אם וכאשר חוק המע"מ יעבור וייכנס לתוקף, אני מאמין שתהיה דרישה רבה (שלא לומר "התנפלות") על דירות מקבלנים וזאת מהסיבה שכולם יירצו לנצל את ההטבה עוד לפני שהמחירים עולים ולכן הלחץ על הקבלנים יהיה גדול ואני מאמין שנתח השוק של הזוגות הצעירים שרוכשים מקבלן יעלה.
על כן, אני רוצה להסביר לכם מושג מאוד חשוב כאשר מדובר על רכישה מקבלן, המושא הוא "מדד תשומות הבניה". בפוסט הבא אני אסביר מה זה המדד הזה? בכמה הוא עולה? ואיך הוא משפיע על עלות הדירה שלכם?
אז מה זה מדד תשומות הבניה?
כשמו כן הוא, זהו מדד שמנסה לשקף את מחירי הבניה של הקבלנים. כידוע לכם, כאשר ניגשים לבנות בניין יש צורך בהרבה חומרי גלם כגון: בטון, ברזל, צינורות אינסטלציה, חלונות וכו'…
על מנת לנסות לשקף את מחירי עלות הבניה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים מדי חודש ומפרסמת את השינוי של המדד:
- אם המדד עולה – אז מחירי עלות הבניה עלו (בממוצע כמובן)
- ואם המדד יורד – אז מחירי עלות הבניה ירדו
המדד מתפרסם יחד עם מדד המחירים לצרכן ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
האם הוא כל הזמן עולה? ובכמה הוא עולה?
כמו שמדד המחירים לצרכן עולה כמעט בעקביות (כי המחירים במשק שלנו אמורים לעלות ולא לרדת), כך גם מדד תשומות הבניה תמיד יימצא בקו עליה.
בעבר מדד תשומות הבניה היה עולה באופן חד יותר ממדד המחירים לצרכן, אבל בשנה – שנתיים האחרונות הם עולים בצורה דומה ויש לומר שבאופן מפתיע שניהם נמוכים למדי.
לדוגמא, ב-12 החודשים האחרונים עלה מדד תשומות הבניה ב-0.8% בלבד, כאשר בשנים שלפני כן הוא נע בקצב עליה של 2%-4% בשנה (כך שאין לקחת את השנה האחרונה כדוגמא מובהקת אלא להיפך יש להניח כי מדד זה עולה בערך ב-2% בשנה).
למה מדד תשומות הבניה משפיע עליכם כרוכשי דירות?
אתחיל ואומר שמדד תשומות הבניה משפיע אך ורק על אלו שרוכשים מקבלן, הרעיון הוא שקבלן מתחיל לבנות דירה עכשיו עם מחירי עלות בניה נתונים, אבל הוא לא יכול להתחייב לכך שתוך כדי הבניה (שלרוב לוקחת 2–3 שנים) המחירים של הבניה לא יעלו ואז הוא באמת "מפסיד" (או לא מרוויח כפי שחשב מעסקת המכירה שלו).
על כן הקבלנים נוטים להצמיד את מחירי עלויות הבניה לגזרת הרוכשים ובעצם אומרים לנו שאנחנו קונים היום דירה במחיר X אבל אם מחירי הבניה יעלו אנו נצטרך להוסיף על עליית המחירים.
בכמה כסף מדובר?
חשוב להדגיש כי אנו צמודים למדד רק על החלק שלא שילמנו.
נניח שקנינו דירה במיליון וחצי שקל ושילמנו לקבלן כבר חצי מיליון ₪, אזי ה"חוב" שלנו לקבלן עומד על מיליון ₪ בלבד ורק חלק זה צמוד למדד תשומות הבניה (על החלק ששילמנו כבר לא נשלם את התוספת שתהיה).
נניח כי באותה השנה בה אנו חייבים לקבלן מיליון שקל, מדד תשומות הבניה עלה ב-2%, משמע אנו נצטרך להוסיף על המיליון שאנחנו חייבים עוד 20,000 ₪ (שהם 2% ממיליון).
