עד לפני מספר שנים (קצת יותר מחמש), בנק ישראל כמעט ולא התערב בעולם המשכנתאות ונתן לכוחות השוק לעשות את שלהם. עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, הצמיחה בסכומי והיקפי המשכנתאות וירידת הריביות הביאו את בנק ישראל לחשש ששוק המשכנתאות בארץ יכול לחוות משבר דומה לזה שהיה בשוק המשכנתאות האמריקאי בשנת 2008. לכן, אנו עדים לכך שבשנים האחרונות בנק ישראל (באמצעות הפיקוח על הבנקים) מתערב מעט יותר בשוק המשכנתאות עם מגבלות שונות.
בכל פעם שיצאה תקנה חדשה דאגתי לפרסם אותה ולהסביר עליה ולפני מספר שבועות גם שיתפתי אתכם במספר חוקים/תקנות שעומדים על הפרק בתחום. יחד עם זאת, מעולם לא ריכזתי את כל התקנות והחוקים בפוסט אחד ברור ומסודר (למען האמת, הרעיון הגיע מגולש ביקש זאת בפוסט יום ההולדת השישי של האתר בו ביקשתי מכם רעיונות לתוכן חדש שמעניין אתכם).
אז יאללה – בואו נבין מהם החוקים והמגבלות בעולם המשכנתאות בישראל (נכון לתחילת שנת 2018).
הגבלה מספר 1 – תקופת המשכנתא המקסימלית
בעבר הבנקים נתנו משכנתא ל-32 שנה (באמצעות מסלול משתנה כל שנתיים) וחלק מהבנקים אף אפשרו לקחת משכנתא ל-35 ו-40 שנים. לפני מספר שנים בנק ישראל החליט לשים לכך סוף וקבע כי הלוואת משכנתא לא תהיה ארוכה מ-30 שנים.
הגבלה מספר 2 – אחוזי המימון מסך הדירה
ראשית, אני אסביר בקצרה מהו "אחוז מימון" במשכנתא – אחוז מימון הוא בעצם החלק מעלות הדירה שאנחנו לוקחים עבורו הלוואה, כלומר את המשכנתא. לדוגמא, אם הדירה עולה מיליון ש"ח ואנחנו מבקשים משכנתא בסך 600,000 ש"ח אז אחוזי המימון הינם 60%, אך אם נבקש עבור אותו נכס משכנתא בסך 300,000 ש"ח אז אחוזי המימון הינם 30%. את היתרה אנו כמובן משלמים מההון העצמי שלנו.
עד לפני מספר שנים, בעזרת שימוש בחברות ביטוח חיצוני כגון EMI, בנק ישראל אפשר לקבל 90% מימון למשכנתא (ולפעמים אף 95% – שזה היה המצב הכי קרוב לרכישת דירה ללא הון עצמי).
בשנת 2012 החליט בנק ישראל כי מדובר במינוף מסוכן וקבע כי יותר לא ניתן יהיה לקבל אחוזי מימון כאלה – עם ובלי חברת ביטוח.
אז כמה אחוזי מימון ניתן לקבל היום לרכישת דירה? קיימים מספר מצבים שונים שבנק ישראל מתייחס אליהם. על-מנת לפשט זאת, אני אציג את אחוזי המימון האפשריים בטבלה הבאה:
|
סוג הרוכשים |
אחוזי המימון המקסימליים |
|
רוכשי דירה יחידה (אין דירה בבעלות) |
עד 75% מימון |
|
משדרגים דירה (מוכרים דירה קיימת ורוכשים דירה אחרת) |
עד 70% מימון |
|
משקיעים (יש בבעלותם דירה והם מתכוונים לרכוש דירה נוספת) |
עד 50% מימון |
|
מעוניים במשכנתא לכל מטרה (יש להם דירה, והם מעוניינים לקחת משכנתא כנגד נכס שברשותם) |
עד 50% מימון |
שימו לב שכל קבוצה מוגבלת לאחוזי מימון אחרים, מתוך הרעיון שבנק ישראל מרשה לכל קבוצה להיות ממונפת ברמה שונה.
