רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל – בדרך ליישור קו בין הבנקים

אני מניח שמיום ראשון (14/11) ראיתם הרבה כתבות מעניינות על שינויים משמעותיים שבנק ישראל מנסה לבצע בשוק המשכנתאות. כמו תמיד, כשקורה אירוע כזה, אני מעדיף לכתוב על כך בעצמי כמה מילים בעברית פשוטה על-מנת להסביר מה הולך כאן, מה השינוי המתוכנן ואיך זה ישפיע על מי שלוקח משכנתא.

אז לפני שנתחיל, בוא ניתן רקע קצר – 

בנק ישראל זיהה בחודשים האחרונים בעיה משמעותית (מבחינתו לפחות) בשוק המשכנתאות – הוא חקר וגילה שרוב הלקוחות (קצת יותר מ-50%) אינם מבצעים השוואות בין הבנקים בתהליך לקיחת המשכנתא וגילה שגם אלו שדווקא מבצעים השוואות נתקלים בשתי בעיות עיקריות:

בעיה מספר 1:

כל בנק מציע תמהיל משכנתא שונה וללקוח מאוד קשה להשוות בין הצעה שקיבל בבנק א' לבין הצעה שקיבל בבנק ב'.

בעיה מספר 2:

הזמינות של הבנקים בשנה האחרונה מאוד מוגבלת והתגובה שלהם איטית ולכן, עד שלקוח מקבל הצעה נגדית מבנק ב' (עבור הצעה שקיבל מבנק א'), ההצעה הקודמת כבר לא בתוקף, ולכן יכול להיות שהוא פספס הצעה טובה שהייתה לו ביד רק בגלל שניסה לעשות סקר שוק כפי שצריך וכפי שבנק ישראל מעודד.

כדי להתמודד עם הבעיות הנ"ל, ובמקביל לניסיון של בנק ישראל לקדם בנקאות פתוחה ותחרותית יותר, הוא מציע רפורמה די משמעותית בת מספר שלבים שיכנסו לתוקף ככל הנראה בחודשים הקרובים.

בואו נכיר את 4 השינויים המרכזיים שמציע בנק ישראל על קצה המזלג:

שינוי מספר 1: מעבר לתמהילים אחידים

על מנת שתהיה השוואה הוגנת בין הצעה של בנק א' להצעה של בנק ב', כל בנק יהיה מחויב להציג (כבר בשלב האישור העקרוני) ללקוח 3 תמהילי משכנתא מובנים וסגורים. בנוסף, הלקוח יוכל לבקש לעצמו תמהיל משכנתא שונה והוא יינתן כאופציה רביעית על ידי הבנק.

את משך ההלוואה הלקוח יבחר בעצמו, כמובן בהתאם ליכולת ההחזר שלו וכו'.

להלן שלושת התמהילים שבנק ישראל בנה ומגדיר כמעין תמהילי "ברירת מחדל":

תמהיל 1: 100% מהמשכנתא במסלול קבועה לא צמודה (קל"צ)

תמהיל 2: 50% מהמשכנתא תינתן במסלול פריים ו-50% מהמשכנתא תינתן במסלול קבועה לא צמודה (קל"צ)

תמהיל 3: תמהיל השלישים – שליש פריים, שליש קל"צ ושליש משתנה צמודת מדד

שינוי מספר 2: האישור העקרוני יהיה אחיד בין הבנקים

על מנת לפשט את תהליך בקשת המשכנתא ואת דרך "קריאת האישור העקרוני", הבנקים יחויבו להציג תהליך אישור עקרוני אחיד בין כולם והוא יהיה חייב לכלול:

החזר חודשי התחלתי נכון לרגע לקיחת המשכנתא, החזר חודשי צפוי (בהתאם לציפיות בנק ישראל בנוגע לאינפלציה וריביות), ריביות המשכנתא, וסך התשלומים לבנק (ריביות + מדדים) לאורך כל תקופת המשכנתא.

שינוי מספר 3: הצגת התשלום הסופי לבנק (ריביות + מדדים) והצגת ההחזר החודשי המקסימלי

כיום, בניגוד למחשבון המשכנתא שלי, אנו מקבלים מהבנקים רק את ההחזר החודשי ההתחלתי ולא מוצגים בפנינו מה אמורים להיות ההחזרים הסופיים לבנק לאורך כל תקופת ההלוואה – כעת הבנקים יהיו מחויבים להציג זאת כבר בשלב ההתחלתי.

יחד עם זאת, חייבים לומר שזה נתון מתעתע וממש לא מדויק (כי מי יודע בכמה יעלה המדד בכל שנות ההלוואה ובכמה תשתנה כל ריבית לאורך השנים) ולכן בנק ישראל יצטרך להציג ציפיות משל עצמו, ועל בסיס הציפיות האלו, כל בנק יחשב ויאמר ללקוח מה יהיו סך תשלומי הריבית והמדד שהוא ישלם לטווח הארוך.

כמו כן, על בסיס הציפיות של בנק ישראל, יוצג ללקוח באופן ברור מה יהיה ההחזר החודשי המקסימלי שהוא ישלם לאחר שינוי הריבית והמדדים (אף אחד לא יודע בכמה הם יעלו – אבל הכל יתבסס על בסיס הציפיות של בנק ישראל ויהיה אחיד בין הבנקים).

שינוי מספר 4: קיצור זמני התגובה, התנהלות מקוונת והצגת מחשבוני עזר

בנק ישראל יחייב את הבנקים לתת ללקוחות אפשרות להוציא אישור עקרוני דרך האתר שלהם. בנוסף הבנקים יחויבו לקצר משמעותית את זמן התגובה במתן האישור וכן, הם יהיו חייבים להציע ללקוחות להשתמש במחשבון משכנתא כמחשבון עזר שיעזור ללקוח לקבל החלטות (במחשבון זה הוא יוכל להציב את הנתונים ועל בסיס תחזיות בנק ישראל גם לקבל תשובות לתשובות כמו החזר חודשי מקסימלי, סכום התשלום הסופי ועוד).

לסיכום,
בעיקרון בנק ישראל מסתכל לבנקים בלבן של העיניים ואומר בריש גלי, כי המצב בשוק היום הוא לא מצב תקין לדעתו בהיבטים של תחרות בשוק וכי יש לתקן אותו.

ברמה האישית, אני לא יודע אם מתן 3 הצעות מחיר ותחזית דומה לכל מסלול ומסלול היא הדרך הנכונה ביותר (אני פחות בעד, אבל אני לא החשוב כאן), אבל זו בהחלט התחלה נכונה לתקוף את נושא התחרות בשוק המשכנתאות ובעיקר פישוט הנושא עבור הלקוחות.

אני מבטיח שאם יהיו עדכונים נוספים בנושא הרפורמה, אני אדאג לעדכן אתכם בהקדם.