לפני כשלושה ימים התבשרנו כי בנק ישראל החליט להוריד את הריבית שוב ברבע אחוז (זה נעשה ברציפות כבר מעל לשנתיים) והפריים ירד לרמה של 3% (קודם לכן הוא היה 3.25%).
בפוסט הבא אציג לכם את הסיבות לירידת הריבית, מה זה יעשה למשכנתאות הקיימות שלנו ומה זה אומר לגבי ההצעות מחיר שכבר קיבלנו.
אז למה הריבית ירדה?
בעיקרון, בנק ישראל מנסה לכוון ליעד אינפלציה מסויים. הוא מעוניין שהמוצרים בארץ יעלו בין 1% – 3% בשנה, כאשר זה קורה זה אומר שהמצב בארץ "נורמאלי".
עליית המחירים מראה כי המשק בריא ויש ביקושים הולכים וגוברים למוצרים (צריכה, מותרות וכו'), כאשר זה לא קורה ומדד המחירים לצרכן (שהוא בעצם המייצג הישראלי לאינפלציה) לא מגיע לטווח שבין ה- 1% – 3%, זה אומר שהמחירים בארץ לא עולים כי למוצרים אין ביקוש והמדינה כבר לא נמצאת בצמיחה.
לצערנו זה בדיוק מה שקורה עכשיו במדינתנו הקטנה, מדד המחירים כבר לא מטפס ברמות האלו, ייתכן וזה "טוב" עבורנו כפרטים כי אנחנו משלמים פחות על מוצרים מסויימים אבל למדינה (וגם לנו) זה לא עושה טוב כי זה מראה שמשהו פה תקוע (תחשבו שהמשכרות שלכם לא הייתה עולה כל שנה ב"כמה שקלים", זה היה מראה שמשהו לא תקין מתרחש).
בנק ישראל ראה שהמדד לא מטפס ומנגד גם בנקים אחרים בעולם מורידים את הריבית והחליט להשתמש בנשק הכי "כבד" שלו, הוא מוריד את הריבית ובכך גורם למספר דברים במקביל:
- אנשים מתחילים לחסוך פחות – כי הריבית שמקבלים על חסכונות קטנה ואנשים מעדיפים להשקיע את הכסף במקומות אחרים.
- אנשים לוקחים יותר הלוואות – כי מחירי ההלוואות זולים ואנחנו (וכמובן גם העסקים) נוטים לקחת יותר הלוואות על מנת לרכוש מוצרים או להשקיע.
- משלמים על ההלוואות הקיימות פחות כסף – ולכן נותר לנו יותר כסף לבזבוז ולהשקעה
כאשר שלושת הדברים האלו קורים ביחד זה יוצר ביקוש יתר למוצרים ואז המחירים עולים ואז המדד מתיישר על פי מה שרוצים בבנק ישראל.
איך זה משפיע על ההלוואות הקיימות שלנו?
בעיקרון, זה תלוי מאוד באילו מסלולים יש לנו משכנתא.
אם המשכנתא שלנו היא במסלול פריים, אז נראה הקלה מיידית בהחזר החודשי כי ריבית הפריים ירדה וזה אומר שממחר נשלם פחות על ההלוואה שלנו.
מצד שני, אם המסלול שלנו הוא במסלול צמוד מדד אנחנו לא נראה ירידה מסוימת בהחזר החודשי אבל נשמח לדעת שכל זה קרה בגלל שהמדד היה נמוך בתקופה האחרונה, מה שאומר ששילמנו פחות על ההלוואות שלנו בתקופה האחרונה וזו בשורה טובה עבורנו.
אם ההלוואה שלנו בקל"צ או במל"צ, אז לא נראה שום שינוי לטובה, בדיוק כפי שהיה קורה אם הריבית הייתה עולה, מכיוון שבמסלול זה הריבית והמדד קבועים מראש ואינם משתנים בשל עלייה או ירידת ריבית או מדד כלשהם.
אם ההלוואה שלנו במסלול משתנה שבו קיימת נקודת שינוי בתקופה הקרובה, נראה שינוי לטובה כי עוגן הבסיס שלנו יהיה יותר נמוך יותר.
איך זה משפיע על הצעות המחיר שקיבלנו מהבנקים?
רבות השאלות שעוסקות בנושא מתי נראה את השינוי בהצעות מהבנקים.
בעיקרון כשריבית בנק ישראל עולה לוקח קצת זמן עד שלוקחי המשכנתאות מרגישים בשינוי ולא תמיד מרגישים אותו במלוא עוצמתו.
עלות גיוס הכסף של הבנקים ירדה בעקבות ירידת הריבית ועדיין, ההצעות שקיבלתן ותקפות ל- 12 יום הקרובים לא ישתנו כל כך מהר.
השינוי יהיה באופן הדרגתי ואיטי החל מעוד שבועיים בערך וילך והתעצם בחודש הבא.
מי שיכול להמתין עם המשכנתא עוד כחודש פלוס מינוס יעשה טוב, כי אז יוכל להרגיש מעט את ירידת הריבית.
דרך אגב, במסלול הפריים נראה ירידה מיידית כי הוא משתנה "און ליין" ולכן כשאני אומר שנרגיש את הירידה בשלב מאוחר יותר אני מתכוון לריביות הקבועות / קלצ"ים / מלצ"ים ומשתנות כל חמש צמודות.
מה יהיה בעתיד?
אני מניח שבנק ישראל ינסה כמה שיותר להתאמץ על מנת להגיע ליעד האינפלציה שקבע לעצמו ושהוא חושב שהוא "בריא" למשק הישראלי.
