בשבוע שעבר הרחבתי על שיטת חישוב משכנתא שנקראת קרן שפיצר (שהיא הנפוצה ביותר בבנקים) ולפני שאתחיל לדבר בנושא הפוסט הבא, ארצה להבהיר 2 נקודות חשובות לגבי הפוסט שעבר.
- קיבלתי הרבה תגובות על כך שהחישוב של הדוגמא העליונה לא נעשה נכון – אז קודם כל תודה רבה לכל מי ששלח והוא אכן צודק. הרעיון שלי היה פחות להיכנס ולהתעמק בחלק המתמטי של הנושא אלא בעיקר להסביר איך השיטה עובדת "בגדול" מבלי להיכנס לחישובים מעצבנים.
- היו גם תגובות שטענו שדיברתי בגנות השיטה ואולי אפילו "קטרגתי" מעט על הבנקים – אז שוב, זו לא הייתה הכוונה, אלא עיקר כוונת הפוסט היה להדגיש שבשיטת שפיצר יש משקל רב לשנות ההלוואה ולכן כל לווה צריך לעשות מאמץ (לאחר חשיבה מושכלת כמובן) לקצר כמה שיותר את השנים על מנת שקצב סילוק הקרן שלו יהיה מהיר יותר וכך תשלומי הריבית בסופו של דבר יהיו נמוכים יותר.
טוב, לאחר שהבהרנו כמה דברים, אני רוצה לכתוב על הנושא הבא והוא השיטה המקבילה לשיטת שפיצר, הלא היא קרן שווה.
אז מהי קרן שווה?
בניגוד לשפיצר, ההחזר כאן הוא לא אחיד וקבוע לכל התקופה אלא משתנה ויורד ככל שהזמן חולף.
כלומר, אם התחלתם עם החזר של 5,000 ₪ בהתחלה ההחזר ירד בכל חודש עד שתגיעו לסכום של 3,000 ₪ לדוגמא (שימו לב, מדובר בדוגמא בלבד וסכום ההחזר שירד תלוי בגובה ההלוואה ובמספר השנים שבה נלקחה ההלוואה).
הבסיס מאחורי השיטה הוא שבכל חודש יורד סכום קבוע מהקרן (לדוגמא – 2,000 ₪) וסכום הריבית הולך ופוחת בכל חודש מכיוון שיתרת הקרן הולכת וקטנה.
היתרונות של השיטה:
- קצב סילוק הקרן – הרבה יותר מהיר, כי בכל חודש אתם מסלקים סכום קבוע מהקרן (שהוא גבוה בהתחלה משמעותית מהמקבילה השפיצרית) ולכן הקרן מסתלקת יותר במהירות.
- סך תשלומי הריבית – יהיו נמוכים יותר מאשר בשיטת שפיצר, מכיוון שהקרן כאן מסתלקת יותר מהר ולכן בכל שנה תישאר לכם קרן נמוכה יותר ועליה תשלמו תשלומי ריבית נמוכים יותר.
- ההחזר החודשי – יורד עם השנים והופך להחזר "יותר נוח" בתקופה האחרונה של המשכנתא.
על פניו, נראה כי השיטה טובה אלפי מונים מאשר שיטת שפיצר.
אבל כידוע לכם לא הכל מושלם בחיים והנה מיד מגיעים שני חסרונות:
- תשלומים גבוהים בתחילת המשכנתא – מכיוון שאתם משלמים עבור תשלום הקרן סכום קבוע וגבוה יותר בכל חודש בשנים הראשונות, זה מחייב אתכם לשלם יותר כסף בתקופה הראשונה של המשכנתא (ביחס לשפיצר) ולא תמיד יהיה לכם נוח עם זה – על אף העובדה שבתוך כמה שנים ההחזר הזה.לדוגמא, הלוואה של 1 מיליון ש"ח ל-30 שנה בריבית 3% בשיטת שפיצר תעלה לכם 4,200 ש"ח לחודש בערך (באופן קבוע), בזמן שאותה ההלוואה בשיטת קרן שווה תתחיל ב-5,300 ש"ח (1,100 ש"ח יותר) ותרד בסופו של דבר ל- 2,800 ש"ח בערך.
- לא בכל הבנקים ולא בכל המסלולים ניתן לקחת קרן שווה ולכן האפשרות שלכם לייצר מו"מ רחב בין מספר בנקים יורדת.
למי מתאימה השיטה?
- לכאלו שחייבים שבעוד מספר שנים ההחזר שלהם ירד (לדוגמא: כאלו שייכנסו לפנסיה / לימודים / יאבדו הכנסה שוטפת / מתוכננת עבורם הוצאה נוספת וכו').
