שלום חברים, אני שמח לארח בבלוג בפעם השניה את תומר קדמי לפוסט אורח מעניין מאוד.
תומר הוא מנכ"ל קדמי משכנתאות, עם ניסיון של למעלה מ-10 שנים בשוק המשכנתאות בתפקידי מפתח שונים, בין היתר הוא הופיע בנושא זה פעמים רבות בתקשורת.
שלום לכולם ונעים מאוד,
כקורא ותיק של הבלוג וכאחד שהתארח פה גם בעבר, אין ספק שזה תמיד כיף ומרגש לחזור ולכתוב כאן.
אני סמוך ובטוח שאתם מקבלים כאן את התוכן האיכותי ביותר שנכתב בנושאים כלכליים בכלל ובנושא משכנתאות בפרט ועל כך כולנו מברכים את משכנתאמן.
יחד עם זאת, אשמח להוסיף מניסיוני ולחוות את דעתי על תהליך קבלת ההחלטות של האדם שעומד בפני לקיחת משכנתא ועל הטעויות הנפוצות שהוא עושה בדרך למשכנתא.
אציג בפניכם את 5 הטעויות הקריטיות ביותר שקיימות היום, סביר להניח שגם אתם "חוטאים" בהם, על אף שייתכן ואתם לא מרגישים בכך, לכן אני חושב שיש לכך ערך רב והימנעות מטעויות אלו יכולה לחסוך לכם כסף רב והרבה שקט נפשי בעתיד.
טעות 1: החזר חודשי לא מתאים
הפרמטר החשוב ביותר במשכנתא הוא ההחזר החודשי.
עוד לפני שחושבים איזה תמהיל ואיזה מסלול כדאי לבחור, יש להתאים לעצמנו את ההחזר החודשי.
ההחזר החודשי הוא זה שיכתיב לנו (גם אם זה לא ייראה לנו באופן ישיר) האם המשכנתא תהיה ארוכה או קצרה, בטוחה או מסוכנת, צמודה או לא צמודה וכן הלאה.
בחירה לא נכונה של החזר חודשי עשויה להוביל אותנו למשכנתא לא "חסכונית" (כלומר, משכנתא שפרוסה על שנים רבות מדי עם גורמי סיכון רבים) ומנגד בחירה של החזר חודשי גבוה מדי, עלולה להביא אותנו למרוץ עכברים בלתי נגמר ולקשיים בכל חודש וחודש.
על כן אני מציע שדבר ראשון שתעשו לפני שאתם חושבים על משכנתא, תחליטו על גובה ההחזר החודשי שאותו תרצו להחזיר מדי חודש וכמובן תיקחו בחשבון שההחזר הנ"ל לא תמיד יהיה יציב ורוב הסיכויים שהוא יעלה עם השנים.
על אף שאני מאמין שייעוץ חיצוני יכול להועיל לכם בבחירת ההחזר החודשי הנכון עבורכם, אתם ורק אתם מכירים את עצמכם בצורה הטובה ביותר ולכן ההחלטה היא בידיכם ויועץ יכול רק לכוון ולהמליץ.
טעות 2: טעות בחישוב שנות המשכנתא
כאשר אנו ניגשים לבנות תמהיל אנו נתקפים חששות רבות ולכן אנו נוטים לקבל החלטות שלא תמיד באות מן השכל אלא לרוב באות מן הרגש. ולכן, רבים מאיתנו ירצו לבחור מסלולים שיבטיחו לנו "שקט נפשי" גם אם הוא בא על חשבון ריביות גבוהות.
הדבר החשוב ביותר אחרי קביעת ההחזר החודשי הוא לבדוק לכמה שנים אנו נצטרך את המשכנתא.
אני לא יודע אם אתם יודעים, אבל משכנתא ממוצעת בישראל מסתיימת אחרי 7-8 שנים – וזה קורה בגלל סיבות שונות כמו: שדרוג דירה / מחזור / החזרים מוקדמים וכו'.
אם נדע לכמה שנים המשכנתא שלנו מתוכננת, נוכל לבחור ביתר קלות את המסלולים שאמורים לשרת אותנו ואני בטוח שנחסוך לא מעט כסף וריביות בדרך.
אני אתן דוגמא:
זוג צעיר רוכש דירת 3 חדרים – כמה זמן אתם חושבים יעבור עד שהוא ישדרג את הדירה שלו? אני מניח שזה יקרה בתוך 5-7 שנים, ואני מניח שאתם תסכימו איתי, נכון?
