הפוסט הפעם לא כל כך מתאים לזוגות הצעירים ויותר מכוון לקהל הבוגר (בני 60+), אבל כולם מוזמנים לקרוא, אתם יודעים שידע שווה כוח ואולי תוכלו לעזור עם המידע הזה לאנשים אחרים (אני כמובן, סומך עליכם שתהיו השגרירים של משכנתאמן ותעזרו למי שאפשר בנושא המשכנתא).
והיום חברים, נדבר על משכנתא הפוכה, מושג שאולי שמענו אותו מדי פעם, אבל לא תמיד הבנו מה הוא אומר.
בואו נעשה רגע סדר, כשאנחנו שומעים את צמד המילים "משכנתא הפוכה" אנו מיד נוטים לחשוב שזו משכנתא שניתנת על נכס שכבר בבעלותנו, אבל זה לא מדויק – משכנתא שניתנת בעבור נכס קיים נקראת משכנתא לכל מטרה.
כמו שכתבתי בפוסטים הקודמים, אני מקדיש את בשבועות האחרונים (והבאים) פוסטים לטובת שאלות שעלו מן הגולשים שרצו לקבל מידע נוסף בנושאים שונים בעולם המשכנתאות (אתם תמיד מוזמנים להציע לי בתגובות עוד נושאים לכתיבה).
אז מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא שם נרדף למשכנתא לכל מטרה, רק בשינוי אחד בולט – אין החזרים חודשיים!
כל אחד מעל לגיל 60, יכול למשכן את הבית שלו (במידה והוא לא ממושכן לבנק אחר) ולקבל עבורו סכום מסוים.
בדרך כלל זה סביב 30%-50% מימון, אבל זה תלוי בגיל שלו וככל שהגיל יותר מבוגר כך ניתן לקבל יותר מימון. כלומר, אם שווי הנכס שלכם הינו 1,000,000 ש"ח, תוכלו לקבל בין 300 ל-500 אלף שקל.
השינוי הבולט הוא שלא חייבים לשלם את החזרי המשכנתא מדי חודש, אלא פשוט ניתן לא לשלם כלום ולצבור עוד ועוד חוב שיוחזר רק כשהלווה יילך לעולמו.
ניתן דוגמא מהחיים:
בני זוג בגיל מבוגר (60+) הם בעלי דירה בשווי 2 מיליון ₪, הם זקוקים ל-250,000 ₪ למטרה כלשהי (לדוג – לעזור לילדים לרכוש דירה, או לצורך מימון טיפול רפואי חס וחלילה). יש להם בעיה מכיוון שהם לא מרוויחים הרבה כסף, למעט כספי הפנסיה שלהם והם לא יכולים להפריש מסכום זה לתשלום משכנתא חודשי.
משכנתא הפוכה נותנת להם את הפתרון – הם יכולים לקחת את ההלוואה ופשוט לא לשלם את ההחזר החודשי. ההחזר החודשי פשוט יצורף לחוב ובכל חודש הם יהיו חייבים לבנק 250 אלף + ההחזר החודשי שלא שילמו.
לדוג', אם היו צריכים לשלם בכל חודש 2,000 ₪ אז אותו סכום פשוט יתווסף לחוב המקורי ובתום שנה אחת הם יהיו חייבים לבנק 250 אלף + 24,000 (2,000 ₪ * 12 חודשים).
לכמה שנים ההלוואה ניתנת?
בעיקרון ההלוואה ניתנת לכל החיים, כלומר עד שהלווה נפטר. ברגע שהלווה נפטר מציעים ליורשים שלו לסגור את החוב על ידי מכירת הדירה או שהם יכולים פשוט להעביר את המשכנתא למשכנתא רגילה בבנק רגיל ובעצם למחזר את המשכנתא.
ומתי מחזירים את הכסף?
ישנם שני מצבים בהם צריכים להחזיר את הכסף:
- פטירה של שני בני הזוג
- מכירת הדירה – הכסף מגיע ממכירת הדירה (או על ידם או על ידי היורשים) וממכירת הדירה פשוט מפרישים לבנק את החוב שקיים (החוב הוא המשכנתא הראשונית + כל ההחזרים החודשיים).
מה גובה הריבית במשכנתא הפוכה?
גובה הריבית הינו בין 5-6 אחוזים בתוספת מדד, בעיקרון זו ריבית יחסית מאוד גבוהה (בטח ביחס לריביות המשכנתא כיום), אבל כשמשקללים את שלושת הנתונים הבאים ניתן להבין גם למה:
- אין תחרות בתחום הזה
- זו הלוואה לכל מטרה שתמיד מתומחרת גבוה
- אין החזרים חודשיים וזה מאוד מקשה על מי שנותן את ההלוואה (החוב רק גדל במקום לקטון כמו במשכנתא רגילה)
כמה משכנתא ניתן לקבל?
