לפני כשבועיים רשות המסים הודיעה על עדכון במדרגות מס הרכישה, כך שאני חושב שזה זמן טוב גם לעשות קצת סדר במושגים בענייני מיסים שקשורים לדירות.
אני מזהיר מראש שאני לא מומחה גדול בתחום, ותמיד כדאי לבדוק את הנושא לעומק מול עו"ד שמתמחה במקרקעין, אבל חשוב לי שתכירו את המושגים הבסיסיים שקשורים למיסוי בנדל"ן, מושגים כמו מס רכישה, מס השבחה ומס שבח.
מס רכישה
זהו מס שאותו אתם משלמים למדינה כאשר אתם רוכשים דירה. לא כולם משלמים אותו גובה מס, זה תלוי גם בעלות הדירה שרוכשים וגם האם יש לכם או אין לכם דירה.
מי שרוכש דירה וזו דירתו היחידה (או שיש לו דירה כיום והוא מתחייב למכור אותה תוך שנתיים) ישלם הרבה פחות (אם בכלל ישלם) מאשר מי שרוכש דירה נוספת.
אלו המדרגות החדשות של מס הרכישה
לרוכשי דירה יחידה (או לבעלי דירה שמתחייבים למכור אותה – כלומר משדרגי דירה):
|
מסכום |
עד סכום |
גובה המס |
|
0 |
1,600,175 |
0% |
|
1,600,175 |
1,898,005 |
3.5% |
|
1,898,005 |
4,896,615 |
5% |
|
4,896,615 |
16,322,055 |
8% |
|
מעל 16,322,055 |
10% |
למי שרוכש דירה נוספת (משקיעים):
|
מסכום |
עד סכום |
גובה המס |
|
0 |
4,896,615 |
8% |
|
4,896,615 |
10% |
היטל השבחה
היטל השבחה זה מס שמשלם מי שמוכר דירה (או שטח) וכל זאת בתנאי שבזמן שהוא היה בעל דירה הוא קיבל הרחבת זכויות על הדירה שלו. כלומר, שהוא יכול להרחיב את דירתו (למרות שבפועל הוא עדיין לא עשה זאת, אבל המדינה נתנה לו את האפשרות ובעצם אנו מרווחים על כך שערך הדירה / קרקע שלנו הושבח).
ניתן דוגמא
אם יש לכם שטח שאתם יכולים לבנות עליו 150 מטר והמדינה החליטה לתת לכם אפשרות (שינו את הזכויות) לבנות מעכשיו 200 מטר, כלומר הזכויות שלכם הורחבו ובעצם אתם מרוויחים מכך.
דוגמא נוספת
נניח שאתם גרים בבניין קומות בקומה האחרונה, נניח שעד כה לא הייתה לכם זכות לבנות על הגג ועכשיו החליטה העירייה להעניק לכם את הזכות לבנות על הגג, מעכשיו הדירה שלכם שווה יותר כסף כי יש לכם זכות לבנות על הגג ומי שיקנה אותה יהיה מוכן לשלם על דירה כזו יותר ממה שהיה מוכן לשלם לפני מתן הזכויות.
גובה היטל ההשבחה
היטל ההשבחה הוא מאוד גבוה ועומד על 50% מערך ההשבחה.
העירייה מביאה בעצם שמאי, שקובע בכמה הדירה התייקרה מעצם מתן הזכויות ועל גובה העליה המדינה לוקחת 50%.
החישוב עצמו מתבס על מספר המ״ר שנוספו לדירה כפול שווי מ״ר בנוי באותו איזור.
נניח שאותה דירה בקומה האחרונה הייתה שווה מיליון ₪ ומעצם מתן האישור עכשיו היא שווה 1100000 ₪ (כלומר מאה אלף ₪ יותר), משמע גובה העלייה הוא 100 אלף וגובה המס הוא 50% שהם 50,000 ₪.
חשוב לדעת כי ניתן לערער על שומות שנעשו ולא מעט פעמים הערעורים נושאים פרי ומפחיתים את ערך העלייה ולכן משלמים פחות מס.
מס שבח
זה מס שגם מי שמשלם אותו הוא המוכר והוא מוטל על מי שרכש דירה במחיר מסוים ומכר אותה לאחר מכן בסכום גבוה יותר וגובה המס הוא 25% מהרווח.
