כאשר רוכשים דירה ישנן לא מעט עלויות נוספות (עו"ד, תיוך, מס רכישה וכו'), חשוב לדעת שגם כאשר לוקחים משכנתא ישנן עלויות נוספות (בדר"כ חד פעמיות) שמתווספות למשכנתא והיום אני רוצה ליישר אתכם קו בנושא הזה ולהסביר לכם מהן העלויות, כמה הן עולות (בערך), והאם יש דרך לחסוך חלק מהכסף.
אתחיל ואומר שהרשימה הזו היא רשימה "כללית" מכיוון שישנם מקרים יוצאי דופן בהם צריכים לבצע משימות אחרות ונוספות (שמן הסתם גם כן יכולות לעלות כסף). אבל מכיוון שאני רוצה לשמור על פשטות אני מעדיף להתמקד במה שרובכם תצטרכו לשלם ללא התייחסות למקרים יוצאי דופן.
אז מהן העלויות הנלוות למשכנתא?
-
עמלת פתיחת תיק
הבנקים כהרגלם מבקשים עמלה עבור הטיפול בתיק שלכם.
גובה העמלה זהה בין כל הבנקים והוא עומד על 0.25% מערך ההלוואה.
לדוג': עבור הלוואה של מיליון ש"ח תתבקשו לשלם 2,500 ש"ח עמלת פתיחת תיק.
חשוב לדעת 1:
יש עמלת מינימום של 500 ש"ח ועמלת מקסימום שכל בנק קובע שרירותית לעצמו (בדר"כ זה נע סביב ה- 6000 ש"ח).כך שאם ההלוואה שלכם היא על פחות מ- 200,000 ש"ח ו 0.25% יוצא פחות מ- 500 ש"ח עדיין תצטרכו לשלם 500 ש"ח (כי זה המינימום).
ואם ההלוואה שלכם גבוהה מ- 2,400,000 ש"ח ו– 0.25% יוצא יותר מ- 6,000 ש"ח לא תצטרכו לשלם יותר מכך אלא רק את עמלת המקסימום.חשוב לדעת 2:
ניתן לבקש הנחה בעמלת פתיחת התיק וזה נתון לשיקולו של הבנק.
גובה ההנחה נע בין כמה מאות שקלים ל-50% מגובה העמלה ובמקרים נדירים אף יכול להגיע ליותר מכך.
-
שמאות
הבנק כמובן ידרוש מכם להזמין שמאי לנכס שאותו תרצו למשכן.
השמאי לא עובד בחינם (יש לציין, כי המחיר שהוא לוקח עבור לקוחות הבנק נמוך משמעותי מהמחיר אותו הוא היה לוקח באופן פרטי).עלות השמאות מתומחרת על בסיס עלות הנכס ולכל בנק יש טבלה משלו, אני אציג לכם את הטבלה של בנק טפחות ואציין כי זה דומה (פלוס מינוס) אצל כל הבנקים:
|
עלות הדירה |
מחיר השמאות |
|
עד 400,000 |
350 ₪ |
|
400,000 – 800,000 |
450 ₪ |
|
800,000 – 1,400,000 |
620 ₪ |
|
1,400,000 – 2,000,000 |
920 ₪ |
|
מעל ל- 2,000,000 ₪ |
מחיר הנקבע בין הלקוח לשמאי |
חשוב לדעת:
ברוב הפעמים השמאים יידרשו מכם תשריט בית משותף, אותו ניתן לקבל בטאבו וזה יעלה לכם 33 ש"ח.
-
עמלת רישום בטאבו
אתם תצטרכו לרשום הערת אזהרה עבור הבנק בו אתם לוקחים את המשכנתא.
את העמלה אתם משלמים לטאבו באופן ישיר ועמלת רישום עולה 159 ש"ח.חשוב לדעת 1:
לאחר שתרשמו הערת אזהרה, הבנק יבקש מכם להציג לו נסח טאבו מקורי, גם את התשלום הזה תשלמו ישירות לטאבו וזה יעלה לכם עוד 72 ש"ח.חשוב לדעת 2:
החל מחודש מרץ 2014 יבקשו מכם בטאבו אישור מהעירייה שאין לכם חובות על תשלומי הארנונה (אחרת לא יסכימו לרשום לכם את ההערה).
