פוסט אורח: שיקולי מס לפני רכישת דירה בישראל

הערה של משכנתאמן:

עו"ד גיא ראשין, המתמחה במקרקעין ומנהל את פורום נדל"ן באתר הפורומים המשפטיים חוזר אלינו לפוסט אורח נוסף – והפעם הוא ידבר על שיקולי מס לפני רכישת דירה בישראל.

רכישת דירה מחויבת בשלושה סוגים עיקריים של מיסים: מס רכישה, היטל השבחה ואגרות מוניציפאליות. במאמר הבא נרחיב על כל סעיף ונסביר כיצד ניתן לקבל הקלות ופטורים.

בניגוד למה שחושבים רוכשי דירות אשר אינם מכירים מקרוב את תחום הנדל"ן, ההוצאה הכספית במעמד החתימה על החוזה היא לא האחרונה. במילים אחרות, בישראל מהווים שיקולי המס חלק בלתי נפרד מהאטרקטיביות של עסקאות נדל"ן. סיבה אחת לכך היא הקשר בין רשויות המשפט והמיסים לתחום המקרקעין, סיבה נוספת היא המבנה הכלכלי הייחודי של המדינה. יחד עם זאת, היכרות עם שיקולי המס לפני רכישת דירה וביצוע הבדיקות הדרושות יכולים להבטיח צמצום משמעותי של העלויות. יש צורך במעורבות של גורם מקצועי כמו עורך דין המתמחה במקרקעין על מנת לבחון שיקולי מס ספציפיים, אך ניתן למנות מספר היבטים מרכזיים.

מהו מס רכישה?

רכישת זכויות במקרקעין חייבות בתשלום מס רכישה. יש לדווח על הרכישה בתוך 40 ימים, כאשר את תשלום המס עצמו ניתן לדחות עד 50 ימים מרגע חתימת ההסכם [באישור – שאחרת יחויב הרוכש בריביות והצמדות] מס הרכישה מבוסס על מדרגות המתעדכנות מדי כמה חודשים. אגף המיסוי והמקרקעין במשרד המשפטים הוא זה האחראי על מס הרכישה, כאשר את התעריפים אפשר למצוא באתר האינטרנט של המשרד. למרות כל האמור לעיל, ישנם מס' מקרים בהם ניתן לקבל הקלות בתשלום מס הרכישה.

הנושא של מס רכישה מאוד מורכב, משום שהמדינה משקללת גורמים אשר רובם אינם מודעים לציבור הרחב. מבלי להיכנס לפרטים מלאים, אלו המקרים בהם יחול תשלום מס רכישה מופחת:

א. מתנה מיחיד לקרובו

ב. מתנה מיחיד לידוע בציבור

ג. מכירת זכות במקרקעין לנכה, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה

ד. עולה חדש

ה. רכישת משק חקלאי או קרקע חקלאית

הכירו את היטל ההשבחה

שיקול מס נוסף שיש לקחת בחשבון הוא  היטל ההשבחה (היטל השבחה אינו מס שבח). בקצרה, ההיטל הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין.  היטל ההשבחה מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים: אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה, אישור לשימוש חורג. החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור.

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, עקב האישור. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין [בסייגים][מכירת דירה כדוגמא].

 אילו מיסים ואגרות תדרשו לשלם לעירייה?

כמעט על כל עסקאות המקרקעין חלים גם מסים ואגרות מוניציפאליים. העירייה היא הגורם האקטיבי ביותר בעת רכישה או מכירה של נכסי נדל"ן, והיא זו הקובעת את גובה המיסים. על הרוכש לגלם את המיסים הללו בתחשיבים השונים עוד לפני החתימה על החוזה. ברוב המקרים המיסים והאגרות הללו נקבעים בצורה אחידה, אך ישנן עסקאות אשר ידרשו מכם תשומת לב מיוחדת.

אל תוותרו על התייעצות עם איש מקצוע

לסיכום, שיקולי המס לפני רכישת דירה בישראל מורכבים יותר מכפי שנהוג לחשוב. אל סעיפי החוק יש לצרף את העובדה כי רוכשי דירות רבים הם למעשה זוגות צעירים, אשר מעולם לא נתקלו בהיבטי מס כל כך משמעותיים. מבחינתם, האפשרות להתייעץ עם איש מקצוע יכולה לחסוך לא מעט כסף, זמן ועוגמת נפש. ניתן לקבל מידע באופן עצמאי על שיקולי המס, בין היתר באמצעות אתרי האינטרנט של משרדי הממשלה ואתרים נוספים. מצד שני, אין תחליף לייעוץ הנוגע בדיוק בפרטי החוזה עליו עתידים הצדדים לחתום.