בעבר (אתם יכולים לשאול את ההורים שלכם), כמעט כל משכנתא הייתה מורכבת משתי משכנתאות שונות – האחת הייתה "משכנתא זכאות" והשניה הייתה "משכנתא משלימה".
ההבדל בין המשכנתאות היה שאת כספי ה"זכאות" המדינה הייתה נותנת בריבית מוטבת ואת כספי ההלוואה ה"משלימה" הבנק היה נותן בריבית גבוהה יותר.
מאז עברו הרבה מים בירדן, והיום כמעט כל המשכנתאות ניתנות אך ורק על ידי הבנק וכמעט שלא משתמשים בכספי הזכאות של מדינת ישראל, יש לכך 2 סיבות עיקריות:
- מאוד קשה לאסוף 1,000 נקודות זכאות על מנת להיות "זכאי"
- גם כאשר מגיעים ל- 1,000 הנקודות, הריבית שהציעה המדינה גבוהה מאוד (3% ל- 25 שה בקבועה צמודת מדד) ולכן לא משתלם לקחת את ההלוואה הזו ועדיף כבר להלוות ישירות מהבנק.
אז מה השינוי? האם עכשיו יהיה כדאי לקחת את הזכאות? ומי בכלל יכול לקחת אותה? כל זאת ועוד בפוסט הבא…
השינוי בריבית
הצעת החוק שהוגשת על ידי חברי הכנסת אלי כהן, משה גפני ואברהם נגוסה אושרה בוועדת הכספים והוחלט כי הריבית לזכאים תרד באופן משמעותי.
הירידה תיעשה בשתי מדרגות:
- החל מה-01/16 (עוד חודש וחצי) הריבית תהיה בגובה 2.5% בלבד
- החל מה-01/17 הריבית תרד פעם נוספת, לגובה של 2% בלבד
ישנה עוד סעיף שלא ראיתי עדיין שאושר (אבל מאוד ייתכן וגם הוא יאושר בקרוב) שאומר שריבית הזכאות תהיה תמיד 1% מתחת לריבית הממוצעת על המשכנתאות ובלבד שלא תעבור את ה-4%.
האם משתלם לקחת את תנאי הזכאות החדשים?
בעיקרון, צריך לבחון תמיד את החלופות.
כלומר, צריך לבדוק איזה ריבית הבנק יכול להציע לנו ואיזה ריבית המדינה מציעה לנו.
בהסתכלות מהירה על המספרים נראה כי לעת עתה עדיין לא כדאי לקחת את הזכאות, לא בגלל שהריבית גבוהה (עדיין 2.5% זה בסדר), אלא בגלל שמדובר בהלוואה צמודת מדד לטווח מאוד ארוך (25 ו-28 שנה) וזה לא בדיוק מתכון לשקט נפשי.
כלומר, אני מעדיף שתיקחו מסלול קל"צ לדוגמא ל-20 שנה ולא מסלול זכאות צמוד מדד ל- 28 שנה.
יחד עם זאת, מי שחייב לקחת מסלול צמוד לטווח כזה ארוך (בשל חוסר יכולת לעמוד בהחזר חודשי גבוה), הריבית עבורו מתחילה להיות מעניינת וייתכן שהבנק יציע לו את אותו המסלול בריבית גבוהה יותר או ריבית השווה לה.
החל משנה הבאה כאשר הזכאות תרד ל-2% אני מאמין שהאטרקטיביות שלה רק תגדל ונראה יותר זוגות שמשתמשים בהטבה הזו.
מה קורה אם הבנק והמדינה מציעים את אותה הריבית?
במקרה כזה, עדיף לקחת את הזכאות כי יש לה 2 יתרונות משמעותיים:
- ניתן לפרוע אותה ללא עמלות פירעון בכלל
- במקרה של קושי בהחזרים, תצטרכו לעמוד מול המדינה ולא מול הבנק ונדמה לי שהמדינה תהיה טיפה יותר "רחומה" מהבנק ויהיה לכם יותר קל להגיע להסדרים ולהארכות
מי בכלל יכול להשתמש בזכאות?
אז ככה, כמו שאמרתי לפני כן וכמו שכתבתי בעבר על זכאות משכנתא, לא לכל אחד מגיע לקבל זכאות ויש קודם כל צורך לעמוד בשני תנאי סף:
- להוכיח שמעולם לא הייתם בעלי דירה
- להיות זוג נשוי או להיות רווק/ה מעל גיל 30
אם עברתם את שני תנאי הסף, זה עדיין לא אומר שאתם זכאים להלוואה מסוימת אלא אתם רק מתחילים ל"אסוף נקודות", בואו נראה איך עובדת שיטת הנקודות.