לכן, לזוג כזה אין טעם לקחת מסלול משכנתא קל"צ לטווח ארוך, כי הוא פשוט לא ישתמש בו לטווח הארוך והוא ככל הנראה "ישבור" את המסלול הנ"ל בעוד כמה שנים.
ידוע לכולנו שמסלול הקל"צ יקר יותר ממסלולים אחרים כי הוא מעניק יציבות ושקט נפשי, אבל במקרה הזה אנו בכלל לא צריכים יציבות ל- 20 שנה אלא רק לחמש שנים, אז מה הטעם לשלם כל כך הרבה בשביל יציבות שבכלל לא נשתמש בה?
לכן, מאוד חשוב לדעת לאיזו תקופה אנחנו עומדים להישאר עם המשכנתא שלנו ורק אז לבנות את תמהיל שישרת אותנו לתקופה הזו, ייתכן והתמהיל יהיה מאוד סולידי (במידה ונרצה משכנתא שתשרת אותנו לטווח הארוך), אבל הוא יכול להיות גם מאוד "מסוכן" אם נרצה להשתמש בו רק לטווח הקצר (עד 7 שנים לדוגמא).
טעות 3: לחלק לשלושה חלקים
הטרנד החזק ביותר כיום בעולם המשכנתאות הוא חלוקה לשלושה חלקים שווים של המשכנתא.
לרוב החלוקה נעשית בין: פריים, קבועה לא צמודה ומשתנה כל חמש שנים (צמודה / לא צמודה).
הטרנד הזה נובע מ-2 סיבות עיקריות: הראשונה, ההגבלה שיש על אחוז הפריים (עד שליש) והחובה לקחת לפחות שליש בריבית קבועה.
למרות 2 ההגבלות האלו, אתם חייבים לחשוב על התמהיל שישרת אתכם בצורה הנכונה ולא על התמהיל שהכי נוח ליועץ בבנק להציע לכם.
ניקח לדוגמא שאתם צריכים משכנתא שתשרת אתכם לטווח הארוך (נניח ליותר מ- 10 שנים) ואתם לא צפויים להחזיר סכומים משמעותיים בדרך, אם כך אני לא רואה סיבה בכלל לקחת ריבית משתנה כל חמש שנים, מפני שהיא מסוכנת מאוד ויכולה להתגלות כטעות ענקית בעוד חמש שנים.
דוגמא אחרת היא שאתם צריכים משכנתא שתשרת אתכם לטווח הקצר, במקרה כזה אני בכלל לא רואה סיבה לקחת מסלול לא צמוד כשהמדדים היום וגם המדדים שצפויים להיות בשנים הקרובות מאוד נמוכים ולכן דווקא טוב יהיה להיצמד למדד בשנים האלו (ולראיה מי שהייתה לו משכנתא צמודת מדד בשנה האחרונה רק הרוויח מן המצב).
חשוב מאוד "לברוח" מן החלוקה הסתמית הזו של שלושה שלישים ולהתחיל לחשוב באמת מה טוב לכם ומה ישרת אתכם בצורה הטובה והחסכונית ביותר.
טעות 4: לזלזל בביטוח משכנתא
רובכם משקיעים זמן, מחשבה וכסף בבחירת המשכנתא שלכם ובסקר השוק בין הבנקים.
יחד עם זאת, רבים נוטים לזלזל בנושא כשמגיעה העת לבחור בביטוח המשכנתא – חשוב לדעת שסקר שוק נכון יחד עם הבנה בסיסית של הפוליסה יכולים לחסוך לכם בין 10,000 – 20,000 ₪ בתשלומים לאורך התקופה.
גם אם נראה לכם שאין הרבה הבדל בין ההצעות שקיבלתם וגם אם נראה לכם שזה לא משמעותי כל כך אם תשלמו 80 שקל או 92 שקל בחודש לביטוח, כשמחברים את הסכומים ובודקים את התשלומים העתידיים של הביטוח אתם תיווכחו לדעת שיש הבדל של אלפי שקלי ולעיתים עשרות אלפי שקלים בין ההצעות שקיבלתם וחשוב מאוד להשקיע זמן ולימוד בנושא הביטוח.
טעות 5: לטמון את הראש בחול לאחר לקיחת המשכנתא
בפעם הקודמת שהתארחתי כאן בבלוג כתבתי על "אמנת אחזקת המשכנתא" וניסיתי להסביר כמה חשוב לבדוק את המשכנתא מדי מספר חודשים ולבדוק אם היא עדיין מתאימה לכם ואם היא עדיין מתאימה לתנאי השוק.
