בהמשך לפוסט משבוע שבעבר בו פירטתי על ביטוח חיים למשכנתא, היום אני רוצה לפרט ולהרחיב גם בנושא ביטוח נכס למשכנתא.
אני אפתח בכמה מילות הסבר מהו ביטוח נכס ולמה הבנק דורש לעשות אותו ולאחר מכן ארחיב ואדגיש על הדברים המשמעותיים אתם צריכים לדעת לפני שאת קונים ביטוח נכס.
למה בכלל צריך ביטוח נכס?
הבנק מבקש שנעשה ביטוח נכס בגלל 2 סיבות עיקריות:
- רעידת אדמה – הבנק לא רוצה להגיע למצב שאם חלילה מתרחשת כאן רעידת אדמה, אז אתם תישארו גם עם משכנתא וגם ללא דירה.
על כן, הוא דורש מכם לבטח את הנכס מפני נזקי רעידת אדמה ואם זו חלילה תתרחש אז פשוט חברת הביטוח תדאג להשיב לכם את הנכס ותמשיכו לשלם את המשכנתא כרגיל. - נזקים בדירה – הבנק (אם תרצו או לא תרצו) שותף בדירה שלכם ולכן הוא רוצה להיות בטוח שאתם שומרים עליה ואין לה נזקים.
מכיוון שהוא לא יכול בקר אתכם מדי חודש הוא מחייב אתכם לבטח את הנכס ובכך הוא מבטיח שאם יקרה משהו לדירה (נזקי צנרת, שריפה וכו') הדירה תהיה מכוסה והנכס ישוב לקדמותו ערב המשכנתא.
מה חשוב לדעת בנוגע לביטוח נכס:
כמו שציינתי בתחילת הפוסט אני אציין כאן מספר דברים שחשוב לדעת לפני שרוכשים ביטוח מבנה ואני מאמין שהם ישפיעו על החלטתכם איפה ומה לרכוש.
ההבדל ביטוח ביטוח נכס בבנק לביטוח נכס לא בבנק
לבנק יש בעיה גדולה בביטוח הנכס שהוא מציע, הביטוח הוא "רזה" מדי ולא כולל סעיף מאוד חשוב והוא סעיף הצד ג'.
סעיף זה אומר שאם חלילה מחר יש שריפה בדירה שלכם ועל ידי כך הדירה שלכם נשרפת אבל גם הדירה של השכן מעליכם נשרפת, הביטוח של הבנק יכסה את הנזק רק על הדירה שלכם. את הנזק של הדירה של השכן תצטרכו לשלם בעצמכם. הסיכון כאן הוא ענק ולכן אני ממליץ לכם לא לבצע את ביטוח המבנה בבנק (ללא קשר למחיר).
דרך אגב, הסיבה שהבנק לא מוכר לכם את הסעיף הזה, היא לא בגלל שהוא לא רוצה אלא בגלל שאסור לו – המפקח על הביטוח (בצעד טיפשי לדעתי) לא מרשה למבנק למכור את הביטוח הזה בטענה שהוא לא קשור למשכנתא באופן ישיר ובכך הוא חושף את הלקוחות שכן עושים ביטוח מבנה דרך הבנק בצורה מאוד מסוכנת.
ביטוח תכולה
רבים מאיתנו מתבלבלים וחושבים שאם יש לנו ביטוח מבנה אז אוטומטית יש לנו ביטוח תכולה.
הדבר הזה לא נכון וזו טעות מאוד נפוצה.
אם אתם רוצים ביטוח תכולה, תצטרכו לרכוש אותו באופן עצמאי ובנוסף לביטוח מבנה שדורש הבנק.
גם את הביטוח הזה הבנק לא יכול למכור לכם כי לא מרשים לו.
חשוב לדעת שאפשר לפצל את הביטוחים ולעשות ביטוח מבנה דרך הבנק ואת ביטוח תכולה לצד ג' לא דרך הבנק.
גובה הביטוח שיש לעשות
אתם צריכים לזכור שכאשר מבטחים את הנכס יש לבטח את עלות הכינון שלו.
