עליית ריביות המשכנתא בשנה וחצי האחרונות הביאה לכך, שמי שלקח משכנתא לפני כמה שנים מחזיק כיום משכנתא טובה וזולה.
מה שיוצר מצב שאם הוא מוכר את הדירה שלו היום, אז קצת חבל לו לוותר על התנאים שיש לו, והוא מעוניין לגרור את המשכנתא לדירה החדשה שהוא רוכש.
עד לפני כמה שנים אנשים החזיקו משכנתאות במסלולים צמודי מדד עם ריביות גבוהות (4.8% ואפילו יותר) ולכן לא היה טעם לגרירה. היום זה כבר אחרת ומי שרכש לפני כמה שנים (או מחזר לפני כמה שנים), יש מצב שהוא מחזיק מסלולי משכנתא טובים ולא פעם רואים שממש חבל להיפטר מהם ולכן אנחנו מגיעים לשאלת הגרירה.
אז מהי גרירת משכנתא? מה התנאים? והאם זה משתלם? כל זה ועוד בפוסט הבא
מהי גרירת משכנתא?
נניח שיש לכם דירה ששווה 2 מיליון שקלים ויש לכם עליה משכנתא בגובה 1 מיליון ש"ח.
נניח גם שהמשכנתא בתנאים מעולים שלא תוכלו לקבל היום ואתם מתכוונים למכור את הדירה שלכם ולקנות דירה חדשה במחיר של 2.5 מיליון ואין לכם הון עצמי בנוסף.
משמע:
- אם תמכרו את הדירה תקבלו 2 מיליון ותצטרכו להחזיר 1 מיליון ש"ח משכנתא – זה אומר הון עצמי של 1 מיליון
- כמו כן, אתם תצטרכו לקחת משכנתא נוספת של 500 אלף ש"ח
- בסך הכל תצטרכו משכנאת חדשה של 1.5 מיליון
עכשיו ניכנס לנושא הגרירה,
במקום למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת במקומה משכנתא של 1.5 מיליון, תוכלו לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה ולהוסיף עליה 500 אלף ש"ח.
במצב כזה תהיה לכם משכנתא ישנה עם תנאים טובים בסך 1 מיליון + משכנתא חדשה בתנאים כנראה פחות טובים בסך 500 אלף.
עד פה מובן? מצויין, בואו נמשיך.
סוגי גרירה
ישנן שתי אפשרויות לגרור את המשכנתא:
- כבר רכשתם בית חדש – זה אומר שיש לאן להעביר את המשכנתא, ואז פעולת הגרירה היא יחסית די פשוטה.
אתם מקבלים את 2 המיליון (בגין המכירה) אליכם והבנק רק מעביר את המשכון לכתובת אחרת (במציאות זה טיפה יותר מורכב וביורוקרטי אבל בגדול זה הרעיון הכללי). - עדיין לא רכשתם בית חדש אבל כבר מכרתם את הדירה הישנה – במצב כזה אין לבנק לאן להעביר את המשכון כי אין לכם עדיין דירה חדשה.
יחד עם זאת, כבר מכרתם את הדירה הקיימת ולכן הקונה מתחיל להעביר לכם כספים והוא רוצה לסגור את המשכנתתא שלכם, אבל אתם לא רוצים שהוא יסגור אותה כי אתם לא מעוניינים לאבד את תנאי המשכנתא.
לכן, מה שעושים במצב כזה הוא לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית, כלומר במקום שהקונה יעביר אליכם את הכסף, הוא מעביר ישירות לבנק שלכם, הבנק שלכם מחזיק את כספי המשכנתא אצלו ואתם ממשיכים לשלם את המשכנתא בכל חודש כרגיל (הבנק גם יבקש שתוסיפו לו עוד כ-5-10 אחוזים מערך המשכנתא לטובת ביטחון).
ברגע שתרכשו בית חדש הבנק יתן את הכסף השמור אצלו למוכר שלכם וירשום משכון על הבית החדש.
קצת מסובך, נכון? תקראו שוב את שתי האפשרויות וזה יהיה קצת יותר ברור.
מתי בכלל כדאי לגרור משכנתא?
הגענו לדעתי לשאלה הכי חשובה.
ברור שאם יש לכם משכנתא גרועה (או אפילו רק "לא טובה") אז אין טעם לגרור אותה אלא יש טעם לקחת משכנתא חדשה ולגמור עניין.
אבל אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים וחבל לכם לאבד אותה, אז מה שכדאי לעשות זה כנראה לגרור אותה לדירה החדשה ולהוסיף עליה את המשכנתא החדשה.
אם זה כל כך פשוט, אז מה הבעיה?
כאן נכנסות לנו 2 בעיות חדשות:
- החזר חודשי גבוה
בואו נניח שיש לכם משכנתא של מיליון ש"ח בתנאים מעולים ואתם משלמים עליה 6,000 ש"ח בחודש.