עד שבנק ישראל לא ירגיש הוא עומד ביעדיו הוא ימשיך להוריד את הריבית.
יחד עם זאת, צריך לזכור שהריבית מאוד מאוד נמוכה ואין יותר מדי "בשר" לחתוך (ריבית הפריים הכי נמוכה שהייתה אי פעם בישראל הייתה בגובה 2% והיא הייתה ב- 2009, כך שיש עוד 1% הפרש לרמה הנמוכה שהייתה פה אי פעם).
עוד דבר שחשוב לזכור הוא שככל שהריבית תרד ככה עלויות המימון יהיו זולות יותר, ואז לאנשים יהיה יותר "זול" לקנות דירה להשקעה ולכן בנק ישראל כל כך חושש לפני שהוא מוריד את הריבית (חלק מיעדיו הם גם מחירי דיור שפויים).
אני מניח שבנק ישראל יוריד את הריבית ב"עוד קצת" אבל לא יחזיר אותה לימי 2009, ואם הוא ירגיש שאין לו ברירה והוא חייב להוריד עוד ועוד את הריבית הוא פשוט יחפש דרך למנוע מלוקחי המשכנתא להנות מריבית זו או יגביל בנוסף את החלק המשתנה של ההלוואה (להזכירכם, היום יש הגבלה של 33% על מסלול הריבית המשתנה).
הי משכנתאמן,
כרגיל אקטואלי ועינייני.
לא הבנתי מדוע ההגבלה של בנק ישראל על המשתנות יגביל את לוקחי המשכנתא, אני חושב שדווקא להיפך הוא הנכון הרי המסלול הזה הוא זמני ובעתיד יוכלו הבנקים לתקן את הריבית במידה ותעלה ולכן זה טוב לבנקים שייקחו את המסלול הזה. איפא אני טועה?
שלום אבי,
בנק ישראל לא רוצה שהלקוחות יקחו בריבית נמוכה ואחרי זה תעלה להם הריבית.
התפקיד שלו הוא לשמור על הלקוחות ועל הבנקים ולא חלילה לשים מכשול לפני הלקוחות
היי
במידה ורוצים לשלם למשכנתא כסף
האם זה משפיע על עמלות הפירעון מוקדם?
שלום וברכה,
כן,
עוד מעט עמלות הפירעון יתייקרו כי ההפרש בין הריביות יהיה יותר גבוה
זה קורה ב- 10 ליוני אז יש לכם זמן עד אז (לא לשכוח להודיע 10 ימים מראש)
בהצלחה
טרם סיכמתי עם הבנק על משכנתא אך אני מעוניין לחסוך את אחוז עליית המע״מ על ידי העברת כספים לקבלן לפני העליה.
מדובר במשכנתא בגובה של 800,000 כך שאני יכול לחסוך 8,000 שח על ידי הקדמת התשלום.
האם עדיין במצב זה אתה חושב שאני צריך להמתין לחודש הבא כדי לקבל ריביות טובות יותר?
שלום אוהד,
שאלה טובה,
אני לא יכול לדעת מה תהיה ההנחה שתקבל בריבית בגלל הירידה
אם ההנחה תהיה בגובה 0.1% זה לא נראה כדאי להמתין ואם תהיה ביותר, אז זה כבר סיפור אחר
ממליץ לך שתעשה את החישוב לבד (באמצעות מחשבון משכנתא) ואז תראה את ההפרשים ותעשה את השיקול שלך
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על ההסבר המפורט. יש לי שאלה..כתבת ש"אם המסלול שלנו הוא במסלול צמוד מדד אנחנו לא נראה ירידה מסוימת בהחזר החודשי".. אבל אם המסלול צמוד מדד והמדד ירד אז איפה נראה את הירידה אם לא בהחזר החודשי?
ליאור.
ליאור שלום,
1. המדד לא ירד אלא הוא עלה ב"קצת" ולא ב"הרבה"
2. רק מסלולי פריים יראו את הירידה בהחזר החודשי בגלל ההוזלה ואילו בשאר המסלולים הקבועים או המשתנות הצמודות, הריבית לא תשתנה ואילו העליה בהחזר החודשי תהיה מתונה יותר כי המדד על ב"קצת ולא בהרבה"
בהצלחה
הי משכנתאמן,
עפ החוזה שלי אני צריך לשלם את המשכנתא שלי ב 11.6.13
אחד מריכבי התמהיל שלי היא משתנה כל 5 צמודה, העוגן שלה מתפרסם בדיוק בתאריך זה. אני מתלבט אם למשוך את הכסף ב 10.6 כשהעוגן ידוע לי 2.14 או לאור ההתפתחות החדשה לחכות ל11.6.13 לעדכון. למעשה אני שואל האם צפוי הורדה של העוגן B בחודש הבא?
הי משכנתאמן!
אנחנו ממש לפני סגירת משכנתא ורציתי לדעת למה לא יהיו ירידות מידיות בריבית גם בקל"צ ובמשתנה כל 5. מה הזמן המינימלי שאתה חושב שבו הבנקים יורידו את הריביות?
תודה על כל העזרה והמידע שאתה מעניק בבלוג שלך!,
אלכס.
שלום אלכס,
בכל בנק זה ייקח תקופה שונה.
בחלק זה יקרה מהר מאוד (מספר ימים) ובחלק זה ייקח אפילו חודש.
