המסורת נמשכת, ולאחר שחגגנו יחד יום הולדת 4 לבלוג ואחרי שפרסמתי את תמהיל המשכנתא המומלץ לשנת 2016, הגיע הזמן לסכם את השנה שחלפה בעולם המשכנתאות.
האמת הייתה שנה די מפתיעה, אמנם לא היו שינויים קיצוניים בגזרת ריבית בנק ישראל, אבל בהחלט הייתה שנה מטלטלת בגזרת ריביות המשכנתא.
אני אנסה לסכם את השנה באמצעות חמישה פרמטרים עיקריים: ריבית הפריים, הריבית הצמודה, הריבית הלא צמודה, מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבניה,
בפוסט זה אפרט מה קרה שנה ואתן את הצפי שלי לשנה הקרובה.
ריבית הפריים
התחלנו את שנת 2015 עם ריבית בנק ישראל של 0.25% ובהתאם ריבית הפריים עמדה על 1.75%, כאשר מהר מאוד היא ירדה ב-0.15% לרמה של 0.1% ופריים של 1.6% בהתאמה ונתקעה שם כבר 10 חודשים ללא תזוזה למעלה או למטה.
הצפי לשנת 2016:
קודם כל חשוב לי להדגיש שזהו צפי אישי שלי ולכן הוא ממש לא משקף שום דבר, וכמו כן יקרו עוד הרבה דברים במהלך השנה שישנו את הציפיות ולכן קחו את זה בערבון מוגבל מאוד.
בכל אופן, הנטייה היא להאמין שהריבית תעלה במהלך השנה, אבל שני דברים בוודאי יעכבו זאת:
הראשון הוא המדד הנמוך (יש לומר שלילי) והשני הוא הדולר לא מתרומם לגבהים חדשים.
כל זה יפריע לבנק ישראל לבעלות את הריבית (למרות שהיא עלתה בחודש שעבר בארה"ב), ואפילו קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל, הודיעה בשבוע שעבר שהיא לא מתכננת להעלות את הריבית עד הרבעון האחרון של 2016.
הצפי שלי הוא שרוב השנה נישאר על ריבית פריים בגובה 1.6% ואולי (רק אולי) בסיום השנה נראה עליה של 0.25%-0.15%.
הריבית הצמודה
למרות שראינו שהפריים ירד במהלך השנה, פה גילינו מגמה הפוכה והריבית הצמודה של המשכנתאות עלתה ולדעתי באגרסיביות. הממוצע בתחילת השנה היה 2.3%, משם הוא ירד במהלך 6 חודשים ל-1.96% וסיים את השנה בריבית ממוצעת של 2.58%.
כלומר, הריבית אמנם עלתה "רק" ב- 0.28% מתחילת השנה, אבל אם מסתכלים על זה שוב נוכחים לדעת שהריבית עלתה ב-0.62% בחצי השנה האחרונה בלבד וזה המון לריבית הצמודה.
הצפי לשנת 2016:
אני חושב שברגע שהמדד יעלה קצת, הריבית הזו תרד או לפחות תפסיק לעלות בכזו אגרסיביות. אני מניח שברבעון הראשון ו/או השני נמשיך לראות עליה, אבל לאט-לאט השוק יתקן את עצמו והריבית תרד לרמה הממוצעת של היום (אולי טיפ-טיפה גבוהה יותר).
הריבית הלא צמודה
גם כאן קרה אותו הסיפור, בחמישה החודשים הראשונים הריבית ירדה למחוזות שלא ראינו לפני כן, אבל במהלך חודש מאי 2015 ראינו עליה משמעותית מאוד בריבית שתיקנה את עצמה בחודשים לאחר מכן ופתאום (כאילו משום מקום), דווקא בחודש האחרון של השנה ראינו עליה נוספת בריבית הלא צמודה.
