לפני מספר ימים פרסמתי כאן את הסיכום שלי לשנת 2012 מהזווית האישית (בכל אופן חגגנו יום הולדת ראשון…) והבטחתי שאני אפרסם גם את הסיכום שלי מהאספקט הכלכלי.
אני רוצה להציג לכם מה קרה השנה בכלכלה ובעיקר איזה מסלול משכנתא היה הכי רווחי השנה.
את הסיכום אני אערוך על ידי בחינה של שני פרמטרים שחשובים בעולם המשכנתאות (הפריים והמדד), נבחן כל פרמטר לאורך השנה וכך נוכל לדעת מי הרוויח פחות ומי הרוויח יותר.
אז נתחיל בבחינת הפרמטרים החשובים:
ריבית הפריים
הפרמטר הזה חשוב כי הוא בעצם קובע לנו את הריבית שנשלם במשכנתא בכל המסלולים (למע מסלולי מט"ח שהם פחות נפוצים), כאשר הפריים הוא גבוה אז המשכנתא שלנו תהיה יקרה והפוך.
גם המסלולים הקבועים וגם הקלצי"ם למיניהם מושפעים ישירות מריבית הפריים.
מה עשה הפריים בשנת 2012?
הריבית התחילה את השנה בגובה 4.25% וירדה באחוז שלם ל 3.25%, זוהי ירידה גדולה מאוד שמעט מאוד אנשים חזו אותה.
גם בתחילת השנה נהגנו לומר שרמת הריביות בשוק נמוכה מבחינה היסטורית וכמובן שגם עכשיו אנחנו אומרים את אותו הדבר, לא הרבה היו מהמרים שהריבית תמשיך לרדת ועוד באחוז שלם.
מה זה אומר מבחינת המשכנתא שלנו?
אני אתן דוגמא, אם יש לכם הלוואה על סך מיליון ₪ ל- 20 שנה והיא כולה בפריים (היום זה לא ניתן אבל אני נותן רק דוגמא), אז הורדה של אחוז שלם תחסוך לכם במשכנתא 514 ₪ לחודש!
אני מניח שעכשיו אתם מבינים כמה זה משמעותי הירידה או הוזלה של הריבית.
הציפיות ל-2013?
אני לא אוהב להתנבא ואנחנו נמצאים גם במשק די תזזיתי בשנים האחרונות, אבל אני אקח סיכון ואומר שבמהלך החצי הראשון של השנה הריבית תישאר אותו דבר (או תרד ממש קצת) ובחצי השני של השנה היא תעלה לכיוון ה- 4% (להזכירכם היום היא עומדת על 3.25%).
מדד המחירים לצרכן
הפרמטר החשוב ביותר במשכנתא, כי הוא בעצם קובע כמה תהיה ריבית הפריים ובכמה המשכנתא הצמודות שלנו יעלו במשך השנה (בנק ישראל משנה את ריבית הפריים בהתאם למדד החודשי ובהתאם לציפיות להמשך).
היעד של בנק ישראל למדד הוא בין 1% ל – 3%, כך שניתן לומר שבנק ישראל מצפה בממוצע להגיע למדד של 2% בשנה.
בשנת 2012 המדד עלה "רק" ב- 1.4% ולמעשה בנק ישראל "פיספס" בתחזית שלו וביעד שלו (בגלל זה הוא ממשיך ומוריד את הריבית)
מה זה אומר מבחינת המשכנתא שלנו?
זה אומר שהמשכנתא שלנו תהיה "זולה" יותר (כי הריבית יורדת) ואנחנו משלמים פחות מדדים בכל שנה.
לדוגמא, להלוואה של מיליון ₪ ל- 20 שנה שהיא כולה צמודה למדד נשלם השנה "רק" 11,400 ₪ שיצטרפו לקרן לעומת 20,000 ₪ שהיינו משלמים אם המדד היה מגיע ל- 2%.
הציפיות ל- 2013?
כמו שאמרתי מאוד קשה לנבא ואני ממש לא אוהב לעשות זאת, אבל משכנתא זה "שוק של ציפיות" ואני חייב לומר לכם מהי הציפיה שלי (כמובן שהיא לא נשענת על שום מקור מוסמך ואין לי שום "חבר" בבנק ישראל).
אני מצפה שהמדד יהיה במחצית הראשונה של השנה נמוך יחסית (יעלה בסביבות 0.7% פלוס מינוס) ובחצי השנה האחרונה הוא יצבור תאוצה ובסופו של דבר יסיים ברמה של 2%.
אז מי הרוויח השנה ומי הפסיד?
אי אפשר לעשות חישוב מדויק, כי לשם כך צריך פרטים רבים נוספים.