הנפקת מכתב כזה מהעיריה עולה בנוסף עוד 80 ש"ח שמשולמים ישירות לעיריה.סה"כ עלויות לרישום בטאבו: 311 ש"ח (80+72+159)
-
רשם המשכונות
הבנק יבקש מכם לרשום משכנתא על שמכם גם בגוף ממשלתי הנקרא רשם המשכונות ונמצא במשרד המשפטים.
רישום המשכנתא והוצאת האישורים על כך שרשמתם משכון תעלה לכם סביב ה- 300 ש"ח שישולמו ישירות לרשם המשכונות. -
ייפוי כוח נוטריוני
הבנק יבקש מכם ללכת לנוטוריון ולהחתים אותו על ייפוי כח (בלתי חוזר) לטובתו.
לטובת זה תידרשו לגשת לנוטריון ולחתום בפניו, העלות של שירות זה יעלה לכם 200 ש"ח (בערך). -
הצהרה מול עו"ד על כך שאין לכם עוד דירה
במידה ואתם לוקחים משכנתא באחוזי מימון של מעל ל- 50%, הבנק ידרוש מכם לחתום על תצהיר של עו"ד ובו תצהירו כי זו הדירה היחידה שלכם ואין לכם דירה שניה.
עלות חתימה על מסמך זה היא סביב ה-70-100 ש"ח ולפעמים עורך הדין שייצג אתכם בעסקה יסכים לחתום על זה ללא תשלום.
בשבילכם אני מסכם את כל הדברים בטבלה מסודרת, שימו לב שחלק מהתשלומים הם על בסיס עלות הנכס וגובה המשכנתא ולכן הטבלה הזו היא כללית ונותנת אומדן ראשוני בלבד.
|
פירוט העלות הנוספת |
העלות |
|
עמלת פתיחת תיק (0.25% מערך ההלוואה) |
2,500 ש"ח להלוואה של מיליון ₪ |
|
שמאות |
סביב ה-750 ₪ |
|
תשריט בית משותף |
33 ₪ |
|
רישום הערת אזהרה בטאבו |
159 ₪ |
|
הוצאת נסח טאבו לאחר רישום |
72 ₪ |
|
אישור מהעיריה על כך שאין חובות ארנונה על הדירה |
80 ₪ |
|
רשם המשכונות |
300 ₪ |
|
ייפוי כח נוטוריוני |
200 ₪ |
|
הצהרה מול עו"ד |
100 ₪ |
לסיכום,
כמו שראיתם יש לכם לא מעט כסף לשלם ולא פחות גרוע מכך לא מעט משימות שיש לכם לבצע לפני שאתם מקבלים את המשכנתא (הרחבתי על המשימות האלו בעבר).
שימו לב שלא דיברתי על תוספת התשלום הקבועה של הביטוחים (ביטוח חיים וביטוח דירה), חשוב לדעת כי זו לא עלות חד פעמית אלא עלות שוטפות לאורך כל חיי ההלוואה.
מכיוון שביטוח זה דבר מאוד אישי וגובה התשלום יכול להשתנות מאחד לשני (בגלל: גיל / עישון/ מצב בריאותי וכו') חשוב מאוד לקבל הצעת מחיר עוד בשלב שבו מתכננים את ההחזר החודשי על מנת שתוכלו לדעת לכמה אתם יכולים להתחייב (תוכלו לקרוא בקישור הבא על ביטוח משכנתא).
רק הערה אחת קטנה,
הסיבה למחיר הזול (יחסית) של השמאי היא שהוא לא נדרש לקבוע את שווי השוק של הבית אלא לקבוע האם הסכום בחוזה משקף את השווי האמיתי של הנכס (לצורך מימושו במידה והחייב לא עומד בהחזר ההלוואות).
חשוב לשים לב שאם השמאי יקבע ערך נמוך יותר לנכס, המשמעות היא שערך ההלוואה מתוך שווי הנכס (LTV) עשוי לעלות ליותר מ-75% (ואז אי אפשר לקבל משכנתא) או ליותר מ-60% (ואז בחלק מהבנקים התנאים שתקבלו יהיו פחות טובים).
שלום יואב,
תודה רבה על התגובה, אכן דברים חשובים
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
מה קורה לגבי בית הנבנה על קרקע של המנהל ואינו רשום בטאבו?