בשקלול שנתי (על פי נתוני בנק ישראל) נראה כי הממוצע לא עלה כמעט, אלא ב-0.07% בלבד, אבל אם נזכור שנתוני בנק ישראל לוקחים בחשבון גם ריביות משתנות לא צמודות, נוכל להבין שהתמונה האמיתית של ריבית הקל"צ היא שונה והיא בהחלט חוותה עליה דרמטית בחצי השנה האחרונה.
הצפי לשנת 2016:
אני מניח שמחירי האג"ח ימשיכו לרדת ואיתם תשואות האג"ח ימשיכו לעלות ולכן יש סיכוי טוב שהריבית תמשיך לעלות (בעיקר הקל"צ ופחות המשתנה הלא צמודה).
מדד המחירים לצרכן
כאן מגיעה ההפתעה הגדולה של השנה, גם בתחילת השנה לא האמנו שהמדד יהיה גבוה (הצפי שלי היה שהוא יהיה בין 0.25%-0.75%), אבל המדד הפתיע את כולנו וירד ב-0.9% וזה המון.
שני דברים עזרו למדד לרדת (מלבד המיתון שקיים בארץ) והם ירידת מחירי הסחורות בעולם (וגם כמובן הנפט) וגם שהמע"מ ירד באחוז ולכן חווינו ירידה כזו גדולה במדד.
הצפי לשנת 2016:
גם כאן אני מניח שנראה תיקון והפעם נסיים את השנה עם מדד חיובי, אבל גם לדעתי התיקון יהיה עדין והמדד לא יעבור את ה-0.5% בשנה הבאה.
מדד תשומות הבניה
אולי המדד הכי פחות קל לחיזוי כי הוא מושפע מהמון פרמטרים (מחירי סחורות, עלות עובדים, מלחמות ועוד) אשר סיים את שנת 2015 ברמה של 0.7% (די נמוך לשנים האחרונות, תודות למחיר הנפט הנמוך).
הצפי לשנת 2016:
אם מחירי הסחורות בעולם ימשיכו לרדת, אני מניח שנישאר ללא שינוי ואולי הוא יעלה לאזור ה- 1% בשנה.
לסיכום,
זה היה הסיכום לשנת 2015 והצפי שלי לשנת 2016.
כמו שציינתי הצפי הוא אישי שלי ולא מבוסס על מחקרים מרחיקי לכת, אני חושב שאין תחליף לכך שצריך להיות עם יד על הדופק כי השוק משתנה במהלך השנה ולא פעם אחת הוא משתנה באופן דרמטי.
אני קורא לכם להמשיך ולעקוב (הדרך הכי מומלצת היא פשוט להירשם לרשימת התפוצה ולקרוא בלייב את התכנים המועברים על ידי – זה בחינם ותשאלו את האחרים, זה ממש לא מציק…)
שתהיה לנו שנה אזרחית טובה ושקטה
האם נכון לקבע מסלולים משתנים לריבית קבועה צמודה ?
ומסלול דולרי לפריים מינוס 0.8-0.9?
בקיבוע לקלצ הריבית גבוהה מידי.
שינוי זה יקטין את רמת הסיכון ויאפשר גם יציאה ללא קנסות בעתיד.
מה דעתך ?
שלום שלומי,
שאלות טובות,
קשה לתת תשובה כוללת ופשטנית כי כל מקרה נבחן לגופו
בהצלחה
בוקר טוב.
ושנה אזרחית טובה.
הייתי רוצה שתעלה פוסט בנושא מדד תשומות הבניה
כגון: לאיזה משתנה בנוסחה יש את ההשפעה הכי גדולה(שכר עובדים חשמל מים)
כך נבין את יחס ההשפעה של הפרמטרים האלו במקרה של ירידה או עלייה באותו חודש נתון.
ולא לחכות עד ל 16 לחודש בשביל לשלם לקבל16
יפה שעה קודם
תודה ויום טוב.