עכשיו, אם תגררו אותה ותוסיפו 500 אלף ש"ח חדשים זה יעלה לכם עוד 3,000 ש"ח בערך, מה שיביא אתכם להחזר חודשי של 9,000 ש"ח ואולי אתם בכלל לא מסוגלים לעמוד בזה.
ולכן, בלית ברירה אתם תצטרכו להחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת משכנתא חדשה לגמרי בסך 1.5 מיליון עם החזר חודשי של 7,500 ש"ח לחודש.
נכון שהיא תהיה הרבה פחות משתלמת, אבל כשאין ברירה אז אין ברירה. - המו"מ מול הבנק
כשגוררים משכנתא יש לכם אפשרות לקחת את המשכנתא החדשה אך ורק בבנק בו אתם גוררים את המשכנתא (כלומר בבנק שבו נמצאת המשכנתא הקיימת).
זה אומר שהוא לא ימהר לתת תנאים טובים למשכנתא החדשה שלכם (של ה-500 אלף), אז נכון שיש לכם משכנתא של מיליון ש"ח בתנאים מעולים, אבל צריך לשים לב טוב-טוב שהמשכנתא החדשה היא עדיין בתנאים הוגנים על מנת שלא ייצא שכרכם בהפסדכם.
פה אני מציע לקיים שני סוגים של מו"מ:
- פעם אחת מול הבנק שלכם לטובת גרירה + תוספת
- פעם שניה מול בנק מתחרה על כל הסכום כמשכנתא חדשה ואז לבדוק מה משתלם יותר.
כמה נקודות חשובות נוספות:
- ביורוקרטיה
לגרור משכנתא זו ביורוקרטיה לא קטנה, יש ריבוי מסמכים וריבוי שחקנים (אתם, המוכר של הדירה החדשה והוקנה של הדירה שלכם), הקפידו לבצע פגישה מאוד מסודרת עם הבנק לפני התהליך על מנת להבין באיזה שלב צריך לעשות כל צעד ומתי יש להפעיל את הבנק. - אישור עקרוני
גם גרירה מצריכה אישור עקרוני מהבנק ובשל הניואנסים הקטנים והמעצבנים בתחום הזה, אני ממליץ לקבל אישור עקרוני כמה שיותר מוקדם על מנת להיות ערוך לכל האפשרויות מוקדם ככל הניתן ולמנוע הפתעות. - סכום הדירה
כמובן שאם הדירה החדשה נרכשת בסכום נמוך יותר מהדירה הנוכחית שלכם, אז הבנק יצטרך לאשר לכם את נושא הגרירה ויש אפשרות שהוא ידחה את הבקשה כי הביטחון שהוא מקבל הוא לא טוב כמו הביטחון הקודם שלו (זה לא כל כך נפוץ, אבל זה קורה).
לסיכום,
היו בבלוג לא מעט בקשות לכתוב על נושא הגרירה ואני שמח עמדתי בהבטחתי לכתוב על כך פוסט.
תרגישו חופשיים לשאול שאלות בנושא ואני מאמין שאצליח לתת לכם התשובות המתאימות.
יחד עם זאת, חשוב לי להדגיש שזה לא מחליף פגישה רצינית בבנק על מנת להבין את הנושא ולקבל על כך אישור עקרוני.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
איך מתבצעת גרירת משכנתא במצב של בנייה ?
לדייק… רכישת קרקע+בנייה בזמן שהבית עליו המשכנתא טרם נמכר
שלום וברכה,
אני לא מכיר את הפרוצדורה לעומק ואני מניח שזה משתנה מבנק לבנק
הייתי שואל את הבנק שבו אתם נמצאים
בהצלחה
הי, אשמח אם תסביר מה קורה במידה וקונים מקבלן והבית החדש עוד לא בנוי אבל צריך להעביר לו תשלומים
תודה רבה!
שלום לינה,
זו שאלה לעורך הדין שלך
אבל בעיקרון לקבלן אמורים להיות שוברי תשלום איתם אתה משלם במהלך הבניה
בהצלחה
תודה רבה.
שאלה שאני מתלבט עליה בנושא זה –
מה קורה כשלקחתי משכנתא על סך של 350k על דירה.
לאחר מכן בניתי על מגרש בית פרטי בשווי של כ1,250 k עם משכנתא של 550k שהתקבלה בתנאים טובים כי היא היתה פחות מ45% מערך הבית.
עכשיו אני רוצה למכור את הדירה הראשונה ולגור את המשכנתא של ה350k לבית החדש.
האם הבנק יאשר לי לגרור את כל הסכום? או שהוא בעצם "מפסיד" מכך שנתן לי תנאים טובים על הבית החדש בגלל אחוזי מימון נמוכים שכעת גדלו?
ובכלל – מה אחוז המימון המקסימלי (גרירה+חדשה) שאפשר להגיע אליו אחרי גרירת משכנתא? כמו ברכישה רגילה?