- לכאלו שידם משגת ואין להם "בעיה" עם ההחזר החודשי ויכולים להתחיל בהחזר חודשי גבוה כעת ומעוניינים שההחזר ירד לאט לאט (אם אתם לא מעוניינים שההחזר ירד, אז עדיף לקחת שפיצר לתקופה יותר קצרה וזה יהיה משתלם יותר).
לסיכום,
על הנייר השיטה הזו עדיפה ללווה (בסוף הוא יחזיר פחות כסף לבנק), אבל מכיוון שהיא לא נפוצה מאוד ומכיוון שלא תמיד יש לנו צורך שההחזר ירד, אז אין צורך להיות נעולים על השיטה הזו וכמו שכתבתי למעלה, רק אם יש צורך ממשי בכך שההחזריירד במהלך השנים אז השיטה הזו נותנת פיתרון מושלם. במידה ולא אז הייתי מקטין כמה שאפשר את השנים בשפיצר ונשאר עם החזר קבוע לאורך השנים (אבל עם שנים יותר קצרות במשכנתא).
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
תודה על ההשקעה מדי שבוע בשפה ברורה לכל אדם
מספר נקודות
1. כמה שהריבית גבוהה יותר אנחנו יותר נדפקים מלוח שפיצר לכן במצב של הריביות הנמוכות היום יחסית הבנק לא כל כך מצליח לפגוע בכיסנו לעומת המצב של פעם
2.בריבית הפריים שהיא קרובה לאפס לוח שפיצר וקרן שווה הם כמעט אותו דבר (נכון להיום) ולכן זה אחד היתרונות החשובים של הלוואה בריבית פריים
3.להרבה אנשים אין בררה אלא לקחת לוח שפיצר אחרת הבנק לא יאשר את ההחזר החודשי שהוא גבוה מדי ביחס להכנסה
4. גם במידה וההחזר יאושר ככל שיחס ההחזר לעומת ההכנסה נמוך יותר הסיכון של הבנק נמוך יותר ולכן הוא יתן לכם תנאים יותר טובים
5. שאלה למי שיחכים אותי מה השיטה לחישוב בהלוואות של משרד השיכון? גם שפיצר? או שיטה יותר ידידותית ללוה
לנפתלי, גם הלוואות זכאות מסולקות בלוח שפיצר.
היי
תודה על הפוסט משכנתאמן, מאיר עיניים , אם כי לפעמים קצר מידי בנושא חשוב מידי… 🙂
שאלה התחלתית חשובה לי , היות ואני חדש בעניין .
אני צריך לקחת משכנתא של 1M שח .
במקביל, יש ברשותי נכס ששווה כ800 אש"ח , ואני אנסה למכור אותו לפני מועד קבלת המשכנתא, אך לא בטוח שאצליח מכל מיני סיבות . לכן אני לא מבקש 200 אש"ח מהבנק אלא מיליון, ובונה על זה שכאשר אצליח למכור אוכל לסגור חלק גדול מהמשכנתא במהירות .
השאלה היא – במצב כזה , למה חשוב לשים לב בקבלת המשכנתא?
האם קרן שפיצר מתאימה יותר מקרן שווה במצב כזה?
תודה רבה !
שלום אלי,
אם הרעיון הוא לקחת 1000 אבל להחזיר 800 תוך זמן קצר,
אז אתה צריך 800 אלף בבוליט ואת ה- 200 בשפיצר או בקרן שווה לשיקולך
בהצלחה
תודה על התגובה נפתלי
שלום,
אני מתעניין במיחזור משכנתא. התמהיל הנוכחי הוא:
1. 74,000 שקל בקל"צ 3.97%, שמסתיימת ב 1/10/18.
2. 83,000 שקל באג"ח צמודה 0.91%, שמסתיימת ב 1/7/34, עם תחנת יציאה ב 1/7/18 (כל 3 שנים).
3. 108,000 במסלול זהה ל [2] (פשוט חולקה לשני חלקים ולא זוכר למה).
למיטב הבנתי, בהלוואה [1] אין למה לגעת (רב הריבית שולמה והיא מסתיימת בקרוב).
ההתלבטות היא לגבי הלוואות [2] ו [3]. מה לעשות איתן, בהנחה שלא אוכל לסלק אותן עד תחנת היציאה הקרובה או לכל הפחות את חלקן?
תחנת היציאה הקרובה שלהן, קרובה מאד לסיום הלוואה [1], כלומר ההחזר החודשי יקטן בעקבות סילוק הלוואה [1] ב 3,100 ש"ח בערך. לעומת זאת, ההחזר על הלוואות [2] ו [3] יגדל מ 970 ש"ח בערך (על שתיהן) בעקבות שינוי הריבית. כמובן, גם ההצמדה למדד גם כן.