כמה דברים חשובים על מדד תשומות הבניה
- הבנק לא לוקח בחשבון את העלייה במחירי התשומות ומבחינתו אם קניתם דירה ב- 1.5 מיליון ושילמתם לאורך הדרך לקבלן עוד 40,000 ₪ מדדי תשומות בניה, הוא יחשב כאילו הדירה עלתה אך ורק 1.5 מיליון ולא 1.54 מיליון (חשוב להתייחס לכך מכיוון שאם אתם חורגים מאחוזי המימון שאושרו לכם, חשוב שתדעו שהבנק לא יחשב את הכסף ששילמתם כמדדים).
- ניתן להתווכח ולנהל מו"מ עם הקבלן ולבקש ממנו שלא יצמיד את החוב שלכם למדד תשומות, יש קבלנים שיסכימו ויש קבלנים שלא יסכימו בשום אופן. בכל מקרה, זה מאוד חשוב לבקש ולנהל על כך משא ומתן.
- יש הנוהגים לשלם לקבלן את מלוא סכום הדירה (או לפחות את הרוב) ובכך הם נמנעים משתשלומי מדדים.
הרעיון הוא נכון בעיקרון, אבל צריך לזכור שיש לו חסרונות כגון:
– תשלומי משכנתא מיידים (ואם עושים גרייס זה עדיין עולה כסף).
– חלק מהמשכנתא צמודה למדד, כך שאם המדד המחירים היה דומה למדד התשומות אז
מצבכם נשאר פחות או יותר אותו הדבר.
האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן לפני הזמן?
זוהי שאלה מעניינת שעסקתי בה בעבר בבלוג וייתכן מאוד שאכתוב עליה בשבועות הקרובים.
נסיים את הפוסט בברכה לכל העוסקים במלאכה על הגנת הארץ ונברך את חיילי מדינת ישראל שישובו במהירות לביתם בריאים ושלמים ונברך את תושבי מדינת ישראל שנדע ימים של שקט ושלווה.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על חדשות המשכנתא והפוסטים החדשים, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
האם החלק שצמוד למדד הוא כולל מעמ כפי שעולה מהדוגמא שלך?
או שמצמידים את החלק ללא המעמ ?
שלום אורן,
אני לא יודע את התשובה המדויקת,
אני מאמין שמצמידים גם את המע"מ אבל ייתכן ואני טועה
בהצלחה
תודה על הפוסט!
חוק מע"מ 0% יחול מהראשון לספטמבר, אם יעבור… מתי נקבעת הזכאות? בחתימת חוזה? בתשלום? בכניסה לדירה? אם חתמתי ליפני ונכנסתי אחרי אני יהיה זכאי?
תודה רבה משכנתאמן!
שלום אלי,
התאריך הקובע לחוק יהיה חוזה מה-01/09
בהצלחה
האם חוק מעמ 0 יכול גם על דירה חדשה מתמא 38?
שלום אלי,
לפי העדכונים כן
היי
בהנחה שמעמ אפס יעבור, אנחנו מתלבטים אם הקניה הראשונה שלנו תהיה דירה כזו מהקבלן ללא מעמ (אנחנו זכאים) או ללכת על הגשמת החלום הסופי שהוא בניית בית פרטי בדרום על מגרש שנקנה
אם נבצע את האופציה הראשונה סביר להניח שלאחר כמה שנים נרצה לעבור לדרום
האם יש לך דעה בנושא? כלומר האם כדאי מאוד לממש את דירת מעמ אפס?
תודה
אנחנו קוראים כל פוסט שלך
שלום הדר,
אני חושב שאם יש לכם הזדמנות לרכוש בהנחה כזו גדולה הייתי הולך על זה ומקסימום במקביל שוכר בית בדרום
בהצלחה
פוסט נהדר כמו תמיד
תודה על התגובה מיכאל
שלום רב
רציתי לדעת איך ניתן לחשב כמה עלי לשלם עבור מדד תשומות הבנייה בזמן נתון לפי היתרה שנשארה לי .אם יש מחשבון הדומה למחשבון של המשכנתא אשמח להשתמש בו
תודה רבה
שלום יהודה,
אני לא מכיר מחשבון חיצוני
אבל אתה יכול להיעזר גם במחשבון המשכנתא באתר,
תזין במסלול קבועה צמודה ואת הסכום, את הריבית תשאיר על 0% ובמקום המדד תכתוב את מדד תשומות הבניה
בהצלחה
תמציתי ומחכים
תודה.
