שלשום פרסם בנק ישראל מחקר חדש ומקיף שקובע באופן חד משמעי שמצב המשכנאות בארץ מסוכן וכי הוא צופה שייתכן ויהיה משבר דיור אשר יוביל את המשק לכאוס.
אני מניח שראיתם ביומיים האחרונים מספיק תוכניות טלוויזיה שמספרות על זה ובוודאי קראתם על כך גם בעיתון ובאתרים הכלכליים, אני לא יכול להוסיף על כך הרבה אבל חשוב לי להסביר מה בדיוק בנק ישראל אומר, למה הוא אומר את זה ומה עליכם לעשות בעקבות הנתונים החדשים האלו.
אז מה המחקר החדש מגלה לנו?
בעצם אין פה גילוי חדש (אלא אם כן גרתם בחו"ל בשנים האחרונות והייתם מנותקים כליל מהמתרחש בארץ). בנק ישראל חקר וגילה כי מחירי הדירות בארץ עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות (לא נראה לי שצריך מחקר בשביל לגלות זאת) ויחד עם זאת הוא גילה שהשכר שלנו לא עלה באותם האחוזים (גם פה לא נראה לי שצריך היה לבצע מחקר מקיף בשביל לדעת זאת…)
משתי הנקודות האלו (עליית מחירי הדיור וחוסר העליה במשכורות) עולה סיכון רב שכן כעת לווים צריכים לקחת יותר משכנתא (כי הדירה עולה יותר) ולא יכולים להחזיר יותר כסף בכל חודש (כי המשכורת שלהם לא עלתה).
כעת אנו לא מרגישים את הבעיה, מכיוון שהריבית היום נמוכה ורמת התעסוקה (או האבטלה, תלוי איך אתם רוצים להסתכל על זה) ברמה מבוקרת וטובה (תמיד טוב שהאבטלה תרד, אבל נכון להיום המצב "בסדר" ותואם את התחזיות)
אז על מה בנק ישראל מתריע?
- עליית הריבית
בנק ישראל אומר כי הריבית היום זולה מול נתוני העבר ויודע שהיא לא תישאר כך לאורך זמן ולכן הוא מזהיר כי יום אחד תעלה הריבית ואם התחייבתם להחזיר 4,000 ש"ח במשכנתא ייתכן שביום שהריבית תעלה תצטרכו להחזיר 6,000 ש"ח משכנתא.
דבר זה לבדו יוביל הרבה מאוד אנשים למצב של חוסר אפשרות להחזיר את המשכנתא באופן חודשי. - עליית ברמת האבטלה
בנק ישראל מתריע על כך שבמידה ורמת האבטלה תעלה ואנשים יאבדו את מקום עבודתם אז תהיה להם בעיה (מן הסתם) להחזיר מדי חודש את המשכנתא ובכל הם יהפכו לחסרי כושר החזר.
הבעיה הכי גדולה היא שדבר קשור בדבר, אם הריבית תעלה אז אנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם ויצטרכו למכור את הדירות שלהם, ברגע שזה יקרה מחירי הדירות ירדו והבנקים יהיו נתונים לסיכון של לווים רבים שלא מחזירים את ההלוואה שלהם וייתכן כי המשק ייפגע באופן משמעותי. דבר שיוביל באופן ישיר לפיטורים המוניים ולעלייה ברמת האבטלה.
הבנתם את זה? מספיק שדבר אחד יקרה ואז הכל יקרה בשרשרת. מפחיד, נכון?
אז מה עושים?
בנק ישראל לא אומר לנו מה לעשות הוא רק מתריע על העניין ומדי פעם "משחרר" הנחיות חדשות שאמורות להעלות את רמת הביטחון של הבנקים ולהוריד את הסיכון של הלווים (לא תמיד זה מצליח ולפעמים אפילו זה מזיק ללווים, על זה כתבתי לפני מספר שבועות).
מכיוון שלא קיבלנו הוראות ברורות מבנק ישראל אל רק תמרורי אזהרה גדולים, אנסה ברשותכם לתת לכם מספר עצות (אני מקווה שיועילו כי הן "עצות כלליות") על מנת לבטח את עצמכם כמה שניתן מרגע המשבר שחלילה יגיע.