בעברית, זה אומר שיש לבטח את הנכס בסכום מסוים שיאפשר לבנות אותו מההתחלה.
הסכום הזה הוא בוודאי לא עלות הדירה, כי אולי הנכס שלכם עלה לכם 1,500,000 ש"ח אבל לבנות אותו מחדש יעלה "רק" 500,000 ש"ח.
ההפרש מוסבר בזה שעלות הקרקע אינה צריכה להיות מבוטחת ובכל מקרה הקרקע תישמר ולכן אין צורך לבטח אותה.
איך יודעים מה עלות הכינון?
ישנן שתי דרכם לחשב עלות כינון:
- לפני השמאות – ישאלו אתכם בחברת הביטוח מספר שאלות על הנכס (מטר מרובע, קומה, וותק הנכס וכו') ולפי זה יקבעו עלות כינון. החישוב הזה הוא "בסיסי" ולא מדויק אבל מספיק טוב בשביל לקבל הצעת מחיר ראשונית.
- אחרי השמאות – השמאי ירשום במדויק את עלות הכינון שהוא חושב שצריכה להיות ולפי הסכום הזה הבנק ידרוש לבטח את הנכס שלכם.
שימו לב שאתם לא בביטוח חסר –
נניח שיש מצב שבו עלות הכינון שלכם היא 500,000 ש"ח אבל המשכנתא שאתם לוקחים היא "רק" על 400,000 ש"ח.
במקרה זה, למרות שעלות הכינון היא 500 אלף הבנק לא ידרוש מכם לבטח את הנכס על סכום זה אלא רק על 400 אלף כי זה סכום המשכנתא שלכם.
מצב זה מסכן אתכם, כי אם חלילה יקרה משהו אתם תהיו מבוטחים רק על 400 ולא על עלות הכינון המלאה ואז לא יהיה לכם מאיפה להשלים את היתרה.
אני מציע שעל אף שהבנק לא מבקש מכם לבצע ביטוח נכס על כל סכום הכינון, דווקא לעשות ביטוח גבוה יותר בעלות הכינון ובכך לא להימצא בביטוח חסר.
השתתפות עצמית
שלא כמו בביטוח חיים למשכנתא, כאן יש לכם עלות השתתפות עצמית.
יש השתתפות עצמית על כל מקרה שיהיה, הן על נזילה בצנרת והן על טוטאל לוס של הדירה.
החובה שלכם לבדוק מהי עלות ההשתפות העצמית ולהבין שזה צריך להיות שיקול שלכם בבחירת המקום בו תערכו את הביטוח.
סקר מחירים
גם כאן חשוב מאוד לבצע סקר מחירים ואני ממליץ שתעשו אותו לפני שאתם לוקחים משכנתא, על מנת לקבל מושג מהי העלות המשוערת לביטחח נכס שכזה.
ברגע שתדעו את עלויות הביטוח תוכלו לבנות תמהיל נכון יותר והחזר מדויק יותר עבור המשכנתא שלכם.
לסיכום,
לא ציינתי זאת בגוף הפוסט אבל חשוב לדעת שהמחיר של ביטוח הנכס אמור להיות קבוע לאורך השנים (הוא צמוד למדד) והוא לא מושפע מהתמהיל שלכם ו/או הריביות שלקחתם.
בנוסף,
באפשרותך גם להשאיר את הפרטים בטופס המופיע למטה וגורם אחד יבצע עבורך השוואת מחיר בין כל החברות לביטוח המשכנתא:
אם הבית שלי שווה שני מיליון והוא חלק מבניין דירות בבית משותף
והמשכנתא היא 500,000 ש"ח
כמה אקבל מהביטוח במקרה של שריפה לדוגמה ?
האם אקבל שני מיליון ש"ח או רק את ערך הכינון , כלומר המבנה ? רק 500,000 ש"ח ?
הרי ברור שעם סכום כזה אינני יכולה לקנות דירה חלופית
וברור שגם אם אבנה מחדש את הבניין זה יכול לקחת שנתיים והיכן אגור עד אז ?