שלום יובל,
אם כוונתך לנושא נסח הטאבו, אז בקרקע של המינהל מביאים לבנק אישור זכויות עדכני.
היי , האם לאחר רישום הערת אזהרה וקבלת כל הכספים
צריך לעשות עוד רישום בטאבו לטובת הבנק
או שזה רק הערת אזהרה כי בנסח טאבו סופי אני רואה אצל אחרים
אני לא רואה שרשום הערת אזהרה אלא משכון של הדירה לטובת בנק X
מדרגה ראשונה ולא כתוב בנסח הסופי את המילים הערת אזהרה .
שלום אריאל,
לאחר קבלת מלוא המשכנתא ולאחר קבלת החזקה המלאה על הדירה,
תפקידו של עורך הדין שלך להעביר את הדירה על שמך (כרגע גם אתה במעמד של הערת אזהרה ולא של בעלים) ובמקביל להעביר את הבנק למעמד של "משכנתא בפועל" במקום הערת אזהרה
בהצלחה
שלום שוב משכנתאמן,
הוראת קבע דרך הבנק -או- הכרטיס אשראי?!
==============================
בהמשך לתגובתך:
מאת משכנתאמן: " אני חושב שבכרטיס אשראי זה טוב יותר כי אז אתה גם לא משלם עמלת שורה וגם יש לך סיכוי לקבל הנחה ממועדון כלשהו שקשור לאחד הגורמים האלו.
בכל אופן, זה לא כל כך משנה והכי חשוב זה להקפיד לעקוב אחר החיובים ולבדוק שהם תקינים ונכונים "
==============================
קראתי שדווקא זה כן יכול להיות משנה מה לבחור, כי אם לדןגמא אני ירצה "להתנתק" מהשירות של אחת העסקאות הללו, אז הבנתי שדרך האשראי יותר קשה, כי צריך אישור של בעל העסק (למרות שבאתר אחר אומרים שעידכנו את החוק וכבראין צורך. אני כבר לא יודע מה נכון ומה לא).
ומצד שני, דרך הבנק זה כרוך במסמכים וכאב ראש…
אז אשמח אם יש לך ידע בעניין, אם תוכל לעשות סדר (ואני מאמין שזה לא רק בשבילי אלא הרבה ישמחו).
תודה רבה, על הסבלנות והאכפתיות!!!
שלום איתן,
אני מניח שזה עניין של גישה.
אני לא רואה סיכון מטורף בשתי השיטות וגם לא חיסכון משמעותי בשיטה אחת על פני השניה ולכן אני ממליץ לך לנהל את החשבונות בדרךשהכי נוחה לך
בהצלחה
לגבי תצהיר על דירה,
אפשר ללכת לכל בית משפט שלום ולהחתים רשם על ההצהרה, זה עולה 48 שקל קבוע בלי גחמות של עוכרי דין.
לגבי רישום הערות אזהרה יש בבנקים את השירות הזה. בבנק לאומי זה עולה 190 שקלים כולל הכל.
שלום אלעד,
תודה על ההערות והארות החשובות.
משכנתאמן שלום,
בבעלותי דירה בשווי כ- 1,2000,000 ₪,
עם נסח טאבו נקי.
חתמתי על בקשת רכישה לדירה חדשה מקבלן,
במחיר של 1,700,000 ₪, שתהיה מוכנה לכניסה
בעוד כשנתיים (קצת פחות).
אין לי הון עצמי ואני נדרש להעביר אל הקבלן,
20% כעת ואת היתרה (80%) בסמוך למועד הכניסה.
האם כדאי לי לקחת כעת, הלוואת בלון לשנתיים, ע"ס
כ- 600-650k, להזרים סכום נוסף לקבלן, כדי לצמצם
את העלות של מדדי תשומות הבניה, או לחילופין, לקחת
כעת משכנתא על הסך הנ"ל ואחרי מכירת הדירה הנוכחית
(בעוד כשנה), לגרור את המשכנתא, אל הדירה החדשה ?
אשמח לקבל חוות דעתכם.
משכנתאמן שלום,
אשמח לקבל תגובתכם.
משכנתאמן שלום
רציתי לשאול לגבי שמאות לנכס יקר מעל 4,000,000 שח.
