השבוע פרסם בנק ישראל דו"ח מקיף ומפורט על מצב המשק לשנת 2015 ועל אף שלפרט כאן את הדו"ח המלא יהיה מעשה נחמד אך לא יעיל, שכן חלקים רבים ממנו לא נוגעים אלינו באופן ישיר אלא בצורה עקיפה בלבד.
יחד עם זאת ישנם 2 פרקים בדו"ח שנוגעים אלינו באופן ישיר והם פרק ט' (שמדבר על שוק הבנייה והדיור) ופרק ג' שמדבר על המדיניות המוניטרית והאינפלציה (או בעברית: הריבית והמדד).
אני אנסה לתמצת כאן את הדברים החשובים ביותר בדו"ח שייתנו לנו השקפה מלמעלה יותר על השוק וננסה ללמוד ממנו על העתיד, אז בואו נתחיל.
מה קרה ומה עתיד לקרות בשוק הדיור על פי בנק ישראל?
עלייה בהיקף העסקאות ובמחירי הדירות
לאחר שבשנת 2014 נרשמה ירידה במספר עסקאות הנדל"ן, ב-2015 השוק תיקן את עצמו והיקף העסקאות גדל ובמקביל גם מחירי הדירות עלו (ב-2014 על מחירי הדירות ב-4.7% וב-2015 עלו מחירי הדירות ב-8%).
הסיבות לעליות על פי בנק ישראל הן:
- ביטול תכנית מע"מ 0% ומחיר מטרה
בשנת 2014 היו שני פרויקטים גדולים של הממשלה (הקודמת) בשם "מע"מ 0%" ו"מחיר מטרה" וברגע שהממשלה נפלה, הבינו הרוכשים הפוטנציאליים שעד אז ישבו על הגדר וחיכו לפרויקטים הללו שזה לא עומד לקרות ולכן חזרו לשוק ובאופן טבעי בוצעו הרבה עסקאות ומחיר הדירות עלה. - הריבית הנמוכה
ברגע שהריבית המשיכה לרדת זה רק עודד את האנשים להמשיך ולרכוש כי יותר קל לקחת משכנתא והתחייבויות אחרות כאשר הריבית נמוכה מאוד. - ירידה באבטלה ועליית השכר הריאלי
ב-2015 האבטלה ירדה וגם השכר הריאלי עלה, שני נתונים אלו עזרו לאנשים לרכוש דירה (מהסיבה הפשוטה שאדם שעובד ומרוויח יותר יכול להרשות לעצמו להתחייב יותר מאשר אדם מובטל).
ירידה באחוז המשקיעים
המדינה הבינה שאמנם באופן יחסי יש בישראל יותר בעלי דירות בהשוואה למדינות המפותחות בעולם, אך יחד עם זאת שיעור בעלי הדירות היה מוטה באופן גס לקהל ה"מבוגר" יותר מאשר הקהל הצעיר יותר.
במילים פשוטות, המדינה שמה לב כי יותר אנשים מבוגרים רוכשים דירה להשקעה מאשר אנשים "צעירים" שמעוניינים בדירה ראשונה למגורים ולכן החליטה להילחם בתופעה.
הפעולה שננקטה היא להעלות את מס הרכישה למשקיעים מ-5% ל-8% (לפני השינוי, מס הרכישה התחיל ב- 5% ועלה ככל שהדירה עלתה יותר יקר), מרגע השינוי כל דירה להשקעה מחויבת במס רכישה של 8% (ועבור דירות של מעל ל-4.8 מיליון מס הרכישה יהיה 10%, לפני כן רק עבור דירות מעל 16 מיליון מס הרכישה הגיעה ל- 10%).
תכנית מחיר למשתכן
עוד פעולה של הממשלה היא השקת תכנית "מחיר למשתכן", פרויקט זה כידוע מציע לרוכש הסופי מחיר דירה זול מאוד (לפעמים ביותר מ-200,000 ₪). ההנחה ניתנת כי המדינה מבצעת בעצם מכרז בין קבלנים שבו הם אמורים לתת הצעה לא למחיר הקרקע כפי שהיה בעבר (וכך מחיר הקרקע האמיר שחקים והעלויות גולגלו אל הרוכש), אלא שעכשיו הקבלנים אמורים לגשת למכרז ולהציע את המחיר הנמוך ביותר עבור דירה בנויה (כך ההצעה הזוכה היא זו הציעה עבור הרוכש את ההצעה המשתלמת ביותר לרכוש ולא לבעל הקרקע), והמדינה זאת שמממנת את הקרקעות.
