אפשר לקחת הלוואה מהמדינה של 100K))

    אגב, אני מעריך שאנו מוגדרים כלקוחות "טובים מאוד" של הבנק, ולכן אוכל לדרוש ריביות נמוכות יותר…

    בכל מקרה, מה זה אומר מבחינת החזר חודשי?
    האם זה ריאלי לדבר על רכישה? או שכדאי לשבת בבית – לחסוך עוד 100K (נגיד שנה -שנתיים) ואז לחשוב שוב?

    תודה רבה,
    צחי

    • צחי שלום,
      הון עצמי של 200 אלף ש"ח יאפשר לך לרכוש דירה בעלות של 800 אלף.
      אם תיקח מעוד מקור הלוואה של 100 אלף תוכל להגיע לדירה בשווי 1,200,000 ש"ח.
      אבל אז תהיה בעל משכנתא של מיליון ש"ח, אני באמת לא יכול לומר אם זה הרבה או מעט.
      מצד אחד עם משכורות של 15 אלף אתם יכולים לעמוד בזה ומצד שני מיליון שקל הלוואה לדירה ראשונה זה מוגזם לכל הדעות.
      סורי, עם הכל הרצון הטוב אני לא יכול להביע את דעתי וזו תישאר הדילמה שלך ושל בת זוגתך
      בכל אופן, המון הצלחה

  97. מאת לי:

    שלום,
    אנו זוג צעיר עם ילד ורכשנו דירה על הנייר לפני 4 חודשים, שעדיין אין לה היתר ולכן טרם חתמנו על משכתא שעתידה להיות 70% מערך הנכס.
    כיוון שהדירה על הנייר ויצאנו מנקודת מחשבה שלא תהיה לנו את האפשרות לעמוד בתשלומי משכתא ושכר דירה באותו הזמן עברנו להורים, רק שכרגע אנו שוקלים לחזור לשכירות.
    שאלתי היא מה מומלץ או נהוג במצב כזה? האם ישנה אפשרות להמתין עם תשלומי המשכנתא עד לקבלת המפתח לדירה? האם ישנה משכנתא המתייחסת לבעיה זו ולוקחת אותה בחשבון מבחינת החזרים?
    (חשוב לציין כי זוהי דירתנו הראשונה וכי אין לנו נכסים נוספים)
    אשמח מאוד לתשובתך

    • שלום וברכה,
      אתם יכולים לקחת גרייס, שזה בעצם דחיית תשלומי המשכנתא לתקופה מסומת.
      בתקופה זו תשלמו רק חלק מתשלומי המשכנתא (שזה החלק של הריבית בלבד) ושאר הקרן תדחה לתקופה המאוחרת של המשכנתא.
      זה מייקר את המשכנתא בכמה שקלים אבל זה פתרון טוב עבורכם.

  98. מאת גלית:

    משכנתא מן שלום.
    האם בעקבות העלאת הריבית אתה משנה את התמהיל לשנת 2013?
    אם כן,מה התמהיל החדש?
    חוץ מזה ,אם הנכס שלי שווה 1,250K ואני ממחזרת בסביבות ה-400K האם אני ניזוקה מעליית מחיר הריבית לגבי קל"צ ומשתנה כל 5 שנים?

  99. מאת גלית:

    ובהמשך לשאלתי הקודמת, האם גם במרווח של הפריים אני עשויה להיפגע?

    תודה

    • שלום וברכה,
      1. התמהיל כרגע נשאר דומה, עד שיהיה יותר "בהיר" מבחינת כיוון הריביות והמדד
      2. כן, הקל"צ והמשתנה כל חמש אמורים לעלות בקרוב מאוד, בפריים לא צפוי שינוי (אלא אם בנק ישראל יחליט לשנות אותו לכאן או לכאן)
      בהצלחה

  100. מאת ערן:

    היי, אני מנסה לבנות תמהיל בשאיפה לכמה שיותר קל"צ כדי לשריין ריבית לאורך זמן ווכמה שפחות צמוד מדד/משתנה התמקדתי על 3 מסלולים שההחזר החודשי המקסמילי הוא 4500+- , רציתי לדעת מה עדיף להוריד את מספר השנים או סכום המשכנתא של הריבית משתנה כל 5 / צ"מ על חשבון הארכת תקופת הקל"צ?
    הפחד שלי בעיקר ממסלול הצמוד מדד. אני בעיקר בונה על קרן השתלמות ב 2017 של 100K לסגור את המסלול הזה. בפריים אני משאיר על 25 שנה.

    פריים 247,500 25 שנה p-0.9 1091
    משתנה.5 165,000 20 שנה 2.35% 862
    קל"צ 337,500 18 שנה 4.5% 2282
    סה"כ 750,000 4,235

    פריים 247,500 25 שנה p-0.9 1091
    משתנה.5 102,500 15 שנה 2.15% 666
    קל"צ 400,000 ₪ 20 שנה 4.6% 2552
    סה"כ 750,000 ₪ 4,309₪

    פריים 247,500 25 שנה p-0.9 1091
    ק"צ 102,500 10 שנה 1.6% 933
    קל"צ 400,000 20 שנה 4.6% 2552
    סה"כ 750,000 4576

  101. מאת מעיין:

    שלום ותודה על האתר המלמד והמדויק, אנחנו זוג ללא ילדים , הכנסה חודשית 13,000ש"ח עם צפי לעליה הדרגתית עם השנים , כרגע יכולים להחזיר עד 3,700ש" בחודש
    לוקחים 750,000 ש"ח משכנתא
    איזה מהתמהילים מומלץ יותר , או אף אחד מהם:

    1. מש' כל 5 -250,000 ל25 שנה -1.73% – החזר חודשי 1026
    פריים 250,000 ל30 שנה P-0.9-החזר חודשי 968
    משתנה כל 5 לא צמוד 250,000 ל20 שנה 3.75%- החזר חודשי 1474
    סה"כ החזר חודשי 0 3468 ש"ח

    2. מש' כל 5 -250,000 ל25 שנה -1.73% – החזר חודשי 1026
    פריים 250,000 ל30 שנה P-0.9-החזר חודשי 968
    משתנה כל 5 לא צמוד 150,000 ל20 שנה 3.75%- החזר חודשי 885
    ריבית קבועה לא צמודה 100,000 ל-15 שנה 4.3% 750 ש"ח
    סה"כ החזר חודשי 0 3629 ש"ח

    תודה מראש , מעיין

  102. מאת תמי:

    היי ותודה רבה על האתר, שאותי באופן אישי השכיל מאוד,
    כבר שאלתי את השאלה הזו אבל אני לא מוצאת את הפוסט ו/או תשובה אז אשאל שוב –
    אנחנו משפחה צעירה + 2, משכורת 18 נטו משלמים כרגע שכירות 4100.
    בגלל שאנחנו לא רוצים להיסחף עם המשכנתא מצאנו דירה 4 חדרים בשכונה סמוכה בסביבות 1120000 כך שנצטרך משכנתא של 720000 (שגם זה סכום לא מבוטל…). בעלי היה רוצה לקחת את כל ההלוואה בקלצ כי הוא מפחד מאי יציבות – עליית מדד ו/או פריים. מבדיקה ראשונית סכום ההחזר ל-20 שנה הוא 4600 (חישבו לפי ריבית 4.8 ואני יודעת שאפשר לקבל לפחות 4.6)- זה נראה משהו שאנחנו יכולים לעמוד בו. אני מודעת לחסרונות של הקלצ אבל הוודאות ושנאת הסיכון די דומיננטיים אצלנו. אשמח לשמוע את דעתך בעניין.

  103. מאת אתי:

    היי,
    תודה רבה על האתר והפוסטים שאתה מעלה, זה עוזר לי מאד להבין את כל המורכבות של משכנתא. קיבלתי הצעה מבנק להלוואה של 960,000 ש"ח ל – 25 שנים ואני מבקשת לדעת אם היא טובה והיכן ניתן לשפר:
    316,000 – ריבית פריים 3.25, 0.85-, החזר חודשי – 1408 ש"ח
    644,000 – ריבית משתנה, עוגן 1.15, 0.85+, החזר חודשי 2730 ש"ח
    תודה רבה
    אתי

  104. מאת מעיין:

    בוקר טוב, השארתי פה בקשה לעזרה ומשום מה נמחקה
    האם תוכל לעזור לי בתמהיל – על סכום של 750,000 ש"ח
    הכנסה חודשית 13,000 – יכולים להחזיר עד 3,700 ש"ח-3800 ש"ח
    250000 P-0.9 – ל 30שנה
    300000 קבועה לא צמודה ל 20 שנה – ב4.8
    200000 משתנה כל 5 צמודה ל25 שנה- 1.72%
    סה"כ 3707 משהו כזה
    תודה על העזרה

  105. מאת גלית:

    ושוב תודה על התשובה מתאריך 24/2 ובהמך אליה,אם אני ממחזרת פחות מ-35% האם אני עדיין ניזוקה בקלצ ובמשתנה 5 שנים?

  106. מאת רומן:

    היי,

    יש לי שתי שאלות – עם קצת סיפור רקע לפני
    קודם כל המון תודה, מצאתי באתר שלך הרבה חומר שעוזר!

    אני יודע שאתה לא נביא אבל בכל אופן אשמח לשמוע את דעתך.

    אנחנו זוג צעיר, עם הכנסה של 13K נטו ללא ילדים כרגע.
    קנינו דירה חדשה מקבלן שנמצאת כרגע בבניה במחיר 1050000, המחיר צמוד לתשומות הבנייה של חודש מרץ 2012.
    צפי כניסה ספטמבר השנה.
    נשאר לנו לשלם לקבלן 535000 ללא הצמדות (תשומות הבניה + עלייה של אחוז במע"מ).
    כרגע יש לי הצעה מבינלאומי על התמהיל הבא (על 565 הכנסתי את ההצמדות פנימה):
    178500 בקל"צ ל10 שנים בריבית 4.2
    186450 בפריים -0.9
    200000 משנתה כל חמש שנים (2 אחוז כרגע)
    כרגע אני חושב לקחת חלק מהמשכנתא (קל"צ) ואת השאר בכניסה לדירה, במטרה לקבע את הריביות ולהפסיד כמה שפחות מתשומות הבנייה.
    אני אשמח לשמוע את דעתך על התמהיל והאם אתם ממליצים לקחת חלק מהסכום עכשיו או לחכות עד הכניסה לדירה?
    אני משלם כרגע שכ"ד 3600 ולכן לא יכול לקחת הכל ישר עכשיו

    • שלום,
      אני ממליץ להקדים את התשלום לקבלן בגלל מדד תשומות הבניה והריביות הנמוכות היום (דרך אגב, אתה יכול לקחת את כל המשכנתא היום ולבקש גרייס בתשלום).
      התמהיל נראה בסדר וגם הריביות
      בהצלחה

  107. מאת גיא:

    היי
    תודה רבה על הנתונים.
    קיבלנו גם הצעה לרכיב במשכנתא בריבית קבועה, צמוד למדד ב-2.7%.
    נשמע על פניו שגם מקבלים את הריבית הנמוכה שהשוק נמצא בה, וגם מקבלים הצעה טובה מאחר וזה צמוד למדד.
    מה דעתך על רכיב זה?
    תודה

  108. מאת גיא:

    שאלה נוספת בבקשה.
    שמתי לב שרוב התמהילים פה, תקופת הקל"צ קצרה יותר.
    תוכל "לתת" כמה מילים על ההחלטה הזו, בעד נגד…
    תודה

    • שאלה טובה,
      הרעיון הוא שבקל"צ לתקופה קצרה הריביות עוד "איפה שהוא" נמוכות יחסית ובתקופות הארוכות הן גבוהות כך שקשה לזוגות לקחת אותן.
      חוץ מזה, במסלול זה יש עמלת פירעון גבוהה ולכן ככל שיישארו יותר שנים בהלוואה כך עמלת הפירעון תגדל, לכן צמצום השנים מוביל לצמצום הסיכון.

  109. מאת דנה:

    משכנתאמן שלום,

    קודם כל שאפו על האתר. נתקלתי בו במקרה ואני מאוד שמחה על כך. עזרתה לנו מאוד להבין קצת יותר דברים ולתכנן את עצמנו נכון.
    רציתי להציג לך הצעה שקיבלתי היום מהבנק (וזה אחרי משא ומתן כבר בין שני בנקים), לשאול מה דעתך על התמהיל:
    מדובר על משכנתא של 1,260,000 ש"ח שמהווה 45% משווי הנכס (2,800,000 ש"ח):
    420K : פריים – 0.9 ל- 30 שנה
    400K קל"צ ל- 18 שנה 4.5%
    120K קבועה צמודה ל- 18 שנה 2.35% (זכאות פועלים)
    180K קבועה צמודה ל- 20 שנה 2.5% (בגלל הזכאות פצלנו את ה- 300K של הקבועה צמודה לשני מסלולים)
    140K משתנה כל 5 שנים – 1.7%

    שאלתי:
    1. מה דעתך על בניית המסלולים והחלוקה בניהם?
    2. האם הריביות אטרקטיביות או שאפשר עוד לשפר אותם?
    3. בבנק טפחות הציעו לנו לפצל את הפריים ל- 2/3 פריים ועוד 1/3 במשתנה כל שנה מאחר והריביות שם נכון להיום הם בסביבות 1.35%. מה דעתך? שווה לעשות את זה או שלא?
    4. בבנק פועלים אי אפשר לקחת קרן שווה. רצינו לקחת את הקבועה בקרן שווה. האם שווה לאור זאת לקחת את ההלוואה בבנק אחר שנאפשר את המסלול הזה (בנק טפחות) או שזה נראה לך פחות משמעותי?
    5. המשתנה בבנק טפחות צמודה לאג"ח ממשלתי ובבנק פועלים צמודה לריבית ממוצעת למשכנתאות. איזה מסלול מבין השניים הללו עדיף?

    תודה רבה!

    • שלום דנה,
      1. בסיסי ונחמד
      2. ריביות עדכניות תוכלי למצוא במחשבון משכנתא, בכל מקרה ריבית זה דבר מותאם לזוג מסויים ובכללי אתם בסדר
      3. זה צמוד מדד, לא נראה לי כל כך משתלם
      4. זה לשיקולך, בכל מקרה זה יעלה את ההחזר החודשי ואם כבר מעלים אותו אולי כדאי לשנות את התמהיל לפי ההחזר החדש
      5. לא קריטי כלכך, בגדול זה יתנהג אותו הדבר
      בהצלחה

  110. מאת מקסים:

    שלום רב,
    הפוסטים שלך מאוד טובים ונותנים כיוון. אודה לעצתך.
    נתונים:
    הלוואה מקסימלית 75% – 954
    כרגע גרים בשכירות
    דירה מקבלן כשנתיים בניה

    קיבלנו את התנאים מטה מהבנק:
    משתנה כל 5 צמודה ל30שנה 320 אלף , כולל גרייס לשנתיים בריבית %2.44 (עוגן 1.90+1.35)
    קלצ ל25 שנה 317 אלף 5.25% כולל גרייס לשנתיים
    פריים – 0.6% 317 אלף 2.65% 30 שנה

    אנחנו מתכוונים למשוך כרגע את את הקלץ והמשתנה בגרייס לשנתיים ולאחר סיום הבניה לקחת את החלק של הפריים.
    בסופו של דבר ההחזר הוחדשי יעמוד על 4500 אלף כאשר ההכנסה הנוכחית היא כ17.5 אלף

    • היי מקסים,
      1. בהצלחה
      2. הריביות גבוהות
      3. התמהיל לא משהו, אבל אני מניח שאין לכם הרבה ברירות
      תעשו עוד שיקול ובטוח שתעשו עוד סקר שוק + תשקלו עזרה חיצונית
      בהצלחה

  111. מאת אולג:

    שלום ותודה על האתר המלמד והמדויק. אודה לעצתך
    מעוניין לקחת משכנתא על סך 410K
    עוד שנה וחצי נפתחת קרן השתלמות 100K
    יכולת החזר 3000 ש"ח
    מעוניין לסיים את המשכנתא סדר גודל של 10 שנים.
    תודה.

  112. מאת נטשה:

    ראשית אציין שעבודתך מבורכת והאתר פשוט מצויין – כל הכבוד !!!

    אנו זוג + 2 ילדים
    הכנסה חודשית 14,0000 ש"ח
    וצריכים משכנתא בסך 700000 ש"ח כ 50% מערך הדירה שנרכשה

    אבקש המלצה התמהילים והריביות הבאות :

    הצעה ראשונה :

    פריים -0.85% 233,000 – 30 שנה
    קל"צ – 4.9% 267,000 ש"ח – 25 שנה
    קבועה צמודה משתנה כל 5 200,000 ש"ח – 1.72% – 25 שנה

    הצעה שנייה :

    פריים -0.85% 233,000 – 30 שנה
    קבועה לא צמודה משתנה כל 5 – 4.3% 267,000 ש"ח – 25 שנה
    קבועה צמודה משתנה כל 5 200,000 ש"ח – 1.72% – 25 שנה

    איזה תמהיל עדיף ? והאם הריביות טובות ?

    אודה
    לתשובתכם בהקדם
    בברכה
    נטשה

    • היי נטשה,
      הייתי מאזן בין ההצעות ולוקח:
      1. פריים (233 אלף)
      2. קל"צ (167 אלף)
      3. משתנה לא צמודה (100 אלף)
      קבועה צמודה (172 אלף)
      בהצלחה

      • מאת נטשה:

        היי תודה על התגובה ,

        אשמח לדעת מדוע אתה ממליץ על פיצול למסלולים הנ"ל ?

        והאם כוונתך ב קבועה צמודה למשתנה או לא ?

        תודה רבה על העזרה והתמיכה המופלאה שלך

        נטשה

  113. מאת אסף:

    שלום משכנתאמן
    אחלה אתר ,יפה שמישהו תורם כך מהידע שלו לא למטרות רווח,במדינה כמו שלנו זאת ממש עבודת קודש ,תודה רבה ,וכל הכבוד
    אודה לעצתך ,
    מעוניינים לקחת משכתנא של 1,000,000 ש"ח
    זו ההצעה שיקבלנו…
    330,000 פריים -75 2.5% ל30 שנה
    470,000 משתנה כל 5 בריבית של 2.09 ל30 שנה
    200,000 משתנה כל 5 לא צמודה בריבית של 4.8 ל30 שנה
    החזר חודשי סביב ה4100 כיום אין יכולת להחזיר יותר ,שנה מהיום צפוייה יכולת החזר גבוהה יותר של אזור 5000 ש"ח ,מה אתה חושב על התמהיל והאם כדאי להוריד שנים ולהכניס גרייס של 12 חודשים ,
    תודה מראש

    תודה מראש…

  114. מאת ישראל:

    שלום רב,
    תודה על כך שאתה מאיר את עיני עם ישראל בנושא חשוב זה.
    אנו זוג בני 60 המעוניינים למחזר הלוואה בסך 500,000 ש"ח. יכולת החזר כ-5,000 ש"ח לחודש (קבועה). האם כדאי לנו לקחת משכנתא ל-10 שנים בחלוקה שווה פחות או יותר של פריים, משתנה כל 5 וקבועה לא צמודה?
    האם תוכל להציע תמהיל אחר? לא צפויות הכנסות חדשות, קרנות השלמות וכו'.
    בברכה ובתודה,
    ישראל

  115. מאת הררין:

    שלום רב,
    ראשית, מצטרף לכל המפרגנים על המידע ואופן הכתיבה בבלוג.
    אני מנסה לעשות סדר בכל האינפורמציה שעולה ברשת והבלוג הזה משרת אותי נאמנה. יחד עם זאת, אני מתקשה להבין כיצד לבנות תמהיל שיתאים למגבלות ולתכנונים הכלכליים שלי. אשמח לשמוע חוות דעת של בעל ניסיון לפני שאני "רץ" לבנק. (חושב גם לפנות ל"יועץ משכנתאות"). אז כך:

    אנחנו זוג צעיר ללא ילדים שמעוניינים לקחת משכנתא של כ 450K -500K לקניית דירה בשווי 1.3M. הכנסה משותפת של כ18K נטו.
    בשנה וחצי הקרובות לא צפויים ילדים ויכולים להחזיר כ6000 ש"ח.
    אם בוא הילד הראשון נרצה שהחזרי המשכנתא לא יעלו 4000ש"ח.
    אני מתחיל לעשות סבב בנקים, אבל הייתי רוצה קודם לגבש לפני אסטרטגיית החזר – תמהיל. זאת על מנת שאוכל להשוות תפוחים מול תפוחים בין ההצעות השונות שאקבל.
    קראתי את הכתבה שלך לגבי תמהיל מומלץ לינואר 2013.
    אודה לך אם לאור הנתונים שהצגתי, תוכל להמליץ לי על תמהיל מתאים.