שיטת הנקודות
על מנת לתהחיל להיות זכאים להטבת המשכנתא (כלומר, ריבית מוטבת) אתם צריכים לצבור מינימום 1,000 נקודות זכאות. אם צברתם מתחת לזה אתם לא זכאים ואם צברתם 1,000 נקודות אתם זכאים לסכום של 97,000 ש"ח ל- 25 / 28 שנה ועם כל נקודות נוספת הסכום הזה עולה.
איך עובדת שיטת הנקודות?
- שנת הנישואין הראשונה שווה 250 נקודות וכל שנה נוספת שווה 50 נקודות (כלומר אם אתם נשואים 4 שנים, יש לכם 250 נק' על השנה הראשונה + 50 נק' על כל שנה נוספת – ביחד זה יוצא 400 נקודות)
- כל אח שיש לכם שווה לכם 50 נקודות (על האח הרביעי כבר תקבלו תוספת של 250 נק' ועל האח החמישי תוספת של 200 נק')
- הילד הראשון שווה 350 נקודות וכל ילד נוסף יזכה אתכם ב-150 נקודות (מהילד החמישי תקבלו רק 100 נקודות עבור כל ילד נוסף), גם הריון החל מחודש חמישי נחשב לילד.
- זוג שמגיע ל-1,000 נקודות לפחות ושירת בצבא – יקבל גם 10 נקודות נוספות עבור כל חודש של שירות צבאי (התנאי הזה רלוונטי רק במידה והזוג הגיע -1,000 נקודות בזכות הקריטריונים הקודמים)
בואו נעשה סימלוציה ונבדוק אם הזוג שלפנינו זכאי – הזוג נשוי שנה וחצי, לכל אחד מהם יש עוד 2 אחים ויש להם ילד:
- עבור שנות נישואין: 300 נקודות (250 עבור השנה הראשונה ו-50 עבור השנה השניה)
- עבור האחים: 200 נקודות (סה"כ 4 אחים ו-50 נק' לכל אח)
- עבור הילד – 350 נקודות
- סה"כ: 850 נקודות – כלומר, הזוג לא הגיע ל-1,000 נקודות ולכן הוא לא זכאי.
לסיכום,
קודם כל, אני מברך על ההחלטה וחושב שזו הדרך הנכונה לפעול.
יחד עם זאת, אני חושב שצריכים להתרחש 3 דברים על מנת שהעניין יהיה אטרקטיבי:
- לשנות את המסלול למסלול לא צמוד בריבית קבועה (או לפחות לתת אפשרות בחירה)
- להוזיל עוד את הריבית
- להגמיש את שיטת הנקודות ולהרחיב את מספר האנשים שיכולים להשתמש בזכאות
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
קודם כל, כל הכבוד על העבודה הקדושה שלך משכנתא-מן!
לשאלתי, האם ידוע לך ובמידה ואקח בשנת 2016 את משכנתא הזכאות, יהיה ניתן "למחזר" לאחר ירידת הריבית ב-2017?
שלום דרור,
לצערי אין לי מידע בנוגע לכך, צריך לחכות לפרסומים הרשמיים
בהצלחה
עוד נקודה שיש לציין, הסכום שהמדינה 'מעניקה' הוא בד"כ נמוך ושולי יחסית למשכנתא ממוצעת, כך שלא תמיד כדאי להתאמץ בשביל לקבל את ההטבה הזאת
שלום שמואל,
אתה צודק וצריך לקחת בחשבון ששיטות החישוב נבנו לפני שנים רבות כאשר מחירי הדיור היו נמוכים משמעותית (ובזמנו 100,000 מדירה שעולה 400-500 אלף היא הטבה משמעותית כמובן)
בהצלחה
שלום
מתי הורדת הריבית נכנסת לתוקף ?
האם תבוצע רטרואקטיבית לכאלו שהשתמשו בזכאות לפני חודש/חודשיים ?
תודה
שרון
שלום שרון,
ההורדה הראשונה צריכה להיכנס לתוקף בינואר הקרוב
ככל הידוע לי תהיה החלה רטרואקטיבית אך צריך לחכות לפרסומים הרשמיים
בהצלחה
איפה קראת שזה אושר?
שלומות משכנתאמן היקר,
אשמח לשמוע חוות דעתך המלומדה והמנומקת להתלבטות שלי בנוגע לסילוק חלקי של המשכנתא. ברשותי 100,000 ש"ח, ומתלבטת מהיכן לסלקם.
