בשבוע שעבר (09/08/21) בנק ישראל פרסם עדכון להנחיות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואת לדיור – בו הוא מעדכן מספר הוראות לבנקים למשכנתאות בנוגע למה מותר ומה אסור לעשות במשכון נכס קיים.
מדובר בשינוי של ממש בעולם המשכנתאות שאמור להשפיע על כל אחד מאיתנו – בראש ובראשונה על משקיעי נדל"ן, אך גם על מי שרוצה לשדרג דיור.
אני מבין ששמעתם וקראתם על כך במספר מקומות והיה לי חשוב לעשות סדר בנושא – אני אנסה לעשות את זה כמה שיותר קצר ותמציתי.
עדכון ראשון – לא ניתן לקחת הלוואה של 50% על חשבון הנכס הקיים לטובת הון עצמי לרכישת דירה נוספת
עד היום, אם היה לנו נכס קיים, יכולנו לקחת עבורו עד 50% מימון (כולל המשכנתא הקיימת) ועם הכסף שקיבלנו יכולנו לרכוש דירה אחרת.
מהיום, לא ניתן לקבל כסף על הנכס הקיים לטובת רכישת דירה נוספת – בנק ישראל פשוט לא מאפשר לבנקים למשכנתאות למשכן נכס קיים כאשר ייעוד הכסף הולך לטובת רכישת דירה נוספת.
אני אתן דוגמא מספרית כדי לפשט את הנושא:
| המצב עד היום | המצב החדש | |
| שווי הנכס הקיים | 1,000,000 | 1,000,000 |
| משכנתא קיימת | 0 | 0 |
| אחוזי מימון אפשריים | עד 50% מימון מערך הדירה הקיימת | 0% |
| כסף בפועל שיכולנו לקבל | ניתן לקבל 500,000 ש"ח לטובת רכישת דירה נוספת | לא ניתן לקבל בכלל כסף לטובת רכישת דירה אחרת |
העדכון השני – אם אנו רוכשים דירה חליפית (משדרגים את הדירה שלנו), ניתן למשכן את הנכס הקיים ולקבל עבורו עד 30% מערך הדירה הנרכשת, אבל זה חייב להיות בגישור בלבד
עד היום, אם רכשנו דירה חדשה והתכוונו (והצהרנו) שנמכור את הדירה הקיימת, יכולנו לקבל עבור הדירה הקיימת עד 50% מימון (כולל המשכנתא הקיימת).
מהיום, נוכל לקבל מימון על הדירה הקיימת אבל במספר תנאים:
- גובה המימון יהיה עד 50% מערך הדירה החדשה הנרכשת
- ההלוואה חייבת להינתן בתור הלוואת גישור – בה אנחנו משלמים רק את הריבית ובסופה את כל הקרן.
תקופת הלוואת הגישור לא תעלה על התקופה המקסימלית המוגדרת בחוק למכירת דירה קיימת לפי רשות המסים (כיום 24 חודשים).
במידה והדירה החדשה הנרכשת היא דירה מקבלן, הבנק רשאי להאריך את הלוואת הגישור ב-12 חודשים נוספים.
במידה ובסוף הלוואת הגישור לא יתבצע פרעון אלא מחזור של החוב הבנק יצטרך לבצע שקלול להלימות הון כמו בהלוואה רגילה – דבר שיעלה את הריביות.
אני אתן דוגמא מספרית כדי לפשט את הנושא:
| המצב עד היום | המצב החדש | |
| שווי הנכס הקיים | 1,500,000 | 1,500,000 |
| משכנתא קיימת | 0 | 0 |
| שווי דירה נרכשת | 2,000,000 | 2,000,000 |
| אחוזי מימון אפשריים על הנכס הקיים | עד 50% מערך הדירה הקיימת | עד 30% מערך הדירה הנרכשת |
| כסף בפועל שיכולנו לקבל עבור הדירה הקיימת | 750,000 | 600,000 (שאלו 30% מערך הדירה הנרכשת) |
| אחוזי המימון שניתן לקבל במשכנתא עבור הדירה הנרכשת | עד 70% | עד 70% |
בנוגע לצורת ההלוואה – זהו השינוי:
| המצב עד היום | המצב החדש | |
| תקופת ההלוואה שניתנת עבור הנכס הקיים | עד 30 שנה | לתקופה קצרה (עד לחיוב שלנו למכור את הדירה הקיימת – כיום 24 חודשים) |
| סוג שיטת ההחזר | גישור/שפיצר/קרן שווה | גישור בלבד |
עדכון שלישי – ביטול ההקלה שניתנה בימי הקורונה – משכנתא על נכס קיים תינתן עד 50% בלבד ולא 70%
לפני הקורונה, אם למישהו הייתה דירה בשווי 1 מיליון ש"ח עם משכנתא של 200,000 ש"ח, הייתה לו אפשרות לקחת על הנכס הקיים עד 50% מימון לטובת החזר הלוואות קיימות.