    תודה ויישר כוח.

    • שלום רב,
      לצערי קשה לי להתאים לך תמהיל באופן אישי כי אחנו לא "מכירים" לעומק.
      יחד עם זאת, נראה כשאי לך לקחת מספר מסלולים, אבל עם ידיעה מראש שמסלול מסויים אתה תמחזר בעוד שנתיים.
      בהצלחה

  116. מאת עמית:

    שלום רב למשכנתאמן,
    קיבלתי את ההצעה הבאה נכון לתאריך 3.3.13:
    עבור הלוואה של 700K, ברשותי כ-60% מערך הנכס (מוגדר כלקוח ללא סיכון).
    מעוניין בהחזר של 4500-5000 ש"ח בחודש.
    33%- P-0.9
    5% – קבועה צמודה- 1.5%
    36%- משתנה כל 5 – 1.75%
    26%- קל"צ – 4.7%
    דעתך??
    עפ"י הטבלאות שלך, אני אמור לקבל קל"צ בסביבות 4%. איך הגיוני כזה הבדל??
    רוב המסלולים סוטים מקסימום 3 עשיריות האחוז בין הממוצע לגבוה.
    אודה לתשובתך המהירה

  117. מאת ארי שלמה חרמון:

    הייתי רוצה לדעת אם היום ניתן לקבל ריבית על קבועה לא צמודה נמוכה מ 3.90%.

    יש הכנסות של נטו 16 א' ש"ח ומדובר בסכום של כ 420 א' ש"ח מהלוואה כוללת של 750 א' ש"ח. שווי הנכס: 1,630,000 ש"ח.

    תודה!
    ארי

  118. מאת מתן:

    אהלן
    תודה על המידע והעצות !

    רציתי לשאול כמה שאלות : אתה מציין שכדי לקחת 40 אחוז קל"צ אבל בכל זאת בתמהיל המומלץ לפי סכומים אתה כמעט תמיד מחלק לשלושה שלישים זהים. מדוע ?

    לפיכך, איך תמליץ לחלק 700 אלף ש"ח ? צריך לקחת בחשבון יכולת החזר של בערך 4500-5000 עם היתכנות ליכולת החזר גבוהה יותר (וסכומים של קרנות השתלמות שיכולים לעזור)

    תודה רבה
    מתן

    • מתן שלום,
      אני מחלק ל- 3 שלישים בשביל לכוון לכמה שיותר אנשים (ורובם לא יכולים לקחת משקל גבוה בקל"צ בגלל החזר חודשי מוגבל).
      תמהילים ל- 700 אלף תוכל למצוא כאן
      בהצלחה

      • מאת מתן:

        אבל אני לא מבין משהו – תקן אותי אם אני טועה.
        אתה אומר שלא כולם יכולים קל"צ בגלל ההחזר הגבוה.
        אבל במסלול הצמוד ההחזר שלהם יעלה בהמשך עוד יותר גבוה לא ?
        במסלול הפריים (שאתה ממליץ לקחת להרבה שנים) גם לא ברור לי משהו – כי שוב, ההחזר עכשיו יהיה נמוך אבל התיאוריה היא שהריבית היום מאוד נמוכה והיא תעלה בוודאות בעתיד ולכן ההחזרים האלו יעלו משמעותית לא ?

        אז לפי ההגיון שכתבתי פה, יוצא שגם הצמודות וגם הפריים יגרמו לעלייה גבוהה יותר בהחזרים תוך כמה שנים, ולכן אולי לא כדאי לקחת פריים לטווח ארוך, ולא כדאי לקחת צמודה.
        לא ? מה אני לא מבין נכון ?

        תודה

        • שלום,
          1. אתה מפספס את הנקודה, שגם אם מישהו רוצה לקחת קל"צ הוא לא יכול כי הוא לא מסוגל לשלם ריבית גבוהה מההתחלה.
          תנסה להריץ משכנתא של מיליון ש"ח במסלול קל"צ לבד ובמסלול משתנה צמודה ותראה איזה הבדל אסטרונומי יש בהחזרים החודשיים.
          לכן, גם אם מאוד נרצה לקחת את כל המשכנתא בקל"צ רובנו לא נוכל לעמוד בהחזרים החודשיים ההתחלתיים ונבחר לקחת מסלולים אחרים, אפילו בידיעה שזה יצא לנו יקר יותר בטווח הארוך.
          2. לגבי הפריים – גם אם הוא יעלה הוא יהיה יותר זול משאר המסלולים בטווח הארוך (הוא לא צמוד והוא זול יחסית)
          בהצלחה

  119. מאת איציק:

    שבוע טוב לך
    אני זקוק למשכנתא בסכום של 600,000 ש"ח(50% הון עצמי) לתקופה של 20 שנה.יכולת החזר כ- 2600 עד 2750 ש"ח לחודש כולל ביטוח.
    האם תמהיל של 200,000 ש"ח במסלול פריים עם מסלול עוגן מק"מ ל- 10שנים 400000 במסלול משתנה כל 5 שניםצמודה יהיה נכון עבורי?

    • שלום איציק,
      בינינו,
      התמהיל לא טוב ולא מומלץ, אבל הבעיה שההחזר החודשי שלך מוגבל וקשה ל"שחק" איתו.
      ממליץ לעלות החזר חודשי ולנוסת לשלב גם קל"צ בהלוואה.
      בהצלחה

  120. מאת ליאור:

    שלום רב ותודה על כל המידע באתר – מאוד עוזר.
    מהדעתך על התמהיל הבא:
    מעוניינים לקחת משכתנא של 950 ש"ח – כ-75%
    זו ההצעה שיקבלנו:
    313,000 פריים -2.65% ל30 שנה
    400,000 משתנה כל 5 בריבית של 2.28 ל30 שנה
    237,000 חצי קבוע עם תחנה אחרי 15 שנה בריבית של 3.59 ל30 שנה
    החזר חודשי 4100.

    מה דעתך על הריביות? האם החצי קבועה זה מסלול מומלץ? או עדיף קבועה לא צמודה (מייקר את ההלוואה).

    מהו התמהיל הנכון לדעתך? מהן הריביות המומלצות?
    תודה

    • שלום ליאור,
      1. התמהיל פלוס מינוס בסדר, הייתי מחליך את החצי קבועה בקל"צ
      2. הריביות גם פלוס מינוס בסדר ובהחלט ניתן לשפר אותן
      בהצלחה

  121. מאת אלירן:

    שלום רב!
    אבקש לדעת מה התמהיל המומלץ עבור נכס ששוויו: 720,000
    ההון העצמי: 170,000
    כלומר משכנתא: 550,000
    מדובר בזוג סטודנטים שעובדים אך מעוניינים בהחזר חודשי הנמוך ככל האפשר, תודה רבה!

  122. מאת יוסף:

    שלום רב
    אין לך מושג כמה סופ-סופ הבנתי קצת מהנושא. דיברתי עם יועץ שמעדיף לקחת חוץ משליש פריים, השאר קבועה ולא צמודה. קבלתי הצעה מהבנק כזו:
    פריים -0.9, חלק בעשר וחלק ב-20 שנה
    יציבה: 4% לעשר שנים
    משתנה כל 5 שנים +הצמדה: 1.88%
    מדובר בסכום של 1100000 להחזר של עשר שנים (החזר חודשי שלי יכול להגיע ל11000)
    כמה שאלות:
    לפי האתר שלך נראה שאפשר לקבל פחות מ4% ביציבה. נכון?
    איך היתה מחלק את 3\2 מהסכום הנוספים?
    בברכה ותודה על השרות הקדוש לעם ישראל
    יוסף

    • יוסף שלום,
      הייתי מוותר על המשתנה כל חמש ולוקח במקום זה קבועה צמודה או קל"צ (הכל תלוי בגובה הריבית)
      לגבי הריבית של ה- 4%, ייתכן שלאחר עליית הריביות האחרונה יהיה קשה להדיג פחות מזה
      בהצלחה

      • מאת יוסף:

        שלום
        בעקבות מה שאמרת, הבנק הציע (בהשלמת השליש בפריים) או 4% קבוע או 1.88%+הצמדה, שניהם קבועים לעשר שנים. לדעתך, עדיין שווה לקחת הכל ב4% קבוע ללא הצמדה? מהוא ערך הריבית בו המסלול עם הצמדה מתחיל להיות יותר אטרקטיבי?
        לדעתך שווה לסגור משכנתא עכשיו או לחכות חודש, חודשיים?
        שוב תודה רבה
        יוסף

        • אני בוחר ב- 4%.
          אני באמת לא יודע מה יהיה בעוד חודש חודשיים, אם זו הייתה המשכנתא שלי הייתי לוקח היום (כי אני אישית שונא סיכון)

  123. מאת מנחם:

    שלום משכנתאמן!
    תודה על הבלוג שאתה כותב.
    קראתי הרבה בבלוג שלך ושאלתי לאחר כל מה שלמדתי כאן היא:
    אני צריך משכנתא של כ 550 אש"ח.
    למה לא ללכת על תמהיל של:
    1) 1/3 הלוואה פריים.
    2) 2/3 קל"צ.
    אני מתייחס להמלצה שלך לשלב גם הלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים.

    • היי מנחם,
      תודה רבה על הפרגון!

      לשאלתך,
      כי לא תמיד ניתן לעמוד בהחזר של 2/3 קל"צ,
      ואם כן אז זה לתקופות ארוכות והריבית גבוהה מאוד שם.
      לכן, המשתנה כל חמש יכולה להיות פתרון יצירתי ו"יקר פחות" לרוב האנשים.

  124. מאת ליאור:

    ששלום שוב,
    תוכל לתת טווחי ריביות סבירות ל x'y'z:
    מעוניינים לקחת משכתנא של 950 ש"ח – כ-75%
    זו ההצעה שיקבלנו:
    313,000 פריים -x% ל30 שנה
    400,000 משתנה כל 5 בריבית של y% ל30 שנה
    237,000 חצי קבוע עם תחנה אחרי 15 שנה בריבית של z% ל30 שנה

    האם זה לא מסוכן לשים 2/3 מהכסף בצמוד?
    מצד שני בקבוע ל-30 שנה מגולמים מדדים מאד גבוהים ולכן ניראה לי שחבל לשלם אותם החל מהיום הראשון של ההלוואה.

    חוץ מהפריים, מהי הצעתך לגבי פיזור 637 אלף בין המסלולים הקיימים בשוק? ההחזר שנעמוד בו 4500+.-

    תודה רבה!!!!

    • שלום רב,
      1. טווחי ריביות למסלולים הנ"ל נמצאים במחשבון משכנתא
      2. זה מסוכן להצמיד 66% למדד והייתי מציע להעסיק חלק מהכסף ללא צמוד.
      3. אין פיתרון קסם ואם לא תעלו את ההחזר החודשי יהיה לכם קשה לקחת מסלולים לא צמודים כי הם יקרים יותר בטווח הקצר.
      בהצלחה

  125. מאת מתן:

    אהלן
    אשמח לחוות דעת לגבי התמהיל והריביות הבאות :

    סכום הלוואה – 700000.
    230000 (33%) פריים -0.8 ל- 25 שנה
    190000 (27%) צמודה משתנה כל 5 שנים עם ריבית 2.09 ל- 25 שנה
    280000 (40%) קל"צ עם ריבית 4.20 ל- 11 שנה

    מה דעתך ?
    האם פריים ל-25 זה לא מסוכן ? כי הריבית נמוכה היום אבל היא בטח תעלה.
    האם הצמודה ל- 25 שנה זה לא טיפשי ? כי האינפלציה תהרוג אותי.

    תודה
    מתן

  126. מאת מנחם:

    שלום משכנתאמן! (מנסה דרך IE כי עם כרום לא הלך)
    תודה על הבלוג שאתה כותב.
    קראתי הרבה בבלוג שלך ושאלתי לאחר כל מה שלמדתי כאן היא:
    אני צריך משכנתא של כ 550 אש"ח.
    למה לא ללכת על תמהיל של:
    1) 1/3 הלוואה פריים.
    2) 2/3 קל"צ.
    אני מתייחס להמלצה שלך לשלב גם הלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים.
    תודה,
    מנחם

    • היי מנחם,
      הבעיה אינה בדפדפן אלא בכך שכאשר כותבים תגובה בפעם הראשונה, היא עוברת תחילת תחת אישור שלי.
      לאחר מכן התגובות שלך יאושרו באופן אוט'.

      את התשובה לשאלה נתתי בטוקבק הקודם.

      בהצלחה

  127. מאת ישראל:

    שלום,

    כל הכבוד לך על האתר המעולה!

    אם אני מעוניין בהלוואה לכל מטרה, האם משכנתא על דירה קיימת היא הדרך לקבלת הלוואה בתנאים הכי טובים? או שעדיפה הלוואה כנגד פוליסת ביטוח מנהלים?

    יותר ספציפית, על איזה תמהיל אתה ממליץ להלוואה בסכום של 250,000 ₪ כשישנו צפי להחזר כל ההלוואה תוך 5 שנים ומצד שני רצון לשלם בשוטף החזר נמוך בסדר גודל של 1000 עד מכסימום 2000 ₪?

  128. מאת איציק:

    תודה על העזרה הגדולה!
    כתבת על ריבית קל"צ ל25 שנה שהיא בריבית בגובה %4.6 ומעלה, האם 5.1 זה גבוה?
    (זה מה שהבנק הציע לי)

    תודה לך,

  129. מאת איציק:

    ברשותך אפרט יותר על ההלוואה, ואודה לך אם תתן חוו"ד האם היא נכונה.
    משכנתא של כ550,000 ש"ח (70%) שמחולקת כך:
    33% P-0.7
    67% קל"צ 5.1
    וכל זה ל25 שנה.
    האם זה מסלול טוב?
    עוד שאלה ברשותך: אתה כותב פעם אחר פעם על כך שעדיף, למי שיכול, לקצר את ההלוואה, כך הריבית נמוכה יותר, והעלות הסופית שלה – קטנה יותר. ורציתי לשאול: בן אדם שמשמשקיע את הכספים שהוא חוסך (בנדל"ן וכו') אם התשואה שלו גבוהה יותר מהריבית בבנק, אם-כך עדיף לו לקחת את המשכנתא למשך יותר שנים, וכך הוא יוכל להשקיע את ההפרש באפיקים אחרים. האם אני צודק?

    תודה לך על המאמרים המועילים!!!

    • התמהיל טוב במידה ואתם שונאי סיכון.
      בעיקרון הגישה היא נכונה וצריך להשקיע היכן שהתשואה גבוהה יותר, אבל מי מבטיח שבן אדם ירוויח ב- 25 שנים הבאות תשואה עודפת על ריבית המשכנתא.
      הכל עניין של ניהול סיכונים ואני מעדיף להיות בחלק השמרני בנושא

      • מאת איציק:

        אני מאד מודה לך על עזרתך, ותודה לך על תגובתך
        כתבת שהמסלול טוב אם אני לא אוהב סיכונים. אני בן אדם סטנדרטי :) ורק אני רוצה לדעת האם הוא משתלם כלכלית (בינתיים שיפרו לי את הקבועה ל5%), האם זה לא נכון שבתוצאה הסופית עדיפה הקל"צ? הרי ממך למדתי את זה?
        תודה לך,

        • תראה,
          יש כאלו שייקחו בתמהיל הנ"ל גם משתנה כל חמש צמודת מדד ויקוו שהריבית תהיה נמוכה מההפרש בריביות בין הקל"צ למשתנה.
          יחד עם זאת, אם אתה יכול לעמוד בהחזר החודשי, אני חושב שזה תמהיל טוב עבורך
          בהצלחה

  130. מאת ליאור:

    שלום משכנתאמן,
    אני לקראת רכישת דירה מקבלן, כאשר אני נדרשת לשלם 20% עכשיו (יש) ועוד 80% אני יכולה לדחות למועד כניסה לדירה (שנה וחצי – שנתיים) אך הם צמודים למדד תשומות.
    כרגע בשכירות, השאלה היא אם כדאי לקחת גרייס על כל הסכום כ-900 אלף ולהעביר לקבלן או להיות לתוי במדד התשומות.
    בבנק הסבירו לי שבכל מקרה הסכום יהיה צמוד למדד כלשהו: בניה או מחירים – לא כל כך הבנתי ב100% למה.
    כמו כן, אם אני לוקח את הסכומים עכשיו המרווחים והריבית הקבוע נשארים נכון?
    אולי כדאי לפזר סיכון ולהעביר לקבלן רק חצי מהסכום, וכך חצי יהיה צמוד למדד אחד והחצי השני למדד השני?
    באחד הבנקים ציינו שאין שום סיבה לקחת עכשיו את המשכנתא אלא רק בכניסה לדירה, אני חושש שבזמן הזה הריביות יעלו…
    אודה להמלצתך

    • שלום וברכה,
      הבעיה שלך מוכרת לרוב רוכשי הדירות החדשות.
      אתה צריך להסתכל על 3 פרמטרים:
      1. מה יותר יקר? מדד המחירים לצרכן (אליו המשכנתא צמודה) או מדד תשומות הבניה (אליו הבניה צמודה)? ברך כלל מדד התשומות גבוה יותר
      2. הריביות היום אל מול הריביות בעוד שנה? אי אפשר לענות על זה, אבל הלחשושים אומרים ששנה הבאה יהיה יקר יותר (אבל בינינו אף אחד לא יכול לדעת)
      3. כמה יעלה לכם גרייס לטווח הארוך? כלומר כמה זה באמת ייקר את המשכנתא (תוכל לבדוק את זה במחשבון משכנתא).