א. בשריפה לא תמיד צריך לבנות את הבית מחדש
ב. אם יש צורך לבנות מחדש, אז כדאי שלכל השכנים יהיה ביטוח אחרת מישהו יכול לעכב את הבניה כי אין לו כסף, במקרה כזה פונים למפקח על הקרקעין אשר מגביל אותו בחודש או חודשיים שישיג את הכסף או שימכור את הזכות שלו למישהו אחר, אחרת הוא מפסיד אותה והשאר יכולים לבנות מחדש בלעדיו.
ג. ניתן לבטח היום בביטוח יקר יותר הכולל את ערך הקרקע, במצב כזה, אם נהרס הבית לא צריך לחכות לשאר השכנים, פשוט מקבלים את הכסף וקונים משהו אחר.
שלום וברכה,
עצות נהדרות,
תודה על השיתוף
בהצלחה
שלום שרי,
בעיקרון תקבלו רק את ערך הכינון, ואין ספק שתהיה בעיה כי אם לשכנים אין ביטוח יהיה להם קשה לבנות את הבית שלהם.
יש ביטוחים כיום שמכסים את כל ערך הדירה וככה תוכלו לקבל את כל שווי הדירה, אבל הם כמובן יקרים יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית, אני מאוד נהנה לקרוא את הפוסטים שלך ואת כל המידע החשוב שאתה מעלה לאתר,הדבר משמעותי במיוחד לרבים כמוני אשר לא היה את הידע בתחום חשוב זה ואילו עכשיו כיף לקרוא בשפה פשוטה ונהירה ולהבין בטרם מקבלים החלטות – על כך תבוא עליך הברכה.
אשמח אם תוכל להשיב לשאלה עקרונית אשר יכולה מן הסתם לעניין אחרים.
אני מעונייך לקחת משכתנא ע"ס 800 אלף עם החזר חודשי של 4000 ש"ח לאחר שרכשתי דירה ב 1.7.
אני נמצא כרגיע ברילוקיישן בחו"ל ובשנה וחצי הקרובות אני מרוויח הרבה יותר ממה שארוויח בארץ בעתיד וגם אין לי הוצאות על הדירה.
ולכן מבקש לצמצם את עלות ההלוואה בשמך זמן זה.
משיחה עם הבנקים מבין שלפני שתי אופציות עיקריות:
א.להחזיר סכומים גדולים בכל חודש למשך שנה וחצי עד החזרה הארצה ובכך לצמצם את מספר השנים של הקל"צ.
ב. לקחת הלוואה בבולט (על מנת להישאר בהחזר חודשי של 4000 ש"ח לכל תקופת ההלואה ולפרוע אותה מהסכום שאני חוסך כל חודש)
כל בנק מציע לי משהו אחר וזה קצת מבלבל.
אשמח לשמוע את דעתך
בברכה,
נתנאל
נתנאל שלום,
אני בעד האופציה השניה.
תחשב כמה "תחסוך" לאורך התקופה ותתחייב על כך בהלוואת גישור.
ככה גם תוכל להחזיר את הסכום שאתה רוצה לאורך התקופה (4000 ש"ח) וגם תוכל להחזיר את החלקים העודפים כרגע בשכר
בהצלחה
שלום,
עשיתי ביטוח חיים ובמנה לפני כשנה ומדי פעם מתקשרות חברות אחרות עם הצעות ביטוח דומות. כל אחת מציעה מס' חודשי חינם.
השאלה שלי היא מה השיקולים בעד ונגד לעבור חברת ביטוח.
ברור לי ש כדאי לבדוק מדאי פעם את התנאים והצעות אחרות.
אבל מדוע לא לעבור כל חודשיים-שלוש וכל פעם להנות מהחודשי חינם שמציאים בתחילת הביטוח ?
בתודה מראש!
שלום יגאל,
אני חושב שיש חוק שאומר כי כאשר עוברים ביטוח, הביטוח הישן חייב להיות תקף לעוד 30 יום לפחות.
כך שאני לא רואה בכל יתרון כל כך גדול, כמו כן אחרי שתעשה את זה פעם – פעמיים כבר כנראה יעלו על ה"תרגיל" הזה.
