היום אני רוצה לחזור יחד אתכם לבסיס של הבסיס של המשכנתא (בעיקר לטובת אלפי הגולשים החדשים שהגיעו לבלוג בחודשים האחרונים).
כל רכישת דירה מורכבת משני אלמנטים בסיסיים: ההון העצמי שלכם (כלומר הכסף שיש לכם, אותו אתם מביאים מהבית) וכפועל יוצא, גובה המשכנתא שאתם צריכים לקחת.
אני אתן דוגמא – נניח שאתם קונים דירה ב- 1,200,000 ש"ח ויש לכם 500,000 ש"ח אז אתם צריכים בעצם 700,000 ש"ח משכנתא.
מפה ניתן להבין כי:
- 500,000 ש"ח – זה ההון העצמי שלכם
- 700,000 ש"ח – זה גובה המשכנתא שלכם
למה הנתון הזה חשוב?
כי הבנקים יאשרו לכם או לא יאשרו לכם את גובה המשכנתא על בסיס ההון העצמי שלכם, הם גם יקבעו את גובה הריביות שלכם על בסיס ההון העצמי שלכם, כך שלכסף שאתם מביאים מהבית יש חשיבות גדולה מאוד.
בואו נתחיל…
מה זה הון עצמי למשכנתא?
כפי שהסברתי קודם, הון עצמי זה החלק שאתם מביאים "מהבית" לרכישת הדירה – זה החלק שמגיע מכם והוא יכול להגיע מכל מיני מקורות (עוד מעט ארחיב על זה)
מה המשקל של ההון העצמי באישור המשכנתא? להון העצמי יש משקל חשוב מאוד באישור (או בדחייה) של המשכנתא המבוקשת.
אני מפרט לכם כאן בטבלה קצרה, את הנחיות והוראות בנק ישראל לגבי ההון העצמי שלכם לפי סוג הדירה שאתם רוצים לרכוש:
|
סוג הרכישה |
כמה הון עצמי צריך? |
| למי שרוכש דירה ואין לו דירה ברשותו | 25% הון עצמי (כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון, תצטרכו להביא הון עצמי של 250,000 ש"ח) |
| למי שיש דירה והוא מעוניין למכור אותה ולרכוש אחת אחרת | 30% הון עצמי (כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון, תצטרכו להביא הון עצמי של 300,000 ש"ח) |
| למי שיש כבר דירה והוא מעוניין לקנות דירה נוספת | 50% (כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון, תצטרכו להביא הון עצמי של 500,000 ש"ח) * יש לציין כי ניתן למשכן גם את הנכס הקיים ולהשתמש בכספי המשכנתא על הנכס הקיים כהון עצמי התחלתי |
| למי שרוכש דירה במחיר למשתכן | בתכנית מחיר למשתכן יש הטבות במשכנתא, כך שניתן לרכוש דירה החל מהון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד ולפי שווי הדירה בשוק החופשי ולא לפי החוזה הרחבתי על שיטת החישוב ועל משכנתא במחיר למשתכן בפוסט הבא |
שמתם לב שלכל סוג רכישה יש דרישת הון עצמי שונה? עכשיו נבין כיצד ההון העצמי יכול לקבוע את גובה הריביות שתקבלו בבנק.
כיצד ישפיע ההון העצמי למשכנתא על גובה הריבית שתקבלו?
בנק ישראל קבע לפני כמה שנים מדרגות מסוימות, לפיהן הוא קובע עד כמה המשכנתא מסוכנת עבור הבנק שנתן אותה, וככל שההון העצמי קטן יותר, כך משקל המשכנתא גדל ומפה הריביות ידרשו מאיתנו יהיו יותר גבוהות
כהגדרה ניתן לומר – שככל שההון העצמי קטן יותר כך הריבית שנקבל תהיה גבוהה יותר, ולהיפך.