      אהבתי את ההצעה שלך לחלק את זה לחצי חצי, חצי לשלם עכשיו (בשביל להבטיח את הריביות קחו את הקל"צ והקבועה עכשיו) וחצי בעוד תקופה (ואז תקחו את הפריים והמשתנות)
      הרבה הצלחה

  131. מאת מתן:

    שלום רב למשכנתא-מן!
    מודה לך על עבודתך המקודשת.
    אישתי ואני (28, 30 + תינוקת, הכנסה משותפת 17 א"ש) בונים בית ומתחבטים בסוגייה האם כדאי לבנות בבית גם יחידת דיור להשכרה.
    יש לנו הון זמין של כ 600 א"ש.
    בית בלבד יעלה לנו 1.4 מליון. בית + יחידת דיור יעלה 1.66.
    שכ"ד ליחידת דיור 2000 ש"ח.
    מעוניינים במשכנתא עד 25 שנים.
    שאלותינו –
    1) האם משתלם בכלל לבנות את יחידת הדיור?
    2) האם בניית היחידה תעזור בסגירת המשכנתא או תכביד עליה?
    3) האם קיים סיכון בעבורינו?
    4) מה יהיה סדר הגודל להחזר חודשי מקסימלי שנשלם (הערכה שלך) ?
    5) המלצות שלך…

    תודה!

    • שלום וברכה,
      1. אני כן הייתי בונה את היחידה, על פניו נראה השקעה טובה
      2. בעיקרון היא תוסיף לכם 2000 ש"ח להחזר החודשי ותשלמו עוברה "רק" 1300 ש"ח לערך, אז היא תעזור לכם
      3. הלוואה של מיליון ש"ח זה דבר מסוכן, הכל תלוי בטיב העבודות
      4. זה יתחיל ב- 5000 פלוס מינוס, אתם מוזמנים לקרוא המלצות לתמהילים של מיליון ש"ח
      בהצלחה

  132. מאת ליאור:

    תודה על תשובתך והפרגון.
    לא עדיף עכשיו לקחת את הפריים בלבד והתחיל לשלם קרן וריבית במקום גרייס?
    הרי בקבועות אנחנו יכולים לקחת חלק קטן מסהכ הקבועות שנקח ולהבטיח את הריביות, אותו דבר במשתנות, או שאנחנו טועים במחשבנתו?
    מה דעתך על המסלול של חצי קבוע? ל30 שנה עם תחנה באמצע בריבית קבועה 3.5 צמוד למדד, אולי עדיף להעביר מהמשתנה כל 5 למסלול הזה קצת?
    בגדול מה שאנחנו רוצים לעשות זה:
    33% פריים
    33% קלצ
    20% חצי קבוע
    15% משתנה כל 5

    מה דעתך?

    • אם הבנק מאפשר לך למשוך חלק קטן בקבועות ואז הוא מקבע את הריבית, אז זה טוב והייתי הולך על זה – תוודא את זה הרמטית מול הבנק.
      לא מתלהב מהחצי קבועה, הייתי כבר לוקח משתנה כל חמש (צמודה או לא צמודה) במקומה.
      בהצלחה

  133. מאת אלי:

    שאפו על האתר קודם כל , מסייע לעם ישראל המון

    רציתי לשאול לגבי תמהיל ל 650 אלף
    214 אלף בריבית p – 9 ל 25 שנה
    218 אלך בריבית 1.9 משתנה צמודה כל 5 שנים ל 15 שנה
    218 קל"צ בריבת 4.4 ל 15 שנה
    החזר חודשי כ 4000 ש"ח

    אשמח לקבל חוות דעתך על החלוקה ועל הריביות
    תודה ושבוע טוב :)

  134. מאת מירב:

    היי משכנתא מן,
    קדם כל תודה את הבלוג המוצלח והמידע המפורט, עזרת לנו מאוד!
    אנחנו ממש על סף סגירת המשתכנתא ואחרי שכבר סגרנו עם בנק אחד קיבלנו שוב הצעה נגדית מאחר. ההבדל המשמעותי באחד אי אפשר לקחת קרן שווה אבל הם הציעו לנו ריביות יותר נמוכות (הבנק לא מאפשר קרן שווה).
    בשני הריביות מעט יותר גבוהות אבל אפשר לקחת קרן שוה.
    סך ההלוואה 1,260,000.
    להלן שני המסלולים:
    הצעה אחת (בשילוב קרן שווה):
    300K – קבועה צמודה ל- 17 שנה (קרן שווה) ריבית 2.33
    141K משתנה כל 5 ל- 20 שנה (שפיצר) (אגח + 0.5) ריבית 1.59
    419K פריים ל- 30 שנה (קרן שווה) פריים פחות 0.95 – ריבית 2.3
    400K קל"צ ל- 16 שנה (שפיצר) ריבית 4.3
    החזר חודשי התחלתי של 7620 ש"ח
    סה"כ החזר הלוואה 1.799.076 לפי 1.43 ש"ח על כל שקל שניקח

    הצעה שניה – הכל שפיצר:
    300K – קבועה צמודה ל- 17 שנה – ריבית 2.12
    141K משתנה כל 5 ל- 20 שנה (B פחות 0.75) ריבית 1.53
    419K פריים ל- 30 שנה- פריים פחות 0.9- ריבית 2.35
    400K קל"צ ל- 16 שנה (שפיצר) ריבית 3.99
    החזר חודשי התחלתי של 6910 ש"ח
    סה"כ החזר הלוואה 1,811,314 ש"ח לפי 1.44 ש"ח החזר על כל שקל שניקח

    אפשר לראות שהריביות בהצעה השניה יותר נמוכות אך בשל הקרן השווה ההחזר השני גבוהה בכ- 12,000 ש"ח לכל חיי ההלוואה.
    שאלתי על מה אתה ממליץ האם ללכת על הריביות הנמוכות יותר או שעדיף בסופו של דבר קרן שווה שבטווח הארוך תשתלם יותר.
    אנחנו נוכל לעמוד בהחזרים של שני המסלולים כמובן.
    מאחר ואנחנו אמורים לסגור את ההלוואה מחר אשמח מאוד לקבל תשובה בהקדם.

    תודה רבה!

    • שלום מירב,
      אני אישית אוהב את הקרן השווה,
      ממליץ לך לבדוק גם מה קורה שאתם מורידים את השנים בהצעה השניה ומגיעים להחזר גבוה יותר מ6900 ש"ח, נראה לי שההפרש של ה- 12 אלף יירד במעט.
      בכל אופן, אם אלו 2 האופציות, אני בוחר בקרן השווה
      בהצלחה

  135. מאת בועז:

    שלום רב,
    דבר ראשון אני רוצה לפרגן על האתר המושקע והמקצועי שהעלתה,רכשתי ידע רב מגלישה בו. עושה רושם שהפרסומים שלך מקצועיים ביותר ונטולים אינטרס נסתר, תודה!
    שאלה שרציתי לשאול:
    אני ואשתי מעוניינים למחזר משכנתא והייתי מעוניין לדעת האם כדאי לי להמתין קצת ומה התנאים פחות או יותר שאני יכול לקבל:
    1. אשתי חזרה לעבוד החודש לאחר שקיבלה 6 חודשי אבטלה האם כדאי לחכות ל 3 משכורות שלה
    2. ערך הדירה שקנינו ב 2009 אלה ב 35 אחוז, האם כדאי לקחת שמאי גם אם נמחזר באותו הבנק?
    3. המשכנתא הנוכחית 650 אלף ונשארו 17 שנה מתוך 20 מחולקת ל:א. 45 אחוז קבועה צמוד מדד 3.7 אחוז ב. 35 אחוז פריים -0.9 ג. 20 אחוז משתנה כל 10 שנים (נשארו 7 לשינוי) צמוד מדד ריבית 2.6
    מה דעתך על פי נתונים אלו?
    תודה על העזרה
    בועז

    • בועז שלום,
      1. המשכנתא נראית סבירה פלוס מינוס, אבל אולי אפשר לשפר אותה במעט – בכל מקרה שווה לבדוק
      2. אם ההחזרים לבנקים היו בסדר כל התקופה, אין סיבה להמתין 3 חודשים, אלא אם כן אתה פונה גם לבנקים אחרים
      בהצלחה

  136. מאת דורון:

    שלום,
    לראשונה נכנסתי היום לאתר שלך וקראתי המון.
    אני בן 30 נשוי + 2 ובקרוב 3
    לקחתי משכנתא לפני שנתיים ע"פ התמהיל:
    360000 – פריים -0.7
    300000 – צמודה למדד בריבית 3
    החזר חודשי 3400.

    כבר הבנתי שעליי למחזר את המשכנתא (בייחוד לאור העובדה שאני יכול להעלות את ההחזר לאזור 4500)

    לאור הריביות של היום השאלה היא האם אדרש לשלם היוון/קנס ?
    אני רוצה לקחת 2/3 קל"צ ל-15 שנה
    1/3 פריים לעשרים שנה
    (לא יהיה לי כסף לזרוק למשכנתא בעוד 5 שנים ולכן לא בחרתי גם במשתנה)

    שאלה נוספת – האם ניתן לקחת את המסלול של הקל"צ לעשרים שנה ובעוד זמן מה לקצר את השנים ? האם זה גם נחשב מיחזור וכרוך בעמלה ?
    הכנסות – 20000
    תודה מראש,
    דורון.

    • דורון שלום,
      1. לגבי היוון – יש לשאול את הבנק
      2. לגבי התמהיל – נראה טוב
      3. כל קיצור שנים נחשב מחזור ועלול להיות בו עמלות יציאה (במיוחד בקל"צ) ולכן מעידף שתיקח ל- 15, אלא אם כן זה יקשה עליך את ההחזרים החודשיים (טיפ: אתה לא חייב לבחור 15 או 20, גם 17 שנה או 18 שנה זה טוב)
      בהצלחה

  137. מאת גדעון:

    שלום רב
    האם יש חשיבות לגודל סניף הבנק בו ניקח את המשכנתא?
    היתרון בסניף גדול שלמנהל יש אפשרות להשפיע על גובה הריבית מול ההנהלה הבכירה….
    מצד שני בסניף קטן הבנק ירצה להלחם עלי ואז אוכל לקבל ריבית יותר טובה.
    אודה לתשובתך
    גדעון

    • היי גדעון,
      אין לי תיאוריה ברורה בנושא,
      אני מאמין שבסוף הכל אישי, אם יש פקיד שרוצה לעבוד טוב ולהתאמץ הוא יעשה את זה בסניף גדול או קטן.
      בכל מקרה, לאן שלא תלך שיהיה בהצלחה

  138. מאת ליאור:

    שלום,
    תודה רבה על ההסברים, אני ממליץ על האתר שלך לחברים בכל הזדמנות שנושא המשכנתאות עולה.

    אשמח להמלצה לפני סבב בנקים ראשוני
    מחיר הנכס: 1,150,000
    סכום המשכנתא: 650,000 (56% מערך הנכס)
    הכנסה חודשית נטו של בני הזוג 16,000
    ילדים -2 (כרגע אחת בת שנתיים ועוד אחד בדרך)
    החזר חודשי רצוי – עד 3500 כולל ביטוחים

    שוב תודה על הכל (ועל ההמלצה העתידית),
    ליאור.

    נ.ב.
    הצעה לייעול – להוסיף פורום לאתר על מנת שכל ההתכתבויות הללו יהיו מסודרות בשבילך ובשביל כולנו :)

    • היי ליאור,
      תודה על הצעת הייעול, ייתכן ויישקל בחיוב
      מציע לך להתחיל מפה את בניית התמהיל: תמהילים ל600 אלף, תמהילים ל- 700 אלף)
      בהצלחה

      • מאת ליאור:

        היי תדה על התגובה,
        אין איזה תמהיל מומלץ ל650 אלף ? :)

        ליאור.

        • לצערי ליאור,
          אין לי האפשרות והיכולת לבנות לכל אחד תמהיל אישי.
          הרי אני לא מכיר אתכם לעומק ולכן נתתי לכם קריאת כיוון ראשונה ממנה תצטרכו לעשות את העבודה.
          סומך עליכם…
          בהצלחה

          • מאת ליאור:

            בוקר טוב משכנתאמן,
            אני בדילמה…
            בעוד 5 שנים תשתחרר קרן השתלמות של 80 אלף ש"ח אך אינני יודע אם לסמוך על זה.. מי יודע מה יהיה עוד 5 שנים.. ?!
            אז בניתי 3 מסלולים, אחד מהם לא מתייחס לקרן ההשתלמות והשניים האחרים כן..
            (למרות שאני יודע שההחזר החודשי נמוך יחסית וכנראה שזה יהיה הרע במיעוטו):
            תמהיל א':
            1. 216500 פריים ל30 שנה
            2. 433500 קל"צ ל25 שנה (במקרה הזה טווח השנים ינוע בין 20 ל25, תלוי בריבית שנקבל)

            תמהיל ב':
            1. 216500 פריים ל30 שנה
            2. 353500 קל"צ ל18.5 שנה
            3. 80000 משתנה כל 5 שנים צמוד ל20 שנה

            תמהיל ג':
            1. 216500 פריים ל30 שנה
            2. 353500 קל"צ ל18.5 שנה
            3. 80000 משתנה כל 5 שנים לא צמוד ל20 שנה

            תודה ויום טוב,
            ליאור.

          • ליאור שלום,
            התמהיל השני והשלישי נראים טוב,
            תלוי מה תהיה הריבית בכל אחד מהם.
            בהצלחה

  139. מאת גדעון:

    שלום רב
    ראשית, תודה על המידע המרוכז.
    ברצוננו לקבל הצעה לתמהיל משכנתא:
    אנחנו זוג סולידי בסביבות גיל ה 40 + 3 – ללא קרנות השתלמות או מקור אחר.
    הכנסה חודשית 15,000 נטו.
    ערך הנכס – 1,520,000 ש"ח
    גובה משכנתא – 790,000 ש"ח
    אנחנו רוצים החזר משכנתא של 4200 ש"ח בהנחה שעלות הביטוח הוא 300 ש"ח.
    נשמח לדעתך
    בתודה גדעון

  140. מאת ערן:

    שלום,

    (צפי בעוד 4 שנים לקבל קרן השתלמות 100,000 על מנת לסלק את המשתנה כל 5 צמודה , אני לא מעוניין לקחת בוליט כי אני לא יכול להתחייב ב 100 אחוז)

    אני מתלבט בין מספר תמהילים ל 750,000 החזר של 4500:
    תמהיל 1: (4741 ש"ח החזר רק ל5 שנים ואחרי זה יירד ל 4000)
    250000 P-0.9 שנה 25
    380000 קל"צ 4.2 15 שנה
    120000 משתנה כל 5 צמודה 1.92 15 שנה

    תמהיל 2: (4721 ש"ח) (קיצור הפריים על חשבון הארכת הקל"צ).
    250000 P-0.9 שנה 20
    400000 קל"צ 4.7-4.6 18 שנה
    100000 משתנה כל 5 1.92 15 שנה

    תמהיל 3 ( 4584 ש"ח , ניתן להחזיר 100000 ש"ח לפריים)
    250000 P-0.9 שנה 20
    500000 קל"צ 4.8 20 שנה

    יש לך הצעה יותר טובה לתמהיל?…

  141. מאת ליאור:

    שלום משכנתאמן,
    כמו כולם פה גם אני מצטרף להילולים על האתר שלך, כן יירבו אנשים כמוך.

    אלו הם הנתונים של בני המשפחה:
    מחיר הנכס: 1,150,000
    סכום המשכנתא: 650,000
    הכנסה חודשית נטו של בני הזוג 16,000
    ילדים -2 (כרגע אחת והשני בדרך)
    החזר חודשי רצוי – 3500 כולל ביטוחים.

    1. אשמח לקבל הצעות לתמהילים.
    2. קיבלתי הצעה כזו מאחד הבנקים:
    פריים 214,500 ש"ח – p-0.9% ל 25 שנה
    משתנה כל 5 שנים צמוד מדד 175,500 1.89%+מדד ל20 שנה
    משתנה כל 5 שנים לא צמוד מדד 260,000 4.53% ל20 שנה.

    מה דעתך עליה ?

    תודה, ליאור.

  142. מאת מיכאל:

    שלום!
    ראשית אני חייב לומר לך כל הכבוד על האתר הזה, הפוסטים שפירסמת וכל הטיפים, בזכותך הגעתי מוכן לפגישה הראשונה בבנק והכרתי את כל המושגים. הידע הזה בהחלט הוסיף לאיכות המשא ומתן מול הפקידה, כשהיא לא היתה צריכה להסביר כל דבר, ואני ממליץ מאוד לכל אחד לקרוא את כל הכתבות כאן.
    כעת לעניין שלי, בהצעה הראשונית על 700k אמרנו שנחלק כלהלן:
    230k פריים 20 שנה 0.9-
    230k משתנה כל 5, 15 שנה, 1.35
    240k קבועה לא צמודה, 15 שנה, 4.28
    זה נתן החזר של כ4400 שזה מה שאנחנו רוצים. קיבלנו הצעה נוספת כלהלן:
    230k פריים 15 שנה, 0.9-
    670k משתנה כל 5, 15 שנה, אבל בריבית ירדנו ל1.27
    ההחזר נשאר דומה.
    עכשיו אני בדילמה גדולה, כי לפי עצת הפקידה הריבית המשתנה ב5 השנים הקרובות כה נמוכה שלא שווה לשלם סתם על הקבועה. לאחר 5 שנים אפשר למחזר הכל ללא קנס. בנוסף אנחנו מתכננים להחזיר אחרי 5 סכום שיכלול קרן השתלמות וחסכונות, שבתקווה יסתכמו ב200k ואולי יותר, ואז להחזיר מהמשתנה.
    מצד שני, מההסברים שלך, הסיכון גדול אם הריביות והמדד יעלו, ולפי הגרף במחשבון – ההחזרים יעלו בצורה קבועה לרמות של 5000 במהרה רק עם מדד. זה לא משהו שלא נוכל לעמוד בו, אבל אם הריביות גם יעלו זה כבר יהיה בעיה.
    אני צריך לציין שיש הטבה של חודש אחד בשנה ללא החזר, מה שיכול במידת הצורך לעזור לנו בעד 400-500 שקל בחודש.
    אז, לדעתך, האם לקחת את זה – או להכניס בכל זאת ריבית קבועה על סכום של 100k-150k ב4.28 (אולי ננסה להשיג קצת הנחה) ואז להוסיף שנה-שנתיים לפריים כדי להוריד את ההחזר?
    אני מודה לך מאוד!!!

    • שלום מיכאל,
      לא הייתי לוקח 2/3 במשתנה צמודה, למרות שאתם מתכננים להחזיר אחרי 5 שנים 200 אלף ש"ח.
      השתדלו להכניס ולשלב את הקל"צ בתוך התמהיל כפי שעשיתם בתמהיל הראשון.
      בהצלחה

  143. מאת אירנה:

    תודה רבה על האתר המצוין
    הוא מאוד עוזר להבין לפחות את הכיוון … ומוסיף ביטחון .

    אני קיבלתי הצעת משכנתא
    75% מימון
    מרוב החפד הלכתי על מסלולים קבועים ולא צמודים.
    האם זה טוב?

