כמה מילים נכתבו על משבר הדיור? כמה כתבות צולמו ושודרו בנושא? וכמה ראיונות עם אנשי מפתח ופוליטיקאים קוימו? אם ננסה לספור רק בשנה האחרונה כנראה נגלה שבעצם אי אפשר לספור.
והנה בא מבקר המדינה (השופט בדימוס, יוסף שפירא) "וזורק" עלינו 294 עמודים של דו"ח חריף מאוד בעוצמתו שקצת קשה להישאר אדישים אליו (ובמיוחד בימים אלו של בחירות).
אני מאמין שבימים הקרובים הביטוי "דוח המבקר" יהיה הדבר המדובר ביותר במדינה ואתם תקראו / תראו עליו כתבות רבות.
חשוב להדגיש כי אני אישית לא קראתי את הדו"ח ואני ניזון בדיוק כמוכם מהתקשורת ועדיין היה לי חשוב לסכם במקצת את עיקרי הדו"ח וגם כמובן לשמוע את דעתכם בנידון.
אז מהם הקווים הכליים של הדו"ח? למה מחירי הדירות טיפסו? ובעיקר מי אשם בכך? כל זאת בפוסט הבא
הכשל הראשוני: זיהוי מאוחר של הבעיה
על פי המבקר, למרות שמחירי הדירות עולים בקצב גבוה החל משנת 2006, אף אחד לא זיהה את הבעיה במשך מספר שנים עד שבחודש יולי 2010, העניין הוגדר כ"בעיה" שיש לטפל בה ואז הונחו מספר הצעות לפיתרון הבעיה (שרובן אגב לא בוצעו או לא צלחו).
הכשל של תכנית תמ"א 35
בשנת 2005 התגבשה תוכנית שנקראת תמ"א 35 (לא להתבלבל עם תמ"א 38), היא בעצם הייתה תוכנית העל שאמורה הייתה לתת קו אחיד למדיניות הבניה בארץ. אחת ההחלטות המשמעותיות שהתקבלו בה הייתה שמדינת ישראל תפסיק ליזום התחלות בניה במרכז, על מנת לעודד אנשים לרכוש דירות בפריפריה (צפון ודרום בעיקר).
בפועל מה שקרה היה בדיוק ההיפך, בגלל שלא בנו במרכז נוצר מחסור בדירות ולכן המחירים עלו במרכז באופן משמעותי ויצרו נטל גדול על כל השוק, בפועל גם הפריפריה לא התפתחה וגם המחירים שם עלו (ההחלטה אגב בוטלה עקב כך בשנת 2010).
התוכנית להעביר אנשים לאזור הפריפריות נכשלה כישלון חרוץ וגרמה ללחץ מחירים גדול במרכז וטפטף לאט לאט לאזור הפריפריה.
הנה כמה ליקויים וחוסר עמידה ביעדים של תוכנית תמא 35:
- הכוונה הייתה להעביר יותר אנשים לפריפריה – דבר אשר בפועל לא קרה
- תוכננו לבנות בכל שנה 45 אלף דירות חדשות ובפועל בנו רק 24 אלף
- התוכנית הייתה אמורה להתעדכן בכל 4 שנים על בסיס המצב החדש, בפועל היא לא התעדכנה עד היום (כבר עברו מאז 9 שנים!)
המבקר מבהיר ומסביר כי חוסר תכנון נכון, חוסר בגוף אחד שמרכז את הנושא ואמור להיות אחראי על ביצוע קווי התוכנית הוביל לכך שהיה יותר בלגאן מאשר עשייה ופיקוח.
כשל הנתונים – אין מאגר נתונים אחיד ואמין
רוצים לדעת בכמה עלו מחירי הדירות בין השנים 2005 – 2014?
אתם בבעיה, ולא רק אתם בבעיה כי גם ממשלת ישראל נמצאת באותה הבעיה. אין היום גוף מרוכז שאוסף נתונים אמינים על מחירי הדירות אלא בעצם יש כמה גופים מקבלים שאוספים נתונים (לרוב סותרים) על הדירות הנמכרות בארץ.