ניתן דוגמא
נניח שרכשתם דירה ב-1,000,000 ₪ ואתם מוכרים אותה אחרי שנה ב-1,100,000 ₪, משמע מכרתם ב-100 אלף ₪ רווח, מזה ייקחו לכם 25% שהם 25,000 ₪.
שימו לב – עכשיו הסבר מעט מורכב
חשוב לדעת שאם אתם מוכרים דירה וקונים במקביל דירה אחרת, אתם פטורים ממס ולא צריכים לשלם (גם אם מכרתם את הדירה שלכם ברווח), כל עוד החזקתם את הנכס לפחות 18 חודשים.
אבל אם אתם מחזיקים בשתי דירות ומוכרים אחת מהן ברווח אז בוודאי שתשלמו מס שבח.
רק שפה זה, מתחיל להסתבך קצת:
עד שנת 2014 היה פטור ממס שבח בכל זאת במידה ועברו 4 שנים מהמכירה האחרונה שלך.
למרות שהיום כבר אין פטור עדיין לא תצטרכו לשלם עבור הרווח שעשיתם עד שנת 2014, כלומר כל הרווחים שהשגתם עד אז פטורים ממס ורק על השנים מ-2014 קדימה תצטרכו לשלם מס.
אתן דוגמא
רכשתם דירה בשנת 2010 במיליון ₪ ואתם מוכרים אותה בשנת 2015 ב-1,500,000 ₪ (כלומר הרווחתם עליה 500,000 ₪).
את הרווח של ה-500 אלף עשיתם במהלך 5 שנים (מ-2010 ועד 2015), לכן בממוצע הרווחתם 100 אלף שקל לשנה.
עכשיו, על הרווחים שעשיתם עד שנת 2013 אתם פטורים ותצטרכו לשלם רק על הרווחים שעשיתם בשנת 2014 ובשנת 2015 (זה יוצא 100 אלף ₪ לשנה ובעצם 200 אלף לשנתיים – מזה תשלמו 25% שהם 50,000 ₪).
שימו לב שאתם יכולים לקזז הוצאות כגון
- שכר טרחת עו"ד
- עלויות ריבית משכנתא
- שיפוצים
- כל מה שקשור לדירה בגדול
את ההוצאות האלו יקזזו מהרווח ובדוגמא שלנו, אם היו לכם הוצאות של 250 אלף ₪ במהלך השנים אז הרווח יצטמצם ל-250 אלף בלבד שמתפרסים על 5 שנים (כלומר, 50 אלף לשנה, אבל רק על השנתיים האחרונות תשלמו מס וזה ייצא 25% מ-100 אלף שהם 25,000 ₪ בלבד)
לסיכום,
כמו שציינתי בהתחלה, אני לא מומחה גדול במיסוי (גם לא נדל"ן), אבל אלו מושגים בסיסיים שחשוב שכל אחד מאיתנו יכיר ויבין על מה משלמים, כמה צריך לשלם ואיך ניתן לקבל פטורים או הנחות על התשלומים הללו.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
לגבי מס השבחה שנגבה ע"י העירייה –
השם המדויק הוא היטל השבחה.
צורת החישוב היא קצת שונה ממה שנכתב – מס' המטרים שנוספו * שווי מ"ר מבונה באותו אזור.
האם זה משהו שתקף בכל הארץ?
גם דירה שרשומה בטאבו וגם במינהל?
גם בתוך הקו הירוק וגם מחוצה לו?
שלום צבי,
תודה על ההערה
שלום רב.
אשמח למידע על מיסוי דירת נופש מול דירה למגורים
תודה מראש
על פי הפסיקה דירת נופש אינה דירה לצורך מיסוי אלא נכס עסקי.
שלום מקסים,
אני לא בקיא בתחום זה וממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין
בהצלחה
רשמת "חשוב לדעת שאם אתם מוכרים דירה וקונים במקביל דירה אחרת, אתם פטורים ממס ולא צריכים לשלם (גם אם מכרתם את הדירה שלכם ברווח)."
לא מדוייק, יש לגור בדירה שנמכרה לפחות 18 חודשים, גם אם היא יחידה, על מנת לקבל פטור ממס שבח.