שלום משה,
הצעה נחמדה, ייקח לי קצת זמן ללמוד את הנושא, כי הוא לא הכי מוכר לי
אבל אזכור את הרעיון ואשתדל לבצע אותו בצורה הטובה ביותר
תודה ובהצלחה
לשלם לקבלן
התחזיות האלה זה סוג של אסטרולוגיה או קריאה בקפה…
שלום וברכה,
זאת אינה תחזית אלא דעתי האישית
היי
אני מתכנן מיחזור משכנתא של 500,000.
עכשיו היא ל20 שנה, חצי פריים מינוס 1 וחצי בריבית צמודה משתנה כל 5 שנים בריבית 1.4%.
אני רוצה לקצר משך ל9 שנים. הציעו לי 1/3 פריים מינוס 0.9 ו-2/3 קל"צ בריבית 2.51%.
חישבתי חסכון בריביות באופן יחסי של מעל 110,000 שח.
השאלות:
1 האם בטווח הארוך אני מסתכן שאני קובע ריבית קל"צ גבוהה?
2 האם ריבית הקלצ צפויה לעלות לאורך זמן? משליך כמובן על עמלות פירעון מוקדם.
שלום רותם,
אני לא הייתי ממהר לגעת במשכנתא,
אני הייתי שם את ההפרש בהחזרים בחיסכון חודשי וכל שנה מחזיר חלק מהמשכנתא
בהצלחה
אתה כותב בצורה כ"כ ברורה, תודה משכנתאמן!
תודה רבה דני
טעות כתיב
המיתון שקיין בארץ (קיים)
בנוגע למיתון זה עדיין לא ברור
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4592567,00.html
תודה רפי
בוקר טוב 2016
שאלה שבעקיפין כשורה למשכנתא
במידה ויש לי משכנתא על סך 600000 ש"ח
קיבלתי פיצויים על סך 130000 ש"ח ,שאלתי היא האם זה יהיה נכון לסגור חלק מהמשכנתא
אודה לעצתך
שלום יוסי,
שאלה טובה,
אין לי באמת מענה עליה, כי אני לא מכיר את הפרטים
השאלות שצריכות להישאל הן:
1. מה גובה הריבית על המשכנתא
2. האם אתה חושב שתוכל להפיק תשואות טובות יותר באפיקים אחרים
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
אודה אם תוכל להתייחס לנטילת משכנתא בחלקים. כאשר לקבלן אין ליווי בנקאי. מהם המסלולים שבהם כדאי לקחת משכנתא שמשולמת בחלקים?
והאם ניתן לקחת כל חלק בבנק אחר? איזו חלוקה למסלולים היית ממליץ לנכס שמחירו 800K והמשכנתא 400K
תודה רבה
שלום רמי,
אי אפשר לקחת כל חלק בבנק אחר,
החלוקה של השלבים תיקבע על ידי השמאי ובנק
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אנחנו מעוניינים לקנות דירה בשווי 1.2 מ'.
ברשותנוו ההון הראשוני לקבלת המשכנתא (300 א').
סכום המימון שנקח יהיה 900 א'.
מה התמהיל המומלץ לקבלת משכנתא בסכום זה?
מה הריביות שאליהן אני צריך לשאוף?
תודה רבה!
שלום גלעד,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
תבורך על האתר! ממש עושה סדר.
אנחנו לקראת לקיחת משכנתא ע״ס 900k המהווים 35% מערך הנכס.
קיבלנו מהבנק הצעה למסלול אחד לכל הסכום – קל״צ בריבית של 3% למשך 20 שנה (החזר של 4,990₪ לחודש).
האם ריבית קבועה של 3% למשך 20 שנה היא כל כך טובה שזהו מהלך הגיוני וטוב להשאר רק במסלול הזה, או שכדאי להוסיף עוד מסלולים (לדוגמה פריים על 20% מהסכום).
תודה רבה.
שלום ישראל,
הייתי משלב בהחלט פריים
בהצלחה