    פריים – קרן על בסיס שפיצר ₪ 223,000 300 P-0.7 2.55 ₪ 1,010
    לא צמודה ריבית קבוע לוח שפיצר ₪ 200,000 180 4.3 ₪ 1,510
    ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה ₪ 148,000 300 א+1.6 4.39 ₪ 810
    לא צמודה ריבית קבוע לוח שפיצר ₪ 100,000 240 4.9 ₪ 650

    החזר חודשי ₪ 3,980

    בתודה רבה

  144. מאת ליאור:

    משכנתאמן שלום,
    בתמהיל שאתה מציע רק 40% קלצ ושאר הכסף 60% צמודים (משתנות).
    מעיון בפורומים אחרים כגון תפוז, כל היועצים ממליצים לקחת 33% במתשנות (פריים) ואת שאר הכסף בקלצ ללא יותר מ20 שנה.
    מבחינתם כל מסלול אחר הוא בגדר התאבדות.

    מהי דעתך על נושא זה?

    • מאת אילן:

      אני נמצא בדילמה דומה, וזה נובע מהריבית הנמוכה שיש היום על המשתנה והעובדה שזה לא משתנה 5 שנים וניתן למחזר את זה. אם הריבית והמדד היו מטורפים אף אחד לא היה לוקח את זה.

    • היי ליאור,
      הכל תלוי בסוג הלקוחות,
      רוב החברים כאן רוכשים את הדירה הראשונה שלהם שככל הנראה לא תהיה האחרונה.
      חיי משכנתא אינם ארוכים (במיוחד לזוגות צעירים) והמשכנתא מסתיימת בדרך כלל תוך 7 שנים (אם בגלל מחזור, פירעון מוקדם, גרירה וכו') ולכן אני מאמין בגמישות וביכולת יותר חופשית לבצע שינויים במשכנתא במהלך התקופה.
      בכל אופן זו דעתי וזה בסדר גמור שמישהו חולק עליה, הרי אין נכון ולא נכון במשכנתא, הכל שאלה של ניהול סיכונים ולקיחת החלטות.

  145. מאת אילן:

    שלום משכנתאמן!
    כתבתי לך שאלה כאן אמש אבל כנראה זה לא נקלט כך שאני אחזור. ראשית אני חייב להודות לך על ההשקעה באתר הזה ובכתבות שפרסמת, זה ממש עזר להגיע מוכן לפגישה בבנק, ולהבין על מה מדובר. זה אתר חובה לכל אחד לפני לקיחת משכנתא. לגבי ההצעות שקיבלתי:
    הכנסה 18k, משכנתא 700k שמהווה 42%. הצעה ראשונה שליש בכל מסלול:
    * פריים 0.9- ל20 שנה
    * קל"צ 15 שנה, 4.28
    * משתנה כל 5 צמודה, 1.35
    למחרת קיבלתי טלפון עם הצעה נוספת:
    * שליש פריים, 15 שנה
    * שני שליש משתנה כל 5, אבל הצליחה להוריד ל1.27
    בשניהם ההחזר הוא כ4400.
    קראתי את האזהרות שלך לגבי המשתנה, ואני חושש לגבי הסרת קל"צ לחלוטין. אבל חשוב לציין כמה דברים: אני מתכוון להחזיר אחרי 5 שנים לפחות 200k, בתקווה יותר, ולסלק כמה שאפשר מהמשתנה. יש הטבה בבנק על וויתור חודש בשנה, מה שיכול להוריד את ההחזר השנתי בכ400 לחודש פחות או יותר במקרה הצורך.
    כעת לפי דעתך, האם מסלול כזה הגיוני, או שכן לקחת קל"צ של נגיד 100-150k, ואז להאריך את הפריים כדי להוריד מעט את ההחזר (או להשאיר פריים ל15 ובמקרה שהריבית/מדד עולה להאריכו)?
    אני מודה לך מאוד על זמנך ותגובתך!
    אילן

    • היי אילן,
      כל התגובות נקלטות בבלוג.
      כאשר כותבים תגובה בפעם הראשונה היא עוברת קודם כל תחת אישור שלי. אני משתדל לענות על כל השאלות במרוכז אחת ליומיים בערך.

      מצ"ב תשובתי:
      לא הייתי לוקח 2/3 במשתנה צמודה, למרות שאתם מתכננים להחזיר אחרי 5 שנים 200 אלף ש"ח.
      השתדלו להכניס ולשלב את הקל"צ בתוך התמהיל כפי שעשיתם בתמהיל הראשון.
      בהצלחה

  146. מאת אילן רוזן:

    שלום משכנתאמן!
    ראשית אני חייב להודות לך על ההשקעה באתר הזה ובכתבות שפרסמת, זה ממש עזר לי להגיע מוכן לפגישה בבנק, ולהבין על מה מדובר. זה אתר חובה לכל אחד לפני לקיחת המשכנתא, ואני אמליץ לכל מי שאני מכיר עליו.לגבי ההצעות שקיבלתי:
    אני נשוי+1, הכנסה 18k, משכנתא 700k שמהווה 42%. הבית גדול דיו להתרחבות המשפחה כך שלא נצטרך למכור ולמחזר עד גמר המשכנתא.
    הצעה ראשונה, מבוססת על המלצות שלך , שליש מהסכום בכל מסלול:* פריים 0.9- ל20 שנה* קל"צ 15 שנה, 4.28* משתנה כל 5 צמודה, 1.35 למחרת קיבלתי טלפון עם הצעה נוספת:* שליש פריים, 15 שנה* שני שליש משתנה כל 5, אבל הצליחה להוריד את הריבית ל-1.27בשניהם ההחזר הוא כ4400. קראתי את האזהרות שלך לגבי המשתנה, ואני חושש לגבי הסרת הקל"צ לחלוטין, אבל חשוב לציין כמה דברים: אני מתכוון להחזיר אחרי 5 שנים לפחות 200k, בתקווה יותר, ולסלק כמה שאפשר מהמשתנה. בנוסף יש הטבה בבנק על וויתור החזר של חודש בשנה, מה שיכול להוריד את ההחזר השנתי בכ400 לחודש פחות או יותר במקרה הצורך.כעת לפי דעתך, האם מסלול כזה הגיוני, או שכן לקחת קל"צ של נגיד 100-150k, ואז להאריך את הפריים כדי להוריד מעט את ההחזר (או לחילופין להשאיר פריים ל15 שנה ורק במקרה שהריבית/מדד יעלו אחרי 5 שנים להאריכו)?
    אני מודה לך מאוד על זמנך ותגובתך!
    אילן

  147. מאת אילן:

    אני לא מצליח להוסיף תגובות, זה רושם לי התגובה ממתינה לאישור.

  148. מאת אורן:

    איזה כיף לקרוא לפניך לא ידעתי כלום ובזכותך אני יודע יותר

  149. מאת מורן:

    שלום, חייב לציין שהאתר מעולה…
    אנחנו מעוניינים במשכנתא 600k ,וזו ההצעה שקיבלנו:
    1- 60k זכאות פרפריה
    2- 9.1k מקלט.
    3- 198k ל-25 שנה p-0.9
    4- 100k קבועה לא צמודה-10 שנים. 3.96%
    5- 232k משתנה כל 5. 1.98%.
    ההחזר החודשי 2890 שח
    חשוב לנו לשמוע את דעתך, ומה אתה חושב על המסלול והרביות, מה מומלץ לשנות ומה ניתן להוריד ברביות

  150. מאת ליאור:

    תודה על תשובתך,
    אם יש לי יכלולת לעלות את ההחזר החודשי בכ-200-300 ש"ח, עדיף לקצר את הקלצ ל20 שנה או להגדיל את % הקלצ על חשבון המשתנה ל25 שנה?
    האם זה נכון שלא כדאי לקחת קלצ ליותר מ20 שנה?
    אולי עדיף לנו לקחת חצי מהקלצ ל20 ואת החצי השני ל25? זה הגיוני בכלל?

    • הי,
      כל התשובות נכונות…
      שחקו במחשבון משכנתא ותראו איפה זה חוסך הכי הרבה כסף.
      אני תמיד אוהב לקצר שנים וזה יכול להיות רק על חלק מהמסלול (כלומר, חלק ל- 25 וחלק ל- 20).
      כמו כן, אני חושב שהריבית על הקל"צ ל- 35 היא גבוהה ולכן מעדיף אותה ל- 20 שנה ופחות.
      בהצלחה

  151. מאת ליזה:

    סוף סוף מישהו שמסביר את העולם הזה בצורה מובנת-כל הכבוד על העבודה המבורכת
    ברצוני לשאול את חוות דעתך על התמהיל הבא:
    סכום משכנתא: 600 K לפי החלוקה הבאה:
    200K פריים-0.9 25 שנים(870 ש"ח)
    100K קל"צ 3.9 10 שנים(1008 ש"ח)
    152K משתנה צמוד 4.3% 25 שנים( 816 ש"ח)
    148K משתנה לא צמוד 2.4% 25 שנים (667 ש"ח)
    סהכ: 3360 ש"ח

    כמו כן האם כדאי לקחת במקום אחד הסעיפים זכאות בסכום של 150000
    ( בריבית 3% צמודה) ולו בשל העובדה שניתן לפרוע את ההלוואה בכל זמן נתון? אם כן, במקום איזה חלק תמליץ לי להחליף?
    לתשובתך המלומדת אודה
    ליזה

    • ליזה שלום,
      הייתי לוקח את הזכאות במקום המשתנה הצמודה, למרות שזה יקר כמעט ב- 0.5%, אני מאמין שבעוד 5 שנים הריבית תהיה גבוהה יותר וזה יתאזן
      בהצלחה

      • מאת ליזה:

        תודה רבה על התשובה אבל נדמה לי שהתבלבלתי לגבי 2 הסעיפים האחרונים:

        152K משתנה כל 5 וצמוד בריבית 2.3%
        148K משתנה כל 5 ולא צמוד בריבית 4.3%
        האם עדיין מומלץ לקחת את הזכאות?
        האם התמהיל הוא הגיוני וכדאי או שכדאי להתאמץ ולנסות לקבל שילוב יותר טוב?
        תודה מראש

        • הבנתי את זה עוד בהודעה הקודמת ועל בסיס זה נתתי את תשובתי.
          אין ספור אפשרויות קיימות לתמהילי משכנתא ואם את חושבת או לא בטוחה לגבי התמהיל את יכולה לנסות להרכיב אחר.
          מבחינתי הוא נראה סביר ואני עדיין ממליץ להחליף את המשתנה הצמודה בזכאות (גם על חשבון ריבית טיפה יותר יקרה)
          בהצלחה

  152. מאת גלית:

    משכנתאמן שלום.
    למה אין אפשרות לחשב במחשבון מצב של משתנה כל 5 שנים לא צמודה???

    תודה

  153. מאת שמואל:

    שלום, קיבלתי תמהיל מיועץ משכנתאות כזה:
    500000, הכנסה של 10K ותשלום חודשי עד 2700
    א. פריים:0.7- (2.55%) :165000 (30שנה)
    ב. משתנה (כל 5): 2.3% 172000 (25שנה)
    ג. קבוע צמוד מדד: 2.4% 55000 (12 שנה)
    ד. קל"צ: 4.6% 108000 (15שנה)
    סה"כ החזר ראשוני 2682שח

    כמה שאלות:
    1. האם הריביות שהוא מציע טובות? (הוא כביכול אמור לעשות מכרז ריביות). אני עשיתי בדיקה קצרה וקיבלתי תנאים טובים יותר בפריים ובצמודי מדד.
    2. האם התמהיל נשמע נכון. הוא לא בדיוק על פי שהמלצת, פה יש קצת יותר גמישות למיחזורים (פחות קל"צ) אבל מהם החסרונות?
    3. מה אתה ממליץ לשנות ולמה?

    תודה רבה מראש!

  154. מאת אבי:

    ראשית נהנתי מכל מילה בבלוג שלך ועל כך מגיע לך את מלוא הפרגון

    לשאלתי:
    אני מעוניין לקחת משכנתא של 1000000 ש"ח ל-30 שנה ולא נראה לי שאזרים כספים למשכנתא במהלך 30 השנים, היות והריביות נמוכות מאוד יחסית אני נוטה לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה (נכון להיום קצת יקרה אבל בראיה ל-30 שנה נראה לי משתלם) מה דעתך?

  155. מאת ליטל:

    הייתי שמחה להתייעץ:
    תמהיל המורכב כך:
    פריים מינוס 0.92 על סך 250k ל 25 שנה
    משתנה כל 5 100000 ל 25 שנה ב 1.56
    קלצ ל 25 שנה 410k ב 4.56

    ה 100000 במשתנה הם כי אנו צופים לסגור אותם תוך 10 שנים

    מה דעתך?

  156. מאת ליטל:

    רציתי לשאול דעתך לגבי התמהיל הבא:
    סכום של 760K משכנתא, החזר שבאפשרותינו- עד 4100
    250K פריים מינוס 0.92 ל- 25 שנה
    100K משתנה כל 5 ב- 1.56 ל- 25 שנה (צפוי להיסגר תוך 10 שנים)
    410K קלצ ב- 4.56 ל- 25 שנה

    אין אפשרות לצערינו לבנק להעלות את הפריים ל- 30 שנה, ולכן כל ירידה בשנים של הקלצ תעלה את ההחזר עבורינו.
    אופציה אחרת היא לחלק את הקלצ לשני חלקים כשהאחד יהיה לפחות שנים.

    מה דעתך בנושא?
    האם התמהיל טוב?
    והאם אנו לא מסתכנים מאוד עם הקלצ בהקשר של מיחזור וכו (דירה ראשונה שלנו) על אף שהריביות מאוד נמכות היום?

    • שלום,
      1. התמהיל סביר, ממליץ לחלק את הקל"צ לשני חלקים. להעלות מעט את ההחזר אבל להוריד גם את השנים של אחד החלקים
      2. שתמחזרו את הקל"צ כי הריביות יהיו טובות יותר, אתם תשלמו קנס גבוה. מצד שני אין ביטחון ללא סיכון
      בהצלחה

  157. מאת ליטל:

    עדכון קטן-
    את הקלצ ככל הנראה נוריד ל- 20 שנה בתקווה שבריבית של 4.5

  158. מאת אתי:

    שלום משכנתאמן,
    באחד הבנקים אמרו לי שככל שאחוזי המימון של הבנק גבוהים יותר, בלי קשר לתקופת ההלוואה ולמסלולים, כך הריבית גבוהה יותר, רציתי לדעת אם אכן זה נכון?
    ודבר נוסף, האם הריביות שכתבת בתמהיל הזה עדיין עדכניות או שיש שינוי?
    תודה רבה וחג שמח
    אתי

    • אתי שלום,
      1. כן זה נכון. מימון גבוה הוא "מסוכן" לבנק ולכן הוא מתמחר אותו גבוה יותר. כמו כן, הבנק צריך להפריש הון גבוה יותר לבנק ישראל ובצעם מרוויח פחות כסף על הלוואה במימון גבוה ולכן הוא דורש ריבית (מחיר) גבוה יותר.
      2. לגבי ריביות – עדיף להתעדכן במחשבון משכנתא

  159. מאת תומר:

    ראשית כל-תודה ענקית!! אתה פשוט עושה עבודת קודש..
    אנחנו זוג עם הכנסות נטו של 19K עם צפי לעלייה קטנה בהכנסות וקרנות השתלמות של 150אש"ח כל 6 שנים,ומעוניינים לקחת משכנתא של 980K- 60% מימון מערך הדירה,אשמח לשמוע דעתך על התמהיל הבא:
    פריים מינוס 0.92 על סך 306K ל 30שנה
    משתנה כל 5 295K ל 25 שנה ב 2.36
    קלצ ל 24 שנה 345 ב 5
    ריבית קבועה צמודה 20K ל-10 שנה ב-2.1
    קל"צ ל-10 שנה 50K ב-2.37
    מה דעתך על התמהיל והריביות?
    תודה רבה מראש וחג שמח

  160. מאת ליאור:

    מאז שרכשנו את הדירה הפכתי להיות מכור לאתר שלך…תודה :)
    אנחנו לוקחים משכתנא של 750K ומתכננים להחזיר תשלום חודשי של 4500-5000 בחודש.
    אנחנו בשלבים סופיים של לקיחת משכנתא (ניסיתי ליישם את ההמלצות שלך) וצריך להחליט בין שתי הצעות:
    הצעה ראשונה: בנק לאומי ריבית משתנה על בסיס עוגן
    משתנה כל 5 שנים שפיצר 250K ל-25 שנה ריבית 1.99
    משתנה כל שנה שפיצר 100K ל-20 שנה ריבית 1.89
    קל"צ קרן שווה 200K ל-15 שנה ריבית 4.3
    קל"צ שפיצר 200K ל-15 שנה ריבית 4.3
    החזר חודשי 4900
    הצעה שניה: בנק טפחות מזרחי ריבית על בסיס אג"ח:
    משתנה כל 5 שנים שפיצר 250K ל-25 שנה 1.88
    משתנה כל שנה 100K ל-20 שנה 0.85
    קל"צ שפיצר 400K ל-15 שנה 4.3
    החזר חודשי 4517
    לקחתי 100K משתנה לשנה בשתי האופציות כי נכנס כסף שיסגור את ה-100K האלה בשנה הקרובה.
    לא הצלחתי להבין לגמרי את ההבדל בין העוגן לאג"ח, אני מבין שזה הבסיס שעליו מחושבת הריבית אבל לא הבנתי מה טוב/נכון יותר ועל כן הבלבול, אשמח אם תעזור לי להחליט בין 2 האפשרויות או תתקן אותי במידה והתמהילים/ריביות שלי לא נכונים.
    תודה מראש! אני צריך לתת להם תשובה סופית ביום ראשון…

    • שלום,
      1. את הכסף של ה- 100 אלף שאתה רוצה לסגור, הייתי ממליץ לקחת כהלוואת גישור לשנה.
      2. אין הרבה הבדל בין העודנים, נכון שכל אחד מציג מספר שונה אבל בגדול שניהם מושפעים מהפריים ופועלים באותה הצורה פחות או יותר ובאותו הכיוון.
      3. בשתי ההצעות לא ראיתי את הפריים, שזהו מסלול מצויין שחבל לוותר עליו
      בהצלחה

      • מאת ליאור:

        תודה על התשובה!
        אני אבדוק לגבי הלוואת גישור, הריביות שם נמוכות יותר מ-0.85?
        אני לא יודעת למה אבל הפריים קצת מטריד אותי, אם אתה ממש ממליץ עליו אני אלך איתך, מאיפה היית מעביר לפריים? מהקל"צ או מהמשתנה כל 5?
        לפי מה שראיתי הריבית של הקל"צ שנתנו לי סבירה אני לא סגורה לגבי המשתנה ואני חושבת שאפשר להוריד אותה, בכל מקרה אם תוכל לעזור לי בתמהיל הסופי אותו אקח איתי ביום ראשון אודה לך מאוד, אם יש לך הערות לגבי הריבית שקיבלתי גם אשמח לשמוע.
        תודה!!!