בכל אופן, אני לא נגד השיטה רק צריך לראות שהיא מוכיחה את עצמה
בהצלחה
לגבי ביטוח צד ג׳, האם יש צורך לעשות אותו כשמדובר בדירה להשקעה? דהיינו אם קורה חס ושלום שריפה גם לשכן של הדירה, מבחינה משפטית המשכיר מחויב בנזק או השוכר?
שלום אלעד,
צריך לשאול עו"ד,
אבל זה ביטוח כל כך זול שלא הייתי לוקח סיכון
בהצלחה
קודם כל תודה על האתר הנהדר והמעמיק!
קנינו דירה מקבלן, מועד הכניסה עוד 24 חודשים.
1. האם כדאי לקחת את המשכנתא עכשיו ולנצל את הריביות היחסית נמוכות כיום, ובנוסף לחסוך את ההצמדה למדד תשומות הבניה, שכידוע עלה בממוצע כ- 3% בשנה?
2. לגבי המשכנתא עצמה: אנחנו לוקחים בחשבון שבעוד 10-15 שנה יתאפשר להחזיר חד פעמית את רב הסכום. המטרה עד אז לצמצם עד כמה שניתן את ההחזר החודשי, כדי לעמוד בתשלומים חודשיים לגני ילדים וכד׳. אנחנו בני 35 וההכנסה החודשית כ20,000ש״ח נטו.
הערכה לפני המכרז מול הבנקים:
400,000 פריים 1.6% ל-30 שנה
400,000 קבועה צמודה 2.8% ל-19 שנה
400,000 משתנה כל 5 שנים 2.1% ל-30 שנה
אם ניקח את המשכנתא עכשיו, יוגדר גרייס חלקי ל24 חודשים, בו נשלם ריביות בלבד.
בשנתיים הראשונות התשלום החודשי המוערך הוא 2200ש״ח, אותו נשלם בנוסף לשכר דירה עד לכניסה לדירה החדשה. לאחר מכן התשלום הראשון המוערך הוא כ5,700ש״ח, לאחר חמש שנים כ 6,000 לחודש ולאחר 10 שנים כ6,600ש״ח לחודש
נודה על חוות דעתך על הריביות המוערכות ועל התמהיל. אמנם שני המסלולים צמודים וזה לא מומלץ בדרך כלל אך כאמור הריבית הנמוכה יחסית תאפשר החזר נמוך יותר בשנים הראשונות למשכנתא וכאמור נחזיר חלק גדול מהסכום במחצית הזמן.
נודה מאד לעצתך המלומדת.
שלום אבי,
1. לפעמים זה עדיף לשלם לפני הזמן ולפעמים לא. זה מאוד תלוי בגובה ההצמדה שתהיה (בשנים האחרונות היא נמוכה מ- 3%) ותלוי בנקודת שבירת האיזון של הריבית (כלומר, מאיזו ריבית זה מתחיל להיות משתלם)
2. התמהיל נחמד, אבל לא אופטימלי (אני חושב שאפשר לשפר אותו משמעותית)
3. ריביות סבירות, יש עוד מה לשפר
בהצלחה
תודה רבה על תשובתך
אודה מאד אם תוכל להסביר כיצד לדעתך ניתן לשפר את התמהיל.
השאיפה היא בהחלט לשפר את הריביות במשא ומתן מול הבנקים, כרגע אנחנו לפני המכרז
בהערכה רבה,
אבי
שלום רב,
אתר מאוד מועיל,
ברצוני לדעת לאור ההחלטה הנוכחית של הבנק להוריד את הריבית במשק.
האם אפשר לצפות שהבנקים יורידו את הריביות שלהם?
אני קיבלתי כבר אישור עקרוני ככה שיש לי עוד 6 ימים עד שהוא פג, האם יש לי מה לעשות ואיך אפשר לבקש מהבנק לשפר את ההצעה שלו:
500 קלצ ל-11 שנה ריבית 3.3%
100 פריים 11 שנה 1.6%
100 מלצ(כל 5) 10 שנה 3.15%
מה עצתך בנושא
בברכה,
שושי
שושי שלום,
אני לא מאמין שהם יורידו לך את הריביות כבר מחר בבוקר, אבל שווה לנסות
בכל מקרה בחודש הקרוב יורגשו ירידה של ריביות בשוק המשכנתאות
בהצלחה
שלום רב,
האם תוכל לפרט על ביטוח קרקע?