האם זה יוריד את מחירי הדירות?
בנק ישראל בכלל לא בטוח.
להיפך, טענת בנק ישראל היא שתכנית מחיר למשתכן בעצם הוסיפה לצד הביקוש צעירים שכלל לא היו בתמונת רכישת הדירה וכרגע הם כן ניגשים להגרלה ומעוניינים בדירה מוזלת.
כך שבטווח הקצר אמנם מי שיזכה בהגרלה ירוויח באמת דירה במחיר נמוך יחסית, אבל בטווח הבינוני והארוך שאר המחירים עשויים לעלות מכיוון שכעת יש יותר "מבקשי דירות" וכאשר הביקוש עולה באופן טבעי גם המחיר עולה.
בנק ישראל מדגיש שהתכנית לא פותרת את בעיית ההיצע מכיוון שלא שווקו קרקעות נוספות שלא נלקחו בחשבון, אלא רק שיטת השיווק והתמחור לקבלנים השתנתה.
המדיניות המוניטרית
ריבית הפריים
בתחילת שנת 2015 ירדה ריבית בנק ישראל ל-0.1% וריבית הפריים ירדה בהתאם לשפל היסטורי בגובה של 1.6%.
הסיבות לירידה בריבית היו:
- מדד נמוך
- ירידה בשער הדולר (כלומר, התחזקות השקל)
- קצב צמיחה נמוך (של המדינה) מול התחזקות שוק העבודה
- סביבה עולמית תומכת (כלומר, ריבית נמוכה גם בשאר העולם)
באוקטובר 2015 הודיע בנק ישראל כי ככל הנראה לעין, רמת הריבית תישמר והוא לא רואה סיכוי גבוה לעליה דרמטית של הריבית בשנה הקרובה (2016).
הריבית על המשכנתאות
החל מאמצע שנת 2015 הריבית הממוצעת על המשכנתאות עלתה (ולמרות זאת מחירי הדירות המשיכו לעלות).
יחד עם זאת, הסיכון של המשכנתאות (כלומר של המסלולים) התייצב ועכשיו המסלולים פחות מסוכנים (בשל החלטת הבנק לחייב את הרוכשים לקחת 1/3 מסלול בריבית קבועה ו-לא לאשר לקחת יותר ב- 1/3 ריביות משתנות לטווח קצר).
בנק ישראל מכריז כי העליה במחירי הדירות לצד העליה במחירי הריביות על המשכנתאות (להזכירכם שכשריבית המשכנתאות עלתה היינו אמורים לראות לכאורה רגיעה במחירי הדירות) מדאיגה אותו ולכן הוא לא מפסיק לחשוב על פתרונות יצירתיים לעצירת המגמה הזו ולכן זה לא הזוי אם נראה הנחיות חדשות של בנק ישראל בנוגע למשכנתא (זוהי פרשנות אישית שלי כמובן).
מדד המחירים לצרכן
המדד הוא ההפתעה הגדולה של שנת 2015 – בנק ישראל מזכיר כי המדד בשנה החולפת היה הרחק מיעד הבנק (שהוא בין 1% ל-3%) ואף ירד באחוז במהלך השנה (כלומר, נרשמה דפלציה).
הסיבות לירידת המדד:
- ירידת מחירי הסחורות בעולם
- ירידת מחירי הנפט
- ירידת גובה המע"מ ל- 17% (לפני כן היה 18%)
מה שמשפיע בעיקר על המדד הן הציפיות למדד וכאן בנק ישראל מזכיר כי גם הציפיות ירדו באופן משמעותי (בעיקר לטווחים הקצרים):
|
תקופות שנים |
הצפי למדד |
|
טווח קצר (שנה) |
0% |
|
טווח בינוני (3 שנים – 5 שנים) |
עד 1.5% |
|
טווח ארוך (מעל 5 שנים) |
בין 1.5% -3% |
כלומר, על-פי בנק ישראל הציפיות למדד מאוד נמוכות לשנה הקרובה (0%), והן עולות ככל שהזמן מתארך (לשלוש שנים כבר מעריכים מדד חיובי שיגיע עד 1.5%) ול-6-10 שנים כבר מדברים שוב על מדד של 1.5%-3% – דבר שבהחלט כדאי לקחת בחשבון בשילוב מסלולים צמודים / לא צמודים בתמהיל המשכנתא שלכם.