תודה על התגובה עמי
משום מה שמעתי שאולי בחוק המ"ע יכללו גם דירות שאינן בבניה רוויה. יש סיכוי?? חשוב מאוד לדעת.. עומדים לפני קנייה של בית קרקע דו משפחתי, וזכאים לחוק.
תודה רבה!
שלום יהונתן,
אני לא נחשפתי לכך, אבל צריך לחכות ולראות
מומלץ להתייעץ עם עו"ד
בהצלחה
העזות הגדולה של הקבלנים, שהם מצמידים את כל העלות של הבניה למדד התשומות, ולמה זה עזות, בגגלל שהם היו צריכים להצמיד רק את העלות של הבניה עצמה, ולא את העלות של הקרקע, שבמקרים רבים מהווה את רוב מחיר הדירה! אין שום הצדקה לזה. הם יכולים להצמיד את עלות הקרקע למדד המחירים, אבל למה למדד תשומות הבניה?
שלום דני,
יש הגיון בדבריך, אף פעם לא חשבתי על זה מהנקודה הזו
תודה על השיתוף ובהצלחה
תודה על הפוסט תודה תודה תודה ותודה עוד יותר גדולה על הסיום
תודה על התגובה חיים
כתבת: "- חלק מהמשכנתא צמודה למדד, כך שאם המדד המחירים היה דומה למדד התשומות אז
מצבכם נשאר פחות או יותר אותו הדבר."
אתה סותר את דברים שכתבת, זה לא בדיוק אותו דבר, כי בנק יתייחס רק ל 1.5M בלבד, 40K תצטרך לחפש איפשהו, לעומת זאת ה40K יכנסו למשכנתא שאושרה על ידי הבנק.
כתבתי שטויות?
שלום אולג,
יש אמת בדבריך, הכוונה שלי הייתה כמובן לחישוב הכספי עצמו
צריך לבדוק איזה בנק מלווה יש לקבלן, כי שם אתה יכול לשלם את כל הסכום לקבלן ולהיות בטוח שרבלן לא ייעלם כמו חבצבה, כי בנק נותן את הבטחונות שלו.
אם שילמנו לקבלן 420000 מההון הפרטי שלנו:
1.6.14- 40,000 שח
8.7.14- 280,000 שח
2.9.14- 100,000שח
*הקבלן התחייב ש300000 הראשונים לא יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה.
ואנו לוקחים משכנתא של 500,000שח ומשלמים לפי קצב התקדמות בנייה:
20.9.14- 270,000שח
1.10.14- 138,000שח
1.5.15- 92,000שח
כיצד עלי לחשב את הסכום עבור ההצמדה למדד הבנייה? מהו הסכום?
האם כדאי להתחיל לשלם את הסכום הראשון מהשמשכנתא לפני 15.9.14 ולא ב20.9.14, כדי שנמנע מההצמדה?
שלום אור,
1. אתם אמורים להתחיל לחשב את המדד החל מהתשלום השני (אבל רק על היתרה הבלתי משולמת בניכוי 300 אלף ש"ח)
2. אני מניח שכדאי לפני ההצמדה, אלא אם קיים להם מנגנון של "מדד ממוצע" במידה ומשלמים בין ה- 01-15 לחודש
בהצלחה
אני קניתי בית מקבלן. ביום חתימת החוזה השארתי 24 צקים על מנת לשלם את אגרת הביוב על הבית.
היום אחרי שסיימתי את כל התשלומים הקבלן דורש ממני עוד תוספת של כסף עבור המדד. האם זה הגיוני?