מצטער שאני לא יכול לדעת בדיוק מתי זה יהיה
בהצלחה
היי, תודה שוב על עוד כתבה עיניינית ואקטואלית בהחלט!
אני צריכה לקחת את המשכנתא באמצע יולי, חשבתי להקדים ולקחת אותה בתחילת יוני.
אחרי שקראתי את הכתבה אני מתלבטת.
אני מפחדת לחכות ולגלות שההנחה שאוכל להשיג על מסלול פריים יהיה לרעתי, היום זה נע בין פריים מינוס 0,90-0,95.
מה אתה חושב?
אני לא חושב שהמרווח בפריים ייפגע,
ואם את לא נפגעת מעליית המע"מ אולי באמת כדאי להמתין קצת
בהצלחה
משכנתא מן, כרגיל ענייני ומקצועי – אתה מעשיר אותנו המשך כך.
לגבי המאמר, בפסקה הלפני אחרונה אתה כותב:
״עוד דבר שחשוב לזכור הוא שככל שהריבית תרד ככה מחירי הדיור יהיו נמוכים יותר, כי לאנשים זה יהיה יותר "זול" לקנות דירה להשקעה ולכן בנק ישראל כל כך חושש לפני שהוא מוריד את הריבית (חלק מיעדיו הם גם מחירי דיור שפויים).״
ברגע שבנק ישראל מוריד את הריבית ההלוואות כפי שציינת הופכות ״זולות״ יותר ולכן יגברו הביקושים לדירות להשקעה. ביקושי יתר כאלו רק מלבים את השוק ועתידים להעלות את מחירי הדירות ולא להורידם כפי שכתבת.
עודף ביקוש המלווה בהיצע קשיח לדירות יעלה את המחיר ולא יורידם.
שלום אבי,
הצדק איתך.
הייתה טעות סופר והתכוונתי בדיוק למה שכתבת, הנושא יתוקן בקרוב.
תודה על ההערה ועל ההארה, מעריך את זה
היי משכנתא מן
שוב ממש מאיר עיניים.
בתחילת השבוע הלכתי להגיש בקשה למשכנתא בבנק הבינלאומי אך שם אמרו לי שהגבילו את מסלול המשתנה מ33% ל25%
האם זה יתכן?
שלום וברכה,
אני לא מכיר דבר כזה, ייתכן ומישהו התבלבל.
שלום משכנתא מן,
אני עכשיו באמצע מו"מ מול הבנקים, ובינתיים הבנקים משווים משכנתאות והתמהיל המוצע כיום הוא כזה:
ערך הדירה 775K, דירה חדשה מקבלן, תהיה מוכנה עוד שנה וחודשיים
משכנתא מבוקשת: 325K (נכון להיום אני צריך 309, אבל לקחתי מסגרת יותר גדולה לעליית מדד תשומות הבנייה ועליית המע"מ)
107,000 פריים ל25 שנה P-0.9
218,000 קל"צ ל13 שנה בריבית 4
אני מתכנן לקחת 200K בקל"צ לפני עליית המע"מ ובכך לחסוך 1700 שקלים, ואת היתרה בפריים וטיפה קל"צ לפני מסירת הדירה.
שאלותיי:
א. האם כיום ניתן להשיג ריביות יותר טובות? יש לציין שהכנסותינו נמוכות ואנו נעזרים בערב לצורך לקיחת המשכנתא.
ב. האם כדאי לחכות שבועיים-חודש ובכך לקבל אולי ריבית יותר טובה, אך מצד שני לקחת משכנתא על יותר כסף? כשהפריים יורד ברבע אחוז, זה אומר שגם ההצעה שקבלתי בקל"צ תרד עוד חודש ברבע אחוז, או אפילו יותר?
תודה רבה
שלום אלעד,
1. נראה לי שההצעה בסדר
2. הריבית לא תרד בדיוק באותה הרמה (0.25%), קח בחשבון ירידה של 0.1% ואז תעשה את השיקול
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על הפוסט החשוב!
הדבר היחיד שלא הבנתי זה שאם לקחתי מסלול של משתנה כל 5 צמודה לפני חודש, האם יהיה לי שינוי בתשלום החודשי?
תודה רבה!
שלום אילה,
לא,
אם המשכנתא כבר נלקחה, לא יהיה שינוי בריביות הקבועות ולא במשתנות מדי מספר שנים (הפעם הבאה שהריבית במסלול זה תשתנה תהיה רק בעוד חמש שנים)
בהצלחה
תודה!
תודה רבה כתבה מעולה זה הזמן לקצת קל״צ לפני שהריבית תעלה .
שאלה בקשר למחשבון, אתה מעדכן את ירידות הריבית גם במחשבון?
פוסט מעולה בדיוק כמו הקודמים, תמשיך בעבודה הטובה, כמו תמיד תענוג לקרוא את הפוסטים שלך, רק בזכותך הצלחתי להבין ולהרכיב תמהיל משכנתא שמתאים לי.
שוב פעם, תודה!
שלום ניר,
תודה רבה על הפרגון, כיף לקרוא!
שלום רב
בכתבה ציינת כי מחירי הדירות ירדו בעתיד
אני יודע בגלל שהריביות נמוכות יהיה ביקוש ללקיחת משכנתא לקניית דירות
כשייש ביקוש מחיר הדירות עולה
אז אייך בדיוק מחיר הדירות ירדו ?
שלום גידעון,
התכוונתי לכך שעלויות המימון ירדו ובעקבות כך שמחירי הדיור יעלו בעתיד,
אני מתנצל על ההטעיה, הנושא יתוקן בקרוב
תודה על תשומת הלב ועל ההערה
שלום רב,
תודה על האתר, ממש מפשט את כל חידת המשכנתא.