לסיכום,
אמנם הדו"ח הזה לא נתן לכם מידע חדש על איך לקחת משכנתא נמוכה יותר או נכונה יותר, אבל אני מאמין שגם אם ביום-יום אנחנו מתעסקים במיקרו (כלומר, המשכנתא האישית שלנו), אנו חייבים מעת לעת להסתכל על המאקרו (שוק, ריבית, מדד וכו') על מנת להתאים את המשכנתא האישית שלנו לשוק הפיננסי הרחב יותר.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
תודה על העדכון, כתבה ברורה ומסודרת
תודה על הפרגון מיכאל
תוכל בבקשה להסהיר שוב או להפנות אותי להסבר, על איך המדד משפיע לי על המשכנתא?
תודה
שלום אולגה,
בבקשה – מצ״ב קישור
בהצלחה
מתומצת ויפה!
סיכום טוב ומאוד ענייני…
נהנתי.. תודה!
תודה על הפרגון משה
אחלה פוסט. תודה!
תודה רבה גיל
פוסט מאיר עיניים.
תודה
מיכאל
תודה מיכאל
אחלה פוסט. עושה סדר והכל מתורגם לשפה מובנת.
אהבתי מאד!
תודה מני
משכנתאמן שלום רב,
לקחתי משכנתא בבנק לאומי בתנאים הבאים ביולי 2015:
550,000 ש"ח קל"צ ל20 שנה בריבית 4%
250,000 ש"ח פריים ל25 שנה בריבית 0.7%
אחוז מימון: 48%
מכיוון שהמשכנתא לבנייה והיא משתחררת בחלקים, הגעתי לפני חודש לקחת סכום ראשוני
(הבנק משחרר רק לאחר גמר יסודות) והבנק לא שמר לי את הריביות והעלה לי את ריבית הקל"צ ל4.48%!!!
האם זה לא גבוה מדי? לדעתך אוכל לקבל ריבית נמוכה יותר בבנקים אחרים?
מניסיונך, יש לי מקום להתעקש על הריביות המובטחות??
תודה מראש
שלום איציק,
הייתה עליה מאסיבית בריביות של בנק לאומי ולא נראה לי שהוא יאשר לך בהרבה פחות מזה, אבל נראה לי שכדאי לך להתעקש
בכל אופן, מכיוון שאתה באמצע התהליך אני לא בטוח שתוכל למחזר לבנק אחר בקלות, ממליץ כמו כן לסיים עם כל חלקי הקבועות כבר עכשיו ולהשאיר את הפריים והמשתנות לסוף הדרך
בהצלחה
תודה רבה על המאמר.
רציתי לשאול, האם ניתן להסיק מתחזיות של בנק ישראל שיותר משתלם לקחת מסלול – משתנה כל 5 צמוד מדד מאשר לא צמוד מדד? (לתקופה של 7 שנים)
שלום ארקדי,
תלוי במרווח בין הריביות שאתה מקבל מהבנק לריביות צמודות ולא צמודות
בהצלחה
היי מעוניינת לקחת משכנתא בגובה של 440000 . הון עצמי של 25 אחוז אני מביאה.
אני לא רוצה להחזיר יותר מ2500 בחודש.
מה לבקש? מה יכולות המיקוח שלי? אני כן צופה שכל כמה שנים ישתחרר לי כסף שחסכתי שאוכל לסגור איתו את המשכנתא .
תודה!!
שלום ספיר,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
תקציר מעניין, כיף לקרוא את הבלוג שלך. תודה!
תודה על הפרגון יבגני
תודה רבה.
האם בדו"ח מפורסמים נתונים על "בריאות" שוק המשכנתאות? כמו למשל מספר הלווים שמפגרים בתשלומים, מספר דירות מעוקלות וכדו'
אם המידע איננו נמצא היכן צתפרסמים נתונים אלו? כמו כן, היכן אפשר למצוא את הדו"ח?
שלום מיכאל,
הנתונים אינם מתפרסמים במסגרת הדו״ח השנתי של בנק ישראל
יחד עם זאת, אחת לתקופה מסוימת מתפרסמים הנתונים בעיתונות הכלכלית (לדוגמא)
בהצלחה
אני אוהב מאוד לקרוא את הפוסטים שלך.למרות שכבר לקחתי משכנתא.זה מעשיר לי את הידע בתחום
תודה על הפרגון יוסי
הי משכנתאמן,
אשמח לחוות דעת עבור הצעת המשכנתא הבאה:
אחוז מימון – 41%
הכנסות- 25,000
577,000 קל"צ ל-15 שנה בריבית 2.7%
100,000 קל"צ ל-15 שנה בריבית 2.2%
398,000 עוגן מק"מ ל-30 שנה בריבית 0.8% (עוגן + 0.11%)
120,000 משתנה כל 5 שנים, צמודה ל-30 שנה בריבית 2.55% (נסגור את המסלול בתוך עד 5 שנים)
לקחנו עוגן מק"מ במקום פריים כיוון ששיפר לנו את הריביות של שאר המסלולים.
