אם וכאשר חוק המע"מ יעבור (למרות שלפי הפרסומים האחרונים הוא עומד בפני סכנה), אנחנו כנראה התנפלות הונית על דירות קבלן.
הנחה בדמות 18% "לא הולכת ברגל" והרבה אנשים (בצדק) יתחילו לעמוד בתור למשרדי המכירות.
חשוב לי לומר בכמה מילים מה ההבדלים בין רכישת דירה יד 2, לבין רכישת דירה מקבלן – זה יעזור לכם לחשב את הפערים ביניהם וכך תוכלו לדעת למה לצפות.
הבדל 1: עלות עורך דין
רוב הקבלנים מכריחים אותנו לשלם עמלת עורך דין, בנוסף למחיר הדירה, עורך הדין מייצג את הקבלן בלבד ולכן אתם בכל מקרה תצטרכו גם עו"ד משלכם.
כלומר, אתם עומדים לשלם כפל תשלום לעורכי הדין, כאשר העו"ד של הקבלן מאוד יקר ושכרו עומד סביב ה- 1.5% (שזה כמעט פי 3 ממה שמקובל לשלם לעורך דין רגיל).
קחו בחשבון שעבור דירה מקבלן תצטרכו לשלם סביב 2% רק לעורכי דין (בדירה של מיליון וחצי תצטרכו לשלם 30,000 ₪ + מע"מ רק לעורכי דין).
הבדל 2: מדד תשומות הבניה
כתבתי לא מזמן על מדד תשומות הבניה (איך הוא מחושב, על כמה הוא עומד וכו').
חשוב שתדעו שכאשר אתם רוכשים "דירה על הנייר" שמועד האכלוס שלה רחוק, אתם תצטרכו להצמיד את הסכום שעדיין לא שילמתם לקבלן למדד תשומות הבניה וזה יעלה לכם לא מעט כסף (בהנחה שאתם חייבים לקבלן מיליון ₪ לשנתיים, זה יכול לעלות לכם כ-40000 ₪ פלוס מינוס).
בדירה מיד 2, אין הצמדות כאלו ולכן זהו כסף נוסף שתצטרכו לשלם לקבלן שלא הייתם משלמים בדירת יד 2.
הבדל 3: שדרוג הדירה
למרות שאנחנו כביכול מקבלים דירה חדשה, רוב האנשים אינם מסתפקים במפרט הטכני שהקבלן נותן ומתחילים לשדרג את המטבח / האריחים / האמבטיה וכו'.
עלויות אלו עולות כסף רב ובדרך כלל נעות סביב כמה עשרות אלפי שקלים ואף לפעמים יותר.
נכון שגם ביד 2 לא מעט אנשים משפצים, אבל בדרך כלל העלויות של דירה מקבלן הן יקרות יותר, לדוגמא עבור כל שינוי בדירה תצטרכו לשלם לקבלן תשלום נוסף והנושא מעט יותר מורכב שיפוץ דירה יד 2.
הבדל 4: לוח תשלומים
כל קבלן מבקש שנשלם לו את הכסף במועדים שונים – לדוג', יש קבלן שירצה לקבל 20% מעלות הדירה בחתימת החוזה ואת היתרה (80%) רק עם קבלת המפתח.
ישם קבלנים שיציעו לכם לשלם חלק יחסי כל שלושה חודשים ויש קבלנים שפתוחים למשא ומתן מולכם ותוכלו לקבוע יחד איתם לוח תשלומים שמתאים גם לכם.
חשוב לדעת שקביעת לוח תשלומים שהוא לא נכון (כלומר, שלא משרת אתכם) יכול להביא אתכם לתמהיל משכנתא שלא רציתם, רק בגלל שהתמהיל אינו יכול להתיישר עם לוח התשלומים שבניתם.
ישנם קבלנים שאפילו "קונסים" אתכם אם הקדמתם בתשלום (שמעתם נכון, אתם מקבלים קנס אם שילמתם לפני הזמן), כך שאני מציע שתחשבו טוב לפני שאתם מסכימים ללוח תשלומים שהציעו לכם ותנסו לבנות לוח תשלומים שמתאים לכם ולצרכים שלכם.
