קודם כל אפתח באיחולי בריאות שלמה לנגיד היוצא מר סטנלי פישר, העציב אותי מאוד לקרוא שהוא לא חש בטוב ואני מאחל לו רפואה שלמה.
לפני מספר ימים התבשרנו כי המחליף של פישר יהיה פרופסור יעקב פרנקל, לא כולנו זכרנו (בעיקר הצעירים שבינינו) שמר פרנקל כבר היה נגיד בנק ישראל במשך כמעט עשור (שנות ה- 90).
בפוסט הבא ארצה להרחיב מעט על פעילותו בעבר כנגיד (מה היה שם? מה הייתה השקפת עולמו?) ואנסה לנחש מה צופה לנו העתיד בכהונתו השנייה.
איך התנהג המשק בכהונתו הראשונה?
פרנקל מאמין גדול בשוק חופשי, הוא בעל גישה שהבנק המרכזי צריך לעשות הכל על מנת לשמור על יציבות מחירים (כלומר, להגיע ליעד האינפלציה שקבע לעצמו) וברגע שהוא חורג מכך הוא לא חושש לבצע צעדים מהותיים.
שנות ה- 90 התאפיינו בריביות מאוד גבוהות (הפריים היה רוב הזמן סביב ה- 15%… נשמע דמיוני, נכון?) והאינפלציה הייתה גבוהה מאוד (מעל ל- 10% בשנה באופן קבוע ולפעמים גם 15%).
פרנקל הבין כי הוא חייב לרסן את האינפלציה ולכן "לחם" בכל כוחו על מנת להוריד את המחירים בשוק ולשמור על אינפלציה "סבירה".
מקרה זכור במיוחד היה שלאחר מספר חודשים של הורדת ריבית (מ- 12.5% ל- 9%) ביום אחד הוא העלה את הריבית ב- 2%, זה לא דבר אופייני בכלכלת ישראל ופרנקל לא חשש לרגע כאשר ביצע את זה. הכל כמובן על מנת להוריד את האינפלציה (קרי, מדד המחירים לצרכן) ולשמור על יעדי האינפלציה שהבנק קבע).
מה אנחנו יכולים לצפות ממנו היום והאם הוא שונה מפישר?
בזמן האחרון כולם מדברים על עליות ריבית שיגיעו בכהונתו הנוכחית מכיוון שבעבר הוא העלה את הריבית, לדעתי אין זה רציני לחשוב ככה.
תנאי השוק של אז ממש לא היו דומים לתנאי השוק של היום, צריך לזכור שהריביות בשנות ה- 80 היו כפולות מאלו של שנתות ה- 90 אז למעשה אפשר לומר שהוא הוריד את הריבית ולא העלה אותה (אל אף שבתקופתו היא הייתה גבוהה מאוד יחסית להיום).
מה שכן אני חושב שנוכל לראות זה פחות התערבות בשוק המשכנתאות, פרנקל כאמור "חסיד" של שוק חופשי ואינו אוהב להתערב בו באופן מלאכותי על כן אני חושב שבשונה מפישר הוא לא "יתערב" בשוק באופן גס וייתן לו לנהוג בחופשיות.
אי אפשר לומר אם זה טוב או רע, על דברים כאלו רק הזמן מעיד וגם לא תמיד ניתן לבחון אותם כי לא תמיד אנו יודעים מה היה קורה אילו לא נהגו כך.
כדוגמה, אני לא מאמין שהוא היה מוציא תקנה של בנק ישראל האוסרת על תושבי ישראל לקחת יותר משליש פריים בתמהיל המשכנתא שלהם, אלא הוא היה נותן לשוק ל"רוץ" כי אלו כוחות השוק.
פישר לעומת זאת, לא חשש להתערב ולהתנהג כ"אבא הדואג" של הבנקים ושל תושבי ישראל ובעצם מנע מאיתנו לעשות "טעויות" כביכול, למרות שאנו לא יודעים אם זה היה נכון או לא (עד כה זה לא הוכיח את עצמו כי הריבית לא עלתה אולי בעתיד זה כן יוכיח את עצמו).
יחד עם זאת, צריך לזכור כי פרנקל היה שותף מלא למשבר המשכנתאות הגדול בארצות הברית, הוא כיהן שם כסגן יו"ר חברת AIG העולמית שהייתה "שחקן מרכזי" בכשל שוק שהתרחש שם.