להלן העצות שלי:
- הורידו אחוזי מימון
זו לא חכמה לקנות דירה 5 חדרים בזמן שאתם צריכים כרגע רק 3 חדרים.
מחירי הדירות מאוד גבוהים היום וככל שתכוונו לדירה טובה יותר כך תצטרכו להעלות משמעותית את אחוזי המימון שלכם.
דבר זה נושא בחובו סיכון אדיר שכן בעת משבר ייתכן והדירה שתהיה ברשותכם תהיה שווה פחות ממה שהתחייבתם לבנק (לדוג', לקחתם 750 אלף על דירה של מיליון, שאחרי המשבר תהיה שווה רק 650 אלף), אני יודע שזה נשמע דימיוני אבל זה כבר קרה בחו"ל ותמיד יש סיכוי שזה יקרה גם כאן. - התאימו את ההחזר החודשי שלכם
זו לא חכמה להתחייב היום על 33% מהשכר נטו שלכם למשכנתא.
אתם צריכים להוסיף עוד כמה משתנים לנושא:
– האם יש סיכוי שתאבדו את מקום עבודתכם?
– ואם כן, באיזו קלות תוכלו למצוא עבודה בשכר דומה?
– חשבו את ההחזר עם ריבית גבוהה במספר אחוזים מהיום (לדוג' בריבית פריים של 5% – 7%), האם גם אז אתם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא?
– האם יש לכם גב כלכלי כלשהו (הורים, חסכונות וכו') שיכולים לעזור לכם ברגעי משבר? - אל תקחו את ההון העצמי שלכם בהלוואות
זו לא חכמה להשיג את ההון העצמי בהלוואות דרך גורמים אחרים (מקומות עבודה / קרנות פנסיה / הלוואת בנקאיות וכו'). הרעיון להשיג הון עצמי התחלתי הוא לבטח את עצמכם ממקרה של משבר שאז אתם מוגנים מפני ירידת מחירים של מינימום 25%.
אם גם אותם לקחתם כהלוואה, אז המצב שלכם מאוד מסוכן.
לסיכום ו"זו לא חכמה" אחרונה…
אני יודע שהעצות הן לא עצות "זהב" ובטח שמעתם אותן כבר מכמה מקומות בימים האחרונים, אבל עדיין חשוב מאוד להקפיד עליהם.
ככל שתיזהרו היום תהיו בסיכון נמוך יותר וכך תבטיחו לכם חיי משפחה יותר רגועים ורמת חיים טובה יותר לכם ולילדכם (שבינינו, זה מה שבאמת חשוב ולא מספר החדרים שיש לכם).
ומסר קטן לבנק ישראל,
זו לא חכמה להגיש לנו מחקר כזה מפחיד בלי הצעות קונקרטיות מה צריך לעשות.
ברור לכולם שמי שאשם פה זה לא הציבור אלא המצב במשק שנתון לטיפול הממשלה ולטיפולכם.
זו גם לא חכמה להטיל מגבלות על "ימין ועל שמאל" בשביל לבטח את הבנקים אבל לא לדאוג בד ובד למצב הלווים ("להכריח" את הלווה לקחת ריבית קבועה ל- 30 שנה זה לא בדיוק הגנה עליו ולפעמים זה אפילו מקשה עליו ומרע את מצבו).
גם לבטל את EMI ולסתום את החלום של אלפי זוגות צעירים לרכוש דירה זו לא חכמה כזו גדולה אלא צעד גדול ודורסני שפוגע בהמון זוגות צעירים ללא אבחנה בינהם.
אני מקווה שלא נבהלתם יתר על המידה מהפוסט הזה ומהפרסומים האחרונים בתקשורת.
אתם תדאגו להקפיד על כללי הזהירות, התייעצו עם אנשים שמבינים בזה (שבאמת מבינים ולא שלקחו משכנתא לפני שנה וכבר הפכו להיות "היועצים הכלכליים" של החבר'ה) והשתדלו להיות שקולים ומציאותיים עד כמה שניתן.
