משכנתא היא דבר מאוד מורכב ומסובך, אם ננסה לתקוף אותה בכל הכוח, במהירות וללא הכנה מוקדמת, ככל הנראה ייצא שכרנו בהפסדנו ולא באמת נשכיל לבנות משכנתא שמתאימה לנו ומשרתת את האינטרסים האישיים שלנו.
לכן, אני רוצה לעבור איתכם על שלושת הדברים הכי חשובים לדעתי שיש להבין לפני שניגשים למלאכת המשכנתא, אני מדרג אותם החל מהעניין החשוב ביותר לדעתי עד לדבר הכי פחות חשוב (כלומר, חשוב אבל פחות מהעניין הראשון).
אז בואו נתחיל:
חשיבות מספר 1: קביעת החזר חודשי
אני חושב שרובנו נופלים דווקא בסעיף הזה, שעל פניו הוא נראה לא משמעותי ועל פניו נראה כאילו אין פה צורך בהבנה גדולה בתחום (הרי לא מדובר פה על ריבית משתנה צמודה או לא, אלא רק על כמה אנחנו רוצים להחזיר מדי חודש).
אז ככה, זה בהחלט ניתן לקביעה שלנו בלבד, אבל אם המשכנתא שלנו תהיה טובה או גרועה, האם היא תשרת את האינטרסים שלנו או לא – הכל יתחיל בהחזר החודשי.
לא משנה מה יהיו הריביות שנקבל וזה אפילו פחות משנה מה יהיה התמהיל שלנו (כלומר, זה מאוד משנה אבל פחות…), ההחזר החודשי הוא יהיה הקטר שיוביל אותנו להצלחה או לכשלון מבחינת המשכנתא.
כתבתי פה כמה פעמים בעבר על איך קובעים החזר חודשי ומה צריך לקחת בחשבון ואני מפנה אתכם לקרוא את הכתבות האלו כי הן חשובות מאוד, יחד עם זאת אני כן רוצה לתת את הדגשים החשובים לקביעת החזר חודשי:
- העוגן הוא תשלום השכירות + החיסכון החודשי שלנו –
אם אני משלם שכירות של 3,000 ש"ח וחוסך כל חודש 2,000 ש"ח אז זה אומר שיש לי כרגע 5,000 ש"ח לטובת החזר משכנתא. כמובן שזו רק ההתחלה ומפה צריך לקחת עוד דברים בחשבון. - הוצאות שאמורות לעלות אל מול הכנסות שאמורות לגדול –
שני מאפיינים נוספים הם בכמה יגדלו ההוצאות שלכם כאשר תעברו לדירה שרכשתם (קחו בחשבון את עניין הרחבת המשפחה, גידול בהוצאות השוטפות לבית וכו'). יחד עם זאת, לא תמיד רק ההוצאות עולות אלא גם ההכנסות גדלות ולכן קחו בחשבון בכמה תעלה המשכורת שלכם בשנים הבאות (כמובן שתקחו כאן הערכה שמרנית ואל תפריזו). - קחו בחשבון שההחזר יעלה עם העלאת הריבית והמדד –
כמובן שיש לקחת בחשבון שההחזר ההתחלתי של המשכנתא הוא לא ההחזר שיהיה בעוד כמה שנים כי מן הסתם הריביות אמורות לעלות והמדד אמור לעלות, לכן יש לבצע מספר סימולציות ולהבין לאן ההחזר עשוי להגיע ובהתאם לכך לאזן את ההחזר שקבענו בהתחלה.
חשיבות מספר 2: תמהיל המשכנתא שלכם
עוד נושא שרמת החשיבות שלו מאוד חשובה הוא תמהיל חכם ומותאם אישית אליכם שיחסוך לכם בקלות כמה עשרות אלפי שקלים מיותרים שהיו נזרקים לפח.
הרעיון בבחירת התמהיל הוא שצריך לקחת כמה פרמטרים בחשבון ולא כולנו עושים זאת אלא בדרך כלל נתפסים לפרמטר אחד בלבד והוא מצב השוק, לכן אני רוצה לתת פה את הדגשים שלי לבניית התמהיל:
- מצב השוק –
זה באמת פרמטר מאוד מכריע, מן הסתם כשהריבית בשוק זולה אנו נבחר בתמהיל שיש בו ריבית קבועה (הרי כשהיא תעלה אנחנו לא נפגע), כאשר הצפי למדד נמוך אנו נרצה מסלולים צמודי מדד והפוך.יחד עם זאת, אם לוקחים בחשבון רק את מצב השוק יש לזכור שני דברים:
א. אנחנו לא יכולים לשנות את מצב השוק קדימה – כלומר הוא דינמי ואין לנו האפשרות לשנות אותו.
