היום (19.02.13) יצאה הנחייה חדשה של בנק ישראל שמטרתה ל"צנן את שוק הנדל"ן" ולהבטיח את חוסנם של הבנקים במקרה של חדלות פירעון (כלומר, שהלקוחות לא יכולים לשלם את המשכנתא) בטווח הארוך.
אני אספר לכם מה אומרת ההנחיה, מדוע היא הגיעה, ממתי היא מתחילה והכי חשוב, איך היא תשפיע על הריבית שתקבלו.
אז הנה ההנחיה:
המצב עד היום היה שבנק ישראל דורש מהבנקים להקצות הון מכל הלוואה שהם נותנים לטובת מצב של "חדלות פירעון".
במילים פשוטות זה אומר, שעל כל הלוואה שהבנק נותן לכם הוא צריך לשים "כסף בצד" למקרה שלא תחזירו לו את ההלוואה.
ניתן דוגמא מספרית:
אם בנק היה נותן לכם הלוואה של 1,000,000 ש"ח הוא היה נדרש לשים בצד סכום של 350,000 ש"ח (35% מסך המשכנתא) למקרה בו לא תחזירו את ההלוואה (היתרה של הסכום יורדת או עולה בהשוואה לקרן של המשכנתא, כלומר אם הקרן ירדה אחרי 5 שנים לסכום של 800,000 ש"ח אז הם יצטרכו להצות "רק" 280,000 ש"ח שהם 35% מ- 800 אלף).
מדוע הוא צריך לעשות זאת?
כי במקרה ולא תחזירו לו את הכסף יהיה לו גיבוי חלקי לכסף ש"הלך לאיבוד" ובכך הוא לא יפשוט רגל ויוביל למצב של טלטלה בשוק.
ההנחיה החדשה אומרת שמעכשיו הבנק צריך להקצות חלק גדול יותר מהכסף שהוא נותן לכם, כלומר אם עד היום הוא הפריש אחוז מסויים מההלוואה ואותו הוא "שם בצד", מהיום הוא צריך לשים יותר כסף בצד עבור אותה ההלוואה.
אז מהם האחוזים החדשים?
בעיקרון זה לא כל כך אמור לעניין אתכם (אלא אתכם מעניין מה זה אומר לגביכם), אבל בכל מקרה זוהי ההנחיה וחשוב לי שתדעו גם את המספרים.
|
הלוואה באחוז מימון של: |
ההנחיה הישנה |
ההנחיה החדשה |
|
עד 45% מימון |
צריכים להקצות 35% מסך המשכנתא |
ללא שינוי – גם היום הם יצטרכו להקצות 35% מסך המשכנתא |
|
בין 45% – 60% מימון |
הוקצו 35% מסך המשכנתא |
מהיום יצטרכו להקצות כ- 50% מסך המשכנתא |
|
מעל 60% מימון |
הוקצו 35% מסך המשכנתא |
מהיום יצטרכו להקצות כ- 75% מסך המשכנתא |
בנוסף להעלאת משקלי הסיכון, דורש הבנקים להקצות (באופן קבוצתי) הון נוסף עבור חובות מסופקים (חובות שהבנקים לא מצליחים לגבות), עד היום הוקצו 0.22% מסך המשכנתאות של כל בנק והחל מההנחיה החדשה יש להקצות 0.35% מסך המשכנתאות של כל בנק.
עוד שני חלקים של ההנחיה (אמנם יותר משניים, אבל עדיין חשובים):
- המשכנתא הממונפת בוטלה – הסברתי לכם בעבר כי על פי הנחיה של בנק ישראל משנת 2010, כל הלוואה שעולה על 800 אלף ובנוסף היא מעל 60% מימון תחוייב בהקצאה גבוהה יותר של הבנקים (100%) ותחויב בכך שהלווים ייקחו תמהיל ש- 75 ממנו הוא בריביות קבועות.
ההנחיה הזו בוטלה היום ואין הגבלה על התמהיל גם על משכנתא ממונפת, בנוסף הבנק יצטרך להקצות "רק" 75% מסך המשכנתא ולא 100% כפי שעשה מקודם. - הקבלנים לא יצטרכו יותר להקצות הון של 20% מערבויות חוק מכר שניתנו אלא רק 10%, דבר אשר מגביר להם את הנזילות הכספית (צעד זה הגיע על מנת להטיב עם הקבלנים שיוכלו לבנות יותר ולשפר את מצב האשראי שלהם)
למה בנק ישראל הטיל את המגבלות האלו?
בעיקרון, לבנק ישראל יש 2 מטרות חשובות:
- לצנן את שוק הדיור ולהביא להפסקת העליות במחירי הדירות – על ידי העלאת "משקלי הסיכון" הוא בעצם גורם לכך שלבנק יעלה יותר כסף לתת לכם הלוואה ובעקבות זאת הריבית על המשכנתאות תתייקר.
ברגע שהריבית מתייקרת באופן טבעי הביקוש לדירות יורד ואז שוק הנדל"ן עשוי ל"הצטנן". - להבטיח את חוסנם של הבנקים– בנק ישראל מתכונן לגרוע מכל (כפי שקרה בשנת 2008 בארה"ב) והוא "מריץ" תסריט בו הריבית מתייקרת משמעותית ומכאן הלקוחות לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא, גלגל זה יביא לירידת מחירי הדירות ומפה הדרך להלוואות שלא יוחזרו לבנק קצרה.במקרה כזה, זה יכול להיות עניין של חודשים ספורים עד שהבנקים למשכנתאות יפשטו רגל ויותירו כאן כלכלה על פי תהום.
