הפעם עשיתי בשכל והמתנתי מעט עם הברכות לנגידה החדשה, לאחר שכבר כתבתי בעבר 2 פוסטי ברכה לנגידים והם קיבלו "סטירת לחי" מוועדת טירקל, הפעם החלטתי שאני ממתין קצת ורק אחרי שאני רואה שהכל עבור בשלום אני אגש ואברך (אולי אני הייתי המנחוס שלהם, כי הנה עובדה עכשיו הכל עבר חלק…).
בכל אופן, אני רוצה לברך את הנגידה החדשה, הגברת והדוקטור קרנית פלוג . אני מקווה שעם כשרונותיה הרחבים היא תדע להוביל את המשק לצמיחה ולהחזיר את השפיות לשוק הנדל"ן.
אני מתחיל להשמע כמו פוליטיקאי אז ברשותכם אעצור פה ואעבור ישר ל"ביזנס".
הבקשה שלי מקרנית
קודם כל, אל תעלבי שאני לא מכנה אותך ד"ר פלוג, אם תמשיכי לקרוא ולהסתכל קצת בבלוג את תביני מהר מאוד שפה מדברים בשפת העם וזה לא אומר שאנחנו לא מכבדים אותך, אלא להיפך זה אומר שאת חלק מאיתנו…
ועכשיו לבקשה האמיתית
אני כותב את הבלוג הזה קרוב לשנתיים, מה שהתחיל כמדריך קצר למשכנתאות הפך לאתר הכי גדול היום לענייני משכנתאות, כך שעם כל הצניעות אני יודע דבר אחד או שניים על מה שמתרחש היום בשוק המשכנתאות ובפרט אני יודע מה קורה בעולמם של יועצי המשכנתאות.
העולם הזה מתחלק לשני חלקים, מצד אחד יש יועצי משכנתאות נפלאים שהם נכס רציני לכל לקוח. הם אחראיים, מבינים עניין, יודעים ל"הרים דגלים אדומים" שצריך והכי חשוב נותנים שירות וערך אמיתי ללקוחות שלהם. אני כמובן ממליץ עליהם מכל הלב (אמנם אני לא רושם פה שמות כי זו מדיניות הבלוג ולכן לא אציין שמות ספיציפיים, אבל אין ספק שיש רבים וטובים שפועלים בתעשיית המשכנתאות).
ומצד שני,
יש לא מעט יועצים (ולא מעט חברות ייעוץ) שפשוט גורמים נזק ללקוחות, הייעוץ הוא לא אמין, לא מקצועי ובמצב הטוב הוא סתם לא מביא ערך. אבל מנגד במצב הרע הוא מזיק ללקוח ומכניס אותו למקומות שהוא לא אמור היה להגיע אליהם.
יועצים אלו עושים "שם רע למקצוע" מצד אחד ומזיקים ללא מעט לקוחות מצד שני, והדבר הזה צריך להיפסק!
ומה בעצם הבקשה שלי?
אני יודע שזה לא יהיה פופלרי מצדך וזה אפילו יגרום ללא מעט "הרמות גבה" מצד הבנקים, אבל אני חושב שאחרי כל כך הרבה שנים שתחום יועצי המשכנתאות רק עולה ועולה והנתח שהם תופסים בשוק הוא כבר משמעותי (משיחות לא רשמיות נאמר לי שכבר יותר מ-20% משתמשים ביועצים) אני חושב ובטוח שהשוק צריך רגלוציה.
הכוונה ברגולציה היא פיקוח, גוף עצמאי ונפרד שאמור להגדיר ליועצים מה מותר להם לעשות ומה אסור להם לעשות, כמה כסף הם יכולים לגבות עבור השירות והכי חשוב הם יצטרכו לספק הסבר למה הם בחרו לייעץ ללקוח כך ולא אחרת.
כמו כן, חשוב שהיועצים יעברו מבחן והסמכה מסודרת מטעם ה"רגלוטור", הרי זה לא הגיוני שבשביל להיות סוכן ביטוח / יועץ השקעות צריך ללמוד כל כך הרבה ולעבור סטאז' מסודר ובשביל להיות יועץ משכנתאות לא צריך שום הסמכה ואפשר פשוט ביום אחד להיות יועץ שמייעץ לאנשים על הדבר החשוב ביותר שלהם – הבית שלהם.
אז קרנית היקרה,
אני אבקש ממך להיות אמיצה ולקרוא למפקח על הבנקים ולהתחיל בהליך (שבטוח יימשך לא מעט זמן) מסודר של בניית חוקים ותקנות ליועצי המשכנתא.