ב. לא תמיד אנו יודעים לנתח נכון את מצב השוק ולכן אנו לפעמים נעשה טעויות מובנות (כמו לפני שנתיים שכולנו חשבנו שהריבית הגיעה לרמה הנמוכה ביותר ומאז היא ירדה ב-2% שלמים). - התכנון שלכם –
פה העבודה הכי חשובה שלכם וזה התכנון המשפחתי שלכם, על מנת לבנות תמהיל נכון אנחנו צריכים לשאול את עצמנו מספר שאלות מכוונות שבאמצעותן נוכל לדעת אילו מסלולים לבחור ואיך לחלק אותם נכון במשכנתא שלנו.אלו השאלות שלדעתי צריכות להישאל:
א. מה ההחזר החודשי שלנו? (מחזיר אתכם לסעיף א' ברמת החישבות הגבוהה ביותר)
ב. האם אננו יכולים לעמוד בשינויים בהחזר החודשי?
ג. מה הסיכוי שנחזיר לבנק סכומי כסף בשנים הקרובות?
ד. מה הסיכוי שנמכור את הדירה בשנים הקרובות? או מתי אנחנו מתכוונים לשדרג?
ה. מהי רמת הסיכון שאנו אוהבים?
ו. מתי יכולת ההחזר יכולה להשתנות כלפי מעלה / מטה ואז נרצה למחזר את המשכנתא?
לאחר שנענה על שאלות אלו (ויש עוד שאלות שיכולות לצוץ כאשר תפתחו את זה לשיחה אמיתית),
נוכל לדעת יותר בקלות האם כדאי לקחת רכיב גבוה של ריבית קבועה, האם כדאי להצמיד למדד את הכסף שלנו והאם כדאי לקחת הלוואות גישור למינהן.
הרעיון הוא שברגע שנבין מעט את מצב השוק כיום (גובה הריביות יחסית, צפי מדד לשנים הבאות, מסלולים שניתנים היום בהנחה יחסית) נוכל לשלב את האינטרסים שלנו (התשובות לשאלות הנ"ל) ואז נוכל לבחור תמהיל שגם מתאים לנו אישית וגם משקף את מצב השוק.
חשיבות מספר 3: ריביות המשכנתא שקיבלתם
אני מצטער לאכזב אתכם, אבל הריביות עם כל החשיבות שבעניין אינן העניין הכי מרכזי במשכנתא.
משכנתא שתבנה עם החזר חודשי נכון ועם תמהיל שמותאם אליכם באופן אישי תתנהג ותחסוך לכם כסף רב גם עם ריביות גבוהות יותר מהממוצע בשוק, והפוך כמובן.
אני לא מזלזל חלילה לרגע בגובה הריבית, זה דבר מאוד חשוב ושינוי של 0.2% בריבית לתקופה של 20 שנה על סכום של מיליון ש"ח יחסוך לכם במצטבר כ- 22,000 ש"ח וזה המון כסף ולכן אני שם את זה ברמת חשיבות מאוד גבוהה (שלישית במספר).
אבל אני רוצה להבהיר ללא כל ספק שקביעת ההחזר החודשי ובניית התמהיל הנכון אלו שני הדברים שהכי ישפיעו על המשכנתא שלכם ואלו יקבעו אם היא הייתה טובה עבורכם או לא.
לגבי הריבית חשוב לומר שמגיעים אליה רק לאחר שקבענו את ההחזר החודשי ובנינו את התמהיל שלנו וכל מה שנותר לנו לעשות עכשיו זה לשכנע את הבנק לתת לנו אותה במחירים הטובים ביותר שניתן לקבל.
