מדד המחירים לצרכן הוא אחד הפרמטרים הכי חשובים במשכנתא שלכם, ואם המשכנתא (או לפחות מסלול או שניים ממנה) צמודים למדד, אזי אתם צריכים לעקוב טוב-טוב אחרי פרסום המדד שכן כל שינוי שלו הוא משמעותי מאוד עבורכם.
בשלושת החודשים האחרונים המדד עלה במצטבר ב-1% וזה כביכול אומר קצב עליה של 4% בשנה –
האם זה נכון? או שמדובר על עיוות או משהו זמני? מה המדד עושה בכלל למשכנתא שלנו ואיך משפיע? כל זאת בפוסט הבא.
מהו מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על המשכנתא שלנו?
מדד המחירים לצרכן עוקב אחרי התייקרות המוצרים במשק, מי שמפרסם אותו (וגם מחשב אותו) היא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבודקת בכל חודש האם המחירים עלו במשק או ירדו.
שימו לב שמדובר על כל המחירים במשק (החל מפירות, ירקות, תקשורת ועד מחיר טיסות ודירות), כאשר הלשכה מבצעת חישוב וב-15 לכל חודש מודיעה לנו האם המחירים עלו בממוצע או ירדו בממוצע בחודש שעבר.
כל זה טוב ויפה, אבל איך זה קשור למשכנתא שלנו?
כאשר מרכיבים תמהיל משכנתא, ישנם מסלולים שהם צמודי מדד (לדוג': קבועה צמודת מדד / משתנה צמודת מדד) ולכן כל שינוי במדד משפיע ישירות על הקרן שלכם ועל החזר המשכנתא שלכם.
ניתן דוגמא:
נניח שיש לכם משכנתא של 500,000 ש"ח שכולה צמודה למדד עם החזר של 5,000 ש"ח בחודש ונניח שהמדד עלה ב-1%.
בשל עליית המדד הקרן תעלה באחוז ותעמוד על 505,000 ש"ח (5,000 ש"ח עליה בקרן), ובעקבות העליה של הקרן גם ההחזר יעלה בערך באחוז ויעמוד מחודש הבא על 5,050 ש"ח (עליה של 50 ש"ח בהחזר החודשי).
מה המסקנה מכך?
אנו רואים שכל עליה של המדד בעצם מפריעה לנו במשכנתא וזה לא דבר חיובי עבורנו, שכן גם הקרן עולה ובעקבותיה באופן מיידי גם ההחזר עולה.
(הערה – כתבתי בעבר על מדד המחירים לצרכן ואיך הוא משפיע על המשכנתא שלכם בהרחבה – תוכלו לקרוא זאת כאן).
אם המדד עלה באחוז שלם ב-3 חודשים, מה זה אומר?
בעיקרון, מי שיחשב את זה באופן פשטני, עלול מאוד להיבהל מהנתון הזה שכן זה מצביע על קצב עליה של 4% בשנה וזה נתון גבוה (בדוגמא שנתתי מקודם זה אומר עליה של הקרן בכ-20,000 ש"ח ועליה בהחזר החודשי בכ-200 ש"ח – תודו שזה המון).
יחד עם זאת, צריך לזכור כמה דברים:
המדד נבדק מדי חודש ולכן הוא מאוד "עונתי", כאשר ישנם חודשים בשנה שבהם הוא עולה באופן מסורתי וישנם חודשים בשנה שהוא יורד באופן מסורתי.
מכיוון שהמדד הוא בעצם תוצאה של ביקוש והיצע (ככל שהביקוש למוצרים יהיה גבוה יותר, קח המחירים יתייקרו ולכן המדד יעלה), אנו צריכים לזכור שישנם חודשים בהם אנו צורכים יותר וישנם חודשים בהם אנו צורכים פחות.
בואו ניתן דוגמא:
תמיד בחודשים לפני החגים המדד עולה כי יש הרבה ביקושים במשק למזון / טיסות / בתי מלון וכו' ולכן המחירים עולים ומפה גם המדד עולה. יחד עם זאת בחודשי החורף, בהם אנשים בדרך כלל ממעטים לצאת מהבית ולכן לא מבזבזים "יותר מדי" אנו רואים שישנה ירידה במדד והוא לא עולה ולפעמים אף יורד.