צריך לזכור שגם בגרירת משכנתא וגם במיחזור משכנתא , העקרונות והתנאים ללקיחת משכנתא חלים באותו האופן. כלומר אם אתה משפר דיור אתה צריך לשים לב כי סך המשכנתא לא תעלה על 70%.
שלום משה,
לא נראה לי שהוא יאשר כי הוא לא נתן את המשכנתא למטרה זו
בהצלחה
הי. אכן מעניין מאד
שאלה, האם אפשר לבצע את הגרירה במקרה הבא:
קניתי דירה חדשה, לקחתי עליה משכנתא (בתנאים פחות טובים מהדירה הקודמת). אני כבר משלם עליה משכנתא וגם על הקודמת (כי הכניסה לחדשה עוד שנה).
האם כשאני אמכור את הישנה עוד שנה- אני אוכל לגרור את המשכנתא הישנה לדירה החדשה?
כלומר, עם הכסף שיתקבל על הישנה- לכסות את המשכנתא החדשה ובעצם להחליף?
שלום כפיר,
אני לא חושב, אף פעם לא נתקלתי במקרה הזה
בכל מקרה בהחלט הייתי מנסה
בהצלחה
מעניין, תודה רבה.
האם ניתן לגרור את המשכנתא מבלי להוסיף עליה משכנתא חדשה?
כלומר בהנחה שעבור הדירה החדשה נדרשת משכנתא באותו הסכום של הקיימת (הדירות באותו המחיר פחות או יותר), האם ניתן לגרור את המשכנתא הנוכחית עבור החדשה?
האם הבנק מחויב לאשר גרירה?
שלום בר,
ניתן והבנק לא יכול סתם "לא לאשר" כי לא בא לו
במקרה כזה פונים לבנק ישראל או למפקח על הבנקים
בהצלחה
מלך!! ברור מאוד, תודה רבה!
תודה על הפרגון תומר
לגבי האפשרות השניה:
אם הבנתי נכון, בתקופה שבין מכירת הבית לקנית הבית החדש, הבנק מחזיק את כספי המשכנתא כערבות.
עם זאת, עדיין יש לשלם את תשלומי המשכנתא, כולל את רכיב הריבית.
מדוע יש לשלם את רכיב הריבית בזמן שהבנק הוא זה אשר מחזיק את כספי המשכנתא?
נשמע שהבנק נהנה בתקופה הזאת (אשר יכולה להימשך זמן רב) משני העולמות: הכספים נמצאים אצלו, וביכולתו להשקיע אותם, ועדיין הוא מקבל עליהם ריבית.
אין לי תשובה למה זה כך, כנראה שזה בגלל שזה יותר טוב לבנק
אני מניח שהתשובה הרשמית שלו היא שאתם לא סוגרים את המשכנתא והוא לא "תחנת מעבר" למספר חודשים
בהחלט שאלה טובה שהלוואי והייתה לי תשובה טובה יותר עבורה
בהצלחה
שלום，
ראשית תודה רבה על כל המידע המועיל והפוסטים המושקעים.
יש לי שאלה בקשר למיחזור משכנתא – האם שווי הדירה יכול לעלות בעת מיחזור משכנתא עקב השבחת הנכס כמו הוספת ממד ומרפסת או יקבע רק לפי מקסימום הערך בחוזה הקנייה המקורי?
שלום ליאור,
יכול לעלות במידה ומביאים שמאי
בהצלחה
חשוב לשים לב! יש לוודא שהפקידה מוציאה מכתב כוונות לגרירה ולא סילוק!
אצלנו הפקידה טעתה והוציאה מכתב כוונות לסילוק. גיליתי את זה אחרי שהקונים העבירו את הכסף לבנק ורגע לפני שסילקו לי את המשכנתא. הייתי צריך להחזיר לקונים את הכסף ולהוציא מכתב כוונות חדש. כמובן שכל הסיפור לקח הרבה ימי עסקים בסיטואציה שהיתה דחופה גם ככה.
תודה על השיתוף ערן
לא הבנתי דבר אחד, איך הגיוני שההחזר החודשי יהיה יותר גבוה כאשר מיליון שקל במשכנתא טובה יצורפו ל500 אלף שקל במשכנתא לא טובה וייצרו 9000 החזר בעוד ש1500 אלף חדשים במשכנתא לא טובה יגיעו ל7500 החזר? (המיליון וחצי החדשים מאופציה "ב" הם באותם תנאים כמו ה500 אלף החדשים מאופציה "א").
הבנתי, ניתן להתעלם מהשאלה!