        • 1. אני אישית בעד בפריים והייתי עושה זאת על חשבון המשתנה הצמודה לכל שנה + המשתנה כל חמש.
          2. אני גם חושב שעדיף גישור אפילו אם הריבית יותר גבוהה מאשר 0.86%, זה מפנה את כסף להחזר החודשי
          3. ממליץ לך לשקול שוב התמהילים לפני יום ראשון, כי שניהם לא מובנים לי כל כך,
          אם את ממש בלחץ אז אני ממליץ על התמהיל הבסיסי שאני מפרסם פה, עם שילוב של 100 בבוליט.
          בהצלחה

  161. מאת רונן ברקוביץ:

    שלום משכנתאמן,
    בימים אלו אני מתחיל בסבב לחיפוש משכנתא עבור דירה שעלותה 1150000. אחוז המימון שאני רוצה הוא 60%
    ישנן שתי הצעות למסלולים שקיבלתי מבנק מזרחי והייתי מאוד שמח לשמוע מה דעתך על שני התרחישים כאשר ההחזר שאני מתכוונן אליו הוא 4200-4500 ש"ח.
    חשוב לציין שבתכנון אני רוצה לעבור לדירה גדולה יותר בעוד 5 שנים.
    הצעה 1:
    פריים – 207000 ש"ח, 25 שנים, P-0.8
    משתנה כל 5 שנים צמודת מדד, 333000 ש"ח,15 שנים, עוגן+0.95(1.96%)
    ריבית קבועה לא צמודה, 150000 ש"ח, 10 שנים, 4.5%
    סה"כ החזר כ 4500 ש"ח
    הצעה 2:
    פריים- 207,000 ש"ח, 25 שנים, P-0.8
    משתנה כל 5 שנים צמודת מדד, 100000 ש"ח, 15 שנה, עוגן+0.95(1.96)
    קל"צ, 160000 ש"ח, 15 שנים, 4.8%
    משתנה לא צמודה, 223000 ש"ח, 20 שנים,עוגן+0.8% (4.39%)

    סה"כ החזר 4200 ש"ח ונראה על פניו יציב יותר
    אשמח מאוד לשמוע את דעתך

    רונן

    • אם אתה מתכוון לעבור דירה בעוד חמש שנים וכנראה למחזר את המשכנתא,
      אז דווקא הייתי הולך על ההצעה הראשונה שהיא לפחות שנים וצמודה ברובה למדד רק בחמש השנים הקרובות.
      בכל מקרה בהצלחה

  162. מאת צביקה:

    שלום,
    הכרתי רק היום את האתר הזה ולדעתי כולנו חייבים לך תודה ענקית. ממש עזרת לי לסדר את הראש.
    אבל אני עדיין לא מצליח ואשמח אם תוכל להסביר לי – כשמדובר על תקופות קצרות של כ10 שנים. האם לא עדיף לקחת קלצ מאשר קבועה צמודה? ראיתי שבעבר המלצת רק על הקלצ אבל עכשיו אתה כן מתחשב בצמודה

    לדוגמא – אם הבנק הציע לי קלצ בריבית של 3.6 או קבועה צמודה ב1.6 (שוב, שניהם לתקופה של 10 שנים), מה יהיה עדיף?

    תודה

    • שלום,
      זו לא שאלה של "עדיף או לא עדיף", אם המדד יהיה נמוך מ- 2% ממוצע שנתי אז זה עדיף, אם לא אז לא.
      כלומר, המדד זה הפרמטר שיקבע מה עדיף ולצערי אני לא יודע מה הוא יעשה ב- 10 השנים הקרובות.
      לצורך האיזון, הייתי מחלק בין הסכומים.
      בהצלחה

  163. מאת צביקה:

    המשך שאלה

    אני לא מדבר כרגע על הפריים (שברור שאני אקח שליש), אני מדבר על החלק הנותר
    אם נסתכל על הדוגמא שנתת במשכנתא של 600000 ותקופת החזר של 10 שנים
    מה עדיף?
    קבועה צמודה 200,000 ₪ בריבית של 1.6 = 1,804 ₪
    קל"צ 200,000 ₪ ריבית של 3.6 = 2,001 ₪
    סהכ = 3805 לחודש
    או
    קל"צ 400,000 ₪ ריבית של 3.6 = 4,185 ₪ לחודש
    אבל אין שינויים בהחזרים החודשיים (במקרה שהמדד יהיה גבוה מ2)

    תודה

  164. מאת רונן ברקוביץ:

    משכנתאמן שלום,
    ראשית תודה על על עבודתך.
    אנחנו בתהליכים לרכישה של דירה בעלות של 1150000 ש"ח.
    סכום המשכנתא שאנחנו מתכננים לקחת הוא 690000 ש"ח.
    אתמול הייתי בפגישה ראשונה עם אחד מהבנקים לקבלת הצעה.
    אני מעונין להחזיר סכום של 4200-4500 ש"ח כאשר התכנון העתידי שלי להחלפת דירה לגדולה יותר בעוד כ 5 שנים.
    רצ"ב אחד מהתמהילים שנראים לי
    פריים- 25 שנים – 207k – p-0.9
    משתנה כל 5- 15 שנים- 1.96%- 100k
    קל"צ – 15 שנים- 160k- 4.8%
    משתנה לא צמודה – 20 שנים – 4.39%- 223k
    אשמח לשמוע מה דעתך?

  165. מאת אמיתי:

    היי
    ראשית-ביג לייק על האתר.
    אנחנו זוג צעיר ומבולבל שמרגיש קצת קרקע בזכותך.
    ולשאלתי-ביתרון השלישי של מסלול הפריים רשמת׳ניתן להחזיר בו כסף החל מהיום הראשון ללא עמלת היוון (וגם ניתן למחזר אותו ללא עמלה)׳

    נשמח להסבר קצרצר
    תודה רבה!

    • שלום אמיתי,
      תודה על הפרגון

      לשאלתך, כן ניתן גם להחזיר אותו ללא עמלה וגם למחזר ללא עמלה.
      בעיקרון בכל המסלולים שניתן להחזיר כסף באמצע התקופה ניתן גם למחזר.
      בהצלחה במסע המשכנתא..
      דרך צלחה

  166. מאת עידן:

    שלום,
    הנני לוקח משכנתא על סה"כ 150,000 ש"ח לחמש שנים!!!
    הבנק הציע לי :
    1. ריבית משתנה כל שנה 1.25% על סכום של 19,000 ש"ח
    2. ריבית פריים 0.85- על סכום של 30,000 ש"ח
    3. ריבית קבועה לא צמודה על סכום 101,000 ש"ח
    מה דעתך? איפה אפשר להתמקח? יש לך הצעה אחרת לחלוקה?
    דרך אגב יש לי אפשרות להחזיר 50,000 ש"ח אחרי חצי שנה…
    אשמח לקבל התייחסותך.
    תודה

  167. מאת ליאור:

    היי!

    אני עומדת בפני לקיחת משכנתא ואי אפשר לתאר כמה האתר עוזר ל!
    אז קודם כל תודה :)

    ולעניניינו: אני מעוניינת לרכוש דירה בסכום של 1,020,000 וצריכה משכנתא של 300,000.
    אני מעוניינת להחזיר כ-3000 בחודש ולסיימה תוך 10 שנים.
    האם לאור העובדה שהמשכנתא תילקח לתקופה קצרה יחסית יש עדיפות למסלול של קבועה וצמודה על פני משתנה כל 5 שנים שהמלצת?

    תודה רבה!

  168. מאת קרן:

    שלום, אנחנו רגע לפני סגירה של משכנתא ומתלבטים לגבי החלוקה של הסכום בין המסלולים השונים.
    הסכום המבוקש הוא 550000 ש"ח. הנה התמהיל והריביות שקיבלנו
    1. 183000 פרים -0.9 30 שנה
    2. 150000 קל"צ 4% 15 שנה
    3. 217000 משתנה כל 5 שנים 1.69 25 שנה

    מה דעתך על החלוקה? ועל הריביות? אנחנו לא רוצים/יכולים לשלם יותר מ2700 בערך לחודש. חשוב לנו לחסוך גם לילדים לעתיד.
    הציפייה שלנו שבעוד חמש שנים תיפתח קרן השתלמות ונכניס למסלול של המשתנה, ונמחזר בהתאם. מחכים לתשובתך בהקדם אנחנו ממש לפני סגירה.

    • שלום קרן,
      על פניו נראה בסדר,
      בהצלחה

      • מאת קרן:

        עוד שאלונת…
        איך בדיוק אני אמורה לחשב את המדד? כשאני נכנסת למחשבון שבאתר.. לא ברור לי כמה אני אמורה לכתוב במדד? כתבת שהמדד הממוצע בחמש שנים האחרונות הוא 2.68, זה מה שאני אמורה להכניס לשם?

        • מדד עתידי זה משהו שקשה לחזות – לכן אני נותן "מראה" להיסטוריה של חמש השנים האחרונות.
          ניתן להזין את המספר שנמצא שם (הוא נותן תמונה מהימנה יחסית), וכמובן שניתן לשחק עם מספרים גבוהים יותר כדי לנסות לדמות מה יקרה במצב קיצון.

          בהצלחה

  169. מאת מנחם:

    שלום,

    ראשית – הסברים בהירים – אתר מדהים!

    יש לנו משכנתא עם רכיב של קל"צ לעוד 13 שנה בסכום של 125K הריבית של 5.7%
    אני מעוניין למחזר את החלק הזה של המשכנתא מכיוון שהריביות של קל"צ נצוכות יותר היום.
    הבנק אמר לי שעמלת היוון היא 13K כמכיוון שריבית קל"צ היא כ-5% לתקופה זו.
    האם זה כדאי?
    ריבית של כ -5% לקלצ 13 שנה נראית הרבה יותר גבוהה ממה שכתוב למעלה, זה הגיוני.
    האם יש המלצה שזול בריבית זו ביחס לאחרים?

    תודה.

    • שלום וברכה,
      1. אני לא יכול לדעת אם זה כדאי או לא כי זה תלוי מה תקבל במקום המסלול של הקל"צ
      2. אם הבנק אמר שריבית הממוצעת של הקל"צ ל- 13 שנה היא 5% אז כדאי לשאול אותו מהיכן הוא שואב את המספר הזה (על פניו זה נראה לי גבוה אבל בעניין הזה זה לטובתך כי זה מוריד לך את עמלת הפירעון)
      בהצלחה

  170. מאת עידן:

    שלום משכנתא מן
    אתר מדהים למדתי המון
    יש לי אישור עקרוני מהיום למשכנתא בסך 700000
    בתמהיל הבא
    פריים 25 שנים 233,000 בריבית 2.35
    קל״צ 15 שנים 300,000 בריבית 4.25
    משתנה כל 5 ל20 שנה 167,000 בריבית 1.61
    אשמח לשמוע דעתך על הריביות ואם יש לך הערות על התמהיל
    אודה מאוד לתשובה מהירה
    תודה עידן

  171. מאת יצחק אלוני:

    שלום,
    אנו זוג גמלאים, רכשנו דירה (על הניר) שתהיה מוכנה בספטמבר 2014, ואנחנו מתכוננים למכור את הבית בו אנו גרים ולעבור לדירה.
    התשלום הבא (1,200,000 ש"ח) הוא בספטמבר 2013, והוא צמוד למדד תשומות הבנייה.
    את התשלומים, עד הכניסה, אני מתכוון לשלם בעזרת הלוואת גישור ("בולט") שאפרע אותה עםמכיאת הבית.
    הוצעה לי משכנתא, שליש פריים מינוס 0.7, השאר רבית קבועה צמודה של 2%.
    האם כדאי לקחת את המשכנתא עכשו, להקדים תשלום לחברת הבנייה ולחסוך את מדד הבנייה? האם תנאי המשכתא היום באמת נוחים יחסית (כפי שטוען הבנק) והרבית עלולה רק לעלות?
    אשמח לקבל את עצתך,
    בתודה,
    יצחק אלוני

    • יצחק שלום,
      1. אני ממליץ לקחת את המשכנתא עכשיו על מנת לא לשלם עמלות מדד תשומות הבניה (כמו כן, שים לב שאתם מקבל בטחונות מתאימים מהקבלן)
      2. התנאים בסדר, אבל אפשר עוד לשפר
      בהצלחה

  172. מאת ארז:

    קודם כל ישר כוח על העבודה שאתה עושה מה דעתך על התמהיל הנל
    150k פריים 09 .משתנה כל 5 שנים 142540 ב1.79 ל30 שנה .
    מסובסד זכאות 3 אחוז ל25 שנה .
    קלצ 200000 ל25 שנה 4.85
    תמשיך בעבודת הקודש שאתה עושה ושיהיה ערב טוב

  173. מאת עידן:

    משכנתאמן שלום
    קודם כל ברצוני להחמיא לך על אתר מדהים ועל עבודת הקודש הזו
    למדתי המון ללא ידע מוקדם
    שאלתי היא
    יש לי ביד כרגע אישור עקרוני מהיום למשכנתא של 700,000 ש"ח
    התמהיל הוא:
    1.פריים בריבית P-0.9 ל25 שנה -233,000
    2.קל"צ בריבית 4.25 ל15 שנה -300,000
    3.משתנה כל 5 בריבית 1.61 ל20 שנה -167,000
    הייתי שמח לשמוע את דעתך על הריביות
    וגם את דעתך על התמהיל שהרכבתי
    אודה מאוד לתשובתך המהירה.

  174. מאת איתמר:

    שלום רב משכנתא מן ,
    1. אלוהים יברך אותך
    2. אלוהים יברך אותך
    3. אלוהים יברך אותך
    אני היום נתקלתי פעם ראשונה באתר שלך המדהים ואני נפעם מטוב הלב והרצון לעזור להמון אנשים ללא תמורה, אז ראשית תודה
    שנית הייתי שמח מאוד לקבל ייעוץ ממך לגבי לקיחת המשכנתא, אנחנו עוד בשלב לפני הפנייה לבנק, {מחר נתחיל בסבב} אנו קונים בית ששוויו 971,000 ואנחנו נמצאים עם הון עצמי של 300,000 אנו מרויחים 10,000 נטו {באופק הקרוב צפוייה העלה} אין לנו מושג מה לצפות בכלל לקבל מהבנק האם תוכל לתת לנו מתווה מסויים או כיוון מסויים במה להתחיל או לאן לשאוף….
    מודה לך מראש על הכל

    • שלום וברכה ותודה על הברכות (המברכים יבורכו מפי עליון).
      הייתי מתחיל עם תמהיל בסיסי של 3 שלישים (פריים, קל"צ ומשתנה כל חמש) ומשנה אותו בהתאם לצרכים וליכולות שלכם
      בהצלחה

      • מאת איתמר:

        תודה רבה בהחלט אתחיל עם זה,שכחתי להעלות עוד נקודה חשובה {או לא } יש לנו תעודת זכאות עם 1100/ 1200 נקודות + האם כדאי לנו לעשות או לשלב גם את זה?
        שוב תודה רבה

        • אני חושב שכדאי לכם, ההחזר החודשי שלכם נמוך יחסית ולכן ריבית קבועה בריבית נמוכה יחסית היא עוגן כלשהו להלוואה שלכם.
          נסו לשלב קל"צ בהלוואה, היא חשובה מאוד כאשר ההחזר החודשי נמוך.
          בהצלחה

      • מאת איתמר:

        הי שוב –
        אז היינו בבנק וזה התמהיל שקיבלנו –
        1. דמי זכאות 111,630 ל 25 שנה ב 3% ריבית
        2. דמי זכאות 59,720 ל 28 שנה ב 3% ריבית
        3. ריבית משתנה כל חמש צמודה למדד 200,000 ל 20 שנה ב2.18 ריבית
        4. פריים לא צמוד – 220,000 ל 30 שנה ב 2.55 ריבית
        5. קל"צ : 88,650 ל 15 שנה ב 4.2
        אשמח לעצתך
        תודה איתמר

  175. מאת אלי:

    היי , אתר מעולה כמו כולם אני בדילמה ללקיחת משכנתא של 450,000 שקל , ההכנסה החודשית שלי היא 11,000 לבין 12,500 . רציתי לקבל ממך המלצה לקבלת חלוקת המשכנתא הטובה ביותר כאשר המשכורת תישאר בטווח הזה הזה לפחות בשש שנים הקרובות . הבנק הציע לי שליש בפריים מינוס 0.9 כמו עם ריבית 2.35% בדומה לכולם ל15 שנה , זכאות פועלים ב0.8 % ל 8 שנים . ושאר הנתח הכבד בריבית 2.1 צמודה מדד , משתנה כל 5 שנים . אשמח לתשובה בהקדם כי אני מעוניין לסגור מהר . כמו כן שאלה לגביי תשלום לקבלן כאשר הפרוייקט נמצא בליווי בנקאי , האם מומלץ לשלם את כל מחיר הבית מפני שהדירה צמודה למדד הבנייה וראיתי שהעלייה הרצינית מגיעה בחודשים אלו .

    • שלום וברכה,
      1. הייתי ממליץ גם שתיקח קל"צ על חשבון המשתנה כל חמש
      2. לא הייתי משלם את כל מחיר הבית אבל כן הייתי משלם חלק גדול ממנו
      בהצלחה

  176. מאת ארז:

    היי משכנתאמן אחלה אחלה אחלה אתר,,,,,

    ק״לצ 18 שנה 4.8% 250k
    פריים לא צמוד 25 שנה 2.45% 200k
    משתנה-כול 5 שנה אג״ח צמוד מדד 2.18% ל20 שנה. 157k
    החזר 3500 התחלתי

    בבקשה חוות דעת האם המסלול סולידי והאם הריביות טובות
    האם כדאי לקחת אג״ח צמוד מדד

  177. מאת מרב:

    איזה בלוג ברכה! ממש תענוג. אמנם אני עדיין מזוגגת מכל המספרים והאחוזים, אך אין ספק שמצבי היה רע הרבה יותר לולא כך. :)

    ברוח דבריך בבלוג אני מנסה לחשבו "בגדול" ולהבין איך הדברים עובדים ולבנות תמהיל שהוא, כדבריך – נכון עבורי. הבעיה היא שהתמהיל הזה לא ממש נופל באופטימום שאתה מדבר עליו, קרי הזהירות עם הבולט, הקל"צ (שכמעט אף בנק לא הציע לי…) ואיכשהו אני מגיעה למסקנה שבולט/ גרייס דווקא מתאים לי, ושתמהיל שנשען על ריבית משתנה זה הכי טוב שאוכל לעמוד בו.
    לאור זאת – אשמח אם תאיר את עיני באתגר הבא:

    1. עלות הדירה: 1,080,000. משכנתא נדרשת בסך 70 אחוזים (756,000).
    2. אני רווקה, אך משתכרת יפה (כ-10,500 נטו). אי לכך, כרגע ההחזר החודשי נמוך. עם זאת – יתכן שינוי במצב האישי בשנים הקרובות אשר יביא לצורך ב"חשיבה מחדש" על תמהיל המשכנתא ובפרט הגדלה של ההחזר החודשי (כשנכנסות 2 משכורות פתאום). לכן חשוב לי לשמור על גמישות.
    3. הדירה היא בשלב זה להשקעה (מדובר בדירה "משפחתית" באופיה ועדיין לא מתאימה לי). עם זאת, יש אפשרות שאגור בה בעוד מספר שנים, אם מצבי האישי ישתנה וזה יהיה נכון מבחינת השוק והתשואה על ההשקעה.
    אציין שאני צופה עליית מחירים לאור פיתוח משמעותי של הישוב שהוא צעיר, תשתיות וכיוב'.
    4. צפי הכנסה מהשכירות הוא כ- 3,500 ש"ח ואני מעוניינת שההחזר החודשי שלי יהיה, כולל ביטוח ונלווים, לא גבוה מסכום זה. אני ככל הנראה אשכור דירה קרוב למקום העבודה שלי במקביל.