אין סיבה שהיועצים ה"טובים" יסבלו בגלל יועצים / חברות ייעוץ לא מקצועיות, ובטוח שאין סיבה שהלקוחות שמשלמים ממיטב כספם לא יוכלו לדעת שהיועץ שיושב מולם הוא יועץ מקצועי שעבר הדרכה ומבחנים מסודרים, רכש ניסיון ועמד במספר תנאים על מנת לקבל את הזכות לייעץ להם במשכנתא.
ולכם הקוראים אני קורא:
עד שיסודרו העניינים (ייתכן וזה יהיה עוד הרבה מאוד שנים אם בכלל), תהיו צרכנים נבונים.
אל תתפתו להבטחות שווא ואל תלכו שבי אחרי פרסום "מפוצץ".
הקפידו לקחת יועצים טובים ואמינים, בעלי ניסיון ואחריות והכי חשוב אל תסגרו כלום לפני שתיפגשו איתם באופן אישי והם יעברו את "מבחן המסך" שלכם.
ראשית הבקשה בהחלט במקומה. מוזר שפעולה כמו תיווך דירה דורשת רישיון בעוד שפעולה כמו ייעוץ שיכול להשפיע על עתידה הכלכלי של המשפחה יכול להינתן על ידי כל אחד.
במערכת הבנקאית: על שאלה כמו האם לקנות מניות טבע בערך של 1000 ש"ח יכול לענות רק יועץ השקעות מוסמך אך על שאלה האם לקחת מיליון ש"ח משכנתא צמודה למדד, יכול על פי התקנות, לענות כל אחד.
בקשה משלימה לבקשתך:
לפני זמן לא רב קבע המפקח על הביטוח הפרדה ברורה בין "משווקי פנסיה" העובדים בחברות הביטוח לבין יועצי פנסיה אשר מפוקחים באופן שונה ואמורים לתת ייעוץ אובייקטיבי.
בפעולה פשוטה מאד שאינה מצריכה מאמץ, אני מציע לנגידה באמצעות המפקח על הבנקים לאסור על הבנקים לקרוא למוכר המשכנתאות "יועץ משכנתאות".
שלום רימון ותודה על התגובה,
אני אכן מסכים איתך ברוב הדברים
בהצלחה
היי
לגבי יועץ משכנתאות- כדי להיות יועץ חייבים לעבור קורס יועצים וכן את בחינת לשכת יועצי המשכנתאות, דבר שני כדי לעבוד עם הבנק יש תנאי קבלה מסויימים שהבנק דורש אז השוק לא בדיוק פרוץ בנושא.
דבר נוסף- האשם העיקרי בבחירת יועץ גרוע זה הלקוח , לפני שהולכים ליועץ כדי לבדוק המלצות נסיון וכן תעודה … לפעמים אתה יכול לבחור יועץ שנשמע מעולה עם תעודה והמלצות וכו' ולבסוף מסתבר שהוא לא יודע לעבוד… ידידי היקר הכול עניין של מזל ומקדם הגנה אם הלקוח יהיה חכם ישאל את השאלות הנכונות יבדוק ויחפור ההצלחה תהיה בידיו .
שלום משה,
1. אני לא מסכים אית שבשביל להיות יועץ צריך לעבור את הקורס ואת הבחינה של הלשכה.
כי אין קורס מסודר וגם הלשכה היא לא באמת מדד לאיכות היועץ.
2. אני מסכים איתך שצריך לבדוק טוב את היועץ, אבל היה חשוב אם ללקוח היו עומדים גם כלים חיצוניים לבדיקת היועץ (כמו הסמכה מהמדינה, סטאג' וכו')
למתעניינים בריביות עכשויות
בנק הפועלים
70% מימון, 40% מסך ההכנסות, להלן הריביות:
פריים 25 שנה 0.9%-
קלץ 7 שנים 3.3%
קבועה צמודה 7 שנים 1.6%
זכאות פועלים 0.5%
בנוסף קבלתי הנחה על פתיחת תיק 30%
+ שובר הלואה על סך 30,000 ש"ח ל30 תשלומים ללא ריבית.
בהצלחה לכולם ולא לשכוח גם למשנתא צריך תפילה !
