שאלות ותשובות משכנתא נפוצות – אפריל 2012

בחודש שעבר התחלתי במסורת קטנה ובה הצגתי את השאלות ששאלתם אותי בחודשים האחרונים,
גם בחודש אפריל קיבלתי לא מעט שאלות מכם (זו ההזדמנות לומר שאני שמח לקבל שאלות ואתם מוזמנים להמשיך ולשלוח שאלות), ריכזתי מספר שאלות נפוצות שלכם בתקווה שזה יעזור לכם בתהליך קבלת ההחלטות במשכנתא.
אז בבקשה, הנה השאלות הנפוצות שכתבתם בבלוג החודש:

מה עושים לאחר קבלת האישור העקרוני על המשכנתא?

ראשית, אני ממליץ לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים במקביל (לפחות 3), לאחר מכן כדאי להיפגש עם יועצי המשכנתאות בבנק ולהתחיל ללמוד על מסלולי המשכנתא ולבנות תמהיל משכנתאות אופטימלי שמכיל גם מסלולים ושיטות החזר טובים וגם התאמה מלאה לצרכיכם.
שימו לב, גם אם אתם צריכים את המשכנתא לעוד מספר חודשים, כדאי מאוד להיפגש עכשיו עם יועצי המשכנתאות בבנק על מנת להתחיל ללמוד על העולם ולקבל החלטה מושכלת שיגיע הרגע.

האם כדאי לקנות דירה יקרה?

אין לי תשובה מדוייקת על השאלה הזו, התשובה שאני יכול לתת היא מה דעתי בנושא רכישת דירה ועל כך רשמתי מאמר מקיף בשם: האם כדאי לקנות דירה? דירה יקרה היא דבר יחסי ולכן ללא ידיעת כל התמונה במלואה (הכנסות, הון עצמי וכו') אני לעולם לא אוכל להביע את דעתי המלאה והכנה.

איך לקבל משכנתא?

במדריך משכנתא שרשמתי ניתן לקרוא שלב שלב איך מקבלים משכנתא, אני מאוד ממליץ לקרוא אותו מהשלב הראשון.
בגדול, אני יכול לומר שהפעולה הראשונה היא לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות ואז להיפגש עם יועץ משכנתאות בבנק על מנת להכיר את מסלולי המשכנתא ולדעת איך להרכיב תמהיל משכנתא טוב עבורכם.

איך קובעים ריבית למשכנתא?

זוהי שאלה מצויינת שראויה לפוסט מלא ומקיף – ובעבר כבר ניסיתי לענות על שאלה זאת בצורה מקיפה. בעיקרון אני יכול לומר שקיעת ריבית המשכנתא שלכם בנויה ממספר פרמטרים:
1. אחוז המימון (הבק יעדיף לתת ריבית נמוכה יותר למי שלוקח אחוז מימון נמוך יותר – כי הסיכון של הבנק יורד)
2. המצב הפיננסי שלכם – ככל שמצבכם יותר איתן ויציב, כל הבנק יוריד את הריבית
3. תנאי השוק – ברגע שהריבית זולה בשוק רובכם תקבלו ריבית נמוכה והפוך.
4. מבצעים ותקופות בשנה – ישנם תקופות בשנה שהבנקים יוצאים במבצעים ומורידים את הריביות (בדרך כלל זה בסוף השנה הקלנדרית).
5. יכולת המיקוח שלכם – ככל שתתמקחו יותר (ותעשו זאת באופן חכם) כך הריבית תרד. במדריך משכנתא הקדשתי לכך פרק שלם, אתם מוזמנים לקרוא אותו (איך להוריד ריביות בבנקים).

איזה אחוז משכנתא, הבנקים נותנים?

התשובה מתחלקת למספר חלקים.
עד 60% מימון – זה מה שהבנקים רוצים שתקחו (ככה גם בנק ישראל מדריך אותם לעשות)
מעל ל 60% ועד 70% – זה מה שייתנו לכם, אבל הריביות יהיו טיפה יותר יקרות מהסעיף הקודם.
מעל 70% – לא בטוח שתקבלו, על מנת לקבל אחוז מימון גבוה מ70% תצטרכו להשתמש בשירותי EMI

איך אפשר לבדוק אם יש טעויות במשכנתא?