הבדל 5: קבלת מפתח
בדירה יד 2 אתם קובעים עם המוכר מועד פינוי וברוב המקרים אתם תקבלו את הדירה בדיוק ביום שקבעתם או כמה ימים לפני / אחרי.
אצל הקבלנים (לא תמיד באשמתם) יש לא מעט איחורים במסירת הדירה, ולכן חשוב לקחת בחשבון שהאכלוס עשוי להתעכב במספר חודשים ולכן אם אתם אמורים לפנות את הנכס שלכם, אני מציע שתיקחו בחשבון שהקבלן יאחר בחודשיים-שלושה ולכן אל תמהרו לחתום על מכירת הדירה שלכם בתאריך האכלוס שהובטח לכם, אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא דירה (כי אתם מפנים את שלכם ועוד לא קיבלתם את הדירה החדשה).
הבדל 6: וועד בית וארנונה
כשאנחנו רוכשים דירת יד 2 אנחנו יכולים לדעת בוודאות כמה נשלם שם ארנונה וכמה יעלה לנו וועד הבית בחודש (שני התשלומים ביחד עשויים להיות מאוד גבוהים).
בדירה מקבלן אתם לא יודעים מה יהיה מחיר הארנונה וכן אתם לא יודעים כמה תשלמו וועד בית.
אני מציע שאת עלות הארנונה תבררו מראש מול העירייה / הרשות המקומית.
את תשלומי הוועד יהיה לכם יותר קשה לנחש, אבל אני מציע שתבדקו עם עוד אנשים שגרים באיזור שלכם וזה ייתן לכם תמונה קצת יותר ברורה.
לסיכום,
זה לא היה פוסט "הפחדה מדירת קבלן", אלא פוסט שמנסה להאיר את עיניכם ולגרום לכם לקחת בחשבון מספר שיקולים שאולי את חלקם לא ידעתם / שכחתם.
דירה מקבלן יכולה להיות דיל מצוין (במיוחד אם מוותרים לנו על המע"מ אבל יחד עם זאת יש לקחת בחשבון את השיקולים הנ"ל ועוד).
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים באתר, אני מזמין אתכם להירשם לניולזטר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שכחת לציין שהבנק לא נותן משכנתא עבור דירה על הנייר.
אלא אם כן יש לך הורים שיכולים למשכן נכס משל עצמם. (לי אין).
שזה אומר שקיים סיכון לפיו עד שתקבל משכנתא הריבית תעלה.
שלום וברכה,
אני לא חושב שכך המצב,
כל עוד יש היתרי בניה וליווי בנקאי, ניתן לקחת משכנתא
היי משכנתאמן,
פוסט מצויין! אכן מדובר בהבדל של הרבה כסף שחייב להיכנס לשיקולים. בכלל לא עניין של הפחדה.
אישית, הייתי שמח לשמוע יותר על הבדל מס' 4. אולי תוכל להרחיב עליו בפוסט עתידי (עם דוגמאות כמו שאתה תמיד מצרף).
וגם, ידוע לי שכשקונים מקבלן, מממנים את הוצאות העו"ד שלו, אבל מה שלא מובן לי זה מדוע העו"ד שלו יקר פי 3 מהמקובל? הייתי מצפה שעו"ד של קבלן שמתעסק כל היום בתיקים מהסוג הזה יעלה דווקא פחות (באותו אופן שקבלן מקבל הנחות מחנויות לחומרי בניין בגלל שהוא מביא אליהם הרבה עסקים)…
שלום רועי,
1. אני אשמח להרחיב על הנושא
2. לגבי העו"ד – הצדק עימך – אבל זו המציאות (יש אפשרות להיכנס איתם למו"מ גם על זה)
בהצלחה
בדירה יד שנייה לרוב אפשר להרחיב/לשנות מה שבדירה חדשה הרבה יותר קשה. בנוסףהמחיר של דירה יד 2 בדכ הרבה יותר זולה!
לסיוםתפסיקו להיות מקובעים ובואו לראות את השומרון!! קניתי דירה בגינות שומרון (30 דקות מתל אביב) 110מ 5 חדרים ב750000!!!!
תודה רבה,
כתבה טובה.