הכתבה הקודמת נכתבה בתחילת השנה וכבר מי שלקח אז משכנתא יכול למחזר אותה היום (בשל ירידת הריבית) ולחסוך עשרות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא העתידיים.
זה רק מוכיח כמה חשוב לעצור בכל מספר חודשים, לבקש דו"ח יתרות עדכני מן הבנקים ולבדוק מה "עשתה" המשכנתא.
חשוב מאוד לבדוק שלושה דברים עיקריים בנקודה זו:
ביצועי המשכנתא
מהי הקרן שנשארה? האם הריבית השתנתה? מה עשה המדד בתקופה זו? גם אם הבדיקה הזו נראית לכם לא משמעותית כי אתם מניחים שלא השתנו הרבה דברים, אין לכם מושג כמה היא תתרום לכם לטווח הארוך ולקבלת ההחלטות בעתיד.
הפרופיל הפיננסי שלכם
כמו כל משפחה, גם אתם עוברים שינויים פיננסים. זה קורה בגלל שינויים בהכנסות (החלפת עבודה / פתיחת עסק וכד'), שינויים בהוצאות (הבאת ילדים לעולם, אחזקת דירה וכד'), קבלת / הוצאות כספים משמעותיים וכו'.
חובה עליכם לעצור ולראות שההחזר החודשי עדיין מתאים לכם והאם אין צורך לשנות אותו (כלפי מעלה או כלפי מטה), שינוי נכון בהחזר החודשי יוביל אתכם למשכנתא נכונה יותר עבורכם ומתאימה יותר לצרכים שלכם.
תנאי השוק
אם תסתכלו על גרף הריבית בחמש השנים האחרונות תיווכחו לדעת שריבית הפריים ירדה לשפל (2%) ואז זינקה לשיא (4.75%) ואז שוב ירדה לשפל (1.75%) וכל זה קרה בחמש שנים בלבד.
עכשיו תבינו שאתם חייבים לבדוק מדי שנה שהמשכנתא שלכם תואמת לתנאי השוק החדשים ואם יש צורך אז בוודאי שמומלץ לשנות את חלקה או את רובה בשביל להרוויח / להגן על המשכנתא שלכם.
לסיכום,
אני פוגש לא מעט לקוחות בכל יום, רובם ככולם חושבים בצורה דומה ומונעים לרוב מאותם פחדים / חששות / תחושות בטן שלא תמיד הולמות את המציאות.
משכנתא זה עסק של הרבה מאוד כסף ויש להיערך אליו ברצינות רבה ככל הניתן, אל תחזרו על טעויות שרוב החברים שלכם עושים, אלא תנסו לעשות שיקול קר ומציאותי בכל רגע בלקיחת המשכנתא ובמיוחד בשלב קבלת ההחלטות.
היה לי העונג להתארח כאן ואשמח מאוד לענות על שאלותיכם
כתבה מעניינת מאוד, כרגיל באתר
המדהים הזה שעושה שירות נפלא לכולנו. אז קודם כל
תודה רבה!
שאלה: אני לפני לקיחת משכנתא זו ההצעה שקיבלתי:
(המשכנתא בגובה 1,170,000 והחזר חודשי 4,700 שח.)
30% פריים – 0.85
40% קל"צ – 3.95
15% משתנה צמודה כל 5 שנים – 1.81
15% משתנה לא צמודה – 2.86
הכל ל-30 שנה! אגב 70% מימון.
אשמח לקבל תשובה מהירה. האם כדאי להוריד את המשתנה כל 5 כמו שלמדתי מהכתבה ואם כן מה במקומה אם בכלל?
תודה רבה וסופ"ש מקסים!
שלום אלי,
רוב המשכנתא בריבית משתנה וזה מסוכן, הייתי מגדיל את החלק הקבוע
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אחלה כתבה! החכמתי המון.
היום אני ניגש לאחד הבנקים הגדולים לבקשת משכנתא בגובה 825000 שזה 75% מערך הנכס ורציתי לדעת אילו שאלות חשובות כדאי לי לשאול ואיך אני מוציא את המיטב מהפגישה הראשונית ?