תודה
שלום גילה,
לא מכיר את הנושא, הייתי רוצה שתתייעץ עם עורך דין
בהצלחה
שלום,
קנינו דירה מקבלן. חתמנו על חוזה בתאריך 5.8.14.
שילמנו סכום ראשוני של 15% מערך הדירה.
אנחנו צריכים להעביר לקבלן תשלומים בכל 4 חודשים מיום קבלת היתר הבניה שהתקבל באוגוסט 2014. ב
חודש הבא אנחנו צריכים להעביר לו את הסכום הראשון. במעבר על החוזה בצורה צעמיקה יותר ראיתי שמדד הבסיס שנקבע הוא חודש מאי. האם זה תקין או שמדד הבסיס הוא מיום קבלת ההיתר?
תודה
שלום יהונתן,
לצערי אני חלש בנושאים המשפטיים,
הייתי ממליץ להתייעץ בנושא זה מול עו"ד
בהצלחה
שלום איש יקר
ראשית תודה על ה-כ-ל וכן ירבו אנשים כמוך במדינתנו
אנחנו זוג נשוי+ 2 וכרגע בתהליך תכנון הבית וממש מתקשים בקבלת החלטה על גודל התקציב\משכנתא ולפיכך גם גודל וסטנדרטים בבית
יש לציין כי את המגרש רכשנו כבר
ברשותנו 200,000 שח נזיל
כ130,000 שח קרנות השתלמות אשר נפתחות בשנה הקרובה
יש אפשרות לקחת הלוואות מהעבודה של 150,000 שח בריבית חשכל עד 10 שנים
בתכנון הבית תהיה יחידת דיור אשר תכניס כ-2,500-3,000 שח בחודש
הכנסתנו כיום היא של כ- 20,000 שח בחודש
אנו מעוניינים לקחת משכנתא ל25-30 שנה ושההחזר החודשי לא יעלה על 6,000-6,500 שח בחודש
שווי הבית והמגרש יהיו למעלה מ3 מיליון שח בסוף הבניה
על איזה סכום "הערכה גסה" להערכתך נוכל לקבל ולעמוד בו על פי הנתונים הנ"ל?
שלום שי,
תוכלו לקבל עד 75% מימון מרכישת הנכס + הבניה
שתדעו את הסכום הזה (כמה עולה המגרש + הבניה) תבדקו אם אתם עומדים בתנאי ה- 25% מימון ולאחר מכן תוכלו לבדוק אם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא
בהצלחה
שלום רציתי לדעת אם עדיף לשלם לקבלן כמה שיותר מהר את סכום הדירה שנרכשה במידה ויש לי כמה שיותר מהר? כדי להיות פתור לגמרי מהמדד?
שלום דניאל,
זה בהחלט עדיף (רק אם ניתן לעמוד בתשלומי המשכנתא)
בהצלחה
אני לא יודעת אם אתה עוד מגיב למודעה הזאת אבל ננסה….
אנחנו סוגרים חוזה מקבלן, הדירות יהיו מוכנות עוד שנה וחצי (כבר יש את השלד של הבניין) בתקופה הזאת אנחנו יכולים לחסוך עוד 80-100 אלף שקל וככה להוריד ממחיר המשכנתא שעומד כרגע על 730,000. עדיף להשאיר את הבניה צמודה למדד ולשלם פחות משכנתא? או התחיל עם המשכנתא ולשלם כמה שיותר מאחוז הדירה עכשיו?
שלום חנה,
הייתי מחלק בין 2 המטרות ולקוח חלק מהמשכנתא בלבד
כך, גם הייתי מוריד את החלק היחסי שצמוד למדד התשומות
גם מקבל ריבית אטרקטיבית עבור החלק שלקחתי (ועדיף שזה יהיה בריבית קבועה)
וגם משאיר לכם אוויר להמשיך לחסוך ולקזז את יתרת החוב לקבלן
בהצלחה
כאשר לקחת חלק מהמשכנתא כמו שאתה אומר
מזה אומר בעצם? נניח הייתי צריך משכנתא של 700000 שקל בריביות של x האם יש לזה השלכות כשאני מחלק את סכום המשכנתא ל2? או שהריבית נשארות זהות במשכנתא שחילקתי?