שלום וברכה,
תודה רבה על ההערה – אני אתקן
שלום,
לגבי קיזוז הוצאות מהרווח בחישוב למס שבח, האם מס הרכישה נחשב כהוצאה לצורך העניין וניתנת לקיזוז?
תודה.
כל הוצאה, כמובן עם קבלות.
כן
שלום אורן,
אני חושב שכן אבל הייתי מוודא זאת מול עו"ד מקרקעין
בהצלחה
חשוב להגיד שכדאי לשמור קבלות על כל ההוצאות כדי להתקזז עליהן: עו"ד, שיפוצניק וכו,
היי רציתי לדעת אם משלמים מס על דירה שניתנת בירושה מהורה שנפטר. אם בבעולתי ובבעלות אחי יש דירה לכול אחד ואנו מקבלים בירושה דירה שנותרה מההורים שנפטרו האם זה נחשב דירה שנייה?האם עלינו לשלם מס עליה?
שלום דורין,
אני לא כל כך בקיא בנושא וממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין
בהצלחה
היי דורין,
לפי מה שידוע לי,
המוכרים לא משלמים מס שבח ,אבל כדאי שתתיעצי..
שלום לכולם,
רק שאלה לגביי מס רכישה לרוכשי דירה יחידה המס הוא החל מהסכום החורג ולא על כולו למיטב הבנתי, זאת אומרת אם רכשתי דירה בסכום של 1,700,000 ש"ח אז אני משלם רק על ההפרש בין 1,600,175 ש"ח (המדרגה השניה) ל-1,700,000 ש"ח 3.5%.
ההפרש – 99825 * (כפול) 3.5% = 3494 ש"ח
האם זה מה שאני צריך לשלם = 3494 ש"ח על דירה ששווה 1700000 ש"ח?
אם זו דירה ראשונה – אז כן
כן
שלום אלי,
אתה צודק בנוגע לשיטת החישוב
בהצלחה
מס רכישה משולם על כל הסכום או רק על ההפרש מהמדרגה ?
הבנתי שעבור דירה יחידה צריך לעבור 18 חודשי בעלות עליה, כלומר לדוגמא אם קנית דירה יחידה ומכרת אחרי חצי שנה כן משלמים מס שבח זה נכון?
כמו כן, יהיה נחמד אם תוסיף לפוסט מס על השכרת דירות. במיוחד דירה יחידה, אם יש לי דירה יחידה ואני משכיר אותה (ושוכר במקביל) , ואני גובה מעל 5000 ש"ח שכירות, עדיין צריך לשלם מס?
תודה
איתן
נכון, כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה ראשונה, אמור להיות הדירה בבעלותך 18 חודש.
ואם זו דירה שקנית מקבלן אז 18 חודשים מקבלת טופס 4.
איתן שלום,
1. אתה צודק ותיקנתי זאת בפוסט – תודה
2. אני לא יודע לגבי השאלה השניה
בהצלחה ותודה
מה הדין לגבי קבות רכישה ?
אם קנו השטח ב- 2011 והתחילו לבנות בסוף 2013 וסיימו בינואר 2016 .
הקבוצה בנתה לבד ואז שילמנו רק על השטח.
א. מתי נחשב תאריך הדירה? בשטח? בהתחלת הבניייה? או בסיומה?
ב. האם יש חשיבות לחודשים או זה מחושב לפי השנה, למשל אצלנו סיום 2013 התחילו לבנות
ג. האם יש חוקים מיוחדים בגדול לקבוצות רכישה ?
תודה
בקבוצת רכישה רגע קבלת טופס 4 נחשב במקביל כקניית הדירה.
שלום יאיר,
אני לא בקיא בתחום הזה והייתי ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין
בהצלחה
מה עם קניית קרקע ?
והזיכוי של 1%?
שלום תומר,
אני לא כל כך בקיא בנושא הייתי ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין
בהצלחה
שמעתי ששי אפשרות לקבל החזר על מס שבח אם לא נוצלו כל הנקודות שיש במס בשנים האחרונות
האם יש למישהו ידיעה כיצד עושים זאת וקצת כללים
שלום אברהם,
אני לא מכיר את זה אבל נשמע הגיוני
כדאי לברר עם עו"ד מקרקעין
בהצלחה
היי,
אני לא בטוח שהציטוט הבא נכון:
"חשוב לדעת שאם אתם מוכרים דירה וקונים במקביל דירה אחרת, אתם פטורים ממס ולא צריכים לשלם (גם אם מכרתם את הדירה שלכם ברווח)."