לסיכום,
אני מקווה שהצלחתי להעביר לכם את עיקרי הדברים, אני קצת מרגיש לפעמים שמתוך חוסר הבנה אנו נצמדים יותר מדי לנושא הריבית (שזה באמת דבר קל להשוואה) ומתמקדים פחות בנושאים החשובים יותר שהם קצת יותר מורכבים ודורשים יותר מאמץ וידע מהצד שלנו, אבל הם באמת אלו שיכריעו אם המשכנתא תהיה מוצלחת או לא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
הייתי מסייגת את סעיף 1 להחזר החודשי- לא כדאי לנצל את כל החיסכון החודשי. רוב האנשים למשל לא מייחדים תקציב "בלת"מים" ועלולים למצוא את עצמם במצב של חוסר קשה בנזילות מול הוצאה/ות לא צפויה/ות קטנה/ות כגדולה/ות, כמו גם התמודדות עם עלייה בהוצאות לפחות בשלב ראשון. אז אם 3000 לשכירות ו- 2000 פנויים אז אולי ההחזר צריך להיות 3000+1000 ו- 1000 לחיסכון?
שלום יפעת,
את אכן צודקת ולכן הפניתי לקריאה מעמיקה יותר בפוסט שכתבתי בעבר על איך קובעים החזר חודשי למשכנתאבהצלחה
כל מילה פנינה
תודה שי
תודה רבה!!!!
אנחנו לקראת לקיחת משכנתא והאתר פה הוא פשוט נכס! לא מפסיקה לקרוא…
תודה על הפרגון שרה
שלום משכנתא מן ותודה רבה על עזרתך!
חשוב לציין – אין לנו כוונה לפרוע את המשכנתא בקרוב, למעשה אין בכלל תכנון לפרוע ועל כן אנחנו פורסים אותה כמעט למקסימום (30) חוץ מחלק אחד שיפרסם ל-25.
אנחנו כמה ימים ממש לפני לקיחת משכנתא וזקוקים לעצה חכמה.
הסכום שאנחנו לוקחים הוא 933,000 ש"ח.
אלו הריביות שקיבלנו:
30% פריים (0.85%) הכוונה P-0.75. -> פריסה ל-30
35% קבועה לא צמודה 3.66% -> פריסה ל-30 שנה
35% קבועה לא צמודה 3.52% -> פריסה ל-25 שנה.
האם כדאי לדעתך ״לשלם יותר כרגע״ בקבועה לא צמודה מתוך כיון שאנחנו מעדיפים שההחזר יהיה פחות או יותר כזה?
האם התמהיל מומלץ?
המון תודה!
גלעד
גלעד שלום,
לא הבנתי את המשפט "לשלם יותר כרגע", אם אתה מתכוון להעלאת ההחזר החודשי, אז כן אני ממליץ
בהצלחה
שלום,
משכנתא בסך מליון ש"ח
להלן התמהיל שקיבלתי:
250,000משתנה כל חמש- אג"ח צמוד- 30שנה ריבית 2.48
320,000פריים 30 שנה ריבית 0.75
430,000קל"צ 20 שנה ריבית 3.80
החזר חודשי של 4,537 ש"ח
כמה שאלות:
1. האם הריביות טובות?
2. חשבתי לשנות את המשתנה הצמודה ללא צמודה האם כדאי? או שבכלל כבר עדיף לעשות מסלול נוסף של קל"צ עם פריסה שונה של השנים?
3. אני רוצה להוריד את ההחזר החודשי ככל שניתן מה אני צריכה לעשות?
צריכה לקחת את המשכנתא בהקדם האפשרי אשמח לתשובתך המהירה.
תודה רבה מראש,
אסנת
אסנת שלום,
1. הריביות סבירות
2. אשר לקבל הצעה על משתנה כל חמש לא צמודה ואם היא די קרובה למדד אז כדאי לשנות
2. להעלות את השנים של הקל"צ אבל זה לא מומלץ
בהצלחה
תודה רבה!!!!
אשמח אם תפרט באיזה בנק?
וכמה אחוזי מימון?
תודה
שלום משכנתמן תמהיל משכנתא לפני סגירה בבנק מזרחי
פריים -0.77 לא צמוד ל30 שנה
קבועה לא צמודה למדד 3.63 ל20 שנה
עוגן תשואות אג"ח לא צמוד 3.17 ל30 שנה
האם הריביות מספיק טובות
תודה מראש 🙂
שלום אלי,
נראה בסדר
בהצלחה
465000 אלף שקל
משכנתא גג ל -3 שנים!
(עסקת אקסיט)
המטרה מעבר להשבחה, בזכות ההחזר החודשי גם לנגוס בקרן המשכנתא במהלך התקופה!!!