בימי הקורונה, בנק ישראל הוציא הנחיה מיוחדת בה הוא אפשר לאנשים לקחת עד 70% מערך הנכס הקיים, ובכסף שיקבל הוא יוכל להחזיר הלוואות קיימות אחרות (הרעיון שלהם היה, לעזור לאנשים למחזר הלוואות עם החזר חודשי גבוה למשכנתא ארוכת טווח עם החזר חודשי נמוך ובכל להקל עליהם).
ההוראה החדשה, מחזירה אותנו למצב הקודם ועכשיו נוכל לקחת רק עד 50% מימון מערך הנכס הקיים ולא 70%
אני אתן דוגמא מספרית כדי לפשט את הנושא:
| המצב בתקופת הקורונה (עד עכשיו) | המצב החדש (שהוא בעצם חזרה למה שהיה טרום קורונה) | |
| שווי הנכס הקיים | 1,000,000 | 1,000,000 |
| משכנתא קיימת | 200,000 | 200,000 |
| אחוזי מימון אפשריים | עד 700,000 (בניכוי המשכנתא הקיימת) | עד 500,000 (בניכוי המשכנתא הקיימת) |
| כסף בפועל שיכולנו לקבל (לטובת החזר הלוואות אחרות) | עוד 500,000 | עוד 300,000 בלבד |
לסיכום,
בנק ישראל מפתיע ומפרסם מספר הנחיות מאוד מגבילות בשוק המשכנתאות – בראש ובראשונה ככל הנראה כדי להתמודד עם העליה במספר משקיעי הנדל"ן בשוק.
אני חייב לומר שאני באופן אישי לא אוהב חלק מההנחיות החדשות (אבל מי אני ומה אני), אך היה לי חשוב להציג לכם את השינויים כפי שהם.
אני כאן לטובת שאלות נוספות ומקווה שעשיתי סדר בנושא.
ממתי נכנסת ההנחיה לגבי 50% נכס שני.
יש לי משכנתא בתהליך – עם אישור עקרוני ריביות והכול…
יכולים לעצור לי את התהליך – תודה
שלום עופר,
כרגע זאת רק טיוטה ואני מניח שיקחו כמה שבועות עד שתיכנס לתוקף
בהצלחה
אהלן
תודה רבה על כל המידע הבהיר והמחכים.
איזה פתרונות יש למי שעדיין רוצה למשכן נכס קיים?
שלום שמואל,
ישנם גופים חוץ בנקאיים שיוכלו לתת הלוואות על נכסים קיימים
אבל יש לקחת בחשבון שמדובר בריביות גבוהות משמעותית מהריביות לדיור בבנקים
בהצלחה
ידוע לך ממתי ההוראה יורדת לביצוע?
שלום מאיר,
כרגע זאת רק טיוטה ואני מניח שיקחו כמה שבועות עד שתיכנס לתוקף
בהצלחה
ראשית תודה על הפוסט. אודה אם תוסיף מתי כניסת ההנחיות החדשות לתוקף, מה קורה למי שכרגע באמצע התהליך, דרכי התמודדות וכו'.
שלום אסי,
כרגע זאת רק טיוטה ואני מניח שיקחו כמה שבועות עד שתיכנס לתוקף
בהצלחה
שלום, תודה על הפוסטים, למדתי מהם הרבה מאוד.
רציתי לשאול משהו לא קשור לכתבה הספציפית;
יש לי דירה שיש עליה משכנתא (עומדת על 570,000), לצורך שיפוץ אני זקוקה לסכום של 300,000.
מה ההבדל בין מחזור המשכנתא הקיימת למשכנתא בגובה 870,000 לבין לקיחת משכנתא נוספת?
אני יודעת שיש הבדל באחוזי הריביות הניתנים עבור קניית דירה לעומת שיפוץ.
אשמח לשמוע את דעתכם.
תודה רבה!
שלום רבקה,
ריביות לשיפוץ בחלק מהבנקים הינן ריביות גבוהות יותר
לא הבנתי את הרצון למחזר 870 אלף, הרי אי אפשר למחזר 870 כי המשכנתא עומדת רק על 570
רוצה לשאול מחדש?
