המדד עלה ב- 0.8% בחודש אחד, האם זה מצביע על התעוררות?
כל בעל משכנתא מפחד בעיקר משני דברים, הראשון מעליית הריבית והשני מעליית המדד.
לא כולם יודעים זאת, אבל במשכנתא עליית המדד היא יותר "כואבת" מעליית הריבית, כי את המדד אנו מרגישים גם בעלייה של הקרן וגם בעלייה בהחזר החודשי (אמנם מזערי אבל עדיין עליה) ובעוד שעולה הריבית אנו מרגישים זאת רק בעליה בהחזר החודשי אבל הקרן לא מושפעת לרעה מכך.
בכל אופן, לפני 3 ימים התבשרנו כי המדד לחודש יוני (שפורסם ב- 15/7) עלה ב- 0.8% ואלו חדשות מסעירות למשק!
העלייה היא מאוד דרמטית וגבוהה ואינה מתיישרת עם מה שקורה במציאות, חשוב לי לכתוב עליה מספר מילים על מנת שנבין למה היא באה, מה היא עתידה לעשות לריבית וכמה היא תשפיע על המשכנתא שלקחנו או שאנו עומדים לקחת.
אז למה המדד עלה כל כך הרבה?
בעיקרון, מדד המחירים לצרכן אמור לשקף את מדד המחירים במשק, כלומר אם המחירים עולים אז המדד צריך לעלות וכמובן שזה פועל בצורה ההפוכה, כלומר שאם המחירים יורדים המדד צריך לרדת.
חשוב לציין כי מדינת ישראל הציבה לעצמה יעד שהמחירים אמורים לעלות בכל שנה ב- 2% בממוצע ולכן המדד הממוצע אמור להיות 2% בשנה, זה אמנם עבד במשך כמה שנים בצורה יפה מאוד אבל בשנה האחרונה זה לא קרה ומדד המחירים בקושי עלה ב- 1% בשנה שלמה.
הסיבה שהמדד לא עלה בגסות השנה היא כי המשק נמצא במיתון ועקב כך אין ביקושים מצד הקונים והמחירים לא עולים, אלא אפילו יורדים בסקטורים מסוימים (כתבתי על כך בהרחבה בפוסט שמדבר על הקשר בין מדד לריבית[ת1] )
פתאום בחודש האחרון הוא קפץ ב- 0.8% בחודש אחד וזעזע את כולנו, כולנו יודעים שמדינת ישראל לא יצאה מהמיתון ואין באמת הרבה סיבות לכך שהמדד יטפס בצורה כל כך גבוהה, אלא היו לכך סיבות אחרות אותן אמנה מייד.
הסיבות לעליית המדד הנוכחי:
- עליית המע"מ – בחודש מאי המע"מ עלה מ- 17% ל- 18%, דבר שייקר באופן אוטומטי את המחירים באחוז שלם. לכן, אך טבעי שפתאום המחירים יקפצו כלפי מעלה.
- עליית מחירי הסיגריות – לצערנו הסיגריות הן עדיין מצרך מבוקש בארצנו, וכאשר הן עלו בצורה כל כך אגרסיבית הן נתנו גם את השפעתן על המדד.
- עליית מחירי הנפט והדלק – כמו כל מוצר גם הדלק נכלל במדד וכמוצר יסוד הוא אף בעל משקל גבוה במדד, כאשר הוא עלה בחודש יוני הוא השפיע על המדד כולו.
כמו כן, צריך לזכור כי כאשר מחירי הדלקים עולים זה מעלה אוטומטי הרבה מוצרים אחרים, כי השינוע של המוצרים הופך ליקר יותר ובסוף זה מתגלגל איך שהוא על הצרכן הסופי.
אם כך, מנינו 3 סיבות עיקריות בגללן המדד עלה באגרסיביות יתרה. אני מזכיר לכם כי ב- 11 חודשים ביחד הוא עלה "רק" ב- 0.9% ופתאום בחודש אחד בלבד הוא עלה ב- 0.8% ולכן זה היה מוזר לכולנו.
מה יקרה לריבית בעקבות עליית המדד?
למדנו בפוסטים הקודמים שכאשר המדד עולה מעל לטווחי היעד שלו אז באופן אוטומטי בנק ישראל מעלה את הריבית על מנת להוריד את הביקושים במשק ולהגביל את המדד לתחום המותר ולא לתחום הפרוץ.
אבל הפעם אין באמת צורך אמיתי לכך, מכיוון שהמחירים לא עלו בגלל שיפור במצבם הכספי של עם ישראל, ואנחנו לא באמת "התנפלנו" על החנויות, אלא מדובר ב-3 הסיבות החיצוניות שמנינו כגורם לכך שהמחירים עלו וסביר להניח שהם לא יעלו שוב ושוב (כי חודש הבא יבדקו את המחירים ביחס לחודש הנוכחי וסביר להניח שהמדד ימשיך להיות נמוך כפי שהיה עד החודש האחרון).
ולכן, אין סיבה אמיתי לכך שיעלו את הריבית בקרוב (אולי היא תעלה בגלל סיבות אחרות ב"קצת" אבל לא בגלל המדד הנוכחי), במידה והמדד היה עולה באמת בגלל עליית ביקושים והבראת המשק אז אין ספק שהיינו רואים מייד עליית ריבית שבאה על מנת לבלום פריצה אינפלציונית (שזה בעצם אומר חריגה של המדד מהתחום המותר שלו).
בכמה המדד ישפיע על המשכנתא שלנו?