    לאור הנ"ל, הצורך בגמישות, ההחזר החודשי הנמוך לעומת סך המשכנתא, הצורך בנקודות יציאה והאפשרות של מכירת הדירה תוך 5-6 שנים, אני שוקלת ברצינות שילוב משמעותי של בולט או בלון חלקי (גרייס) בתמהיל שלי. כמו כן, לאור הצורך בהחזר חודשי נמוך בשלב זה למעט אחד – אף בנק לא הציע לי קל"צ! כל התמהילים סובבים סביב שליש הפריים + משתנה צמודה ומשתנה לא צמודה.

    שאלתי אליך, אחרי התיאור הארוך הנ"ל, מתחלקת ל-2:
    1. על מה עלי לשים את הדגש מבחינת התמהיל (מעבר לנקודות היציאה כל 5 שנים, שזה ברור לי), לאור אי הוודאות שבעתיד ולאור האפשרות של מכירת הדירה/ שינוי במצבי האישי ב-5 שנים הקרובות?
    2. לגבי הבולט/ גרייס: בהבנה שלי, אם אני מקבלת סכום קבוע משכירות כל חודש, וחוסכת את ההפרש שבין סכום זה להחזר החודשי הנמוך ממנו (כתוצאה מהלוות הגישור/ הגרייס) – אז בתום 5 שנים למשל אני למעשה עומדת באותו מקום מבחינת גובה הקרן, רק שהכסף אצלי בכיס ואני יכולה להחזיר אותו לבנק במכה, במקום שהייתי משלמת אותו חודשית. כלומר – במהלך ה- 5 שנים הללו יכולתי להשתמש בכסף הזה למשהו אחר, כגון השקעה זהירה אחרת – כל עוד היא תאפשר לי להחזיר את הסכום לבנק במועד הפירעון של הבולט. כך עולה מחישובים שאני ערכתי, אנא תקן אותי אם שגיתי בהבנתי.

    תודה מראש על אורך הרוח בקריאת התגובה הזו, ועל כל מענה שתוכל לתרום למוחי המבולבל. :)

    בברכה.

    • שלום וברכה,
      אמנם תגובה ארוכה אבל הסברת את עצמך כראוי והיה לי קל לקרוא אותה, כל הכבוד.
      אני מאוד מבין את השיקולים שלך, יחד עם זאת יש לחדד כמה נקודות:
      אני גם חושב שתמהיל עם ריבית משתנה יכול להתאים לך, כי יש מצב שעוד מספר שנים תצטרכי לשנות את ההחזר החודשי ואולי אף למכור את הדירה. כך שבהחלט הייתי לוקח רוב של משתנה (אבל לא רק צמודה כמובן) ואולי קל"צ למספר שנים קטן (קשה לי להיכנס לדקויות כי אני לא בקיא בכל הפרטים כך שלא אוכל לבנות לך (לצערי) תמהיל מדויק.

      הלוואת גרייס רק דוחה את החוב לאחר כך, אני לא מבין את הרעיון של זה.
      יחד עם זאת, אם את יודעת (מניסיון מוכח כמובן) לעשות תשואה עודפת מול המשכנתא הייתי הולך על זה.
      אבל במידה ואת לא יודעת אז אני לא חושב שהייתי ממליץ על זה (בהסתייגות שוב, כי אני לא מכיר את הפרטים)
      מאחל לך הצלחה רבה בכל התחומים

      • מאת מרב:

        תודה רבה על התגובה, לקחתי את דבריך לתשומת ליבי והגעתי עם הבנקאים למס' אפשרויות בתמהילים, אבל אני כבר כל כך מבולבלת ממספרים, אולי אתה תדע למקד אותי על היתרונות והחסרונות, משום שמבחינת ההחזר החודשי הם מאוד קרובים ונמוכים כמו שאני רוצה:

        אופציה א (בלון קטן בפריים, משתנה כל- 5 שנים, הרוב לא צמוד)
        250,000 – במשתנה כל-5 שנים, צמוד ל-30 שנה [ריבית 1.82]
        149,000 – בפריים (לא צמוד), שפיצר ל- 30 שנה [ריבית p-0.7]
        100,000 – בפריים (לא צמוד) בלון ל- 5 שנים [ריבית p-0.7]
        257,000 – במשתנה כל- 5 שנים, לא צמוד ל- 25 שנים [ריבית 4.31]
        **זה נותן החזר חודשי של בערך 2,700 בחודש.

        אופציה ב (בלון גדול, משתנה ל-5 ש', צמוד ולא צמוד באותו יחס – או: הפחתת הלא צמוד בסכום ובשנים)
        307,000 – במשתנה כל-5 שנים, צמוד ל-30 שנה [ריבית 1.82]
        249,000 – בפריים (לא צמוד) בלון ל- 5 שנים [ריבית p-0.85]
        200,000 – במשתנה כל-5 שנים, לא צמוד ל-25 שנה [ריבית 4.31] (** לחילופין – אפשר להעביר 100,000 מהלא צמוד לצמוד לתמהיל של 407,000 ו-100,000, כאשר הלא צמוד הוא ל-15 שנה בלבד.)
        *החזר חודשי כ- 2,800 לשני התרחישים

        אופציה ג (בלון גדול בפריים, משתנה ל-5 ש' צמוד, וסכום קטן בקל"צ)
        307,000 – במשתנה כל-5 שנים, צמוד ל-30 שנה [ריבית 1.82]
        249,000 – בפריים (לא צמוד) בלון ל- 5 שנים [ריבית p-0.85]
        100,000 – בקבועה, לא צמוד ל- 15 שנים [ריבית 3.4]
        *החזר חודשי כ- 2,670

        יש בי כן רצון לקחת את מה שאתה אומר לעניין הקל"צ ולהבטיח אפילו לחלק מהסכום ריבית נמוכה לאורך זמן, תוך הבנה שהסיכוי שהריביות ירדו עוד הוא קלוש, וגם אם כן מדובר ב-15 שנים ולא 30.. אני מתלבטת אם להוריד את כמות השנים כדי להצליח להכניס סכום גדול יותר לקל"צ. אם זה שווה את זה.
        אזכיר שאני צופה הכנסה משכירות בגובה כ- 3700 שח בחודש, ואם מורידים את עלות ביטוח המשכנתא – אני רוצה שעדיין יהיה לי מרווח לספיגת עליית המדדים, שינויים בריביות של המשתנה, ועלויות שצצות בדירה. ככל שיווצר עודף הוא יחסך.

        האם לדעתך החשיבה שלי פה נכונה? מה דעתך על הריביות?

        תודה גדולה מראש. למדתי המון מהשאלות והתשובות פה.
        מרב

        • מרב שלום,
          ניסיתי לבחון את האופציות ורובן נראות לי אותו הדבר עם שינויים מינוריים בינהם.
          אם אני מחוייב לבחור אחד מהם הייתי בוחר את השני, אבל כולם נראים סבירים ביותר
          בהצלחה

  178. מאת תומר:

    וואאאוווו, רק שלחשוב היום הייתי בבנק ואם הייתי קורא את הבלוג שלך קצת יותר מוקדם הייתי באמת מבין מה אני עושה.הבלוג שלך מבורך ההסברים על כל דבר כל כך ברורים! באמת אין מילים.
    הייתי שמח לקבל דעתך/ עצתך . על פי הנתונים הבאים:
    נשוי +3 בתחילת שנות השלושים
    הון עצמי 650k
    בנוסף נכס בערך של 680k המכניס כ 2950 (5.1%)
    הכנסות נוספות 17 k
    אני מעוניין בדירה של כ2 מיליון כלומר משכנתא של1.4 מיליון.
    שאלות האם כדאי למכור את הנכס ולהוריד את המשכנתאות? מה התמהיל כאשר אני רוצה לוודא שהחזר הכספי לא יהיה בעתיד משהו שאני לא יצליח לעמוד בו חשבתי על החזר של כ 6,800. האם במקרה שלי מומלץ לקחת יועץ?

    תודה מראש על הכל
    הלוואי והיו עוד אנשים כמוך
    תומר

    • תומר שלום וברכה,
      מצד אחד זו משכנתא גבוהה להחזר כזה ויהיה מאוד קל להכנס איתה לסחרור.
      מצד שני, נכס טוב שמניב הכנסה טובה.
      מאוד קשה לי לקבל החלטה מהמקום שאני יושב, יועץ משכנתאות טוב שיירד לפרטים יוכל אולי לפתור לך את הבעיה.
      בהצלחה

  179. מאת אלי:

    תודה מראש אני אקח את עצתך ואבדוק לגבי ריבית קבועה לא צמודה. מהי הריבית המומלצת עם 192000 הוא הסכום מתוך ה450000 שציינתי קודם.
    ולגבי תשלום הדירה האם 90000 הוא סכום הגיוני להשאיר כתשלום אחרון מדירה של860000 ? כי אני מעדיף לשלם כבר משכנתא עד שבעוד שנה וחצי תסתיים הבנייה (הדירה שלי כבר עם גג )

  180. מאת תומר:

    אומנם כבר כתבתי אבל אני לא מצליח למצוא את זה בכל הבלוג. אז קודם כל אני מצטרף לכל הברכות שקיבלת באתר הזה , באמת עבודת קודש לחשוב שאתמול הייתי בבנק ולא הבנתי מילה ממה שאמרו לי שם והיום פתאום (רק אחרי שהכרתי את הבלוג שלך) יש כבר עם מי לדבר.
    אשמח אם תעזור לי , על פי הנתונים הללו:
    דירה מבוקשת 2מיליון
    הון עצמי 650אלף
    נכס נוסף 180 אלף דולר המכניס 810 דולר בחודש (5.1 %)
    משכנתא מבוקשת כ-1.4 מיליון
    הכנסות נוספות 17 אלף
    השאלות המתבקשות הם:
    1. האם כדאי לי למכור את הנכס ולהוריד את המשכנתא?
    2. בבנק הציעו לי (466 אלף) שליש פריים -0.9 , כמאה אלף הטבות משרד השיכון 3.5 צמודה , 90 אלף הטבת בנק בריבית 1.1 , השאר משתנה כל 5 (ריבית 2.62).

    ברצוני להחזיר כ6500 אלף בחודש ושלא יהיו יותר מידי הפתעות במשך השנים , האם התמהיל טוב .
    אשמח לעצתך ,

    חג שמח
    תומר

  181. מאת חגי:

    משכנתאמן שלום, ראשית שאפו על העזרה הרבה שאתה מעניק לאנשים רבים וכל זאת ללא תמורה. אין הרבה אנשים שהיו עושים זאת ועל כן ברכות.
    שנית, אנו זוג צעיר ולאחרונה רכשנו דירה שמכירה 13200000 ש"ח כאשר אנו זקוקים למשכנתא של 660 אש"ח והחזר חודשי שלא עולה על 4000 ש"ח.
    מה לדעתך יהיה התמהיל המתאים ביותר לנו?

  182. מאת משה:

    שלום משכנתאמן,
    ראשית, כל הכבוד על היוזמה של כתיבה מידע כה שימושי עבורנו.

    אנו מחפשים נכס עד 1400.000 ש"ח ויש לנו הון עצמי של 400.000 ש"ח בלבד. אנו מכניסים בחודש כ-25.000 ש"ח נטו בחודש ויכולים לעמוד את החזר של 5500 ש"ח, בכל זאת הייתי רוצה לעמוד עד תשלום של 4.500 ש"ח חודשי.

    זה ההצעה שקיבלתי מבנק מזרחי טפחות:
    300000 ש"ח – מסלול פריים P-0.9
    270000 ש"ח – מסלול משתנה כל 5 שנים צמוד מדד 1.78 עוגן 0.8
    400000 ש"ח – מסלול קבועה לא צמודה 4.85

    מדובר על משכנתה ל-20 שנה בהחזר של כ- 5.500 ש"ח.

    שאלות:
    1. האם יש דרך לקחת משכנתא אופטימלית בהחזר של 4500 או זה קריטי עד כדי ששווה להילחץ בחודש ולהחזיר 5500 ש"ח בכדי להימנע מריביות ענק בסוף התקופה?
    2. האם ישנם מסלולים טובים יותר בשוק לבניית תמהיל למשכנתא של 1000000 ש"ח שצריך לדרוש מהבנק ולא דרשתי?
    3. מהם ההמלצות שלך באופן כללי?

    • שלום משה ותודה על הפרגון,
      1. המשכנתא שלך גדולה מאוד ולכן הייתי ממליץ להעלות את ההבדל בהחזר החודשי בכמה שניתן על מנת לחסוך לטווח הארוך.
      2. ישנם מסלולים רבים אבל צריך לבחור מה שטוב לך, תשתדל לא ל"בקש" מן הבנק, אלא "להתייעץ" עם הבנק או עם גורם מקצועי.
      כי ההבנה שלך בתחום מוגבלת. כלל שיהיה לך יותר ידע כך תוכל לבחון אפשרויות יותר טובות.
      בהצלחה

  183. מאת גילגול:

    שלום רב,
    אנו לפני קניית דירה שעלותה 2,140,000.
    צריכים משכנתא של 850,000
    ההצעה שקבלי היא כדלקמן
    א. 320,000 במסלול – קל"צ – ל 23 שנה, ריבית 4.6%
    ב. 280,000 במסלול פריים לא צמוד, ל 25 שנה, P-0.9%
    ג. 250,000 במסלול לא צמוד משתנה כל 5 שנים, ל-25 שנה, ריבית 3.95%
    את מסלול ג' ניתן להחליף ב-ג(2)
    ג(2). 250,000 במסלול צמוד מדד משתנה כל 5 שנים, ל-25 שנה, מדד+1.99%

    יעד ההחזר שלי סביב 4100-4500
    עוד כ-5 שנים קיימת אפשרות שאחזיר כ-250K

    אודה לחוות דעתך לגבי ההצעה.
    נראה לי שבמסלול ג הריבית גבוהה מדי להצעה אטרקטיבית
    כל השאר – רגיל ולא מציאה.

    • שלום גיל,
      השתדלו להוסיף לקל"צ חלק מהמשתנה (הצמודה או הלא צמודה)
      בהצלחה

      • מאת גיל:

        שוב תודה על העזרה הרבה,
        קבלתי גם את ההצעות ההבאות

        280,000 מסלול פריים P-0.95 ל-25 שנה
        250,000 משתנה כל 5, מדד+1.8 ל-25 שנה
        200,000 קל"צ, ריבית 4.42 ל-18 שנה או ריבית 4.05 ל-15 שנה.
        120,000, משתנה כל 5 לא צמודה, ריבית 3.78 ל-25 שנה.
        החזר חודשי (במסלול עם 18 שנה) – 4248, סה"כ החזר 1,252,824
        החזר חודשי (במסלול 15 שנה) – 4368, סה"כ החזר 1,228,976
        או

        280,000 מסלול פריים P-0.95 ל-25 שנה
        250,000 משתנה כל 5, מדד+1.8 ל-25 שנה
        300,000 קל"צ, ריבית 4.6, ל-25 שנה.
        החזר חודשי 4058, סה"כ החזר 1,317,890

        מתאים לי יותר להחזיר פחות כל חודש (כמובן) אבל בס"הכ ההבדל הוא משמעותי – כפי הנראה בעיקר בגלל הקל"צ.

        בבנק השני בו הקל"צ קטנה יותר, כל הזמן דחף אותי לקחת מסלול נוסף של משתנה על חשבון הקל"צ. בהנחה שבעתיד אוכל לסלק את החלק של ה 120K.

        מה לדעתך טוב יותר? האם הריביות של הקל"צ סבירות…זה הגורם ה"כבד" בהחזר החודשי אם אני מקצר ל 18 שנה…

        תודה

  184. מאת גיל:

    שלום רב.

    רצינו לדעת אנחנו זוג צעיר שמשתכר 13000 נטו, אנחנו צריכים לקחת משכנתא בערך 650000 שהם 70%

    איך כדאי לי לקחת את התמהיל?שאני יוכל להתמקח עם הבנקים.

  185. מאת גלעד:

    שלום.

    אתה עושה עבודת קודש.

    אני רוצה לקחת משכנתא של 651000 בתמהיל הבא

    147840(זכאות משרד שיכון)- 25 שנה ריבית 3% קבועה צמודה.
    217000- פריים -0.9 ל30 שנה
    עכשיו נשאר לי 286000 שאני לא יודע איך כדאי לי ומה הריביות
    שכדאי לי לבקש מהבנקים?

    אשמח לעצתך.

  186. מאת גילי:

    היי..

    קודם כל תודה רבה על המידע!!

    אני צריך את עצתך אני לוקח משכנתא על 651000,שהם 70% עכשיו

    שליש אני לוקח בפריים – 0.9 שזה 217000

    147000 זכאות ממשרד השיכון 3% קבועה צמודה ל25 שנה

    עכשיו נשאר לי 287000 שאני לא יודע איזה מסלול כדאי לי ובאיזה ריביות?
    והאם המסלול של ה"זכאות" בכלל משתלם?

    תודה רבה!

  187. מאת ארז:

    שלום משכנתאמן,

    תודה על האתר, הוא מעולה!

    אנחנו לפני לקיחת משכנתא על 500000 ש"ח. זו ההצעה שקיבלנו:

    - 160,000 שח פריים – 0.9% ל 20 שנה
    - 180000 שח במשתנה כל 5 צמודה ל20 שנה בריבית1.95%
    - 160000 קבועה לא צמודה ל12 שנה בריבית 3.9%

    מה דעתך על התמהיל והרביות?
    בעוד כשנה וחצי ישתחררו לי 200000 שח מקרן השתלמות. האם יהיה כדי לסגור איתם את הפריים ( אבל אז לא ישאר לי שום מרכיב שצמוד לפריים בהלוואה) או לקחת עכשיו הלוואה בסכום 200000 שח על חשבון הקרן (קיבלתי פריים פלוס חצי אחוז) ולקחת משכנתא על 300000 שח סהכ?

    תודה מראש,

    ארז

  188. מאת מיה:

    יש ברשותינו דירה ששווה 1.8M שמכניסה דמי שכירות -5.5K בחודש כלומר תשואה של כ-3.4%. הון עצמי 1.2M. הכנסה חודשית 30K. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה בעלות 3.3M וחושבים על האפשרות לא למכור את הדירה הראשונה.
    כלומר – משכנתא 2.1M – החזר כ- 15K ש"ח מתוכו 5.5K מהשכירות כלומר 9.5K נטו. האם מבחינה כלכלית זה כדאי לדעתך?
    מה התמהיל שהיית ממליץ למשכנתא כ"כ גדולה?

    • שלום וברכה,
      1. אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר כה גבוה, אז אתם יכולים לשקול את הנושא.
      מבחינת כדאיות אין לי את כל הפרטים על מנת לחשב (על הנייר זה נראה טוב, אבל החיים הם קצת יותר מורכבים מהנייר)
      2. תמהיל להלוואה גבוהה כזו אני לא יכול לבנות "בהינף יד" אלא צריך להכיר אתכם לעומק (מה שלצערי אני לא יכול לעשות).
      ממליץ לכם ללמוד היטב את הנושא ולשקול להתייעץ עם גורם מקצועי.
      בהצלחה

  189. מאת נועה:

    קודם כל המון תודה על האינפורמציה המעולה!!!