אנחנו זוג+2 עם שכר נטו של כ25,000 ש"ח שרוצים לקחת 500,000 ש"ח ל6-10 שנים בערך בהחזר חודשי של בערך 5,000 ש"ח. יש לנו קרנות השתלמות שעתידות להשתחרר בעוד שנתיים כ150,000 ש"ח. השאלה שלי האםזהו התמהיל הטוב ביותר עבורינו:
165,000 פריים- 0.9 כאשר ניתנו לנו 2 אפשרויות כבוליט או כמשכנתא ל20-30 שנה- במטרה שיפרע בפרעון מוקדם.
335,000 עם ריבית קבועה לא צמודה (6-10 שנים) עם ריבית של בין 2.98%-3.5%.
אנחנו מתלבטים האם זאת החלוקה הטובה במצב שלנו והאם עדיף לקחת לכמה שיותר או כמה שפחות שנים.
תודה
ענבל
שלום ענבל,
נראה בסדר,
הייתי מנסה לקחת את הכסף של הקרנות בבוליט (גישור) אבל לא בפריים, ואת השאר מחלק בין פריים וקל"צ
בהצלחה
בתחילת כתבת נכון שכמה שהיה יותר כסף ככה המוצרים יעלו ובתוכם הדיור
ולבסוף כתבת הפוך שהדיור ירד
הכלל ככל שיותר קל לקנות הביקוש עולה והמחיר עולה
הי שוב,
אני חושב שהשאלה הגדולה ביותר לסעיף של הצעות מהבנקים היא איך אני גורם לבנק לשפר לי את הריביות עף על פי שכביכול כבר פתחתי תיק וניתנו לי ריביות על התמהיל שאותו בחרתי, אני צריך את המשכנתא בעוד כ 3 שבועות. למה שהבנק 10 ימים לפני תאריך משיכת הכסף ישפר לי את הריבית? הרי אני כבר ״בכיס שלו״. מה עושים חבל לי ״להפסיד״ שיפור בריביות ?
שלום וברכה,
הבנק לא ימהר להוריד לכם את הריבית, תוכלו תמיד להביא הצעות מבנק אחר ולראות אם הבנק שבו פתחתם תיק יכול לשפר לכם את ההצעה
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
אנו היום בתהליך מיחזור משכנתא.
לא משנה לנו למחזר גם עוד חודש חודשיים.
האם כדאי להמתין, ואז יש אפשרות שיורידו לנו את הריביות על המסלולים של הקל"צ?
נכון לעכשיו אנו לא צריכים לשלם עמלת פירעון מוקדם מכיוון שהריבית שלנו פחות מהריבית במשק.אם לא נמחזר עכשיו אולי נצתרך לשלם?
תודה על הכל ,ושבת שלום.
שלום,
1. קשה לענות על שאלה זו, בעיקרון צריך לראות בכמה תעלה לכם עמלת הפירעון ובכמה מנגד תשופר לכם הריבית.
2. תנסו לחשב כי הריבית הממוצעת בעוד חודשיים תרד ב- 0.15% ותנסו לעשות לבד את החשבון
בהצלחה
בכתבה נכתב שבנק ישראל ראה שהמדד לא מטפס ולכן הוריד את הריבית על מנת לעמוד ביעדי מדד גבוהים יותר.
לא ברור לי למה בנק ישראל והממשלה חותרים למדד גבוה יותר ואיך זה משפיע על הכלכלה מעבר לשחיקת הכסף, מדוע זה טוב ?
כמו כן נכתב :
"עוד דבר שחשוב לזכור הוא שככל שהריבית תרד ככה מחירי הדיור יהיו נמוכים יותר, כי לאנשים זה יהיה יותר "זול" לקנות דירה להשקעה"
הדבר לא מדוייק, הורדת הריבית גורמת לבועת נדל"ן ולעליית מחירי הדירות,
הורדת הריבית נותנת תחושה כוזבת של עושר כי הכסף זול אך הוא חסר ערך ולכן מחירי הדירות מתנפח.
שלום וברכה,
1. בנק ישראל רוצה שמחירי המוצרים יעלו כי זה מראה על משק בריא שמרוויח יותר.
קח לדוגמא, מצב שאתה מרוויח יותר כסף בכל שנה, האם לא תבזבז יותר כסף בכל שנה? ואם כן, המחירים אמורים לעלות בשל כך, נכון? לשם רוצה בנק ישראל להגיע
2. הצדק איתך,
הייתה טעות סופר שמיד תתוקן, תודה רבה על ההערה וההארה
בהצלחה
תודה רבה למשכנתאמן ,
אתה עושה עבודה נהדרת , כמעט "משרד החינוך" של לוקחי המשכנתא
שקיפות המידע באתר שלך וההסברים המפורטים בשפה המובנת לכל אדם מהיישוב חוסך לאנשים עשרות ואולי מאות אלפי שקלים ואף מרחיב את השכלתם הכלכלית.
יישר כח !!!!
לא הבנתי…. יש לי משכנתא בקלצ שנלקחה לפני שש שנים שאנו רוצים למחזר בריבית 4.9 %. אנו משתהים בגלל הצעת החוק החדשה של עמלת הפירעון המוקדם. מה דעתך??
