פוסט אורח: טיפים מעורך דין מקרקעין שכל רוכש דירה חייב לדעת

הערה של משכנתאמן:

לאחרונה אני מקבל הרבה שאלות שעוסקים בנושאים משפטיים, מכיוון שאיני משפטן ואין לי כל כוונה ליצור הטעייה כל שהיא, אני שמח לארח לראשונה בבלוג את עו"ד גיא ראשין.

עו"ד גיא ראשין מתמחה בתחום המקרקעין ומנהל את פורום נדל"ן באתר הפורומים המשפטיים.
מי שלא מכיר את אתר הפורומים המשפטיים, מדובר בזירת הפורומים הגדולה ביותר בארץ בכל הקשור לנושאים משפטיים שונים ופעילים בה עשרות עו"ד שנותנים מידע, ייעוץ ועזרה לגולשים השונים.

כחלק מכוונה ליצור שיתופי פעולה שונים בכדי להביא לכם, הקוראים, את המידע העדכני והאיכותי ביותר, אני שמח לארח לראשונה את גיא בבלוג – הבמה כולה שלך:

מעמד רכישת הדירה הוא חלק מסיטואציה מורכבת, המערבת אינטראקציה עם מספר גורמים. מעבר להשלכות הכלכליות של הרכישה, חשוב לזכור כי מעמד החתימה מחייב את הצדדים לאורך זמן ולכן חייב להיעשות תחת פיקוח ובקרה. איש המקצוע היחיד אשר בקיא בנושא של מכירה וקניית דירות הוא עורך דין שתחום מומחיותו הוא מקרקעין, אשר יכול במידת הצורך לספק עצות וטיפים ואף לשתף מניסיונו האישי.

בדיקות ראשונות

ניתן לחלק את הטיפים אותם נותן עורך דין המתמחה במקרקעין לכמה סוגים.

1. בדיקה של הנכס הנרכש מול הרשויות והגופים המתאימים בדגש על הדברים הבאים:

• בדיקת זכויות – הבדיקה הראשונה והחשובה מכולן היא בדיקת בעל הזכויות בדירה הנרכשת ואופן רישומן של זכויות אלה. הבדיקה מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין שבתחומה מצויה הדירה, במינהל מקרקעי ישראל או ב"חברות משכנות", אם הדירה טרם נרשמה. נבדוק האם מדובר בזכות בעלות, חכירה והאם מוטלות מגבלות כלשהן על אותן זכויות [למשל עיקול שהוטל יהיה רשום בנסח הרישום].
• בסוגיית הזכויות חשוב לוודא אלו בטוחות להבטחת זכויותיו יקבל הרוכש: הערת אזהרה, משכון וכיו"ב.

תב"ע –  בדיקה זו נעשית בעיקר דרך מחלקת ההנדסה, אשר בה ניתן למצוא מידע שימושי החשוף לציבור. מבחינתו של הרוכש, הדבר החשוב הוא לבדוק מהי תכנית בניין העיר החלה באותו אזור וכיצד מתכוונת העירייה לנצל את הקרקעות הסמוכות. בנייה של שטחי מסחר או תחנות דלק לדוגמא עשויה להשפיע על מחירי הדירה, וחשוב שהרוכש יהיה מודע לכך.

2. תיק הבניין והבית המשותף – מסמכים אלו מאגדים יחד את כל ההתכתבויות הקשורות לדירה עצמה ולבניין בו היא מצויה. במסגרת הפגישה עם פקידי העירייה ניתן לקבל פרטים על חריגות בנייה או צווי הריסה, ואף לוודא כי הבניין והדירה הנרכשת תואמים את היתר הבנייה הקיים על מנת למנוע בעיות בעתיד.
הבדיקה בעירייה היא בתיק הבניין ומומלץ לבצע גם בדיקה בלשכת רישום המקרקעין ולעיין בתיק הבית המשותף.

3. תוספות – על פי החוק מותר לבנות תוספות בדירה רק בהינתן היתר בניה על פי זכויות בניה קיימות. גם אם לדירה יש גג או חצר, לא בכל בניין ניתן לממש אותן לצורך בנייה נוספת. ניתן לבחון זאת מול הרשות המקומית ואף לברר את סוגיית היטל ההשבחה עליה נרחיב בהמשך.

עצות במעמד החתימה

סוג נוסף של טיפים אשר תמיד עולה בעת פגישה עם עורך דין קשור לתנאי החוזה, בו מפורטות כל הזכויות והחובות החלים על הצדדים. עורך הדין צריך לעבור בעצמו על החוזה עוד לפני מעמד החתימה. מדובר על חלק חשוב מאוד ברכישת הדירה, משום שזו לעתים קרובות הפעם הראשונה בה גורם מוסמך בודק את החוזה. מעבר לכך, עורך דין המתמחה במקרקעין יברר האם ישנם פרטים נוספים אשר אינם מופיעים בחוזה. פרטים אלו יכולים להיות על בסיס הסכמה שבעל פה, בין היתר לאחר פגישה בין הקונים למוכרים. סביר להניח כי הפרטים ימולאו במעמד החתימה, אך רוכשי דירות רבים כלל אינם מודעים לסיכונים שהם לוקחים. מהבחינה הזו עורך דין המתמחה במקרקעין לא חוסך רק עגמת נפש אלא גם סכומי כסף לא מבוטלים.

הליווי המשפטי שלעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין מבטיח כי כל הבדיקות הדרושות תבוצענה על הצד הטוב ביותר. ההיבטים המשפטיים של עסקה בסדר גודל של רכישת דירה הם מאוד חשובים  בכל סוג של הסכם. אפשר למנות בין היתר את הסיכונים בצורה הבאה:

א. סטטוס רישום הזכויות בנכס: עורך הדין ימליץ לכם, בין היתר, להשוות את הסטטוס עם הפרטים שהעביר בעל הנכס.

ב היבטי מס: עסקאות רבות הקשורות במקרקעין חייבות בתשלום היטל השבחה, מס רכישה ומס שבח. הסכומים עשויים להגיע למאות אלפי שקלים, לכן כלעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין ימליץ לכם להיזהר ולבדוק זאת מראש ולבצע תכנון מס נכון.

ג. התייעצות עם בעלי מקצוע: יצירת קשר עם מהנדסים, שמאים וכדומה ולבדוק את מצב הנכס.

ד. סל שירותי בדק בית: עורך הדין יבהיר את חשיבות השווי הריאלי של הנכס ואת הבדיקה האם קיימים בו ליקויים או מטרדים.

הערת סיכום של משכנתאמן:

זה הזמן להודות לעו"ד גיא ראשין על הפוסט האורח ועל הטיפים החשובים, אני יכול להבטיח שיעלה כאן לפחות פוסט אחד נוסף שלו.