בואו נסתכל על נתוני השנה שעברה – 2015:
החל מחודש מרץ 2015 ועד חודש יולי 2015 (חמישה חודשים רצופים) המדד עלה במצטבר ב-1.6%, סביר להניח שזה היה בגלל החגים ובגלל חודשי הקיץ ששניהם מאופיינים במדדים גבוהים.
אבל אם נסתכל על 2015 במבט מעוף של ציפור ונמדוד את המדד לאורך כל השנה נגלה שהוא ירד ב-1% שלם (זה אומר שבחודשים האחרים הוא ירד ב- 2.6% ואילו בחודשי החגים והקיץ עלה ב-1.6%).
האם זה המצב גם השנה?
סביר מאוד להניח שהדברים כרגע מאוד דומים, כאשר בשלושה החודשים הראשונים של השנה (ינואר-מרץ) כלומר "חודשי החורף" המדד ירד ב-1% שלם ובשלושת החודשים האחרונים (חגים ותחילת הקיץ) הוא עלה באחוז שלם, ככה שניתן להניח שמדובר על מגמה עונתית והעליות לא אמורות להמשיך לאורך זמן.
אם נסתכל על הצפי להמשך השנה, נוכל לראות לדוג' כי בסקירה שפרסם בנק הפועלים הוא מניח שבחודשיים הבאים המדד יעלה ב-0.2% (חודשי קיץ) ולאחר מכן תהיה ירידה משמעותית של 0.8% עד לסוף השנה, משמע שהמדד בסיום השנה הנוכחית יהיה עדיין שלילי ולא חיובי.
לסיכום,
מטרת הפוסט הייתה להראות לכם שחשוב להסתכל על דברים באופן שנתי ולא באופן חודשי או רבעוני, מצד אחד זה מאוד מפחיד לגלות שהמדד עלה ב-1% ב- 3 חודשים האחרונים, אבל כפי שראינו זה לא חייב להעיד על הכלל וככל הנראה מדובר על עניין נקודתי שכנראה שיחלוף במהרה.
העצה שלי להסתכל על הדברים בצורה שנתית לפחות ואם אפשר אפילו להסתכל כמה שנים אחורה על מנת להבין את כל התמונה ולא רק חלקים ממנה.
כך תוכלו לתכנן בצורה טובה יותר את תמהיל המשכנתא שלכם ואילו מסלולים תקחו.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
האם המשכנתאות וגם ההלוואות השונות הצמודות למדד גם יורדות כשהמדד יורד . תודה
שלום ציון,
כן
כן, הן יורדות. אך עד מדד הבסיס בו לקחת.
אם לקחת לדוגמא במדד בסיס 100, והוא ירד ל 98, לא תהנה מההורדה. אך אם לקחת במדד בסיס 100, ואחר כך הוא עלה ל 105, ואז ירד ל – 100 – תהנה מההורדה.
זה אמור להיות רשום בחוזה ההלוואה / משכנתא
כנראה שתלוי בבנקים ובתנאי ההלוואה, ישנם בנקים שבמקרה הנ"ל ישלם גם פחות מבסיס 100
אני לקחתי פעם הלוואה לרכב (בלי ריבית). כשחתמתי על המסמכים הופתעתי שהיא צמודה למדד ואפילו הפריע לי שלא אמרו לי.
למעשה, במהלך התקופה המדד בעיקר ירד, אפילו מעבר למדד הבסיס וככה יצא שבעצם שילמתי פחות ממה שלקחתי!
תודה על השיתוף רפי
בדוגמה של הלוואה 500.000 ש"ח והחזר 5.000 ש"ח, ובמשך 3 שנים רצופות עלה המדד כל שנה באחוז אחד, האם הקרן עולה ב-15000 ש"ח וההחזר החודשי ב-150 ש"ח רק על המדד?
וא"כ לתקופה ארוכה של כ-20 שנה עדיף לקחת קל"צ בריבית של 5-6% שזה ריבית גבוהה ואפי' יותר
ורק לא משתנה צמוד או קבוע צמוד
האם אני טועה? או שאני צודק ?
תודה
שלום שלומי,
1. כן
2. בקל"צ אתה משלם מראש על העליה, אבל אין ספק שזה בטוח יותר וכנראה משתלם יותר לטווחים ארוכים
בהצלחה
, אתה שוכח שכל חודש אתה מחזיר חלק מהמשכנתא ולכן הקרן יורדת במקביל.