אומרים שמי שנכווה ברותחין נזהר לאחר מכן בפושרין, לכן שיכול להיות שפרנקל כן ישנה את מדיניותו הקודמת וכן יחוקק כאן חוקים מגבילים כפי שעשה פישר לבקרים, אבל רק הזמן יאמר לנו את שיהיה וכרגע הכל ספקולציות.
המשפט שהפחיד את כולנו…
לפני מספר חודשים הרצה פרנקל בכנס הרצליה ואמר שם משפט שאף אחד לא התייחס אליו ברצינות בשעתו אבל היום תופס משמעות מאוד גדולה (וקצת מפחידה ללקוחי המשכנתאות).
מה שהוא אמר היה: "אני לא מוכן לכהן כנגיש של בנק מרכזי בסביבה של ריבית אפסית".
ייתכן וזו הייתה "סתם אמירה", כלומר אמירה שנאמרת בכלליות ואינה מתייחסת באופן ספיציפי למשרה העכשווית, אבל זה אומר לנו דבר או שניים על השקפתו ועל איך הוא רואה את הדברים.
הוא מבין שריבית נמוכה זה אולי טוב להתחזקות הדולר ומכאן לייצוא (דבר שפישר מנסה לשמר בכל כוחו, הרבה יותר ממחירי הדירות) אבל בגדול ריבית אפסית זה לא דבר שבריא לשוק ומאותת לשוק בכל רגע נתון שהשוק בעייתי ונמצא במיתון, אומרים שנבואה מגשימה את עצמה ולכן לפעמים "ריבית אפסית" מובילה בהמשך המיתון במקום להיפך (הרי מורידים את הריבית בשביל שיהיו ביקושים והשוק ירכוש מוצרים בעזרתם האינפלציה תעלה).
לסיכום,
אני יודע שזה היה קצת פוסט "משעמם וקשה" אבל היה חשוב לי מצד אחד להסביר לכם בגדול מה קרה (לפעמים שפע של מידע ממספר אתרים במקביל קצת מבלבל ולכן היה חשוב לי שניישר קו) ויותר מזה היה חשוב לי שלא תקחו החלטות כבדות משקל בתמהיל המשכנתא שלכם רק בגלל משפט שנאמר לפני מספר חודשים או כתבות צבעוניות באתר זה או אחר.
את תמהיל המשכנתא שלכם תמשיכו לבנות באחריות מלאה, מתוך הבנה שכרגע הריבית נמצאת בסביבה מאוד נמוכה והיא עתידה לעלות בעתיד כשהמשק ייצא מהמיתון (וכרגע אף אחד לא יודע מתי זה יהיה), אל תבנו את התמהיל על בסיס פחדים וכתבות לא אחראיות של אתרים מסחריים.
פרנקל לא יעשה לאף אחד "דווקא" אלא ינסה לנהל את הכיוון הכלכלי בדרך שהוא יחשוב שהיא הטובה ביותר עבורנו, נאחל לו הצלחה בתפקיד ולא פחות חשוב מכך נאחל שוב למר פישר בריאות שלמה ואורך ימים וכמובן שנודה לו על העשייה הרבה וההשקעה האדירה בתפקיד שביצע (אולי באמת אקדיש בעתיד פוסט שלם ל"ימי פישר" בבנק ישראל ולמנות את ההצלחות והכישלונות שהיו).
תמיד מעניין לקרוא את דעתך.
לא הצלחתי להבין מדוע ניסה סטנלי לשמור על דולר ?
ואיך בעזרת ריבית נמוכה הדולר צפוי להתחזק? מה עומד מאחורי זה?
לפי המשפט שציטטת מפי יעקוב פרנקל, סביר מאד שהוא יעלה את הריבית,
כדי להוריד האינפלציה בשוק הדיור, לא?
שלום רג'ו,
1. כאשר הדולר גבוה אז היצואנים מרוויחים יותר (תחשוב על חברה שמוכרת סחורה לחו"ל ומקבלת בעבורה מיליון דולר, ככל שהדולר יהיה גבוה יותר כך הכנסותיה בשקלים יהיו גבוהות יותר)
2. כאשר הריבית נמוכה, הדולר מתחזק וכך בעצם פישר דואג ליצואנים
3. אין לי שמץ של מושג מה יעשה פרנקל לריבית
בהצלחה
טוב לדעת, מעניין
תודה על הפרגון אייל
בשבועיים האחרונים הכרתי את האתר ונראה שהוא מלכ״ר שעושה עבודת קודש. לא ברור לי מהיכן הזמן והידע הרב. מכל מקום, חיכיתי לפוסט הזה. זה מה שחשבתי גם אני לגבי הנגיד החדש, ולכן רציתי לקחת משכנתאות לפני ה-20 ביולי אבל לצערי עדיין לא מצאתי דירה בתנאים נוחים.