אני נמצא כרגע במצב דומה, והעו"ד אמר לי שאני כן צריך לשלם מס שבח.
בעצם אתה אומר בין השורות, שאם אני קונה דירה אחרת, זה פוטר אותי מתשלום מס שבח על מכירת הדירה הישנה.
ואם לא הייתי קונה דירה אחרת, ורק מוכר את הישנה, אז כן הייתי משלם מס שבח. (לא נשמע לי הגיוני. לא מבין את התמריץ של המחוקק פה)
זה מה שהצלחתי להבין בין השורות שלך. תקן אותי אם אני טועה.
ליוסף
הכוונה שאם היה לך דירה יחידה וקנית דירה שנייה לפני שמכרת את דירתך הראשונה, על אף שלמעשה עכשיו יש לך 2 דירות, אם אתה מוכר את דירתך הראשונה (לא השנייה) אתה פטור ממס שבח אם הדירה הראשונה היית בבעלותך כדירה מוכנה 18 חודש, בנוסף אם המכר של הדירה הראשונה היית תוך 24 חודש של קניית דירה השנייה אתה פטור ג"כ ממס רכישה על הדירה השנייה ואם שילמת אתה יכול לקבל את הכסף חזרה.
לאלו שפטורים ממס רכישה מכיוון שמתחיבים למכור את דירתם הראשונה תוך 24 חודשים רצוי לשים לב חזק לתאריכים מכיון שאם מכרו אפי' יום אחרי ה-24 חודשים מתחייבים במס רכישה וגם קנס ואני חושב גם ריביות על השנתיים האלו(אין לי מושג לגבי גובה הקנס והריביות)
שלום יוסף,
נמסר לי כאן באתר שטעיתי ויש צורך לגור בדירה 18 חודשים לפני שאתם מוכרים את הדירה
אגב, התמריץ של המחוקק הוא להקל על משררגי דירה ולבקש מס ממי שמוכר וקונה רק לטובת הרווח
בהצלחה
ראשית כל הכבוד על הנגשת המידע. עניין המיסוי עשוי להשפיע מאד על שיקולי הרכישה.
בנוסף היטל השבחה (לא מס השבחה) אינו חל כאשר התוספת המאושרת פחותה מ140 מ"ר לכל דירה ולכן זהו מס שאינו מצוי. מס זה כאשר יש שינוי כולל לדוגמא החלפת צמודי קרקע בבניה רוויה. בשכונות הישנות שבהם זה קורה יש פטור לשכונות מתחדשות
חשוב לשים לב שמס זה קיים גם בקרקעות שם המס יכול להיות יותר גבוה מהרווח (חישוב לפי הערכת שמאי ולא לפי מחיר רכישה) ולכן כדאי להזהר ברכישת קרקע ולבדוק עם עו"ד המתמחה במיסוי
ושוב תודה על הבלוג
תודה על ההערות והתוספות אלעד
צריך להתייחס גם לדירה ראשונה/יחידה, שיש לשלם עליה מס שבח אם מוכרים אותה במידה ועברו פחות מ18 חודשים ממועד הרכישה.
אם מוכרים אותה אחרי, אז הדירה פטורה ממס שבח ובלבד שהיא דירה יחידה.
בעבר היה אפשר למכור דירה יחידה גם יום אחרי שנקנה ודירה שניה כל 4 שנים.
לאלו שפטורים ממס רכישה מכיוון שמתחייבים למכור את דירתם הראשונה תוך 24 חודשים רצוי לשים לב חזק לתאריכים מכיון שאם מכרו אפי' יום אחרי ה-24 חודשים מתחייבים במס רכישה וגם קנס ואני חושב גם ריביות על השנתיים האלו(אין לי מושג לגבי גובה הקנס והריביות)
שלום, יש לי שאלה לגבי מס שבח על דירה שעברה בירושה. האם יש מס שבח אם היורש רוצה למכור את הדירה שקיבל בירושה ? אם כן אז איזה ?