תודה,
אסף
שלום אסף,
קרקע לא מבטחים אלא רק את הנכס
בהצלחה
ראשית תודה רבה על האתר, הכתיבה מעולה – מקצועית, ידידותית (בתחום מרתיע מי שלא עוסק בו) ומלמדת.
בבעלותי דירה בשווי 3.7M ומשכנתא של 470k, לעוד 20 שנה (כולה ב P-1%).
2 שאלות ברשותך –
ביטוח על עלות הכינון לא יאפשר לי לרכוש דירה חלופית במקרה של הרס. אם הבנתי נכון את שכתבת, היעדר ביטוח למי מדיירי הבניין, יכול לעקב מאוד את הבנייה מחדש של בניין רב קומות שנהרס, כך שנוצר מצב שאומנם יש לי כסף בקרקע אבל לא אוכל לתקן את הדירה מבלי שכל הדיירים יוכלו.
שאלתי – האם יהיה נכון לרכוש גם ביטוח ביטוח קרקע ? (אם לא, אשמח להסבר למה לא)
שאלה שנייה – האם לדעתך נכון לצמצם/להחזיר את המשכנתא או להשקיע את הכסף בחלופות שאני מקווה שיעשו בממוצע יותר מ 0.6% שנתי
שוב תודה רבה על האתר המצויין
שלום וברכה,
1. זו שאלה טובה מאוד, אבל הייתי מפנה אותה לסוכן ביטוח בתחום כי הידע שלי מוגבל בזה ואני לא רוצה להטעות אותך
2. ההלוואה שלך כרגע מצוינת, הייתי שוקל השקעות אחרות
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על המידע הכל כך חשוב הזה.
שתי שאלות בבקשה:
1. אנחנו קונים בית ב- 1450000 ולוקחים משכנתא של 800000. (55% אחוזי מימון).
ערך הכינון של הבית הוא 620000 על פי הערכת השמאי.
האם צריך לבטח לפי 800000 או לפי ערך הכינון?
2. התמהיל שקיבלנו:
240000 בפריים ל- 25 שנה ב 06-
320000 בקלצ ל 15 שנה ב 3.65
ו-240000 במשתנה לא צמודה ל 25 שנה ב 3.87
לאומי ופועלים לא יכלו לשפר לנו את ההצעה ולצערי אין לנו אפשרות להקטין את אחוז המימון. האם יש לך טיפ נוסף להוזלת התמהיל?
תודה
שלום גלית,
1.לפי ערך כינון
2. ההצעה סבירה
בהצלחה
שלום רב,
יש לנו משכנתא קצת יותר משנתיים וזו התקופה שאני מכירה את האתר הנהדר שלך ועוקבת אחרי הפוסטים שלך – תודה רבה על המידע ויישר כוח.
עכשיו לשאלתי :
יש לי ביטוח נכס אבל אם ירצה עכשיו לעשות ביטוח נכס חדש הרי שערך הכינון יכול להיות שונה כי אם אני מבינה נכון ערך כינון זה כמה יעלה לי לבנות דירתי מחדש וזה ערך שמשתנה ולפני שנתיים הוא עלה סכום אחד והיום הוא יכול להיות אחר(עליית חומרי בניה, התייקרות שכר עבודה וכו') ז"א גם הביטוח הנוכחי מתבטא בערך כינון של פעם שיכול להיות יהיה קטן מהערך כינון של היום ואם יקרה חס וחלילה משהו לא יוכל לבנות דירה מחדש מבלי להוסיף מהון העצמי?
עוד דבר, אם ערך כינון זה כמה יעלה לבנות את הנכס מחדש ואין הערכת שמאי אז מה זה משנה באיזה קומה הנכס ו/או הוותק של הנכס?! במיוחד למה צריך הוותק לא מובן?
תודה מראש.
