בשנים האחרונות חזרנו ודיברנו כאן לא מעט על מיחזור משכנתא, אך עכשיו שהריביות התחילו לעלות זה כבר הרבה פחות מעניין והרבה יותר קשה למחזר משכנתא כי התנאים שיציעו לנו כנראה יהיו לא אטרקטיביים והמיחזור לא יהיה משתלם (כמובן שעדיין ישנם מקרי קצה בהם כדאי יהיה למחזר אבל אני מדבר על הרוב המוחלט).
יחד עם זאת,
צריך לזכור שמלבד המשכנתא שלנו, בכל חודש אנו משלמים כמה עשרות שקלים (ולפעמים מאות) עבור ביטוח חיים וביטוח נכס, וכאן לא היה שום שינוי ולכן יש טעם לבדוק אם כדאי "למחזר" את הביטוחים ולהוריד בעלויות.
אז מהו מיחזור ביטוח משכנתא? האם זה כדאי? ואיך עושים את זה? כל זאת בפוסט הבא.
מה זה מחזור ביטוח משכנתא?
האמת שאין מושג כזה ונראה לי שאני די המצאתי אותו בפוסט הזה…
בעיקרון מדובר על בדיקה חוזרת של הביטוח שלנו על מנת לראות אם יש מצב להוריד עלויות ולשלם פחות על ביטוח החיים וביטוח הנכס שעשינו עבור המשכנתא שלנו (את האמת שכדאי לעשות את זה עבור כל הביטוחים שלנו ללא קשר למשכנתא, אבל זה נושא לפוסט נפרד).
כאשר עשינו משכנתא, עשינו איתה במקביל ביטוחי חיים וביטוח נכס, הדרישה לביטוח באה מהבנק על מנת לבטח מקרים של מוות חלילה או של רעידת אדמה או נזק לנכס.
חלק מאיתנו עשה סקר שוק ובחר באופציה הזולה ביותר וחלק מאיתנו עשה את הביטוח בבנק או במקום הראשון דרכו קיבל הצעה.
בין אם עשינו ביטוח לאחר סקר ובין אם עשינו ללא סקר כדאי לבדוק עכשיו עלויות מחדש ולבחון אם יש מצב להוריד את ההחזר החודשי.
ביטוח חיים
פה המקום שיהיה לכם יותר קל להוריד עלויות, ופה גם בדרך כלל סכומי הביטוח מאוד גבוהים ויש הרבה יותר "בשר" לקצץ בו ולשלם פחות.
למה אפשר להוריד עלויות בביטוח חיים?
בעיקרון זה קצת לא הגיוני שאם לקחנו משכנתא לפני 3 שנים כאשר היינו בני 35 נקבל היום הצעה זולה יותר כאשר אנחנו כבר בני 38 (הרי ידוע שככל שאנחנו מבוגרים יותר ככה פרמיית הביטוח יקרה יותר).
אז מה הקאטצ' כאן?
אני אספר לכם בקצרה איך עובד עולם הביטוח.
רוב חברות הביטוח מעניקות הנחות מרשימות לשנים הראשונות של הפוליסה, לפעמים מדובר בהנחה שמגיעה ל-70-60 אחוז מפרמיית הביטוח לשנים הראשונות ולאחר מכן המחיר חוזר להיות רגיל.
ניתן דוגמא:
אם הייתי אמור לשלם פרמיה של 100 ש"ח לחודש וחברת הביטוח נתנה לי הנחה של 60% ל-3 השנים הראשונות, משמע אני אשלם רק 40 ש"ח לחודש בשנים אלה ולאחר 3 שנים המחיר יחזור ל-100 ש"ח (ואולי אפילו יותר כי "התבגרתי" מאז).
הרעיון הוא שאת ההנחה הזו אני יכול לקבל שוב, רק אם אני אעבור לחברת ביטוח אחרת (או במקביל אשאר באותה חברה שלי שתסכים לעשות לי שוב הנחה).
הבנתם את זה?