הבנתי מהבנק שהוצאות בגין שמאי מאוד יקרות.
מדובר בשטח עם בית ישן שכבר עשינו עליו שמאות בעבר ולקחנו עליו משכנתא ועכשיו אנחנו לוקחים משכנתא נוספת לצורך בניית הבית מחדש.
האם יש לך רעיון איך אפשר להוזיל זאת?
הבנתי מהבנק שמדובר בהוצאה של כ 7500 שח…
תודה
ורד
ורד שלום,
במשכנתאות גדולות המו"מ הוא אישי בינך לבין השמאי,
הייתי מנהל במקביל מספר שיחות עם מספר שמאים ובודק איך אפשר להוזיל את הנושא
בהצלחה
שלום
הודיעו לי עכשיו מבנק הפועלים שהם כבר לא יכולים לתת P-0.9 אלא רק P-0.75, ואני חיכיתי שהרבית תרד. הם אומרים שקיבלו חוזר עכשיו בימים האחרונים וזו המדיניות שלהם עכשיו בגלל שהריבית מאד נמוכה.
מענין מה קורה בבנקים אחרים.
היי איציק,
מה שאתה אומר מעניין.
אני כרגע בעיצומו של סקר משכנתאות, היום ביקרתי בדיסקונט ובאגוד והציעו לי שם p-0.82 ו p-0.9, בהתאמה.
תודה, אבדוק שם
כמה הציעו בדיסקונט?
בדיסקונט p-0.82
שלום איציק,
לא קיבלתי תגובות כאלו בימים האחרונים,
תבדוק מה מציעים לך בבנקים האחרים
בהצלחה
תודה רבה על הכתבה הטובה
תודה על הפרגון גיא
גם לי נאמר שהפועלים ירדו ל p-0.75 והפקידה הבטיחה לי שזה יקרה בקרוב בכל הבנקים. אצלם זה החל מהיום ואצל אחרים זו שאלה של ימים בודדים.
לא הבנתי מה יכולה להיות הסיבה לכך?
אולי בגלל שהפסידו ברווח במסלולים אחרים עקב ירידה בריביות הם פשוט החליטו להרוויח בפריים?
בגלל שבנקים אצלנו פחות או יותר מתואמים במחירים, אני בטוח שנראה בקרוב שינוי בפריים אצלם כולם 🙁
מאשר את מה שמאיר ואיציק כתבו – ביקרתי היום בסניף של הפועלים ונאמר לי שהגבילו אותם לעד p-0.75
ידידי היקרים..
לימדנו יקירינו משכנתאמן.. שלא הריביות עיקר אלא התמהיל והמכלול
מנסיון כל בנק שיתן P-0.9 יחפה על כך במסלולים האחרים..בצורה ברורה או נסתרת וגם אם לא, לפער של 0.15 יש משמעות שולית ביחס לתמונה כולה (אל תשכחו שזה רק שליש מההלואה)
תשוו את ההצעות במלואם במחשבון ותבדקו את השורה האחרונה – כמה כסף רווח תשלמו לבנק בסוף התקופה.. ואל תצמדו לקודים של פריים מינוס.
בהצלחה..
שלום אבי ותודה על ההערה, בהחלט חשובה מאוד
שלום עידן,
תודה על השיתוף
בהצלחה
שלום מאיר,
אני מניח שפועלים העלו קצת ריביות, זה לגטימי וכל בנק יכול לבחור בריביות של עצמו
אני לא מאמין שזה ישפיע באופן רוחבי ומהיר בכל הבנקים
בהצלחה
שלום רב
אשמח לעזרה
מתכננים לרכוש נכס ששוויו כ 1270000
כיום יש ברשותנו 190000 ובערך כשהפרוייקט יסתיים להיבנות יש לנו עוד 130000 שח מקרן השתלמות כלומר יש לנו 25% האם אנחנו רוצים כרגע לקחת בערך 650000 זה מה שנוכל להחזיר יחד עם השכירות ובסוף התקופה להשלים את השאר….
משכורת נטו שלנו היא בערך 21000 שח
אנחנו רוצים להספיק לרכוש לפני שהמחירים יעלו יותר
1. האם ניתן לקחת משכנתא חלקית לפחות גם אם בסיום התקופה יהיה לנו את ההפרש של ה 25%
2. האם ניתן להחשיב את סכום טרחת עורך דין של הקבלן/שלנו בתוך 75% שניתן לקחת משכנתא?