שאלות:
1. האם עדיין כדאי לקחת את מלוא ריבית הפריים? או שאולי המק״מ משתלם יותר? דוקא אני חסיד של הקל״צ ולכן המק״מ שמשתנה אחת לשנה יותר מועדף אם כי גבוה יותר, אבל אינני יודע במה הוא תלוי. ראיתי שבשנים האחרונות הוא היה עד 3% בשנה. זה אומר שעל ה-3% מוסיפים כ-0.8%?
2. ברגע שחתמתי על משכנתא, האם אני משלם על החלק היחסי בגין אותו תשלום שהועבר לבנק המלווה, כך שלמעשה עד סיום הבנייה (כ-30 חודשים), לא אשלם את מלוא המשכנתא?
שלום וברכה,
1. אני עדיין אוהב יותר את הפריים מאשר את המק"מ, למרות שניתן לקבע את המק"מ לשנה (אבל זה יכול לבוא לרעתך בשנים הבאות).
2. כן אתה תשלם תוספת שנקבעה לך מעל המק"מ (בדוגמא שלך: 3+0.8)
3. כן, אתה תשלם רק על החלק היחסי שלקחת ולא על כל המשכנתא
בהצלחה
תודה.
תמיד לעניין.
לא משנה באיזה נושא אתה כותב, הפוסטים שלך תמיד מעניינים ומובנים לכלל הציבור.
תודה רבה.
תודה רבה על הפרגון אדמונד, כיף לקרוא!
תודה
מעניין היה לשמוע ממך מה אתה חושב לגבי חלקו של פישר בבועת הנדל"ן המטורפת שמשתוללת כאן מ2008
שלום איזי,
אני אשתדל לכתוב על זה פוסט שלם,
בעבר חשבתי שחלקו בנושא היה קטן יותר, אבל לאחרונה שיניתי את דעתי.
תודה על ההצעה
מעניין והאמת קצת מדאיג
כבר קראתי בכלי התקשורת ביקורות שליליות על המינוי הזה וחששות שהמינוי יפגע ברובנו.
באשר למשכנתא :
משיחות עם מכרים וגם עם פקידים בבנק, הבנתי שנכון להיום רוב נוטלי המשכנתאות נטלו משכנתא שמבוססת בעיקרה על ריבית משתנה.
שליש על בסיס פריים
שליש על בסיס משתנה כל חמש שנים
השאלה היא כיצד עליית הפריים תשפיע על עליית המדד של מסלול מסוג משתנה כל חמש שנים צמודת מדד ?
ברור כשמש שאנשים שלא מבינים לוקחים
הלוואה "זולה" כביכול בריבית משתנה
הם עלולים לאכול אותה בגדול
אבל זה עדיין ניתן לתיקון אם הממשלה ובנק ישראל
ידאגו לשים אזהרה על הלוואת ריבית משתנה כמו על קופסאות סיגריות
שלום שרי,
כאשר הפריים יעלה דווקא המדד אמור להיות נמוך יותר ולכן לא ישפיע על המשתנה כל חמש.
למה התכוונת שאמרת " החלטות כבדות משקל"?
שלום שני,
כוונתי הייתה שישנם אנשים שקוראים כתבות באתרי כלכלה ועל-סמך ספקולציות כאלה או אחרות מתחייבים למסלולים מסוימים במשכנתא בלי להבין מה ההשלכות שלהם.
ולכן, אני תומך בכך שכל אדם שלוקח משכנתא יבצע את ההתאמות לפי הצרכים שלו ולפי הדברים הרלוונטיים לו.
בהצלחה
אני גם מסכים איתך שסטנלי פישר הציל אותנו ממשבר עמוק יותר ונהג / הוביל את מדינת ישראל בצורה נבונה .
בוא נקווה יעקב פרנקל ינהג כמו פישר ויקבל את ההחלטות הנכונות .
במון בריאות לפישר ובהצלחה .
שלום גידעון,
אמן ואמן.