מהפוסט שלך לגבי עוגן מק"מ לעומת פריים אני לא רואה חסרון בעוגן…
מבחינת מעקב, מצאתי את ריבית העוגן באתר ביזפורטל:
https://www.bizportal.co.il/bonds/indices/generalview/33283333
מה דעתך?
תודה,
אלון
אלון שלום,
נראה בסדר
אין לי התנגדות לעוגן מקמ
בהצלחה
שלום,
אני מתלבט בין 2 אופציות:
1. לקיחת משכנתא בעוד 3 חודשיים (יולי 16) על סך: 846000.
2. לקיחת משכנתא בעוד שנה ו- 3 חודשיים (יולי 17) על סך: 786000.
* המסלול המתוכנן הינו יתחלק 1/3 בין פריים, קל"צ ומשתנה כל 5 שנים צמודה.
ההתלבטות שלי כרגע היא האם לקחת עכשיו את המשכנתא ולהיות עם ראש שקט , (לא אהיה גם צמוד למדד תשומות הבנייה) או לחכות שנה ואז יש סיכויי לעליית ריביות והצמדה למדד תשומות הבנייה.
איך אני מגדר את הסיכון , נניח ותיהיה עליית ריבית כמה היא צריכה לעלות (סוג של הערכה גסה) כדי שהמסלולים יהיו מאוזנים?
תודה.
שלום לירן,
אין תשובה מדוייקת למקרה הנ"ל
1. הייתי מציע להפגש עם איש מקצוע ולמצוא פתרון
2. אין ספק שהיום הריביות בטווח עליה
בהצלחה
שלום, קודם כל כל הכבוד על האתר המקסים!
יש לנו שאלה שאנחנו מתלבטים בה.
אני ובעלי כרגע סטודנטים. אני מתחילה שנה הבאה תואר שני ועובדת כרגע משרה חלקית ובעלי סיים שנה ראשונה בהנדסת תוכנה. יש לנו הון עצמי של כ400000 ש"ח. ההתלבטות שלנו האם להרשם להגרלות של דיור למשתכן כבר עכשיו (במחשבה שחלק מהמכרזים הבתים עולים סביב מליון שלוש מאות) או שבגלל שיכולת ההחזר שלנו כרגע מאוד נמוכה (משכורת משותפת סביב תשע אלף) הבנק בכלל לא יאשר לנו משכנתא. או שיש כן מצבים כאלה שהבנק יכול להתחשב בזה שבעוד שנתיים עד שלוש יכולת ההחזר שלנו תגדל בהרבה וכרגע נחזיר סכום קטן כל חודש ובהמשך ההחזר יעלה. כי חבל כרגע שהכסף יושב בבנק בלי רווחים.
או שבכל זאת כדאי לחכות עוד שנתיים כי אנחנו לא רוצים משכנתא להרבה שנים.
נשמח לשמוע את דעתך בעניין, והאם בכלל אפשרי לנו לקחת משכנתא גבוהה במצבנו הנוכחי?
תודה רבה!
שלום עמית,
הייתי עושה כמה דברים במקביל:
1. מבקש אישור משכנתא על הסכום המבוקש
2. במידה ויש אישור עקרוני – משתתף בהגרלות
3. לאחר שהמשכורות יעלו ממחזר את המשכנתא ומקצר את השנים
בהצלחה
שלום רב,
אני נמצא בתהליך מיחזור משכנתא, סכום המשכנתא למיחזור הוא 425 אש"ח. אני מתלבט לגבי התמהיל, השיקול שלי הוא: שליש בפריים (כפי הנהוג) ואת כל השאר בקל"צ.
האם ללכת על התמהיל הזה, או לשלב ריבית משתנה כל חמש שנים על בסיס העוגן?
שלום מניסן,
זאת שאלה כללית מדי שלצערי אין לי תשובה חד-משמעית עליה מכיוון שהיא תלויה בהרבה משתנים
בהצלחה