שלום,
אנא פרט על ה"חוק החדש" שאליו אתה מתכוון על מנת שאוכל להבין יותר טוב
תודה
הי משכנתאמן,
חשבתי על זה, ואני חושב שאתה למעשה כגיבור על: עוזר לאנשים בעילום שם
לא חייבים לדעת לעוף כדי להיות גיבור על, אני מצדיע לך במיוחד על ההחלטה לא לפרסם את שמך!
שאלה:
ע״פ החוזה שלי אני צריך לשלם את המשכנתא שלי ב 11.6.13
אחד מריכבי התמהיל שלי היא משתנה כל 5 צמודה, העוגן שלה מתפרסם בדיוק בתאריך זה. אני מתלבט אם למשוך את הכסף ב 10.6 כשהעוגן ידוע לי 2.14 או לאור ההתפתחות החדשה לחכות ל11.6.13 לעדכון. למעשה אני שואל האם צפוי הורדה של העוגן B בחודש הבא?
שלום וברכה,,
אני מאמין שהעוגן יירד ב- 10.6, אני לא יכול להתחייב על זה אבל אני מאמין בזה.
קח שהייתי ממליץ לחכות עד – 11.6
בהצלחה ותודה על המחמאה (הילדים שלי היו שמחים לדעת את זה…)
שלום משכנתאמן,
אני לאחר בדיקת ריביות והשוואה בין הבנקים למחזור המשכנתא.
קיבלתי אישור לריביות במסלול שהומלץ על ידך, ונמצא באמת המסלול הטוב ביותר כדלהלן:
סה"כ למחזור 320,000, בחלקים שווים:
פריים: 0.85- ל 20 שנה
קל"צ: %3.5 ל 8 שנים
קבועה צמודה: 1.98% ל 10 שנים
בעקבות הורדת הריבית, והצפי לעוד הורדות, האם כדאי להמתין חודש , חודשיים?
(### הנך עושה עבודת קודש!!! כה לחי.)
שלום טל,
אתה יכול להמתין, רק קח בחשבון שבמקביל לירידת הריבית תעלה גם עמלת הפירעון
בהצלחה
היי משכנתא מן
אם חד הורית שואלת:
קיבלתי משכנתא לפני כעשר שנים לתקופה של 28 שנים.
כיום לאחר 10 שנים – יתרת המשכנתא: 180,000 ש"ח.
תשלום חודשי של כ-1,000 שח – מכוסה על ידי שוכרי הדירה ונשאר סכום של כ-1,500 תשואה.
מסלול של 4% ריבית צמוד למדד.
אין קנס או עמלה על מיחזו רמשכנתא.
ואני מעוניינת לשאול:
1. האם לדעתך כרגע יש מסלולים עדיפים יותר למחזור, ואם כן על איזה מסלול היית ממליץ?
2. אני גרה בשכירות ומשלמת 4,000 שח. אני שוקלת למכור את הדירה הנ"ל ששווה בערך 650,000 ש"ח ולרכוש דירה בעלות של כמיליון ש"ח תוך גרירת המשכנתא. האם זו עיסקה כדאית או שכדאי להשאיר את הדירה והתשואה הנאה ולצידה לרכוש דירה אחרת מאפס?
3. או האם עדיף להמשיך לשכור כפי שאני עושה כרגע, לצמצם את תקופת ההחזר על הדירה בבעלותי (למשל לסגור את החזרי תשלומים בחמש השנים הקרובות על ידי תשלום שכרם של הדיירים) ואז למכור ולרכוש דירה יקרה יותר למגורים. מבחינה מספרית זה אומר כ- 250,000 שח תשלום חודשי שלי על שכירות למשך 5 שנים, ואפס תשואה מהדירה בשכירות כשתשלום שכר הדירה מכסה בדיוק את המשכנתא עליה לאורך התקופה?
אני יודעת שחלטות כאלה צריכות חישוב קפדני יותר אבל אשמח להארות על פניו.
תודה רבה 🙂
שלום לך,
1. הנושא באמת מורכב ועל כן הערותיי יהיו על בסיס כללי בלבד ויש לי הרגשה שתצטרכי עזרה מקצועית יותר צמודה בנושא הזה.
2. בשביל לדעת אם כדאי למחזר או לא צריך לראות מה נתוני המשכנתא היום (מסלולים, ריביות, עמלות פירעון) ומנגד לבדוק מהם התנאים החדשים שיכולים להציע לך והאם זה חסכוני בסופו של תהליך (על פניו נראה לי שכן, אבל קשה לענות על כך ללא מספרים מדוייקים)
3. אם יש לך הון עצמי כלשהו אז ניתן לחשוב על רכישת דירה נוספת, אם אין לך הון עצמי יהיה קשה לך לממן את הדירה החדשה.
היזהרי לא להיכנס למינוף גבוה מדי מכיוון שהמצב יכול להתהפך וההחזר עוד יכול לעלות עם השנים.
כפי שציינתי בהתחלה, שיקלי לקחת ייעוץ מקצועי על מנת לעשות סדר בבלאגן ולקבל החלטה שקולה.
בהצלחה
היי,
לגבי המשכנתא, קיבלתי הצעה של פחות מ-2% קבועה לא צמודה.
זה חסכון משמעותי. בנוסף אני רואה שיש הצעות אטרקטיביות דומות משיטוט באתר ובכלל.
כדאי לקחת אותה על כל המסלול או לפצל למסלולים נוספים?
אני אל מבינה למה אנשים מפצלים כשמדובר בריביות שהן בריצפה והריבית לא משתנה. האם במקרה של הריביתש הועצה לי אכן עדיף לא לפצל?