כפי שציינתי קודם לכן, בגדול 30%-50% משווי הנכס – זה תלוי בגיל הלווים – ככל שהלווים יותר מבוגרים ככה אחוזי המימון שלהם יגדלו (כי לא נעים לומר, אבל פשוט נשאר להם פחות זמן לחיות).
מבחינת סכום, גובה ההלוואה הגבוה ביותר שניתן לקבל עומד על סכום של 1.8 מיליון ש"ח.
מאיזה בנקים ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
כיום אין בנקים שעוסקים בתחום הנ"ל אלא רק חברה אחת בשם "כלל משכנתאות" (שהיא בעצם תחת חברת הביטוח כלל).
בעבר בנק דיסקונט עסק בתחום זה באמצעות חברת "בית מניב" אבל כיום חברה זו לא נותנת הלוואות חדשות וייתכן שתחזור לכך בעתיד.
אז האם זה משתלם?
ברמה האישית, אני לא אוהב במיוחד את הרעיון של משכנתא הפוכה. זה מפחיד אותי שבסוף החיים אנחנו אמורים לאבד את דירתנו לאט-לאט לבנק ויותר מפחיד אותי זה שלאט לאט עם עליית מחירי הדירות וההרעה במצב הפיננסי הרבה אנשים ייפנו לאפיק הזה לטובת עזרה לילדים לרכוש דירה ללא הון עצמי.
יחד עם זאת, אבל אני לא יכול להתעלם מכך שזהו עוד כלי פיננסי עבור הקהל המבוגר שלפעמים צריך כסף דחוף ומצד שני אינו יכול לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים (לדוג', אם הם צריכים לעזור לאחד מהילדים לצאת מצרה או לחלופין לעזרה רפואית שוטפת).
מבחינה כלכלית, זו כמובן הלוואה לא משתלמת (הריביות בד"כ גבוהות ואין היצע גדול של מלווים) והחוב רק גדל מיום ליום ומחודש לחודש.
אבל כמו שאמרתי מקודם, לפעמים החיים לא מותירים לנו הרבה ברירות וחשוב שנדע מה האופציות שלנו ומהם הפתרונות הפיננסים שעומדים לרשותנו.
לסיכום,
בפוסט זה ניסיתי להסביר מהי משכנתא הפוכה, לאיזה קהל לקוחות היא מתאימה ורלוונטית, כיצד לוקחים אותה ומה היתרונות והחסרונות שלה.
אם יש לכם עוד שאלות בנושא אתם מוזמנים לשאול בתגובות וגם להציע רעיונות לפוסטים נוספים בנושאים שמעניינים אתכם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מה קורה אם בני הזוג מאריכים ימים ונשארים בדירתם? בינתיים החוב הולך וגדל ועלול לעבור את שווי הדירה.
מה אז? הבנק יפנה אותם מהדירה? הרי כל סכום מעבר לשווי הדירה הוא, במרבית המקרים, חוב אבוד מבחינת הבנק.
היי דוד,
שאלה יפה!
הבנק עושה שיקול אקטוארי מקדים ולא יעניק משכנתא גדולה מדי לזוג "צעיר מדי",
אני לא מכיר את הנקודה הזו, אבל אני מניח שהם לא יכולים לפנות אותם מהדירה.
זה אמנם מקרה די קיצוני (על סף הדמיוני), אבל אני מבטיח לברר.
דוד שלום,
מאפיין מרכזי במשכנתא הפוכה הוא שהיא הלוואה "ללא זכות חזרה", דהיינו במצב בו שווי הנכס לא מספיק לכיסוי החוב זו בעיה של המלווה. לא מוציאים את הלווים מהבית בגלל דבר כזה, זה אחד הסיכונים שהמלווה לוקחת על עצמה ולכן הריבית מעט יותר יקרה ממשכנתא רגילה לכל מטרה.
מקווה שעזרתי
האם ההחזר החודשי הוא בעצם הריבית על ההלוואה?
ואם כן מה הריביות כיום?
תודה
שלום יהודה,
ההחזר החודשי הוא גם הקרן שלקחת וגם הריבית על ההלוואה
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
בהצלחה
יהודה שלום,
במשכנתא הפוכה ההחזר החודשי השוטף שניתן לבצע הוא של הריבית החודשית ודמי הניהול החודשיים, לא של הקרן. את הקרן ניתן לפרוע בנוסף בכל עת ללא קנסות פירעון מוקדם, כפוף לסכום החזר מינימאלי שנקבע אצל המלווה.
שלום,
אילו בנקים או חברות ביטוח נותנות משכנתא הפוכה?