בנק ישראל כמובן לא מעוניין בכל זה ולכן הוא "מכריח" את הבנקים לשים "גרוש לבן ליום שחור", במידה והתרחיש שסיפרתי עליו לפני מספר שורות באמת יקרה לבנק יהיו רזרבות אותן השאיר למקרים האלו והנזק שלו יהיה קטן יותר.
ממתי ההנחיה הזו בתוקף?
בעיקרון בנק ישראל מחיל את ההנחיה "רטרואקטיבית" ודורש מהבנקים להפקיד לחובות מסופקים ולהעלות את משקלי הסיכון החל מתחילת שנת 2013 (1.1.13).
איך זה ישפיע על ריבית המשכנתאות?
מעכשיו לבנקים יהיה יותר יקר לתת לכם הלוואות, כי הם צריכים להשתמש בכסף שנועד למתן הלוואות ולהפקיד אותו ב"קופת ביטחון" שבנק ישראל קבע.
כתוצאה מכך הריבית תתייקר ותעלה, לא ניתן לקבוע את הרמה המדוייקת של ייקור הריבית, אבל אני מניח שזה יהיה סביב ה- 0.2% עד 0.5%.
יש לציין, כי משכנתאות באחוז מימון נמוך לא יתייקרו (מתחת ל- 45% מימון) ושאצל הבנקים הגדולים ההתייקרות צריכה להיות יותר מתונה (כי יש להם יותר כסף פנוי להפרשה).
עד כאן ההסבר על ההנחיה החדשה, אני מבטיח להביא לכם עדכונים באם יהיו.
למי שעדיין לא נרשם לרשימת התפוצה שלי, אני מזמין אתכם להירשם עכשיו ולהיות הראשונים שיודעים על דברים חשבוים שקורים בעולם המשכנתאות.
שאלה חשובה…
לא הבנתי את הקטע של ממתי זה תקף…
אני לקחתי היום (19.2.13) את המשכנתא, כלומר היום הייתי בבנק וחתמתי על כל הטפסים. עוד לא קיבלתי את הכסף עדיין, מן הסתם. זה כרוך בכל מיני אישורים שאני צריך להביא להם.
האם הריביות שקיבלתי היום יישארו לי ומה מהם ישתנו? והאם המרווחים מהעוגן ומהפריים עלולים להשתנות? לקחתי תמהיל שמורכב מפריים, משתנה כל 5 שנים צמודת מדד וקל"צ.
תודה רבה,
לירון.
לירון שלום,
על פניו לא אמורים לשנות לכם את הריביות.
כמו כן, חשוב שתשלימו את כל הבירוקרטיה תוך 12 ימים אחרת יש לבנק זכות לשנות לכם את הריביות.
בהצלחה
תודה רבה על ההבהרות!
היי רפי,
בשמחה – תודה על הפרגון!
בס"ד
תודה רבה
אתה מצליח להפיח חיים ולהיות מעניין כמו תמיד גם בנושאים הכי משמימים
שלום יוסי,
אני שמח לקרוא זאת, תודה על הפרגון!
תודה רבה על המידע . רציתי לשאול אותך לגבי ההערכה שלך לייקור הרבית שציית קודם סביב 0.20% – 0.5% , לאיזה רבית אתה מתכוון ?
היי
קודם כל תודה על השפה הפשוטה וההבהרות.
מה זה אומר לגבינו אם אנחנו בשלב של כל הטפסים והאישורים שלפני לקיחת המשכנתא? (רשם משכונות, נוטריון וכו'…)
ישפיע לנו על הריביות?
תודה
היי מיכל,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
נראה לי שמי שכבר פתח תיק מוגן מפני עליות המחירים, תעשו את הבירוקרטיה כמה שיותר מהר.
היי,
אנחנו התחלנו בהליך המשכנתא לפני 3 חודשים וקיבלנו ריביות ממש נמוכות, עקב בירוקרטיה של הבנק (כתב התחיבות, חברה משכנת ,ועדה משפטית של הבנק וכו') התהליך נמשך כחודשיים .למרות שהבטיחו לנו שלא נפגע העלו לנו את הריביות משמעותית בעקבות העיכוב במסמכים ובעקבות ההנחיה של בנק ישראל.
האם עדיין אנחנו מוגנים או שאין בידנו דבר לעשות?
ממתי נחשב פתיחת תיק? ברגע שחתמנו על הריביות ורק היינו צריכים להביא את כל המסמכים המתאימים?
תודה
היי מיטל,
בעיקרון לבנק יש אפשרות להעלות את הריביות תוך 12 יום מחתימה על מסמכי המשכנתא,
הכל כמובן במקרה שהבנק לא עיכב אתכם.
הייתי פונה לאחד המנהלים הבכירים או לפניות הציבור של הבנק ומבקש להתערב בנושא.
בהצלחה
תודה על הפישוט ! 🙂
היי ארתור, תודה רבה על הפרגון!
אז אם לא די בגזירות בנק ישראל בשנים האחרונות (הגבלת הריבית המשתנה בתמהיל ל-33%, מימון רק עד 50% לבעלי דירה קודמת) – עכשיו בוודאות יעלו הריביות בגלל ההנחייה החדשה…
לצערנו אנחנו משתכנים בהרחבה ולכן עד לקבלת אישור המינהל -לא נוכל לקחת משכנתא מה שגורר אותנו עוד חצי שנה קדימה ומי יודע מה יהיה אז.. (כפי שזה נראה רק יותר גרוע.. אלא אם הנגיד החדש יעשה מהפיכות..)
ואחרי הוצאת הקיטור.. 🙂
1. אשמח אם תכתוב פוסט בנושא ההבדל שבין לקיחת משכנתא עבור דירה קיימת לבין לקיחת משכנתא לצורך בניה עצמית/ בניה מרוכזת/הרחבה. הרי אז הכסף ניתן בשלבים בהתאם להתקדמות הבניה ובהתאם לחו"ד שמאי שמעריך את הפרויקט.
