השבוע בנק ישראל יצא בהודעה דרמטית ובה מסר כי הוא מודאג משוק המשכנתאות אשר נושא בחובו סיכון גדול ללווים וגם לבנקים (בנק ישראל הכריז על כך לא מעט פעמים בעבר וזה לא מפתיע שהוא עושה זאת שוב).
בכל אופן, אין הרבה חדש תחת השמש ושוק המשכנתאות היה ונשאר מאוד מסוכן, אבל ככל שהריבית יותר זולה וככל שהדירות יותר יקרות הסיכון הופך להיות כפול ומכופל ואולי באמת הגיע הזמן להקדיש לסיכון פוסט שלם ומכובד.
הפוסט הבא ידבר על הסיכון הגלום בריביות המשכנתא ובמדד המחירים לצרכן, והוא ינסה לענות על השאלות המטרידות אותנו (בכמה ריבית תעלה ומתי זה יקרה? מה המדד עושה להחזר החודשי? ועוד…), אז בואו נתחיל
מה הסיכון כיום בשוק המשכנתאות?
בעיקרון, ברגע שהריביות נמוכות ואנחנו לוקחים משכנתא, אנחנו מקבלים מצג שווא כאילו ההחזר שלנו עומד על X אבל ברגע שהריבית במשק תעלה אז אוטומטית ההחזר שלנו יעלה וזה יתחיל להקשות עלינו להחזיר את המשכנתא.
אם הריבית הייתה גבוהה היום, אז המצב שלנו כביכול היה פחות מסוכן כי הסיכוי היה שהיא תרד, אבל בפועל הסיכוי שהריבית תמשיך לרדת הוא לא גבוה והסיכוי שהיא תעלה גבוה מאוד.
מתי הריבית תעלה?
לא ניתן לענות על השאלה הזו בוודאות מוחלטת אבל השוק מכוון לעליית ריבית לקראת סוף השנה (בעיקר ממתינים שארה"ב תעלה ריבית), ברגע שהריבית תעלה, ההחזר שלנו (כל עוד יש לנו פריים בהלוואה ולרוב ורבנו יש פריים) יעלה באופן אוטומטי.
בכמה הריבית תעלה?
גם על שאלה זו לא ניתן לענות באופן וודאי, ההערכות אומרות שבמהלך השנה הזו ובמהלך השנה הבאה היא צפויה לעלות בסביבות ה-0.5%.
אבל הבעיה היא שאנחנו לוקחים משכנתא ל-20 ו-30 שנה ולא לשנתיים ואי אפשר לדעת מה תהיה הריבית בעוד כמה שנים ולכן יש לקחת בחשבון ריבית גבוהה הרבה יותר מעכשיו והרבה יותר מההערכות של השנתיים הבאות.
איך זה ישפיע על ההלוואה שלכם?
כמו שאמרתי על ריבית הפריים זה ישפיע מיידית ואני אתן דוגמא מספרית:
אם יש לכם הלוואה של 300 אלף ₪ ל-20 שנה בריבית פריים מינוס 0.75% (כרגע אתם משלמים 1%) שזה בעצם 1,380 ₪ בכל חודש –
– אם הריבית תעלה ב-1% אתם תשלמו: 1,520 ₪ (140 שקל יותר)
– אם הריבית תעלה ב-2% אתם תשלמו: 1,670 ₪ (290 ₪ יותר מהיום)
כמובן שאם הריבית תמשיך לעלות ההחזר יעלה בעקבותיה.
מה שיותר מדאיג אותי אלו המסלולים של ה"משתנה כל חמש" (צמודים ולא צמודים), מכיוון שכאן ההפתעה תהיה הרבה יותר משמעותית, אם בריבית הפריים ההחזר יעלה באופן הדרגתי ואתם מן הסתם תחושו בעלייה, אז בריבית המשתנה העליה תהיה פתאומית (וזה יקרה בנקודת שינוי הריבית) ואם לא תשימו לב ולא "תראו את זה מגיע" זה יכול להיות קריטי (במיוחד שגם הפריים יהיה מן הסתם כבר גבוה אז).
יש עוד סיכון משמעותי והוא המדד
למדד יש השפעה על ההחזר אבל הוא מינורי יותר ומתבטא בעליה של אחוז או שניים בכל שנה (לדוג' אם ההחזר הוא 2,000 ₪ אז העליה היא בין 20–40 ₪ בשנה), הבעיה היא שזה קורה כמעט בכל שנה ותמיד הכיוון הוא כלפי מעלה ולכן אחרי 5 שנים אתם יכולים למצוא את עצמכם עם החזר הגבוה ב- 100/200 ₪ מההחזר הראשוני וזה ללא התנודות של הפריים והמשתנה כל חמש.
אז מה עושים עם הסיכונים האלו?
חשוב לדעת שתמיד היו סיכונים ובסך הכל המצב שלכם עכשיו הרבה יותר טוב מבעבר כי הריבית נמוכה ואתם יכולים לבטח את עצמכם כמה שיותר, להלן כמה עצות:
- הקפידו לקחת ריבית קבועה לא צמודה – מכיוון שזה המסלול היחיד שמבטיח לכם יציבות בהחזר החודשי ולא יכול להשתנות לעולם
- הקפידו לא להתחיל עם החזר חודשי גבוה מדי – תנסו להתחיל עם החזר חודשי קצת יותר נמוך ממה שחשבתם ותנו לכם "מרווח" למצב שבו הריבית תעלה ובעקבותיה גם ההחזר יעלה.
- הקפידו לא לקחת הלוואות צמודות מדד – אלא אם כן אתם חושבים שתמחזרו / תחזירו אותן בחמש השנים הקרובות.
- הכי חשוב – תעקבו אחרי המשכנתא שלכם – בעיקרון אם תעקבו אחרי הביצועים של המשכנתא שלכם והביצועים של השוק, אתם תוכלו לגלות את המגמות בזמן ולדעת להגיב אליהן בתחילת המגמה ולא בסופה כאשר זה כבר מאוחר מדי או יקר מדי.
לסיכום,
אני מציע לא להיבהל מההכרזה של בנק ישראל, הוא נוטה לעשות זאת בכל מספר שבועות / חודשים ואני רוצה שתבינו שמצבכם הוא הרבה יותר טוב היום מאשר היה לפני מספר חודשים / שנים.
יחד עם זאת אני כן רוצה שתייחסו ברצינות תהומית לתמהיל המשכנתא שאתם בונים, להחזר החודשי שאתם קובעים ואני מציע לכם להתייעץ באופן אישי עם האנשים המתאימים לכך על מנת לא לעשות טעויות שיכולות לגרום לכם שתשלמו הרבה יותר במקרה הטוב ולסכן אתכם כלכלית במקרה הרע.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.