איזה מסלולים אתה ממליץ לי לקחת?
החזר חודשי באיזור ה-3200 בחודש.
תודה :))
שלום ליאור,
פריים לא צמוד וצמוד
בהצלחה
מה הפוסט הזה מחדש?
האם המטרה לפרסם פוסט כל שבוע בלי קשר לשאלה אם הוא תורם משהו?
ללא מבינה
אנחנו קבוצה גדולה של אנשים שקוראים בשקיקה כל מילה בפוסט של משכנתאמן.
תודה ענקית לך משכנתאמן!!!
הבחור פה עושה חסד ומסביר לעולם ולפשוטי העם שלא למדו תואר שני במשכנתא כיצד להתמודד עם המושג הזה "משכנתא".
את צודקת שבמידה והיה מדובר באתר עילאי של מתמטיקאים כנראה הפוסט הזה לא היה רלוונטי אבל מדובר באתר שבא להנגיש מידע לאנשים שכל עולמם הוא לא המשכנתא והם נתקלים בה בסיטואציה שהם בחרו בה אלא שהחיים בחרו אותם לשם, מהשאלה שלך אני מניח שאת עוקבת אחרי האתר זמן רב ולכן מצאת את הפוסט חוזר על עצמו.
אני השבוע ישבתי עם אחד הנגדים שלי והתחלנו לדבר על משכנתא והפוסט הזה בא לי כמו כפפה ליד 🙂
נכון שהפוסט די "ממוחזר" אבל אל תשכחי שהעסק הזה במשכנתא הוא דינמי ומה שהיום ה top3 מחר כבר יכול להיות שלא יהיה שם ודווקא לקחת פוסטים ישנים ולבצע בהם רענון (בסוף התחומים הם אותם התחומים) נראה לי רלוונטי לאתר שרוצה לשמר את עצמו.
ולמשכנתאמן (כי אתה בטח היחידי ששרד עד לפה :)) – המון תודה על השירות! לא ברור מאילו! אני מקווה שיום אחד – תוכל להחשף ולהציג לנו את עצמך.. בתור אחד שעוקב אחרי האתר כבר שלוש שנים – אין לי מילה מלבד מדהים! תמשיך לעשות את מה שאתה עושה בשפה כ"כ טובה וברורה.. אתה נותן פה כח להרבה אנשים להכנס לעסק המבלבל הזה של מחשבונים מורכבים, מושגים מורכבים ומבטל הרבה פחד מהאירוע הזה של "משכנתא".
תודה,
דוד.
היי:)
תודה על האתר, ההסברים ברורים מאד ובהחלט מסייעים
צריכים לקחת ממש בקרוב משכנתא של 400,000 ש"ח.
ניקח מן הסתם שליש בפריים.
עקב המדדים הנמוכים כיום אני נוטה לחשוב שלא כדאי בכלל לשלב בתמהיל מסלול צמוד מדד כי מן הסתם הוא יעלה ומן הסתם נפרוש את המשכנתא ל15-20 שנה. האם החשיבה נכונה?
או שכדאי מתוך ה2/3 הנוספים לקחת גם משתנה כל 5 או צמודת מדד? (טרם קיבלנו הצעות מחיר מהבנקים רוצים לדעת מה כדאי לבקש.) המון תודה!!
שלום ענבר,
זה שהוא ירד לא מזמן זה לא אומר שהוא יעלה (אולי בדיוק הפוך)
בכל מקרה אם אין לם כיוון מסויים אני ממליץ על שיחה עם איש מקצוע או להמשיך וללמוד את החומר בסבלנות
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אוהב מאד את הבלוג, עוקב אחרייך כבר מעל שנה וחצי בהתמדה.
אשמח אם תוכל להרחיב קצת בנושא הטריידאופ בין הגדלת ההחזר החודשי לבין הגדלת החיסכון החודשי.
לשם הפשטת הסוגיה בוא נניח שמדובר בחיסכון בחברת ביטוח שצובר ריבית של 1-3% לשנה בקביעות.
ותחת הנחה שאם הגידול בהוצאות עדיין יתאפשר ההפרשה מההכנסות החודשיות לאחת מ2 האופציות שציינתי.