2. כמו כן, מאחר ואנחנו בעלי דירה קיימת והחלטנו להשאירה ולהשכירה- נמסר לנו שנוכל לקבל מימון רק עד 50% אך את 20% הנוספים נוכל לקבל במשכנתא נפרדת בכפוף למשכון דירתנו הקיימת- כיצד זה חוקי ולא נוגד הנחיית בנק ישראל בנושא, הרי המשכנתא היא להבטחת סכום עבור הבניה בהרחבה?
3. ושאלה נוספת- אני מניחה שלגבי עמלת פתיחת תיקי המשכנתאות + ביטוח הדירה הכפול (הישנה והחדשה)- נוכל במו"מ לקבל פטור או לפחות לצמצם מאוד לא כן?
תודה מראש על התייחסותך.
עינב.
עינב שלום,
אל תכעסי על הנגיד כל כך, כוונותיו ללא ספק טובות והשוק שהוא פועל בו הוא לא פשוט…
1. קיבלתי את ההערה, אשתדל לרשום על זה בקרוב, תודה רבה על ההצעה.
2. זה חוקי, מכיוון שלא ניתן לקחת משכנתא של יותר מ- 50% על נכס שני אז הציעו לכם לממן את ההפרש דרך הנכס הקיים.
3. ייתכן שתקבלו הנחה / פטור בפתיחת תיק, זה כבר תלוי בבנק. בביטוח אני לא רואה סיבה שייתנו לכם הנחה או פטור כזה.
בהצלחה
תודה רבה על התשובה.
מחכים ומצפים לפוסט על משכנתא לבניה.
לגבי עניין החוקיות- התכוונתי שאם הנגיד מגביל המשכנתא ל50% כיצד זה חוקי שהבנק עוקף את ההנחיה באמצעות משכנתא נוספת על הדירה הקיימת-הרי הסיבה למשכנתא הזו היא מימון הבית החדש.
את זה צריך לשאול את הבנקים, או את בנק ישראל.
אני מניח שבנק ישראל מתפשר בנושא כי הוא מניח שאנשים שקונים ב- 100% מימון הם בעלי 2 בתים וזה מוריד את הסיכון של הבנקים.
הי,
אשמח מאוד אם תכתוב פוסט על משכנתא לצורך בניה אם אפשר בחודש הקרוב- אז כבר נצטרך להתניע את תהליך המשכנתא.
מקווה שזו לא חוצפה ישראלית לבקש..
אז מראש תודה רבה
ובהזדמנות זו- חג שמח לך ולבני משפחתך.
אין ספק שהאתר שלך נותן כלים מעשיים מאוד ליציאה מעבדות לחרות או יותר נכון איך להימנע מהשתעבדות לתקופה ארוכה.. 🙂
עינב.
עינב שלום,
זו ממש לא חוצפה, אלא רעיון טוב.
בהחלט אעבוד על זה, תודה ובהצלחה
וחג שמח כמובן!
היי
בזכות האתר שלך אני הרבה יותר חכמה בעינייני המשכנתא ולעינייננו, אנו זוג+2 משתכרים ביחד כ-16000 לחודש. מעוניינים לשדרג את הדירה ולקנות בית דו משפחתי ישן שעלותו כ-21000000 הדירה שבבעלותינו שווה כ1700000 ז"א שנצטרך לקחת משכנתא בסך 500 אלף ש"ח כולל שיפוץ מה התמהיל הרצוי (יש לציין שסיימנו עם המשכנתא הראשונה) האם בכלל כדאי להיכנס לפרוייקט הזה בגילנו? שנינו מעל גיל 40.
תודה
היי סיגל,
אני חושב שמשכנתא לבני 40+ בסך 500 אלף ש"ח היא דבר נפוץ בארצנו ולא נראה לי שזה "גדול" ליכם.
בכתבה הבאה תמצאי מספר תמהילי משכנתא ל- 500 אלף ש"ח
בהצלחה
לא הבנתי את החלק האחרון שאמרת שהריבית תתייקר ב0.2%-0.5%,אני כבר לקחתי משכנתא אז באיזה מסלול הריבית תעלה?
היי משה,
אם לקחת כבר את המשכנתא הריבית לא אמורה להתייקר רטרואקטיבית,
מדובר על משכנתאות חדשות
תודה על ההסבר המהיר והברור.
ישבתי שעה על אתרי כלכלה וניסיתי להבין, בסוף הגעתי הביתה..
היי חיים,
תודה רבה על הפרגון – שמח שהפוסט עזר וביאר!
ראשית תודה רבה על המידע.
שנית, שאלה אישית:
————————-
אם חתמנו על טפסי המשכנתא לפני כ- שבוע וחצי אך עד אתמול עוד השלמנו מסמכים שהיו חסרים על מנת להוציא את התיק לפועל.
כלומר יתכן שרק היום או אתמול הוא נשלח.
האם ההחלטה הנוכחית יכולה להיות תקפה לגבינו?
האם יכולים להתקיים שינויי ריבית על התיק שלנו? (בפועל עוד לא נמשך שום סכום עדיין מהמשכנתא… הסכום הראשון אמור לצאת בעוד כשבוע)
תודה רבה על עזרתך.
היי עדי,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
על פניו לא נראה לי שישנו לכם את הריביות,
העליות יתחילו מהימים הקרובים.
תאשרו זאת מול הבנק
היי,
כהרגלך – עם יד על הדופק. מהו הזמן המשעור עד שהבנקים יתחילו להעלות את הריביות? אני מבינה כי ההנחיה הינה "רטרואקטיבית", אך אני מניחה שהתמחור החדש אמור לקחת לבנקים קצת זמן, הלא כן?