בהצלחה
זה מכה מאוד כואבת למשקיעים. אבל הבנק עד עכשיו זה רק טויטה ולא הוראה.
שלום יוני,
נכון – כרגע זאת רק טיוטה ואני מניח שיקחו כמה שבועות עד שתיכנס לתוקף
בהצלחה
תודה רבה על המאמר המעולה.
תודה על הפרגון עוזי
ידוע ממתי זה יחול בפועל?
שלום שמואל,
כרגע זאת רק טיוטה ואני מניח שיקחו כמה שבועות עד שתיכנס לתוקף
בהצלחה
כרגע זה בטיוטא. יש צפי לכניסת החוק בפועל?
לצורך העניין עדיף למכור את הבית הקיים ותוך כדי לבצע שתי עסקאות קניה של שתי דירות עם ההון שיש לאחר המכירה של הדירה שלנו ….
במקום לקנות במזומן בית אחד ולקבל עליו משכנתא……
שלום עודד,
נכון – כרגע זאת רק טיוטה ואני מניח שיקחו כמה שבועות עד שתיכנס לתוקף
בהצלחה
האם יש הגבלות החדשות במשכון נכס קיים רלוונטיות גם לצורך רכישת מגרש ?
שלום מאיה,
לדעתי כן, אך נצטרך לחכות להנחיות הסופיות
בהצלחה
מתי זה יכנס לתוקף ה50 אחוז
שלום ברוך,
כרגע זאת רק טיוטה ואני מניח שיקחו כמה שבועות עד שתיכנס לתוקף
בהצלחה
הריביות לרכישת נכס נוסף הם ריביות רגילות
או יותר יקרות ממשכנתא רגילה
כי פעם בבנק אמרו לי שזה מתומחר בין מחיר של כל מטרה למחיר של דיור
משהו כזה באמצע? האם זה נכון?
שלום שמחה,
בעבר זה היה מתומחר בין לבין
אבל עוד מעט כלל לא יהיה ניתן לקחת משכנתא כזו אלא רק לכל מטרה (שהמטרה היא לא רכישת נכס נוסף)
בהצלחה
האם אילו עדיין ההנחיות ב-2024 או שהיו שינויים נוספים בהקשר זה (עבור משפרי דיור)
שלום פיני,
היו אכן כמה שינויים, אנסה לרענן את הפוסט במהירות האפשרית
האם יש לך שאלה ספציפית למצב שלך?
האם יהיה מותר לקחת הלוואה של 50% על חשבון הנכס הקיים לטובת הון עצמי לרכישת דירה ראשונה לבן שמחוסר דיור ?
והאם התקנות החדשות כבר בתוקף ?
שלום אלי,
עדיין לא בתוקף
תוכלו למשכן את הנכס הקיים לטובת כך שהבן ירכוש דרה – אבל הריביות יהיו גבוהות (ריביות לכל מטרה)
בהצלחה
זה כולל גם הלוואה לצורך בניה?
שלום איצי,
לדעתי זה גם כולל נכסים לבניה, אך נצטרך לחכות להנחיות הסופיות
בהצלחה
האם זה חל על מצב שבו אני מממן בניית בית פרטי? כלומר למשכן את הדירה הקיימת שלי (50%) לטובת מימון הקמת הבית על שטח שבבעלותי.
שלום עוזי,
לדעתי לא ניתן גם כן
בהצלחה
לא ניתן לקחת הלוואה של 50% על חשבון הנכס הקיים לטובת הון עצמי לרכישת דירה נוספת . האם למטרה אחרת כן ניתן לקחת 50% ?
תודה
שלום נועם,
לטובת כל מטרה ניתן לקחת עד 50% מערך הנכס הקיים
כמובן שזה יהיה בריביות גבוהות
בהצלחה
תודה רבה על המאמר!
אני מעוניין למשכן את הנכס של ההורים שלי עליי, לטובת הון עצמי ולאחר מכן לקנות דירה
מה דעתך ניתן להגיש עדיין או שכבר מאוחר?
עוד שאלה ברשותך
כדאי לנצל את כל ה 50% או למשכן כמה שאני צריך בדיוק להון עצמי והשאר על הדירה החדשה?
תודה רבה!
שלום נתנאל,
1. זה עדיין אפשרי
2. תיקח מה שצריך
בהצלחה
שלום
שאלה בנושא.
כאשר אני ממשכן את הדירה של ההורים לצורך עזרה לבן לקניית דירה, האם המשכנתא יכולה להיות עלי או על ההורים ? ואם המשכנתא עלי האם ההורים נדרשים לעשות ביטוח חיים ?