כמו כן, שימו לב שבמסגרת תכנית מחיר למשתכן, בנק ישראל מאפשר במצבים מסוימים לרכוש דירה החל מהון עצמי של 100,000 ש״ח כך שבמצבים מסוימים מדובר לעתים על מעל ל-90% מימון (כאן כתבתי בהרחבה על כל מה שאתם צריכים לדעת על משכנתא במחיר למשתכן).
הגבלה מספר 3 – אסור לקחת יותר מ-33% מהמשכנתא בריבית משתנה (לתקופות קצרות)
כמו שאתם יודעים יש לא מעט מסלולי משכנתא מהם אנו מרכיבים תמהיל משכנתא, חלקם בריביות קבועות וחלקם בריביות שמשתנות מעת לעת.
לפני מספר שנים, בנק ישראל קבע שאם יש מסלול שבו הריבית משתנה בתקופה של פחות מחמש שנים, אז לא ניתן לקחת יותר מ-33% מסך המשכנתא שלכם במסלולים כאלה.
לדוג' – אם אנחנו לוקחים משכנתא של מיליון ש"ח אז רק שליש ממנה (333,333 ש"ח) יכולים להיות בריביות משתנות (בפחות מחמש שנים).
אילו מסלולים נחשבים כריביות משתנות לתקופות קצרות?
- ריבית פריים (משתנה אחת לחודש)
- עוגן מק"מ (משתנה אחת לשנה)
- משתנה כל שנה (משתנה אחת לשנה)
- משתנה כל שנתיים (משתנה אחת לשנתיים)
- משתנה כל ארבע (משתנה אחת לארבע שנים)
- מסלול מט״ח – צמוד יורו או דולר (משתנים אחת לרבעון)
חשוב לדעת שניתן לקחת כמה מסלולים בריביות משתנות, אבל הסכום הכולל במסלולים אלה לא יעבור את מכסת השליש מהמשכנתא.
אילו מסלולים לא נחשבים כריביות משתנות במגבלה הזאת?
משתנות כל חמש שנים, ומעלה, צמודות ולא צמודות. מכיוון שהם משתנים רק בעוד חמש שנים, בנק ישראל לא רואה בהם כריבית משתנה ולכן הוא מאפשר לקחת מהם יותר מ-33%.
הגבלה מספר 4 – חובה לקחת לפחות 33% במסלול ריבית קבועה
אם מקודם הסברתי שלא ניתן לקחת יותר מ-33% בריבית משתנה, אז הפעם הדברים הפוכים. בשנת 2013 בנק ישראל קבע שאם אתם רוצים לקחת משכנתא, אז לפחות 33% ממנה חייב להיות בריבית קבועה.
לדוג' – אם אתם לוקחים מיליון ש"ח משכנתא, אז אתם חייבים לקחת ממנה לפחות 33% בריבית קבועה (כלומר לפחות 333,333 ש"ח אמורים להיות במסלול ריבית קבועה).
שימו לב:
ריבית קבועה יכולה להיות צמודת מדד (ק"צ) או לא צמודת מדד (קל"צ), בנק ישראל מאפשר לכם לבחור איזה מסלול שתרצו מבין הקבועות וכמובן שאתם יכולים לקחת כמה שתרצו מהמסלולים הקבועים ובלבד שהם יהוו לפחות 33% מהמשכנתא.
הגבלה מספר 5 – יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה
בנק ישראל לא מאפשר לכם להחזיר יותר מ-50% מסך ההכנסות הפנויות שלכם לטובת משכנתא.
תחילה, בואו רגע נסביר מה זה הכנסה פנויה – הכנסה פנויה נחשבת למשכורת נטו שנכנסת לבנק בניכוי התחייבויות כגון מזונות, הלוואות וכו'.
כלומר, אם אני מרוויח 10,000 ש"ח נטו ומשלם הלוואה בסך 1,000 ש"ח בחודש אז ההכנסה הפנויה שלי היא 9,000 ש"ח, וזה אומר שבנק ישראל לא יאפשר לי להחזיר משכנתא בגובה של יותר מ-4,500 ש"ח בחודש (50% מ-9,000 ש"ח).
חשוב לדעת:
ההגבלה מדברת על 50% אבל בפועל הבנקים לא יאפשרו לכם להחזיר יותר מ-40% מסך ההכנסה הפנויה שלכם.
בנק ישראל אמנם מתיר לבנקים לתת לכם להחזיר עד 50% מסך ההכנסה שלכם, אבל הוא גם אומר את הדבר הבא:
אם הם יתנו ללקוחות הלוואה שיחס ההחזר שלה עד 40% – הכל יהיה רגיל. אך אם הם יתנו ללקוחות הלוואה שסך ההחזר שלה הוא בין 40%-50% אז הם יצטרכו לרתק יותר הון למצב שבו לא תוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה (בקיצור,זה יעלה לבנק הרבה יותר) ולכן הבנק שגם ככה לא מתלהב לתת לכם לכם להחזיר הרבה מההכנסה שלכם (הרי זה די מסוכן) ועכשיו גם אמור "להיענש" עלי ידי בנק ישראל החליט להגביל את מתן המשכנתא ברוב המקרים עד ל-33% מערך ההכנסה הפנויה שלכם (ובמקרים באמת נדירים יאפשרו לכם להגיע ל-40% מסך ההכנסה שלכם אבל לא שקל אחד יותר).
לסיכום,
אלו המגבלות המרכזיות שקבע בנק ישראל (בשיתוף עם הפיקוח על הבנקים) בשנים האחרונות. חלקן אולי ישתנו מעת לעת (אני כמובן אדאג לעדכן אתכם על כך) ויש עוד כמה הגבלות / תקנות שצפויות להתפרסם בחודשים הבאים (גם פה, אני מבטיח לעדכן אתכם).
מקווה שעשיתי לכם קצת סדר בעניינים והדברים טיפה יותר פשוטים כעת.
מה קורה במקרה בו לי יש דירה ולבעלי אין? האם ברכישת דירה משותפת נצטרך לשלם מסה"כ סכום הקנייה את המס על דירה שנייה, או רק על חצי מסכום הקנייה?
מה קורה מבחינת אחוזי המימון? שנינו נצטרך להביא 50% הון עצמי במקרה כזה או שגם פה יש חלוקה שונה?
שלום ורד,
1. מס רכישה – בדרך כלל כל אחד ישלם את החלק היחסי שלו (מחצית מהדירה תחושב כדירה יחידה ומחצית מהדירה תחושב כדירה להשקעה)
2. אחוזי מימון – גם פה, על חצי דירה ניתן יהיה לקבל 75% מימון ועל חצי דירה יהיה ניתן לקבל 50% בלד ולכן הממוצע ביניהם יהיה 62.5%
בהצלחה
תודה על הפוסט! שאלה: אם ההכנסה שלי אינה ממשכורת, אלא מרווחי הון, דיבידנדים או שכר דירה מדירה שבבעלותי – האם הבנקים מתחשבים בכך בקשר להגבלה מס' 5?
שלום אלי,
בדרך כלל הבנקים לא מתייחסים להנכסות מרווחי הון
דיבידנדים מקובלים כאשר מדובר על בעל חברה יחידה שרגיל בכל שנה לחלק דיבידנדים
שכר דירה נחשב להכנסה כל עוד לא מדובר בדירה יחידה
בהצלחה
תודה רבה על הפוסט! באמת עושה סדר.
שאלה שעלתה לי בעקבות הפוסט – מה קורה במצב בו יש דירה בבעלותי ואני רוצה לרכוש נוספת? כתבת שאפשר לקבל 50% מימון על הדירה השניה, אך האם אפשר יהיה בנוסף למשכן גם את הדירה הראשונה ולקבל עליה גם משכנתא של 50% מערכה? (כך שמשכון הדירה הראשונה יהווה חלק מההון העצמי לדירה השניה?)
בהזדמנות זו חשוב להזכיר שהחל מפברואר 2018 אישור עקרוני לריביות המשכנתא יקבל תקופה של 24 יום במקום 12 יום שנהוג כיום. במצב זה הריביות יעלו קצת כלפי מעלה בגלל פרמיית הסיכון של הבנק בקיבוע הריבית לזמן ארוך יותר.
כרגיל מעולה. תודה!
פוסט מצויין, תודה
רק תוספת קטנה:
מגבלה נוספת ששכחת לציין – תקופת המשכנתא המינימלית:
הלוואת המשכנתא לא תהיה קצרה מ 4 שנים!
שלום רענן ותודה על ההערה
בהצלחה
נניח שאני מרויח 10 בחודש ומתוך זה אני משלם 2 על משכנתא של דירה ראשונה ורוצה לקנות דירה שנייה
האם החזר משכנתא מקסימלי לדירה שנייה יהיה
1. (40% של 10 ) פחות 2 שזה יוצא 2
2. 40% של ( 10 פחות 2) שזה יוצא 3.2
באחד הבנקים אמרו לי שאופציה 2 הנכונה ובבנק אחר אמרו לי אופציה 1 נכונה
מישהו יודע ???????????
שלום ארז,
זה תלוי בפרשנות של הבנק, בדרך כלל יבחרו באופציה 1 (וזאת למרות שבהגדרה היבשה מתייחסים ליחס החזר מהכנסה פנויה)
בהצלחה
לגבי אחוז מימון –
מה ההגבלה באחוז המימון על בעל דירה יחידה, עם משכנתא מלפני כ 15 שנה, שעשה מיחזור לפני כ-8 שנים וכעת מעוניין למחזר שוב תוך הגדלת סך ההלוואה לצורך כיסוי חובות.
האם הבנתי נכון שההגבלה הנה 50%?
שלום וברכה,
עד 50% משווי הנכס, כולל ההתחייבות הקיימת עליו
בהצלחה
מהם התנאים בהם ניתן, במיחזור של הלוואה קיימת על דירה יחידה, לשמור על 70% מימון?
במחזור בלבד ישמרו אחוזי המימון, אך לא ניתן לקבל תוספת במידה והיתרה הינה 50% ומעלה משווי הנכס
תודה רבה!
שתי שאלות הבהרה נוספות ברשותך –
1.
משמעות תשובתך בעצם היא שלא נשמרים בשום מקרה אחוזי המימון הבסיסיים אלא אלו הקיימים בעת המיחזור. נכון?
(ז"א, אם לקחתי בזמנו 75% מימון והיום השווי הוא 65% מימון, אוכל להישאר במיחזור על 65% אך לא לעלות חזרה ל 75%).
2.
האם לעניין המיחזור הסך הקובע את אחוזי המימון העכשוויים הנו יתרה לסילוק כולל כל הקנסות והעמלות?
1. נכון
2. יתרה לסלילוק כולל עמלות
בהצלחה
האם מסלול משתנה כל חמש עונה על ההגדרה של מסלול בריבית קבועה (מגבלה מס' 4) ?
שלום אסף,
כן, המגבלה היא רק על ריביות שמשתנות בתדירות נמוכה מכך
בהצלחה
האם המגבלות מאפשרות לקחת מסלול בוליט כחלק אינטגרלי מהמשכנתא?
לדוגמא בהגבלה מס' 3 – האם 33% מחושב על סך המשכנתא שניתנה שחלק ממנה היא נאמר מסלול בוליט לשנה בריבית קבועה?
תודה,
אסף
שלום אסף,
מתוך סך המשכנתא (כולל הבוליט)
בהצלחה
2 שותפים או יותר מעוניינים לקנות נכס בשותפות
האם הבנק יאפשר להם לקחת משכנתא על הנכס?
שלום אביבה,
בעיקרון אין סיבה שלא, כמובן שיש לקבל על כך אישור מהבנק
בהצלחה
שלום וברכה
רציתי לשאול מתי הבנק כן מאשר החזר של 40% מההכנסה החדשית?
ועוד שאלה, אם אני עתיד לקנות דירה מחולקת שחצי ממנה מושכר כבר, האם הבנק יתחשב בזה כהכנסה? אפילו שזה משה עתידי אבל בטוח.
תודה רבה
שלום דוד,
1. זה תלוי כל מקרה לגופו
2. בדר"כ לא, כי לרוב הבניה ללא היתר ולכן אין להתייחס להכנסה כזו
בהצלחה