במקרה בו אני לא מעונין להגדיל את סכום המשכנתא וגם הדירה החדשה שווה פחות או יותר אותו דבר האם שוב פעם צריך אישורי הכנסות ואת כל הפרוצדורה של אישור עקרוני או שהתהליך קצר יותר וא"כ במה
תודה רבה
שלום חיים,
ברוב הבנקים זה לעבוד את תהליך האישור מחדש,
כמובן שעם וותק יחסית ארוך בהחזרי המשכנתא, אז יש סיכוי שה יהיה מקילים יותר
בהצלחה
לגבי מה שציינת במקרה של גרירה והלוואה נוספת שאני חייב להישאר באותו בנק
זה נוהל של בנק ישראל או מדיניות מוסכמת בבנקים למשכנתאות
איזו מניעה תהיה בבית ששווה 3 מליון ואני גורר אליו משכנתא של 200 אלף ומשכנתא דרגה שניה חדשה של מליון
ש"ח
שלום שלמה,
השאלה שלך בהחלט טובה
בוא נגיד שאני מניח שבנק ישראל לא אוסר את זה
בהצלחה
למה לא ניתן לקחת הלוואה מבנק אחר במקרה של גרירה, לדוגמה בית של 3 מליון לקחת משכנתא של מליון ולגרור 100 אלף
שלום,
לפני סגירת משכנתא, אשמח לשמוע את דעתך:
משכנתא – 935,000 ש"ח; החזר חודשי – 4600~ ש"ח; אחוז משכנתא – 73%
קבועה לא צמודה – 25 שנים – 285,160 ש"ח – ריבית 4.9%
פריים – 28 שנים – 250,000 ש"ח – ריבית 1.4%
משתנה כל 5 שנים צמודה – 25 שנים – 300,000 ש"ח – ריבית 4.5%
זכאות משרד השיכון – 30 שנים – 99,840 ש"ח – ריבית 3%
תודה מראש,
שלום רועי,
הריביות גבוהות מן הסתם, אולי כדאי לשקול לקחת ייעוץ או להמשיך בסקר
בהצלחה
התייעצות לגבי תמהיל משכנתא.
סכום נדרש 1.07M
356000 במסלול פריים 25 שנים
308000 במסלול קל"צ 18 שנים
356000 משתנה כל חמש שנים לא צמדה 25 שנים
גרייס חלקי של 50000 לעוד שלוש שנים בעקבות סכום כסף זמין.
אשמח לשמוע עצות לגבי התמהיל.
חשוב לי סיכון נמוך וגמישות במידת האפשר.
שלום עידו,
נראה סביר
בהצלחה
מכרנו בית עם משכנתא בתנאים טובים בסכןם של כ 300 אלף שח
כשביקשנו לגרור אותה לבית אחר שקנינו ביקשו שנבצע שמאות על הבית החדש !
האם השמאות זה משהוא שחייב להיות ? ועוד על חשבונינו ?
הבית שקנינו הרבה יותר יקר ממה שמכרנו !
ויוצא שה 300 אלף שאנחנו גוררים הם בקושי 15 אחוז מערך הבית שקנינו
ולא ביקשנו מהבנק עוד כספים חוץ מהגרירה ! היה לנו מימון עצמי
שלום אלישע,
השמאי הוא הרגליים והעיניים של הבנק בנכס, לא משנה מה שווי ולא משנה אחוז המימון, הבנק ירצה לראות שיש באמת נכס ומה מצבו המשפטי.
לדעתי, הוא לא יוותר כ"כ מהר, במיוחד שאתה משלם על זה.
בהצלחה
שלום, אנו עומדים לפני נקודת יציאה של מחזור משכנתא ומעוניינים להגדיל את ההחזר החודשי שלנו בעוד 1600 שח. יש לנו משכנתא כיום שעומדת על סכום של 584000
מענק של 36000 שנשאר
446000 צמודה למדד משתנה כל 5 שנים בריבית של 2.75 (עם הרביות של עכשיו המשתנה תעמוד על 3.5)
102000 ריבית זכות 3% שלקחנו אז ל25 שנה
החזר חודשי 3000
חשבנו למחזר את המשתנה של 5 שנים.
חשבנו לחלק אותה לשתיים: לקחת פריים על 180000 ל20 שנה
ורבית קבועה צמודה ל8 שנים
ואת ריבית הזכות להשאיר כפי שהיא נשאר עוד 20 שנה ממנה
קיבלנו הצעה מהבנק
את הפריים ל20 שנה הוא נותן בריבית 1+
ורבית צמודה קבועה ל8 שנים הוא נותן על רבית 3.5
ההחזר החודשי שלנו יעמוד על 4700
רציתי לדעת מה דעתך על זה? והאם לבדוק עוד אפשרויות של בנקים אחרים?
שלום יוליה,
1. תבדקו אופציה של בנקים אחרים
2. תבדקו במחשבון משכנתא כמה החיסכון אם קיים
בהצלחה
שלום לך.
הצעה שקיבלתי על 850k לפני סגירה.
225k
פריים – 30 שנה מינוס 0.4
405k
קל"צ – 25 שנה 4.7
50k
קל"צ – 18 שנה 3.55
170k
משתנה ל- 5 לא צמודה 30 שנה
4.3
מה דעתך?