אני לא אומר שבכך תהיו מוגנים מהמפולת (שאם חס וחלילה היא תגיע לכולנו יהיה פה מאוד מאוד קשה) אבל לפחות תהיו טיפ-טיפה רחוקים ממנה ותיפגעו ממנה פחות (דבר שיבטיח לכם הגנה כספית ובריאות נפשית חזקה יותר לילדיכם).
דבר אחרון למי שעדיין לא ביצע,
הצטרפו לרשימת התפוצה של משכנתאמן ותהיו מעודכנים בלייב על כל המתרחש בשוק המשכנתאות, זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף מצד אחד וגם תהיו עם יד על הדופק מצד שני.
ההצטרפות היא מהדף הבא (זה לא עולה כסף וזה ללא פרסומות או דואר זבל), עשו זאת כעת וזה הצעד הראשון שלכם להיות "זהירים ושקולים".
חג שמח לכל בית ישראל
שלום לך משכנתאמן ותודה על המידע החשוב. אני עומדת ממש ימים לפני לקיחת המשכנתא והפוסט הזה גורם לי לחשוב שוב ולשנות את התמהיל בכך שאעביר יותר כסף למסלול הריבית הקבועה ופחות לריבית המשתנה. התמהיל שבניתי עד כה למשכנתא של 550000 ש"ח היה:
שליש 183000 בריבית פריים – 0.9 ל25 שנה.
שליש 183000 משתנה כל 5 בריבית 1.8 ל25 שנה.
שליש 184000 ריבית קבועה לא צמודה 4.65 ל20 שנה.
זה מה שקיבלתי מהבנק אך היום נראה לי בעקבות הפוסט להעביר חלק מן הכסף בריבית המשתנה לריבית הקבועה ואז:
167000 בריבית משתנה כל 5.
200000 בריבית קבועה לא צמודה.
מקווה שהבנק ישאיר את אותן הריביות. מה דעתך?
שלום סיגל,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
סיכמת את הימים האחרונים יפה מאוד, כהרגלך.
תודה. הבעיה שכולם מתריעים אבל אין לוז ותאריך יעד לקריסה/ מפולת ולכן איש לא יודע מתי ואם זה יקרה. עד אז המחירים יכולים לעלות ולא בטוח שהקריסה שתבוא תחזיר את המחירים למצב שפוי. אשמח לדעתך בנושא הבא – האם כדאי לרכוש דירה עכשיו למגורים או כדאי לחקות ולראות לאן נושבת הרוח? האם העלאת הריבית (ללא משבר) תוריד את המחירים? מה לדעתך הצפי לריבית במשק בזמן הקרוב? האם כדאי להסתכל על סכום המשכנתא או להתמקד בהחזר החודשי וכמות השנים?
אני מבין שחלק מהשאלות לא פשוטות אך אשמח לדעת מה דעתך.
איגור
איגור שלום,
1. אני תמיד בעד רכישה למגורים (גם היום), כמובן שיש הון עצמי מספיק וכושר החזר משכנתא
2. העלאת ריבית דרמטית אמורה לצנן את המחירים (לא יודע כמה הם יירדו אבל הם אמורים להרגע), מצד שני אז מחירי המשכנתא יהיו יקרים יותר
3. אני חושב שהריבית תישאר בסביבה שלה בחצי השנה הבאה (דעה אישית שלי שלא מבוססת על משהו מחקרי)
4. תתמקדו בהחזר החודשי ובשנים
בהצלחה
נוטלי משכנתאות לוקחים כיום הלוואות בגובה של למעלה מ-33% מסך ההכנסות שלהם ולא לוקחים בחשבון את עליית ההחזר החודשי של המשכנתא עקב עליית ריביות ומדדים
לכן, אני ממליץ להסתכל צעד אחד קדימה ולראות את העתיד היטב עם ניתוח צפי להכנסות עתידיות וכן צפי לכספים עתידיים שמתקבלים
הדבר הטוב ביותר מבחינת גידור סיכונים ללווים הוא לקחת עד מקסימום 20-22 שנים את רוב המשכנתא ובכך במידה ויכולת ההחזר תיפגע בהמשך, יהיה לאיפה לפרוס את המשכנתא
תודה על תגובתך מאיר,
יש בהחלט אמת בדבריך.