אם מציעים לי הנחות כאלו גדולות רק לשנים הראשונות של הביטוח, אז ודאי שכדאי לעשות כל כמה שנים סקר מחדש על מנת לבדוק את העלויות החדשות ולקבל שוב את אותן ההנחות שאני יכול לקבל בשנים הראשונות.
עוד דבר קטן בנוגע לביטוח החיים
סכומי הביטוח שלכם אמורים להיות מעודכנים בהתאם ליתרת המשכנתא שלכם, אבל יש מצב שבשנים האחרונות החזרתם (סילקתם) כסף למשכנתא ולא עדכנתם אף אחד מהביטוח, ובמקרה הזה אתם משלמים כרגע פרמיה גבוהה יותר כי אתם מכוסים על סכום גבוה יותר ללא צורך (נניח שביטחתם את עצמכם על 800 אלף ולאחר שנה החזרתם 100 אלף לבנק אבל שכחתם לעדכן את הביטוח – זה אומר שאתם מבוטחים על 800 אלף כאשר הייתם צריכים להיות מבוטחים רק על 700 אלף).
כשעושים סקר מחודש אפשר לעלות על זה ולעדכן את סכום הביטוח כפי שצריך להיות. דרך אגב אין לי בעיה שתהיו מבוטחים על יותר ממה שאתם חייבים לבנק (ובמקרה של פטירה הכסף הנותר יעבור למוטבים שלכם), אבל אתם צריכים לדעת שאתם משלמים על זה וזה בסדר מצדכם.
ביטוח נכס
פה אין הרבה מאוד בשר לחסכון בעלות, בגלל שמחיר ביטוח הנכס די קבוע לאורך השנים (כמו כן בד"כ הוא הרבה יותר נמוך מביטוח החיים).
גם פה ישנן הנחות לשנים הראשונות שבוודאי נגמרו עם הזמן וגם פה כדאי לעשות סקר מחודש ולבדוק אם יש אפשרות להוזיל את המחיר.
פה גם אין עניין של גיל ומחיר ביטוח הנכס נשאר לאורך השנים אותו הדבר (למעט ההנחות שנגמרות, אז בוודאי שאם הייתה נחה כדאי לקבל הנחה מחדש).
יחד עם זאת, ישנם מספר דברים שניתן לשפר בביטוח הנכס בבדיקה כזאת – גובה כיסוי צד ג' (במידה וקיים בביטוח הנוכחי), כיסוי נזקי צנרת, וסכום הביטוח עצמו.
ממה כדאי להיזהר כשרוצים למחזר ביטוח משכנתא?
יחד עם זאת, אני רוצה גם לומר ממה כדאי להיזהר ואיך לא לעשות לעצמנו נזקים:
- הצהרת בריאות
חובה עלינו להגיד את כל האמת (ורק את האמת) בנוגע למצבנו הבריאותי.
זה מאוד מפתה לומר שאנחנו לא מעשנים כי המחיר יירד ב-50 ש"ח לחודש, אבל אסור לעשות את זה כי אם וכאשר יקרה חלילה מקרה פטירה אנו פשוט לא נהיה מכוסים ומי שייפגע מזה יהיו בני הזוג והילדים שלנו. - שינוי מצב בריאותי
אם יש לנו ביטוח חיים והצהרנו בזמנו שהכל בסדר ואנחנו בריאים בסך הכל (ברוך השם), ואם במהלך השנים האחרונות חל שינוי במצב הבריאותי שלנו אנו צריכים להיות זהירים יותר עם המחזור החדש וחובה עלינו לעדכן על השינוי שעברנו (נכון לביטוח הקיים אתם מכוסים לפני שחל השינוי וזה בסדר גמור, אבל החידוש חייב להכיל את השינויים שעברנו וחובה לדווח על זה ולראות את המחיר לאחר השינוי). - לוח תשלומים עתידי
אני רוצה שכל אחד מכם יחזיק לוח תשלומים של הביטוח לשנים הבאות (עד לסיום המשכנתא) על מנת שתראו איך הפרמיה מתפתחת (שם תוכלו לראות גם מה קורה למחיר כשההנחות החדשות יסתיימו) – לוח התשלומים הוא חשוב מאוד מכיוון שרק כך נוכל לדעת מה התשלומים שלנו עד סוף תקופת המשכנתא ומתי נוכל לחסוך.
