בנק ישראל פרם בשבוע שעבר קטע מתוך דו"ח חצי-שנתי שיפורסם בקרוב, הכולל סקירה מאוד מעניינת על שוק המשכנתאות בישראל, בה הוא מנסה להסביר לנו מה קרה לריבית המשכנתא והסיבות לכך.
בעוד שבחודשים האחרונים פרסמתי את הדעה שלי בנושא, בא בנק ישראל ונותן את דעתו שלו, אבל חשוב מכך הוא גם רומז לנו מה הוא חושב על מצב הריביות הנוכחי והאם הוא מוטרד מכך או לא (קבלו ספוילר: הוא לא מוטרד מכך, אפילו להיפך – זה די מרגיע אותו).
אז בכמה עלו הריביות? למה הן עלו לפי בנק ישראל? ומה חושב על כך בנק ישראל? כל זאת בפוסט הבא
בכמה עלו ריביות המשכנתא?
בנק ישראל מפרסם נתון שעד כה לא היה ניתן להשיג בו הוא מציג בנפרד את הריביות לקבועה צמודה / קבועה לא צמודה ומשתנה צמודה ולא צמודה (לצערי את הפריים ואת המשתנה הלא צמודה הוא מחשב יחד), אז מאוד קשה לנו לדעת את השינוי האמיתי שנעשה פה.
כמו כן שימו לב שאין חלוקה של שנות הלוואה, אלא מדובר על על ריביות ממוצעות לכל התקופות, אך עדיין ניתן לראות את השינוי הקיצוני שנעשה כאן:
|
צמוד קבועה |
צמוד משתנה |
לא צמוד קבועה |
לא צמוד משתנה |
|
|
30/06/2015 |
2.05 |
1.84 |
3.11 |
1.30 |
|
31/07/2015 |
2.23 |
2.02 |
3.40 |
1.36 |
|
31/08/2015 |
2.37 |
2.17 |
3.52 |
1.40 |
|
30/09/2015 |
2.45 |
2.30 |
3.55 |
1.42 |
|
31/10/2015 |
2.58 |
2.37 |
3.52 |
1.42 |
|
30/11/2015 |
2.56 |
2.36 |
3.47 |
1.45 |
|
31/12/2015 |
2.63 |
2.46 |
3.54 |
1.50 |
|
31/01/2016 |
2.84 |
2.63 |
3.61 |
1.57 |
|
29/02/2016 |
3.08 |
2.80 |
3.59 |
1.61 |
|
31/03/2016 |
3.11 |
2.69 |
3.57 |
1.67 |
|
30/04/2016 |
3.15 |
2.60 |
3.67 |
1.72 |
|
31/05/2016 |
3.08 |
2.61 |
3.72 |
1.72 |
|
30/06/2016 |
3.13 |
2.80 |
3.79 |
1.76 |
בואו נסכם את השנה האחרונה ונראה מה קרה בכל מסלול:
- קבועה צמודה – הריבית עלתה מרמה של 2.05% ל-3.13% (עליה של 1.08%)
- קבועה לא צמודה – הריבית עלתה מרמה של 3.11% ל-3.79% (עליה של 0.68%).
- משתנה צמודת מדד – הריבית עלתה מרמה של 1.84% ל-2.8% (עליה של 0.96%).
- משתנה לא צמודה – הריבית עלתה מ-1.30% ל-1.76% (עליה של 0.46%).
למה הריביות עלו על פי בנק ישראל?
בנק ישראל מונה לנו 3 סיבות עיקריות להעלאת הריבית:
- מחירי הגיוס
מחיר הגיוס זה בעצם המחיר שבו הבנקים קונים את הכסף (הרי הם מלווים לנו כסף שהם בעצמם קונים ממקורות אחרים).
למרות שכבר נאמר בשנה שעברה שמחיר הגיוס עלו ומאז לטענת רובנו מחיר הגיוס של הבנקים ירדו בחזרה, בנק ישראל מסקר את מחירי הגיוס של הבנקים וטוען שהם עלו ב-60 נקודות (קצת קשה לי לתרגם את זה למספרים), אבל בגדול הוא אומר שעכשיו לבנקים עולה יותר להלוות את הכסף באמצעות אג"חים ולכן הם מגלגלים את העליה ללקוחות. - עליית הסיכון בנדל"ן למגורים
בנק ישראל מספר כי הבנקים נתנו מספר רב של הלוואות גם לקבלנים עבור בניית דירות ולכן הם חשופים מאוד עכשיו לירידה במחיר הדירות.
ככל שהחשיפה של הבנקים למחירי הדירות גבוהה יותר כך גם ירידת מחיר הדירות תפגע בהם הרבה יותר מאשר בעבר.
שימו לב לגרף, איך הנדל"ן תפס נתח גדול מאוד מסך האשראי לציבור בעשור האחרון (כלומר, מסך ההלוואות שניתנו לציבור):
- האשראי שניתן לדיור בלבד
מה שעלה באופן חד יותר הוא כמות המשכנתאות – אם בשנת 2011 ניתנו משכנתאות בחודש בהיקף ממוצע של 3.7 מיליארד שקל, אז בשנת 2016 הממוצע כבר עומד על 5.1 מיליארד (עליה של 38%) וזו עליה חדה.
כמו בסעיף הקודם, גם פה הבנקים כבר מתחילים להיות חשופים יתר על המידה לשוק הנדל"ן וכל ירידה של מחירי הדיור יכולה לפגוע אנושות בבנקים ומכאן לפגוע אנושות בכלכלת ישראל.
מה חושב בנק ישראל על עליית ריביות המשכנתא?
פה לדעתי הבשורה הגדולה ביותר, מכיוון שאם חשבתי לפני חודש-חודשיים שבנק ישראל יקרא למנכ"לי הבנקים למשכנתאות ויבקש מהם להתחשב בציבור ולא להעלות יותר (ואולי אפילו להוריד) את הריבית על המשכנתא, עכשיו אני חושב ומבין שאין לכך סיכוי גדול.
בנק ישראל עצמו מצהיר שעליית הריבית מוצדקת והוא אפילו אומר שסוף-סוף הבנקים הפנימו את הסיכונים והעלו את הריביות בדיוק כפי שבנק ישראל רצה שיקרה כאשר הוא הטיל עליהם מגבלות במהלך השנים האחרונות.
הנה ציטוט מהדוח שיכול להאיר לנו קצת על מחשבתו של בנק ישראל: "הפנמת העלייה בסיכונים אלו על-ידי הבנקים, הבכוונת הפיקוח על הבנקים, פעלה להעלות את הריבית על האשראי לדיור".
כמו כן, בנק ישראל טוען עוד 3 טענות שמרמזות לנו על העמדה שלו:
- הוא טוען שרמת התחרות בין הבנקים למשכנתאות גבוהה, לראיה המרווחים של הבנקים על המשכנתאות עומדים על כ-1.6% – נתון נמוך מהמרווח של הבנקים באשראי העסקי והצרכני (פה אני חושב שהוא טועה, לא במרווחים אלא ברמת התחרות).
- הוא טוען שברמה היסטורית הריביות של היום עדיין נחשבות נמוכות מאוד (פה הוא צודק כפי שניתן לראות בגרף, ועדיין הן עדיין גבוהות ביחס לשנה האחרונה ללא כל הצדקה לדעתי).
- הוא טוען כי העלייה בריביות המשכנתא, עשויות למתן בעתיד את העלייה במחירי הדיור בעתיד (זה משהו שעוד מוקדם לדעת).
מה זה אומר?
לדעתי זה נותן אור ירוק לבנקים להמשיך ולהעלות את הריבית ולא לעצור בעליות שהתרחשו עד היום. וזה בטוח אומר שבנק ישראל לא יפנה בקרוב לבנקים ויבקש מהם להוריד את הריבית שלדעת הציבור עלתה ללא סיבה מוצדקת לעין.
לסיכום,
בנק ישראל לא גילה לנו בסקירה הרבה דברים חדשים, הרי ידענו שהריבית עלתה ולא היינו צריכים שהוא יזכיר לנו את זה.
מה שכן חדש זה שהוא אומר שזה בסדר גמור מבחינתו והוא אפילו משבח את הבנקים בכך שהפנימו כי השוק מסוכן ולכן יש להעלות את הריבית.
לדעתי,
בנק ישראל באופן מסוים מאוד שמח על העלאות הריבית האחרונות – הרי זה בדיוק מה שהוא רצה לעשות ולא הצליח, כי הוא לא יכול להעלאות את ריבית הפריים (מטעמי מאקרו, מדד ושער דולר) ופה באופן מיוחד הבנקים מעלים רק את הריבית של המשכנתאות ואולי עוזרות לו לצנן את שוק הנדל"ן.
תודה רבה על הפוסט. מס' הערות
1. אני גם חושב כמו שאמרת – בנק ישראל מבחינתו במצב הזה אוכל את העוגה ומשאיר אותה שלמה. גם לא מעלה את הריבית משיקולי מאקרו וגם פחות משלם על כך מחיר בדמות ריביות נמוכות בשוק הנדל"ן.
2. העליה הכי משמעותית, שלא במפתיע, היא בצמודות למדד. נובע מן הסתם מהמדד השלילי שהופך את ההצמדה לפחות בעייתית בטוחח של כמה שנים הקרובות.
3. ריביות המשכנתא עלו די בחדות ב-7-8 חודשים הראשונים בטבלה. מאז, ב4-5 חודשים אמנם המגמה לא נעצרה ועדיין יש עליות אך הן מתונות יותר. ז"א – אם המגמה תימשך – לצערנו, הריביות לא יחזרו לרמה הנמוכה שהיתה עד לפני שנה ומשהו. אבל לשמחתנו, כנראה שלא יעלו דרסטית לעומת מצבן כיום (אם מגמה זו תימשך. כמובן שדברים יכולים להשתנות לכאן או לכאן).
4. כמו שאמר בנק ישראל, מבחינה היסטורית הריביות עדיין נמוכות. מאוד. בגרף שהובא כאן רואים שהן נמוכות ביחד ל-5 שנים אחורה, שגם אז הן היו נמוכות בראייה היסטורית.
תודה על התוספות משה
מאמר ניפלא, פשוט ולעניין
תודה
תודה אריק
לפי דעתי, הריביות ימשיכו לעלות, על אף שאין הצדקה כלכלית אובייקטיבית לכך, ומסיבה מאד פשוטה, כי גם בשוק המשכנתאות חלים הכללים הברורים של כל ענפי המסחר, שמו הוא "היצע וביקוש", מכיוון שנפח עלויות של הנכסים התייקרו מאד בשנים האחרונות, יוצא איפוא כי כמות הכסף הנצרכת בשוק גדלה באופן משמעותי, וזאת אפשר לראות בהגדלה מדיי חודש בחודשו של נפח המשכנתאות שהבנקים מספקים לשוק הדיור. זה הביא את המצב, שאין כל כך עודף של כסף בשוק.
בנוסף, בעקבות כך, הבנקים התחילו באמת לחשוש קצת יותר על כושר ההחזרים של מקבלי המשכנתאות.
זה הביא את הבנקים לעשות חושבים על כל משכנתא ומשכנתא שהם מספקים לשוק, אז במקום שהיינו רגילים שהבנקים מחזרים אחרי הלקוחות, המגמה השתנתה מן הקצה לקצה, היום הלקוחות מחזרים אחרי הבנקים.
2 הסיבות (העיקריות-יש עוד סיבות) הביא את המצב של יותר ביקוש מהיצע, וזאת התוצאה שלה.
,
תודה על השיתוף יודא
לגבי גובה מתן האשראי שעלה ב 38% זה ברור שהוא יעלה וימשיך לעלות והסיבה היא שקצב הבניה גדל בשנתיים האחרונות כדי להדביק את הביקושים
בנק ישראל צריך לקחת בחשבון שככל שקצב הבניה יגדל כך גבוה מתן המשכנתאות יגדל וצריך להערך לזה
נ.ב
אני למדתי ולומד המון מהאתר שלך
תודה.
הולך לקחת משכנתא בחודש הקרוב כי גם אני מאמין שהריביות ימשיכו לעלות
שלום נדב,
שים לב שהעליה באחוזים מתייחסת לאחוז האשראי לנדל"ן מתוך אשראי צרכני (כלומר, אנו לוקחים יותר אשראי למגורים על-חשבון אשראי לדברים אחרים)
בהצלחה
שלום.
תודה רבה על האתר המעולה שלך.
קיבלתי הצעה למשכנתא של 620 אלף. שמהווה 45% מערך הדירה.
פריים (180k שהם 29%)- מינוס 0.8
קל"צ (248k שהם 40%)- 3.76
משתנה צמוד כל 5 ( 192k שהם 31%)- 2.64
התכנון שלי הוא למכור את הדירה תוך 5-10 שנים ככל הנראה.
כמו כן, בעוד 3 שנים תשתחרר לי קרן השתלמות של כ50k שקל.
יכולת החזר משכנתא: כ3300 לחודש.
האם התמהיל נשמע טוב?
האם הריביות טובות?
(כששאלתי לגבי הגדלת הפריים ל33% הבנק אמר שאם יגדילו את זה יעלו את הריבית בסעיפים האחרים, כששאלתי לגבי ריבית למשתנה לא צמודה אמרו שזה כ1% גבוה יותר משמע כ3.6%)
תודה רבה!!
שלום אביבית,
לא ציינת תקופות במסלולים
נכון.
שלושת המסלולים ל20 שנה.
אודה לתגובתך.
משכנתאמן שלום.
מאחר ומחר יש לי פגישה בבבנק נוסף אנסה שוב את מזלי 🙂
נברתי בתגובות שלך לאחרים ושיחקתי קצת במחשבון משכנתא, ורציתי לשאול אותך האם התמהיל הזה נכון יותר עבורי (הריביות הן מוערכות. ניסיתי לבנות משהו על בסיס מה שמפורט למעלה שהציעו לי )
הדירה כאמור עולה 1378K
המשכנתא המבוקשת היא 600K (הצלחתי לחסוך 20K נוספים על מנת להקטין מ620K כפי שתכננתי לקחת)
(30%) – 180K – פריים מינוס 0.8 – ל25 שנה
(38%) – 228K – קל"צ – 3.76% – ל17 שנה
(21%) – 128K – משתנה לא צמוד – 3.4% – ל20 שנה
(11%) – 64K – משתנה צמוד כל 5 – 2.64% – ל15 שנה
החזר חודשי כ3300.
התכנון בגדול הוא למכור לאחר כ5-7 שנים ולעבור למקום אחר.
תודה על העזרה!!
שלום אביבית,
שני התמהילים שפרסמת סבירים ודי הולמים את מצבך
בהצלחה
באיזה בנק קיבלת את ההצעה הזאת?
היי אביבית, לא ציינת לכמה שנים כל מסלול בהצעה
20 שנה..
כל כך כייף לקרוא את הפוסט שלך!
תודה על הפוסט.
הציפייה של הציבור מבנק ישראל לעצור את המגמה נובעת מאי הבנה של תפקידו,
בדומה לאי הבנת התפקיד של המפקח על הבנקים והמפקח על הביטוח.
לגורמים אלו תפקיד אחד מרכזי ומהותי –
לשמור על יציבות המערכת הפיננסית שתחת אחריותם ולמנוע את קריסתה.
בשום צורה שהיא לא מוגדרת טובת הציבור בתפקיד שלהם,
מעבר לטובה זו עצמה של מניעת כאוס כלכלי בדמות נפילת מערכת פיננסית גדולה וחיונית.
אבל האזרח הקטן והעלויות החודשיות שלו לא מעניינות את הגורמים הללו,
וגם לא אמורים לעניין לפי הגדרת תפקידם.
דוגמא קלאסית לכך ניתן לראות דרך העובדה שבמשך 15 השנים האחרונות
מקדם ההמרה לקצבה בביטוחי המנהלים(המכנה בו מחולק הכסף שנצבר בפוליסה הפנסיונית
כדי להגדיר כמה פנסיה יקבל החוסך בכל חודש) עלה באופן דרסטי
מאיזור ה144 לאיזור ה195, וחתך את המשכורת הפנסיונית
של האזרח הקטן באלפי שקלים לחודש.
כי המפקח על הביטוח אחראי לכך שהחברות יעמדו בהתחייבויות שלהן
ולא יקרסו תחת הנטל. הוא לא חאראי שנחיה בכבוד בפנסיה…
אז הציבור לא מבין את המערכת הכלכלית של המדינה, ולצערי גם כמה ח"כים לא,
ולכן עושים ישיבה בכנסת לעצירת "השוד של האזרחים בעליית הריביות" וכדומה,
ודורשים את התערבותו של בנק ישראל, בדבר שמשרת את כל מהות תפקידו של הבנק…
רק טוב
שלום משכנתאמן היקר
קודם כל – תודה ענקית על התרומה העצומה – אני עוקב מזמן אחרי האתר ולקחתי המון מהכתבות המקיפות שלך.
שנית, השאלה שלי היא כזאת:
בניתי תמהיל, לקחתי משכנתא. כרגע יש לי סכום כסף שאיתו בכוונתי לסגור חלק ממשכנתא והדילמה כעט – איזה מסלול כדאי יותר לסגור\להקטין.
כמובן שהנטיה היא לרוץ לסגור את המסלול עם הריבית הגבוהה, אך בהסתכלות לטווח רחוק זה לא בהכרך נכון. כמו כן ראיתי שגם אתה מדבר בכתבות אחרונות על נושא עליית ריביות הצפויה ושינויים במסלולים צמודים.
התמהיל שלי מורכב בגדול ממסלול פריים, קל"צ בריבית 3.4, משתנה (מחולקת שווה בין) לא צמודה 3.3 וצמודה 2.3.
היתי רוצה שתביע דעה (ברור לי שהיא רק דעה) – קודם כל – האם נכון ללכת לכיוון משתנה, אם כן – לאור האחוזים המפורטים – האם "לשים הכל" על לא צמודה (הרי היא גבוהה יותר – כרגע), או ההיפך – על הצמודה (לאור עליית המדד הצפוי), או בכלל לחלק בין המסלולים..
תודה מראש,
סלבה
סלבה שלום,
הייתי מחלק שווה בשווה בין המשתנות
בהצלחה
שלום אביבית את יכולה לציין באיזה בנק וסניף קיבלת את ההצעה
שלום
אנחנו לפני לקיחת משכנתא של 1.41 מיליון מתוך 2.35 מיליון עלות דירה.
אין צורך לרשום את הריביות שקיבלנו – הן יקרות וידועות ועשינו משאים ומתנים מצוינים.
שאלתי היא – האם כדאי לחכות לינואר 2016 ולקחת רק אז את המשכנתא? אם הבנקים כבר גמרו את תקציב האשראי ל 2016 – האם לא יחול שינוי לטובה כשיתחיל כביכול תקציב אשראי חדש ב 2017?
תודה
שלום ליאת,
אין לי מושג,
לי לא נראה שזה יירד אבל זו רק דעתי וכידוע היא לא שווה הרבה שהבנקים מקבלים את ההחלטות שלהם
בהצלחה
שלום משכנתאנאמן היקר,
תודה רבה לך על האתר שככ סייע לנו בתכנון המשכנתא.
מחר אנחנו הולכים שוב לבנק לסבב נוסף של ניסיון למצוא את התמהיל והריביות הטובות ביותר.
אנחנו לוקחים 45% מימון 750000 ש"ח ההצעה האחרונה שקיבלנו הינה:
חלוקה שווה של כל הסכום
קבועה צמודה ל 8 שנים 2.58
משתנה לא צמודה 20 שנה 3.43
פריים-0.8 20 שנה
אנחנו ממשיכים לנסות להוריד את המשתנה וכן לבטל את דמי פתיחת תיק בסניף .
נשמח לדעתך המקצועית
שלום עינת,
נראה בסדר
בהצלחה
הי , תודה על אתר סופר אינפורמטיבי ונגיש.
הצעה שקיבלתי היום להלן מבינה שעחו הריביות מאוד לאחרונה אשמח לדעת אם זה כיוון טוב.
500000 שח 50 אחוז מימון.
165k 15 שנה 3.96% משתנה כל 5
200k 10 שנה 3.75% קצ
135k 12 שנה פרים מינוס 0.6
תודה רבה לך,
עמית
עמית שלום,
נראה סביר
בהצלחה
היי משכנתא מן
בתהליכים לקנות דירה חדשה.
ע״פ לוח התשלומים, בהתאם לקצב התקדמות הבניה ולהון העצמי שברשותנו, נוכל לדחות את לקיחת המשכנתא לעוד כשנה וחצי ( סדר גודל משכנתא צפויה של 800,000₪).
האם זה צעד נכון לאור העליה בריביות המשכנתא? נשמח לדעתך.
שלום עמנואל,
אני חושב שעוד שנה וחצי הריביות יהיו גבוהות יותר,
יחד עם זאת אתם צריכים לבדוק אם יש באפשרותכם לשלם כיום משכנתא ושכירות בעת ובעונה אחת
בהצלחה
שלום, משכנתאמן.
תודה רבה על הפוסטים המעניינים ועל העזרה.
רציתי לקבל את חוות הדעת שלך לגבי התמהיל הבא.
מדובר על משכנתא של 1020000 (70% מימון).
1. פריים (340000 ש"ח ל-25 שנה). לגבי הריבית, בבנק טוענים שאין עכשיו פריים מינוס אלא להיפך, פריים + 0.5 שמביא לריבית של 2.1%.
2. קל"צ(340000 ש"ח ל-15 שנה) בריבית של 4.4%
3. משתנה כל 5 שנים צמודה (245600 ש"ח ל-30 שנה) בריבית של 3.73%
4. קבועה צמודה (94400 ש"ח ל-10 שנים) בריבית של 0.73%
החזר חודשי בסביבות 6000 ש"ח כאשר הכנסה נטו הינה 19000 ש"ח.
תודה רבה.
שלום דמיטרי,
הריביות יחסית סבירות, הייתי ממשיך לעשות סקר שוק
בהצלחה
שלום משכנתאמן
פשוט מבואסת, כמעט סגרנו על משכנתא לפני חודש ובגלל שהייתה בעיה במשכורת שלי
ששולמה במזומן הבנק ביקש לחכות למשכורת הבאה…בכל מקרה תוך חודש שינו לנו את ההצעה
ואת הריביות!
מדובר על סכום 585000 שזה 45% מערך הבית (אני קונה את החלק של אחותי בבית שקיבלנו בירושה)
ההצעה החדשה:
פריים-קרן על בסיס שפיצר 195000 לתקופה 360 חודש +1.90 שזה יוצא 3.55% סכום של 875 לחודש
ריבית קבועה לא לא צמודה 390000 לתקופה של 180 חודש ריבית 5.42%!!! שזה 3145 בחודש
מה דעתך??
שלום קרן,
לדעתי זה גבוה מאוד
הייתי משלב גם משתנה וממחזר בעוד כמה חודשים בבנק אחר (אז לא תהיה לך הבעיה של עסקה בתוך המשפחה)
בהצלחה