אנשים אחרים שקנו דירה מקבלן תזרקו פה עוד מקרים שנתקלתם עם הקבלן
שכחת לציין את הכאב ראש של קניית בית מקבלן – תכנון אדריכלי, תכנון אינסטלציה, בחירת ריצוף, קרמיקות, סניטריה ובעצם כל דבר בבית, בעוד שבקניית דירה יד שניה במידה ולא עושים שיפוץ כולל, אין את זה.
תודה על השיתוף דוד
גם פה אני צריך לראות את הטעות הזאת ברמת כיתה ט' של "18% הנחה"? 100 מתוך 118 זה 85%, כלומר 15% הנחה.
שלום יובל,
כמובן שאתה צודק וש״בחישוב לאחור״ מדובר ב-כ-15% – הכוונה הייתה להנחה ביחס למחיר ללא מע״מ
דוגמא נוספת לסיכונים ברכישת דירה מקבלן:
אנחנו רכשנו דירה מ"שיכון ובינוי" בצור יצחק ("חלומות הכפר"), והקבלן המבצע שם הינו צ.לנדאו. כולנו שמענו על צ.לנדאו ובעיותיו בשבועות האחרונים, וכמובן…שזה לא פסח עלינו, אפיול שהדירה מוכנה לחלוטין ואפילו קיבלנו את המפתח (!!!), היא עדיין נחשבת "לא ראויה למגורים" כי חסרים בה: כיורים באמבטיות, ברזים גם במטבח וגם באמבטיות ועוד כמה דברים שפחות "קריטיים", אבל עובדתית חסרים.
המצב שנוצר הוא שלמרות שחשבנו שנספיק למצוא שוכרים לדירה לפני ה-1 בספטמבר, מצאנו את עצמנו מחכים ומחכים לתשובות מבולבלות ולא חד-משמעיות ותלויים בחסדיהם של אנשים שהם בסך הכל ברגים קטנים במערכת ואין ביכולתם לעזור לנו לקדם את עצמנו ולקבל את הדירה בצורה חלקה ומלאה. למזלנו, אנחנו גרים אצל ההורים, אבל אם היינו צריכים לעבור אליה או לחוצים קצת יותר להשכיר אותה כבר היינו בברוך רציני…
שלום יעל,
תודה רבה על השיתוף והמידע הנוסף!
היי,
יש עוד כמה נקודות שחשוב להזכיר והם דווקא לטובת דירה מקבלן ומתייחסים יותר לאנשים עם הון עצמי נמוך (שבקושי מגיעים ל25% הנדרשים)
1) שמאי – בדירה מקבלן אין צורך בשמאי, ולכן לא צריך גם לשלם לו.
2) סכום כסף שתקבלו מהבנק לדירה יד2 לא תמיד יהיה שווה למחיר של הדירה. לדוגמה: בעל הדירה רוצה 1000000שקל, אבל השמאי אומר שמחיר הדירה הוא 950K – וזה הסכום שתקבלו מהבנק (פחות ההון העצמי שלכם כמובן), ז"א שתצטרכו להוסיף עוד 50K מזומן.
3)את מחיר העו"ד אפשר (אחרי משא ומתן עם הקבלן כמובן) להכניס למחיר של הדירה ולשלם אותו עם המשכנתה.
4)אפשר להימנע ממדד תשומות הבניה עם משלמים לקבלן את כל הכסף בהתחלה, הרי הכסף בכל מקרה מבוטח ע"י ערבות בנקאית.
שיהיה בהצלחה לכולם עם הבחירה 🙂
שלום אולג,
תודה רבה על המידע החשוב ועל השיתוף,
אני מעריך את זה מאוד
הערה קטנה לסעיף 3 – הוספת עלות שכר טרחת עו"ד לעלות הכוללת של הדירה, תעלה באופן יחסי את מס הרכישה על הדירה שכן מס הרכישה מחושב על בסיס "עלות הדירה"
תודה על התוספת וההערה אלעד
1. מניח שיש לזה אינספור התניות – העיקרית – ערבות בנקאית של הדירה.
2. הבנקים נותנים הלוואות לכל מטרה בטווחים האלה. גם קרן ההשתלמות והפנסיה שלך תשמח בתנאים מעולים.
3. הוספת את מחיר העו"ד – העלת את מס הרכישה. רלבנטי רק לבעלי פטור.
4. חסכת את מדד תשומות הבניה וקיבלת את הריבית של הבנק. לא תמיד היא יותר נמוכה.