הצעה טובה
אבל נראה לי שההחזר החודשי יוצא גבוה
כי פורסים את הקלצ רק לשבע שנים
וזה מה שיוצר את הריבית הנמוכה
רוב הלוואים פורסים ל 20 מה שמכפיל את הריבית
אבל אם יש לך אפשרות להחזר גבוה
אז נראה לי שההצעה טובה
והריביות ירדו ממה שהיה לפני חודשיים
כמו תמיד, כיף לקרוא!!!! מתחברת לכל מילה ובקשה מהנגידה החדשה.
תודה על הפרגון מיכל!
שלמה הקלץ שלך יקר
מתלבט בדקה ה-90 לגבי אחד המסלולים. אמור לאשר העברה לקבלן ביום שני הקרוב. משכנתא של 675K (51% מגובה הנכס) בבנק מזרחי-טפחות, מסלולים:
א. 224K פריים מינוס 0.85 ל-30 שנה (הארכתי מ-25 ל-30 שנה תוך הגדלת ריבית מפריים מינוס 0.9 ל-0.85 לצורך החזר חודשי נמוך יותר וקבלת ריביות קלצ טובות יותר, בתקווה שאחרי 19 שנה שאסיים עם הקלצ אתמודד עם הפריים לבד ואשלם יותר כדי לסיים לפני 30 שנה).
ב. 301K קלצ 4.3 ל-19 שנה.
ג. 100K קלצ 4.3 ל-19 שנה.
ד. 50K מלצ 3.95 ל-25 שנה.
ההתלבטות לגבי המסלול האחרון.
היועצת בבנק המליצה על ריבית 1.85 משתנה כל 5 שנים וצמודה למדד.
אע"פ שממוצע המדד בשנים האחרונות נמוך מ-2.5% לא רציתי לקחת סיכון.
מה עדיף – מלצ או משתנה צמודה?
אולי עדיף לשנות בכלל לקלצ 4.3 ל-19 שנה?
(ייתכן שאסגור את המסלול אחרי 5 או 10 שנים ע"י קרן השתלמות)
תודה
אני חושבת שאפשר להשיג ריביות יותר טובות , תקרא כאן בתגובות
שלום יגיל,
זה בסדר אם זה יהיה במשתנה צמודה כי אין לך בתמהיל שום מסלול צמדו וזה לא נורא להצמיד 50 אלף מתוך סכום של 675
בהצלחה
שלום
יש לי שאלה קצת חריגה
ההכנסה החודשית שלי אמורה לגדול משמעותית מאד ביוני שנה הבאה(משכורת +פנסיה) למשך 5 שנים הבאות, אך אני צריך לקחת משכנתא באפריל, כשבאפריל עדיין ההכנסה שלי הרבה יותר נמוכה. האם יש מצב שבנק "יאמין לי " ויאפשר לי לקחת משכנתא בהחזר חודשי יותר מ50% (נכון לחודש אפריל אך רק 32% בחודש יוני ואילך) , כאשר ההוכחה להכנסה נוספת תהיה לי רק בעוד חודשיים. או שההוראה החדשה של בנק ישראל לא תאפשר את זה בשום פנים ואופן? או לחלופין אולי יש לך רעיון אחר?
שלום איציק,
תנסה להביא למה שאתה אומר אסמכתאות ואולי הבנק יוכל להתחשב בכך
בהצלחה
תודה על התשובה משכנתאמן
יש לי עוד שאלה
כשמחזירים חלק מהמשכנתא לפני הזמן- האם זה אומר שצריך לעשות מיחזור של כל המשכנתא או רק של אותו החלק שאני מחזיר? האם הבנק מחשיב את זה כמיחזור מלא של המשכנתא? במילים אחרות מה העמלות שמשלמים כשמחזירים חלק מהמשכנתא? אם אפשר לתת דוגמה מספרית: סה"כ משכנתא 900K ,פריים 300 K ,קל"צ300K, 300K משתנה5, מחזירים אחרי שנה 100 K מתוך הנתח 300Kקל"צ, מה העמלות שנשלם? האם זה יעזור לשלם פחות עמלות אם ניקח מראש אותו נתח משכנתא קל"צ בכפולות של K100?
זה לא נקרא מחזור אלא פרעון מוקדם של חלק מההלוואה.
אם יהיה קנס הוא יהיה רק על המסלול של הקל"צ ויחושב רק על הסכום שתחזיר (ללא קשר כמה יש בכל המסלול)
בהצלחה
איש יקר וטוב!
יישר כח גדול על ההקשעה מזמנך ומהונך בנושא חשוב זה.
שאלה בנוגע לייעוץ משכנתא.