שלום משה,
נראה סביר
בהצלחה
1. קיבלתי אישור עקרוני לפני כחצי שנה עם ריביות טובות מאוד וכנראה הבנק ראה שהוא לא יכול לעמוד בהם ואז ביקשו ממני עוד מסמכים שידעו שלא אוכל להביא בזמן שקצבו לי.
האם אוכל לתבוע מהם שיתנו לי משכנתא כפי שסוכם באישור העקרוני, ואם כן, איך אוכל להכריח אותם.
2. לבסוף לקחתי משכנתא אחרת בכפוף בתנאי שאפתח באותו בנק חשבון ואעביר את המשכורות לשם. במידה ולא אעביר את המשכורות האם יש להם אמצעים לחייב אותי?
תודה רבה
שלום וברכה,
נראה סביר
אפשר לקחת את הפריים כקרן שווה
כמעט ולא משתמשים היום במשתנה כל 10
בהצלחה
הי משכנתאמן, תודה על הבלוג שכ"כ עוזר!
קיבלתי הצעה ל640,000 המהווים כ50% מערך הדירה שהיא שניה.
א. 213,000 פריים 1.6 ל30 שנה
ב. 213,000 משתנה כל 5 לא צמוד 4.43 ל30 שנה
ג. 214,000 קל"צ 4.18 ל20 שנה
מה דעתך?
שלום אבי וסליחה על העיכוב בתשובה,
סביר
בהצלחה
היי, הסבר מעולה.
שאלה עקרונית אני מוכרת בית ויש חלק במשכנתא שאני רוצה לגרור לקניית נכס חדש. אולם טרם מצאתי את הנכס. כמה זמן אפשר להחזיק את המשכנתא הנגררת בערבות הבנק?
שלום דורון,
נדמה לי ששנתיים אבל זה תלוי בבנק
בהצלחה
שלום משכנתאמן
מיחזרתי משכנתא לפני כ 3 שנים (אחרי שנעזרתי המון במידע שלך)
נשאר לי במשכנתא בערך 315K כשהחלוקה היא חצי סכום בפריים וחצי בקל"צ.
אם אני רוצה היום עוד 300K למעבר לדירה אחרת יקרה יותר האם הבנק יתן לי לקחת את ה615K באותו יחס של חצי פריים וחצי קלצ?
תודה רבה
שלום ליאור,
לא,
מהכסף החדש תצטרכו לחלק 1/3 פריים והשאר בקלצ
בהצלחה
האם במקרה של הרחבה דירה גם שייך לעשות גרירה או בכל אופן אתה מציע את האופציה של המקחות מול הבנק שנתן לי את המשכנתא הקיימת (שנמצאת במצב של 11 שנה החזר (מתוך 25) כך שזה קצת מספר אם כדאי למחזר או להשאיר (חצי ממנה הריבית מעולה וחצי בריבית לא משהו)… לבין בנק אחר ולפי זה להחליט אם למחזר \ לגרור או לקחת משכנתא נוספת נפרדת
שלום חנוך,
לקבל הצעה לגרירה + תוספת ולקבל הצעה למשכנתא חדשה ואז להחליט
בהצלחה
האם ניתן לגרור משכנתא לבית שנקנה מקבלן והוא בתהליכי בנייה ?
או שלא ניתן בעצם למשכן בית שלא קיים עדיין והאופציה היחידה היא לעשות ערבות בנקאית.
תודה,
אסף
שלום אסף,
אני חושב שאפשר, אבל הייתי בודק אותי שוב מול הבנק בו ההלוואה נמצאת
בהצלחה
כמה זמן לוקח להוציא מכתב כוונות לצורך גרירה(הקפאה) עם ערבות?
האם צריך לזה אישורי הכנסות כדי לראות יכולת החזר?
האם אפשר להוציא מכתב כוונות למשכנתא של 200 אלף
ולחלק 100 מהון עצמי ו-100 מכסף של הקונה כלומר מכתב הכוונות מיוחד לקונה
או שלאחר שיש לי את הכסף בחשבון אני אומר לבנק שזה מיועד לגיררה ואז אפשר להוריד השיעבור?
תודה
מקווה שהשאלה מובנת!!
שלום שמחה,
בכל בנק זה פועל בצורה מעט שונה,
אנא שאל את הבנק הספיציפי שלך
בהצלחה
באותו ענין
באם הקונה לא לוקח משכנתא הוא צריך להעביר את הכסף ישירות לבנק כי שאגרור או אסלק או שהוא יכול להעביר אלי ואחר כך
תודה
שלום משכנתאמן יקר!
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בגובה 675,000 ש"ח, שהם 45% מימון. הכנסות 30,000 אלף בחודש.
חשבנו על תמהיל פשוט של פריים וקל"צ –
ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו היא פריים ל-30 שנה בP-0.35 וקל"צ ל-9 שנים בריבית 3.38% (החזר חודשי משוקלל של 5600 ש"ח).
קודם כל – האם התמהיל והריבית סבירים?
יש לנו אפשרות לקחת ללא קשר הלוואה בתנאים מעולים של P-0.5 לסכום של 200,000 שקל ל-7 שנים.
האם כדאי לסגור את המשכנתא, לקחת את ההלוואה ולסגור חלק ממסלול הקל"צ את ה-200,000 שאני יכולה לקחת בהלוואה?
במידה וכן, כיצד ישתנו תנאי המשכנתא? האם אני קודם כל מחזירה את הריבית (בהנחה שלקחתי שפיצר) – איך הבנק מחשב מחדש את היתרה?
המון תודה
שלום שני,
1. סביר
2. הייתי ממליץ על כך
3. לא יקרה כלום, אתם עדיין לא תחזירו את הקרן אז אין יותר מדי חישובים
בהצלחה
האם אפשר לגרור משכנתא לנכס שני להשקעה אפי' שזה עובר את ה50 אחוזי מימון?
שלום שמחה,
לדעתי לא, כדאי לבדוק מול הבנק
בהצלחה
כשמדובר בבני זוג שאחד ערב על המשכנתא שלקח בן זוגו .אם רצונו של לוקח המשכנתא לגרור את המשכנתא על בית המגורים הנוכחי שלנו שלא עומד למכירה והערב שהנו בן זוגו אינו מעוניין בגרירה.האם הבנק יאשר את הגרירה ללא הסכמה.האם הבנק יבדוק זאת..?
שלום מימי,
שאלה טובה,
לצערי אני לא מכיר את מדיניות הבנק במקרים כאלו – מומלץ לשאול ישירות את הבנק ולקבל תשובה החלטית
בהצלחה
שלום רב,
יש לי שאלה לגבי גרירה , מכרתי דירה ב 1400k קיימת עליה משכתנא של 235K מחולקת ל 2 הלואות: 180K – פריים מינוס 0.5 ו 45 משתנה כל 2.5 שנים צמוד מדד + 1.25 ( המשכנתא היא לעוד 15 שנה),
קניתי דירה כרגע ב 2200K כאשר המשכנתא שאני צריכה היא 800K , האם שווה לי לגרור? ואם כן , האם ליסגור את ההלואה המשתנה ולהשאיר רק את הפריים? יש לציין שהתכנון שלי הוא לקחת עוד 600 – 650 אש"ל (חוץ מהמשכנתא הקיימת) עם החזר חודשי של כ 5000 כאשר שלישי מההלואה היא פריים ל15 שנה ועוד שני השליש הנותרים לכ 10 שנים, האם המהלך נכון? ואיך לא אפגע במו"מ מול הבנק על מנת להשיג תנאים טובים למשכנתא הנותרת?בנוסף איזה תמהיל מומלץ? ומה הריביות?
תודה רבה
שלום שרה,
אני חושב שכדאי כבר לקחת משכנתא חדשה ואני מאמין שתקבלי תנאים לא רעים ואף יותר טובים מפריים מינוס חצי על החלק היחסי של הפריים
בהצלחה
שלום,
כיום המשכנתא שלי עומדת על כ750k כאשר שווי הדירה הוא כמיליון 200.
בשל אילוצים של החיים אני צריכה להפרד מכ400k שח
מה שמשאיר אותי עם 800 k
האם הבנק יאפשר לי לגרור את המשכנתא הנוכחית ולקנות דירה זולה יותר מגובה המשכנתא?
או בשווי המשכנתא?
האם קיימת אפשרות לחשבון נכס נוסף כערבות?
לצורך העניין, את הבית של ההורים?
למשכן***
שלום אורית,
1. בדרך כלל הבנק יאשר לגרור עד לרמה של 70% (כלומר לדירה בשווי 1.1 מיליון פלוס מינוס)
2. לא נראה לי שיהיה אפשר להשתמש בנכס של ההורים למטרה זו
בהצלחה
שאלה לגבי גרירת חלק, מיחזור היתרה והוספת חדשה:
1. האם ניתן לגרור רק מסלול מסוים מהמשכנתא הקיימת ואת השאר למחזר + להוסיף עוד?
2. אם כן, איזה חלק של הון עצמי אצטרך לתת למוכר – כל סכום המכירה פחות סה"כ המשכנתא שאקח בסוף (כולל החלק הנגרר)?
3. האם בשביל למחזר את המסלול שלא אגרור ולהוסיף עוד – אצטרך קודם להחזיר לבנק את הכסף ואז לקחת את כל החלק הזה (הממוחזר+ החדש) כחלק משכנתא חדש או שפשוט אבקש למחזר את החלק הנשאר ולהוסיף חדש ואז הבנק יצטרך להעביר למוכר רק את החלק החדש? (כביכול, במקום שאתן
לבנק כסף ואז הוא יחזיר לי חזרה כמשכנתא חדשה…)
מקווה שאני מובנת…
תודה רבה!
שלום ציפי,
1. כן
2. צריך לשאול את הבנק הספציפי בו גוררים – זה משתנה מבנק לבנק
3. לא הבנתי:) אבל אני מניח שכבר תקחי את הכסף כמשכנתא חדשה במקום למחזר ולגרור, אלא לגרור רק חלק קלונטי ולהוסיף את הכל כחדשה
בהצלחה
שלום והמון תודה על הבלוג המאוד עוזר הזה
האם יש אפשרות לגרור משכנתא אם יחס פריים יותר גדול משליש (בגלל שסגרתי מסלולים) ולקחת את המשכנתא החדשה בתוספת עם שליש פריים?
לדוגמא היה לי משכנתא על 1.5M, סגרתי 1M ונשארתי עם 0.5M רק בפריים
אני גורר את ה0.5M ולוקח תוספת של 1M שיש בו שליש פריים
בסוף אני נשאר עם משכנתא כוללת של 1.5M כאשר יש לי בה 830K שהם בפריים
תודה רבה!
שלום אריאל,
אפשרי, אבל יש לקבל את אישורו של הבנק
בהצלחה
שלום
מכרנו את הבית ב900,000 ויש לנו עליו משכנתא של 85,000 בפרים +0.5% אצל מזרחי טפחות. אנחנו קונים דירה ב1,600,000 . חשבנו לגרור את המשכנתא, אבל היועץ אמר לנו שזה לא משתלם ועדיף משכנתא חדשה, מכיוון שמזרחי יקר כרגע ובייחוד שאנחנו כבר אצלו. האם הוא צודק? נראה לי לא סביר
שלום משה,
הייתי בודק 2 אפשרויות:
1. גרירה + תוספת במזרחי
2. משכנאת חדשה אצל הבנקים האחרים
ואז הייתי עושה השוואה מה יוצא יותר זול
בהצלחה
תודה על הפוסט ובכלל.
אנחנו לפני לקיחת משכנתא לבנייה עצמית. הריביות כיום טובות פחות משהיו ב2.2016 אז לקחנו משכנתא בתנאים טובים יותר.
אנחנו לא יכולים עדיין למכור את הבית הקודם כי נקנה במחיר למשתכן ויש עליו הגבלות במכירה.
בעוד שנתיים-3 שנים נוכל למכור אותו.
אני רוצה לתכנן את המשכנתא כך שחלק מהסכום אפרע בעוד כ-3 שנים עם מכירת הבית הקיים. כמו כן – אעדיף לגרור את המשכנתא מהבית הקודם וכך לפרוע יותר משכנתא יקרה מהנכס החדש ולהישאר אם יותר משכנתא זולה מהנכס הישן.
השאלות שלי הן –
1. עד איזה אחוז מימון אוכל להגיע אחרי הפעולות האלו? לפי אחוז המימון שהיה בנכס הקודם (57%) או לפי אחוז המימון שאגיע אליו במשכנתא הנוכחית?
2. למעשה זה מסנדל אותי לקחת בבנק הנוכחי גם את המשכנתא החדשה (או לוותר על הגרירה), נכון?
3. האם אוכל להגיע לאחוז יותר גבוה בפריים אחרי הגרירה? ז"א – אגרור את המסלולים הטובים כמו פריים ואפרע מסלולים יקרים יותר.
4. האם בתכנון המשכנתא הנוכחית יש הבדל אם אקח את המסלולים המיועדים לפרעון בבולייט או בגישור?
תודה רבה.
שלום משה,
אני לא בטוח שהבנתי את השאלה
יש בית קיים? יש עליו משכנתא?
האם מתכננים לקחת משכנתא נוספת? אם כן, על איזה דירה?
בהצלחה
אכן, יש בית קיים עם משכנתא.
מתכננים לקחת משכנתא נוספת לצורך בנייה עצמית
בעוד כשנתיים נמכור את הבית הקיים.
ואז נרצה לגרור את המשכנתא מהבית הנוכחי לבית החדש שמתחילים לבנות.
כמובן בכפוף להישארות על אחוזי מימון.
תודה.
מקפיץ
לא כל בנק מוכן לגרור לבית בבניה ולכן הייתי שואל ספיציפית את הבנק בו אתם יש לכם משכנתא על מנת לדעת איזו משכנאת לקחת ולהערך בהתאם
מתנצל שלא יכולתי לעזור יותר
בהצלחה
מה לגבי חברת טריא
כדאי לקחת משם הלווה כי להגיע ל60 אחוזי מימון במקום 70 ששם הריביות יותר טובות
שלום וברכה,
אין לי היכרות עם החברה ולכן קשה לי לחוות דעה
בהצלחה
תודה על האתר המצוין.
שאלה:
אני מוכר בית עם משכנתא קיימת ורוצה לגרור סכום נמוך רק של חלק ממסלול הפריים בעבור קניית מגרש.
האם אפשרי הדבר או שהבנק ייאלץ אותי שהמשכון על המגרש יהיה גם קל"צ וכו' לפי הגדרות בנק ישראל?
תודה רבה
שלום וברכה,
יש לשאול את הבנק תחילה ם הוא מסכים לגרור לטובת מגרש (ברוב הבנקים לא יזרמ עם זה)
בגדול, אם כבר אישרו אז לא אמורה להם להיות בעיה לגרור רק את הפריים
בהצלחה
היי
אני לא בטוחה שהבנתי, מה הפתרון לבעיה מספר 1? (החזר חודשי גבוה)
האם אפשרי לכסות למשל עם ה-1 מליון מהמכירה חלק מהמשכנתא הישנה וחלק מהחדשה, כך שסך הכל יצא החזר חודשי הגיוני? וככה אני מרוויחה חלק מהמשכנתא בתנאים הישנים הטובים יותר.
תודה
שלום וברכה,
אם ניתן לעשות זאת אז כמובן שזה משתלם,
אבל גם פה יש עניין של החזר חודשי שיהיה יותר גבוה ממשכנאת חדשה שפרוסה לזמן המקסימלי
בהצלחה
היי
אני מעוניינת לגרור את יתרת המשכנתא שלי ולקחת תוספת, הרם הכסף מהדרישה יכול לעבור למוכר לאחר חתימת חוזה או חייב להישאר לתשלום האחרון יחד עם התוספת החדשה?
שלום שני,
בדרך כלל תשלום אחרון, אבל כל בנק וכל מקרה לגופו
בהצלחה
היי,
כשאתה אומר שהבנק לוקח כ 5-10 אחוזים לביטחון הכוונה היא שהכסף הזה חוזר אלי מתישהו? או שנשאר אצלו? כי זה סכום מטורף!
בכל אופן, האם ישנם הוצאות נוספות על פעולת הגרירה?
שלום רועי,
הכסף חוזר אליך לאחר הגרירה + יש עלות פתיחת תיק של כמה מאות שקלים (פלוס מינוס)
בהצלחה
היי, קודם כל, הבלוג שלך פשוט מצוין. אני מאד נהנית לקרוא את מה שאתה כותב. תודה רבה!
שאלה בנוגע לגרירה-
נניח וגררתי לפיקדון משכנתה של 500,000 ש"ח למשך שנה, עד למציאת דירה חדשה.
במהלך השנה שילמתי כמובן כל חודש את המשכנתה, נניח 5000 ש"ח כל חודש
כמה תהיה שווה המשכנתה בעת הגרירה?
הסכום המקורי של המשכנתה
או הסכום פחות כל התשלומים ששולמו בזמן שעמדה בפיקדון?
אודה לעזרתך
תודה רבה!
שלום תהילה,
הסכום פחות כל התשלומים שבוצעו (כמובן למעט הכסף שהופנה לריבית ולמדד)
בעיקרון זה יהיה אותו הסכום שהיה אמור להיות לו היית ממשיכה לשלם משכנאת כרגיל ולא היית גוררת
בהצלחה
בגרירת משכנתא צריך שוב לעבוד על הכנסות ?
שלום רפאל,
לדעתי הבנק דורש
אבל לא יכול לדחות עקב כך את האישור על הגרירה
בכל אופן, ממליץ לתאם פגישה בבנק ולאשר את הנושא
בהצלחה
היי משכנתאמן
ראשית כל אחלה בלוג…
שנית האם לצורך בקשה לגרירת משכנתא,אוכל לבקש את מלוא אחוזי המימון שבנק ישראל מאפשר לבנקים לתת?
כלומר,אם הבנק אומר שהוא נותן,לדוגמא,70% מימון,האם בחישוב גרירת המשכנתא הבנק יחשב את המשכנתא הנגררת כש-70% המימון הינו על תוספת המשכנתא בלבד או על המשכנתא הישנה(מהנכס שנמכר) פלוס החדשה(על הנכס החדש) ?
שלום משה,
הבנק ירצה לראות שבוספו של דבר הוא לא חורג מאחוזי המימון שניתן לתת
ולכן בוודאי שהוא לא יסכים לגרור ולתת תוספת אם הוא יבין שיחד זה חורג מאחוזי המימון האפשריים
בהצלחה
שלום. קודם כל תודה רבה רבה על האתר המושקע!
אני בטוח שעזרת לעשרות אלפי אנשים לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים!
שאלה לגבי גרירה:
אם יש לי משכנתא עם ריביות טובות (כנראה בשל אחוזי מימון נמוכים) ואני רוצה לגרור אותה לבית שעולה יותר ואחוזי המימון יעלו לפחות מדרגה אחת – האם הבנק יאפשר לי את הגרירה עם אותן ריביות?
תודה רבה!
שלום וברכה,
שאלה טובה, אבל לצערי אין לי תשובה ברורה לגביה
רוב הסיכויים שהבנק "יזרום" עם זה, אבל הייתי בודק מולו לפני כן
בהצלחה