אבל אפשר לומר באופן כללי שמי שלקח הלוואת פריים יצא עם ידו על העליונה כי הוא למעשה "הרוויח" את הירידה בריבית ולא היה "קבוע" על ריבית מסויימת.
באופן מפתיע מי שלקח בתחילת השנה מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה") הפסיד לא מעט כסף, כי הוא בעצם קיבע את הריבית שלו בריבית גבוהה מעל הריבית היום בשוק ובנוסף גם "שילם" על המדד מראש, רוב הבנקים תמחרו את המדד בשיעור של 2% לערך והמדד עלה בעצם "רק" ב – 1.4% כך ששוב הוא שילם יותר.
מי שיצא איך שהוא בשלום מן הסיפור ואפשר לומר ש"לא הרוויח אבל גם לא הפסיד", הם אלו שלקחו מסלולים צמודי מדד בריבית קבועה או משתנה אחת לכמה שנים, הם הפסידו מצד הריבית שלא התעדכנה להם כלפי מטה במהלך השנה ומנגד שילמו "מדד זול" במהלך השנה הנוכחית
חשוב לומר,
כל שנה מתנהגת באופן שונה ולכן לא ניתן להסיק על פי שנה אחת מה יקרה בעתיד.
כמו כן, כשלוקחים משכנתא חייבים לראות כמה שנים קדימה ולא רק שנה אחת, לכן יש להתייחס לנתונים בספקנות ולהבין כי אנחנו בוחנים בדיעבד רק שנה אחת ומסתכלים קדימה רק שנה אחת, לא ניתן להגיע למסקנות חותכות ויש להמשיך ולהיזהר (כפי שאתם יודעים אני עדיין ממשיך להמליץ על הקל"צ וחושב שהוא מסלול שחובה שיהיה בכל משכנתא).
כמו כן, כדי להמשיך ולקבל ממני עדכונים כאלה בזמן אמת, אני מממליץ להירשם לרשימת התפוצה שלי (זה בחינם וללא דואר זבל) – ניתן להירשם כאן בחינם.
מקווה להמשיך ולסקר גם בשנים הבאות, שתהיה לכולם שנה קלנדרית מוצלחת.
משכנתאמן,
כרגיל,סיכום שנתי מעניין,מקיף,פשוט וקריא !
אשמח אם יום אחד נוכל להוסיף בלוג שמסכם כמה שנים אחורה ואולי אפילו נצליח לייצור נוסחה שתוכל לנבא את העתיד 🙂
תודה ושנה (אזרחית) טובה ומתונה
עמיר
היי עמיר,
אני בהחלט מתכוון לכתוב על ההיסטוריה ה"קרובה" (חמש שנים פלוס מינוס),
אם אני אמצא נוסחה כזו אני אמכור אותה לאחד הבנקים בחו"ל…אבל אני מבטיח להמשיך לנסות לחזות את העתיד בצורה מתונה ושקולה עד כמה שאפשר.
כל טוב ובהצלחה
תודה על הסיכום – עזר מאוד !!
אם תוכל לחדד את המשפט שציינת "בנוסף גם "שילם" על המדד מראש"
האם כאשר אנו לוקחים משכנתא קבועה לא צמודה, הכוונה לכך שבנוסף לריבית שהיא קבועה ( נניח 4.8%) ישנו גם מדד קבוע בנוסף לריבית?
היי ארתור,
תודה על הפרגון!
הכוונה היא שכאשר אתה לוקח מסלול לא צמוד מדד, הבנק משקלל בתוכו את הצפי שלו לעליית המדד.
לכן אם לקחת קל"צ (לדוגמא) כאשר הצפי למדד היה גבוה יותר הבנק תמחר בהתאם, ובפועל הוא היה נמוך מהצפי.
מאמר יפה מאוד וחשוב … תודה רבה
היי יעקב,
תודה רבה על הפרגון!
תודה רבה כרגיל פורום מעולה שתהיה לנו שנה כלכלית מעולה.
תודה על הפרגון יוסי!
היי קנינו דירה וכרגע אנחנו צריכים לקחת הלוואת בלון גישור לשנתיים על סך 550.000 הבנו שבעצם עוד שנתיים נצטרך לעשות מיחזור משכנתא. את הריבית הקבלן משלם ואנחנו בסופו של יום נצטרך לשלם את ההצמדה למדד.שאלותיי הן אם יש משהו שצריך לשים לב אליו או לדרוש כשלוקחים הלוואה כזו? ובנוסף לכמה נצטרך לצפות עוד שנתיים עם ההצמדה למדד {ברור לי שזה לא מדוייק אבל משהו בערך} תודה
היי ימית,
1. אולי תשקלו לוותר על הלוואת הגישור ולקחת משכנתא היום עם גרייס לשנתיים? ככה לא תצטרכו למחזר בעוד שנתיים ולהיות תלויים בריביות שיהיו אז.