ושאלה נוספת – יש לי הלואוה שלקחתי לפני שנתיים . היא אמורה להסתיים בעוד שנתיים, לוח שפיצר, ריבית 7.4 (בערך) יתרת הקרן שלה עומדת על 20,233 והריבית – 1,727.
מחישוב שלי אני אמורה לשלם 8.4 אחוז ריבית על כל השנתיים האלה על יתרת ההלוואה בגלל שאת המרכיב העיקרי תופס הקרן ולא הריבית (שפיצר).
אני לוקחת הלוואה נוספת מהבנק וחשבתי לאחד הלוואות. הריבית שמוצעת לי כיום עי הבנק להלוואה חדשה היא פריים פלוס חצי לסכום של 30,000 (פלוס 20,000 שח איחו הלוואה, סך של 50,000 שח החזר בשש שנים)..
האם כדאי לאחד את ההלוואה או שהחישוב שלי מעלה שאשלם אותו הדבר או אפילו יותר בהתייחס לעמלת פרעון מוקדם?
תודה רבה!
שלום,
1. אני לא מכיר הלוואות לא צמודות (למעט הפריים שאותו ניתן לקחת רק ב- 1/3) ב- 2%, הייתי מציע לבדוק שוב את הנתון
2. אם ההלוואה החדשה זולה יותר מקודמתה אז זה משתלם (אין עמלת פירעון בפריים), יחד עם זאת יכול להיות שהלוואה של 50 אלף ל- 6 שנים תקשה מאוד על ההחזר החודשי כך שצריך לשקול אותה בזהירות ואולי לחסל אותה באמצעות משכנתא.
3. אני שם לב שאת מנסה ללמוד את הנתונים ואת "עולם המשכנתאות" וזה מצוין (כל הכבוד), יחד עם זאת המקרה הזה לא פשוט ואני רואה שהתבלבלת בשני מושגים חשובים (עמלת פירעון בפריים ו- 2% בקבועה לא צמודה) ולכן ממליץ לך שוב לשקול לקחת גורם מקצועי שיעשה סדר וארגון ויידע להתנהל מול הבנקים ללא טעויות שיעלו לך ביוקר
בהצלחה
תודה רבה לך!
תודה על ההערה וסליחה על הבלאגן.
קיבלתי שני תמהילים מאותו בנק ועוד תמהיל מבנק אחר.
תמהיל 1: 500,000 צמוד מדד ריבית משתנה אג"ח,שפיצר 2.02 ל-25 שנה.
300,000 לא צמוד רבית פריים 2.20 ל-25 שנה.
200,000 לא צמוד ריבית קבועה שפיצר 4.8 ל-20 שנה.
החזר חודשי של 4730
תמהיל 2: 165,000 פריים לא צמוד בריבית משתנה 2.2
165,000 צמוד למדד בריבית משתנה אג"ח 1.59
335,000 צמוד למדד בריבית משתנה בנק ישראל 2.04
335,000 לא צמוד בריבית משתנה אג"ח 4.08
החזר חודשי של 5400
תמהיל 3: 165,000 לא צמוד בריבית משתנה פריים 2.2 (0.8)
165,000 צמוד למדד בריבית משתנה אג"ח 1.59
670,000 לא צמוד בריבית משתנה 4.08
החזר חודשי של 5740.
האם התמהילים שקיבלתי הם טובים והרביות טובות?
אשמח לקבל תשובה ואחלה אתר תמשיך ככה:)
או, עכשיו זה יותר מסודר, תודה
1. התמהילים סבירים
2. התמהיל האחרון הכי מוצא חן בעיני, אבל הייתי מוריד את ה- 165 של המשתנה אגח ובמקומו מוסיף לפריים עוד 165 אלף
בהצלחה
חבל שמעכשיו לא נוכל לראות את הבלוגים שלך כי אנחנו חסומים לפייסבוק כן נחסם לי הבלוג החדש
שלום ישראל,
הפוסטים בבלוג מתפרסמים בצורה רגילה כפי שהתפרסמו בעבר ולא בוצע בהם שום שינוי.
מקווה שהבעיה תסתדר אצלכם.
היי,
כבר שאלתי אותך בעבר לגבי התמהיל, וכרגע אני במכרזי ריביות.
390K פריים 25 שנה
380K קל"צ 10 שנים
400K בהלוואת בלון לשנתיים-שלוש
שאלתי היא:
שמעתי ממישהו שניתן להחריג בגישור לתקופה קצרה ולקבל ריבית פריים (מעבר לשליש!), אתה מכיר אפשרות כזו?
יש אפשרות כזו,
אבל תצטרכו לקחת גישור, אם זו הכוונה שלכם אתם יכולים לעשות זאת ואם לא אז אני לא מוצא דרך אחרת.
מלבד מסלול פיתיון עליו אני לא כל כך ממליץ
בהצלחה
תודה
אכן ב-400K הלוואת בלון התכוונתי לגישור (יש אופציה אחרת?)
האם בגישור יש עמלות היוון בהחזר לפני הזמן ?
האם בגישור הריבית נמוכה יותר אם לוקחים לשנתיים במקום שלוש?
שהרי אם הריבית זהה אז לא משנה מה התקופה שאקח להלוואת גישור, ואם גם אין עמלת יציאה משמעותית, אז כדאי לקחת לתקופה הכי ארוכה בכל מקרה – לא כך?