מאיפה מתחילים ואיך בודקים כדאיות לחסכון?
אני מציע לכל אחד מכם שיש לו ביטוח חיים ונכס לערוך בדיקה מחודשת של המחיר (בין אם בחברה הקיימת ובין אם בחברה חדשה), ורובכם תופתעו לגלות שתוכלו להוריד עשרות שקלים מהמחיר החודשי, שמסתכמים לאלפי שקלים בסופו של דבר (ואפילו יותר אם תקפידו בכל כמה שנים לעשות את הסקר הזה).
במידה ותרצו שיבדקו עבורכם את הכדאיות – אספר לכם כי מצאתי עבורכם סוכנות ביטוח ותיקה, אמינה ומנוסה בתחום ביטוחי המשכנתא אשר תשמח לבדוק עבורכם אפשרות להוזלת ביטוח המשכנתא – כל שעליכם לעשות הוא להשאיר את הפרטים בטופס הבא, ונציג הסוכנות יחזור אליכם לבדיקת כדאיות (הבדיקה ללא התחייבות וללא עלות):
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
הערה :
תבדוק בקשה את החזר החודשי בקבועה שיטת שפיצר
לוח הסילוקין אצלך מחשב את הריבית לפי הריבית האפקטיבית
בבקשה – היתיחסותך !!!
דובי
פוסט חשוב. תודה.
לדעתי חסר בו אך גם חשוב להבהיר כי בשוק היום:
1. מסלול ההנחה על הפרמיות (הנחה קבועה לכל חיי הפוליסה / הנחה מדורגת / פריסת ההנחה) נתון למו"מ ולבחירת המבוטח.
2. עניין השתנות הפרמיה על פי גיל המבוטח בביטוח החיים למשכנתא (גם בטוח מוות מתאונה למי שאינו בר בטוח חיים) הוא איננו הכרחי. יש אפשרות בחירה בפרמיה קבועה.
3. הכיסוי הביטוחי, במיוחד כשמדובר בטוח הנכס, איננו אחיד וזהה בכל החברות.
בקיצור, כמו בכל דבר, צריך לעשות שעורי בית – ללמוד מה לשאול, אילו נתונים לבקש ובהתאם לבדוק כדאיות בראיה רחבה.
הסתכלות רק על הפחתת תעריף הפרמיה בטווח הקצר עלולה להיות בטווח הארוך מאוד יקרה.
שלום וברכה,
אני מסכים כמעט עם כל מה שאמרת
תודה על המידע והשיתוף
אהלן משכנתאמן אפשר אולי איזה פוסט על זה ששלושת הבנקים הגדולים מכרו את תיק המשכנתאות שלהם לגופי הפנסיה? אם אתה שואל את דעתי אז שלשת הבנקים הגדולים מבינים שחגיגת הנדל"ן הסתיימה ושהבועה הולכת להתפוצץ לכן הם ממהרים להתפטר מהגיבנת הזו שנקראת תיק משכנתאות ופשוט זרקו את הסיכון אל הציבור הנה הקישורים
שלום רועי,
בהחלט אתייחס לכך באחד הפוסטים הקרובים, תודה
שלום לך
ויישר כח על העידכונים השוטפים
מספר שאלות לגבי יכולת החזר חודשית
באחד הפוסטים ציינת שלווה שההחזר החודשי שלו גבוה מ40% מסך ההכנסה הפנויה ישלם ריבית גבוהה יותר מאחר והבנק נדרש להגדיל את הלימות ההון שלו,
מה קורה בהחזר חודשי המהווה כ- 30% או -20%, מגובה ההכנסה ?