כלומר בהמשך לדוגמא נניח שההחזר החודשי הוא 5000 אזי אתה מחזיר 5000 והקרן נשארת כמעט זהה. אבל זה מקרה מאוד קיצוני כי העלייה במדד בדר"כ לא שווה להחזר החודשי.
בנוסף הבנק לא פראייר במסלולים עם ריבית קבועה לא צמודה הבנק מגלם את המדד בריבית הקבועה.
שלום רפי,
אתה צודק שהקרן יורדת, הדוגמא בפוסט הינה מופשטת רק לטובת ההבנה הכללית
בהצלחה
עליית המדד משפיעה רק על הקרן.
התשלום החודשי מורכב גם מקרן וגם מריבית ולכן העליה של המדד היא מינורית אך מצטברת.
והבעיה היא המצטברת…
מבדיקה במחשבון משכנתא אני מקבל נתון לא הגיוני של תוספת 60% במשכנתא במסלול משתנה כל 5 צמוד מדד עם ערך מדד 3% לתקופה של 20 שנה.
לדעתי עדיף לקחת משכנתא משתנה כל 5 לא צמודה וכך הריבית יותר גבוהה אבל אין לך מדד.
המדד זה ממש הימור ולרוב נגמר בהפסד.
הערה חשובה – מי שלא מבין במסלולי המשכנתא ולא מכיר את השוק , דבר ראשון שמציעים לו הבנקים הוא מסלול של משתנה כל 5 צמודת מדד בגלל שהיא עם הרבית הכי נמוכה, זו הטעות , היא לא הכי נמוכה היא הכי גבוהה בגלל שהמדד יכול לזנק ואז ההחזר החודשי עולה.
תודה על השיתוף אלי
יש לי 200,000 שח במסלול צמוד למדד המחירים לצרכן וב0% ריבית.
השאלה שלי היא כזאת,
יהיה לי כסף זמין מחודש הבא, וכרגע עומדת בפני החלטה אם לסגור את המסלול כבר בחודש הבא או לחכות מספר חדשים בכדי להרוויח איזושהי ירידה במדד אם בכלל.
מה אתה ממליץ לי?
תודה.
שלום וברכה,
לא הייתי מהמר על מדד שלילי
בהצלחה
שלום,
תודה רבה, הסבר קצר ממצה ומועיל.
אשמח גם לקרוא ולהחכים בנוגע למדד נוסף – מדד תשומות הבניה.
רוב – אם לא כל – הקבלנים היום מצמידים את חוב הרוכשים למדד זה ,מסיבות ברורות כמובן.
אני משוכנע שיש מה ללמוד בנוגע למדד זה שיכול להועיל בהמשך הדרך…
ושוב- תודה גדולה.
שלום יריב,
כתבתי בעבר מספר פעמים על מדד תשומות הבניה – תוכל לקרוא זאת כאן
בהצלחה
שלון משכנתאמן כל כך מחכים ומעניין הפוסטים שלך ,כייף פשוט לקרוא!
אני לוקח בעז"ה משכנתא השבוע (מחכה לאישור על הריביות מדיסקונט)
בקל"צ- 270שח -٪3.65 -22 שנה
פריים -235₪ – 1٪- 30 שנה
ומשתנה צמודה -279₪ -2.8٪ -30 שנה אשמח לחוות דעתך.
אני יודע שהסיכון הוא המשתנה , שאלתי היא: האם בחודש אחד עלה המדד ב-1٪ , וחודש לאחר מכן ירד המדד ב- 2٪ (לדוגמא) האם הרוויח מכך?
וכן הלאה עולה ויורד כמו "נדנדה" כמה זה יכול להשפיע לאחר 5 שנים ברגע שאבוא לפרוע את מסלול המשתנה?
ובאיזשהו צורה הוא אני צריך להבין שאצטרך למחזר את המשכנתא (במקרה הכי גרוע ח"ו) אם תהיה אינפלציה חמורה?
תודה רבה על העידכונים!
שלום רפאל,
1. הריביות נראות בסדר
2. אם המדד עולה ויורד כמו נדנדה, זה פועל לטובתך
במידה והמדד מתחיל להיות גבוה ובמידה והריבית תעלה בעו חמש שנים אז יש סיבה למחזר
בהצלחה
שלום וברכה
ברשותי דירה יחידה שנרכשה בסכום של 1,800,000 שח , הדירה שווה הרבה יותר וכיום היא שווה קרוב לסכום של 2,500,000.