שלום אלעד,
אם תמשכו את הריבית הקבועה בחלק הראשון אז מן הבתים אז הריבית שלה תישמר
בשאר המסלולים מה שישמר אלו המרווחים מהעוגנים בלבד
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו לפני תשלום II לאחר שחתמנו על חוזה ושילמנו מיקדמה לקבלן. עד סוף חודש נובמבר 2015 אנחנו צריכים להעביר את התשלום ה – II על סך 1200000 ש"ח. האם כדאי להקדים ולשלם עד 15 לחודש את התשלום כדי לחסוך את תוספת מדד תשומות הבנייה ? או שמא יהיה תשלום מדד תשומות הבניה של החודש הקיים …?
נשמח לשמוע את דעתך בעניין,
תודה רבה
ירון
שלום ירון,
אין לי שמץ של מושג מה אמור היות מדד תשומות הבניה כך שקשה לייעץ בצורה קונקרטית
בהצלחה
שאלה לגבי מדד הבניה,
לפי פריסות התשלומים לקבלן ,כול שלושה חודשים מתבצע תשלום חלקי מסכום הדירה.
ביום התשלום מחושב מדד הבניה באותו החודש(מהתאריך בו קנה הקבלן את השטח מהמדינה)
הפרש המדד עומד היום על 2% מתאריך 4/2015, להלן הדוגמא:
בתשלום הראשון שולמו 180,000 שח שלהם הוצמד מדד תשומות הבניה לכול הסכום הנותר 1.200.000.
בתשלום השני שולמו שוב 180.000 ש"ח שלהם הוצמד שוב כול הסכום שנותר ,פחות התשלום הראשון.
משמעות הדברים היא שבפועל שבכול תשלום הקונה משלם שוב על הסכום היחסי שעליו שולם מדד הבניה
בתשלום הקודם, וכן הלאה וכן הלאה לתשלומים הבאים.
האם זה חוקי וכך מתבצע החישוב? או שיש לשלם פעם אחת את מדד הבניה לכול סכום הדירה?
פשוט נאה לי שמתבצע תשלום כפול בכול פעם על הסכום היחסי.
מקווה שהבנת את השאלה.
אשמח לתשובה,תודה.
שלום מיכאל,
לא כל כך הבנתי את השאלה
בעיקרון ה"חוב" צמוד למדד עד שלא שולם
בהצלחה
היי
רכשנו דירה בתאריך 7.9.2016 חדשה מקבלן על הנייר ואנחנו אמורים לקבל אותה עד סוף החודש, בחוזה שלנו רשום שהמחיר צמוד למדד תשומות הבניה.
בחישוב של המדד יש להחשיב את המדד של החודש שבו רכשנו את הדירה (ספטמבר) או שהחישוב מתחיל מהחודש העוקב (אוקטובר) ?
שלום אבישי,
בהסכם הרכישה צריך להופיע "מדד בסיס" או "חודש מדד בסיס" שאליו יש להתייחס
בהצלחה
שלום רב,
האם הכסף שהצטבר בערבויות הבנקאיות עקב הצמדה למדד תשומות עובר לרוכש ?
תודה
שלום נדב,
ממש לא, אבל רעיון בהחלט נחמד….
בהצלחה
שלום ותודה רבה על המידע הרב. ק לתי שתי הצעות מחיר לדירה שצפויה להימסר עוד שנתיים וחצי (11.2020). 2,200,000 וכל המדד עליי או 2,250,000 עם הנחה של 60% במדד. אציין כי אין ליווי בנקאי והתשלומים הם בהתאם לחוק המכר ע"פ קצב התקדמות הבנייה. איזו הצעה עדיפה?
שלום מיטל,
אין לי דרך לדעת בוודאות מה יהיה גובה המדד לצערי…
תסתכלי על הממוצעים בשנים האחרונות כדי לנסות להעריך את הכדאיות
בהצלחה