2. ההצמדה למדד הינה בממוצע 2% לשנה וזה אומר תוספת של 11,000 ש"ח לשנה (22 אלף בשנתיים) לערך.
בהצלחה
"אולי תשקלו לוותר על הלוואת הגישור ולקחת משכנתא היום עם גרייס לשנתיים? ככה לא תצטרכו למחזר בעוד שנתיים ולהיות תלויים בריביות שיהיו אז."
אתה מתכוון שכדאי לנצל את הריביות הנמוכות היום בהנחה שהפריים תעלה בשנתיים הבאות?
אני שואל כי גם לנו הקבלן הציע הלוואה של חצי מיליון ש"ח עם ריבית 0 ושצמודה למדד המחירים לצרכן בלבד. יכול להיות שהבנקים משחררים לנו כספים היום כדי לגרום לנו לוותר על הריביות הנמוכות הנוכחיות?
המון המון תודה על העזרה!!
היי שניר,
כן,
היום המצב הוא שהריביות נמוכות.
אני לא יכול להתנבא ולומר מה יהיה בעוד שנתיים, אבל הסבירות היא שהריבית תעלה עד אז.
ולכן גם לך הייתי מציע לשקול לקחת חלק מההלוואה (הכל בכפוף לעוד פרטים שאני לא יודע) אבל זה הכיוון בגדול
ראשית תודה רבה ויישר כח שירבו כמותך בישראל..
שנית ,אשמח לעזרתך, רכשתי דירה להשקעה מקבלן ב700K. שילמתי 250k הון עצמי , 100k גמחי"ם ללא ריבית, ו350K משכנתא .
אני מתכנן למכור את הדירה מייד כשתסתיים הבנייה, ולקנות דירה למגורים. ואז, בהתאם למצב האישי והכללי, לגרור את המשכנתא או לפרוע ולקחת משכנתא חדשה.
חשבתי לקחת גרייס על הקרן כדי לא להיחנק גם עם החזרי הגמח"ים (שנלקחו לשנתיים+ – ) וגם עם החזרי המשכנתא .
הציעו לי 2 תמהילים בשניהם יש את מרכיב ה 1/3 פריים ולגבי ה2/3 הנוספים :אפשרות 1- משתנה לא צמודה 4.55%
או אפשרות 2- משתנה כל 5 צמודה 2.3%
1.מה דעתך על לקיחת גרייס בנתונים הנ"ל ?
2. האם כדאי לבנות אחרת את התמהיל בהנחה שהחזר חודשי עד 2500 ש"ח
תודה רבה !
היי שי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. אם יהיה קשה לך לעמוד בהחזר המשכנתא בנוסף להוצאות החודשיות ואם אתה בטוח שתמכור את הדירה ברגע שתיבנה גרייס יכול להיות פיתרון טוב.
2. אני הייתי לוקח דווקא את המשתנה הצמודה בגלל שהסיכוי שם לעמלות נמוך יותר ובנוסף אני מאמין במדד נמוך יחסית בשנתיים הקרובות.
אם אתה רוצה ללכת "על בטוח" ולפזר סיכונים תחלק בין שני המסלולים
בהצלחה
שלום יועץ יקר, האם אתה יכול לפרט מדוע אתה מעריך שהעמלות בקבועה צמודה משתנה יהיו יותר נמוכות מאשר במסלול משתנה לא צמודה [בעיקרון היום הריבית של הקל"צ היא מאד נמוכה ובהערכה שריבית הפריים תעלה עד עוד 5 שנים לא צפויה עמלת פרעון ] תודה רבה
היי יהושע,
לא הבנתי את השאלה, אפשר לקבל הסבר נוסף?
תודה
שלום רב,
אני בדיוק בשלב של סגירת מיחזור המורכב מפריים וקלצי"ת.
בתחילת השבוע הודיעו על ירידת הריבית.
ברור לי שהלוואת הפריים תושפע מידית עד לתיקון הריבית הבא.
כשביקשתי להתאים את ריבית הקלצי"ת לתיקון שנעשה במשק, טענו היועץ והבנק שחלק זה של ההלוואה אינו מושפע מהירידה הנוחכית.
האם זה נכון?
היי גבי,
הירידה תשפיע על שאר המסלולים בשבועות הקרובים… זה עשוי לקחת מעט זמן
משכנתאמן שלום רב,
ראשית רציתי להודות לך מקרב לב על הבלוג המצוין !!!!!!
אנו זוג צעיר שרכש בחודש האחרון דירה מקבלן.
אין לי מושג איך היינו מצליחים לגשת לבנקים ליעוץ משכנתאות ללא כל הידע המוקדם שרכשנו ממך, הבלוג שלך הפך להיות התורה שלנו ושל חברינו, שגם נמצאים בשלבי בדיקת משכנתא.