אני מניח שיציעו חלוקה של 3 חלקים להחזרים ובכתבה רשום שזאת טעות, לכן מה אתה ממליץ לזוג עם הכנסה של 17500 נטו ללא ילדים שמתכוון בעוד 5-7 שנים לשדרג ל 4 חדרים, כלומר איזו חלוקה אתה ממליץ בידיעה שישנה קרן השתלמות שבעוד 3 שנים משתחררת ?
תודה מראש
היי תומר, ראשית כל אני מברך אותך על הבלוג.
אני מעוניין לבצע מחזור משכנתא על 900,000 – 60% מהנכס.
קיבלתי את ההצעה הבאה:
362,000 – ל20 שנה, ק"צ 2.15 או קל"צ 3.56
255,000 – ל20 שנה, משתנה כל 5 שנים 1.58
308,000 – ל20 שנה, פריים ׁ(0.93ׁ-P)
החזר חודשי של 4,400 ש"ח – הכנסה חודשית 17,000 ש"ח
אשמח להתייחסותך
אדי
שלום אדי,
נראה סביר,
אני הייתי בוחר בקל"צ
בהצלחה
שלום וברכה,
1. ראשית לתכנן כמה שיותר רחוק ולבנות תמהיל שמתאים לכם באופן אישי
2. חשוב להציג לבנקים את היתרונות ולא את החסרונות
בהצלחה
הי תומר
אני בימים אלו לוקחת משכנתא מהבנק. המשכנתא היא לטווח ארוך ולא צפוי שאחזיר את רובה.
האם משכנתא של 800,000 עם חלוקה ל 30% פריים ל 20 שנה, 40% קלצ ל 20 שנה 30% משתנה כל 5 צמודה ל 20 שנה נשמע לך סביר?
תודה
ורד
ורד שלום,
אם את לא מתכוונת להחזיר אותה בשנים הקרובות הייתי מוותר על המשתנה ולוקח קבועה
בהצלחה
שלום משכנתמן ותומר
תודה רבה על הבלוג אני נהנה לקרוא אותו באופן קבוע
אני עומד לפני לקחת משכנתא (במרץ הקרוב) הסכום הוא 160,000 שהוא כ30%
אני מתכנן לקחת את המשכנתא רק ל10 שנים. ולא נירא לי שאני אסיים אותה קודם.
האם כדי לי לקחת ממסלולים לא צמודים או צמודים?
שלום יואב,
הייתי משלב בין פריים, צמודה ולא צמודה
בהצלחה
היי תומר
מודה לך על מיחזור המשכנתא שעשית לי לפני שנה
אתה בחור אמין ומקצועי, ממליץ בחום על קדמי משכנתאות!
עלה והצלח!
פוסט מצויין. תודה רבה!
כתבה מצויינת,
לפני 4 חודשים לקחנו משכנתא נוספת (משפרי דיור)
המשכנתא הקודמת היתה כולה בפריים לכן עשינו גרירה
ולקחנו משכנתא נוספת באותו בנק.
האם אני צריכה לשלם ביטוח חיים על שתי ההלוואות?
תודה.
שלום אפרת,
אם החלק של הפריים מבוטח, נותר רק להוסיף ביטוח חיים על החלק החדש
בהצלחה
נהנית מאד מכל כתבה והסבר שלך
אנו זוג בשנות המאוחרות שלנו ולוקחים משכנתא בסביבות סוף דצמבר ינואר ועכשו לכתבה שלך מרגישה שהצלחת לבלבל אותי , היות ומתכננים לקחת משכנתא לתווך קצר 6 שנים 585אלף
לפי ההסברים שלך תיכננו להלחם על רבית קבועה לא צמודה
ועכשו אתה טוען שכדי כולל מדד
אשמח שתדריך אותי
מגי
מגי שלום,
לטווח הקצר אני מעדיף צמודה, אבל גם לשלב קל"צ זה בסדר
בהצלחה
אחלה כתבה!
עשיתי "טעות 2" 🙁
נלמד להבא!
תודה
תודה על הפידבק אולג,
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה על כול הכתבות המעניינות!
אני מתכונן לקחת משכנתא 870,000 במסלולים הבאים –
30% פרים -% – 0.9 ל 25 שנה
30% קל"צ ב – %3.3 ל 20 שנה
30% משתנה כול 5 ל"צ ב- 2.6 % ל- 25 שנה
מתכנן להחזיר את ה30% של המשתנה בנקודת ייציאהאחרי 5 שנים
הנכס מיועד להשכרה עד 3500 בחודש
אנא דעתך בנושא , הריבית ,התמהיל
שלום אורי,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום למשכנתאמן ושלום לכותב האורח,תומר.