אני אפרט לכם את המדרגות שקבע בנק ישראל בנושא זה:
|
גובה ההון העצמי |
גובה הריביות |
| אם תביאו מהבית הון עצמי של לפחות 55% מערך הדירה (לדוג' – עבור דירה שעולה מיליון ש"ח תביאו הון עצמי של 550,000 ש"ח) |
תקבלו את רמת הריביות הנמוכה ביותר |
| אם תביאו מהבית הון עצמי של לפחות 40% מערך הדירה (לדוג' – עבור דירה שעולה מיליון ש"ח תביאו הון עצמי של 400,000 ש"ח) |
תקבלו רמת ריביות בינוניות |
| אם תביאו מהבית הון עצמי של לפחות 25% מערך הדירה (לדוג' – עבור דירה שעולה מיליון ש"ח תביאו הון עצמי של 250,000 ש"ח) |
תקבלו את רמת הריביות הגבוהה ביותר |
ניתן לשים לב שככל שההון העצמי שלכם גדל כך רמת הריביות שתקבלו תהיה נמוכה יותר ובעצם גובה ההחזרים הסופיים שתשלמו לבנק עבור ריביות יהיה נמוך יותר.
כאן ניתן לקרוא בהרחבה על ההשפעה של ההון העצמי על ריבית המשכנתא שלכם.
כיצד משיגים הון עצמי למשכנתא?
זו שאלת מיליון הדולר – בעיקרון יש לא מעט דרכים להשיג את ההון העצמי, הבעיה היא שלא לכולם יש את כל האפשרויות.
בואו נמנה כמה דרכים להשגת הון עצמי:
- חיסכון – הדרך הקלאסית ביותר, מי שרוצה לרכוש דירה, צריך להתחיל לחסוך כסף מההכנסות שלו ולבנות הון עצמי התחלתי.
- הורים ומשפחה – הדרך שהפכה יותר ויותר נפוצה בשנים האחרונות (בשל עליית מחירי הדירות), לפיה הילדים נעזרים בכסף ההורים על מנת לגייס את ההון העצמי ההתחלתי.
- משכנתא על הנכס של ההורים – עוד שיטה שהפכה להיות נפוצה בשנים האחרונות, היא למשכן את הדירה של ההורים ובכסף שההורים יקבלו מהבנק להשתמש כהון עצמי עבור הדירה שאתם רוצים לרכוש.בעיקרון אני לא נגד השיטה הזו אם ההורים שלכם מסכימים לה, אבל צריך להיזהר מכיוון שאתם ממנפים מאוד את עצמכם ולכן נאלצים לשלם החזר של 2 הלוואות – גם הלוואה על הכנס של ההורים וגם המשכנתא שלכם יכולים להכביד עליכם מאוד לאורך השנים.
- משכנתא על הנכס הקיים שלכם – זה רלוונטי רק למי שיש דירה קיימת והוא רוצה למשכן אותה על מנת לרכוש דירה נוספת.בעיקרון הדרך הזו לגיטימית ודי טובה (כי הריביות די טובות והפריסה היא ארוכה), אבל חשוב לבדוק שסך ההחזרים לא גבוה מדי עבורנו, ושנוכל להחזיר את המשכנתא באמצעות השכירות שאנחנו אמורים לקבל על הדירה הנוספת שרכשנו.
- הלוואות מהבנק (או חברות אשראי) – בדרך כלל מי שחסר לו הון עצמי, נוטה לגייס אותו דרך הלוואות מהבנק הרגיל (לא משכנתא – אלא בנק רגיל), אני חושב שהדרך הזו מאוד מסוכנת ולא מומלצת.ראשית, כאשר הבנק למשכנתאות יגלה שלקחתם הלוואה לטובת ההון העצמי, יש מצב שהוא לא יאשר לכם את המשכנתא.שנית, אתם מגדילים את סך ההתחייבויות שלכם, ואם נבין שהלוואה בבנק (ובחברות האשראי) בד"כ ניתנת בריביות גבוהות ולתקופה קצרה, נוכל להבין שאנחנו בעצם חונקים את עצמנו בהלוואות, שאולי כיום אנחנו יכולים להחזיר, אבל ממש לא בטוח שנוכל לעמוד בהן בשנים הבאות – אני אישית מאוד מפחד מהדרך הזו ולא ממליץ עליה (אלא אם אתם בעלי שכר פנומנלי).