שלום ליזי,
1. אם תוכיחו לבנק שבסוף יהיה לכם את הכסף, הוא יהיה מוכן לשקול את זה
2. תבדקי מול הבנק
בהצלחה
בהמשך למה שכתבתי מקודם:
הפועלים נתנו ריביות על הפנים, בכל המסלולים. הפער היה משמעותי בין הפועלים לבנקים אחרים שבדקתי. כנראה לא מעוניינים כל כך במתן משכנתאות מסיבה כלשהי. אמרתי להם שהצעה שלהם הרבה יותר גרועה והאם הם מתכוונים לשפר אותה ביחס להצעות של בנקים אחרים. אמרו לי בפרוש לא. אולי בקטנה. לא מעניינת אותם התחרות בכלל.
יום לפני זה הייתי בלאומי ושם נתנו לי הצעה הרבה יותר טובה וגם אמרו לי שאחזור בסוף הסיבוב וישפרו אותה עוד יותר.
אני לא רואה שום סיבה שמישהו ירצה לקחת משכנתא מבנק הפועלים.
נ.ב. מדבור על משכנתא של 800000 ש"ח , 60 אחוז מימון הבנק.
מאיר, כנראה שזה משתנה לפי סוג המשכנתא.
פרט לריבית הפריים אני קיבלתי הצעה די טובה מהפועלים (למרות שמאז בנקים אחרים עקפו את ההצעה שלהם במעט).
לעומת זאת בלאומי קיבלתי ריביות גבוהות בכ-1.5% ויותר מריביות שקיבלתי בבנקים אחרים כולל הפועלים, ללא ספק הפרש גדול.
צריך לציין שאצלי מדובר במשכנתא של מליון ש"ח במימון של 62.5%, ושהפקידה בלאומי אמרה בפירוש שהיא הייתה יכולה לשפר משמעותית אם הייתי יורד ל 60% ומטה. כנראה שלאומי לא מעוניינים להתעסק בריביות במימון גבוה יחסית.
עוד משהו שכדאי לציין: מדובר בריביות עבור התמהיל הספציפי שבניתי. אני בטוח שתמהילים שונים מקבלים ריביות שונות.
מה שאני רוצה להגיד פה זה שאני בהחלט רואה סיבה שבמצבים מסויימים מישהו ירצה לקחת משכנתא מבנק הפועלים או מכל בנק אחר – נראה שכל בנק בוחר על איזה משכנתאות שווה לו להילחם ועל איזה הוא מוותר מראש.
שלום רב, אני רוצה תחילה להודות לך על עבודת הקודש שאתה עושה בהפעלת אתר זה. המידע בו חיוני ועוזר לי המון. יש לי נקודה שאני לא מצליחה להבין. אני אמורה להיפגש עם נציגת הבנק כדי לפתוח תיק (לאחר הערכת השמאי) ולהתחיל את כל התהליך והייתי רוצה להיות מוכנה לפני שאני נפגשת עם הבנק. ממה שקראתי והבנתי שצריך לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק. האם אני עושה את זה כאחד המהלכים לתנאי לקבלת המשכנתא. כמו"כ כתבת שכתנאי לרישום הערה זו, הטאבו יבקש ממני אישור מהעירייה, מה שייכת הערת אזהרה לטובת הבנק לאישור העירייה. האם זה לא אישור שצריך להמציא כדי להעביר את הזכויות שלי בטאבו כקונה?אני מקווה שהצלחת להבין מה אני שואלת.
שלום וופא,
הטאבו הוציא עדכון שכל רישום משכנתא מחייב להביא טופס מהעירייה,
נראה לי שזה דרך שלהם "לסגור חובות"
בצהלחה
לתשומת לבך כי יש להביא אישור עירייה לטאבו רק בשלב רישום המשכנתא ולא בשלב רישום הערת האזהרה לבנק
רק הערה קטנה – 2.5% מ-500,000 זה 500 ש"ח (ולא פחות) 🙂
סליחה – התכוונתי 2.5% מ-200,000 ….. זה 500 ש"ח ולא פחות