משכנתא נוכחית שנשארה לי כיום:
185,000 מסלול פריים ל19 שנה, החזר חודשי 875 ש"ח.
337,000 מסלול קל"צ ל7 שנים, ריבית 2.54%, החזר חודשי 4,540 ש"ח.
משיחה עם הבנק הבנתי שיכולה לסלק את ה100,000 ש"ח ממסלול הקל"צ
ללא כל קנס! (להפתעתי), או לסלקו מסכום מסלול הפריים.
מהי עצתך? מהיכן אתה היית מעדיף לסלק 100,000 ש"ח בהתחשב בנתונים הללו? האם יש צפי של ריבית הפריים לשנים הקרובות?
אודה על דעתך המקצועית והמנומקת.
תודה מכל הלב.
אתה עושה שירות נפלא ועבודת קודש.
תבורך.
שלומית
שלומית שלום,
הייתי מחלק את הסכום בצורה שווה בין שני המסלולים
בהצלחה
הי.
יש לך טעות קשה.
הלוואת הזכאות מאד משתלמת כיוון שאין בה קנס פרעון מוקדם
עוד משהו מגניב שהיא נותנת – היא מורידה את הקנס על פרעון מוקדם גם על שאר ההלוואה ב10-20 אחוז.
תודה
שלום יוני,
לא ציינתי שהזכאות לא כדאי בהכרח אלא שיש להשוות אותה לתנאים שניתן לקבל מהבנק ולעשות שיקול של פרעון מוקדם כמובן
בהצלחה
שלומית,
למה בעצם לא להשקיע את הכסף? נכון שיש סיכון אבל יש גם סיכוי לא רע להשיג תשואות טובות יותר לכסף, מאשר להחזירו לבנק.
דורון
שלום משכנתאמן ,
הייתי רוצה את עזרתך:
1. אני זכאי משרד השיכון מעל 1600 נקודות, האם אפשר לקחת את משכנתאות בריבית 2.5% ובשנת 2017 למחזר ולקחת בריבית 2%?
2. קבלתי הצעה למשכתנא והייתי רוצה את דעתך:
300000 קל"צ בריבית של 4% בעיני מאוד גבוה ל 20 שנה.
300000 פרים , 0.8% – p ל 25 שנה.
300000 לא צמוד בריבית משתנה _ אג"ח ל 25 שנה 1.6% +C
תודה
שלום תומר,
1. אני לא בטוח אבל יכול שייתנו את האפשרות הזו
2. ההצעה סבירה, תמשיכו בסקר השוק
בהצלחה
ראשית – תודה על שרות המידע, זה פשוט מבורך!
שנית – האם זוגות ידועים בציבור נחשבים נשואים לצורך המשכנתא הזו?
תודה 🙂
שלום עמית,
לדעתי לא, אבל כדאי לשאול את משרד הבינוי והשיכון באופן ישיר
בהצלחה
שלום משכתמן
לצערי המדינה מתעוררת מאוד מאוחר
וגם ב2% לא שווה לקחת בעוד שאת הפריים מקבלים בפחות
וכמו שצינו לפני אחוז הלוואת הזכאות היא מאוד פחותה בתמהיל
בעוד שישנם הרבה קרטריונים לעמוד בהם
קראתי בכלכליסט כתבה על יועצי משכנתאות אחד התוקבקים כתב
שפקידי הבנקים אינם בעלי ניסיון בתחום והבנק שולח אותם
לקורסים ללימוד את הנושא רק כעבור מספר חודשים
וקורסים מעמיקים כעבור מספר שנים
האם זה נכון ? ואייך בדוק נותנים לאחד שלא מבין בתחום
לבצע עיסקה גדולה שיכולה למותת את חייו של הלווה
אגב נהנה מאוד לקרא כל פעם את מאמריך
תודה
שלום יניב,
אני מסכים איתך שהמדינה התעוררה מאוחר
אני מסכים שיש בבנקים יועצים חדשים עם הבנה מועטה בתחום, מצד שני בדרך כלל הם עובדים בסניפים גדולים עם אנשים מנוסים מהתחום
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
כתבת שעבור כל אח מקבלים תוספת של 50 נקודות. באתר של משרד הבינוי והשיכון ראיתי טבלה אחרת שבה הניקוד גדל משמעותית החל מאח/אחות רביעי.
https://www.moch.gov.il/siyua_bediyur/mashkanta/Pages/siyua_lemishpachot_vatikot.aspx#GovXParagraphTitle3
השאלה מה החישוב הנכון.