כשאין מידע אחיד ומסודר זה משפיע במקביל על שני דברים:
- על הגוף הממשלתי להבין את חומרת הבעיה, לבדוק אם הפיתרונות שבוצעו אכן עזרו ובעצם אין שום נקודת ביקורת שבה ניתן להבין את הנושא ולבדוק אם שופר.
- על הרוכשים – אם אני רוצה לרכוש דירה ולא מקבל מידע אמיתי ואחיד על מחירי הדירות, אני בעצם נמצא בבעיה כי אני לא יכול לדעת מה "המחיר" האמיתי של השוק (תארו לכם שבבורסה היו מחירים שונים על אותה המניה, זה היה יוצר כאוס אחד גדול).
הבעיה של זיהוי המחירים היא בעיה אחת בנושא מאגר הנתונים, הבעיה הנוספת שמצטרפת אליה היא הבעיה של מאגר הנתונים שאמור לספק לנו (ולממשלה) נתונים על תשתיות (כבישים, מחלפים, טיפול בבעיות של קרקע וכו').
כאשר אנחנו לא מקבלים את המידע הזה זמין ושקוף, קשה לנו מאוד להחליט לעבור ליישוב מסוים (לדוג' בפריפריה), כי אנחנו בעצם לא יודעים אם קיימת תוכנית להנגיש אותו מבחינת תחבורתית (מחלף או רכבת) בשנים הקרובות ואנחנו נמצאים באפלה ולכן מעדיפים להתרכז במקומות המוכרים לנו (שהם לרוב באזור המרכז).
כשל הדירות הקטנות והדיור בר השגה
אחד הפתרונות שהציעו כשזיהו את הבעיה בשנת 2010 היה לבנות יותר דירות קטנות (על מנת שיהיו יותר זולות ונגישות לשכבות חלשות באוכלוסיה).
פתרון נוסף היה לבנות דירות שמראש יהיו מיועדות להשכרה במחיר מפוקח ובעצם ייתנו מענה טוב לאנשים שידם אנה משגת לרכוש דירה ועדיין רוצים לגור בשכירות במחירים שפויים.
בפועל,
- רק 1,167 מתוך 25,000 דירות שנבנו היו דירות קטנות
- רק 433 דירות מתוכן היו דירות שיועדו להשכרה
כמו כן, המבקר מדגיש כי עלות בניית הדירות לטובת השכרה אינו מצדיק את התועלת שבכך ולכן אינו נותן רוח גבית לפרויקט זה ואף מבקר את מקבלי ההחלטות בכך שקיבלו החלטה יקרה אל מול התוצאות שהיא מניבה.
הכשל התכנוני
זה אולי הכשל הגדול ביותר – המבקר מקדיש דפים רבים לכך שבעצם לתכנן אזור לטובת בניה, לאחר מכן לתכנן תשתיות ולקבל אישורים לבניה לוקח המון זמן (פרק זמן של יותר מ-5.5 שנים במקום 2.5 שנים).
הסיבות לכך שזה לוקח זמן הן בעיקר כי הסמכויות מרוכזות במספר גופים שונים ובמלה אחת (שלי כמובן), ניתן לומר שהעניין הביורוקרטי תוקע גם את התוכניות שכבר יצאו אל הפועל. המבקר מבקר בחריפות את כל הגופים שאמורים לאשר את התוכניות ומתריע שימשיכו להיות חוסרים בדירות עד שנושא זה לא יטופל כראוי.
מי אשם במצב?
זו שאלה טובה ותלוי מאוד את מי שואלים, אם תשאלו את:
- נתניהו – הוא יגיד שאולמרט אשם
- לפיד / הרצוג – הם יגידו שביבי אשם
- כחלון – יגיד שלפיד + נתניהו + בנט אשמים
- אני יכול להמשיך עם המשחק הזה אבל בפועל (לדעתי בלבד) זה לא כל כך משנה ואם אתם כבר רוצים שאני אהיה יותר כנה אז לדעתי כולם אשמים אבל שוב אני לא מוצא שום תועלת בלחפש את האשמים ולא את הפתרונות.