- הלוואות דרך קרנות ההשתלמות – למי שיש קרן השתלמות והוא לא רוצה לפרוע אותה, הוא יכול לקחת עבורה הלוואה, דווקא על זה אני כן ממליץ.ההלוואות דרך קרן ההשתלמות יחסית זולות (בד"כ פריים מינוס 0.5%) ותוכלו לקבל עד 50% מגובה הכספים בקרן השתלמות לא נזילה ועד 80% מקרן השתלמות נזילהזאת עשויה להיות אפשרות טובה למי שאין לו הון עצמי למשכנתא מכיוון שרוב ההלוואות דרך הקרן הינן זולות יחסית ויש אפשרות לקחת אותן כהלוואות גישור ואז ההחזר הוא מינימלי ולא מפריע להחזרים החודשיים של המשכנתא.
לסיכום,
ההון העצמי שלכם הוא אחד המפתחות החשובים ביותר למשכנתא שלכם, בלעדיו אתם יכולים לגלות שלא מאושרת לכם המשכנתא או שאתם צריכים לשלם עבורה ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר אם היה לכם הון עצמי גבוה יותר.
חשוב לדעת, שעם כל הרצון שלכם לרכוש דירה כיום, אסור לכם לעשות טעויות ולגייס את ההון העצמי הראשוני שלכם בהלוואות גדולות וקצרות, כי לאורך זמן יהיה לכם מאוד קשה לעמוד בתשלומים (במיוחד לזוגות צעירים, שהיקף ההוצאות שלהם אמור רק לגדול עם השנים).
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום,
רכשתי דירה במסגרת קבוצת רכישה ואושר לי מימון של 65%.
בקרוב אני אמור לקבל את הדירה ומן הסתם עקב הריביות הגבוהות למחזר את המימון שניתן לי למשכנתא חדשה.
הייתי מעוניין לקבל סכום גבוה יותר מזה שקיבלתי (~700,000 ש"ח). האם קיימת אפשרות כזו ומהו שיעור המימון המקסימלי אותו אוכל לקבל?
לצורך העניין שווי הנכס לפי הערכת שמאי – 1.5 מיליון.
תודה מראש
שלום גיל,
ברגע שתהיה משכנתא קיימת על הנכס, תוכל לקבל עד 50% מימון משוויו כולל המשכנתא הקיימת
כלומר, במקרה הנ"ל תוכל לקבל תוספת של כ-50 אלף שקל
ניתן לקרוא על כך בהרחבה כאן
בהצלחה
לגבי הלוואות מהבנק שכתבת שזו דרך מסוכנת ולא מומלצת. האם דעתך שונה אם מדובר בעסקה שמנוהלת על ידי יועץ משכנתא מנוסה שבונה עבור הלווים את כל החבילה (משכנתא + החזר הלוואות לטווח קצר) כולל מעבר על יכולת ההחזר לעומת סכומי ההחזר ובניית תקציב עוד לפני חתימה על חוזה?
תודה.
שלום ענת,
ברור שאם יועץ עבר על הכל ומסדר את הכל אז יש סיכוי יותר גבוה שעשיתם חיושב נכון
יחד עם זאת, הייתי שואל את היועץ מה קורה אם הריביות עולות בעוד כמה שנים ב- 2-3 אחוזים? האם גם אז אנחנו יכולים להחזיר בקלות את ההלוואה והמשכנתא יחד?
בהצלחה
תודה רבה!
שלום ותודה על המידע,
יש לי מספר שאלות בבקשה.
א. לכמה זמן אפשר לקבל הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות?
ב. במידה ולקחנו הלוואת גישור על חשבון קרן ההשתלמות כפי שציינת, האם לא נגיע לאותה נקודה שנצטרך להחזיר את הכסף שאין לנו אחרי שיגמר הגישור? (במידה ואנחנו לא רוצים להשתמש בקרן כפי שציינת)
ג. לכמה זמן אפשר לקבל הלוואת גישור?
תודה רבה
לימור
שלום לימור,
1. עד 7 שנים
2. לא, כי הקרן תצבור תשואות עד אז
3. עד 7 שנים (משתנה מחברה לחברה)
בהצלחה
תודה
סקירה יפה של האפשרויות!
יש לשים לב, שהלוואה מכספי קרן השתלמות/ קופת גמל ניתנת לתקופה קצרה – עד 7 שנים, לכן בעצם משאירה פחות כסף להחזרים במשכנתא , ולכן למעשה מייקרת את המשכנתא.
לכן מי שיש לו קרן השתלמות/ קופת גמל חייב לבחון טוב טוב אם עדיף לו לקחת הלוואה מהקרן, או להשתמש בכספי הקרן.
פוסט מאוד לא אחראי!
כל אפשרות מלבד חסכון אישי היא פסולה ומסוכנת!
כל אחת מהאפשרויות האחרות היא מתכון לאסון ולקריסת המשפחה.
זוג שלא מסוגל להעמיד הון עצמי ראוי מחסכון לא יצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא ויקרוס.
שמרו על עצמכם ועל עתיד משפחתכם. לא קונים דירה בכל מחיר
שלום מאור,
על אף שגם אני מעדיף שרוכשי דירות יביאו הון עצמי מחסכונות, המצב בשטח לא תמיד מאפשר זאת
יחד עם זאת, ישנם לא מעט רוכשים שיש להם הכנסות יפות עם אפשרות לשלם משכנתא (בעלות דומה לשכירות לדוגמא) אך אין להם מקורות של הון עצמי
בהצלחה
שלום
רכשתי שטח ואני מעוניין לבנות עליו את ביתי
האם באותה צורה אני יכול למשכן את השטח,ששולם במלואו לטובת הבנייה?
איך יחושב ההון העצמי במקרה זה?
תודה
שלום אביחי,
זה יחושב כהון עצמי לכל דבר
לדוג' אם שילמת על המגרש 1 מיליון ואתה בונה בעוד 1 מיליון (שאת כולם אתה צריך כמשכנתא)
אז יחשבו את זה כאילו אתה לוקח 1 מיליון על דירה ששוויה 2 מיליון ויש לך 50% ממנה
בהצלחה
היי,
אני נהנה מקריאת הבלוג שלך!
אני מוכר כרגע דירה במרכז תל אביב(באיזור 2.8 מליון, נשאר עם 2.6 אחרי מיסים, אולי קצת פחות).
אני כרגע מעוניין לפזר את הכסף – ועלה לי הרעיון לרכוש דירה להשקעה, ביפו א' בשכונת דקר.
המחירים הם 1.1-1.4 מליון ואני שואל את עצמי כמה הון עצמי לשים וכמה משכנתא לקחת.
נראה ששכר הדירה הוא באיזור 4k-4.2k באיזורים הללו.
כמובן שהמטרה היא פיזור של הסכום ההתחלתי ומינוף.
ראיתי בדוגמאות שלך איך אפשר להגיע לסכום פחות מ4 החזר בחודש, ואני שואל את עצמי האם לוקחים משכנתא של 600 ואת השאר במזומן? משכנתא פחותה יותר ויותר הון?
מאמין שגם כאן אמצא את דרך האמצע וזה לא באמת יהיה המקסימום של 1.4+ לדירה.
תודה.
השאיפה שלי אני מניח לפי הטבלה שלך, היא להביא לפחות 55 אחוז הון עצמי ו800 אלף עומד בזה.
שלום טל,
הרעיון שלך נכון בעיקרון,
אבל לגבי הסכומים המדויקים של המינוף וההחזר החודשי הייתי מתייעץ עם איש מקצוע
בהצלחה
היי,
רשומה על אשתי דירה לפני הנישואין.
האם קיימת אפשרות לקבל משכנתא של יותר מ50% על דירה ששווה 600,000 ש"ח בלי למשכנן את הדירה שרשומה על אשתי?
תודה רבה
שלום עידן,
עד 62.5%
בהצלחה
שלום,
אני גרוש שמעוניין לרכוש דירה לעצמי.
כשהייתי נשוי, הייתה דירה על שמי ושם גרושתי.
היא רכשה את החצי שלי, יש הסכם ואפילו פסק דין.
האם אני נחשב כיום כרוכש דירה ראשונה, ז"א שאזדקק ל 25% הון ראשוני?
בברכה,
יניב
יניב שלום,
כן, אתה מוגדר כרגע חסר דירה
ותוכל לקחת הלוואה עד 75% מערך הדירה שתרכוש (כמובן בכפוף לאישור הבנק)
בהצלחה