    אנחנו ממש לפני סגירת משכנתא ורציתי לשמוע את דעתך לגבי התמהיל
    אנחנו לוקחים 850000 ש"ח שהם 55% מימון
    הכנסה של 19000 נטו וחשוב לנו שההוצאה החודשית למשכנתא תהיה גג עד 4000 (רצוי עם הביטוח)

    ההצעה שקיבלנו:
    פריים :250000 ש"ח P-1.16 ל 20 שנה (גררנו ממשכנתא קודמת)
    משתנה כל 5 שנים: 500000 ש"ח ל 30 שנה ריבית 1.65
    קלץ: 100000 ש"ח ל 25 שנה 4.61

    החזר חודשי של 3600 בערך
    אשמח לדעתך

  190. מאת אלי:

    שלום שוב משכנתאמן פניתי אליך ב15 לאפריל לגבי הצעה מבנק פועלים , קיבלתי הצעה נוספת מבנק מזרחי טפחות
    רציתי לשאול אם זאתי הצעה טובה יותר לקודמת שענית לי פה לא מזמן .
    הסכום 450,000 על נכס של 860,000.
    151,500 משתנה אג״ח צמוד מדד בריבית 1.95 ל15 שנה החזר 971.43 .
    148,500 פריים בריבית 2.35 ל18 שנה החזר 841.54 .
    150,000 קבועה בריבית 4.36 ל15 שנה החזר 1136.79 .
    האם כדאי ללכת על הצעה זו והאם יש לדעתך איפה להתמח במידה ואני סוגר שם . כמו כן מהו באחוזים מדד המחירים לצרכן שאליו מצמידים את מדד המשכתא. תודה מראש !!!

    • שלום אלי,
      1. אני יותר אוהב את ההצעה הזו כי יש בה קל"צ (אני מניח שהקבועה בסעיף האחרון היא קבועה לא צמודה – תקן אותי אם אני טועה)
      2. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
      3. לא ניתן לדעת מה יהיה מדד המחירים לצרכן בעתיד, אלא רק לצפות שיהיה בין 1% ל- 3%
      בהצלחה

  191. מאת מורן:

    תחילה תבורך כן ירבו כמותך, חשוב לי לקבל את תגובתך,אז ככה קיבלתי 2 הצעות לאחר משא ומתן ועדיין לא החלטתי מה לבחור הייתי רוצה שתענה לי על מספר שאלות.
    1-מה אתה חוששב על המסלולים?
    2-איפה אפשר לרדת עוד בריבית?
    3-מה אתה ממליץ?
    4-אשמח לשמוע ממך מסלול יותר רלונטי.
    חשוב לציין שאנחנו רוצים לשמור על החזר חודשי שנע בין 2600-3000 ש"ח
    סכום המשכנתא המבוקשת היא 530K
    פירוט ההצעות: הצעה א:
    198k- פריים מינוס 0.9 ל-25 שנה
    100k- קבועה לא צמודה ריבית 3.96% ל-10 שנים
    232K-משתנה כל 5 ריבית 1.98% ל-25 שנה
    סך ההחזרח החודשי 2868 ש"ח.
    הצעה 2:
    198k- פריים מינוס 0.9 ל-25 שנה
    250K- קבועה לא צמודה ל-25 שנה בריבית 4.8 %
    82k- משתנה כל 5 ריבית 1.9%.
    תודה רבה אשמח לתשובה בהקדם מפורטת ועניינת.

  192. מאת אלעד:

    קודם כל, ישר כח בעבודתך
    ראיתי שקיים הבדל בריביות הממוצעות הכתובות בפוסט הזה לבין מה שמופיע במחשבון המשכנתא.
    רציתי לדעת:
    א. אם תוכל לכתוב פוסט חדש של אפריל
    ב. ממה קפצו הריביות? מההנחיות החדשות של בנק ישראל בנוגע להקצאת הון? כי אם כן, להבנתי זה תלוי באחוז המימון, שמי שלוקח פחות מ40% הריביות אמורות להשאר נמוכות. ולפ"ז כשתתיחס ריביות ממוצעות תוכל לכתוב זאת ע"פ אחוזי מימון?

    • שלום אלעד,
      1. הריביות במחשבון יותר מעודכנות
      2. הריביות עלו מההנחיות של בנק ישראל, יש משהו בדבריך שככל שאחוז המימון גבוה יותר כך ריביות המשכנתא עולות בהתאם
      3. אשתדל לכתוב על תמהיל עדכני יותר בקרוב
      בהצלחה

  193. מאת אלי אמיר:

    אני ללא ספק סופג המון ידע מהאתר שלך ואני ממליץ עליו לכולם . יש לי 3 הצעות סופית ברצונית לקבל ממך חוות דעת אחרונה לפניי הביצוע .
    הסכום הוא 450,000 שקל שהוא 53% מערך הדירה
    הצעה 1 :
    108 אלף זכאות פועלים ריבית קבועה 0.8 אחוז צ.מדד לקופה של 8 שנים .
    150 אלף בפריים 0.9- ריבית 2.35 אחוז ל25 שנה .
    192 אלף , משתנה כל חמש שנים בריבית 2.05 אחוז ל 15 שנה .

    הצעה 2 :
    148,500 בפריים 0.9- ריבית 2.35 אחוז ל18 שנה .
    193,500 משתנה כל 5 שנים בריבית 1.95 אחוז ל15 שנה .
    108 אלף קבועה לא צמודה בריבית 4.15 אחוז ל15 שנה .

    הצעה 3 :
    148,500 בפריים 0.9- ריבית 2.35 אחוז ל18 שנה .
    193,500 משתנה כל 5 שנים (אג״ח) צ.מדד ל15 שנה .
    108 אלף ריבית קבועה 4.22 לא צמוד ל15 שנה .

    אשמח לתשובה בהקדם וכמו כולם אני מברך אותך על האתר והזמן שאתה מקדיש לנו כאן .

  194. מאת אלי:

    אתה צודק כנראה שפיספסתי על הבכום של המשתנה הריבית 1.88אחוז. האם היית ממליץ לשפר עוד משהו בהצעה מספר 2 , על מנת למקסם את היציבות שלה לטווח של 15 שנה .

  195. מאת ג.נ.:

    שלום,

    אני גרושה בת 54 ומעוניינת לרכוש את חציו של הגרוש שלי בבית שאני מתגוררת בו היום. לצורך כך אני נזקקת למשכנתא של 1.5M. ההכנסה החודשית שלי היא 15K משכורת נטו + 12.5K מזונות + 2K עזרה מאמא. המזונות יילכו ויפחתו בהדרגה עד שיסתיימו בעוד 6 שנים, וגם ההוצאות על הילדים יירדו בהתאמה. בשש השנים הקרובות אני מסוגלת להחזיר 13K כשהמטרה החל מהשנה השביעית (עם הפסקת המזונות) היא להחזיר 5-6K, במשך 20 שנה. אני קראתי את המלצתך לתמהיל 2013 והיא מקובלת עלי. דיברתי עם בנק אחד והם מנסים לשכנע אותי ללכת על ק"צ במקום קל"צ כי הריבית כרגע נמוכה. מה דעתך? בהנחה שאני בכ"ז נצמדת לתמהיל המומלץ שלך, כוונתי לקחת קל"צ לשש שנים ופריים ומשתנה כל חמש לעשרים שנה. האם בתמהיל זה אוכל פחות או יותר להגיע להחזרים שציינתי? מה הריביות הכי טובות שאוכל להשיג??? האם זה אכן התמהיל האופטימלי מבחינתי? או עדיף ק"צ לשש שנים במקום הקל"צ, ולהוריד את המשתנה כל חמש ולקחת במקום זה קל"צ?
    קוראת בעניין רב את מאמריך. מודה מראש על תשובתך.
    ג.נ.

    • ג.נ שלום רב,
      1. התמהיל שבנית הוא טוב, אבל בהחלט הייתי שוקל לקחת ק"צ לתקופה הקצרה + להוריד את המשתנה ולקחת במקומה קל"צ (בגלל מדדים נמוכים שאמורים להיות בשנים הקרובות)
      2. שיקלי לקחת ייעוץ מקצועי, כי מדובר בהרבה מאוד כסף שמצריך תכנון פיננסי ברמה גבוהה
      3. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
      בהצלחה בדרכך החדשה

  196. מאת ג.נ.:

    משכנתאמן שלום,

    אתמול בלילה שלחתי פוסט וראיתי שהורדת אותו . אודה לך מאד אם תענה לי או תסביר למה הורדת את השאלות שלי (אפשר גם במייל אם אתה חושב שהשאלות שלי לא מעניינות את הגולשים). אני רואה שאתה מאד עוזר פה לאנשים ואשמח לקבל את תשובתך לשאלותי, הן יעזרו לי מאד.

    תודה מראש,
    ג.נ.

  197. מאת איציק:

    שלום לך, ותודה על האתר שעוזר מאוד
    אשמח לחוות דעתך
    אני מתכנן משכנתא של 500,000 ש"ח.
    מוכן להחזר בסביבות 3,000
    נתונים נוספים,
    אני יחיד יש לי ילד אחד, הכנסה של כ 11,000 ש"ח , שווי הנכס הוא כ 1,300,000
    עד עכשיו הוצע לי ככה

    84,000 ש"ח ריבית משתנה צמוד מדד – 1.85% ל 25 שנה
    166,000 ש"ח פריים %p-0.9 ל 25 שנה
    250,000 ש"ח קל"צ – ל 15שנה – 4.3%
    ההחזר הוא 2969 ש"ח
    מה דעתך?

  198. מאת רותם:

    שלום רב,
    ראשית כל- יש לך אתר נהדר ושימושי מאוד! עוזר לי מאוד-תודה! (:
    רציתי לשתף אותך בתמהיל שקיבלתי מהבנק ואשמח אם תחווה דעתך בנוגע למסלולים+ריביות:
    סכום המשכנתא: 600000
    200000 פריים מינוס 0.9 ל-30 שנה
    100000 משתנה כל 5 צמודה בריבית: 1.8% ל-30 שנה
    100000 משתנה כל 10 לא צמודה בריבית: 4.4% ל-20 שנה (נראה לי שהריבית פה קצת גבוהה..לא כך?)
    200000 קל"צ בריבית: 4% ל-15 שנה.
    החזר חודשי: 3242 ש"ח.
    את המסלולים של 30 שנה פרסנו כך כיוון שזה מוריד לנו את ההחזר החודשי..
    תודה רבה!!!
    רותם

  199. מאת רבקה:

    שלום רב
    כמו קודמי השכלתי ונהנתי מאוד מהאתר שלך ,המאיר עיניים בנושא הרגיש והסבוך של המשכנתאות :) )
    למרות שכבר ענית לשאלה הזו אני מבקשת בכל זאת את עצתך .
    סכום של 600K מהווה 55% ממחיר הדירה . (זוג צעיר +תינוקת)
    הכנסה כ 18K , החזר חודשי הרצוי כ 4K
    הוצע בבנק בו מתנהל חשבון , תמהיל של
    :200K ברבית פריים 0.9-P ל20 שנה
    400K בריבית קלצ 4.25 ל15 שנה
    ריביות לא סופיות , (ישנה הטבה )
    הבנקאית התעקשה שכלקוחות איכותיים עם הכנסה כזו לא כדאי לקחת מסלול נוסף צמוד !!! (בשל ההצמדה )
    בבנק אחר הוצעו 3 מסלולים 1/3 בפריים , 1/3 משתנה צמודה כל 5 שנים
    1/3 בקלצ
    1. התבלבלנו…..מה לדעתך הכי כדאי ?
    2. עפ"י הנוסחא המתמטית האם 17 שנה היא לא התקופה האופטימלית למשכנתא ?
    אשמח לתשובתך המהירה
    תודה רבה :) )

    • שלום,
      1. אני לא אוהב את צמודת המדד, אלא אם היא ניתנת בהנחה משמעותית ואלא אם כן אין אפשרות לעמוד ב- 2/3 קל"צ
      2. לא מכיר נוסחאות מתמטיות כאלו, אתם מוזמנים להאיר את עיני
      בהצלחה

  200. מאת רותם:

    לקצר את המשתנה גם אם התכנון לכסות את רובה בתחנת יציאה בעוד 5 שנים ע"י קרן השתלמות?

    תודה מראש,
    רותם

  201. מאת מיה:

    שלום רב,
    אנחנו לוקחים משכנתא של 1.9M המהווה 57 אחוזי מימון. אשמח אם תחווה דעתך על התמהיל והריביות:
    633K פריים מינוס 0.9 ל- 15 שנה החזר 4176
    630K קל"צ 10 שנים 3.99% החזר 6375
    544.6K צמוד מדד משתנה כל 5 שנים 2.05% ל – 15 שנה החזר 3517
    92.4K צמוד מדד בריבית קבועה 0.95% ל- 10שנים החזר 817
    סה"כ החזר 14886 ש"ח

  202. מאת מיה:

    שאלה נוספת, ברשותך –
    האם באמת ניתן להשיג בקל"צ ריבית של 3.6 ?
    במשתנה כל 5 ראיתי שכותבים שאפשר להשיג ב- 1.5% ???
    האם הריביות האלו באמת ניתנות להשגה?
    כ"כ בבנק הפועלים טוענים שבפריים לא מורידים מתחת ל- P-0.9.
    תודה רבה רבה על האתר המאלף!!

    • שלום וברכה,
      בנושא הריביות הכל יכול להיות, לכן אני לא יכול לומר שאין דבר כזה כי תמיד יפתיעו אותי ומישהו יקבל את זה.
      התמהיל נראה בסדר ומאוזן
      בהצלחה

  203. מאת ניר:

    שלום,

    אנחנו זוג צעיר שלוקחים משכנתא 630K
    למרות כל ההסברים שקראתי וקצת מהבנקים עצמם מאוד קשה לנו להרכיב תמהיל שאנחנו חושבים שיהיה כמה שיותר טוב.
    ההחזר החודשי שלנו צריך להיות 2600 – 2800, אני יודע שזה נמוך יחסית אבל זה המצב לצערי.

    אולי תוכנה להציע לנו מסלול או שניים מומלצים לדעתך שיהיה לנו מאיפה להמשיך ולהתקדם?

    תודה רבה!

  204. מאת משה רוימי:

    קודם כל רציתי להודות לך , כי באמת שלפני כל פגישה שאני הולך להתמקחות אני מעיין בפוסטחם שלך ולוקח לי לקלפי מיקוח ! עכשיו לשאלה העיקרית . אני לוקח משכנתא 860000 שהם 74% מערך הנכס ! ההצעות הם ככה : 606375 משתנה -כל חמש שנים לתקופה של 25 שנה בריבית של 1.87. ופריים 259875 לתקופה של 30 שנה . בריבית של מינוס 0.8 – רציתי לדעת האם היא משתלמת או שיש עדיין לאיפה לרדת ? ובבנק אחר קיבלתי על 580000 משתנה כל חמש ל25 שנה בריבית של 1.96. פריים 280000 לתקופה של 30 שנה מינוס 0.9 ! בשניהם ההחזרים הם: 3529-3547

    • שלום משה,
      ראשית אציין כי ההחזר שלך נמוך עבור משכנתא בגובה כזה ובגלל זה התמהיל חייב להיות כפי שהצעת והוא לא טוב כהגדרתו.
      ההצעה הראשונה טובה יותר, עשה סקר שוק רחב ונסה לבדוק אם תוכל להוסיף כמה שקלים להחזר החודשי
      בהצלחה

  205. מאת עידו:

    שלום משכנתאמן

    אנחנו לפני לקיחת משכנתא של 840000 ש״ח יש לי הצעה שקיבלתי מהבנק

    תמהיל 1
    277200 ש״ח פריים – 0.9 ל25 שנה
    300000 ש״ח משתנה כל 5שנים לא צמודה – 4.3 ל25 שנה
    262800 ש״ח משתנה כל 5 שנים צמודה למדד – 1.95 ל 25 שנה
    החזר חודשי 3984

    תמהיל 2
    277200 ש״ח פריים – 0.9 ל25 שנה
    200000 ש״ח קבועה לא צמודה 4.8 ל 20 שנה
    366280 ש״ח משתנה כל 5 שנים 1.95 ל25 שנה
    החזר חודש 3922

    תמהיל 3
    277200 ש״ח פריים 0.9 ל 25שנה
    110000 ש״ח קבועה לא צמוד 4.8 ל 20 שנה
    462800 ש״ח משתנה כל 5 שנים 1.95 ל 25 שנה
    החזר חודשי 3859

    אשמח לדעתך תודה על העזרה
    עידו

  206. מאת ענת:

    שלום,
    תודה רבה על עבודתך והאתר המצוין הזה!!
    אנחנו עומדים לקחת משכנתא של 900 אלף , (56% מימון).
    ומתלבטים בין קל"צ או משתנה כל 5 לא צמודה.
    החזר החודשי שלנו מוגבל כרגע ולכן הגענו לתמהיל הבא (הכל ל-30 שנה):
    שליש פריים -0.9
    שליש משתנה כל 5 צמודה 1.77
    ושליש – או משתנה כל 5 לא צמודה 4.5
    או קל"צ 4.8.

    אנחנו יודעים שעוד 5 או 10 שנים, המשכורות יעלו ונרצה למחזר את המשכנתא ולשנות את סכום ההחזר החודשי,
    אבל מצד שני כיוון שהריביות נמוכות יחסית אולי כדאי לקבע חלק לפחות עם ריבית נמוכה בקל"צ.

    מה דעתך בכללי על התמהיל והריביות? ומה המלצתך בשליש הנוסף במקרה זה? אולי כדאי בכלל לחלק את השליש ביניהם?

    תודה רבה :)

  207. מאת עידו:

    שלום משכנתאמן

    אנחנו לוקחים משכנתא של 840000 ש"ח
    והבנק נתן לי תמהיל 1 אשמח אם תחווה דעתך על התמהיל והריביות

    תמהיל 1
    277200 ש"ח פריים מינוס ריבית0.9 ל- 25 שנה
    262800 ש"ח משתנה כל 5 שנים צמוד מדד ריבית 1.95 ל 25 שנה
    300000 ש"ח משתנה כל 5 שנים לא צמוד ריבית 4.3 ל25 שנה
    החזר חודשי 3984 ש"ח
    תמהיל 2
    277200 ש"ח פריים מינוס ריבית 0.9 ל- 25 שנה
    200000 ש"ח קבועה לא צמוד ריבית 4.8 ל 20 שנה
    362800 ש"ח משנה כל 5 שנים צמוד מדד ריבית 1.95 ל25 שנה
    החזר חודשי 3922 ש"ח
    תמהיל 3
    277200 ש"ח פריים מינוס ריבית 0.9 ל- 30 שנה
    152800 ש"ח קבועה לא צמוד ריבית 4.8 ל 20 שנה
    410000 ש"ח משנה כל 5 שנים צמוד מדד ריבית 1.95 ל25 שנה
    החזר חודשי 3809 ש"ח

    אשמח לתשובתך המהירה
    תודה רבה

  208. מאת מאיה:

    הי
    אנחנו זוג +1
    הכנסה משותפת 16,000
    עלות נכס 1,440,000
    הון עצמי 577,000 (כולל קרן השתלמות שאני מוציאה )
    צריכים משכנתא של 865,000

    התמהיל שקיבלנו הינו:
    פריים – 0.9 ל 30שנה 288,400שח
    קל"צ 3.65 ל15שנה 200,000שח
    משתנה לא צמודה 3.43 ל25 שנה 376,800 שח
    החזר חודשי 4,484 שח.