יש לי דירה ללא משכנתא בשווי של כ 1.4 מליון.
רוצה לקנות דירה להשקעה בכ 900 אלף ש"ח.
האם עדיין ניתן לקחת 50 אחוז או ש הוראה החדשה כבר בתוקף?
שלום אלעד,
ההוראה החדשה כבר בתוקף
בהצלחה
האם כבר בתוקף?
אם אני מתחיל תהליך ומקבל אישור עקרוני מהבנק האם זה יתבטל?
שלום תומר,
כעת כבר בתוקף
בהצלחה
שלום,
אם יש לי כיום נכס עם משכנתא נמוכה מ50% מהערך , עבור אלו מטרות כן אוכל להגדיל את המשכנתא ל50%?
השקעות בנדלן בחול למשל אפשר?
שלום רועי,
אפשר לבקש והבנק יכול בהחלט לאשר
בהצלחה
ההוראות למישכון נכס קיים לצורך רכישת דירה אחרת נכנסו כבר לתוקף???
שלום שמחה,
כן – נכנסו לתוקף
עוד דבר לבנק אין בעיה שזה לתת לכל מטרה למרות שהוא יודע שזה לריכשת נכס נוסף??
למה לא לקחת בעצם משכנתא מחברות הביטוח שלא כפופות לרגולציה? וגם אפשר לקחת 60% מימון
שלום עודד,
אין הרבה חברות חוץ בנקאיות שנותנות משכנתאות, וחלק מהחסרונות זה כמובן הריבית ביחס לריבית בנקאית
בהצלחה
הי. ותודה על הפוסט הנוכחי ובכלל. ועכשיו תכלס איך אני יכול למנף את הדירה שיש לי לעוד דירה?
יש אפשרות לקחת הלואה רגילה לכל מטרה ואז למחזר? או על הדירה של ההורים ואז לגרור לדירה שלי?
או שבכלל עדאי חמכור את הדירה ולקנות שתי דירות?
אשמח לפיתרון
שלום שמעון,
היום אין אפשרות כזו בבנקים,
אלא רק בחברות מימון חוץ בנקאיות וחברות ביטוח
בהצלחה
שלום שמעון,
כדאי להתייעץ עם איש מקצוע
בהצלחה
האם ניתן למשכן דירה במחיר למשתכן ולקחת משכנתא עבור דירה אחרת?
שלום משה,
כן, בהתאם להנחיות החדשות – אין הבדל במקרה הזה בין דירה במחיר למשתכן או דירה שאינה במחיר למשתכן
בהצלחה
לא הבנתי מה ההבדל בין שני העדכונים הראשונים, האם שניהם מדברים על רכישת דירה נוספת? רק שבראשון ה- 50% הם על הדירה הקיימת ובשני ה- 30% הם על הדירה הנרכשת?
שלום יעל,
כרגע: 50% מערך הדירה הקיימת
ה- 30% נשאר בטעות מהפוסט הקודם לפני שעודכן, עמך הסליחה
1. האם אפשר למשכן בית שבנסח הטאבו שלו רשום שהבעלים הוא הקרן הקיימת (שכירות ל- 49 שנה) וקיימת הגבלה בהעברה ואין הגבלה בירושה.
2. האם התקנה החדשה שאי אפשר להשתמש במשכנתא על הבית הקיים עבור הון עצמי למשכנתא לקניית דירה חדשה, תקפה גם למקרה שהמשכנתא על הבית הקיים מטרתה לממן הון עצמי לרכישת דירה לילדי בעל הנכס הקיים.
שלום צפורה,
1. אפשר, אבל יש להיוועץ עם עורך דין תחילה ולאשר מול הבנק
2. אפשר למשכן לטובת רכישה לילדים
בהצלחה
שלום,
חיפשתי לשאול שאלה על הפוסט האחרון שפירסמת, אך לא ראיתי שם אופציה להגיב. אז אני מגיבה בפוסט קצת יותר ישן.
רצינו למחזר משכנתא.
הלכנו לחברה לייעוץ משכנתאות מסויימת שהמליצו לנו עליה.
היועץ אמר לנו שזה אנחנו משלמים 70% לריבית ו-30% לקרן זה רמאות של הבנק.
הוא הציע לנו הצעה לשלם להפך: 70% לקרן ו-30% לריבית.
למיטב ידיעתי אנחנו משלמים לפי לוח שפיצר, לא חשבתי שיש פה יכולת למישהו להתמקח על זה עם הבנק.
האם למיטב ידיעתך זה בכלל אפשרי?