שערוריה!
בנק ישראל זורע פניקה, מבצע צעדים חפוזים
כבר שנים מזהירים אותנו שהריבית תעלה ובינתיים הריבית רק יורדת
לוקחי המשכנתאות נאלצים לשלם יותר,ובינתיים ממש מפסידים כסף
בעלי הכנסות גבוהות נאלצים עכשיו לקחת משכנתא לטווח ארוך יותר ללא הצורך בגלל מגבלה של 50% וריבית גבוהה יותר שבנקים נאלצים לגבות.
מישהו צריך לפרסם כתבה נגדית!
שלום איציק,
תודה על התגובה,
ממי אתה מצפה שירשום כתבה? ובמה זה יעזור?
שלום,
אנו אמורים לקחת משכנתא מחר 67 אחוז מערך הנכס. תמהיל להלן:
300000 ש"ח קבועה לא צמודה 4.6 ל14 שנה
300000 ש"ח פריים 1.85
300000 ש"ח משתנה כל 5 שנים ריבית 1.87 ל25 שנה.
אתמול קצת שינינו את המחשבה והחלתנו לקחת במקום משתנה
200000 ש"ח בקבועה צמודה ל 20 שנה -ריבית 2.8
ורק 100000 ש"ח ל25 שנה משתנה כל 5 שנים 1.87.
הבעיה שריבית בקבועה צמודה באחוז שלם גבוה מאשר במשתנה וזה מאוד מעלה את ההחזר. מצד שני -זה נראה לי פחות מסוכן ויותר מגן מעליה אפשרית וכמעט ועדית בעוד 5 שנים.
ידוע שהכי טוב היה לקחת עוד בקבועה לא צמודה אבל בגלל מגבלה בהחזר זה לא אפשרי.
אשמח לדעתך בנושא.
תודה.
שלום גליה,
אם אתם לא חשובים שתחזירו חלק מהמשכנתא בעוד חמש שנים,
אז אולי כדאי לשלם טיפה יותר ולקחת קבועה, שימו לב שאתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי
בהצלחה
היי סיגל
נראה לי שכדאי לך להתמקח יותר. קיבלתי קלצ 220000 ל 15 שנה ב 3.55
למרות דילוגים והתמקחויות בין 3 בנקים זו הריבית הטובה ביותר שקיבלתי. ייתכן על רקע היותי לווה יחידה?
איפה קיבלת קל"צ 3.55 ל 15 שנה?
עבור כמה אחוזי מימיון?
אשמח לפנות לשם בעצמי…. נשמע מצויין מכדי להיות אמיתי
עידו
סיגל השגת ריבית מצויינת עבור 20 שנים.. לדעתי באמת עדיף לקחת יותר קלצ ושליש משתנה או פריים
בברכת חג שמח ערן
תודה על התמיכה. אני זקוקה לזה.
אני מצטטט מדברייך:
" … בעצם אין פה גילוי חדש (אלא אם כן גרתם בחו"ל בשנים האחרונות והייתם מנותקים כליל מהמתרחש בארץ) "
כולם מבינים למה התכוונת אבל דווקא מי שגר בחו"ל חווה את כל הכאוס על בשרו ומי שגר בארץ היה מנותק למעשה 🙂
שלום יהודה,
אולי יש משהו בדבריך 🙂
היי משכנתאמן,
אנחנו בונים כרגע דרך קבלן, ומשלמים בתשלומים לפי התקדמות הבנייה.
את ההון ההתחלתי נתנו כתשלומים ראשונים, וכרגע אנחנו צריכים לקחת משכנתא של 750K.
כבר קיבלנו לפני כחודש הצעות שלפי הפוסטים הקודמים שלך נראות די משתלמות, אך לאור עיכובים אצל הקבלן אנחנו משתדלים לדחות כמה שיותר את לקיחת המשכנתא.