תודה רבה,
בן
שלום בן,
1. המסלול של הקל"צ באמת עומד להגמר
2. המסלול של האגח זול מאוד
3. כנל 3
4. תבדוק לכמה הריבית אמורה לעלות ובכמה ואז תבדוק אם מחזור לקל"צ יעזור
בהצלחה
שלום,
אשמח אם תוכל לכתוב פוסט על לקיחת משכנתא לדירה להשקעה ולא למגורים, שכן ברור שלמשקיע יש שיקולים אחרים.
הגדול שבהם, הוא שמשקיע מעוניין בתזרים מזומנים חיובי וככל שלוקחים השקעה לטווח ארוך יותר כך ההכנסה הפאסיבית בתקופת המשכנתא גדולה יותר (ההפרש בין השכירות והתשלום לבנק). זאת לעומת תשלומי הריבית שככל שלוקחים לאורך זמן ארוך יותר כך הם גבוהים יותר.
כלומר יש פה trade-off ייחודי ללקיחת משכנתא לדירה להשקעה שאשמח אם תוכל להרחיב עליו ולחוות את דעתך.
שלום לירן,
אני אשמח לכתוב על כך ותודה על הרעיון
בהצלחה
תודה על הפוסט!
שים לב למשפט: "על פניו, נראה כי השיטה אלפי מונים מאשר שיטת שפיצר."
חסרה לי מילה כלשהי כדי שהמשפט יהיה הגיוני…
"על פניו נראה כי השיטה טובה אלפי מונים…"
תודה רועי,
תוקן
הניסוח לא מדויק
"מכיוון שאתם משלמים עבור תשלום הקרן סכום קבוע וגבוה יותר בכל חודש בשנים הראשונות"
תשלום הקרן אכן קבוע ונכון לאמור שהתשלום החודשי גבוה יותר מכיוון שבכל חודש משולמת הריבית על כל הקרן ובהתחלה הקרן גדולה.
לגבי לקיחת שפיצר בהחזר גבוה לפחות שנים כחלופה, הדבר נכון בהנחה שהריביות לא ישתנו, כפי שידוע משכנתאות מסוג שפיצר עלות דווקא בהחזר החודשי עם השנים כתוצאה מעליית מדד או כל הצמדה אחרת ולכן אם ניקח שפיצר בהחזר גבוה הרי שרוב הסיכויים שנמצא עצמנו מחזירים סכום גבוהה יותר לקראת סוף התקופה (דבר שלא יתרחש עבור קרן שווה).
שלום מאיר,
כוונתי הייתה לסכום גבוה יותר ביחס לשפיצר (על חשבון הקרן)
בהצלחה
שלום לכולם
מסכימה עם נפתלי לגמרי אני רציתי מאוד את קרן שווה אבל בנק לא אישר לנו את החזר החודשי היה גבוה מיד הייתה לנו הכנסה אחת בלבד
קרן שווה בהרבה יותר משתלם מלוח סילוקין שפיצר
היי,
עצה אחרונה לקראת חתימה 🙂
משכנתא ע"ס 560 אלף.
405 אלף, קל"צ, 14 שנים ריבית 3.15%
השאר בפריים 0.9-.
ריביות טובות או שיש עוד מה הלתמקח?
זה נשמע טוב אך יש עצה נוספת ששווה בדיקה.
186 אלף (שליש) פריים – 0.9 ליותר שנים, לדוגמא 25.
373 אלף קלצ ל 10 שנים ובכך לקבל ריבית טובה יותר מ 3.15.
זה יכול לחסוך לך הרבה כסף בריביות הכוללות שיוחזרו לאורך המשכנתא.
מספר שנות הפריים לבחור לפי יכולת ההחזר, החלק החשוב יותר הוא הקלצ ושם לקחת ל 10 שנים לטובת ריבית נמוכה יותר.
לשלמה!
הריביות שלך נראות לי טובות
האם לקחת אחוז מימון גבוה?
מציע לך לקחת את כל השליש (כ 185 אלף) בפריים ל 30 שנה.
זה יקטין לך את ההחזר החודשי ויעזור לך לקצר עוד בשנים של הקל״צ ( אולי תרד מ 14 שנה ל 12 -13 שנה בקל״צ )
אחרי 14 שנה תחסוך 3 שנים את ההחזר של הקל"צ וזה פחות או יותר יספיק לסגור את יתרת המשכנתאות בחלק של הפריים.