שלום,
1. יש עמלות היוון בגישור אם מחזירים לפני הזמן (וכמובן בזמן זה הריבית יורדת)
2. אין הבדל משמעותי בריביות בין שנתיים לשלוש
בהצלחה
היי,
אין לי מילים להודות על הנכונות שלך לעזור לאלה שלא מבינים הרבה בתחום. תודה
אני לקחת משכנתא בסך 500,000 ש"ח.
מתלבטת בין שני תמהילים:
1.
166,000 – פריים P-0.9, 2.1%
120,000 – קל"צ ל 13 שנה, 3.8%
214,000 – משתנה 5 שנים לא צמודה 4.3( עוגן אג"ח+0.8)
2.
166,000 – פריים P-0.9, 2.1%
120,000 – קל"צ ל 13 שנה, 3.8%
214,000 – משתנה 5 שנים צמודה 1.62( עוגן אג"ח-0.8)
הייתי רוצה לדעת את דעתך (האם הריביות טובות ואיזה תמהיל עדיף)
בגלל שריביות היום כה נמוכות לדעתי כדאי להיות פטור לגמרי מהמדד,לא?
תודה
שלום ג'ניה,
הייתי משלב את המסלול האחרון ומחלק אותו ל- 2 חלקים:
107 אלף במשתנה צמודה ו- 107 אלף במשתנה לא צמודה
בהצלחה
רעיון מעולה, תודה
אני עומד לרכוש נכס קטן להשקעה (אני מתגורר בקיבוץ, לא בדיוק בעל דירה במובן הרגיל אבל לא משלם על מגורים)
ערך הנכס 400000 ואזדקק למשכנתא של עד 120000 לכיסוי כל התוספות מסביב (300000 מקור עצמי).
אם אני רוצה לקחת הלוואת בלון/בוליט של כ-40000 לשנתיים מול קרן השתלמות שתשתחרר לי, 1) איזו סוג הלוואה/הצמדה תהיה הבוליט2) איך זה משפיע על חוק השליש ? איזה חלק יכול להיות הפריים, מתוך הסה"כ 120000 או מתוך ה-80000 ?
שלום ארז,
זה תלוי בבנקים. יש בנקים שיחלקו את זה ל- 2 הלוואות ובבוליט יתנו עד 50% פריים על ה- 80 יתנו עד שליש פריים
ישנם בנקים שייתנו על כל הסכום שליש פריים ואתה תבחר באיזה אפיק אתה רוצה אותם (בוליט או רגיל), אני אגב ממליץ לנצל את הפריים לתשלום הרגיל ולא לבוליט על מנת להנות ממנו לטווח ארוך יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
שאלה לגבי החזר לא קבוע:
ישנם מסלולים בהם ההחזר גבוה בהתחלה והולך ויורד עם הזמן, למשל קרן קבועה. אם הבנתי נכון, במסלולים אלה משלמים יותר ריבית בהתחלה יחסית לקרן. האם יש יתרון בכך בזמן כזה שהריבית נמוכה? האם אפשר ל"היפטר" מכמה שיותר ריבית בזמן שהיא נמוכה, וכשהריבית תעלה לשלם בעיקר את הקרן?
יש גם יתרון אחר להחזר יורד, ההוצאות רק יעלו בעתיד, הילדים יגדלו וכו', כך שאפשר היום לשלם החזר גבוה יחסית, ובעתיד לשלם פחות.
שלום אלי,
אתקן טעות קטנה ב"קרן השווה = קבועה" אתה מחזיר יותר קרן בהתחלה ולא יותר ריבית בהתחלה.
הרעיון הוא שאתה מסלק יותר מהר מהקרן מאשר בקרן שפיצר וזה באמת מוזיל את העלויות הסופיות (וכמובן עוזר כאשר ההחזר החודשי יורד)
אתה מוזמן לקרוא את הכתבה הבאה על קרן שפיצר וקרן שווה
שלום משכנתאמן,
בניתי לי (אחרי הערותיך) את התמהיל הבא שאוכל לקבל מאחד הבנקים. המשכנתא היא ל-20 שנה:
פריים -0.9: ₪200,000
ריבית צמודה משתנה כל 5 שנים:
(1.5-1.55): ₪300,000
ריבית לא צמודה משתנה כל 5 שנים(4.2):
100,000₪
איך התמהיל הזה נראה לך? יותר מתאים לצרכים שלי של החזרת בערך 3,500₪ כל חודש?
שלום רועי,
הייתי מחליף את המשתנה הלא צמודה בקבועה לא צמודה,
השאר נראה בסדר
בהצלחה
שלום
אשמח לחוות דעתך
ערך הנכס, 1,500,000
מימון עצמי – 600,000
הלוואה – 900,000
יעד להחזר ללא ביטוחים 4,500 ש"ח.
תמהיל שהוצע:
302,000 – משתנה כל 5, עוגן אג"ח צמוד ממד – 1.61%, למשך 20 שנים.
297,000 – פריים מינוס 0.95, למשך 30 שנים.
301,000 – קל"צ, 4.45%, למשך 232 חודשים (19.3 שנים).
* הכל לפי שפיצר
* 30% הנחה בדמי פתיחת תיק.
מה דעתך על התמהיל ועל הריביות? יש עוד מה לשפר במשא ומתן?
שלום תומר,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום,
המצב בשוק המשכנתאות ממש מבלבל לאנשים כמונו שלא מבינים כלכלה בגרם.
ראיתי היום שהפריים ירד ל 2.75%.
קיבלנו הצעת ריביות (די טובה) מהבנק ואנחנו מתלבטים אם לסגור איתם או לחכות X זמן שהריביות על המשכנתאות יתעדכנו (ירדו).