אחלה אתר ואחלה כתבה. נהנה מכל פוסט שעולה פה מאז שהכרתי את האתר הנחמד והמקצועי הזה וממש מחכה למייל מהאתר בכל יום חמישי
והכי חשוב, הכתבה הגיעה מבחינתי בדיוק ברגע האמת.
אני מתכוון לקחת בימים הקרובים משכנתא של 900000 שח
ההכנסה שלנו 18000 ובעתיד אמורה לגדול בעוד כ5000 שח
(לא צפוי שינוי בהרכב המשפחה – 3 ילדים)
הבית יהיה מוכן בעוד כשנה וחצי ולכן צריכים גרייס.
התמהיל והריביות שהגעתי אליהן:
270000 ב P-0.9 , קרן שווה ל-20 שנה
230000 בקל"צ 3.3% , קרן שווה ל-20 שנה
200000 בק"צ 1.5% , קרן שווה ל-15 שנה
200000 במל"צ 3% , שפיצר ל-15 שנה
החזר חודשי בגרייס ~1600
החזר ראשון ~6100
אשמח לדעתכם על התמהיל והריביות
תודה מראש והמשיכו כך
גלעד
גלעד שלום,
אני לא חסיד גדול של הקרן השווה והייתי מעדיף לקצר שנים (אלא אם כן יש חובה שהתשלום החודשי יצטרך לרדת בשנים הסופיות של המשכנתא)
החלק של הריביות המשתנות גבוה מדי לדעתי (470 אלף מול 430 אלף)
בהצלחה
הי,
תודה על השקעתך הרבה, אני מחכימה המון בזכותך בנושא 🙂
קיבלנו הצעה למשכנתא על 1,200,000 בתמהיל הבא:
פריים 0.85%- 400,000 ל-30 שנה
קל"צ 3.62%- 600,000 ל-30 שנה
משתנה כל 5 שנים לא צמודה – 2.33% – 200,000 ל-20 שנה
אשמח לחוות דעתך והאם כדאי לי להעביר מהפריים למשתנה לא צמודה עוד כסף כי הפריים עלול לעלות משמעותית? והאם כדאי להשאיר 50% מהתמהיל בקל"צ?
תודה רבה לך
קרין
קרין שלום,
נראה סביר, לא הייתי מגדיל את המשתנה
בהצלחה
אהלן תומר,
לגבי הטעות הנפוצה השנייה, למה אתה מגדיר לקיחת משכנתא קל"צ (בתנאים המאוד טובים כיום) כטעות?
האם זוג צעיר הלוקח משכנתא במסלול קל"צ ל10+ שנים ומתכוון לשדרג לגירה חדשה בעוד 5 שנים עושה טעות?הרי הוא יוכל לגרור את המשכנתא בתנאים הטובים שיש כיום בעוד חמש לדירה החדשה שלא…
האם אני מפספס משהו?כי לדעתי בלי תלות כיום לאורך הזמן שמתכננים להישאר בדירה כדאי לקחת אחוז גדול בקל"צ – כי מקסימום שהריביות יעלו לא תיהיה עמלת שבירה של הקרן.
אשמח לקבל תשובה לשאלה של גברי. הוא מתאר את המצב שלי
שלום גברי,
הקל"צ הוא אכן מסלול מצויין, אבל רוב המשדרגים לא גוררים את ההלוואה שלהם כי הם צריכים להוסיף עוד סכום למשכנתא וזה גורם להם ל"זרוק" את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה כי הם לא יצליחו לעמוד בהחזרים הגבוהים שיהיו אחרי נטילת התוספת
בהצלחה
אני חייב לספק לכם נקודת מבט קצת שונה בתכנון המשכנתא.
הריבית היום מחייבת אותנו לקבע את הריבית הלא צמודה לתקופה הארוכה ביותר בה אנו צופים שנמשיך לצרוך אשראי. ואז בשלב שני לפרוס את יתר ההלוואות המשתנות והמסוכנות יותר, בהתאם להחזר החודשי אותו אנו רוצים ליצור כיום! זאת כדי שנקצר את תקופת הסיכון לשינויים צפויים במסלולים המסוכנים.