במידה ותוכל אשמח גם אם תרחיב באותה סוגייה גם לדבי קרן ההשתלמות – האם משתלם לפדות לאחר 6 שנים ולקזז מהמשכנתא או להמשיך את הקרן ובמקביל להמשיך עם המבנה הקיים של המשכנתא (ללא קיצור או הפחתה של ההחזר החודשי).
תודה מראש
עידן
עידן שלום,
אשתדל להרחיב בנושא קרוב
תודה על הרעיון
היי משכנתאמן,
אשמח אם תוכל לענות לי על שאלה עקרונית:
יש לי הלוואה בבנק X, המורכבת מהלוואת זכאות וממשכנתא משלימה. כרגע ברצוני למחזר רק את הלוואת הזכאות. האם ניתן למחזר את הלוואת זכאות בבנק Y בעוד המשכנתא המשלימה תישאר כמקודם בבנק X ?
כבר הוברר לי שלא.
שוב תודה על האתר המחכים. למדתי ממנו המון המון!
רפאל
שלום רפאל,
כן
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אשמח לשמוע את דעתך על הריביות שהציעו לי מהבנק על משכנתא בסך 745,000 כאשר אנחנו לוקחים מימון מלא (75%):
שליש בפריים מינוס 0.7 ל-30 שנה
שני שלישי קל"צ 4.25 ל25 שנה
שלום אלי,
סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
נשמח לעזרתך לגבי ההצעות שקיבלנו אחרי הסבב שעשינו בבנקים :
סכום המשכנתא :898K ש"ח (60 % מימון) החזר חודשי רצוי: 4500 ש"ח
בנק 1:
269K -פריים ל 25 שנה – 0.75%
359K -קל"צ ל 18 שנה – 3.35%
270K -מל"צ כל 5 ל 25 שנה – 2.95%
החזר חודשי : 4471 ש"ח
בנק 2:
269K -פריים ל 25 שנה – 0.82%
359K -קל"צ ל 18 שנה – 3.29%
270K -מל"צ כל 5 ל 25 שנה – 3.01%
החזר חודשי : 4459 ש"ח
בנק 3:
268K -פריים ל 30 שנה – 0.80%
360K -קל"צ ל 15 שנה – 3.20%
270K -מל"צ כל 5 ל 30 שנה – 3.05%
החזר חודשי : 4504 ש"ח
אנחנו מתכוונים להחזיר את החלק של מל"צ תוך 3-4 שנים .ויש לציין שאנחנו לא מתכוונים להחזיק את המשכנתא עד הסוף .
נשמח לדעתך המקצועית איזה הצעה היא עדיפה\טובה יותר?
ואם בכלל לדעתך כדאי להגדיל את הסכום בקל"צ ולהוריד במל"צ ?
תודה מראש על העזרה
דייוי
שלום דייוי,
השלישית טובה יותר כי ההחזר שלה גבוה יותר והקלצ לפחות שנים
העדיפות השניה היא לתמהיל השני
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על התכנים באתר שלך
נשמח לשמוע דעתך על ההצעה שקיבלנו:
ערך נכס – 1,663,000
משכנתא נדרשת- 710 אלף
ההצעה:
150 אלף- פריים פחות 0.9 – 30 שנים
100 אלף – קבועה לא צמודה 2.35% ל-15 שנים
460 אלף – קבועה לא צמודה 2.70% ל-13 שנים
החזר חודשי- 4600
הכנסות – 14000
נשמח לשמוע אם יש מה לשפר בהצעה
תודה מראש!
שלום ליאת,
נראה טוב,
רק תוודאו שההחזר לא גבוה מדי עבורכם
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
לקחתי לפני מספר חודשים משכנתא עם מספר מסלולים, חלקם צמודי מדד.
בפירוט התשלומים של הבנק מופיע לי הצמדה לקרן (שלילית לאור המדדים הנמוכים). עם זאת הסכום נמוך מהחישובים שלי. פניתי לבנק בנוגע לנתון והם אומרים ששינוי המדד אינו משפיע כמעט על הקרן והערך המדובר רלוונטי רק במקרה של פרעון מוקדם של המסלול (וזה שונה מהידוע לי ומהפוסט הנ"ל).
הנושא אינו מובן לי ואשמח לתשובה (או לפוסט שלם) המתייחס רק לנושא זה, איך משפיע שינוי המדד על קרן צמודת מדד והתשלומים הקשורים בה.