אם כדאי לחכות… מה הוא ה X זמן שלוקח עד שהבנקים מעדכנים (מורידים) את הריביות על הקבועה לא צמודה ועל המשתנה כל 5
תודה.
שלום נטע,
בערך כחודש
שלום!
זקוקה לעזרתך 🙂
אנחנו בשלב בירורים מתקדמים למשכנתא.
התמהיל והרביות שיש לי נכון להיום (לפני הורדת הריבית- פריים 1.25) הם:
1. 250,000 ש"ח – ב-P-0.9% שנים: 30
2. 280,000 ש"ח- ריבית קבועה לא צמודה – 4.13% שנים: 15
3. 187,000 ש"ח – משתנה כל 5 שנים לא צמודה- 3.75% שנים:20
איני יודעת האם הרביות שקיבלנו מכילות את ירידת הריבית הקודמת?
האם יש מקום ללחוץ לרביות טובות יותר?
האם לחכות שבועיים/ שלוש להשפעה של הורדת הריבית אתמול?
האם אתה חושב שתמהיל המשכתא נכון לזוג עם 16,000 ש"ח הכנסה חודשית?
אשמח מאוד לעזרתך,
תודה!
שלום לילי,
1. התמהיל נראה סביר ובסיסי
2. אני לא יודע אם אפשר להוריד את הריביות, תנסי ותיווכחי
3. ככל שתמתינו יותר זמן, כך הסיכוי לריביות טובות יותר יגבר
בהצלחה
שלום לך ברצוני קודם כול לברך אותך על האתר ועל הפורם המוצלח אתה עושה עבודת קודש ועוזר לרבים!!
אנחנו זוג צעיר פלוס אחד מעוניינים לרכוש דירה במחיר 1440000שח
חסרים לנו כ 865k
הכנסה חודשית כ 15k ש״ח
להלן התמהיל שקיבלנו בבנק
פריים- 285k. ל-30שנה -0.9
קלצ -200k. ל-15 שנה. ריבית %3.4
משתנה לא צמודה (לא צמודה למדד!!) 380k ל-25 שנה ריבית 3.2%
יצא כך שהחזר החודשי כ-4287 ש״ח
מה דעתך לגבי התמהיל??
האם כדאי לקחת את המשתנה לא צמודה בסכום כזה?
האם יש דרך ליעל את התמהיל?
אשמח לתשובתך המקצועית בתודה יוסי
יוסי שלום,
נראה סביר והגיוני (גם התמהיל וגם הריביות),
אם אתם רוצים לבטח את עצמכם תיקחו עוד קל"צ על חשבון המשתנה הלא צמודה
בהצלחה
שלום ותודה על האתר האיכותי. אני חדש בתחום. מתכנן לקחת משכנתא של 1 מליון, 1/3 משווי הנכס. מכוון להחזר חודשי של 7500. מנסה להחליט לגבי התמהיל הנכון בשבילי כדי ללכת ולקבל הצעות ביחס לתמהיל אחד (אחרת יהיה קשה להשוות).
אשמח להתייחסות לנקודות הבאות:
1. הבנתי שכדאי לקחת את השליש (שמאפשרים) בפריים (במידה והריבית תעלה מהר, תהיה לי היכול לסגור את זה). מתכנן לקחת 330,000, ראיתי שמקבלים פריים -0.9 די בקלות.
2. האם באמת נכון לפרוס את החלק של הפריים לכמה שיותר שנים כדי להקטין את ההחזר החודשי על הפריים וכך להיות מסוגל לקצר את הקל"צ?
3. רוצה לקחת 330000 (שליש) בקל"צ, קצר ככל הניתן (בגבול ההחזר החודשי). מכוון ל 10 שנים. האם 3.5% ריאלי?
4. לגבי ה 330,000 האחרונים – המליצו לי על משתנה כל 5 (כי תהיה לי יכולת לפרוע אותה עוד 5 שנים) – האם צמודה או לא צמודה? ומה ריביות טובות במסלול זה.
תודה מראש
אלעד
אלעד שלום,
1. את הפריים הייתי פורס לתקופה ארוכה, אבל לא ליותר מ- 25 שנה
2. הרעיון לקחת קל"צ ל- 10 שנים הוא טוב
3. זה תלוי בציפיות שלך למדד לחמש השנים הקרובות ובציפיות שלך לפירעון בעוד חמש שנים (אם אתה צופה מדד גבוה אז קח משתנה לא צמודה והפוך ואם אתה לא בטוח שתחזיר בעוד 5 שנים את הכסף, אז תנסה להימנע או לפחות לצמצם את החלק הזה במסלול)
בהצלחה
יש לי משכנתא שמורכבת כולה מריבית משתנה. נלקחה לפני 12 שנים. האם אפשר למחזר את כל המשכנתא לריבית של פריים -0.9. זאת אומרת 100% משכנתא במסלול פרים
תודה מראש
שלום,
1. אתה לא יכול לקחת הכל בפריים, כי יש את חוק השליש
2. לפני שאתה ממחזר בדוק מה אומדן החיסכון ולפי זה תחליט
בהצלחה
שלום,
קונה נכס ב700000 , הון עצמי בסך 450000 ורוצה לסיים את המשכנתא ב10 שנים. מה תמליץ?
שלום ניר,
הסתכל בתמהילים המומלצים ל-700 אלף ובתמהיל המומלץ מחודש יוני.
לאחר מכן בצע התאמות בהתאם לצרכים שלך.
בהצלחה