האם לדעתך לאור המצב המשתנה בחודשיים האחרונים – כדאי לקחת כבר עכשיו משכנתא או לחכות לרגע שבאמת נצטרך אותה? (יכול לקחת בין 1-3 חודשים)
שלום אסף,
זו שאלה שקשה לענות עליה,
בכל אופן הריבית ירדה היום ברבע אחוז, אז כבר ההמתנה השתלמה.
על פניו, לא צפויים שינויים דרמטיים בשלושה החודשים הקרובים
בהצלחה
שלום משכנתאמן
האתר שלך מספק לי מידע והבנות שאף אר אחר לא הצליח ללמד אותי
בכל זאת אשמח לעצה
הציעו לי את התמהיל הא עבור דירה של 1.5M ומימון של 900K:
תמהיל 1- שמרן
300K במסלול P-0.9 ל 30 שנה (או לשקול לחלק את זה בין הפריים לבין מק"מ+1)
600K בקל"צ 4.45% ל 15 שנה
כשהכל בשפיצר, ההחזר החדשי יהיה 5690 ש"ח
תמהיל -2- מסוכן יותר
300K במסלול P-0.9 ל 30 שנה (או לשקול לחלק את זה בין הפריים לבין מק"מ+1)
300K בקל"צ 4.45% ל 15 שנה
300K בקבועה צמודה ל 10 שנים בריבית %1.7
כאן בשפיצר התשלום החודשי 6122, ואחרי עשור יורד ב 2720 ש"ח.
בהנחה של מדד 2% בשנה, זה כבר לא כדאי לעומת קל"צ לעשר שנים (3.5%)
השאלות העיקריות:
1-האם כדאי בכלל לשקול מסלול צמוד? הרי כשהמדד יגיע ליעד שלו או יעבור אותו, כבר המסלול לא משתלם.
2- האם כדאי לדרג את המסלולים כך שכעבור תקופה ירד חלק מההחזר החדשי? (למשל לקחת קל"צ ל 5-10-15 ואז מתחילים מהחזר שאחרי 5 שנים יורד, ושוב כעבור 5 שנים נוספות)
3- האם כדאי לקחת משכנתא גבוהה יותר ולהשתמש בייתרת הכסף, או בכסף העצמי, כהשקעה במשהו דמוי קרן התשלמות? התשואות שם יהיו טובות יותר מהריבית של המשכנתא, שהיום נמוכה לחלוטין.
4- לגבי "קנס יציאה"- אם הריביות היום לכל המסלולים נמוכות, האם ניתן לסמוך על זה שבהמשך כנראה לא יהיה "קנס יציאה"? אני מבין שהריבית לחישוב ההיוון נגזרת מממוצע שמפרסם בנק ישראל עבור מסלול משכנתא מסויים.
שלום עידו,
1. התמהיל השני דווקא מוצא חן בעיני, כי אתם נהנים מריבית מוטבת בקבועה
2. התמהיל השני מספיק מדורג, אין צורך לדרג אותו יותר
3. בשום פנים ואופן לא
4. במידה והריבית תרד יהיה קנס ובמידה והיא תעלה לא יהיה קנס. לטווח הארוך לא נראה שהריבית תהיה נמוכה ממה שהיא היום אבל תמיד המצב הזה יכול להתרחש ויש להיות ער לסיכונים
בהצלחה
שלום
יש לי לי שאלה לגבי ההחזר החודשי.
הבנתי שבנתח משכנתא המשתנה לפי פריים ניתן לשנות את החזר חודשי בכל חודש בחודשו, לדוגמא אם הכנסה שלי תגדל פתאום, אני יכולה להגדיל החזר חודשי בהתאם ובכך להקטין את יתרת המשכנתא, האם יש עוד מסלולים שניתנים לגמישות בהחזר החודשי לפי רצון הלווה?
שלום טניה,
יש את מסלולי המט"ח (דולר / יורו וין יפני), משתנה כל שנה ומק"מ
חשוב לדעת, כי זה אמנם גמיש אבל השינוי לא מתבצע בשיחת טלפון פשוטה אל מצריך מחזור מלא של המשכנתא
בהצלחה
האם מחזור משכנתא כרוך בהוצאות ועמלות נלוות כגון פתיחת תיק וכו'?
שלום טניה,
התשובה היא כן