0.9% שינוי מצטבר ב-12 החודשים האחרונים
0.5% שינוי מצטבר מתחילת 2015
(מהלינק הבא – https://trade.bankleumi.co.il/trade/info/shuk/shukbniya.asp)
כמה הרחבות :
בדרך כלל לא נכללים במפרט הטכני מתקני מיזוג אוויר, תנור, כירייים וכו'.
חשוב מאד לשים לב לפרטי המפרט כי תגלו שהמטבח הוא מוצר שעולה לקבלן 2,500 ש"ח ומה שאתם רוצים עולה בערך פי 10 וכך גם לארונות אמבטיה , אביזרי קרמיקה וכו'. יש לרשום במפרט מוצרים עם תיאור מאד מדוייק , אפילו מספר קטלוגי אחרת השדרוג מוסיף עשרות אלפי ש"ח למחיר.
תאריך מסירה : בארץ התפתח מנהג שקבלן לא "ממש" חייב לעמוד בתאריך . שימו לב לעניין וגם לזכותכם לפיצו בגובה 150% מדמי שכירות לתקופת 8 חודשי האיחור הראשונים.
לעניין עורכי הדין : עורך הדין מטפל ברישום הבניין כולו ולא ברישום של דירה בודדת כי לא ניתן לרשום דירה ללא רישום הבניין כבית משותף. שימו לב אם בכלל ניתן לבצע רישום כזה או שיש לבצע קודם רישום פרצלציה שאז מעכבים עד מאד , לא בכוונה כמובן, את רישום הבית המשותף.
בדרך כלל הקבלן מקבל את עורך הדין בירושה מבעל הקררקע שמכר לו ותגמל את עורך הדין על חשבונכם, בדרך זאת.
בהצלחה לרוכשי הדירות החדשות, מי שיכול , שירכוש דירה חדשה שנסתיימה בנייתה …………..
שלום זהר,
תודה רבה על המידע החשוב ועל השיתוף,
אני מעריך את זה מאוד
הבדל נוסף- מוצרי חשמל.
בדירה מקבלן לא מקבלים מוצרי חשמל אלא רק תעלות הכנה למזגנים, פתח לתנור/כיריים "בילד-אין" וכו'.
כשקונים יד 2 המוכרים בדרך כלל לא לוקחים איתם את המזגנים (במיוחד אם מדובר במזגן מרכזי) ואת התנור והכיריים במידה והם חלק בלתי נפרד מהמטבח.
שלום אוהד,
תודה רבה על התוספות והשיתוף
תודה רבה
כרגיל תוכן מצוין.
בעקבות הדברים שעלו בתגובות ומנסיון חובה לקחת עו"ד שבקי בחוקי החוזים, (גם אחרי סיפורי חפציבה יש קבלן שהחתים לקוח שלו על נספח תשלומים נגד חוק המכר)
ובפרקטיקה כך שהוא יודע היכן אפשר להתמקח עם הקבלן ולחסוך עלויות לרוכש.
תודה על השיתוף חגי
ועוד על דירה מקבלן – מניסיוני האישי שטרם הסתיים – קנינו דירה מקבלן ועד היום כמעט שנתיים אחרי עדיין יש תקלות וליקויים (חלקם מכוונים כי רצה לחסוך ולכן השתמש בחומרים זולים או לא עשה דברים לפי החוזה (שיטת מצליח) וחלקם נוצרו עם הזמן (סדקים, נזילות)). כל התיקונים כרוכים במלחמת התשה מול הקבלן כדי שישלח פועלים, בזבוז ימי עבודה, חופשים לצורך התיקונים ולא מעט עצבים. אז צריך גם מזל ליפול על קבלן הגון ומקצועי. נדיר.
קנייה מקבלן הינה כאב ראש לא קטן. רוב המקרים יש ליקויים, יכול לנבוע מהקבלן עצמו ,החומרים או פשוט מעצם "ההרצה" של בנין חדש בשנה הראשונה וכוחות הטבע הפועלים עליו.
חשוב לזכור את נושא שכר הדירה, אם מחכשים שנתיים לדירה, אז בעצם כבר "הפסדתם" 100 אלף שח שכר דירה, אפילו אם גרים אצל ההורים. כי בעצם הייתם יכולים לקבל את אותם 100 אלף שח להשכרת הדירה.