שלום יובל,
לדעתי הוא משפיע בצורה מלאה ואם לא כך המצב בבנק שלך תדרוש הסברים מדוייקים יותר
בהצלחה
שלום
ראשית תודה על הבלוג המשכיל.
בהמשך לשאלתו של עידן לגבי קרן ההשתלמות . ברצוננו לקנות דירה להשקעה
אנו יכולים לקבל 100% משכנתא ע"ח הבית שלנו.
יש לנו 2 קרנות השתלמות נזילות בערך כ- 150000 . האם עדיף לקחת את כל הסכום או לפדות את קרן ההשתלמות?
תודה
שלום אופירה,
שאלה מאוד חשובה שיש לקבל עבורה ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
אני עוקב אחרי האתר מס' חודשים ונהנה לקבל את הידע מהתגובות המקצועיות שהאתר נותן.
שאפו!!,תבורכו בעלי האתר על העזרה.
לענייני האישי:אשמח לקבל תמהיל טוב למשכנתא בסכום של 350K לתקופה של 10-15 שנים ומה צפוי ההחזר פלוס מינוס כל חודש.
תודה על העזרה.
עידו
שלום עידו,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
אני מתכנן לקחת משכנתא בקרוב ויש באפשרותי לקחת הלוואה מהבנק של בסך 100,000 ש"ח בריבית פריים + 1%.
האם כדאי לי לקחת את ההלוואה הנ"ל בתנאים כאלה ולצמצם את את סכום המשכנתא ב-100,000 ש"ח? או לקחת את הסכום כחלק מהמשכנתא?
תודה,
מיקי.
מיקי שלום,
זה תלוי בגובה המשכנתא ובאחוזי המימון, בכל אופן ההלוואה המהבנק בד"כ היא לטווח קצר ולפעמים זה פשוט יקר מדי עבור 100 אלף בלבד
הייתי מקבל הצעות עם ה- 100 אלף במשכנתא ובלעדיהם ואז תוכל לדעת מה משתלם יותר (יש לי הרגשה שה- 100 אלף בתוך המשכנתא יהיה משתלמים יותר, כמובן תחת אותו החזר חודשי)
בהצלחה
יש סיבה שבימים האחרונים אין תגובות של משכנתאמן בחלק מהפוסטים?
שלום דני,
אני משתדל לענות על שאלות באופן מרוכז אחת למספר ימים ולכן נוצר לעתים עיכוב
שלום,
אני מתכנן לקחת משכנתא בחודש הקרוב על סך 450000 ש"ח
עלות הנכס 1725000
הון עצמי- 1275000
אחוז מימון מהבנק- 26 אחוז
להלן ההצעה שהוצעה לי ע"י אחד הבנקים והייתי מעוניין לקבל חוות דעת הן על התמהיל והן על הריביות ותקופות הסילוק-
החזר חודשי מבוקש- עד 3000 ש"ח לחודש
מסלול ראשון פריים (30%) על סכום של 135000 לתקופה של 20 שנה בריבית %P-0.9 (החזר חודשי 603 ש"ח)
מסלול שני- משתנה כל 5 לא צמודה (20%) על סכום של 90000 לתקופה של 20 שנה בריבית עוגן+1.15% (החזר חודשי 514 ש"ח)
מסלול שלישי- קל"צ על סכום של 150000 לתקופה של 15 שנה בריבית 3.5% (החזר חודשי 1072 ש"ח)
מסלול רביעי- קל"צ על סכום של 50000 לתקופה של 10 שנים בריבית 3.15% (החזר חודשי 486 ש"ח)
מסלול חמישי קל"צ על סכום 25000 לתקופה של 6 שנים בריבית 2.43% (החזר חודשי 373 ש"ח)
החלוקה הפנימית של הבנק במסלול הקל"צ (לטענתם) היא כדי להשיג ריביות טובות יותר וסילוק מהיר יותר של חלק מה"עוגה" כבר לאחר 6 שנים כדי להקל על ההחזר החודשי הכללי.
ייתכן ואוכל לסלק בעוד כמה שנים (בסביבות 10) את כל המשכנתא
אודה על חוות דעת מקצועית בעניין
תודה
שלום שחר,
אם אתה זקוק להחזר חודשי שיירד אחרי 6 שנים זה טוב
אם לא, תקח קל"צ אחד ותנסה להוריד אותו לכמה שיותר שנים
בהצלחה
אהלן משכנתאמן,
אלוף כמו תמיד!