המשכנתא שנלקחה על הבית היה בגובה של 75% מהסכום של המכירה שהוא 1,800,000 המקסימום משכנתא של דירה יחידה.
רציתי להתייעץ איתך, במישה ואני רוצה לרכוש עוד דירה/שטח, אני יכול להגיש לבנק דוח שמאי חדש שהדירה שווה 2,500,000 ולקחת את ההפרש עד 75% על השמאות החדשה.
את השאר אוסיף מההון העצמי ו 50% הנותרים מהמשכנתא.
שלום רועי,
על נכס קיים, ניתן לקחת הלוואה עד לגובה של 50% מהשווי (כולל המשכנתא הקיימת)
בהצלחה
המדד צפוי לרדת בחודש חודשיים הקרובים …
שלום אלעד,
אתמול פורסם מדד חודש יולי – עלה ב-0.4% (בניגוד לתחזיות של 0.2%)
הכוונה לחודשים ספטמבר ואוקטובר (שיפורסם באוקטובר נובמבר בהתאמה) בהם צפי המדד אמורלהיות שלילי…חגים וכו….
מקווה שגם מדד תשומות הבניה שאף הוא עלה בחודש יולי 0.4% ירד , זאת מכה לכל מי שקנה דירה על "הנייר"כיון שכבר עלה בכ 1.5% בשנה האחרונה.
רק רציתי להגיד כל הכבוד לך על כל המאמרים וההשקעה
גיליתי את האתר שלך לא מזמן ואני קוראת בשקיקה את מה שאתה כותב ולומדת ממך המון!
לפני זה הכל היה נשמע לי כל כך מסובך…. אתה כותב את הכל בצורה כל כך פשוטה וברורה, ממש כיף לקרוא
תודה לך!
תודה על הפרגון נטלי
שלום לך,
מה דעתך? יש לי 400K ורוצה לקנות דירה ב1200000ש.
פריים 240000 ש P-0.7
משתנה כל 5 240000 ש קבוע 2.94
וקבוע לא צמוד 320000 3.7%
ריביות טובות?
הפריים ל25 שנה
המשתנה ל25 שנה
והקבוע ל19 שנה
שלום אלי,
נראה סביר
בהצלחה
הי!
אני קוראת באדיקות את הבלוג המדהים שלך ואת התגובות, ולפי מה שאני רואה הריביות שהבנקים מציעים לי לא הגיוניות (הייתי בכל הבנקים ממזרחי, לאומי, דיסקונט, הפועלים,יהב), ומציעים לי קל״צ ב-3.95, משתנה כל 5 צמוד מדד ב-2.9 – 2.7. לפי מה שאני קוראת הם אמורים לתת לי ריביות הרבה יותר טובות למשכנתא שהיא 35% מימון ו-50% מהדירה כבר שולמה.
האם זה בגלל שאני לוקחת משכנתא לבד בלי בן זוג? או שכול עושים עלי סיבוב כי אני כבר מיואשת….
בנוסף, הייתי בפגישה בדיסקונט, ובה הם הציעו לי ריביות נהדרות (קל״צ 3.5 ומשתנה כל 5 צמוד ב-2.6) אבל כאשר שלחו לי את ההצעה במייל (אחרי שבוע) הם שינו את דעתם ותקעו לי ריביות הרבה יותר גבוהות, וטענו שהפגישה זה לא היה אם אישור המנהלה וזו לא היתה הצעה סופית.
האם זה מהלך תקין? יש למי להתלונן? כי בשאר הבנקים מה שהציעו בפגישה זה מה שההצעה הכילה… ובגללם ויתרתי על הצעה של בנק אחר שבדיעבד התבררה כהכי טובה.
בתקווה למעט עזרה
תודה
שלום דנה,
אלו הריביות היום וזה לא משהו אישי נגדך
אם לא קיבלת הצעה רשמית מדיסקונט אז אין לך כל כך קייס, אבל תנסי ללחוץ עליהם בכל זאת
בהצלחה
הייתי היום אצל דיסקונט וקיבלתי הצעה שנראית לי מזעזעת, מה דעתך?
משכנתא 70% מימון על סך 1,274,000:
1. קבועה לא צמודה ב4.9 אחוז ל25 שנה.