לסיכום,
הלוואי ויכולתי לתת כאן סיכום אופטימי – אני אמנם שמח שזה תופס כותרות וכולם מדברים על זה ואף נראה כי עומדים להכריז על כך כ"מצב חירום לאומי", יחד עם זאת אל תשכחו שאנחנו בימי בחירות וזה מאוד אופנתי לדבר על זה היום ולא בטוח שהממשלה הבאה באמת תדע לטפל בנושא כראוי (יש יותר מדי פרמטרים שמצביעים על כך שמחירי הדירות רק ימשיכו לעלות והפערים באוכלוסיה רק ימשיכו לגדול).
ניסיתי לסכם בקצרה את עיקרי הדו"ח ומאוד חשוב לי לשמוע את דעתכם על המצב ולקבל את הפידבק שלכם על הדו"ח ועל המצב הקיים.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
והמבקר לא כתב אף מילה על בנק ישראל והריביות הנמוכות?
כלום?
שלום אברהם,
אני לא ראיתי
מאחר שכבר הנושא הזה הוכרז כבעיה לאומית וכולם רוצים לפתור את הבעיה הזו, השאלה הנשאלת היא האם כדאי לחכות עוד קצת ברכישת דירה(במקרה שלי בפריפריה) או לקנות כבר עכשיו?
אם יש לך כסף תקנה, לא מאמין שבשנים הקרובות משהו ישתנה.
תחשוב שדיור זה רכבת בת 50 קרנות שנוסעת במהירות גבוה, ובא מישהו ולוחץ בלמים, הרכבת תמשיך לנסוע עוד הרבה עד העצירה המוחלטת…אם דיור אותו דבר. כולם מדברים שישחררו עוד 10000 י.ד. עוד 50000 י.ד., אבל לוקח הרבה שנים עד שמתחילי לבנות בתכלס + בניה 2-3 שנים…
ייוצר מצב ש עוד שנתיים שלוש אולי יהיה סוג של ירידה, אבל יחד עם זאת ריבית של בנק ישראל לא יהיה בשפל כמו עכשיו. ונקבל מצב שדירות ירדו למשל ב10-15%, אבל משכנתאות גם יתייקרו ואנשים יישארו באותו מצב – לא מצליחים לקנות דירה.
לכן מאור, אם יש לך מספיק כסף, תקנה דירה ותתחיל להנות ממנה.
שלום מאור,
שאלה טובה,
אתם מבינים שבאמת אין לי תשובה, מצטער
בהצלחה
איני מבין מה הבעיתיות בכך שאין גורם יחיד המיידע מהו "המחיר האמיתי" ?
כשאני הולך לשוק לקנות עגבניות אני מסתובב בין הבסטות ומברר מה המחיר שהמוכר דורש לסחורתו ואני שוקל האם המחיר סביר לטיב הסחורה, ליכולתי וביחס למצאי בשוק. בשוק ריאלי "אין גורם יחיד המיידע מהו המחיר האמיתי". הבעיה העיקרית במדינה היא שלרבים אין "תודעת חיסכון" או במילים אחרות "להוציא תמיד קצת פחות ממה שיש"
שלום אלפרד,
הבעיה העיקרית היא שלמדינה אין מידע חד-משמעי בנושא
אני רוצה להדגיש שדעתי אינה פוליטית!! ואני בספק אם אבחר בבחירות הקרבות. אבל כשהיתה היזדמנות אמיתית לפתור חלק מהבעיה ע"י הבאת עשרת אלפים סינים לבניית 30 אלף יחידות דיור תוך מספר שנים מצומצם באיזור מודיעין, גם נתניהו וגם לפיד קיבלו רגליים קרות והתנגדו למהלך ואני תוהה מדוע?