תודה המשיך יש ולעינין
שבת שלום
תודה על הפרגון זוהר!
הציטוט שלך לא מדוייק,
פרנקל אמר שהוא לא היה רוצה להיות נגיד כאשר סביבת הריבית היא אפס וזאת מכיוון שאין יותר מידי מרווח פעולה כנגיד בסביבה כזו של הריבית.
היא דיבר גם על כך שצריך לחשוב על אסטרטגיית יציאה מהמצב.
לא צריך להיות נביא כדי להבין שבתקופתו של פרנקל הריבית תעלה (פשוט כי אין לה כמעט לאן לרדת) וכתלות כמובן של היציאה שלנו מהמיתון.
שלום וברכה,
1. תודה על התיקון
2. בלי קשר לנבואה ובלי קשר לפרנקל, ידוע שבטווח הארוך הריבית תעלה. השאלה אם פרנקל יעשה זאת בטווח הקצר ובאגרסיביות
תודה על ההערה
ההצמדה למדד הרבה יותר מסוכנת ללוקח המשכנתא מאשר ריבית הפריימ. חוק השליש של הנגיד היוצא נועד לבטח את הבנקים על חשבון לוקחי המשכנתא. הדיעה האומרת שהפריימ מסוכן ללוקחי המשכנתא יותר מההצמדה למדד איננה נכונה ואפילו מגוחכת. כשהפריימ עולה זה יהיה תמיד בסביבת מדדים גבוהים ומדד גבוה הוא מכת רצח ללוקחי המשכנתא הצמודה והם יחזירו לבנק סכומי עתק.
היי משכנתאמן
יש לי שאלה כללית בנוגע להצעות שנותן בנק
בבנקים תוקף ההצעה של הריבית מוגבל ל 12 ימים.
העניין הוא שעד שהבנק נותן את האישור הסופי למשכנתא ובודק את החוזה, חוות הדעת השמאית וכל המסמכים שהוא מבקש, יכולים לחלוף כבר 3 שבועות ואז אחרי שכבר שילמתי עמלת פתיחת תיק ושילמתי עבור חוות הדעת השמאית של הבנק, פתאום הבנק יכול לומר לי שעכשיו הריביות ישתנו .
השאלה, באיזו מידה הבנק יכול לסטות מהצעת הריבית שהוא נתן לי עד שאני חותמת על מסמכי ההלוואה בפועל ?
הרי יש דברים שאינם תלויי בלווה אלא בבדיקות של הבנק כמו שמאי, רישום הערת אזהרה, חתימת המוכרים על התחייבות לרישום משכנתא, כאשר כל התהליך הזה עלול לארוך יותר משבועיים.
אז איך מתגוננים מפני מצב כזה .?
זה עלול להביא למצב אבסורדי, שאחרי שקיבלת את ההצעה המשתלמת ביותר עבורך מהבנק, פתאום הבנק אומר שעכשיו הריבית השתנתה.
למיטב הבנתי, הבנק יכול לעשות את זה רק כאשר הנגיד שינה את הריבית.
מה דעתך ?
שלום שרי,
1. 12 ימים אמורים להספיק על מנת לבצע את כל המשימות
2. הבנק יכול לשנות את הריבית בכל עת (לא רק כשהנגיד מעלה את הריבית) אלא גם כאשר עלות גיוסי הכסף שלו עלו, הציפיות לאינפלציה משתנות וכו'
בהצלחה
כתבה מעניינת ביותר.
יש לי אפשרות לקחת משכנתה בריבית קבועה לא צמודה של 4% ל15 שנה. סכום של 350000 שקל ללא תחנות יציאה.
מה דעתך?
שלום וברכה,
ריביות מומלצות תוכן למצוא במחשבון משכנתא.
בכל מקרה אני בד"כ ממליץ כן לשלב גם מסלולים עם נקודות יציאה כמו פריים.
בהצלחה
שלום לך,
שאלתי שאלה בדף תגובות של המחשבון משכנתא ועדיין לא קיבלתי תשובה…
אני רואה שפה כן יש תשובות.
אודה לך על תגובה מהירה.
ההצעה של הבנק כבר ניתנה לי ביום חמישי ולפי הבנתי ממך היא תלוית זמן.
תודה רבה שוב
שלום אור,
עניתי לך הבוקר – מצ"ב קישור.
בהצלחה
שלום,
ראשית יישר כוח – אתר נהדר שמעניק מידע רב ובשפה פשוטה וברורה. כל הכבוד !