גם אם נמצא עצמנו משדרגים את הדירה בעוד כמה שנים, סביר שריבית קל"צ אותה השגנו היום לא נשיג בבוא היום ונוכל פשוט לגרור הלוואה זו לבית החדש ולהמשיך לגלוש עליה. ושוב, עם יתרת המשכנתא, נתכנן מחדש בהתאם להחזר החודשי שנרצה ליצור בתנאים החדשים… בכל מקרה אנו נתעסק שוב בהלוואות בהן הריבית בוודאי התעדכנה כבר בהתאם לריביות שישררו באותו הזמן בשוק וסביר מאוד שיהיו גבוהות יותר מהיום!!!
שלום.
ברצוני להגדיל ולשפץ את הבית שלי. (גר בבית מאוד ישן) בגלל התקציב חשבתי לעשות את הבניה בבניה ירוקה. איזה בנקים נותנים משכנתאןת לבניה ירוקה בבקשה?
תודה רבה!!
היי אני לפני סגירת משכנתא, ואחרי התרוצצות בין בנקים הלוך ושוב ותחרויות בלתי פוסקות הגעתי לתמהיל שאני חותם עליו מחר בבוקר, אשמח להתייחסותך:
לוקח 909,000 (75% מערך הדירה)
303,000 – ל30 שנה, פריים 0.85 (P-0.9)
300,000 – ל15 שנה, קל"צ 3.0
103,000 – ל10 שנה, קל"צ 2.75
203,000 – ל20שנה, משתנה כל 5 שנים 1.63
החזר חודשי של 5,000 ש"ח – הכנסה חודשית 18,000 ש"ח
שלום דרור,
נראה סביר,
בהצלחה
זה הפוסט החשוב ביותר שנכתב כאן בחודשים האחרונים!
כדאי לקרוא אותו שוב ושוב ולהפנים
הריביות על הקל"צ כיום הם נמוכים מאוד (יחסית לשנים אחורה)
כך שאני חושב שגם זוג שלוקח משכנתא ל: 20-15 שנה עדיין לא כדאי
להחליף את הקל"צ לריבית משתנה צמודה. והסיבות הם:
1. מאחר ומדד המחירים לצרכן מתאושש די מהר, וההשפעה שלו על המשכנתא היא אכזרית.. (גם במדד שנתי של 1.5%- 2%).
2. אם כבר מסלול צמוד עדיף קבועה צמודה (כמעט אין הבדל בריבית בין הק"צ. למ"צ).
3. יציבות ושקט נפשי.
4. מאחר שאנו בתחתית (בריבית על הקל"צ ) לא צפויה עמלת היוון במקרה של פרעון מוקדם.
4. כמובן אני מדבר שמצליחים להוציא ריבית טובה על הקל"צ (מקסימום 3.6% ל20 שנה ויורד בהתאם.)
כך נראה לעניות דעתי.
היי תומר, ראשית כל אני מברך אותך על הבלוג.
אני מעוניין לבצע מחזור משכנתא על 900,000 – 60% מהנכס.
קיבלתי את ההצעה הבאה:
362,000 – ל20 שנה, ק"צ 2.15 או קל"צ 3.56
255,000 – ל20 שנה, משתנה כל 5 שנים 1.58
308,000 – ל20 שנה, פריים ׁ(0.93ׁ-P)
החזר חודשי של 4,400 ש"ח – הכנסה חודשית 17,000 ש"ח
אשמח להתייחסותך
אדי
אדי שלום,
ההצעה טוב, אני ממליץ על הקל"צ ולא על הק"צ
בהצלחה
שלום שלום
תודה רבה על העידכונים השוטפים וגם על הדאגה לכל לוקחי המשכנתאות הוותיקים שיישארו עם יד על הדופק.
שאלתי לגבי כדאיות מיחזור, אינני יודע כלל את הריביות הנהוגות היום אבל אני קורא שהריביות נמוכות, מה שמביא אותי להתייעץ האם לישאר במשכנתא הנוכחית או למחזר?
להלן היתרות:
230,000 ש"ח – 25 שנה פריים 0.9%-
80,000 ש"ח – 7 שנים זכאות פועלים קבועה צמודה 0.5%
240,000 ש"ח קבועה צמודה 5 שנים 1.6%
100,000 ש"ח – קל"ץ 5 שנים 3.3%
בהוקרה ובהערכה.
שלום שלמה,
לא רואה צורך עז למחזר בשל הריביות הנמוכות והתקופות הקצרות
בהצלחה
שלום רב,
שאלה לגבי טעות מספר 2:
לא ברור לי כל כך הקשר בין השנים של המשכנתא, לבין מספר השנים שבהן אגור בדירה.