המדדים המתווספים לדירה מעלים את מחיר הדירה בכ50 אלף שח. וגם אם שילמתם את כל הכסף מראש, וכביכול,:חסכתם את המדדים", עדיין אתם צריכים לשלם את ריביות המשכנתא, שלרוב יותר גבוהות מהמדדים. (משכנתא ממוצעת עולה 3 אחוז ריבית בשנה, מדדים בימינו הינם 1.5-2 אחוז בשנה)
כמובן כל נושא השידרוגים למיניהם, ועבודות הנוספות שהקבלן גובה. תוספות לבנין ולדירה עד שהדירה מתייצבת, עלותם עשרות אלפי שקלים.
(לדוגמא, מארונות אמבטיה\קיר\מטבח\ברזים, דרך עבודת ריצוף או אינסטלציה של הקבלן, ועלויות קבועות ראשוניות של ועד הבנין על שער כניסה\לובי\מחסנים\מעליות וכו').
בקיצור קחו בחשבון שזה בור ללא תחתית, ולא ראיתי זוג שמצליח לעמוד בתקציב שהוגדר לו. העולם הזה מלא בפיתויים מול כל ספקי הקבלן, הקבלן עצמו והמעצבים למיניהם. עדיף ללכת על הטוב, המוכר והידוע ולהתפתח משם. דירה יד שנייה, לא ישנה מדי, כ15-10 שנים, ולהשקיע את השיפוץ הראשוני ,אם דרוש ,לפי תקציב מוגדר.
תודה על השיתוף עמית
אני כבר קניתי ואמור לקבל בעוד חודשיים שלושה את הדירה הדירה שלי כבר מוכנה רק הפרויקט כולו עדיין לא מוכן בניינים שליד עדיין לא100% מוכנים וגם התשתית מבחוץ עכשיו עובדים על זה .
1. מנסיון מה מצפה לי לפי מה שכותב עד פה?
2. על אלו דברים כדאי להתכונן או לבדוק בקבלת הדירה מהקבלן?
3. ומה כדאי לסדר ראשון מכל הבלאגן בקבלת הדירה מול הרשויות?
מספיק שאלות שצפות בפרט לאחר תגובות נחמדות . ובאמת מאזרחים טובים
וכמובן תודה למשכנתאמן .
שלום וברכה חיים,
אני אהיה כנה ואמור שלעולם לא רכשתי דירה מקבלן ולכן הידע שלי מצומצם בנושא
הייתי מנסה לגלוש פורומים יותר מתאימים ולבדוק איך כדאי להתנהל מול הקבלן
בהצלחה
קראתי איפהשהו שאפשר להזמין שמאי שיבדוק את הדירה והאם אין סתיות בין התשרית למציאות. תחפור באינטרנט על הנושא הזה יותר לעומק
שלום רב נרשמתי חדשה ומאד מענין
אנחמנו זוג שמבקשים לקבל 600אלף ש"ח להחזיר בין 8אלף ל9אלף ש"ח בחודש ל6 שנים מכסימלי
מדוע הבנקים לא מעונינים לתת 1. בריבית קבועה לא צמודה
או אפשרות אחרת המטרה להחזיר כמה שפחות הצמדה ל6 השנים ומה כדי חוץ מריבית קבועה לקחת עוד שמוזיל את ההחזרים של הסכום כולו
תודה רבה ושנה טובה אתר מצויין
שלום מגי,
השאלה קצת מבולבלת, מקווה שאני עונה לעניין
1. ייתכן והבנקים לא רוצים שתחזירו סכום כזה גדול, כי הוא מעל ליכולתכם (מעבר ל- 40% מהכנסתכם נטו)
2. אין סיבה שלא ייתנו לכם קבועה לא צמודה
3. דווקא ל- 6 שנים הקרובות הייתי בהחלט שוקל קבועה צמודה
בהצלחה
היי
שאלה לגבי קניית דירה על הנייר מפרטי (שרכש את הדירה מהקבלן)
הבנתי שהבנק לא נותן משכנתא עבור רכישה כזאת?
שלום שירה,
אני לא רואה סיבה שהבנק לא ייתן משכנתא
בהצלחה