תודה
שלום נדיה,
צודקת,
כמובן שהאתר הרשמי צודק ולא אני – אני אתקן את הטעות
תודה רבה על תשומת הלב
משכנתאמן שלום,
ראשית, כרגיל, אתה כותב נהדר, תודה לך!
הפעם יש לי הערה מהותית לגבי הפוסט.
הצעת החוק היחידה שהוגשה על ידי אלי כהן, גפני ונגוסה בעניין היא לגבי אותו סעיף שהזכרת אשר טרם אושר.
למעשה הצעת החוק רק הוגשה ב9.11.15, עדיין לא נידונה במליאת הכנסת בדיון מוקדם ובטח שלא אושרה בשלוש קריאות. כך שגם אם יום אחד תתקבל יכול להיות שהנוסח ישתנה ללא היכר.
בנוסף, ועדת הכספים אינה מאשרת חוקים אלא מכינה את הנוסח שלהם לקריאות עליהן יוצבעו במליאת הכנסת.
אני לא יודע מה בדיוק אישרו בישיבת ו. הכספים באותו יום (נראה לי שהפרוטוקול מפורסם רק אחריי כשבועיים) אולי קיבלו איזה שהיא הסכמה או החלטה עקרונית לקדם את הצעת החוק של חברי הכנסת אבל לא אישרו חוק – זה בטוח!
בשורה בתחתונה – אמנם יש סיבה לאופטימיות אבל כנראה שהחגיגות קצת מוקדמות.
אם אני טועה, אשמח אם תוכל בבקשה להפנות אותי למקור..
שוב תודה!
שלום שמואל,
וואו, תודה על ההסבר המקיף
יכול להיות שהטעיתי כאן בפוסט וזה מראה כמה אני חלש בענייני פוליטיקה.
תודה על ההערה וההארה, אני מעריך את זה מאוד
בהצלחה
האם ניתן לקחת הלוואה למשפרי דיור או מיחזור משכנתא?
שלום אולג,
הלוואת זכאות הינה רק לרכישת דירה ראשונה
בהצלחה
שלום
קיבלנו אישור למשכנתא בתמהיל הבא:
324000 ל – 25 שנה בריבית פריים מינוס 0.8
756000 ל – 20 שנה בריבית 3.7 קל"צ.
(סה"כ 1080000)
האם תוכל לתת חוות דעת על זה? אולי מישהו קיבל ריביות טובות יותר ואם כן איפה?
אנחנו צריכים תשובה ממש מהר…
תודה רבה.
שלום וברכה,
נראה סביר
בהצלחה
בגדול
ניתן להתאמץ קצת יותר
ולהגיע לתמהיל טוב יותר
המטרה הסופית היא כזכור כמה אני מחזיר על כל שקל שאני מקבל
שלום משכנתאמן,
אני פונה אליך בקשר לחברה שזכאית לרכוש את דירת עמידר בה היא מתגוררת עם אמה ובתה.
היא פנתה לבנק טפחות וקיבלה הצעה למשכנתא בגובה 490,000 ₪ ל-15 שנים בריבית קבועה צמודה למדד של 2.32%.
בבנק הפועלים היא קיבלה את אותה המשכנתא בריבית 2.51%.
שאלתי היא:
1) האם לרכישת דירה בעמידר יש משכנתא מסוג אחד בלבד של 15 שנים קבוע צמודה או שניתן לקבל תמהיל רגיל כמו לקוח רגיל?
2) האם הציטוט נשמע לך סביר או גבוה מידי?
3) בבנק טפחות מבקשים שגם הבת שמתגוררת בדירה (בת 20) תחתום כערבה בגין שיעבוד זכויותיה במקרקעין. בבנק הפועלים לא ביקשו דבר כזה. האם זה סביר לחתום? או שעדיף את המשכנתא היקרה יותר בפועלים ולא להחתים את הבת?
4) האם בעתיד לאחר הורדת הריבית (אם החוק יעבור) יהיה ניתן למחזר את המשכנתא?
תודה רבה מאוד על העזרה!!
דניאלה
דניאלה שלום,
1. אני חושב שאפשר בכל המסלולים
2. סביר
3. אם הבנק תירשם בדירה אז גם פועלים יבקש שהיא תהיה חלק מהמשכנתא, בכל אופן עדיף לשחרר אותה מהערבות אם אפשר
4. לא – כי זה לא הלוואת זכאות אלא הלוואה רגילה
בהצלחה
היי,
אולי אני מפספס פה משהו..
האם מדובר בהלוואה משלימה למשכנתא (לצורך העניין אני יכול לקחת את ההלוואה מהמדינה כהשלמה להון העצמי.)
או שמדובר בחלק מתמהיל המשכנתא שהוא לזכאים ?
שלום תומר,
מדובר בחלק מהתמהיל (כלומר ההלוואה מהבנק + הלוואת הזכאות יכולים להגיע מקסימום ל-75% ברכישת דירה ראשונה)
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני עוזרת לחברה ברכישת דירת עמידר בה היא מתגוררת עם אמה ובתה.
היא פנתה לטפחות ושם הציעו לה ולאם משכנתא ל-15 שנים, קבועה צמודה בריבית של 2.32%.
על אותה הלוואה בדיוק בפועלים הציעו לה 2.51%.
עכשיו יש לי כמה שאלות:
1) האם במקרה של רכישת דירה מעמידר יש רק סוג משכנתא אחד? (קבועה צמודה ל15 שנים?) או שניתן לקבל תמהיל כמו לאוכלוסיה הכללית שכולל פריים?
2) האם לרוכשי עמידר יש ריבית מינימום או מקסימום ואפשר להתמקח או שמה שהבנק אומר זו הכתבה וזו המילה הסופית?
3) האם נשמע לך ריבית סבירה?
4) בבנק טפחות ביקשו מבהבת שמתגוררת כעת בדירה (בת 20) לחתום כערבה על אף שאינה הלווה. בפועלים לא ביקשו. האם זו סיבה לקחת בפועלים או שכדאי לבת לחתום ולקחת בטפחות (זולה יותר)?
תודה רבה מאוד מאוד על העזרה!!
דניאלה
דניאלה שלום,
1. אני חושב שאפשר בכל המסלולים
2. סביר
3. אם הבנק תירשם בדירה אז גם פועלים יבקש שהיא תהיה חלק מהמשכנתא, בכל אופן עדיף לשחרר אותה מהערבות אם אפשר
4. לא – כי זה לא הלוואת זכאות אלא הלוואה רגילה
בהצלחה
שלום רב,
קראתי את הפוסט בזמן הפרסום, וקראתי אותו שוב עכשיו.
ראשית, ישנם כמה שינויים (למשל- מינימום נקודות – 599, ריבית ההלוואה – ריבית ממוצעת מינוס 0.5% ועד 3% וכו'..)
בנוסף, קראתי במקום אחר כי ברגע שישנו מרכיב זכאות בתמהיל, הבנקים נוטים לייקר את הריביות בשאר המסלולים כדי לפצות על היעדר הרווחיות.
1. האם המשכנתא, במתכונתה הנוכחית עדיין כדאית?
2. האם יש השפעה על יתרת המשכנתא? אם כן, האם אפשר להתגבר על זה איכשהו?
3. האם המשכנתא מורידה את אחוזי המימון שאני לוקח מהבנק (בהנחה כי בסך הכל אני לא חורד ממקסימום המימון שקבע בנק ישראל)?
4. איך ואיפה אפשר לבנות לוח סילוקין למשכנתא זו?
תודה מראש!
שלום אורי,
אני אתקן את הפוסט או אפרסם עדכני יותר, תודה רבה
1. המשכנתא של הזכאות עדיין אטרקטיבית ואפילו יותר מיום ליום
2. רוב הבנקים יעלו ריביות בשאר המסלולים
3. לא
4. תוציא לוח סילוקין של קבועה צמודה
בהצלחה
האם בינואר יבוצע עדכון הריבית ל- 2%?
האם כיום יהיה שווה לקחת ריבית זו לאור מצב הריביות בבנקים?
שלום איתי,
על הנייר אמור להתבצע עדכון, אבל נצטרך לחכות ולראות
שלום לך
1. מה הכוונה שב2016 הריבית על הזכאות תרד ל2.5 אחוז? בבנק נתנו לי את הזכאות ב3 אחוז ריבית.
2. האם אפשר לסמוך על זה שב2017 הריבית תרד ל2 אחוז, או שבסוף זה יכול לא לצאת לפועל?
תודה לך
שלום יהודה,
הזכאות תהיה 3% או 0.5% נמוך מהממוצע
מכיוון שהממוצע היום גבוה מ-3.5% אז הזכאות עומדת על 3% (שזה הערך המינימלי)
עד כמה שאני יודע הזכאות לא תרד מיידית ל- 2.5% כי הממוצע כפי שנאמר עלה מעבר ל3.5%
בהצלחה