לעקוב אחרי המשכנתא זה דבר חשוב מאוד, מניסיוני אחוז הטעויות של הבנקים נמוך אבל חשוב לבדוק ולפנות לבנק כאשר אתם חושבים שיש טעויות.
הבדיקה הראשונית צריכה להיות מול שירות הלקוחות של הבנק ואם אתם לא מבינים יותר מדי ממה שמדברים איתכם יש מקום לשקול להתייעץ עם מישהו יותר פיננסי שיוכל לעזור לכם בםיענוח הנתונים.

איך לדבר עם יועץ משכנתאות?

רוב השאלות בבלוג מתייחסות ליועץ משכנתאות, איך כדאי לבחור יועץ משכנתאות? כמה עולה יועץ משכנתא?  מה כדאי לשאול את יועץ המשכנתאות? ועוד ועוד…כתבתי על זה סדרת כתבות ואמשיך לכתוב כי זה נושא מאוד חשוב.
תתחילו מהפוסט: האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות ותמשיכו לקרוא על הנושא לפני שאתם מחליטים אם וכאשר לקחת יועץ משכנתא שידריך אתכם מול הבנק.

איך משיגים הלוואה מבנק מסחרי לרכישת דירה?

רוב הבנקים למשכנתאות היום ממוזגים לבנקים מסחריים ולכן אין יותר מדי אופציות.
אמנם אפשר לקחת הלוואה מבנק מסחרי לרכישת דירה (תידרשו לתת ביטחונות בהתאם), אבל זה ממש לא מומלץ בשל הריביות הגבוהות (יחסית לריביות משכנתא), תקופת ההחזר המצומצמת (אין הלוואות ל-20 שנה בבנק מסחרי) וחוסר המקצועיות של הבנק המסחריים בנתינת משכנתא.
יש לכם מספיק בנקים למשכנתאות בארץ ואני מאוד ממליץ להשתמש בשירותים שלהם.

איך מתנהג הפריים?

שוב, שאלה מצוינת שראויה לפוסט שלם שידבר עליה בלבד.
בקצרה אני אסביר שברגע שמדד המחירים לצרכן עולה מעבר ליעד שהגדיר בנק ישראל, הבנק מעלה את ריבית הפריים על מנת להוריד את הביקושים והפוך, כאשר יש מיתון בשוק והמחירים לא עולים בקצב שקבע בנק ישראל, הוא מוריד את הריבית (פריים) על מנת לעודד ביקושים ולהניע את המשק.

מהו ביטוח חיים?

ביטוח חיים זה ביטוח שהבנק מבקש שתעשו על מנת שאם חלילה אחד מבני הזוג ימות, חברת הביטוח תחזיר לבנק את יתרת ההלוואה והבנק יפטור את בן הזוג מההלוואה (הבנק עושה זאת על מנת לא ל"הסתבך" עם בן זוג אחד בלבד).

האם אחרי קבלת האישור העקרוני, הבנק יכול לבטל אותו?

בעיקרון, כן! הוא צריך סיבה לעשות זאת והוא יעשה זאת בדרך כלל רק אם הוא יגלה שלא סיפרתם את כל האמת או שהסתרתם פרט חשוב שביקשתם את האישור העקרוני.
בעיקרון, מי שסיפר את כל האמת (וזה מה שאני ממליץ) לא צריך לחשוש מביטול של האישור העקרוני אחרי שניתן.

מה עדיף להחזיר קודם – ריבית קבועה או פריים?

קצת קשה לענות על שאלה כזו מבלי שיודעים את התנאים וגובה הריבית של כל מסלול.
יחד עם זאת, כלל האצבע שלי הוא להחזיר תמיד הלוואות צמודות מדד (כמו ריבית קבועה) ואת מסלולי הפריים להשאיר לסוף ההלוואה כי אלו מסלולים שלא צמודי מדד וחוסכות לא מעט כסף בתמהיל המשכנתא שלכם.

יש לי עוד לא מעט שאלות ששאלתם אבל הן אישיות ולא יעזרו לכם, השאלות שהצגתי כאן היו השאלות הנפוצות בבלוג, אם יש לכם שאלות אל תהססו לשאול, הבלוג הזה הוא עבורכם וכל מטרתי הוא שתעברו את המשכנתא שלכם בשלום….בהצלחה!