    אשמח לעצתכם המקצועית:
    1.האם הרביות טובות?
    2.האם החלוקה בתמהיל טובה?
    3.האם יש משהו שתוכלו לייעץ כייעול?

    תודה רבה

  209. מאת עינת:

    שלום רב
    יש פער רב בין הריבית אשר מוצגת במחשבון כריבית משתנה כל 5 צמודה(עוגן בנק ישראל) נניח ל 20 שנה ובין הריביות עליהם מדווחים הקוראים כאן, הקוראים מדווחים על בערך 1.6-1.8% ואפילו קראתי על משהו שקיבל 1.35 ו 1.27% (האם אכן קיימת ריבית כזו?) ו אילו במחשבונים אתה מציג ריביות של 2.4% – 2.8%. אשמח עם תסביר את הפער, לי הציעו את ההלוואה בריבית B-0.5 כלומר 1.7% ל – 20 שנה . האם באמת יש אופציה להוריד לשעורים של 1.3 כלומר B-0.9? (עוד לא התחלתי ממש את תהליך המיקוח מול הבנקים).
    שוב תודה כמו קודמי על אתר נפלא.

    עינת

    מדוע קיים פער כזה ,

    • עינת שלום,
      הנתונים שנמצאים במחשבון משכנתא עדכניים (לרוב על פי מידע מהגולשים, שיחות עם אנשי מקוצע ונתוני בנק ישראל), על כן ייתכנו שינויים פה ושם.
      לא הייתי לוקח את כל התגובות כאן כ"תורה מסיני", כי חלק מתבלבלים בין מסלולים וחלק פשוט מתבלבלים בכיתוב.
      את יכולה פשוט לנסות מול הבנקים להוריד עוד הריבית ולבדוק מה תעלי בחכתך (בכל אופן, הריבית היא מאוד אישי ואין ריבית אחת שטובה לכולם אלא כל אחד והמקרה שלו)
      בהצלחה

  210. מאת נתי:

    שאלה
    כיום לקחתי משכנתא בסך 500000 ש"ח לתקופה של 11 שנים בריבית 2.2 קבועה צמודה למדד.מה דעתך?

    • שלום נתי,
      אני לא אוהב כל כך להצמיד למדד את כל הסכום (למרות הריבית הנמוכה),
      היה טוב יותר להצמיד חלק לפריים ואולי לקל"צ
      בכל אופן, בהצלחה

  211. מאת גילי:

    היי משכנתאמן ,

    קודם כל תודה רבה על העזרה.

    קיבלתי 3 הצעות אחרונות לפני סגירה אשמח מאוד אם תוכל לייעץ לי.

    אנחנו מכניסים ביחד 12K נשואים + ילד קטן.

    לוקחים משכנתא על סך 630000,

    הצעה ראשונה:טפחות
    פריים-0.87 ל30 שנה 214000 החזר 828.70
    קל"צ 4.33 ל20 שנה 218000 החזר:1396
    משתנה כל 5 לא צמודה ל25 שנה 4.19 218000 החזר 1173.68
    סה"כ 3398.92

    שניה:טפחות
    פריים-0.87 ל30 שנה 214000 החזר 828.70
    קל"צ ל30 שנה 4.85 100000 החזר 527.69
    משנה כל 5 לא צמודה ל25 שנה 4.03 החזר 1779
    סה"כ 3135

    שלישית:פועלים

    214000 פריים -0.9 החזר 828
    436000 משתנה כל 5 לא צמודה 3.85 החזר 2265
    החזר:3094

    מה דעתך בהתחשב בשנים ובהחזר החודשי ביחס למשכורת?

    חג שמייח

  212. מאת עומרי:

    חג שמח למשכנתאמן ולכל נאמני האתר :)
    אנחנו זוג שמעונינים לרכוש דירה
    הכנסה משותפת:19,000
    עלות הנכס 1,220,000
    מימון בנקאי: 75% – כ 915k

    התמהיל שקיבלנו:
    קל"צ – %4.55 – 305k ל 20 שנה
    פריים -0.9 – 200k ל 30 שנה
    משתנה כל שנה צמודה (נזילה) %1.31 – 50k ל30 שנה
    משתנה כל 5 שנים צמודה 1.82% – 360k ל 20 שנה
    =======
    סה"כ החזר חודשי 4667 שח בחודש

    1. מה דעתך על התמהיל, והאם כדאי לשנות בו משהו
    2. לגבי עלויות פתיחת תיק, כמה מקום יש להתמקח עם הבנק (נחשבים
    לקוחות טובים של הבנק) – נאמר 0.25 מהעסקה (לפני הנחה)

    המון תודה ובהצלחה לכולם

  213. מאת אייל:

    הי,

    בימים אלה התחלתי לעשות שופינג למשכנתא (עבור אחותי). לכן אני פחות אתמקד בריביות אלא אשמח לקבל את עצתך לגבי התמהיל הנכון.

    המשכנתא היא של 620K עם הון עצמי של 300K.
    מדובר ברווקה ללא ילדים שמרוויחה 10100 נטו וצפוי לעלות עם השנים (אין חשש למקור ההכנסה). לא צפוי שינוי בסטטוס המשפחתי שלה ולכן ההחזר האפשרי עומד על 3500 ש"ח.
    בנוסף, במסגרת עבודתה יש לה חיסכון יפה לקרנות השתלמות כך שפוטנציאלית בכל 6 שנים היא צוברת כ-90K, הפנויים לסגירת חלק מהמשכנתא. התזמון הנוכחי של הקרנות מסונכרן היטב עם 2 נקודות היציאה הראשונות של האפיק "ריבית משתנה כל 5" (נפתח עוד 4 שנים ואז עוד 10).

    בבנק הראשון הציעו לנו את המסלול הבא:
    33% (204K) פריים ל-20 שנה.
    48% (300K) משתנה כל 5 ל-20 שנה.
    19% (116K) ק"צ ל-15 שנה.

    אני ביקשתי להיצמד לתמהיל שאתה הצעת, כדי להימנע מהצמדה למדד:
    33% (204K) פריים ל-25 שנה.
    29% (180K) משתנה כל 5.
    38% (236K) קל"צ.

    כאמור הריביות שהציעו לי הן מופרכות לחלוטין, אבל זו יריית הפתיחה.
    השאלה איזה מהתמהילים (אם בכלל) נכון לי יותר, בייחוד שניתן יהיה לקזז כל 5 שנים כ-80K. אולי לשלב בין קל"צ לק"צ?
    ובנוסף, איזה מהמסלולים עלי לסגור קודם?

    תודה רבה, אחלה בלוג, מאד מחכים ועושה הרבה סדר בראש.

    • שלום אייל,
      1. אם היא מתכוונת לסגור עם הקה"ל את המשכנתא הייתי משלב דווקא משתנה לא צמודה ולא משתנה צמודה (לפחות על ה- 200 אלף)
      2. אני בעד התמהיל השני
      בהצלחה

  214. מאת ערן:

    היי פתחנו תיק בלאומי חתמנו על טפסים נוטריון וביטוח משכנתא בפניקס העברנו טפסים לקבלן שיחתים את העוד וזה כרגע ממתין שם. סהכ משכנתא של 780000 עדיין לא משכנו שום כספים רק נשמרו לנו הריביות באופן עקרוני. רציתי לדעת לאור הורדת הריבית ב 0.25 שתכנס לתוקפה ב 17.5 האם אנחנו עדיין יכולים לשפר את ההצעה שלנו ? יש גם דיבורים על הורדת ריבית נוספת בסוף החודש מצד שני העלת מעמ ביוני אנחנו ממש מבולבלים ולא יודעים מה לעשות אשמח אם תוכל לייעץ

    • שלום,
      הריביות בבנקים יירדו לאט לאט במשך החודש הקרוב (למעט הפריים שירד מיידית) אם אתם לחוצים אז אני מציע לסגור (גם בגלל המע"מ וגם בגלל שאף אחד לא יודע אם הריבית באמת תרד בחודש הבא)
      שאלה קשה, לשיקולכם
      בהצלחה

  215. מאת שגיא:

    שלום רב,
    אני קורא את הפורום בעיון רב.

    אני בונה בית פרטי בעלות של 1.6M ש"ח , אני צפוי לקחת משכנתא של 760000 ש"ח.
    מה שקיבלתי מהבנק לאחר בדיקה מקיפה(לפי התמהיל הממולץ)
    1/3 משכנתא – פרים – 0.9 (18 שנה)
    1/3 משכנתא – קבועה לא משתנה 3.65% (ל 10 שנים)
    1/3 משכנתא – משתנה כל חמש שנים 1.89%

    האם הריביות שקיבלתי טובות? האם צריך לשנות את התמהיל?
    בברכה,
    שגיא

  216. מאת אמיר:

    היי,
    קודם כל אני רוצה להודות לך על היוזמה והלמידה שאתה מעניק כאן! שאפו!
    שנית, אודה למתן חוות דעתך לדבריי:
    אנו זוג + 2 ילדים
    בבעלותנו נכס ללא משכנתא ששוויו 550,000 ש"ח
    אנו מתכוונים לרכוש דירה נוספת ולהשכיר את הקיימת:
    הכנסה משותפת: 17,000 ש"ח (לאחר קיזוז 1,000 ש"ח הלוואה קיימת ל- 10 שנים שלקחנו)
    שווי הנכס: 900,000 ש"ח
    הון עצמי: 280,000 ש"ח
    מימון בנקאי: 620,000 ש"ח (69%)
    כפי שציינתי, אני מעוניין להשאיר את הנכס ולא למוכרו ובכדי לקבל מימון בנקאי מעל 50% לדירה שניה, אני מעביר בעסקת "מתנה" את הנכס להוריי.
    בנוסף, חשוב לציין כי הנכס בתחילת הליך של פינוי בינוי..
    השכירות החודשית מהנכס: 2,700 ש"ח
    אנו מעוניינים בהחזר חודשי של עד 4,000 ש"ח
    בנוסף, אנו בונים על קה"ל שתשתחרר עוד 4 שנים (120,000 ש"ח)
    א. האם הרעיון הינו כלכלי או שמא עליי למכור את הבית ולקחת משכנתא נמוכה יותר?
    ב. במידה ותשובתך חיובית מה תמהיל המשכנתא עליו אתה ממליץ במקרה ספציפי זה?

    תודה.

    • שלום וברכה,
      1. אם אתה קונה נכס נוסף אז תזכור שאתה יכול לקחת על החדש רק 50% מימון ולא 69%
      2. אם אתה מעביר את הכנס להוריך על מנת ל"התחמק" מתקנה זו, הייתי ממליץ כי קודם כל תוכל לבדוק שהוריך יוכלו לקבל אישור עקרוני על הלוואה לכל מטרה בנכס שהועבר במתנה, לא תמיד זה יילך חלק
      3. בנוגע לתמהיל, אני לא רואה שונות מתמהיל רגיל אלא אם אתה מתכוון למכור את הנכס הישן בסיום הפינוי – בינוי
      בהצלחה

    • מאת shekel:

      הי אמיר. הי משכנתאמן. בימים אלו גם אנחנו עסוקים במחזור ויש לנו יועץ משכנתא. הגורם שהפנה אותנו אל היועץ סיפר לנו כי היועץ משכנתא סידר לקרוב משפחה שלו משכנתא על רכישת דירה שנייה מבלי למכור את הדירה שהייתה בבעלותו. הוא כנראה משכן את שני הנכסים לבנק. אבל, הדבר הכי חשוב הוא שהיועץ הזה הוא בחור מאוד מאוד מקושר … אתה יודע, כשיש חברים לא צריך פרוטקציה. אולי תמצא לך "חבר" כזה ואז לא תצטרך להעביר את הבעלות על ההורים שלך ותימנע מכל הטררם.

  217. מאת מתן:

    אהלן
    אשמח לדעת מה דעתך על התמהיל הבא והריביות :
    207K פריים – 0.8 ל- 25 שנה
    172K משתנה כל 5 צמודה 1.65 ל- 15 שנה
    250K קלצ 3.7 ל- 12 שנה

    המחשבה היא שאת הקלצ לקחתי לזמן יותר קצר כי אחרת זה יקר, ואחרי 12 שנה יתפנו לי עוד 2000 ש"ח ואוכל למחזר או להחזיר חלק מהפריים. ואז אחרי עוד כמה שנים תיגמר המשתנה ואוכל שוב להחזיר את הפריים.

  218. מאת מי:

    היי
    תודה על הבלוג המצויין! ממש עדכני וברור
    אני מקווה שהצלחתי להפנים ולילמוד קצת ממנו, כך בניתי את 3 התמהילים הבאים.
    יש לי התלבטות בינהם ואני מתקשה לבחור, אשמח לשמוע את דעתך, מה אתה ממליץ והאם היית מבצע שינויים?

    זוג+1 (בן שנתיים)
    הכנסה נטו 18,500
    כרגע אין צפי לקרנות השתלמות או קופות גמל
    רכשנו דירה שבטוח נגור בה ב10 שנים הבאות

    משכנתא נדרשת: 1,050,000 ש"ח שזה 54% מימון
    רוצים החזר חודשי של עד 5,350 ש"ח לא כלל ביטוחים

    תמהיל 1:
    346,500 פריים -0.9 ל 30 שנים
    53,000 קל"צ 4.8 ל 25 שנים
    220,000 קל"צ 4.4 ל 20 שנים
    100,500 קל"צ 3.8 ל 10 שנים
    330,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.67 ל 25 שנים
    החזר חודשי 5,362 ש"ח

    תמהיל 2:
    346,500 פריים -0.9 ל 30 שנים
    277,000 קל"צ 4.4 ל 20 שנים
    80,000 קל"צ 4.1 ל 15 שנים
    346,500 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.67 ל 20 שנים
    החזר חודשי 5,357 ש"ח

    תמהיל 3:
    346,500 פריים -0.9 ל 30 שנים
    277,000 קל"צ 4.4 ל 20 שנים
    80,000 קל"צ 3.8 ל 10 שנים
    256,500 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.67 ל 25 שנים
    90,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.67 ל 20 שנים
    החזר חודשי 5,363 ש"ח

    תודה מראש על העזרה
    שבת שלום

  219. מאת מי:

    היי, בוקר טוב!
    תודה על התגובה המהירה
    בתמהיל השני המסלול של המשתנה עומד על 33%, בתמהיל 1 ו3 החלק של המשתנה הוא יותר נמוך והקל"ץ יותר גבוה.
    חשבתי גם בתמהיל 1 וגם בתמהיל 3 אחרי 10 שנים לקצר את המשתנה כי ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר לאחר שהמסלול קל"ץ ל10 שנים יסתיים.
    חשבתי שאחרי 10שנים הקרן שלי תיהיה יותר נמוכה במסלול 1 ו3 וגם אם נחליט למכור את הדירה ניהיה במצב יותר טוב
    ובכול זאת אתה חושב שתמהיל 2 יותר טוב עבורינו?
    תודה מראש

  220. מאת מי:

    סליחה טעות רק בתמהיל 1 מסלול הקל"ץ הוא 36% מההלוואה
    ב1 ו2 החלוקה זהה
    האם אתה עדיין ממליץ על 2?
    תודה מראש

    • היי,
      כן, ההמלצה נשארת בעינה.

      • מאת מי:

        היי, אנחנו עדיין מתלבטים ולא סגורים סופית בעיניין התמהיל.
        חשבנו על זה עוד והיינו רוצים לקחת פחות משתנה צמודה ולהגדיל את הקל"ץ
        2 מסלולים שחשבנו עליהם הם:

        תמהיל 1:
        346,500 פריים -0.9 ל 30 שנים
        280,000 קל"צ 4.3 ל 20 שנים
        143,500 קל"צ 3.68 ל 15 שנים
        280,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.67 ל 25 שנים
        החזר חודשי 5,366 ש"ח

        תמהיל 2:
        346,500 פריים -0.9 ל 30 שנים
        260,500 קל"צ 4.2 ל 18 שנים
        130,000 קל"צ 3.68 ל 13 שנים
        313,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.67 ל 25 שנים
        החזר חודשי 5,369 ש"ח

        ישנם כמה בנקים שלא נותנים לקחת מסלול פריים ליותר מ 25 שנה, התמהיל שחשבנו עליו הוא:

        תמהיל 3:
        346,500 פריים -0.9 ל 25 שנים
        250,500 קל"צ 54.4 ל 22 שנים
        130,000 קל"צ 3.68 ל 13 שנים
        323,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.67 ל 25 שנים

        החזר חודשי 5,368 ש"ח

        1- מה אתה חושב על 3 התמהילים?
        2- האם אתה מסכים עם נושא הגדלת הקל"ץ והקטנת הרכב המשתנה צמודה? (כרגע אין צפי לקרנות השתלמות או קופות גמל, רכשנו דירה שבטוח נגור בה ב 10 שנים הבאות).
        3- אנחנו פחות מרגישים טוב עם התמהיל השלישי, האם אתה מסכים?

        נשמח לשמוע את דעתך
        תודה מראש על כל העזרה והטיפים

        • מאת מי:

          בתמהיל 1 המסלול ל 15 שנה הוא לא נכון. מדובר על 13 שנה.
          עוד דבר שאינו רוצים לדעת זה האם אתה חושב שהמסלול הקודם שהמלצת עליו הוא עדיף יותר מהמסלולים החדשים?

          • חברים יקרים,
            בגדול כל התמהילים בסדר, ההבדל ביניהם זה רק ניואנסים קטנים, עליהם תצטרכו לקבל החלטה אישית (אין הבדל במהות של כל התמהילים).
            אם הייתי צריך לבחור אחד הייתי בוחר את התמהיל הראשון, אבל הוא מאוד דומה לשני ואני אדיש ביניהם.
            אני מסכים עם הגדלת הקל"צ על חשבון המשתנה הצמודה
            בהצלחה

          • מאת מי:

            היי, תודה שוב על כל העזרה והסבלנות
            אנחנו הולכים לפי העצה שלך, קיבלנו אישור על הריביות הבאות:

            346,500 פריים -0.9 ל 30 שנים
            280,000 קל"צ 4.3 ל 19.2 שנים
            143,500 קל"צ 3.7 ל 13 שנים
            280,000 משתנה כל 5 שנים צמודה 1.56 ל 25 שנים

            אנחנו צריכים להעביר את המשכנתא למוכר עד ל 15/7, הדירה לא בטאבו. היא דרך חברה משכנת והבנו שהתהליך הוא ארוך ומייגע יותר.
            1- כמה זמן לפני מומלץ להתחיל עם כל התהליך?
            2- האם אתה חושב שבעקבות הורדת הריבית היום, נוכל לקבל ריביות טובות יותר, נוכל לשפר אותן?
            3- האם ברגע שאנחנו פותחים את התיק ולא עומדים ב 12 ימים הבנק יעדכן את הריביות לטובתנו? כפי שאני קראתי פה בבלוג יש כמה אנשים שמעידים על זה שהבנק לא משפר אפילו שהריביות משופרות, האם זה נכון?
            4- מה אתה ממליץ לעשות אנחנו מבולבלים?