היי אני מבקש ממך ללכת להצביע. אי התבעה היא כמו לתת את קולך למפלגה הערבית.
תודה
ואנחנו תקועים כי בן זוגי חושש לקנות במצב של היום וחושב שהכל יתפוצץ ויירד בקרוב וכל מי שקנה אכל אותה.
לכו תסבירו לו שזה לא בהכרח ככה וזה תלוי בכמה קונים ואיך
שלום משכנתאמן
האם לא כדי ברמת הריבית הנוכחית לקחת ריבית קל"ץ, אם אני אכן יכול לעמוד בהחזר החודשי?
שלום שלומי,
אם המשכנתא היא לטווח ארוך, אז יש בזה מן ההיגיון
יחד עם זאת הייתי לוקח גם פריים כי היא באמת נמוכה היום וכדאי לנצל זאת לשנים הבאות
בהצלחה
היי! מצד אחד למה שהממשלה תרצה לטפל בנושא שמכניס לה הרבה מאוד כסף? אז "מורחים" את האנשים..הרי אם המדינה היתה רוצה היא יכולה היתה לפתור את הבעיה אחרי שמרכזת בזה את כל המאמצים…
למי שרוצה לקנות דירה – לא כל אחד חייב שתהיה לו דירה. לגור אפשר גם בדירה שכורה. אם מחיר של משהו יקר – לא קונים ואז הוא יורד…חוק פשוט בכלכלה אבל במדינה הזו יש "אטרף" של קנית דירות גם במחיר שיעבוד הקונה לכל החיים…שזו טרגדיה אחרת…נכון זה נראה ש"זורקים" כסף בשכירות אבל מצד שני אין מחיר לחופש משיעבוד לבנק!!
על איזה שיעבוד לבנק את מדברת? מה עם כל משלמי השכירות, הם לא משועבדים לבעל הבית? לא ידעתי שאפשר בתור שוכר לבוא לבעל הנכס ולומר לו שבחצי שנה הקרובה לא יהיה לי כסף לשלם והוא יסכים שאמשיך לשהות בנכס.
אולי על הריבית לבנק את מדברת? היי בטוחה שבסכום השכירות שאת משלמת, מגולמת כבר אותה הריבית בדיוק שבעל הנכס משלם לבנק בעקבות כך ש״השתעבד״ אליו ולווה ממנו כסף – וכן, זה אותו הכסף שאת מוציאה מכיסך על מנת שהנכס יהיה רשום על שם אותו אדם שמשכיר לך.
כתבתי מספיק אז לא ארחיב לגבי הקפצת דמי השכירות שנעשות על ידי המשכירים בכל שנה/שנתיים.
כל הלוקשים שמוכרים לאנשים שלא מסוגלים לרכוש דירה פשוט נמאסו כבר.
תודה על השיתוף שולי
תודה על הפוסטים האלו הם מדהימים אני נהנה מכל רגע לקרוא אותם!
תודה על הפרגון ישראל
לדעתי זה פשוט אינטרסים אישיים מפלגתיים צרים. ויתכן אף יותר מזה….
אם תבחן את מדיניות הממשלות שהיו במדינה בכל 10 השנים האחרונות תיוכח לדעת שבכל התחומים במסווה של שינויים לטובת המדינה קיימת הדרדרות מוחלטת בכל הנושא הקשור לחיים שפויים במדינה.
הן בתחום התעסוקה, הן בתחום הדיור, הן בתחום יוקר המיחיה,הן בתחום היחסים בין אדם לחברו(חינוך וכבוד לזולת) ועוד הרבה תחומים שתקצר הירעה מלהכילם. אינני חרד לנו אנחנו כבר בשליש השלישי של החיים. אני חרד למה אנו משאירים לילדנו ונכדינו. לא הכל שחור יש גם כתמים בהירים אבל את השחור צריך בדרך כלשהי להוציא מחיינו
ניתן לפתור את בעיית הדיור , יש דירות בשפע באזור המרכז ובזול , בערים רמלה לוד , רחובות וכו , אמנם דירות ישנות , אבל ראויות למגורים , אלא שפשוט אנחנו עם מפונק , רוצים דירות גדולות ומרווחות עם מעליות , וחניה צמודה , לא מסתפקים בפחות מזה , ולא רוצים לגור בפרפריה כמו באשקלון , או בקריית גת , או בחדרה שם הדירות החדשות זולות , ויש נגישות לאזורי עבודה ברכבת .