שנית, התייעצות קטנה ברשותך: אנחנו מתכננים לקחת 850 אלף שקלים משכנתא, כאשר אנו שואפים להחזר שלא יעלה על 4,300 שקלים. לעניות דעתי, אינפלציה גבוהה לא תהיה כאן ב-3,4 שנים הקרובות והריבית לא תנסוק במהלך השנתיים הקרובות. איזה תמהיל מומלץ לדעתך על סמך ההנחות שלי? ובהתעלמות מהן, על איזה תמהיל תמליץ?
דבר אחרון: עד כמה הכרחי להיעזר בשירותי חברת ייעוץ משכנתאות? האם לנסיונך הם מסוגלים באמת לתת את הצעות המחיר הטובות ביותר ולהמליץ על תמהיל המשכנתא הטוב ביותר?
תודה רבה מראש,
יובל
יובל שלום,
1. על פי ההנחות שלך הייתי לוקח פריים ומשתנה צמודה (ואלי אף רק משתנה צמודה)
2. בהתעלמות מהן – הייתי משלב חלק גבוה בקל"צ עם פריים ומשתנה צמודה
3. תלוי בחברה, יש חברות שיכולות לשפר משמעותית הצעות אחרות ויותר חשוב מכך לבצע לך תכנון נכון של המשכנתא לטווח הארוך
בהצלחה
שלום,
ביום שני הקרוב מסיימת את נושא המיחזור285000 ש"ח
לאחר ששינתי ממסלול 3\1 פריים ל-25 שנה P-0.9 ו- 3\2 קל"צ ל-10 שנים בריבית 3.45%
למשכנתא יציבה קל"צ ל-13 שנה על כל סכום המיחזור 285000 הריבית שהצלחתי להשיג היא 3.82% החזר חודשי 2320 ש"ח
מה דעתך על הריבית?
כמו כן לקחתי הלוואה נוספת "הלוואה לכל מטרה" בסך 50000 ש"ח בריבית B+1.20% = 3.20% צמוד למדד בריבית משתנה כל 5 למשך 15 שנה – החזר 350 ש"ח (המטרה לסגור מלא\חלקי בתום 5 שנים)
אודה על חוות דעתך
שלום אורנה,
לא חושב שההצעה הקודמת שהיית לך (1/3 פריים ו- 2/3 קל"צ) הייתה רעה יותר, אבל ייתכן שבטווח הארוך את תהיי צודקת.
למה לקחת הלוואה חדשה ? אם זה זה בגלל שיוקר המחיה גורם לך להוציא יותר בכל חודש, את צריכה למצוא פיתרון יותר עמוק ואם זה למטרה ספיציפית, אז זה יותר מתקבל על הדעת.
בהצלחה
שלום לך,
אני בעלת משכנתא שנלקחה לפני שנתיים -795,000(יתרה עדכנית ~755,000)
פריים -1 ל25 שנה 235000
משתנה כול 5 צמודה ל20 שנה-1.65(235000)
קבועה צמודה ל15 שנה-2.65(87000)
קבועה צמודה ל25 שנה(200000)
החזר של 4000-4200
בעקבות המלצותך אני מעוניינת למחזר לקלצ את שתי הקבועות -4.65 ל18 שנה
בנוסף אני רוצה להחזיר 130000
(קנסות בסך 3500)
האם כדאי לצמצם את הקבועה ? או לחלק את ההחזר בין המסלולים השונים?
-לא מעוניינת להגדיל את גובה ההחזר
תודה מראש !!
שלום ליבנת,
את ה- 130 תכניסי לקבועה ל- 25 שנה.
לגבי המחזור, דווקא הייתי ממחזר את מה שיישאר מהקבועה 25 + את המשתנה של ה- 20 ולא את הקבועה של ה- 15.
בהצלחה
תודה על התשובה,
אבל תוכל בבקשה להסביר למה כדאי למחזר משתנה עם ריבית של 1.65?
הריבית הינה מאוד מאוד אטרקטיבית-למה לא להינות מריבית נמוכה לעוד שנתיים?
האם הבדל המדד מצדיק את הפער בין 1.65 ל4.65?
בגלל השנים (המשתנה יותר ארוכה) .
ובגלל זה שאין וודאות לגבי הריבית ואם היא תשתנה לרעה בשנתיים הבאות זה יכול להוות בעיה.