אנחנו לא מפסיקים להמליץ על הבלוג לכל מי שמצייץ את המילה משכנתא, למדנו ממנו רבות ואני בטוח שעוד נלמד…..
ברצוני לשאול מספר שאלות:
1 לגבי מדד תשומות הבנייה, הבנתי ממך שאיך דרך לחזות אותו לעתיד הרחוק, אך מה לגבי העתיד הקרוב (15/01/13) ?
אנו מתלבטים אם לשלם לקבלן את ההון העצמי בחודש זה או להמתין לחודש הבא וכמובן שאנו לא רוצים להפסיד עוד כסף אם המדד יעלה בינואר.
2 עדיין לא גיבשנו לעצמינו תמהיל משכנתא, רציתי לדעת האם ההמלצות שלך לגבי התמהילים השונים תקפות גם לימים אלו לאחר שהורידו את הריביות ?
שוב תודה ענקית על העזרה ויישר כוח, כן יירבו אנשים כמוך.
היי אבי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. לצערי אין לי יכולת לחזות גם את המדד הקרוב
2. התמהילים נכונים גם להיום, פשוט את הריבית של הקבועות והמשתנות (לא הפריים) יש להוריד ב 0.1%-0.2% ואז תקבלו את הריבית העכשווית לאחר ירידת הריביות
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לעזרתך והמלצה בבחירת תמהיל משכנתא מ-2 אפציות:
1. פריים -0.9 ל20 שנים 200K
קבוע צמודה %1.6 ל6 שנים 100K
קל"צ %3.5 ל5 שנים 100K
בלון חלקי מדדי 1.9 ל5 שנים 200K
2. פריים -0.9 ל20 שנים 200K
קל"צ %3.5 ל6 שנים 200K
בלון חלקי מדדי %1.9 ל5 שנים 200K
תודה מראש !
היי לאון,
ההצעה הראשונה רק בגלל שאני לא אוהב "בלון חלקי".
הי, משכנתאמן
ב 2 הצעות יש בלון חלקי קאני מתכון לסלק ב5 שנים.
שאלה האם לקחת 200K בקבוע לא צמודה ב3.5%
או 100K בקבוע לא צמודה ו- 100K בצמודה ב- 1.6%
היי לאון,
אני אישית אוהב לפזר סיכונים ולכן ממליץ על חלוקה בין המסלולים.
משכנתאמן שלום רב!
תגיד בבקשה,כל כמה זמן אפשר למחזר משכנתא.
לקחתי לפני שנה משכנתא אני יכולה למחזר החודש?
תודה רבה
היי אוקסנה,
אין הגבלה על מחזור משכנתא,
את יכולה למחזר מתי שתרצו
אהלן משכנתאמן
ראשית, תודה רבה על האתר – סוף סוף אנחנו מצליחים להבין על מה הבנקים מדברים איתנו .
אנחנו זוג +1 שרוכשים דירה ראשונה. שווי הנכס הוא 860K והמשכנתא שלנו היא 645K. ההון העצמי מגיע מחסכונות. ההכנסה החודשית שלנו היא 13,000 נטו.
היינו כבר בשלושה בנקים וממשיכים לעוד שניים נוספים כדי לקבל תמונה ברורה יותר, בהתחשב בלוח זמנים צפוף שהבנקים מציבים בפנינו. אנחנו לפני שלב ההתמקחות, אבל זו החלוקה הגסה שהבנקים נתנו עד כה.
הצעה ראשונה
פריים 212,000 ₪ 25 שנה
משתנה כל חמש 117,000 ₪ 30 שנה
קל"צ 316,000 ₪ 25 שנה
החזר חודשי – 3,410 ש"ח
הצעה שנייה
פריים 215,000 ₪ 20 שנה
משתנה כל חמש 330,000 ₪ 20 שנה
קל"צ 100,000 ₪ 15 שנה
החזר חודשי – 3,175 ש"ח
הצעה שלישית
פריים 193,000 ₪ 20 שנה
משתנה כל חמש 452,000 ₪ 20 שנה
החזר חודשי – 3,382 ש"ח
איזה מבין התמהילים עדיף יותר?
תודה
היי איציק וחן,
תודה רבה על הפרגון!
אני מעדיף את הראשון,
בהצלחה
היי משכנתאמן!
יש כאן דוגמא שנראה לי נפלה בה טעות,
"לדוגמא, להלוואה של מיליון ₪ ל- 20 שנה שהיא כולה צמודה למדד נשלם השנה "רק" 11,400 ₪ שיצטרפו לקרן לעומת 20,000 ₪ שהיינו משלמים אם המדד היה מגיע ל- 2%."
אני חושבת שהכוונה היתה שנשלם "רק" 14,000 ש"ח במקום 20,000 ש"ח. מקווה שהבנתי נכון.