תודה רבה,
שירלי
שירלי שלום,
רק חברת הביטוח כלל
בהצלחה
אין שום בנק שנותן משכנתא הפוכה?
שלום יעקב,
רק חברת כלל ככל הידוע לי
בהצלחה
התעניינתי בנתונים לגבי משכנתא הפוכה. מדוגמה שהצגת " לדוג', אם היו צריכים לשלם בכל חודש 2,000 ₪ אז אותו הסכום פשוט יתווסף לחוב המקורי ובתום שנה אחת הם יהיו חייבים לבנק 250 אלף + 24,000 (2000 ₪ *12 חודשים)." לפי חשבוני זה 9.6% ריבית שנתית ? האם הבנתי נכון ? אם כן ?……זה רצח !!
שלום רגינה,
זה לא בדיוק ככה
במשכנתא הפוכה קובעים את הריבית מראש (לדוג' 5%) וזה מתווסף לחוב
כלומר אם את חייבת 200 אלף אז כל שנה זה יגדל ב- 10,000 ש"ח ריבית דה ריבית, גם זה לא זול כמובן
בהצלחה
רגינה שלום,
במקרה של הלוואה בסך של 250,000 שח ההחזר החודשי הוא 1180 שח, כולל גמי הניהול החודשיים. הריבית היום הינה 5.3% צמוד למדד ומכאן החישוב.
רשמת במאמר שאתה לא ממש אוהב את הנושא הזה של משכנתא הפוכה אבל לא התייחסת לאלטרנטיבות כמו מכירת הדירה והשקעת הכסף באפיק כלשהו.
כמובן שמעבר לשיקול כלכלי יש גם היבטים פסיכולוגיים (ובמיוחד כאשר מדובר באנשים מבוגרים ודירה ששייכת להם הרבה שנים) אבל אותם אפשר להשאיר לכותב אחר. יותר מעניין אותי האם יש אלטרנטיבה כלכלית למי שנקלע למצב שהוא שוקל לקחת משכנתא הפוכה.
שלום יאיר,
מטרת הפוסט לשפוך אור על משכנתא הפוכה – במצבים מסוים זה עדיף על מכירת הדירה (האפשרות להמשיך לחיות בסביבה הרגילה), אך אתה בהחלט צודק בנוגע לאלטרנטיבות
בהצלחה
קצת נדייק:
הריבית היא 5.3%
מגיל 60 ניתן לקבל 15% משווי הדירה, ועם השנים זה עולה.
רק לדירות במרכז הארץ
אפשר גם לשלם את הריבית אם רוצים
ברמת העיקרון גם אם יאריכו ימים החוב לא אמור לעבור את שווי הדירה.
יכול להתאים למבוגרים שרוצים לעבור לדיור מוגן, יכולים להשכיר את הדירה ולקבל הכנסה נוספת
תודה רבה על ההרחבה והדיוק
בהצלחה
במשכנתא הפוכה אין תשלומים חדשיים.
ישנה ריבית ואותה ניתן לצבור לסכום הקרן בצרוף הפרשי הצמדה.
החוב אינו יכול להיות גבוה משווי הדירה.
שווי הדירה לצורך המשכנתא נקבע על ידי השמאי של כלל ביטוח.
יש לבטח את המבנה לטובת כלל, ולרשום את המשכנתא בטאבו.
פיתרון מעולה לבני 60+ לחיסול כל מיני הלוואות כמו: משיכת יתר בבנק, הלוואות מחברות אשראי שכולן יקרות יותר מריבית המשכנתא ההפוכה.
אם הלווים אינם מעוניינים לשלם את הריבית וההצמדה בשוטף – אפשר להוסיפם לסכום המשכנתא או, לבקש מהיורשים לשלם את התשלומים השוטפים אשר בכל מקרה ינוכה מהתקבול במכירת הבית.
רציתי לשאול אדם מבוגר זו הדרך היחידה בה הוא יכול לקבל משכנתא? או שאפשרי לקבל גם משכנתא רגילה או שמחמת גילו המתקדם אינו יכול לקבל משכנתא רגילה
שלום אברהם,
בדרך כלל לא נותנים לאנשים מבוגרים משכנתא אלא אם כן יש להם כמה דירות ואז זה יכול לעזור לקבל אישור
בהצלחה
צריך להגדיר מה זה מבוגר. רוב הבנקים נותנים משכנתאות עד גיל 80, ופועלים לפעמים עד גיל 85
אז ממש לא הסברת טוב.