שלום יוליה,
אני לא בקיא בענייני מיסוי ולא רוצה להטעות אותך
ממליץ לך לפנות לעו"ד העוסק בענייני מקמרקעין
בהצלחה
הי משכמתאמן
המחשבון משום מה לא עובד לא ניתן לחשב אפילו אין אופציה של טבלה
האם תוכל לבדוק את העניין
אשמח לעזרה
תודה
שלום סתיו,
ההחזר לא אמור לקפוץ יותר ממה שהיה קופץ בהלוואה הקודמת
בכל מקרה זה משתלם וכדאי לעשות זאת,
יחד עם זאת אם תשלב גם פריים ייתכן וזה יהיה אפילו יותר משתלם
בהצלחה
שלום!
מה קורה אם אחד מבני הזוג זו דירה ראשונה והשני רשום על נכס? מה יהיה לגבי מס רכישה ?
שלום אורי,
אתה תחויב על מחצית הדירה כדירה נוספת והיא תחויב על מחצית הדירה כדירה יחידה
בהצלחה
שאלה:
אם יש לי דירה אחת(אין יותר דירות\בתים) שאני גר בה מעל 18 חודשים, ואני מחליט למכור אותה ולא לקנות דירה חדשה. למשל עובר לגור בשכירות.
ערך הדירה עלה מאז הקניה ב50%
איזה מיסים חלים עלי?
תודה
שלום זיו,
הייתי שמח אם היית מתייעץ עם עו"ד מתחום המקרקעין כי אני יכול להטעות אותך
בהצלחה
יש לי דירה ברשותי ורכשתי עוד דירה שילמתי עליה מס רכישה של אם שכולה. הדירה הראשונה היתה רשומה עלי ועל ביתי כי התייתמה צעירה ונשארה בחוזה איתי ואז עשינו העברה ללא תמורה .העברתי טופס לשומה כמה יהייה עלי לשלם עבור דירה ראשונה שלא מכרתי ולא אמכור האם השומה תהייה גבוהה. תודה
שלום חיה,
לצערי אין לי תשובה על כך ואני ממליץ להתייעץ עם עו״ד שמתמחה במיסוי נדלן
בהצלחה
שלום במידה ומדובר על קנית דירה שניה אבל כחלק מפרויקט דירות של מעונות סטודנטים.
האם ניתן לקבל הנחה במס הרכישה?
לצורך הענין מדובר על דירות שבין 650-750 K.
שלום אופיר,
לא ידוע לי על הנחה במס רכישה
בהצלחה
היי משכנתאמן,
האם אתה יודע איך מחושב מס רכישה במסגרת מחיר למשתכן?
האם לפי סכום העסקה? או לפי שווי שוק של הדירה?
שלום אורי,
סכום העסקה
בהצלחה
במידה ואני בעל שתי דירות, ומעוניין לרכוש דירה שלישית (נניח מעל 250% שיעור בעלות), האם מס דירה שלישית הוא בעצם הגדרה למס הרכישה, או שהוא מתווסף למס הרכישה הרגיל ?
שלום דוד,
אני לא בטוח שהבנתי את שאלתך, אך באופן כללי – כל רכישת דירה שניה ומעלה מביאה לעליה במס הרכישה כמו של משקיע
(אין הבדל באחוז המס בין דירה שניה לשלישית אם זאת השאלה)
כמו כן, שים לב שהמדרגות התעדכנו ותוכל למצוא אותן בפוסט הבא בדף הפייסבוק שלי (הסכומים של המדרגות יתעדכנו בינואר)
בהצלחה
ראשית, תודה רבה על המענה המהיר.
אולי לא הייתי ברור עד הסוף בשאלתי, השאלה העיקרית היא בעצם, האם מס דירה שלישית הוא מס רכישה ? או שהוא תשלום נוסף למס הרכישה ?
או במילים אחרות, האם מס רכישה ומס דירה שלישית הם אותו הדבר ?
שלום דוד,
מס דירה שלישית לא יצא אל הפועל מעולם (בג"צ מתח ביקורת על הצורה שבה הועבר, החזיר אותו לממשלה, וזאת מעולם לא דנה בו שנית)
בהצלחה