שאלה נוספת
האם הנוסחה היא גובה ההחזר של ההלוואה מסך ההכנסה הפנויה
או גובה החזר ההלוואה יחד עם כל ההתחייבויות האחרות מתוך סך כל ההכנסות
יש הבדל גדול בין השניים
שאלה נוספת
קראתי באחד הפוסטים האחרונים שלך שכעת הבנקים דורשים ערב למשכנתא כאשר כושר ההחזר של הלווים לא מספק
כמה זה באחוזים, והאם זה נוגע לבנק ישראל
תודה מראש
השארת תגובה
שלום שלמה,
אני אנסה לענות על הכל:
1. אין הבדל מהותי בריביות כאשר יחס ההחזר נמוך מ-40%
2. בדר"כ הבנק מחשב את ההכנסה נטו, ומולה מחשב את ההתחייבויות השונות וכך מגיע ליחס ההחזר (אבל זה משתנה מבנק לבנק)
3. בדר"כ מבקשים מהערב לשלם 25% מההחזר החודשי
בהצלחה
בביטוח נכס יש אפשרות להפחית עקב כך שמחיר הקרקע עלה בכל רחבי הארץ.
עפ"י נוהל 451 של בנק ישראל:
אם יתרת ההלוואה פחותה מערך הקרקע עפ"י שמאי אפשר לקבל פטור מביטוח נכס (הבנק יכול לממש הקרקע גם אם הנכס נפל)
כמו כן אפשר לבקש ביטוח חלקי עפ"י נוסחה של יתרת ההלוואה בתוספת 20% בניכוי שווי הקרקע.
בכל המקרים הנ"ל צריך לבקש מהבנק הפניה להערכת שמאי מחודשת.
שלום אברהם,
תודה על המידע,
בכל מקרה צריך לחשוב אם אנחנו רוצים ביטוח או לא, כי גם אם מאפשרים לנו לא לבטח אולי נבחר עדיין לבטח
בהצלחה
רק בזהירות עם המעברים האלה.
אני קיבלתי הצעה זולה יותר מחברת "גל אלמגור" ועברתי אליהם. מה שלא אמרו לי זה שגם התנאים ירדו ולא רק המחיר… כמעט שנה אני רצה אחריהם כדי לבטל את הביטוח ולקבל החזר.
בקיצור- מקווה שהחברה הזו תהיה אדיבה ונחמדה גם אחרי שתחתמו אצלה ולא רק לפני זה…
שלום אסתר ותודה על ההערה,
בהחלט חשוב מאוד לבדוק את היקף הכיסויים בביטוח החדש
בהצלחה
יש דבר אחד שלא הוזכר בכתבה, ההבדל בין סוכני הביטוח שנותנים הנחה לזמן ע"ח הרוח שלהם {של הסוכנים}, לבין החברות עצמן שאפילו שהמחיר יותר גבוה הוא מחיר שיורד ולא שעולה.
תודה על הפוסטים הם מוצלחים..
שלום דוד,
כמובן שאצל כל סוכנות או חברת ביטוח המחירים שונים ולכן כדאי לבצע סקר שוק
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
לאישתי דירה מלפני הנישואים, עם הסכם ממון בינינו שהדירה שייכת לה.
כעת אנו רוצים לקנות דירה יחד, כמובן שלאישתי זו תהיה דירה שנייה.
האם אני יכול לקבל על החצי שלי 75% אחוז מימון כדירה ראשונה שלי?
תודה רבה.
שלום יוסף,
בעיקרון כן, אבל צריך לקבל על כך אישור מהבנק
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
תודה על הפוסט. אני דווקא יכול להעיר שבניגוד למשכנתא שהיא עניין כספי-כלכלי נטו (איפה אשלם הכי מעט) אזי בתחום הביטוחים יש גם את הנושא של תנאי הביטוח ומוניטין חברת הביטוח. אני יכול להעיד על עצמי ששיניתי את הביטוח חיים ומבנה לחברה יקרה יותר (נכון שבמעט) וקיבלתי כיסוי ביטוחי גדול בהרבה. חשוב מאוד להבין את תנאי הביטוח כי הם לא זהים בין כל החברות.