לדעתי גם חשוב לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות למשכנתא באופן מיידי.
כגון, ביטוח מבנה וביטוחי חיים של הלוקחים משכנתא.
בברכה,
תודה על השיתוף ירון
תודה רבה על חוות הדעת למעלה.
אינני זקוק בהכרח להחזר חודשי שיירד אחרי 6 שנים.
בהמלצתך ביקשתי הצעה נוספת עם מסלול קל"צ אחד מבנק אחר ולהלן התוצאה-
אבקש חוות דעת נוספת שלך (כרגע זו ההצעה הטובה ביותר מתוך 4 הצעות של בנקים שונים)-
פריים 33% בסכום 148500 ל-20 שנה בריבית P-0.9 (החזר חודשי של 663 ש"ח)
משתנה כל 5 לא צמודה 17% בסכום של 76500 ל-20 שנה בריבית 3.24 (החזר חודשי של 434 ש"ח)
קל"צ 50% בסכום של 225000 ל-12 שנים בריבית 3.47 (החזר חודשי של 1913 ש"ח)
סך ההחזר בסוף תקופה עומד על 90000 ש"ח לערך (על משכנתא של 450000)
תודה רבה
שלום שחר,
נראה בסדר
בהצלחה
מעריכה מאוד את עבודתך ואשמח מאוד לחוות דעתך הדחופה! התמהיל הוא:
140k משתנה – אגח צמוד מדד ל25 שנה בריבית של 2.67 (החזר 640 שח)
120k פריים , לא צמוד בריבית שנתית נקובה 1 (החזר 455 שח)
140k ריבית קבועה לא צמוד ל20 שנה בריבית 4.30 ל20 שנה.
שתי שאלות בבקשה:
האם הריביות בכלל סבירות?
לצערי, מסיבות שונות הסכום החודשי (כ2000 שח ) יוצא לנו גבוה. האם ניתן לפרוס ל30 שנה ולקבל תנאים דומים ? הורדה של 300 -400 שח תעזור לנו מאוד בשלב זה.
שלום רונה,
הריביות קצת גבוהות,
אני מאמין שניתן לפרו את המשכנתא ולהחזירר מעט פחות (אולי הריבית של קל"צ תעלה, אבל השאר לא אמורות לזוז)
בהצלחה
שלום לכולם אני די חדש פה ועושה רושם שזה אתר מצויין שעוזר להרבה אנשים , ישר כוח . השאלה שלי היא לאחר שקראתי את גובה הריביות המוצעות לאנשים באתר ולמרות שאלו הצעות מלפני חודש ,אז או שהריביות זינקו או שקיבלתי הצעות לא טובות -והייתי בארבעה בנקים – להלן ההצעה הטובה ביותר : משכנתא בגובה 850000 אלף שח ל 18 שנים פריים 0.6- (שליש) החזר חודשי 1315 משתנה כל 5 שנים לא צמודה (שליש) 3.45 אחוז החזר חודשי 1651 קבועה לא צמודה (שליש) 3.84 אחוז החזר חודשי 1836 לתשובתך בהקדם אודה
שלום אבי,
הריביות עלו בחודש האחרון
כמו כן, תלוי מאוד באחוז המימון שלך ואם הוא גבוה אז יש לצפות בימים אלו לריביות גבוהות
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
יש לי שאלה שעדיין לא הצלחתי להבין, גם אחרי קריאה בנושא. נניח ולקחתי משכנתא של מיליון ש"ח בריבית קבועה של 3% ל30 שנה, ולאחר 10 שנים מכרתי את הדירה והחזרתי את המשכנתא. מה הסכום שעלי להחזיר לבנק בפועל? האם זהו כל הקרן+הריבית ל30 שנה, או החלק היחסי של הקרן שנשאר לשלם כפול הפרשי הריביות, או תמהיל אחר כלשהו?
תודה רבה!
שלום ניקה,
הקרן שנותרה בלבד ולזה צריך להוסיף קנס היוון (בשל הפרשי ריביות) רק אם יהיה קנס
בכל מקרה את הריביות עתידיות אין צורך לשלם
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
האתר שלך נהדר ומועיל לנו מאוד.