אלא שכולם רוצים לגור במרכז , ומה לעשות הדירות במרכז יקרות , אז לא הממשלה אשמה , הממשלה צריכה לדאוג לכל זוג צעיר לדירה בצפון תא .
הממשלה לא אשמה , והמצב לא יתוקן , כי זה המצב הטיבעי אלה כוחות השוק , כוחות השוק אין כאן בעיה , פשוט צריל להפסיק להיות מפונקים ולהאשים את הממשלה .לפני הבחירות כולם מבטיחים הבטחות , ופתארונות קסם , אחרי הבחירות המצב ישאר בעינו .
אין לכם לסמוך שמחירי הדירות ירדו , כי הדבר מסכן את הבנקים והכלכלה , .
מקסימום המחירים יישרו כמו היום ולא יעלו , וגם זה בספק גדול .
תודה על השיתוף מרדכי
נוצרו פערים גדולים שייקח שנים על גבי שנים לסגור אותם.
הבעיה עמוקה בסופו של דבר יהיה פתרון אבל לא בטווח המיידי לדעתי מדובר על 5 -10 עד שיראו תוצאות
והדור שלנו שלא קנה דירה עד 2008 – 2009 נספוג את זה
כי מה הטעם לחכות 5 -10 שנים עד שיהיה פתרון בינתיים משלמים עבור שכר דירה.
* במאמר מוסגר חשוב גם לזכור שאנו נמצאים במציאות פוליטית מורכבת שלא מאפשרת באמת לקבל החלטות אמיצות וגם אם יקבלו אותם עד הממשלה תוחלף באחרת וכך תימשך הסחבת הזו….
בהצלחה לכולם
תודה על השיתוף אלי
שלום משכנתאמן,
לקחנו משכנתא לפני שנתיים.
ברצוני לבדוק אפשרות מחזור של מסלול קל"צ:
המסלול נלקח ל – 15 שנים (יתרה 13).
סכום ראשוני במסלול 386K₪ בריבית של 4.2%
על מנת למחזר אני נדרש בעמלת פירעון בגובה של 30K₪.
ריבית שקיבלנו 2.65% ל – 10 שנים (3- שנים) – החזר עולה ב 750ש"ח.
ריבית שקיבלנו 2.49% ל – 9 שנים (4- שנים) – החזר עולה ב1100ש"ח.
מה דעתך? האם יש פה כדאיות לביצוע מהלך?
תודה מראש,
ערן
דעתי בנושא.
ישנם הטבות מס מפליגות על רווחים מדיור לעומת שוק ההון, בסביבת ריבית נמוכה (אשמה של בנק ישראל) ההטבות יפנו את הכסף לשוק ההון.
מהשכרת דירה ראשונה, עד 5000 ש"ח יש פטור ממס !!!
רכשתם עוד דירה וואתם משכירים ב 10,000 ש"ח, מיסוי של 10% .
לכן לדעתי האשמה היא של סטנלי פישר בהורדת הריבית, ואשמת הממשלה שנתנה הטבות מס לנדלן והגדילה את הביקוש לדירות על ידי משקיעים. שיהפכו את אחזקת דירה שניה ושלישית למשהו שמשיתים עליו מס גבוהה והופ, דירות רבות ישתחררו למשק…
אופס כתבתי – "ההטבות יפנו את הכסף לשוק ההון" , התכוונתי לשוק הדיור…
בס"ד ת בורך משמים על כל
אסתר
תודה על הברכות אסתר