2. פריים מינוס 0.7 ל25 שנה.
3. קבועה צמודה כל 5 שנים ב3.6 אחוז ל30 שנה.
זה נראה מעל כל סקאלה אחרת שראיתי, והצעות שקיבלו מכרים שלי לפני כחודש. האם היה זינוק אסטרונומי?
יש לציין שברמת ההכנסה החודשית ההחזר (כ6000 ש"ח לא מהווה אפילו רבע, כך שברמת הבנק אני "לקוח טוב").
שלום דן,
ההצעה גבוהה אמנם, אבל הריביות גבוהות היום
לכו לעוד בנקים או גשו לייעוץ מקצועי
בהצלחה
התקשרתי היום לבנק פאג"י כדי לבקש הצעת מחיר למחזור משכנתא, הם לא רצו לקבוע לתת לי הצעה כיון שאין לי חשבון פעיל אצלם בבנק.
האם זה דבר ידוע בבנקים? משהו חדש?
שלום דוב,
אכן קיימים מספר בנקים (הבינלאומי, פאג"י) שהחלו לתת משכנתאות רק ללקוחות הבנק
בהצלחה
שלום לכולם. יש לי שאלה שאני לא מצליח לפתור אותה אשמח לתשובה, אני בניתי לוח סילוקין באקסל, שיעזור לי לבחון את האופציות לפני שאני מגיע לבנק, סגרתי את כל הפינות חוץ מהמצב בו השוק משתנה מבחינת מדד וריבית ואז בהמשך כל ההחזר משתנה, כלומר כאשר אני מזין בהתחלה את כל הנתונים אז מופיע לי כל לוח הסילוקין מההתחלה ועד לסוף, אבל כאשר יהיו שינויים בשוק איך אני אמור לשנות את לוח הסילוקין. מכאן נגזרות שני שאלות גם על המדד וגם על הריבית, אני ינסח אותן ברור, לגבי ההמדד: אם אחרי שנה לא השתנה המדד אז הלוח ממשיך כרגיל וההחזר החודשי ממשיך רגיל אך אם עלה המדד לדוגמא אז על מה אני אמור להוסיף את המדד , על יתרת הקרן? על כל הקרן שלקחתי מההתחלה? , אותה השאלה לגבי הריבית, מה מושפע מעלית הריבית? אם סגרתי ריבית 5 אחוז והריבית עולה לאחר שנה של החזרים עכשיו ממה גוזרים את המשך ההחזרים מיתרת הקרן מכל הקרן?
שלום אורן,
אם יש שינוי במדד, הוא מוצמד על הקרן ולכן משנה את לוח הסילוקין עד לסוף התקופה (כעת התקופה קצרה יותר, והקרן שנותרה יכולה להיות גבוהה יותר)
כנ"ל בנוגע לשינוי ריבית, השינוי תקף מאותה נקודת שינוי ואילך
בהצלחה
משכנתאמן שלום, לקחתי משכנתא ל20 שנה צמודת מדד, אחרי חמש שנים לא היה שינוי במדד ונשאר לי יתרת קרן של 75% נגיד 1000k עד לסיום המשכנתא, פתאום אחרי חמש שנים המדד עולה, מה החישוב עכשיו של המדד? כלומר אני מוציא את המדד מהקרן הראשונה שלקחתי או מהיתרה שנשאר לי להחזיר? כמו כן אם אפשר לדעת מה זה מיחזור משכנתא
שלום אורן,
המדד מוצמד לקרן והוא משתנה ברמה חודשית (ולא אחת ל-5 שנים)
ההצמדה שלו תמיד ליתרת הקרן לאותה נקודת זמן
יש בבלוג מספר כתבות בנושא מיחזור משכנתא
בהצלחה
כל הכבוד לך אתר מעולה תודה על כל מאמר פשוט עוזר
תודה על הפרגון עמי
הי
אתר מעולה
1. ההצמדות מחושבות שנתית או חודשית ?
2. מתי משלמים אותן ?
תודה
שלום ליאור,
1. הצמדת המדד מחושבת בכל חודש, לפי המדד שמפורסם
2. מכיוון שהן מוצמדות ליתרת הקרן בהלוואה, הן פשוט נפרסות לתשלום לאורך כל התקופה שנותרה
בהצלחה