בהנחה ש(כמו כולם), אני צריך לחסוך בהוצאות,
האם היית ממליץ להשקיע זמן וללמוד את הנושא בצורה טובה (או לפחות סבירה) במקום לקחת יועץ משכנתא?
במקרה שהתשובה שלילית, איזה "מבחן מסך" בדיוק אני אמור לעשות ליועץ משכנתא?
ודרך אגב,
לא יותר נכון לכתוב משכנתה?
שוב תודה!
שלום ינון,
אני מאמין שיועץ טוב יכול לחסוך יותר כסף ממה שהוא לוקח ולכן אני תמיד ממליץ על ייעוץ ובתנאי שהוא אכן עובר את "מבחן המסך" שלך.
אני חושב שאחרי שתהיה בבנק או שניים תוכל להבין יותר את המצב ולבחון האם היועץ אכן מביא לך ערך ותועלת
בהצלחה
שלום משככנתאמן וכל יתר היועצים פה,
קודם כל המון תודה אישתי ואני למדים הרבה ממה שנכתב פה ואתם עוזרים המון! המשיכו כך וכמו שאמר מי שאמר שלא יעבדו עליכם.
שנית: בכוונתנו למחזר ולפרוע חלק מהלוואה שנלקחה לפני כשנה על סמך העצות שניתנו פה ובפורום אחר.
כרגע אנו מבקשים להבין את חישוב הפרעון:
החלק לפירעון הוא קבועה צמודה בריבית 3.5% ל-30 שנה על סכום של 200K
ההצעות שקיבלנו היו לק"צ בריבית 3.8% ל-25 שנה או צמודה משתנה כל 5 שנים בריבית של 1.9%. ניסינו להבין את ההבדלים מבחינת עמלת פרעון הפרשי היוון ונשמח לעזרה. בכוונתנו לפרוע תוך חודש-3 חודשים.
האם כדאי להמתין להודעת המדד? מה הצפי לעליה או ירידה?
המון תודה מראש,
יואב
יואב שלום,
אין הרבה הבדל אם תפרע לפני או אחרי המדד, כי במידה וזה יהיה לפני תשלם מדד ממוצע של ה- 3 החודשים האחרונים ובמידה ואחרי אז תשלום את המדד הנוכחי (שאין לי מושג גמה הוא יהיה).
רק לטובת ההבנה, אתה עומד למחזר קבועה צמודה של 3.5% ל- 30 ל- 3.8% ל-25 ?
זה נשמע לי כטעות, הייתי הולך על קל"צ במקום זה
בהצלחה
נכון שזה נשמע אבסורד !! למעשה המחשב לא הועיל להוציא ק"צ על סכום וטווח מבוקש ולמעשה הבנק ממליץ על משתנה צמודה כל 5 שנים-בגלל העקשנות בסוף יצא מה שיצא. ניסינו להבין מה ההבדל בין פרעון של ק"צ לפרעון של משתנה כל 5. אני מבין שהמדד לא ממש משחק פה.
לקחנו קל"צ ופריים ואת החלק הצמוד נחזיר בקרוב פשוט רצינו לדעת אבל האם יש בכלל הבדל מבחינת ההיוון או שאנו מתעסקים ב"זוטות"?
זה ברור שאם יהיה עמלת פירעון אז במשתנה כל חמש שנים הקנס יהיה הרבה יותר נמוך (לפחות פי 2 ואילו יותר)
בקבועה צמודה ההיוון הוא על כל התקופה שנותרה (לדוג' 18 שנה) ובמשתנה כל חמש רק עד נקודת שינוי הריבית (לדוג' 3 שנים)
ההפרש בקנסות הוא ענק ובקבועה הצמודה תשלמו הרבה יותר
שאלה לגבי התמהיל
משכנתא בגובה 800,000 (51%)
התמהיל
פריים 264K -0.9 ל25 שנים
משתנה כל 5 שנים צמודה 1.95% 264K ל 25 שנים
ריבית קבועה צמודה לממד ל 14 שנים 2.5%
שאלה: עדיך לקחת ריבית קבועה לא צמודה? בכמה זה מעלה לי את ההחזר החודשי?
אולי כדאי לי לקחת 2/3 של ריבית קבועה לא צמודה ?
נא עזרתכם….
שלום אליזבת,
נראה סביר,
קל"צ אכן חשוב בהלוואה שכזו.
נראה שלא השקעה ומחשבה יתרה בתמהיל
בהצלחה