שלום וברכה,
לא כ"כ הבנתי את הכוונה של היועץ ומה הרמאות… אכן ככה עובד לוח שפיצר
אולי היועץ התכוון לקרן שווה, אך בכל מקרה אתה לא מחליט כמה לשלם לריבית או לקרן אלא זה נקבע לפי לוח הסילוקין
בהצלחה
שלום,
לא הצלחתי להבין את החלק השלישי – רשום שניתן יהיה לקבל משכנתא עד גובה של 50% מהנכס הקיים (במקום 70%), אבל בחלק הראשון של הפוסט רשום שיהיה אפשר לקבל עד 30% (במקום 50%).
בנוסף, האם אפשר לקבל הלוואה כנגד הנכס עבור צרכים אחרים? ז״א לא על מנת לקנות דירה שנייה?
תודה,
אסף
אסף שלום,
1. צודק, אני מתקן זאת
2. כן, ניתן לקחת למגוון מטרות, אבל בריביות יחסית גבוהות (בהשוואה לריביות לדיור)
בהצלחה
תוכל בבקשה לפרט מהם הגופים החוץ בנקאיים שניתן כיום לקבל מהם משכנתא על נכס קיים (לא משכנתא הפוכה).
שלום וברכה,
יש המון חוץ בנקאיים, אפשר לחפש בגוגל (גם חלק מחברות ה-p2p נותנות היום משכנתאות)
בביטוח אני מכיר את כלל ולא יודע אם החברות הנוספות גם נותנות
בהצלחה
מה המדיניות למשכון נכס קיים לצורך רכישת מגרש לבניה עצמית –
1. האם 30% מעלות המגרש + הערכת עלות הבניה?
2. האם גם אז ההגבלה על גישור ל 24 חודש?
תודה
שלום וברכה,
עד 50% מערך הנכס הקיים עם הגבלה של שנתיים לדעתי
בהצלחה
שלום,
תודה על הכתבה.
הבנתי מהכתבה שניתן למשכן את הדירה של ההורים לטובת הון עצמי עבור קניית דירה לילד.
האם בעת הגירושין ניתן למשכן את הדירה הקיימת לטובת קנית דירה (ראשונה) של הבן\בת זוג לשעבר?
מה האופציות במקרה הזה?
תודה
שלום יבגני,
סליחה, אבל לא בטוח שהבנתי את השאלה הנשאלת
במידה והדירה נשארת לאחר הגירושין, ניתן למשכן אותה כנכס קיים לכל דבר, בהתאם למגבלות שציינתי בפוסט
בהצלחה
שלום,
מה ההשלכות של ההחלטה הזאת על בנייה?
לאחרונה כשבדקתי, אם אני בונה על שטח בשווי 1M אני יכול לקחת משכנתא של 1M נוספים משום שההנחה שהשווי הסופי יהיה גבוה מ-2M ולכן ניתן לקחת הלוואה ע״ס 50% מהשווי.
הדבר נכון גם כאשר אני בונה בנוסף לבעלות על דירה קיימת.
רציתי לשאול אם השינוי בחוק משפיע גם על גובה ההלוואה שניתן לקחת לבנייה, נניח במקרה שתיראתי – זה מקטין את הסכום שניתן לקחת במקום 1M?
תודה,
אסף
לא הצלחתי להבין אם זה 50 או 30 אחוז מערך הדירה הנרכשת. (עדכון שני סעיף 1 כתוב 50 אחוז מימון ובשאר המקומות 30 אחוז).
תוכל בבקשה להסביר? האם אלו שני תנאים שונים שצריכים לעבור?
בבעלותי 2 נכסים וברצוני לרכוש מגרש לבניה.
ייקח בין שנתיים לשלוש עד שניתן יהיה להתחיל לבנות עליו.
ברצוני לקחת הלוואת גישור לצורך רכישת המגרש והעלויות הנלוות לרכישה.
האם באפשרותי לבחור אם למשכן את המגרש או את אחד הנכסים הקיימים?
האם ישנה אפשרות למשכן דירה של ההורים לצורך קניית דירה?
נניח דירת ההורים בשווי 3 מיליון ש"ח והילדים זקוקים למשכנתא בסך מיליון ש"ח סכום המהווה כ-80% משווי הדירה אותה הם מעוניינים לרכוש.
האם אפשרי, במידה וכן האם משתלם?
שלום מרים,
באופן כללי, ניתן – אך יש כמובן לקבל אישור למקרה הספציפי
לגבי האם משתלם, זה תלוי באופציות האחרות
בהצלחה