
בחודשים האחרונים אנו נתקלים בידיעות בתקשורת המספרות לנו על כך שהבנקים מוכרים חלק מתיק המשכנתאות שלהם לחברות ביטוח. כלומר, באה חברת ביטוח / פנסיה (לדוג' מנורה מבטחים) ומשלמת לבנק מזרחי-טפחות 770 מיליון ש"ח על מנת להיות שותפה איתו בחלק מתיק המשכנתאות שלו וברווחים שלו (כלומר בריביות שהלקוח ישלם).
מה משמעות העסקאות? מה האינטרסים של הבנק ומה האינטרסים של חברת הביטוח? ומה זה אומר לגבינו בתור לוקחי ובעלי משכנתאות? כל זאת ועוד בפוסט הבא.
מה משמעות העסקאות?
בואו נניח כי בנק מסוים נתן משכנתאות בסך 2 מיליארד ש"ח בשנה האחרונה והא עתיד להרוויח על המשכנתאות הללו ריבית של כ-2% בשנה.
עכשיו, באה חברת ביטוח כלשהי ומשלמת לבנק מיליארד ש"ח מכיוון שהיא רוצה להיות שותפה שלו במחצית מהתיק – כך שכל אחד מהם בעל תיק משכנתאות של מיליארד ש"ח וירוויח ריבית של כ-2% מתוך סכום זה (כלומר, במקום שהבנק ירוויח 2% מ-2 מיליארד, מעתה הוא ירוויח 2% מ-1 מיליארד כמו חברת הביטוח).
מכיוון שלחברת הביטוח אין כוונה או רצון להתעסק במתן ו/או בניהול המשכנתא עצמה, היא תשלם בנוסף דמי ניהול ותפעול לבנק למשכנתאות.
ישנן מספר עסקאות כאלו שנעשו בחודשים האחרונים וככל הנראה ימשיכו ויבוצעו בחודשים הבאים. להלן רשימה של העסקאות שכבר בוצעו:
חברת הביטוח הרוכשת | הבנק המוכר | סכום העסקה |
מנורה מבטחים | טפחות | 770 מיליון ש"ח |
הראל | לאומי | 4 מיליארד ש"ח |
מגדל | מזרחי | 900 מיליון ש"ח |
הראל | פועלים | 700 מיליון ש"ח |
עד עכשיו ראינו מה קרה, אך בואו ננסה לנתח רגע למה זה נעשה, כלומר מה האינטרס של הבנק למכור ומה האינטרס של חברת הביטוח לרכוש.
למה הבנק מוכר ולמה חברת הביטוח רוכשת?
הבנקים
נתחיל מהבנקים – זה כבר לא סוד שהבנקים נמצאים במצוקת אשראי, מצד אחד הם נתנו המון הלוואות בשנים האחרונות (תיק המשכנתאות זינק בצורה ניכרת) ויחד עם זאת דרישות הלימות ההון מצד המפקח על הבנקים ובנק ישראל דורשת מהם לרתק הון גבוה יותר בו הם לא יכולים להשתמש לטובת מתן הלוואות חדשות.
לכן הם מוכנים למכור חלק מהתיק על מנת להכניס ולפנות כסף חדש במערכת וכך הם יוכלו בכסף החדש למכור עוד הלוואות (לא רק משכנתאות, אבל כמובן גם משכנתאות) וזה בשבילם בדיוק כמו לגייס כסף בשוק ההון (אג"ח / מניות וכו'), אלא שזה כנראה יותר זול עבורם. בנוסף, מכירת חלק מתיק המשכנתאות הקיים והעתידי שלהם, מורידה חלק מהתלות והסיכון של הבנקים בענף הנדל"ן.
חברות הביטוח
חברות הביטוח נמצאות בבעיה בשנים האחרונות, מכיוון שיש להן המון כסף שלנו שנמצא אצלם כפיקדון לטובת הפנסיות שלנו (ושאר המכשירים הפיננסים כמו קרנות ההשתלמות שלנו, פוליסות חסכון וכו'). אנו כמובן דורשים מהם שיניבו לנו תשואה על התיק (אחרת מה האינטרס שלנו לחסוך לטווח ארוך אם אין תשואות), אבל הבעיה בשנים האחרונות שהריבית בשוק היא אפסית, ואם בעבר הם יכלו לרכוש אג"ח מדינה עם תשואה מובטחת של 3-4 אחוזים, כיום הם יכולים לחלום על זה ובמקרה הטוב הם יקבלו תשואה של 0.1%-0.2% (ובמקרים מסוימים אפילו לא יקבלו תשואה בכלל).
כלומר, חברות הביטוח מחפשות איפה להשקיע את הכסף ולקבל תשואה, תוך הרצון להשקיע בתבונה ובזהירות ולכן לא יכולות לרכוש רק "נכסים מסוכנים" ומחפשות השקעות יחסית בטוחות (כמו אג"ח מדינה).
עכשיו שהבנקים מציעים להן לרכוש תיק משכנתאות קיים, שהוא עם תשואה חיובית באופן וודאי, עם סיכון מאוד נמוך (הרי הם רוכשים את המשכנתא לאחר שהבנק סינן את הלווים והם רוכשים רק משכנתאות עם מימון נמוך מ-60%) זה מאוד מתאים להן והן פתאום מצאו אפיק השקעה עם תשואה חיובית (גם אם לא גבוהה אבל עדיין חיובית), דבר שהן מחפשות רבות בשנים האחרונות.
מה זה אומר לגבי המשכנתאות והריביות שלנו?
פה, זה לא כל כך פשוט ואין לי תשובה ודאית וחד-משמעית.
מצד אחד,
הבנקים מקבלים עוד כסף לתת לנו הלוואות וזה טוב לכאורה, מכיוון שהריביות עכשיו עולות בין היתר בגלל הסיבה הזו שלבנקים אין מספיק כסף להלוות (יש בעיה בהיצע) ופתאום הבנקים מקבלים כסף חדש אותו הם יכולים להלוות לנו ואם יש יותר היצע יש הגיון כלכלי שהמחיר בו ימכרו את ההלוואות שלנו יירד.
מצד שני,
כרגע יש שני שותפים במשכנתא שלנו וכשיש שני שותפים (ובמיוחד שותפים גדולים שרגילים להרוויח לא מעט) אז יש סיכוי גדול ששניהם ידחפו להמשיך ולהעלות לנו את הריבית על מנת להרוויח יותר על התיקים שלהם (נכון שרוב חברות הביטוח רכשו תיקים שהם כבר קיימים ומנוהלים ושם הם לא יכולים להעלות את הריבית, אבל יש להם אינטרס להיות שותפים במתן משכנתאות עתידיות וחדשות ולכן יש להם אינטרס שהריבית שנשלם תהיה גבוהה יותר והם יקחו חלק בתיק שמניב להם תשואה גבוהה יותר).
אם אני אנסה לסכם את שני הצדדים שהבאתי, אני נוטה להאמין שיש יותר סיכוי שהריבית תעלה בעקבות שיתוף הפעולה מאשר שהיא תרד, אבל חשוב לזכור שמדובר בדעה פרטית שלי והיא ממש לא מבוססת על מחקר כלשהו, ולכן יכול להיות שאני גם טועה.
מה הסיכון של שיתוף הפעולה הזה?
יש פה שני סיכונים עיקריים,
הראשון הוא גדול יותר ושייך לכל המשק וזה אם תהיה בעיה עם החזרי המשכנתאות שיובילו לכך שהבנקים יפסידו כסף בעקבות בעלי משכנתאות שלא יחזירו להם את הכסף שהם חייבים.
אם עד כה זו הייתה הבעיה של הבנקים בלבד, פתאום זו תהפוך להיות בעיה אקוטית של קרנות הפנסיה שלנו (שהרי חוץ מזה שהן מושקעות במניות הבנקים שבוודאי יירדו, כרגע הן ממש שותפות פעילות בביצועי הבנקים ואם תהיה פה קריסה, נרגיש זאת גם באופן הרבה יותר כואב בכספי הפנסיה שלנו).
הסיכון השני, הוא של הלקוחות שלא יצליחו להחזיר את המשכנתא שלהם, מכיוון שאם עד כה הבנק היה זה שלוחץ לקבל את הכסף חזרה והיה מפעיל את כל המכבשים שלו בשביל לקבל את חובו חזרה, כרגע יש לו שותף גדול שגם כן ידרוש את כספו וכששני שותפים כאלו מתאגדים אז ככל הנראה הלקוח הקטן יהפוך להיות הרבה יותר קטן והלחץ עליו יהיה הרבה יותר גדול.
לסיכום,
מצד אחד ההחלטה הזו תתן לבנקים עוד כסף להלוות ואולי בשל כך הריביות יירדו, אבל מצד שני, באופן אישי, אני מאמין שהמחירים דווקא יעלו וכמו שאמרתי יש עוד שני סיכונים (כספי הפנסיה שלנו והלקוחות שלא יצליחו להחזיר) ולכן אני לא הכי מתלהב משיתוף הפעולה החדש.
מה שבאמת יכול היה להיות מבורך הוא אם חברות הביטוח היו מעניקות ישירות משכנתאות לציבור (כלל ביטוח עושה את זה היום, אבל במספרים מאוד נמוכים). מכיוון שאם חברות הביטוח היו נכנסות למשחק באופן ישיר והיינו מקבלים עוד כמה שחקנים חדשים בשוק, אז אולי הייתה מתחילה מלחמה אמיתית על הלקוחות ובהתאם לכך המחירים היו יכולים לרדת (כי אם כבר לסכן את כספי הפנסיה שלנו אז לפחות שגם אנחנו כלקוחות נהנה מזה ולא רק הבנקים).
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
ידוע האם מדובר רק במשכנתאות מסוכנות או מה הרכב התיק הנמכר?
שלום ניר,
לא ידוע מה הרכב התיק המלא, אך מהמידע שיש לי מדובר בהלוואות בסיכון נמוך יחסית
בהצלחה
מעניין ומוגש יפה מאד. תודה !
תודה רבה
כתיבה מעולה. זה חומר מסובך, שאנשים בדרך כלל בורחים ממנו כי זה קצת מפחיד לנסות לקרוא משהו ולהבין אתה לא מבין כלום (ולכן הבריחה). תודה רבה! כיף להיות רשום לאתר ולקבל כל שבוע כתבה מעניינת חדשה, שלא לומר רלוונטית מאוד. אתה גם כותב בצניעות, שזה חמוד 🙂
תודה על הפרגון יוני
השאלה אם זה מותר מבחינה חוקית.
לפי הידוע אחד הכללים החשובים והבולטים בתחום הבנקאות הוא חובתו של הבנק לפעול בתום לב כלפי הלקוח.
לפי מה שאתה מתאר, הבנק מכר את חוב המשכנתא שלי לגורם אחר, במקרה זה חברות ביטוח.
כאשר הלקוח מלכתחילה לא התכוון להתקשר עם חברת הביטוח, אז באיזו זכות הבנק מעביר את המשכנתא שלי לחברת הביטוח או עושה איתה שותפות ?
האם חוזי המשכנתא כוללים סעיף המאפשר לבנק לעשות זאת, כלומר למכור את חוב המשכנתא לחברת הביטוח?
זה כמו שכירות משנה, אסור לי להשכיר נכס ששכרתי לצד ג', בלי רשות מפורשת של בעל הדירה.
וחוץ מזה, בנקים עושים רווחים של מילאירדים, בעלי התפקידים הבכירים בבנק מרוויחים מאות אלפים בחודש, אז מדוע לחפש עוד ועוד לעשוק את האזרח הקטן?
באשר ליחס הלימות ההון: הרי אין כמעט משכנתאות בישראל שהאחוז שלהן גבוה מ 70%, ואם אדם לא עומד בהחזר, לרוב מכירת הדירה תכסה את החוב, כך שלא קיימת פה סכנה כפי שהיה בארה"ב עם משכנתאות של 90% ומעלה.
זה נשמע כמו עוד מהלך של הבנקים להגדיל את רווחיהם על חשבון האדם הפשוט ותו לא.
שלום שרי,
לצערי אין לי את התשובה בנושאי חוקיות, מעניין לבדוק את הסכמי ההלוואות מול הבנקים
בנוגע ליחס הלימות הון – יחס הלימות ההון לא תקף רק על משכנתאות מעל ל-70%
בהצלחה
כתבה לא נכונה ורדודה
הבנקים מכרו רק משכנתאות של חרדים וערבים בסיכון שאין להם תלושי שכר גבוהים
לבנקים לא חסר כסף הם קונים מבנק ישראל
תגובה לא ראויה, החרדים באופן יחסי חוזר אצלם הכי פחות משכנתאות אלו הם נתונים ששמעתי מסמנכ"ל משכנתאות בדיסקונט (אולי טפחות), בגלל הערבות ההדדית שאם בן אדם נקלע למצוקה סביבתו עוזרת לו הרבה מכפי שאתה מדמיין.
הכסף שהבנקים מלווים לא נלקח מבנק ישראל אלא מלווים אחרים שחוסכים כסף בפק"מ בבנק. הבנק הוא מתווך שמרוויח מהפרש הריביות שבין הריבית שהוא משלם לחוסכים בבנק לבין הריבית שהוא לוקח מהלווים. בנק ישראל תפקידו להגן על הבנקים ולא להלוות כסף לבנקים.
שלום שי,
אתה צודק כמובן, הכוונה הייתה מטאפורית (התייחסתי לא מעט בפוסטים הרבים בבלוג לצורך של הבנקים לגייס את הכסף באפיקים השונים)
תודה על ההערה ובהצלחה
ישראל היקר שלום רב,
תתבייש בעצמך שאתה רושם על הכתבה "לא נכונה ורדודה" יכולת להתבטא בצורה אחרת אם אתה חושב שמשהו לא נכון כמו"אני חושב שזה לא ממש ככה אלא …"
משכנתאמן תודה על הכל ואל תתייחס למי שלא מוכיר תודה.
תגובה לא נכונה רדודה ומלאה בורות ושנאה,
הבנקים לא מכרו רק תיקים בסיכון, ומשכנתאות החרדים אינם מוגדרים בסיכון, אלא להיפך, אחוז הפיגורים במגזר נמוך יותר מאשר במגזר הכללי, בדוק!
שלום שמואל,
כתבתי על כך בפייסבוק, אך כרגע מדובר רק בהצעה (הוא מתכנן גם לגבות מס מבעלי קרקעות שלא בונים עליהן)
נצטרך לחכות ולראות
שלום ישראל,
אשמח להפניה לכל מקור מהימן שיש לך בנוגע לטיב המשכנתאות שנמכרו
מכל מקור שאני בחנתי, מדובר בתיקים עם אחוזי מימון נמוכים, וכאלה שללא סיכון
כתבה מעולה, יישר כוח!
תודה יוסף
תודה על המידע
רציתי לתקן בנושא גביית חובות – הנושא מוסדר על ידי בנק ישראל, והבנקים פועלים על פי כללים ברורים, כך שלא צפוי פה שינוי
ככה התחילה מפולת הסאב פריימ באמריקה לא?
שלום אסף,
לא בדיוק – כאן חברות הביטוח הינן שותפות ממשיות בתיק ההלוואות בזמן שבארה"ב נמכרו אג"ח מגובות משכנתאות (ולא המשכנתאות עצמן)
בכל מקרה, המגבלות בארץ על אחוזי המימון, על תמהיל ההלוואה (פריים וקבועה) והלימות ההון, אמורים להגן על הלווים והבנקים במקרה כזה
בהצלחה
מה ההבדל בין אגח מגובה משכנתאות לבין המשכנתאות עצמן?
שלום ישראל,
האג"ח הוא בעצם מכירה הלאה של החוב על-ידי בנק המשכנתאות לצד אחר שמעוניין להשקיע בכך (כאשר החוב עצמו תלוי בהחזר המשכנתאות)
בהצלחה
משכנתאמן יש לך כבר נושא לפוסט חדש. כחלון החליט סופית על הטלת קנס על בעלי 3 דירות ומעלה. הקנס הזה יגרום למשקיעים שיש בידם 3 דירות להוציא את הדירות האלו למכירה. ההיצע יגדל והמחירים בדרך למטה.
נהנתי לקרא
אך חסרים פה מתחרים
הבנקים ידם על העליונה ועובדה שעושים מה שרוצים
צריך פה מתחרים חדשים שינערו את השוק
כמו שקופיקס נכנס והציג מחיר הוגן ביחס לתמורה ובעקבותיו נוצרו עסקים
שהתאימו עצמן לצרכן
רק שפה הצרכן הוא קטן
ואין מבחר גדול יותר של נותני הלוואה
מדוע חברות הביטוח אינם יכולים לספק משכנתאות ?
מדוע חברות האשראי אינם יכולים לספק משכנתאות ?
מדוע בנק הדואר אינו מספק משכנתא ?
מדוע זה השוק של הבנקים בלבד ?
אומרים שישנם קרטלים בתחומים שונים לדוגמא בלחם שהיה לא מזמן
מדוע המדינה לא בודקת האם גם פה ישנו קרטל בתחום המשכנתאות ?
הבנק אף פעם לא יצא מופסד ואם יצא מופסד הוא יעביר את ההפסד לאחר
נקווה ליום בו יכנס לשוק שחקן חדש כמו שאבי כץ שינה את שוק הקפה
האם הבנקים מחויבים להודיע לחייבים שהמשכנתאות הספציפיות שלהם נמכרו?
שלום יובל,
למען האמת אני לא יודע, מעניין לבדוק בהסכם ההלוואה האם יש התייחסות כלשהי לכך
בהצלחה
איני יודע אם בעבר הבנקים מכרו לצד ג' חלק מהמשכנתאות ואני רק יוצא מתוך הנחה שזה חוקי,
בזמן הזה המצב התאים לשני הגופים ליצור שיתוף זה.
מה שחסר לדעתי זה מענה לשאלות הבאות :
כלקוח, מה אכפת לי, היכן זה אמור להשפיע עלי ובאיזה שלב ?
האם אני כלקוח הקשר שלי נשאר רק עם הבנק ושותפי הבנק שקופים מבחינתי ?
שלום שלומי,
כתבתי בפוסט עצמו שההשפעה תהיה בעיקר על מי שיקח משכנתא חדשה (מבחינת התנאים)
על מי שכבר לקח משכנתא, ההשפעה עשויה להיות במקרה של פיגורים בהלוואה
ההתנהלות שלך ממשיכה בצורה רגילה מול הבנק (חברת הביטוח משלמת לבנק דמי ניהול וטיפול עבור זה)
בהצלחה
שלוום משכנתאמן. זה לא קשור לפוסט כאן אבל יש לי שאלה לגבי תמהיל. אשמח אם תגיד לי אם זה תמהיל נכון ואם לדעתך יש אופציה יותר טובה.
אנחנו זוג צעיר בסוף שנות העשרים. קנינו דירה בפריפריה בצפון ב-750000 שקל. אנחנו לוקחים עליה הלוואה של 430 אלף. חשבנו על 1/3 פריים ל-30 שנה, 1/3 קל"צ ל-12 שנה ו1/3 קל"צ משתנה כל 5 ל5 שנה. ההחזר הוא 2500 שקל זה כרגע היכולת שלנו ואם היא תעלה אז נקטין את השנים בפריים. הרעיון הוא שעוד חמש שנים נסגור את המשתנה כל 5 עם קרן השתלמות או חסכון שיצטבר או באמצעות המכירה של הבית.
בהקשר זה יש לנו עוד שאלה- האם לקחת הלוואה של 80 אלף שתביא אותנו ל55 אחוז הון עצמי יעזור לנו משמעותית בהקשר של ריביות? כי יש לנו אופציה לקחת הלוואה בתנאים מעולים עם גרייס בלי ריבית (משהו של סטודנטים).
שלום יהודה,
1. התמהיל נראה בסדר (אתם יכולים לקחת משתנה צמודה)
2. רק אם זה לא מפריע להחזר החודשי
בהצלחה
תודה על התגובה. ובכלל על כל הבלוג. הכל כתוב יפה ומסודר.
השגנו כסף והיום אנחנו עומים על 55 אחוז הון עצמי כך שהריביות ירדו קצת.
האם בהלוואה על סכום של 335K אנחנו צריכים להישאר באותו תמהיל או להגדיל את הקל"צ על חשבון המשתנה?
בנוסף הצעת לנו לקחת משתנה צמודה- האם זה שווה את הסיכון שבהצמדה למדד כשההפרש הוא רק 2000-3000 שקלים (לפי המחשבון שלך) בחמש שנים הראשונות?
תודה רבה על תשומת הלב והסבלנות.
אבל אם הקטנתם את ההלוואה אז אני לא רואה צורך ממשי לקחת יותר בקל"צ (אולי אפילו להיפך)
בהצלחה
יהודה
כאשר אחוזי המימון משתנים גם הריביות
וגם התמהיל משתנה
קח בחשבון שכאשר התמהיל בנוי מ2/3 שהוא משתנה הוא נתון לשינויים ביחס גבוה בהתאם לרבית משמע היה והריבית תעלה ל1 אחוד
אזי זה מקפיץ לך את הפריים ואת המשתנה כל 5 כך שהחזר לא ישאר קבוע
ורצוי ליצור תמהיל שהוא מינורי משמע ללא שינויים דרסתים
תמהיל נכון יחסוך לך המון כסף
פגישה עם יועץ משכנתאות תציג לך כמה ניתן לחסוך
שאלה שקשורה לקבלת משכנתא, מזונות נחשבים כהכנסה בבקשה לאישור משכנתא?
בנק יכול לאשר קבלת משכנתא על סמך משכורות ומזונות?
שלום מיקה,
כן בהחלט
בהצלחה
האם יש בזה יתרון של תשואה גבוהה יותר על הפנסיה שלנו? הכוונה היא, האם בתקופה בה שוק ההון לא מניב רווחים, המהלך הזה יכול להטיב עם האזרח לטווח הארוך (עם כספי הפנסיה)?
שלום ורד,
תיאורטית כן, וזאת כנראה אחת המטרות של חברות הביטוח והפנסיה (לגוון עם התיק עם תשואה "מובטחת")
בפועל, ימים יגידו
בהצלחה