שלום יוליה,
אני לא סגור על כל הפרטים ב- 100%
אבל אם תעלי באופן יזום את ערך הכינון בכמה עשרות אלפי ש"ח יותר, אז נראה לי שתהיי מכוסה מכל הצדדים
בהצלחה
היי
רוצה לשאול לגבי ביטוח חיים – הא אפשר בלעדיו
בגיל מסויים הביטוח ממש יקר
ואם זו דירה להשקעה האם יש פתרון אחר?
תודה
שלום איציק,
יש אפשרות לבקש מהבנק
בהצלחה
שלום,
שאלה לגבי ביטוח נכס:
אדם קונה דירה יד שנייה ומבטח אותה טרם לקיחת המשכנתא.
לאחר שנתיים מתרחש הליך תמ"א ובו נהרסת דירתו כליל ובסיום התהליך הוא מקבל דירה חדשה "מהניילון".
מה הדברים שיש לשים לב אליהם בביטוח הנכס בהתחשב בסיטואציה זו?
בתודה,
שירה
שירה שלום,
זאת שאלה מאוד ספציפית שלצערי אני לא יודע את התשובה ולא רוצה להטעות
ממליץ להתייעץ עם סוכן / יועץ ביטוח בתחוום
בהצלחה
היי ,
אנו נכנסנו לגור בנכס פרטי במושב בהרחבה אך טרם קיבלנו טופס 4 בגלל עיכוב מנהלתי של המושב..
לפי דבריך הבנק דורש ביטוח מבנה אך לא זכור לי שהצהרתי על ביטוח מבנה מול הבנק כאשר אין שום חברת ביטוח שמוכנה לבטח מבנה ללא טופס 4..
האם ביטוח המשכנתא תקף ללא ביטוח מבנה?
שלום עמיחי,
לדעתי לא,
התייעצו עם הבנק מה עושים במקרה זה
בהצלחה
האם צריך לעשות ביטוח נכס, כאשר סכום ההלואה נמוך מערך הקרקע?
שלום בני,
נראה לי שניתן לקבל פטור לביטוח זה מהבנק
בהצלחה
לקחנו ב-2017 משכנתא קטנה ל-7 שנים. עבדנו קשה על לצמצם אותה ואחרי מספר פרעונות חלקיים היא עתידה להסתיים עד סןף השנה. יש לנו מסלול אחד קטן וארוך מאד על סך 10,000 ש"ח שפרסנו ל-30 שנה על בסיס פריים וחשבנו לסגור גם אותו. מבירורים שעשיתי, עלות ביטוח המבנה שיש לנו (לפי ערך כינון כמובן) אחרי סיום המשכנתא, עולה פי כמה וכמה יותר מעלותו במסגרת המשכנתא.
ידוע לך משהו על הנושא? האם שווה להשאיר את המסלול הארוך רק כדי לחסוך משמעותית בביטוח המשכנתא?
שלום יובל,
זה לא אמור להיות כך, נא בדיקתך שנית
בהצלחה
היי משכנתאמן,
לפי איזה מ"ר מבטחים ביטוח נכס לדירה?
עבור דית 4 חדרים של 92 מ"ר (חדשה מקבלן ולכן אין הערכת שמאי) שנרכשה במחיר של 1,434,000 ש"ח לפני שנתיים (היום שווה יותר) ונלקחה משכנתא ע"ס 760,000 ש"ח, קיבלנו מס' הצעות שונות לחלוטין. פנינו למספר סוכני ביטוח וקיבלנו הצעות שונות: חלק טענו שיש לבטח לפי 4000 ש"ח למ"ר וחלק טענו שיש לבטח לפי 6000 ש"ח למ"ר ואחרים- לפי 8000 ש"ח למ"ר.
יצאנו מבולבלים… אנחנו רוצים לבטח את הדירה על מנת שנהיה מכוסים במקרה של רעידת אדמה/ שריפה וכד' (כולל צד ג') ולא מעוניינים בביטוח רק לשם המשכנתא…
נודה לעזרתך.
שלום אורלי,
קשה להעריך כי כל אחד לוקח מחיר אחר למטר, הבעיה מוכרת ואין עליה תשובה חד משמעית
מצטער שלא יכולתי באמת לעזור, עשי כראות עיניך
בהצלחה