תודה,
שלומית
שלומית שלום,
לא נראה לי שזה ייקח יותר מדי זמן, אולי כמה ימים.
היי משכנתאמן,
תיכף שראיתי את הידיעה במדורי הכלכלה, נכנסתי למייל לבדוק אם פרסמת כבר משהו בנושא, וכרגיל לא איכזבת!!!
המשך כך..
היי אריק,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
ההנחיה היא רטרואקטיבית בתוקף מינואר 2013, זה משנאמר הרגע בחדשות בארוץ 2.
למשכנתאמן רב תודות על העדכונים והשפה פשוטה וברורה.
היי מרט,
תודה רבה על הפרגון!
יש לך כשרון נדיר לכתוב בבהירות דברים מסובכים לחלק מהאנושות.
איך אומרים… – אתה "אמן" !!!!!!!!!!!
ועכשיו לענין. הכסף שהבנק משאיר בצד, מושקע במניות, נדלן, וכדו' או שהוא שוכב לישון ערום? הלא ערכו יורד?
ואם הכוונה שבאמת לא נוגעים כלל בכסף, אז האם הוא נשמר בבנק עצמו ומדווח לבנק ישראל, או שצריך להפקידו שם ממש?
תודה.
היי יחזקאל,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אין לי ממש ידע בעניינים הטכניים,
אני מניח שהוא מושקע במדד ו/או ניירות ערך סולידיים כמו מק"מ ואג"ח מדינה.
אבל זה השערה כי אני לא באמת יודע.
שאלה מעניינת דרך אגב, כל הכבוד
היי !
אומנם כבר לקחתי משכנתא אבל אני ממשיכה לעקוב אחרי הפרסומים שלך .
(התחלתי ליהנות מכל העינין 🙂
כל הכבוד על ההסבר המפורט והמהיר .
האם אפשר להעלות את הכתבה באתר בועת נדלן ?
תודה מראש
יבגני צצל
היי יבגני,
כל החומרים באתר ניתנים לשיתוף/הפצה ע"פ המופיע בתנאי השימוש:
התכנים באתר זה מופצים תחת רשיון ייחוס-שימוש לא מסחרי – איסור יצירות נגזרות 3.0 ישראל של Creative Commons.
ניתן לך החופש לשתף – להעתיק, להפיץ ולהעביר את היצירה בכפוף לתנאים הבאים:
1. ייחוס – עליך לייחס את היצירה (לתת קרדיט) בכל ציטוט או איזכור באמצעות קישור לדף המתאים בקישור אמיתי (לא nofollow) אך בשום פנים ואופן לא בצורה המרמזת על כך שאנו תומכים בך או בשימוש שלך ליצירה.
2. שימוש לא מסחרי – אינך רשאי להשתמש ביצירה זו לצרכים מסחריים.
3. איסור יצירות נגזרות – אינך רשאי לשנות, לעבד או ליצור יצירה נגזרת בהסתמך על יצירה זו.
כלומר, אתה יכול להעתיק ולהפיץ ובתנאי שאתה נותן קרדיט למשכנתאמן ומקשר לדף של פוסט זה.
משכנתאמן
אני תמיד דואג לזכויות יוצרים. תודה על האתר הנפלא ובעיקר תודה שאתה נשאר אמין!!!
תודה על הפוסט הנפלא
רציתי להבין כוונתך שפחות מ45% מימון לא יתייקר
האם זה למי זה כן נוגע התייקרות של הריביות
היי ישראל,
ברמת העיקרון מי שצריך להיפגע הם אלו שלוקחים יותר מ- 45%,
למרות שב"גדול"י יתכן וכולם ייפגעו כי ייתכן ויהיה "פעולת שרשרת" שהכל יתייקר בעקבותיה.
משכנתאמן שלום,
תודה על הבהרות.
שאלה:
אני נמצא בעיצומו של מו"מ עם מספר בנקים.
האם הם יכולים עכשיו לשנות את הצעת המחיר שלהם?
יש לי הצעות כתובות מכל אחד מהבנקים?
אילן
היי אילן,
ההצעות תקפות ל- 12 ימים בלבד,
לאחר מכן הם בהחלט יכולים לעלות את הריבית.
שלום וברכה
קודם כל- תודה על האתר הברור והמועיל.
אנחנו עומדים לפני רכישת דירה להשקעה. יש לנו כ-170K וכדי לקנות את הדירה נצטרך לקחת 400K משכנתא. שכ"ד הצפוי הוא בין 2400-2500 ש"ח, ואנחנו יכולים להפריש מההכנסות כל חודש עוד 1500 ש"ח- כלומר אפשרי להחזיר 4000 בחודש.
הדירה נמצאת במקום שאמורה להיות בו עליית ערך, אבל מבחינתי, היות שאני גרה בשכירות זולה ונעימה- הדירה מיועדת לכך שתהיה לי עוד הכנסה לפנסיה (עוד מליון שנה בערך, אנחנו בני 30).
השאלות: 1) האם עדיף לי לקחת משכנתא יותר ארוכה ולתת רק לשכ"ד לשלם אותה, ואת ה1500 שאני יכולה להפריש לשים בחיסכון? ההגיון אומר שהבנק ישלם לי פחות ריבית על החיסכון ממה שאני אשלם לו על המשכנתא, אבל עשינו חשבון וזה יצא פחות רווחי. יכול להיות?
2) יש לנו ויכוח משפחתי אם לא עדיף לשים את ה 170K באג"ח סולידי (ואין לי מושג כמה ריבית זה נותן, רק אמרו לי שזה יותר מהריבית על חסכונות, שהיא ממש עלובה), וכל חודש להוסיף את ה-1500 להשקעה הזו או לעשות מה שכתבתי קודם- לקנות דירה ולקחת משכנתא?