נניח שאני מתכנן לקנות דירה, ומעריך כי בעוד עשר שנים אשדרג אותה. האם כדאי לי לקחת מסלולים לעשר שנים בלבד? הרי ההחזר החודשי שלי יהיה גדול בהרבה מאשר אם אפרוס ליותר שנים… האם הכוונה רק למסלולים צמודים ("מסוכנים")?
תודה,
גלעד.
גלעד שלום,
הכוונה הייתה שאם זוג יודע שהוא לא יישאר בדירה בעוד 6-7 שנים, אז הוא צריך לשקול לקחת מסלולים שניתנים לפרעון ללא קנסות בעוד 6-7 שנים וכמו כן עדיף שייקח כמה שיותר ריביות משתנות כי הן יותר זולות ואין לו צורך ביציבות הזו
בהצלחה
שלום
בני 60
רוצים משכנתא של 3 מיליון לחמש שנים עם החזר מקסימלי 25000 שח' חודשי
מה לדעתך המסלול הנדרש?
כמה בסופו של דבר המשכנתא תעלה?
תודה
שלום זאב,
מדובר במשכנתא גדולה מאוד והייתי שוקל ברצינות לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אשמח לדעתך לגבי המשכנתא הבאה. קצת מידע כללי: דירה ראשונה, להשקעה, ההורים שלי יגורו בה כך שתהיה לנו שכירות לטווח ארוך, שווי השכירות של הדירה 3200 (שאלנו מתווך) שאותם הוריי ישלמו לנו כל חודש, הכוונה היא לכסות בהם את עלות המשכנתא- לא רוצים להרוויח ולא להפסיד, רק שהשכירות תכסה את המשכנתא, ובעוד 30 שנה תהיה לנו דירה.
לפיכך אין לנו חשיבות לצמצם שנים, אלא יותר חשוב לנו החזר נמוך ודי יציב לאורך התקופה.
הנכס עלה 980k, הון עצמי 260k, משכנתא מבוקשת 720k.
ההצעה:
1. 239900 פריים מינוס 0.9 ל- 30 שנה
2. 205000 קלצ 3.7 ל-30 שנה
3. 85000 קלצ 3.5 ל-25 שנה
4. 45000 משתנה כל 5 1.72 ל-25 שנה
5. 85000 משתנה לא צמודה 2.58 ל-30 שנה
6. 60100 קבועה צמודה 1.2 ל-200 חודשים
מה דעתך על המסלול? על הריביות? האם יש סיכונים מיותרים שאנו לוקחים?
תודה רבה על תשובתך המלומדת!
האם פספסת את שאלותיי?
האם נכון לעשות משכנתא של שני מסלולים
240 פריים – 27 שנה
490 קל"צ – 23 שנה
החזר 3500
או
240 פריים – 27 שנה
80 משתנה כל חמש – 30 שנה, שיפרע בקרן השתלמות
410 קל"צ – 22 שנה
החזר גם סביב 3500
מה דעת המקצוענים ?…
הכנסה חודשית כרגע כ-11 נטו צפויה לגדול בעוד כ 3 שנים ל-14
זוג צעיר דירה ראשונה
אשמח לתשובה יש לי חוזה וזה מאוד חשוב לי
שלום ראובן,
התמהיל השני נראה לי נכון יותר
בהצלחה
חן חן על הכתבה אשמח לשמוע אני אמורה לקחת 585000אלף שח. זוג מעל גיל 60. ומעוניינת להחזיק ל 6 שנים. השאלה האם לתקופה קצרה של 6 שנים כדי הכל בקל״צ. אשמח מאד לתשובה.
שלום מגי,
לצערי אין לי אפשרות לבנות תמהיל אישי ללא היכרות מעמיקה
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שקלו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ממחזר משכנתא קיימת ולקראת סגירה אצל אחד הבנקים אשמח לשמוע את דעתך:
גודל משכנתא 1,010,000שח
מסלול מוצא:
1) פריים: 443,000, 28 שנה, P-0.9
2) קל"צ: 150,000, 10 שנה, 2.10
3) קל"צ: 200,000, 15 שנה, 2.58
4) קל"צ: 217,000, 20 שנה, 3.20
החזר חודשי 5,450שח, הכנסה חודשית 22,000שח
תודה,
שלום שי,
נראה סביר וטוב,
בהצלחה
לרפאל – באיזה בנק קיבלת את הריביות הנ"ל?