למי שכבר יש משכנתא
אם לקחתם מסלולים צמודי מדד אז תדעו שבמסלולים אלו הקרן "תפחה" החודש ב- 0.8%.
זה דרך אגב לא מעט כסף, אם יש לכם משכנתא של מיליון ₪ שממנה 500 אלף ש"ח נמצאים בצמוד מדד, משמע כי הקרן גדלה בחודש שעבר ב- 4,000 ₪.
זהו סכום שהצטרף לקרן ללא כל שליטה שלכם (במסלולים לא צמודים זה לא היה קורה בכלל).
גם ההחזר שלכם יעלה אבל זה יהיה מינורי ויסתכם בעליה מספר שקלים (בעצם תחלקו את התנפחות הקרן בתקופה שנשארה לכם למסלול – לדוג': אם נשארו לכם 240 חודשים להלוואה, העליה תהיה בכ-16 ₪ בחודש).
למי שעדיין לא לקח משכנתא
בעיקרון, אתם לא אמורים להרגיש הרבה הבדל, כי כפי שאמרנו המדד לא באמת ישפיע באופן ישיר על הריבית. ואנחנו כרגע לא נמצאים בסביבת ריביות גבוהות ומדדים גבוהים ולכן לא נראה שיש שינוי מחודשים עברו וכל התמהילים המומלצים באתר נשארים כפי שהיו ובמיוחד התמהיל משכנתא האחרון שפרסמתי בחודש יוני.
לסיכום,
אני יכול לומר בגלוי שאנחנו בעלי אינטרסים שונים בעת ובעונה אחת (לא אני מולכם, אלא כל אחד בפני עצמו).
מצד אחד, אנחנו רוצים שהמדינה תצא מהר מהמיתון וכך יהיה יותר עבודה לכולם וכולנו נרוויח יותר באופן כללי. ומצד שני כל שיפור כזה יוביל לעליה במדד (כי יהיה לנו יותר כסף לבזבז ואז המחירים יעלו) ועליה במדד תוביל לעליה בריבית. במצב כזה אנחנו נשלם יותר על המשכנתא שלנו.
כולי תקווה שהמדינה תחזור למסלולה באופן המהיר והטוב ביותר ויחד עם זאת אנחנו "נרוויח" מכך יותר ממה ש"נפסיד" במשכנתא האישית שלנו.
תודה רבה על הפוסטים הנפלאים, בזכותך גם "בורה" בנושא כמוני הצליחה להבין את הנושא המפלצתי שנקרא "משכנתא". 🙂
תודה רבה על הפרגון קרן, כיף לקרוא!
ראשית גם אני מצטרפת למחמאות על האתר והמידע הרחב שאתה נותן, למדתי המון.
רציתי להתייעץ לגבי התמהילים הבאים שקיבלתי ואשמח לתשובה:
משכנתא ל- 25 שנה :560.000
פריים- 186000 ( 0.7-) ל-25 שנה
5+5 -188000 ( 2.05% ) ל- 25 שנה
קבועה – 186000 ( 2.81%) ל- 25 שנה
בנוסף קיבלנו הצעה שכולה בריבית משתנה צמודה למדד ב-2.05%. אך אני מבינה מכל רישומיך שזוהי ההלוואה הכי פחות רצויה.
אשמח לתשובה מהירה כי מחר אני אמורה להחזיר תשובה לבנק
תודה מראש, רינת
רינת שלום,
1. הייתי משלב גם קבועות לא צמודות במקום הקבועות הצמודות (לפחות מחלק בין המסלולים)
2. לא הייתי לקוח הכל במשתנה צמודה
3. התמהיל לא משהו, מאמין שאפשר לשפר אותו משמעותית
בהצלחה
תודה רבה
האם אתה יכול לתת לי בבקשה דוגמא לתמהיל שכדאי לי לבקש?
שלום רינת,
הסתכלי בפוסט על התמהיל המומלץ מחודש יוני ובצעי התאמות בהתאם לצרכים שלך.
בהצלחה
שלום
רציתי לדעת לגבי זכאות משכנתא לפי שיטת הניקוד מגיע לקבל 178000 בריבית של 3% צמוד למדד כדאי ? לא כדאי? חלופות יותר משתלמות
תודה
זה מאוד תלוי בשאר המשכנתא,
על הנייר זה לא כל כך כדאי אבל זה תלוי גם בכם כלווים וגם בתמהיל הנוסף של המשכנתא
בהצלחה
אנחנו בדיוק על התפר – את כספי ההלוואה קיבלנו מהבנק לפני שבוע והתשלום הראשון רק בחודש הבא. האם הקרן שלנו עלתה או שהעובדה שמדובר במדד חודש יוני הצילה אותנו?
עלתה 🙂 אלו החיים אל תצטערו
בהצלחה
שלום יובל,
הקרן עלתה ללא קשר לתשלום הראשון,
ההצמדה למדד היא מיום קבלת הכסף ולא מיום ההחזר הראשון
בהצלחה
נחמד מאוד, תודה רבה :)))
תודה על הפרגון אלי
א. קצת "גס" להגיד שישראל במיתון. בנק ישראל וכלכלנים בכירים כמובן מכחישים שזה מיתון. אני חושב שהיה ראוי יותר להתנסח בצורה שקצת יותר קולעת לאמת ולומר שאנחנו בהאטה, או לחלופין לכתוב שיש מיתון בחלק מהקטגוריות.
כמובן שעל פי ההגדרות היבשות של מיתון: 2 רבעונים ללא צמיחה בו המדד יורד, ישראל לא נמצאת שם.
מצד שני אם מתחשבים גם בגידול באוכלוסיה אז ההאטה במשק גדולה יותר (בל נשכח שהגידול באוכלוסיה הוא בעיקר באוכלוסיות חלשות שלא עובדות. ודווקא נתוני הילודה אצל האוכלוסיה שעובדת היא נמוכה בהרבה). אך גם פה קשה להגיד שמדובר במיתון.
שלום שמואל,
מקבל את טענתך, ומוריד את התיאור מ"מיתון" ל"האטה".
לא חושב שזה משנה פה למישהו (כולל לי), הרעיון הוא לומר שהמדד יזחל קדימה בעדינות ולא ישאט קדימה באגרסיביות
אבל תודה על ההארה
עלי של 0.8% במדד משמעה עליה ביוקר המחיה. האם
זו לא התרעה על כך שבתקופה הקרובה המיתון הולך
להעמיק? שכן יותר יקר לחיות ולא שבאמת חל שיפור במשק ולכן
לציבור יהיה פחות כסף זמין להוצאות.
מה דעתך?
שלום נאור,
ככל שלציבור יהיה פחות כסף להוצאות, כך הביקוש יפחת והמחירים יירדו (או לפחות לא יעלו חזק)
תודה על ההערה ובהצלחה
מעשיר כרגיל!!תודה!
תודה על הפרגון מיכל
מעניין.
אם לוקחים השבוע את המשכנתא ומתחילים לשלם ב 15 לחודש אוגוסט, האם עדיין תהיה השפעה של עליית המדד בחודש יוני ?
זה לא משנה מתי משלמים תשלום ראשון, אלא מתי קיבלתם את הכסף (ההצמדה היא מיום זה)
שוב אני 🙂
אני מנסה לבנות תמהיל אופטימלי, ומוצאת את עצמי מתנדנדת מול הפחדים התלויים במדד מצד אחד והחזר גבוה מצד שני.
המשכנתא הרצויה – 1,134,000 ש"ח.
ההחזר שרציתי במקור היה 4.0-4.2 אבל הבנתי שזה סוג של מלכודת מסוכנת והחלטתי להעלות ל 4.8 (וככל שאני משחקת עם המספרים גם זה לא להיט)
בעיקרון אנחנו מכניסים יחד כ – 24 בחודש, אבל כרגע אנחנו עם שני גנים פרטים + צהרון (שלישי) בנוסף ולכן הפחד שלי מהחזר גבוה יותר. בעוד כ 3 שנים נוכל לבצע פריסה מחדש ולהתחייב לסכום גבוה.
תהייתי האם אני מפספסת איזו יצירה שאני אוכל לבנות את המשכנתא כך שבעוד 3 שנים סכום ההחזר יגדל 😛
אבל יותר מזה רציתי לשמוע את חוות דעתך על התמהיל הבא:
378 – פרים
400 – קל"צ
356 – משתנה כל 5 שנים (וזה הנתון שממש ממש מפחיד אותי בגלל המדד אם כי אותו אני יכולה לשנות בעוד 3 שנים)
התמהיל הזה עומד על החזר של קרוב ל – 4900, אבל עם ריביות גבוהות עדיין (אני פועלת לפי ההוראותיך ופונה לבנקים בהצעות ואישורים עקרוניים, אבל עוד אין צורך אמיתי בלקיחת משכנתא ולכן הריביות לא אטקרטיביות לציון כרגע, זה לא יוריד את הסכום משמעותית, אני מניחה בין 50-100 שח בהחזר החודשי)
אני מאוד חוששת מלהתחייב להחזר גבוה מידי לשנים הקרובות אך מצד שני חוששת יותר מהשפעת המדד (יותר חוששת מההשפעה על הקרן מאשר על ההחזר החודשי)
האם החשיבה שלי נכונה? האם התמהיל סביר? איך אתה רואה את רמת הסיכון זו? כמה אני באמת מחוברת למציאות?
בזכות האתר שלך אני כל יום קוראת וכל יום לומדת משהו חדש (ולכן אף פעם לא בטוחה בעצמי וכל הזמן תוהה מה עוד אני מספספת),
בעולם של היום חבל שזו לא חובה לבגרות – איזה מזל שיש כאן אותך! פשוט מדהים אותי כל יום מחדש
יישר כח ושוב רב תודות.
נסחפתי?
שלום רב,
ראשית תודה רבה על המאמרים המעניינים והמידע המפורט והנהיר.
שנית, לדעתי יהיה נחמד באם תעלה מאמר שבו אתה מפרט על העמלות שניתן לשאת ולתת מול הבנק – החל מפתיחת תיק ועד עמלות פרעון מוקדם.
לעיקרו של דבר, אנחנו על סף לקיחת משכנתא בגובה 850 אלף שקלים, כשהשאיפה היא לא לעבור החזר חודשי של 4,300 שקלים. זה התמהיל אליו הגענו:
280 פריים
400 קלצ
170 צמודה משתנה
1. דעתך על התמהיל?
2. השאלה העיקרית שלי: אנחנו רוצים לקחת חלק מהמשכנתא (400 אלף, כנראה שניקח את הקלץ) בחודש הבא ואת היתרה בעוד 4 חודשים. האם יש פה בעיה, כי אחרי שניקח את הקלץ, בעוד 4 חודשים הבנק בו לקחנו את המשכנתא לא "יתאמץ" בריביות של שני המסלולים האחרים? האם ניתן להתמקח עם הבנק ולקבל גרייס של 4 חודשים על החלק הראשון בלי עמלה/תוספת ריבית או לפחות מופחתת? ובכלל, האם יש לך רעיונות או המלצות לנוטלי משכנתא שכמונו שצריכים לקחת את המשכנתא בשתי פעימות?
המון תודה ותמשיך במלאכת הקודש,
יובל
יובל שלום,
1. תודה על ההערה.
בעיקרון העמלה היחידה עליה ניתן לשאת ולתת עם הבנק היא עמלת פתיחת תיק.
על שאר העמלות אין מיקוח
2. אין צורך לקחת גרייס. נניח שתקבלו p-0.9 אז זה לא תהיה בעיה לדעת מה יהיה הפריים בעוד 4 חודשים, כנ"ל לגבי המשתנה הצמודה שתהיה (עוגן -0.3 לדוגמא)
בהצלחה
תודה על המענה המהיר.
הגרייס לא קשור להבטחת הריבית, אלא כדי להקל עליי כשאקח את המשכנתא (ב-4 חודשים הפרש בין שתי הפעימות, אשלם בנוסף שכ"ד). לכן שאלתי האם ניתן להתמקח עם הבנק על עמלות וריביות תקופת הגרייס או לקבל תקופה כזו ללא עלות.
בנוגע לשתי הפעימות, אמנם אני אדע מה הפריים יהיה בעוד 4 חודשים אך האם עצם זה שאני לוקח מיידית רק את מסלול הקלצ ואת שני המסלולים האחרים 4 חודשים אחרי – מבטיח לי את אותם התנאים או שמא כשאגיע לפעימה השניה הבנק ייתן לי ריביות בהתאם לתנאי השוק באותו רגע?
שוב הרבה תודה !
גם אם תיקח את הפריים היום וגם אם תיקח אותו עוד 4 חודשים זה לא משנה,
כי בכל מקרה הוא יחושב מחדש בכל חודש
שלום,
אשמח לחוות דעתך לגבי התמהיל הבא וגם על הריביות:
73 אחוז מימון , משכנתא של 1350000 ש"ח
445000 בפרים מינוס 0.85 ל 30 שנה
520000 משתנה כל 5 בריבית 1.9 ל25 שנה
275000 קל"צ ל 15 שנה ב4.4
110000 בקבועה צמודה של 1% ל10 שנים
החזר התחלתי של 6800 בערך..
תודה רבה…
שלום אבי,
נחמד,
מקווה שההחזר לא גבוה עבורכם
בהצלחה
שלום
האם במידה ולוקחים משכנתא ב-15 לחודש , שאז מתפרסם המדד ,
האם כבר אז נכנס אותו מדד לחישוב הקרן או לא ?
בקיצור האם אפשר לקחת ב-15 לחודש או כדאי לדחות ביום ואז כבר אין את ההצמדה עליה כתבת ?
תודה רבה ויישר כוח על כל האתר.
שלום אורית,
אני לא סגור על הנושא, אבל אם אני לא טועה יש ממד ממוצע או יחסי שאותו משלמים.
שלום,
גיליתי את האתר רק השבוע ומאוד החכמתי בזכותו.
תודה רבה!!!
אנו מעוניינים במשכנתא של 600,000 ומסוגלים להחזיר סביב ה-8,500 בחודש (מדובר בדירה שניה, ואנו בונים גם על משכורות וגם על הכנסה צפוייה של 4,500 מהשכרת הדירה)
כמובן שאנו רוצים להחזיר את הסכום כמה שיותר מהר, לבנק אמרנו שאנחנו רוצים להחזיר תוך 6 שנים.
נראה לי שמבחינת הבנקים אנחנו לא נחשבים "לקוחות טובים למשכנתא" (כי אנחנו לא פורסים את ההלוואה להרבה שנים)
בנתיים קיבלנו מבנק אחד (מתוכננות פגישות עם עוד 2 בנקים בהמשך) את התמהיל הבא:
200,000 בריבית משתנה : 0.9 – P
400,000 בריבית קבועה לא צמודה של 2.9% או בריבית קבועה צמודה של 1%.
משום מה היועצת בבנק נטתה למסלול הצמוד למדד, לא הבנתי למה, כי על פניו הקלצ נראה מסוכן פחות (אם המדד עולה בסביבות 2% לשנה, די מהר הוא ידביק את הקלצ לא?)
האם יש לך המלצה לתמהיל אחר?
האם הריביות שנתנו לנו נחשבות "טובות" יחסית לסכום ולתקופה?
תודה:)
שלום תהילה,
1. התמהיל נראה בדר
2. גם אני נוטה לקבועה צמודה ולא לקל"צ או אולי לחלק חצי חצי (אני מאמין שבשנים הקרובות המדד לא יהיה גבוה ורק בעוד כמ שנים הוא יזנק)
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
אני לפני מיחזור המשכנתא ולמדתי המון באתר תודה רבה.
אני מתלבט על תמהיל ובחירת לוח סילוקין.
הסכום 440000.
ריבית פריים -0.9
200000 קל"צ 2.95 לעשר שנים.
לגבי הקל"צ נראה לי שאין התלבטות.
האם כדאי לשלב 240000 ב:
1.פריים ל15 שנה שפיצר בה ההחזר החודשי הכי נמוך
2.פריים ל13 שנה שפיצר בה התקופה קצרה יותר ואז אולי נוגס בקרן יותר
3. פריים ל15 שנה קרן שווה. נוגס יותר בקרן כך שאם יעלה הפריים לפחות יחושב על סכום קטן יותר.
לא מצליח לדעת מה כדאי. האם 13 שנה שפיצר יתר טוב מ15 שנה קרן שווה?. או אולי בכלל ללכת על שפיצר 15 שנה?
או אולי יש לך רעיון אחר. תודה רבה
שלום ליאור,
אני אוהב שפיצר למעט שנים,
כלומר, שפיצר ל- 13 שנה
בהצלחה
הי משכנתא מן
אנחנו עומדים בפני התלבטות רצינית בעניין המשכנתא, בתהליך מחזור של משכנתא בת 3 שנים. היתרה במשכנתא 832 לפרעון, כיום משלמים 4200 לחודש. ומטרת המחזור להפחית בתשלום החודשי. ערך הנכס 1750000
הכנסות שלנו כ- 17000 ביחד, ויש הוצאות על גני ילדים
לפנינו אופציה אחת- של מחזור מלא
כדי להגיע להורדה בתשלום התמהיל
1/3 פריים -0.9 0.85 ל25 שנה
40,000 קלצ 10 שנים 3.1.
515,000 משתנה כל 5 0.50 -ע 1.58
סה"כ 3621 לחודש
אופציה שנייה מחזור חלקי
השומר על 2 חלקים במשכתנא הקיימת
1. בלון חלקי ארוך ל10 שנים (7 נותרו) בפריים לא צמוד ע"ס 300,000
בריבית 2.3
2. ק"צ 42,000 יתרה 24,000 סיום ב2017 ריבית 2.05
סה"כ חלקים אלו 1140 לחודש
היתרה 508,000 למחזור
166,000 בפריים -0ץ85 1.9 25 שנה
142,000 במשתנה כל 5 1.6 25 שנה
200,000 בקלצ 4.8 ל20 שנה
סה"כ
2608 +1140 = 3750
הדילמה,
בעלי בעד, התמהיל של המחזור המלא, הוא לא מבין מדוע הוא ברמת סיכון יותר גבוהה, רואה רק את השורה התחתונה שכל חודש משלמים קצת פחות
לא ברור לנו מה ההשלכות של החלק הגדול בריבית משתנה כל 5 על המשכנתא בעתיד
אני בעד התמהיל השני, יותר יציב,
מבחנתי שני התמהילים דורשים מחזור נוסף עוד 5 שנים, אז נצטרך לפדות או למחזר את הבלון. וחבל ל"זרוק" חלק זה, שהיום כבר לא מקבלים מהבנקים
ומאחר ששנינו לא מבינים גדולים, אנחנו צריכים את חוות דעתך על
שני התמהילים
על רמות סיכון
ועל מה שיכול לכוון אותנו בכיוון הנכון
אני מודה לך מראש על התייחסותך האדיבה!!!!!
קרן
קרן שלום,
1. לא התחברתי לשני התמהילים
את הראשון לא אהבתי בגלל החלק הגדול שבמשתנה כל חמש ואת השני לא אהבתי בגלל החלק הגרייס שלדעתי מיותר מאוד.
נסו לבנות תמהיל סולידי ככך הניתן המשלב פריים, קל"צ ומשתנה כל חמש (צמודה ולא צמודה)
בהצלחה
תודה רבה!
בשמחה ובהצלחה
משכנתאמן, שלום
רציתי להאיר את תשומת לבך – בלון חלקי זה לא גרייס, שהרי היא מחזירה את כל הסכום בסוף התקופה עם תשלום ריבית חודשית, ולכן זה נקרא "בלון חלקי" (בשונה מ"מלא" שבו לא משלמים כלום עד סוף התקופה כפי שידוע לך).
יישר כח על כל המלאכה הברוכה,
בהערכה רבה, ארי.
שלום ארי,
היכן כתבתי שבלון חלקי הוא בעצם גרייס?
תודה על ההארה
בתגובה לקרו נאמר:
"1. לא התחברתי לשני התמהילים
את הראשון לא אהבתי בגלל החלק הגדול שבמשתנה כל חמש ואת השני לא אהבתי בגלל החלק הגרייס שלדעתי מיותר מאוד"…
היי, ותודה ענקית על כל המאמרים שכל אחד מוצלח בפני עצמו !!!
אנחנו לוקחים עכשיו משכנתא (על בית נוסף) וחשבתי שהתנאים הם טובים עד שקצת קראתי פה. אז רציתי להתייעץ:
הסכום הוא:
400 אלף, שליש ב p-0.9
ושני שליש נוספים בקל"צ ל 13 שנה לפי 3.79%
האם יש טעם להמשיך ולהתמקח מול בנקים אחרים או שאילו תנאים שכפי שהבנק מציג "אין דברים כאלה" ??
שלום אייל,
לא נכיר את המושג "אין דברים כאלה".
אבל בעיקרון, ההצעה נראית בסדר.
בהצלחה
ראשית תודה.
הבלוג הזה כל כל מועיל.
אשמח לקבל דעתך על התמהיל הבא:
שווי הנכס 2070000.
משכנתא 812000
270,000 ₪ בריבית 0.9-P לתקופה של 25 שנים כלומר 1.85%(ללא הצמדה למדד עם אפשרות לפרעון מוקדם בכל עת. ההחזר החודשי המתקבל הנו 1,124 ₪.
190,000 ₪ בריבית של 3.84% לתקופה של 25 שנים (ההלוואה הנה משתנה כל 5 שנים ללא הצמדה למדד) ההחזר החודשי המתקבל הנו 986 ₪.
352,000 ₪ בריבית של 3.74 לתקופה של 20 שנים(ההלוואה הנה משתנה כל 5 שנים ללא הצמדה למדד) ההחזר החודשי המתקבל הנו 2,085 ₪.
צפי לעלות כוללת בתום התקופה כ-1,1340,000 ₪.
ההחזר החודשי- 4,196 ₪
270,000 ₪ בריבית 0.9-P לתקופה של 25 שנים כלומר 1.85%(ללא הצמדה למדד עם אפשרות לפרעון מוקדם בכל עת. ההחזר החודשי המתקבל הנו 1,124 ₪.
190,000 ₪ בריבית של 3.84% לתקופה של 25 שנים (ההלוואה הנה משתנה כל 5 שנים ללא הצמדה למדד) ההחזר החודשי המתקבל הנו 986 ₪.
352,000 ₪ בריבית של 3.74 לתקופה של 20 שנים(ההלוואה הנה משתנה כל 5 שנים ללא הצמדה למדד) ההחזר החודשי המתקבל הנו 2,085 ₪.
העלות הכוללת בתום התקופה הנה הנמוכה ביותר מבין כל האלטרנטיבות שנבחרו ותעמוד על כ-1,1340,000 ₪ בלבד.
ההחזר החודשי המתקבל הנו 4,196 ₪
שאלה נוספת – האם בתום כל חמש שנים עלינו לפתוח מקח חדש על הריביות ? (נראה קצת כאב ראש)
תודה,
אלעד
אלעד שלום,
1. תמהיל נחמד, חבל שאין בו קל"צ שיבטיח לכם ריבית קבועה (ללא הצמדות) לאורך כל התקופה
2. עוד חמש שנים הריבית תשתנה לפי גובה הריבית שתהיה במשק באותה התקופה
בהצלחה
תודה רבה.
נראה שריבית הקל"צ יקרה מידי 4.1-4.5%.
המטרה היא ליצור סביבת החזרים נוחה ויציבה ככל הניתן.
המחירים של הקל"צ שווים את זה,
רצית סביבת מחירים נוחה ויציבה, ואת זה הקל"צ נותן לטווח הארוך
בהצלחה
שלום משכנתאנאמן,
קודם כל – תודה רבה על האתר. למדתי ממנו המון.
אנחנו עומדים לפני לקיחת משכנתא על דירה ראשונה בשיעור של 800 אש"ח (45%). אנחנו רוצים להגיע להחזר חודשים של 5000 ש"ח.
המליצו לנו בבנק לקחת קל"צ לתקופה קצרה ככל הניתן, ולקחת פריים ומשתנה כל 5 לא צמודה, לתקופה ארוכה, כי ממילא ניתן יהיה למחזר אותן בעתיד כשנגמור את הקל"צ. מה דעתך – זה הגיוני?
באופן יותר ספציפי הציעו לנו:
פריים-0.9 – 266,000 ל-30 שנה (החזר חודשי – 963 ש"ח)
קל"צ – 267,000 ל-10 שנים בריבית של 3.8% (החזר של – 2,678 ש"ח)
משתנה כל 5 לא צמודה – 267,000 ל-20 שנה, בריבית של עוגן+1.4% (החזר של 1,614 ש"ח).
זה נראה תמהיל הגיוני?
תודה רבה!
שלום דני,
יש בזה הגיון,
אני אישית לא אוהב הפרשי שנים ארוכים מדי בין מסלול למסלול והייתי מציע לאזן את המשכנתא מבחינת השנים
בהצלחה
שלום רב
אני כרגע נמצאת בתחילתה של דרך ברכישת דירה חדשה מקבלן. הקבלן מציעה לי שתי חלופות תשלום:
1. 20% בחתימת החוזה ו-80% באיכלוס בעוד שנתיים
2. 15% בחתימת החוזה והיתרה בתשלומים קבועים מראש 10% באיכלוס בעוד שנתיים.
שני המסלולים צמודים לממד המחירים לצרכן ולא למדד תשומות הבנייה כמו אצל רוב הקבלנים כיום!
אנחנו זוג צעיר ללא ילדים, שבמידה ונלך על הפרוייקט נחזור לגור אצל הורים לשנתיים כדי שנוכל לחסוך יותר (כרגע בשכירות). הקבלן מציע לנו ללכת על החלופה הראשונה, היות ואנו זוג צעיר וכך לא ניצטרך לקחת משכנתא היום ונוכל לחסוך יותר בתקופת ההמתנה לדירה, כמו כן הוא ממליץ לנו שבמידה ותהייה לנו האפשרות כל כמה חודשים להעביר סכומים שחסכנו כי להוריד מעצמנו את נטל ההצמדה למדד המחירים לצרכן, כדי למזער את הנזק העתידי.
רציתי לדעת איזו חלופה עדיפה?
כמו כן הקבלן מלחיץ אותנו לחתום על החוזה עד סוף החודש בטענה שבחודש הבא המחירון יתעדכן והמחירים על הדירות יועלו האם עצם זה שהוא לוחץ עליינו לחתום יכולה להיות קשורה לעניין העלייה של 0.8 במדד המחירים לצרכן? שהרי אוטומתית נועלת אותנו בחתימת החוזה על המדד הגבוה שכן במידה והמדד ירד בעתיד לא נהנה מהירידה ונהייה צמודים לממד הגבוה?
שלום מריה,
1. אני דווקא מעדיף את הצעה 2, כי כך המשכנתא שתקחו תהיה יותר מאוזנת מבחינת ריביות (בעוד שנתיים הריביות יכולות להיות גבוהות מאוד)
2. ייתכן שבגלל המדד הוא לוחץ עליכם לחתום, בכל אופן ראיתי אנשי מכירות שלוחצים לחתום גם ללא מדד…
בהצלחה
בוקר טוב,
יש לי שאלה – ראיתי משהו מוזר באתר של בנק ישראל שמפרסם את הריביות הממוצעות – הריבית הממוצעת למשכנתאות בטווח של 5-10 שנים תמיד נמוכה יותר מאשר הריבית הממוצעת לעומת 1-5 שנים. מה הסיבה לכך ?
שלום אבי,
בשנים הנמוכות "מתחבאות" הרבה הלוואת גישור שניתנות למספר חודשים (מקסימום שנה – שנתיים) בריביות מאוד גבוהות.
שלום וברכה.
ראשית אלפי תודות, אתה עזרת לנו רבות בעניין התמהיל והרבעון.
כרגע אנו סיימנו בהגשת כל המסמכים הדרושים ומחכים לקבלת מידע המשכנתא בע"ה בשבוע הבא.
הפקידה בבנק טוענת שהיות וב29 לחודש מתעדכנת ריבית העוגן של אג"ח מדינה, הדבר ישפיע על המסלולים צמודי המדד. השאלה האם נכון הדבר גם כאשר סגרנו את התמהיל והריבית והיכן אוכל לוודא את ריבית העוגן?( בבנק ישראל הדבר אינו מופיע..
רוב תודות!
שלום שמוליק,
ברגע שאתם לקוחים משתנה אז זה אומר שהריבית שלכם כפופה לעוגן ומרווח מסוים.
ברגע שמשתנה העוגן אז גם גובה הריבית משתנה (דרך אגב, אם העוגן ירד זה יהיה לטובתכם)
בהצלחה
שלום.
אשמח לדעת מה המספר או הנתון שאליו ניתנת מירב ההתיחסות בכדי להחליט אם מיחזור משתלם או לא?
נכס 1500000
גיל 55.
נשארה משכנתא של 292K.
פריים-0.9 16K
ק"צ 3.7 276K עמלת פרעון – 22K.
שניהם עוד 14 שנה.
חשבתי להפוך למסלולים הבאים:
פריים 14 פריים-0.9 100K
קלצ 10 3.5% 180K
קלצ 6 2.7% 35K.
יצא לי במחשבון שסך ההחזר הוא -365K. האם מזה אני יכול להסיק שהמיחזור משלתם?? בנוסף להורדת הסיכון?
שלום ירון,
אתה צריך להשוות את הסכום הזה לסכום אותו הייתי אמור להחזיר על פי ההלוואה הקיימת,
ואז תראה את ההפרש (שזה בערך החיסכון) ומכאן תוכל להחליט
בהצלחה
ב"ה
חשוב ליידע את כולם שכדאי מאוד להשוות ולהתמקח בביטוחי החיים והנכס של המשכנתא, אני חסכתי למעלה מ40%.
תבקשו לראות את ההחזר הכללי ולהתמקח גם על הריביות..
בהצלחה!
אתר מדהים, ממנו למדתי המון.
שאלה אחרונה לפני סגירה – לוקח משכנתא של 1 מליון על החזר של 7500 שח.
שליש (330000) בפריים – 1%,
400000 בקל"צ 3.2%.
לגבי היתרה של 270000 שארצה לפדות מוקדם אני רוצה משתנה כל 5. קיבלתי משתנה צמודה 1.87% או משתנה לא צמודה 3.19%. על פניו נראה לי ללכת על הלא צמודה. יש איזה יתרון ללכת על הצמודה?
אשמח לשמוע דעתך.
תודה!
שלום אלעד,
1. תמהיל וריביות טובים
2. בריביות האלו נראה לי שעדיף את הלא צמודה
בהצלחה
הי,
תודה על האתר המצוין!
מבקש את חוות דעתך על התמהיל הבא:
סה"כ: 750,000
250,000 – עוגן מק"מ + 0.9, ל- 20 שנה.
500,000 – קל"צ 3.83%, ל- 15 שנה.
תודה מראש
שלום יובל,
הייתי מחליף (או לפחות מחלק) בין העוגן מק"מ לפריים,
חוץ מזה, השאר נראה בסדר
בהצלחה
שלום איש יקר!
יש הרבה דיבורים על כך שהריבית בהמשך השנה עוד תירד.
אני רוצה לקנות דירה מקבלן ואני רוצה לקחת עכשיו את המשכנתא בגלל הריבית הנמוכה. מהי דעתך האישית בנושא הזה? האם יש מקום להוריד את הריבית השנה בעוד טיפה?
תודה!
שלום ברוך,
הכל יכול להיות,
אין לי שמץ של מושג מה יקרה לריבית
בהצלחה
שלום,
תודה על המידע הרב, שמסייע לנו מאוד להבין ולא לקחת סיכונים מיותרים!
אנו מבקשים להתייעץ לגבי משכנתא בסכום של 630,000 ש"ח:
אופציה ראשונה:
300,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים, לא צמודה, בריבית של 1.8 ל-25 שנה
207,000 ש"ח בריבית פריים – 0.7 ל- 30 שנה.
123,000 ש"ח עוגן – 0.1 משתנה כל 5, צמודה ל- 30 שנה.
אופציה שנייה:
423,000 משתנה כל 5 שנים בריבית של 4.47 ל-25 שנה.
207,000 פריים – 0.7 ל- 30 שנה.
אופציה שלישית (מבנק אחר):
198,000 ש"ח בפריים – 039 ל- 25 שנה.
402,000 ש"ח משתנה כל 5, בריבית של 1.8 ל- 25 שנים.
מפריע לי שבאף אחת מהאופציות אין לי קבועה לא צמודה.
אודה לעצתך,
מיכל
מיכל שלום,
1. אין באף אחד קל"צ כי זה יצטרך להיות לתקופה ארוכה ולא תמיד כדאי לקחת קל"צ לתקופות ארוכות
2. תנסו לקחת את התמהיל ה- 1 אבל במקום המסלול האחרון שיהיה במשתנה כל חמש צמוד תקחו משתנה כל חמש לא צמוד
בהצלחה
שלום רב לך, מה עדיף: 370000 למשך 25 שנה בריבית 3.99% במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה או הסכום הנל למשך אותה תקופה בריבית 1.80% במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה? אודה לך על תשובה דחופה. בברכה ותודה
שלום מרדכי,
ההשוואה היא במדד,
מי שחושב שהמדד יהיה גבוה מ- 2% לשנה, יבחר באופציה של המשתנה הלא צמודה.
מי שחושב שהמדד יהיה נמוך מ- 2% לשנה, יבחר באופציה של המשתנה הלא צמודה.
בנק ישראל אגב חוזה את המדד ב……2% לשנה, כך שלא באמת אפשר לדעת
מצטער ובהצלחה
נ.ב
כטיפ, תמיד כדאי לחלק בין המסלולים וכך מפזרים סיכונים.
אהלן משכנתאמן !! כמובן שאצטרף למחמאות הרבות שמגיעות לך !!! תמשיך לסייע לכולנו..
ועכשיו לשאלתי-
אנחנו לקראת שחרור שני של המשכנתא (בונים לבד).
ההסכם שחתמנו עליו הוא משכנתא של 780,000 שכנראה לא נממש את כל המסגרת.
שחרור ראשון לפני כ- 5 חודשים היה – 310K שהיה מורכב מ-
300K קל"צ בריבית 4.55.ל-20 שנה
5K בריבית P-0.9 ל-25 שנה (על מנת לשמר את המרווח)
5K בריבית משתנה כל 5 לא צמודה 4.14 (ריבית העוגן הייתה 2.89 והמרווח 1.25). גם ל- 20 שנה. (וגם כאן נלקחו 5K על מנת לשמר את המרווח).
עכשיו אנחנו לקראת השחרור השני, כאמור, ע"פ הערכת שמאי ואחוז המימון שאושר לנו אנו זכאים למשוך עוד 200K (בערך..).
ההתבלטות היא האם למשוך את המקסימום שניתן למשוך מהפריים (163,000- כי מחוייבים לשמור על 1/3 מהסכום) ואת היתרה במסלול המשתנה כל 5 לא צמודה. (הריבית במסלול הפריים מאווווד נמוכה עכשיו – 1.851 ! )
או .. שנמשוך 100K מהפריים ועוד 100K מהמשתנה כל 5 שנים כיוון שהריבית במסלול המשתנה כל 5 תעמוד היום על 3.68 (וכאמור תישמר ל-5 שנים). וריבית הפריים גם ככה משתנה כל הזמן ואינה נשמרת לנו לאורך תקופה.
אנחנו ממש מתלבטים כי 3.68 נראה לנו שזוהי ריבית טובה למסלול זה, מצד שני הריבית עוגן עוד יכולה לרדת… (או שלא?!)
המון תודה, לילה טוב,
מיכל
שלום מיכל,
הייתי מחלק בין הפריים למשתנה הלא צמודה
בהצלחה
היי
האם אתה מעריך כי המדד יעלה שוב חודש הבא בצורה משמעותית
או שהוא יחזור לעלות בצורה מינורית?
שלום רלי,
אני לא יודע לגבי החודש הבא,
אבל אני מעריך כי הוא יעלה בסביבות 2% בראיה שנתית.
שלום,
תודה על המידע הכ"כ מועיל!!
אם יש לי 2 משכנתאות מתוך 3 צמודות למדד האם כדי לי למהר למחזר את המשכנתאות?
שלום גליה,
זה תלוי בהרבה משתנים:
ריביות, שנים ואפשרויות המחזור.
ממליץ לך להתחיל ולהתעניין ולאט לאט לגלות את התשובה.
בהצלחה
שלום,
אני מסתכל ללוח סילוקין במחשבון בנק ומנסה להבין איך בנק מחשב השפעה של מדד לקרן, ריבית ויתרת הקרן. איך מחשבים הפרשי הצמדת הקרן והפרשי הצמדת הריבית?
שלום לאוניד,
אני לא חושב שהבנק מחשב מדד עתידי בלוחות הסילוקין שלו
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
לקחתי לפני מספר חודשים משכנתא עם מספר מסלולים, חלקם צמודי מדד.
בפירוט התשלומים של הבנק מופיע לי הצמדה לקרן (שלילית לאור המדדים הנמוכים). עם זאת הסכום נמוך מהחישובים שלי. פניתי לבנק בנוגע לנתון והם אומרים ששינוי המדד אינו משפיע כמעט על הקרן והערך המדובר רלוונטי רק במקרה של פרעון מוקדם של המסלול (וזה שונה מהידוע לי ומהפוסט הנ"ל).
הנושא אינו מובן לי ואשמח לתשובה (או לפוסט שלם) המתייחס רק לנושא זה, איך משפיע שינוי המדד על קרן צמודת מדד והתשלומים הקשורים בה.
שלום יובל,
לדעתי הוא משפיע בצורה מלאה ואם לא כך המצב בבנק שלך תדרוש הסברים מדוייקים יותר
בהצלחה