שלום לירון,
אתה בהחלט צודק בהערה שלך ואני מקבל אותה
ציינתי במסגרת הפוסט שחשוב להבין את היקף הכיסויים שמתאימים לנו בפוליסה
בהצלחה
היי,
אם ככה מה שאני מבין לגבי הביטוח חיים, שעדיף לקחת ביטוח חיים שכרגע זול ולא ביטוח חיים שיותר זול בסיכום כל הפרמיה המצטברת לאורך זמן.
לאחר שעשיתי סקר שוק, ראיתי שיש חברות שהפרמיה ההתחלתית מאד זולה אבל בהמשך המחירים מתייקרים, לעומת זאת יש חברות שזה יותר "השקעה לטווח ארוך" ובמצטבר כל הפרמיות סך הכל, זה יוצא יותר זול.
באיזה גישה עדיף לנקוט? לקחת משהו זול עכשיו וכל שנתיים-שלוש לעשות השוואה? או משהו שבמצטבר יותר זול?
תודה, עפרי
עפרי שלום,
אין תשובה מוחלטת מדובר בסיכון בכל אחד מהצדדים
בצד הבטוח – הסיכון הוא שתלם יותר בטווח הקצר
בצד הלא בטוח – הסיכון הוא שחלילה הצהרת הבריאות לא תהיה טובה בעוד כמה שנים ואז תיתקע עם המחירים הגבוהים לטווח הארוך
בהצלחה
שלום
האפ יש אפשרות לוותר על ביטוח החיים במקרה של דירה להשקעה
ואתה בגיל שהביטוח עולה ממש יקר
תודה
שלום איציק,
יש אפשרות לבקש מהבנק
בהצלחה
שלום,
כאשר לוקחים משכנתא בשיטת לוח שפיצר החישוב של החלק היחסי של הריבית הוא ייחודי לכל תשלום ותשלום, כך שהתשלום הראשון הוא הכי פחות ״כדאי״ מבחינת הלקוח וככל שעובר הזמן החלק היחסי של הריבית יורד. למיטב דעתי.
שאלתי היא מה קורה כאשר מסלקים חלק מהסכום, האם החישוב של לוח שפיצר מתבצע מחדש עבור הסכום החדש?
אם כך קורה – אתה חוזר למצב של תשלום ״ראשון״ שבו אתה משלם ריבית גבוהה, לא כך?
לצורך הדוגמא, אם היית ממחזר משכנתא בכל חודש אז היית משלם ריבית הרבה יותר גבוהה מאשר הריבית שעליה חתמת?
ייתכן ואני לא מבין איך התהליך עובד עד הסוף אבל אם כן הבנתי, כנראה שיש פה עוד שיקול שצריך להיבדק בכדאיות למחזור משכנתא או סילוק חלקה. אשמח להבהרה ולהסבר
תודה רבה,
שלום אסף,
1. חישוב השפיצר מתבצע מחדש
2. אבל זה לא אומר שאתה מפסיד:
א. אם תשאיר את מספר השנים השפיצר יישאר אותו הדבר
ב. אם ההחזר החודשי יישאר אותו הדבר והשנים יתקצרו, אז השפיצר אפילו ישתפר (כי השפיצר מחושב לפי השנים ולא לפי הוותק של ההלוואה)
בהצלחה
שלום עליך,
קבלתי מכתב מהבנק.
1. ביטוח נכס = שווי הקרקע על פי השמאות עולה היתרה הכוללת של הלוואתכם בבנק. אין מניע לבטל סעיף שעבוד פוליסת הביטוח לטובתנו.
2. ביטוח חיים = בעקבות סילוק חלק ההלואה באפשרותכם להקטין את סכום פוליסת ביטוח החיים.
חסר לי הכלים לדעת מה לעשות אם האופציות האלה.
האם יש לך כיוון והמלצה.
תודה מראש,
אדם
אדם שלום,
הבנק מיידע אותך שיתרת המשכנאת נמוכה ולכן אתה יכול לבטל את ביטוח החיים והנכס
האם כדאי לעשות זאת? זו שאלה שיש לפנות לסכן הביטוח שלך
בהצלחה