שלום רב,
מתי יפורסמו תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2015
שלום שירן,
תמהיל חדש יעלה מחר
שלום,
האתר שלך עזר לנו מאוד בתחום שלא הרבה מבינים.
השאלה שלי:
אנחנו לפני רכישת קרקע לבנייה עצמית, יש לנו הון עצמי לרכישת הקרקע בלבד ולא לשלב הבנייה.
אנחנו לא מתכננים לבנות בשנתיים הקרובות.
האם אתה ממליץ לקחת משכנתא משלב רכישת הקרקע או לקנות את הקרקע בהון עצמי מלא ולאחר מכן לקחת משכנתא (בעוד מספר שנים) לשלב הבנייה עם הון עצמי קטן משמעותית?
תודה
שלום רון,
הייתי לוקח משכנתא עכשיו על הקרקע ומשאיר אצלכם כמה שיותר הון עצמי שמאוד חשוב בבניה
בהצלחה
היי
רציתי לשאול במידה וממחזרים משכנתא באותו הבנק, האם נשארים עם אותו ביטוח חיים או שצריך למלא שוב שאלון רפואי.
תודה
שלום זיו,
במידה ולא משנים את השנים אין צורך לשנות את הביטוח
בהצלחה
בוקר טוב
ראשית תודה על המידע המחכים.
מבחינתנו הגיע בזמן כי אנו מתעדים לקחת משכנתה השבוע.
קיבלנו הצעה ל 500000 שח ל- 15 שנים בתמהיל הבא:
שליש קלצ בריבית של 3.3%
שליש קבוע צמוד בריבית דל 2.15%
שליש משתנה כל 30 חודשים בריבית של 1%
אשמח לשמוע מה דעתך
שבת שלום
שלום אסף,
לא אהבתי את התמהיל,
1. הייתי לוקח פריים במקום המשתנה כל שנתיים וחצי
2. הייתי פורס את הפריים לתקופה ארוכה ומקצר את השנים של הקבועה (צמודה / לא צמודה)
בהצלחה
שלום לך.
רציתי לשאול שאלה כללית.
אני בהתלבטויות גדולות לגבי לקנות דירה ולהתחייב למשכנתא.
המצב שלי הוא בין 8 ל 9 אלף ש״ח הכנסה חודשית.אני רווק בן 32.מעוניין לקחת הלוואת משכנתא על סך 500 אלף ש״ח .פלוס מינוס.
דבר שמאלץ אותי להתרוקן מבחינת כל החסכונות שלי ולהיעזר בהורים כשליש מהסכום.
מה היית ממליץ כיום לאדם במצבי?
תודה, אהרון.
אהרון שלום,
השאלה שלך מצוינת אבל אתה בטח מבין שיהיה לי קשה לתת תשובה מבלי להכיר אותך לעומק.
אני ממליץ לך להתייעץ עם איש מקצוע ולקבל החלטות מושכלות שבנויות גם מההיבט הפיננסי וגם מההיבט המשפחתי העתידי
בהצלחה
שלום
לפני כשנה וחצי לקחתי חלק במשכנתא בקל"צ ל 20 שנה בריבית של 4.35
היום אפשר לקבל על אותו מסלול 3.6 % האם כדאי לעשות מיחזור למסלול הזה ? למרות שבטח יש קנסות וכל מיני
תודה
שלום אבי,
אתה צריך לדעת מה הקנס, מה הריבית שתוכל לקבל ואז תוכל לבצע חישוב אם כדאי
בהצלחה
מעניין אותי לדעת, במידה ויש אפשרות לסלק שליש מהמשכנתא לאחר 18 חודשים, האם יש הגיון בהארכת המשכנתא בשנים כדי לפרוס את התשלומים הראשונים בחודשים הראשונים הטעונים-ברוב-הריבית?
זו שאלה שעלתה לי מייד לראש, ללא בירור נוסף עם הבנק.. מעניין אותי איך הבנק מגבה את עצמו עם אלה שרוצים לפרוע מוקדם יותר…
בברכה,
טוני
טוני שלום,
קח בחשבון שקיימות עמלות פרעון מוקדם ושההארכה של ההלוואה תביא גם לריביות משכנתא גבוהות יותר
אני לא בטוח שהבנתי את השאלה (אתה מוזמן לחדד במידה והתשובה שלי לא רלוונטית)
תודה
לדעתי הטעות הכי גדולה היא לקיחת המשכנתא