כמו שהגבת לרגינה זה לא שההחזר החודשי מתוסף להלואה אלא הריבית מתווספת להלוואה…
יחי ההבדל הקטן…
שלום דודי,
1. לא אני הגבתי לרגינה
2. ההחזר החודשי הוא הריבית
בהצלחה
האתר שלך מדהים ובהיר. כן ירבו אנשים כמוך. אני בן 61. לפני כשנה אני ואחי קיבלנו ירושה גדולה (נכס מהוריי) שאינני יכול למכור (ווילה ענקית בהרצליה פיתוח) כי הקונים לא באים. אני מעריך שהנכס שווה בסביבות 40 מליון ש"ח. הנכס אינו רק שלי אלא בשותפות חוצי חצי עם אחי כמובן. השאלה: האם אני יכול לקחת הלוואה, משכנתא או כל סוג אחר של כסף נזיל תמורת שעבוד החצי שלי בווילה? השאלה נשאלת לאור העובדה שאינני יכול למעשה למכור את החצי שלי (אין קונים) וגם אם היה בא קונה בסופו של דבר אני זקוק להסכמת אחי למכירת כל הנכס (ויכול להיות שהוא יסכים ויכול להיות שלא). כרגע הנכס מושכר אבל אני מקבל יחסית מעט וזה לא מספיק לי. איזה הלוואה או משכנתא הכי טוב לקחת במקרה כזה? האם משכנתא הפוכה, אולי משכנתא זולה יותר, הלוואה? מה היית ממליץ לי? בתודה מראש.
שלום משה,
תוכל לקבל הלוואה כנגד הנכס אבל אחיך חייב להיות שותף להלוואה זו
אי אפשר למשכן חצי בית אלא את מלוא הבית בלבד ושניכם בעלי הבית
בהצלחה
האם ההלוואה ניתנת כסכום חד פעמי, או שניתן לקבל תשלום חודשי קבוע – למשל 5000 אלפים שקל לחודש (או כל סכום שייקבע על פי תנאי הזכאות), כל חודש לאורך כל החיים
שלום ענת,
ברוב המקומות – תשלום אחד
אני חושב שלטפחות יש מוצר חדש עם סכום קצבה חודשי
בהצלחה
קראתי שעבור דירה שאינני גר בה, הסכום שאני עשוי לקבל כמשכנתא הפוכה הוא נמוך יותר.
יש לך מושג מדוע וכמה נמוך יותר?
שלום רודו,
אתה מתכוון למשכנתא הפוכה או למשכנתא לכל מטרה?
ציינתי, משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה ניתן לקחת לפי גיל הלווה (המבוגר ביניהם)
במשכנתא לכל מטרה ניתן לקבל עד 50% מערך הנכס, הסיבה היא שהכסף אינו הולך לטובת דיור אלא לצריכה פרטית ולכן מסוכן יותר עבור הבנק
בהצלחה
הי,
מקווה שלא תיפגע אבל אתה מזכיר לי את ביבי. אני שואל על דבר אחד ומקבל תשובה על דבר שני.
כבר פעם שנייה שאתה עונה לא לענין וללא תועלת.
אם אתה לא יודע, תגיד. לא סוף העולם.
אני לא נפגע, הבנתי אותך לא נכון ככל הנראה (חשבתי שאתה שואל על הבדל בין הפוכה לבין הלוואה לכל מטרה).
בכל אופן, מההיכרות שלי, לא יהיה הבדל בשיעור המימון על משכנתא הפוכה גם אם אתה לא גר בדירה – אשמח להפניה היכן קראת זאת, ואוכל לנסות לבדוק זאת לעומק.
תודה על התגובה.
לשאלתך, ראה ציטוט מתוך שאלות ותשובות באתר של כלל ביטוח.
"…האם ניתן לשעבד דירה שהלווים אינם מתגוררים בה?
כן, אולם סכום ההלוואה המקסימלי שיעמוד לרשות הלווה יהיה נמוך יותר."
ראשית, תודה על המידע, אכן לא ידעתי אותו לפני כן בנוגע לכלל
אין לי מושג למה הם עושים זאת, אני יכול לנחש ולשער (זה בגדר ניחוש בלבד) שהם "מפחדים" שברגע שהלווה יילך לעולמו והם יפנו ליורשים להסדיר את ההלוואה, יהיה להם יותר קשה להתמודד עם דייר שגר בנכס שנים רבות ולא רוצה להתפנות
בהצלחה
תודה, שנה טובה
אני לא מצליח להבין את עניין ההחזר החודשי
אני צריך להחזיר בסיכומו של דבר גם ריבית וגם החזר חודשי מסוים או שההחזר החודשי הוא הריבית?
הרי אתה לא יכול לכמת בשנים את ההלוואה הזו מכיוון שאתה לא יודע בעצם מתי הבן אדם ימכור את הדירה או יילך לעולמו ויוריש לילדים את הסדר התשלום
אז ההחזר החודשי הוא הריבית בעצם?
תודה!
שלום רועי,
נכון, ריבית בלבד
בהצלחה