רצינו להתייעץ – ההכנסה הקבועה שלנו היא כ – 15 אל"ש. יש לנו 4 ילדים ב"ה. מקבלים סיוע נוסף (לא מחשיבים בבנק כהכנסה) של כ 1500 ש"ח.
ההוצאות שלנו כיום הן כ – 6000 ש"ח ללא שכירות.
אנו מעוניינים לקחת משכנתא של 60% מערך הדירה בהחזר חודשי של 5000 ש"ח.
באפשרותנו לקבל הלוואות מיוחדות (0.74%) עד לסכום של כ – 140 אל"ש (החזר חודשי של כ 2000 ש"ח).
והלוואה נוספת של כ 100 אל"ש (P+1).
כיצד לדעתך נכון ואפשרי לשלב הלוואות אלו בהון העצמי?
והאם התשובה משתנה אם נרצה לרכוש דירה "על הנייר" ונמשיך לשלם שכירות ע"ס 3500 ש"ח?
תודה רבה!
שי
פרטים לגבי ההלוואות:
ההלואות בריבית 0.74 הן לתקופה שבין 3-5 שנים בלבד (מורכב מכמה הלוואות שונות)
ההלוואה הנוספת שציינתי (100 אל"ש) – לתקופה של 10 שנים
בברכה,
שי
שי שלום,
המקרה שלכם מאוד עדין, ממליץ בפה מלא על ייעוץ עם איש מקצוע שיעשה סדר ויעזור לכם לקבל החלטות
בהצלחה
היי מן,
זו התגובה הראשונה שלי בבלוג שלך אז אני מנצלת אתההזדמנות להודות לך על בלוג מ-ד-ה-י-ם! השכלתי ולמדתי ממנו המון בחצי השנה האחרונה.
יש לי שאלה בנושא התמהיל. אנחנו מתכננים כרגע את המשכנתא שניקח בעוד מספר חודשים (כנראה חצי שנה), והמקרה הפרטי שלנו הוא שאנחנו מתכננים לקחת את המשכנתא ל-16 שנים (זה מה שיתאפשר לנו טכנית ברמת ההחזר כי אני יוצאת לעצמאות מה שיגרום לבנק להחמיר, וכי יש לנו משכנתא נוספת בשנתיים הקרובות), אבל אנחנו כן צופים סילוק מוקדם של כל המשכנתא בתוך 5 שנים.
שאלתי היא האם יש משמעות לסילוק מוקדם בתוך 5 שנים על בניית התמהיל? ואם כן אז איך? (התוכנית הנוכחית שלנו היא שליש פריים, שלישי קל"צ ושליש משתנה צמודה לחמש שנים)
תודה 🙂
שלום אורית,
כן יש משמעות
תקחו מסלול גישור או משתנה כל חמש שנים שפיצר
תנסו שהמסלול המוחזר יהיה בריבית גבוהה ועל ידי כך לקבל הנחה נוספת על המסלולים שיישארו אתכם לטווח הארוך
בהצלחה
תודה רבה על התגובה, אבל יש כמה דברים שלא ברורים לי אז אשמח להבהרה
1. אנחנו לא מתכננים למכור את הדירה הנוכחית שלנו (הנוכחית היא להשקעה, החדשה היא למגורים), האם ההצעה להלוואת גישור עדיין רלוונטית במצב הזה?
2. בהצעה למשתנה כל חמש האם הכוונה היא לצמודה או ללא צמודה?
3. בעניין החלק השני של התשובה שלך, אנחנו מתכננים להחזיר את כולה בתוך 5 שנים, האם במצב כזה יש משמעות למה שכתבת? אם כן אשמח להבהרה כי אני כנראה מפספסת משהו
תודה (:
תודה רבה על התגובה, אבל יש כמה דברים שלא ברורים לי אז אשמח להבהרה
1. אנחנו לא מתכננים למכור את הדירה הנוכחית שלנו (הנוכחית היא להשקעה, החדשה היא למגורים), האם ההצעה להלוואת גישור עדיין רלוונטית במצב הזה?
2. בהצעה למשתנה כל חמש האם הכוונה היא לצמודה או ללא צמודה?
3. בעניין החלק השני של התשובה שלך, אנחנו מתכננים להחזיר את כולה בתוך 5 שנים, האם במצב כזה יש משמעות למה שכתבת? אם כן אשמח להבהרה כי אני כנראה מפספסת משהו
תודה (:
2.
כאמור, אשמח להבהרות…
תודה (: