משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
עמוד הבית»טיפים למשכנתא»פוסט אורח: טיפים מעורך דין מקרקעין שכל רוכש דירה חייב לדעת

פוסט אורח: טיפים מעורך דין מקרקעין שכל רוכש דירה חייב לדעת

עו"ד גיא ראשין 28 בנובמבר 2012 0:01 8 תגובות
רוצים להיפגש עם יועץ משכנתא שנבדק ואושר על-ידי משכנתאמן? לחצו כאן עכשיו לפרטים!
הערה של משכנתאמן:

לאחרונה אני מקבל הרבה שאלות שעוסקים בנושאים משפטיים, מכיוון שאיני משפטן ואין לי כל כוונה ליצור הטעייה כל שהיא, אני שמח לארח לראשונה בבלוג את עו"ד גיא ראשין.

עו"ד גיא ראשין מתמחה בתחום המקרקעין ומנהל את פורום נדל"ן באתר הפורומים המשפטיים.
מי שלא מכיר את אתר הפורומים המשפטיים, מדובר בזירת הפורומים הגדולה ביותר בארץ בכל הקשור לנושאים משפטיים שונים ופעילים בה עשרות עו"ד שנותנים מידע, ייעוץ ועזרה לגולשים השונים.

כחלק מכוונה ליצור שיתופי פעולה שונים בכדי להביא לכם, הקוראים, את המידע העדכני והאיכותי ביותר, אני שמח לארח לראשונה את גיא בבלוג – הבמה כולה שלך:

עו"ד גיא ראשין
עו"ד גיא ראשין

מעמד רכישת הדירה הוא חלק מסיטואציה מורכבת, המערבת אינטראקציה עם מספר גורמים. מעבר להשלכות הכלכליות של הרכישה, חשוב לזכור כי מעמד החתימה מחייב את הצדדים לאורך זמן ולכן חייב להיעשות תחת פיקוח ובקרה. איש המקצוע היחיד אשר בקיא בנושא של מכירה וקניית דירות הוא עורך דין שתחום מומחיותו הוא מקרקעין, אשר יכול במידת הצורך לספק עצות וטיפים ואף לשתף מניסיונו האישי.

בדיקות ראשונות

ניתן לחלק את הטיפים אותם נותן עורך דין המתמחה במקרקעין לכמה סוגים.

1. בדיקה של הנכס הנרכש מול הרשויות והגופים המתאימים בדגש על הדברים הבאים:

  • בדיקת זכויות – הבדיקה הראשונה והחשובה מכולן היא בדיקת בעל הזכויות בדירה הנרכשת ואופן רישומן של זכויות אלה. הבדיקה מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין שבתחומה מצויה הדירה, במינהל מקרקעי ישראל או ב"חברות משכנות", אם הדירה טרם נרשמה. נבדוק האם מדובר בזכות בעלות, חכירה והאם מוטלות מגבלות כלשהן על אותן זכויות [למשל עיקול שהוטל יהיה רשום בנסח הרישום].
  • בסוגיית הזכויות חשוב לוודא אלו בטוחות להבטחת זכויותיו יקבל הרוכש: הערת אזהרה, משכון וכיו"ב.

תב"ע –  בדיקה זו נעשית בעיקר דרך מחלקת ההנדסה, אשר בה ניתן למצוא מידע שימושי החשוף לציבור. מבחינתו של הרוכש, הדבר החשוב הוא לבדוק מהי תכנית בניין העיר החלה באותו אזור וכיצד מתכוונת העירייה לנצל את הקרקעות הסמוכות. בנייה של שטחי מסחר או תחנות דלק לדוגמא עשויה להשפיע על מחירי הדירה, וחשוב שהרוכש יהיה מודע לכך.

2. תיק הבניין והבית המשותף – מסמכים אלו מאגדים יחד את כל ההתכתבויות הקשורות לדירה עצמה ולבניין בו היא מצויה. במסגרת הפגישה עם פקידי העירייה ניתן לקבל פרטים על חריגות בנייה או צווי הריסה, ואף לוודא כי הבניין והדירה הנרכשת תואמים את היתר הבנייה הקיים על מנת למנוע בעיות בעתיד.
הבדיקה בעירייה היא בתיק הבניין ומומלץ לבצע גם בדיקה בלשכת רישום המקרקעין ולעיין בתיק הבית המשותף.

3. תוספות – על פי החוק מותר לבנות תוספות בדירה רק בהינתן היתר בניה על פי זכויות בניה קיימות. גם אם לדירה יש גג או חצר, לא בכל בניין ניתן לממש אותן לצורך בנייה נוספת. ניתן לבחון זאת מול הרשות המקומית ואף לברר את סוגיית היטל ההשבחה עליה נרחיב בהמשך.

עצות במעמד החתימה

סוג נוסף של טיפים אשר תמיד עולה בעת פגישה עם עורך דין קשור לתנאי החוזה, בו מפורטות כל הזכויות והחובות החלים על הצדדים. עורך הדין צריך לעבור בעצמו על החוזה עוד לפני מעמד החתימה. מדובר על חלק חשוב מאוד ברכישת הדירה, משום שזו לעתים קרובות הפעם הראשונה בה גורם מוסמך בודק את החוזה. מעבר לכך, עורך דין המתמחה במקרקעין יברר האם ישנם פרטים נוספים אשר אינם מופיעים בחוזה. פרטים אלו יכולים להיות על בסיס הסכמה שבעל פה, בין היתר לאחר פגישה בין הקונים למוכרים. סביר להניח כי הפרטים ימולאו במעמד החתימה, אך רוכשי דירות רבים כלל אינם מודעים לסיכונים שהם לוקחים. מהבחינה הזו עורך דין המתמחה במקרקעין לא חוסך רק עגמת נפש אלא גם סכומי כסף לא מבוטלים.

הליווי המשפטי שלעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין מבטיח כי כל הבדיקות הדרושות תבוצענה על הצד הטוב ביותר. ההיבטים המשפטיים של עסקה בסדר גודל של רכישת דירה הם מאוד חשובים  בכל סוג של הסכם. אפשר למנות בין היתר את הסיכונים בצורה הבאה:

א. סטטוס רישום הזכויות בנכס: עורך הדין ימליץ לכם, בין היתר, להשוות את הסטטוס עם הפרטים שהעביר בעל הנכס.

ב היבטי מס: עסקאות רבות הקשורות במקרקעין חייבות בתשלום היטל השבחה, מס רכישה ומס שבח. הסכומים עשויים להגיע למאות אלפי שקלים, לכן כלעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין ימליץ לכם להיזהר ולבדוק זאת מראש ולבצע תכנון מס נכון.

ג. התייעצות עם בעלי מקצוע: יצירת קשר עם מהנדסים, שמאים וכדומה ולבדוק את מצב הנכס.

ד. סל שירותי בדק בית: עורך הדין יבהיר את חשיבות השווי הריאלי של הנכס ואת הבדיקה האם קיימים בו ליקויים או מטרדים.

הערת סיכום של משכנתאמן:

זה הזמן להודות לעו"ד גיא ראשין על הפוסט האורח ועל הטיפים החשובים, אני יכול להבטיח שיעלה כאן לפחות פוסט אחד נוסף שלו.

אתר הפורומים המשפטיים מקרקעין עו"ד גיא ראשין עורך דין המתמחה במקרקעין פורום נדל"ן
« פוסט קודם
פוסט הבא »

8 תגובות

  1. ישי הגב 28 בנובמבר 2012 בשעה 11:40

    נפלה שגיאה בסעיף 2 בבדיקות הראשונות.
    הכוונה שם היא ל"תיק בנין" ולא "תיק בית משותף"

    צו ותשריט בית משותף מוציאים מהטאבו.
    הצו (והתשריט המצורף לו) הוא החוזה המסדיר את חלוקת הרכוש הפרטי והמשותף ותפעולו של הבית המשותף בין בעלי הדירות.

    • משכנתאמן הגב 30 בנובמבר 2012 בשעה 5:17

      היי ישי,
      תודה על תשומת הלב וההערה.
      אני בודק את הנושא עם עו"ד גיא ראשין, ואתקן במידה ואכן נפלה טעות.

      משכנתאמן

    • משכנתאמן הגב 3 בדצמבר 2012 בשעה 11:18

      היי ישי,
      לאחר בדיקה עם עו"ד ראשין, זוהי תגובתו:
      יש לבדוק גם את תיק הבנין במחלקת ההנדסה וגם את תיק הבית המשותף [תשריט ותקנון] בטאבו. אין סתירה בין השניים ומוצע בהחלט לבדוק את שניהם.

      • ישי הגב 3 בדצמבר 2012 בשעה 16:48

        אין חולק על זה שצריך לבדוק את שניהם. וזאת לא הייתה ההערה.
        ההערה הייתה שאם תלך לעירייה תוכל להוציא "תיק בנין" ולא "תיק בית משותף" כמו שכתוב בפוסט.

        • משכנתאמן הגב 3 בדצמבר 2012 בשעה 23:19

          היי ישי,
          ככל הנראה הייתה אי הבנה – תודה על ההארה וההערה, יתוקן בפוסט.

        • עו"ד גיא ראשין הגב 5 בדצמבר 2012 בשעה 11:51

          ישי שלום,

          תודה על הערתך. אכן אי הבנה, נפלה טעות ואנו פועלים לתיקונה.

          בברכה,

          עו"ד גיא ראשין.

  2. אילן הגב 15 ביולי 2013 בשעה 19:58

    שלום,
    תחילה תודה רבה על המידע,
    רציתי לשאול,
    במידה ולא קיים בתיק הבניין היתר בניה, ומדובר בבניין ישן (שנות ה70), והדירה המדוברת איננה קומת קרקע / אחרונה (רלוונטי לחריגות בנייה).. האם הדבר צריך להדליק נורה אדומה? – אין צו הריסה.. מהם ה"בעיות בעתיד".. שיכולות לצוץ? – האם כדאי לערב שמאי? ואם כן מה הוא בודק בנוסף לנתונים הנ"ל? תודה רבה, אילן.

    • משכנתאמן הגב 16 ביולי 2013 בשעה 20:02

      אילן שלום,
      אני לא כל כך מבין בנושא ולכן לא רוצה להגיב על מנת לא לבלבל ולהטעות.
      תמיד תוכל להזמין שמאי מהבנק (העלות שלו נמוכה יחסית לשמאי "רגיל")
      בהצלחה

השארת תגובה

ביטול

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

רוצים לשפר את המשכנתא שלכם עם תמהיל משכנתא שמתאים לכם וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אתכם להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך  להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
הצטרפו אליי לפייסבוק
אני משתדל לכתוב פוסט חדש בבלוג כפעם בשבוע, אך אם תרצו להתעדכן באופן שוטף בחדשות על עולם הנדל"ן והמשכנתאות, אתם מוזמנים לעשות לייק לדף הפייסבוק שלי - בו אני מעדכן פוסט אחד קצר ביום עם המידע הכי חשוב:

מידע חשוב לקוראים בבלוג
כל התוכן המופיע בבלוג מכיל רעיונות כלליים בלבד שאינם מתאימים בוודאות לכל סוג של גולש / לקוח.

אין להתייחס למופיע במאמרים השונים ובתגובות כתחליף לייעוץ מקצועי מותאם אישית ו/או לשיקול דעת עצמאי.

השימוש באתר ובשירותיו מהווה הסכמה כי המידע הנמסר על-ידי לגולשים באופן פרטני הנו על סמך הנתונים שהועברו אליי בלבד וכי יש להפעיל שיקול דעת אישי ביחס להמלצותיי.
בחזרה לקהילה
חלק מהכנסות האתר מוקדשות כתרומה לעמותת "רחשי לב".

העמותה הוקמה בשנת 1989 ומהווה מאז גוף מוביל בשיפור חיי ילדים חולי סרטן ובני משפחותיהם באמצעות תמיכה יומיומית, פעילויות שנתיות ובאמצעות מעון יום הנמצא בביה"ח תל השומר ומכיל חדרי אוכל ומנוחה, חדרי גן ולימוד, מחשבים, משחקים וחוגים.

למידע נוסף על העמותה ולתרומה, אתם מוזמנים להיכנס לאתר של "רחשי לב".
מדדים חשובים
  • ריבית משכנתא ממוצעת
  • מדד המחירים לצרכן
  • מדד תשומות הבניה
  • ריבית בנק ישראל
  • ריבית פריים
כדאי לקרוא גם
  • מדריך משכנתא
  • ביטוח משכנתא – למה צריך את זה בכלל ואיך עושים סקר שוק מקדים?
  • תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2019
  • כל מה שצריך לדעת על משכנתא במחיר למשתכן
  • כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא!
  • אילו משימות צריך לבצע לאחר פתיחת תיק משכנתא?
מידע נוסף
  • אודות משכנתאמן
  • משכנתאמן בפייסבוק
  • משכנתאמן בטוויטר
  • משכנתאמן ביוטיוב
  • מפת אתר
  • תנאי שימוש באתר משכנתאמן
  • מדיניות פרטיות באתר משכנתאמן
  • צור קשר
זכויות יוצרים
כל התכנים בבלוג משכנתאמן מופצים תחת רישיון "ייחוס-שימוש לא מסחרי - אישור יצירות נגזרות 3.0 ישראל" של Creative Commons".
ניתן לך החופש לשתף, להעתיק, להפיץ ולהעביר את היצירה בכפוף לייחוס (מתן קרדיט בכל ציטוט או אזכור), שימוש לא מסחרי ואיסור יצירה נגזרת.
כל הזכויות שמורות למשכנתאמן 2011-2019 (C) | פיתוח Code Cat
גלילה לראש העמוד

רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
דילוג לתוכן
פתח סרגל נגישות

כלי נגישות

  • הגדל טקסט
  • הקטן טקסט
  • גווני אפור
  • ניגודיות גבוהה
  • ניגודיות הפוכה
  • רקע בהיר
  • הדגשת קישורים
  • פונט קריא
  • איפוס