3) אם נניח יש דירה במחיר 170K, עדיף לקנות אותה או שעדיף לקנות דירה גדולה יותר ולקחת משכנתא? כל זה בהנחה ששכ"ד הוא באותו יחס להשקעה.
תודה רבה
וסליחה על החפירות.
שלום וברכה,
1. עדיף לקחת משכנתא קצרה יותר ולא לחסוך במקביל (אין הגיון שחסכון סולידי ללא סיכון ייתן תשואה גבוהה יותר מריבית המשכנתא).
2. קשה לי לענות על שאלה כזו, אין לי מושג מה יקרה למחירי הדירות בשנים הבאות
3. אני לא אוהב מינופים (מהיותי סולידי ושונא סיכון), על כן הייתי קונה דירה בהון העצמי הקיים.
יחד עם זאת, אם יש הזדמנות נדלני"ת טובה שמצריכה משכנתא אז אני ממש לא מתנגד.
בהצלחה
היי רציתי לשאול לדעתך לגבי משכנתא שהיא כולה בקל״צ. בעלי מפחד מהפתעות מהמדד ו/או פריים. על פניו נראה החזר סביר – הלוואה עד 670000 ל20 שנה בסביבות 4600 (כולל ביטוחים). הכנסה חודשית 18 אלף וכרגע משלמים שכירות של 4100.
אם הוא שונא סיכון ומעדיף חיים שקטים ונוחים את עושים את הצעד הנכון.
בהצלחה
רציתי לדעת על איך מחשבים זכאות של ימי מילואים (טופס שש שנתי) כדי לתכנן את גובה המשכנתא כרגע יש לי 1055 נקודות כלומר זכאי אבל זה לא כולל את הניקוד של ימי המילואים שלי
נ.ב. יש לי 307 ימי מילואים במצטבר
שלום אבי,
אני לא כל כך מעורה בכל רזי הזכאות,
תוכל לבדוק מול הבנק או מול משרד השיכון ישירות (יש להם קו ישיר שמטפל בפניות הנ"ל: 1-599-505-404).
בהצלחה
תודה רבה
אני הייתי אמור לקבל את המשכנתא מבנק טפחות בימים אלו. כל החומר אצלהם. היום הבנק מודיע לי שאני צריך לבא לחתום מחדש על הטפסים כי הם מעלים לי את הריבית בעקבות ההנחיה החדשה. האם זה חוקי?
בעיקרון,
אם קיבלת הצעת ריבית היא אמורה להיות תקפה ל- 12 יום, אם עברו ה- 12 יום יש להם אפשרות להעלות את הריבית.
שלום משכנתא מן !
אשמח אם תוכל לייעץ בנושא הבא :
לי ולאשתי יש דירה בבעלותינו .אני יכול למכור אותה ב 900,000 ש"ח .
אנו מתכננים לקנות דירה חדשה ( על הנייר ) שתהיה מוכנה לאכלוס בעוד כשנתיים עד שנתיים וחצי .
כרגע יש לנו משכנתא בגובה 250,000 ש"ח ( החזר חודשי כ 2000 ש"ח )
עלות הדירה החדשה : 1,200,000 ש"ח הקבלן של הדירה החדשה מבקש בין 35% – 40% במעמד חתימת החוזה ( כ 450,000 ש"ח ) מה אתה ממליץ שנעשה על מנת שנוכל לתכנן נכון את עניין המשכנתא ? יש הלוואת בלון / גרייס ועוד כל מיני מושגים ששמעתי ושאין לי מושג מה הם אומרים .. בתודה מראש אלי
היי אלי,
אני חושב שאתה קצת בבעיה כי מאיפה תביא 450 אל"ש?
האפשרות שלך היא למשכן את הנכס הקיים (אבל לא נראה לי שתוכל לקבל עליו יותר מ- 200 אל"ש) ואת המשכנתא תיקח כהלוואת בלון, שזו הלוואה לטווח קצר בה משלמים סכום חודשי נמוך (רק את הריבית) ומחזירים את כל הכסף (קרן ההלוואה) בסיום התקופה.
בהצלחה
היי תודה על ההסבר !
לקחנו משכנתא בסוף שנה שעברה.
איך לדעתך זה ישפיע על הפריים ועל ריבית העוגן ?
הפריים לא יושפע מזה, העוגן יושפע אבל תלוי מאוד מתי נקודת שינוי הריבית שלך.
הי לכם,
מנוי לאתר ונהנה מכל פוסט חדש ומהנגישות והמידע שמוצג באתר,
רכשתי נכס ואני צריך משכנתא של 600,000 (בערך 1/4 משווי הבית) עם החזר חודשי ממוצע של 4,000 ש"ח בערך.
חשבתי על התמהיל הבא:
200,000 – $$$-P ל-25 שנה
250,000 – קל"צ בריבית ____ ל-25 שנה
150,000 – קל"צ בריבית ____ ל-10 שנה
אשמח אם תוכל לומר מילה או 2 על התמהיל ואם אפשר גם לדעת מה המספרים שאפשר למלא עבור הריביות על הסכומים האלו בתמהיל הנוכחי (או שיש הצעה טובה יותר?!?!)
עברתי על מחשבון המשכנתא באתר שהוא מצויין ונגיש וקיבלתי מושג אבל השאלה היא כל כמה זמן מתעדכנים הגבולות המוצגים בו ועד כמה הם ריאליים?
תודה מראש למשיבים,
שחר.
היי שחר ותודה על הפרגון!
הריביות במחשבון משכנתא מעודכנות נכון להיום ומתעדכנות מעת לעת בהתאם לשינויים בריבית / מדד / הנחיות בנק ישראל.
בהצלחה
אני מוצא את אתרכם כאחד המקורות האמינים ביותר בנושא המשכנתאות
שאפו גדול
היי יבגני,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
אתה מוזמן תמיד
שלום משכנתאמן,
אשמח אם תוכל לענות לשאלותיי,
קיבלתי תמהיל משני בנקים שונים כשחלק מההלוואה היא בסכום של 660,000 ₪ :
1. ריבית עוגן משתנה צמודה למדד כל 5 שנים: 1.15 + 0.85 = 2
2. ריבית בסיס לפי אג"ח משתנה צמודה למדד כל 5 שנים: 2.32–0.5 = 1.82
רציתי לדעת מה המשמעות של ההפרשים בריבית בסיס / עוגן, וכיצד זה אמור להשפיע על ההחזרים כשריבית בסיס / עוגן אחת היא 1.15 והשניה 2.32? והאם עליי לקבל החלטה רק לפי הסה"כ ריבית שאשלם?
תודה רבה
אתי
שבוע טוב משכנתאמן,
אנחנו זוג צעיר לקראת לקיחת משכנתא( 800K בהחזר של ~3500 ש"ח) ויש לי 2 שאלות כלליות שאני מתלבט לגביהן:
1. במידה ואני יכול להגדיל עוד קצת את ההחזר החודשי מה עדיף, לקצר את השנים של החזר המשכנתא, או שמא להגדיל את סכום המשכנתא ובכך לאפשר קצת מרווח בעת המעבר לדירה לשיפוצים? (הדירה היא יד2 אך במצב סביר שלא מחייבת שיפוצים גדולים).
2. אנו זכאים לזכאות משרד השיכון – 100K בריבית 3%. האם אתה ממליץ לקחת אותה? כי יש בנקים שלא כל כך מתלהבים ממנה.
תודה מראש, ותודה רבה על האתר המצוין והעזרה שאתה מעניק לכולם.
היי אריק,
1. אם אתם יכולים להסתדר מהון עצמי לטובת השיפוצים עשו זאת והקטינו את סכום המשכנתא.
2. אני גם לא "מתלהב" מהזכאות כי הריבית שלה גבוהה לעומת המשתנה, יחד עם זאת במשכנתא של 800 אלף זה יכול להיות רעיון לא רע. במקרה שלכם אני דווקא בעד בגלל ההחזר הנמוך שיחייב אתכם לקחת ריביות משתנות זולות אך מסוכנות.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אשמח אם תוכל להסביר לי את ההבדלים לגובה הריביות,
קיבלתי תמהיל משני בנקים שונים על הלוואה בסכום של 960,000 ₪.
את הסכום 660,000 ₪ נתנו לי בריבית משתנה צמודה למדד, (בעיקרון אני אשנה את המסלולים ואקח גם בריבית קבועה לא צמודה), אך כדי להבין קצת יותר לעומק, אני מבקשת לדעת את ההבדלים:
בנק אחד נתן מסלול בריבית עוגן משתנה צמודה למדד כל 5 שנים: 1.15 + 0.85 = 2%
והבנק השני מסלול בריבית בסיס לפי אג"ח, משתנה צמודה למדד כל 5 שנים: 2.32 – 0.5 =1.82%
רציתי לדעת מה המשמעות של ההפרשים בריבית בסיס / עוגן ( 1.15 והשני 2.32 )?
כיצד זה אמור להשפיע על ההחזרים?
והאם עליי לקבל החלטה רק לפי הסה"כ ריבית שאשלם או גם לפי הריבית בסיס / עוגן ( 2% והשני 1.82%) ?
אשמח מאד אם תוכל לענות לי בהקדם, אני לפני קבלת החלטה
תודה רבה !
אתי
אתי שלום,
בעיקרון השוני בין העוגנים הוא שאחד מהם מתייחס לממוצע הריביות של המשכנתא בחודש שעבר (2.32) ואחד מתייחס למחירי האג"ח מחודש שעבר (1.75).
תכלס, אין הרבה הבדל ביניהם ושניהם מתנהגים אותו הדבר והולכים לאותו הכיוון בעת עלייה או ירידה של הפריים.
קחי את הנמוך מביניהם.
בהצלחה
רשמתי את הדברים להלן בטעות כתגובה למגיב- אז אני מפרסמת אותם שוב כאן:
אז אם לא די בגזירות בנק ישראל בשנים האחרונות (הגבלת הריבית המשתנה בתמהיל ל-33%, מימון רק עד 50% לבעלי דירה קודמת) – עכשיו בוודאות יעלו הריביות בגלל ההנחייה החדשה…
לצערנו אנחנו משתכנים בהרחבה ולכן עד לקבלת אישור המינהל -לא נוכל לקחת משכנתא מה שגורר אותנו עוד חצי שנה קדימה ומי יודע מה יהיה אז.. (כפי שזה נראה רק יותר גרוע.. אלא אם הנגיד החדש יעשה מהפיכות..)
ואחרי הוצאת הקיטור..
1. אשמח אם תכתוב פוסט בנושא ההבדל שבין לקיחת משכנתא עבור דירה קיימת לבין לקיחת משכנתא לצורך בניה עצמית/ בניה מרוכזת/הרחבה. הרי אז הכסף ניתן בשלבים בהתאם להתקדמות הבניה ובהתאם לחו"ד שמאי שמעריך את הפרויקט.
2. כמו כן, מאחר ואנחנו בעלי דירה קיימת והחלטנו להשאירה ולהשכירה- נמסר לנו שנוכל לקבל מימון רק עד 50% אך את 20% הנוספים נוכל לקבל במשכנתא נפרדת בכפוף למשכון דירתנו הקיימת- כיצד זה חוקי ולא נוגד הנחיית בנק ישראל בנושא, הרי המשכנתא היא להבטחת סכום עבור הבניה בהרחבה?
3. ושאלה נוספת- אני מניחה שלגבי עמלת פתיחת תיקי המשכנתאות + ביטוח הדירה הכפול (הישנה והחדשה)- נוכל במו"מ לקבל פטור או לפחות לצמצם מאוד לא כן?
תודה מראש על התייחסותך.
עינב.
שלום משכנתאמן
קודם כל ,ישר כח.
אני רוצה לקנות דירה מקבלן שנמצאת בשלבי סיום הבניה ( 8 חודשים ).
אני מתכונן לסגור עסקה עם הקבלן ולקחת משכנתא לערכתי בשבועיים הקרובים. כמובן שיש כ- 15% מקדמה ( מהון עצמי ) וכל הייתר כ- 1400000 בקבלת מפתח.
כמה לערכתך תהיה התוספת על הייתרה ?
תודה מראש
שלום יוסי ותודה על הפרגון,
סליחה,
לא הבנתי את השאלה – אשמח אם תוכל להבהיר.
שלום משכנתאמן,
אני בתחילת תהליך מול הבנקים לטובת רכישת דירה במימון של 75%.
זו דירה ראשונה ויש לנו זכאות של כ – 150000 ש"ח. ביחס לתקנות החדשות של בנק ישראל, בבנק משכן נתנו לי ריביות די גרועות ל-30 שנה. מצד שני במזרחי-טפחות, נאמר לי שעניין ה"זכאות" שלנו די מבטלת את עניין הקצאת ההון המיוחדת (בתקנות החדשות של בנק ישראל). האם זה נכון או שמא כשהבנקאי יבקש אישור מנהל, גם הוא יופתע ?
בהמשך לשאלה הקודמת, מה תאמר על התמהיל הנ"ל ???:
405,000 : פריים 30 שנה : P-0.6
135,000 : זכאות 25 שנה : 3%
570,000 : קל"צ 30 שנה : 5.5
105,000 : בוליט 10 שנים : P-0.9 או 2% צמוד (עדיפות לפריים) (על חשבון קה"ש עתידי)
סה"כ 1215 , החזר של כ – 5800
היי אלון,
משכנתא "חנוקה" מדי.
שקלו להוריד חלק מהקל"צ אפילו למשתנה כל חמש צמודה ולהקטין את השנים ל- 20 שנה
בהצלחה
לא כל כך הבנתי, מה זה אומר "חנוקה" ?
האינטרס שלי שההחזר החודשי לא יעלה בטירוף במרוצת השנים.
חצי סכום בקל"צ, הבוליט ייפרע לאחר 7 שנים, החשיפה היא בעיקר לפריים.
יכול לשלם 5000 ש"ח, אך מעדיף לעלות ל-6000 לטובת קיבוע ההחזר.
אתה יכול בבקשה לפרט ?
"חנוקה" הכוונה היא לתקופות ארוכות והחזר חודשי גבוה.
אני מבין את האילוצים והצורך להיות "בטוח" אבל אל תשכח ש- 30 שנה זה זמן ארוך מאוד להתחייבות לריבית אחידה.
כמו שאמרתי הייתי משלב 100 – 200 במשתנה כל חמש על חשבון המשתנה.
אבל גם ההצעה שלך היא בסדר.
בהצלחה
תודה רבה, אקח זאת לתשומת ליבי.
אאזן את התמהיל לכיוון של:
305K פריים 30 שנה (2.5)
100K פריים בוליט 7 שנים (2.4)
135K זכאות 25 שנה (3)
520K קל"צ (25)(5.1)
155K משתנה כל 5 , 20 שנה (2.5)
גם הורדתי שנים של החזר, וגם הקטנתי את הקל"צ.
נראה הרבה יותר טוב,
בהצלחה
שלום, ברצוני להתייעץ לגבי הריביות שקיבלתי : פריים 280k. ל 30 שנה -0.9 קבועה לא צמודה 23 שנה 250k ריבית 4.8 משתנה כל חמש ל 25 שנה ריבית 320k 1.87. אנחנו לוקחים מהבנק מימון של 67%. איך לדעתך הריביות האם כדאי לבצע בדיקות נוספות? לעזרתך אודה
נראה בסדר גמור,
תמיד טוב לעשות עוד בדיקות
בהצלחה
תודה באיזה מסלול יש עוד אפשרות לשפר לדעתך?
תנסו בכולם
שלום רב,
היום חוינו על בשרינו את השלכותיו של הודעת הנגיד אודותיה כתבת את הפוסט שלעיל.
טפחות התעקשו על התמהיל בהריביות שלהלן:
משכנתא 500 אש"ח מתוך 960 אש"ח שווי הנכס. לדברי הפקידה לו היינו מעלים את ההון העצמי הריביות משתנות. מסופקני.
(יכולת החזר: מקסימום 3200 כולל ביטוחים ומדד. בנוסף, תקופות: שלא יחרגו מ-20 שנה, ואף פחות)
התמהיל עם הריביות של טפחות:
1/3 פריים-0.8 =2.45 ל- 20 שנה.
27%, משתנה כל 5, עוגן אג"ח+1.2=2.1%, ל- 20 שנה.
40% קל"צ 4.65 ל- 15 שנה או5% ל-20 שנה.
שאלות:
1. אם נגייס 70000 ש"ח בהלוואה בנקאית כדי להגדיל את ההון העצמי במטרה להגיע לשיעור משכנתא של 45% בלבד, האם זה יהווה פיתוי ממשי לבנק להפחית את הריביות? או שמדובר בטווח "קטן" שהבנק לא יתרשם ממנו…
2. לפי ההצעה שלעיל, האם הקל"צ לא מוגזם? מה המרווח המקובל באג"ח? ועד כמה יש להתעקש על פריים -0.9?
3. מהו חישוב "גס" כדי להעריך את עלות הביטוח חיים+מבנה?
חג שמח
שלום,
1. תשאל את הבנק מה יהיו הריביות במימון נמוך יותר ואז תוכל לדעת את הפרשי הכספים
2. ההצעה על הקל"צ אכן יקרה
3. אין דבר כזה "חישוב גס", אתה חייב להתקשר ולקבל הצעות מחיר. ההחזר שלך יחסית גבוה עבורכם, אז כל שקל לכאן או לכאן חשוב.
וצריך לבדוק את זה לפני שחותמים על המשכנתא.
בהצלחה
הי
בבעלותנו היו שני בתים.
בימים אלה מכרנו אחד מהם וכיסינו את המשכנתא שלו.
בקנותנו את הבית השני לפני כשלוש שנים, היה בידינו סכום של 480000 וחסרו לנו 400,000 לרכישתו וההורים הציעו כי נשעבד את ביתם (שאין עליו כל שיעבוד) בכדי שיתנו לנו הלוואה נוספת ע"ס 400,000 מהבנק (מעין הלוואת גישור של הסכום החסר לנו).
היום נותרנו עם שתי ההלוואות שיתרתן 738000 ש"ח. אנו מעונינים להסיר את השעבוד של בית ההורים. (בנתיים ביתנו החדש שנרכש ב880000 ש"ח העלה ערכו ושווה כיום כ1350000 בהערכת שמאי).
שלחנו מכתב לבנק בו אנו מבקשים לבצע הפרדת נכסים ומבקשים לדעת איזה סכום עלינו לכסות בכדי להשאיר רק את ביתנו משועבד למשכנתא.
מה שרציתי לשאול אותך הוא איזה אחוז מערך הנכס נותן הבנק היום מימון?
והאם במידה ולא יסכימו לבצע הפרדת נכסים כדאי לי לפנות לבנק אחר למיחזור המשכנתא ללא שעבוד בית ההורים? כיום הריבית שלי היא פריים 0.6%-.
ועוד שאלה קטנה… איזה ריביות היום מציעים הבנקים? והאם עדיין ניתן לקחת משכנתא מלאה בפריים?
בברכת חג שמח וישר כח על ההסברים המבוארים לעילה ולעילא.
ליאור
שלום ליאור,
1. הבנקים נותנים היום הלוואה לרכישת דירה חליפית בגובה עד 70% מערך הנכס ונותנים עד 50% מימון עבור נכס קיים.
2. משכנתא שהיא כולה בפריים מעט מסוכנת לימים אלו, שיקלו לשלב בה גם קל"צ
בהצלחה
שלום רב,
תודה על התשובה המחכימה.
שאלה נוספת ברשותך,
בהנחה שלא תהיה ברירה ונצטרך להגדיל את תקופת ההחזר של אחד ממרכיבי המשכנתא ולו כדי לא לעבור סך של 3000 ש"ח החזר חודשי כולל מדדים וביטוח.
על איזה ממרכיבי ההלוואה נכון יותר "למתוח" את תקופת ההלוואה?
האם את הפריים מ-20 ל- 25?
או את המשתנה כל 5, מ- 20 ל-25?
או הקל"צ מ-15 ל-20?
או כל פתרון אחר…
תודה
את הפריים
שלום רב,
במסגרת הומ"מ בין הבנקים.
הצעה מלאומי למשכנתא בסך 500,000 ש"ח (מתוך 960,000).
165000 – פריים-0.85, ל- 20 שנה (ריבית:2.40%).
135000 – משתנה כל 5, ל- 2- שנה, עוגן -0.15 (ריבית: 2.14)
200000 – קל"צ ל-15 שנה, 4.39%.
לעומת זאת בטפחות הציעו לנו משתנה כל 5, ל- 20 שנה, עוגן אג"ח. סה"כ ריבית:2.21%.
לכאורה הריבית נמוכה מטפחות. אך האם יש כאן משמעות מעבר למה שאנחנו יודעים לטווח הארוך או אחר?
השאלות שלנו
1. מה ההבדל בין המשתנה של לאומי למשתנה של טפחות מבחינת העוגנים?
2. בלאומי הפקידה ציינה שהיא נותנת לנו "עוגן נקי", מה המשמעות של זה?
3. למי היתרון?
תודה
1. אין הרבה הבדל בין העוגנים של הבנק (בגדול הם שונים בחישוב שלהם אבל מבחינת הרביות הן די דומים)
2. עוגן נקי משמעותו שהמרווח מהעוגן הוא 0%. שימו לב שציינתם שקיבלתם במשנה עוגן-0.15. כך שיש סתירה בין המקרים, יכול להיות או: עוגן מינוס / עוגן פלוס / עוגן נקי.
3. לא רואה הבדל בין ההצעות למעט הריביות (ציינתם רק את של המשתנה ולא את של שני המסלולים האחרים)
בהצלחה
טעות קולמוס,
צ"ל: משתנה כל 5 ל- 20 שנה (ולא: ל-2 שנה)
שלום משכנתאמן
אני צריך את עזרתך במציאת נתוני ריבית העוגן לאורך השנים,
מאוד חשוב לי להסתכל על הנתונים הללו על מנת להבין את מידת התנודתיות שלה. "חפרתי" באתר של בנק ישראל אך לא מצאתי…..
אין לי את זה באופן מסודר, אבל אני יודע שבאתרים של כל בנק אמור להיות הקישור המדויק אל העוגנים שלהם.
אם אתה צריך קישור של עוגן בבנק ספציפי, תאמר לי ואנסה למצוא
בהצלחה