כלומר אחרי 17 שנה אתה מסיים את המשכנתא.
לכו ליועצים הם נותנים רעיונות יצירתיים לחיסכון בשנים ובתשלומי המשכנתאות.
שבוע טוב !
נראית ריבית טובה,
באיזה בנק נתנו לך את זה?
לדעתי זה ריבית מצוינת
אשמח לדעת באיזה בנק זה ובאיזה סניף
אשמח אם תשלח לי למיל האישי את כל הפרטים
הנה כתובת:8449077@gmail.com
תודה רבה
שלום שלמה,
נראה סביר
בהצלחה
למדתי מהאתר הזה המון
וצריך להבין שתמהיל הוא בעצם משחק
שהמטרה בו להגיע לחזר כולל מינימלי לבנק
מתוך מבדקים רבים גיליתי שלא תמיד קרן שווה היא תמיד שווה
ואף צמוד מדד יכול להיות יותר שווה בהרבה
כי היא מביטים על הכל תמהיל הוא בעצם עוגה
שאת העוגה צריך לחשב ולבדוק טוב טוב כמה בסוף יוצא שהחזרנו
והכל מתבטא ביחס שהוא על כל שקל שנקח כמה נחזיר
כיום אין שקיפות כלכך לגבי תשלומי המשכנתא וזה מאוד מוזר
מדוע כאשר אנו משלמים על כל מוצר או שירות אנו מקבלים קבלה
ואילו כאשר מדובר בעיסקה עם סכום גדול כמו משכנתא
לא מעדכנים אותנו מדיי חודש ?
למה על תשלומי אינטרנט או סלולאר מקבלים משוב כל חודש
ועל המשכנתא לא ?
שלום יניב,
בד"כ כשהמשכנתא מנוהלת באותו בנק שבו מנוהל העו"ש הנתונים נמצאים באתר האינטרנט
במצב אחר, ככל הידוע לי, ניתן לקבל מהבנק מכתב עם התשלומים החודשיים והיתרה
בהצלחה
שלום
לפני שבועיים שאלתי שאלה אך לא קיבלתי מענה? יש סיבה? איפה אני רואה את התשובה?
מתלמטת
שלום וברכה,
עניתי על שאלתך – מצ"ב קישור
בהצלחה
פעם שמעתי שיעור בקורס למשקיעי נדל"ן, מפי ראש מחלקת משכנתאות בבנק לאומי, שהגדיר את קרן שווה פשוט שווה כמו שלפעמים מגדירים בנות "היא שווה". פשוט כמשמעו, ואף התגאה שבזמנו רק בנק לאומי היה מביא אפשרות לקרן שווה. ועם הזמן הבנקים האחרים נאלצו ליישר קו ולתת גם הם הלוואה בלוח קרן שווה.
אז אם זה טוב למשקיעי נדלן אז בטח גם לזוגות צעירים… כמובן צריך לבדוק כמה אתם יכולים להחזיר בחודש.
אנחנו לקחנו בתחילת החודש משכנתא, שבחלק של הקל"צ בחרנו בקרן שווה על אף שהעלה לנו את החזר החודשי בעוד 250 שקל בערך.
בהצלחה לכולם
כיף לקרוא את הפוסטים שלך!
מה אתה חושב על התמהיל הבא?
253,333 – פריים 20 שנים
370,000 – קל"צ 10 שנים
136,667 – משתנה כל 5 שנים צמודה, למשך 15 שנים
הרציונל – קל"צ קצר כדי לקבל ריבית נמוכה, פריים לתקופה ארוכה כדי לא להעמיס על ההחזר החודשי (כך שיתאפשר לקצר את הקל"צ), ייתכן ועוד 5 שנים אחזיר חלק ממנו.
משתנה כל 5 צמודה – רוצה שקט נפשי יחסית ל-5 שנים הקרובות (עד כדי שינויי מדד), וייתכן ועוד 5 שנים אוכל לכסות חלק מהסכום. הריבית של המסלול הזה נמוכה מהקל"צ (לפחות כרגע) ולכן גם מוביל להחזר חודשי נמוך יותר בהשוואה לקל"צ בלבד.
מה דעתך?
(כמובן שאתה יכול להניח שהזוג יכול לעמוד בהחזר החודשי שנובע מהתמהיל הנ"ל וברור שאתה לא מכיר אותנו אבל בכל זאת…)
שלום ניר,
נראה בסדר והחשיבה הגיונית
בהצלחה
שאלה חשובה מאוד
האם ידוע לכם או לאחד מהקוראים מה הם הקריטריונים הברורים לקבל 75% מימון לזוג צעיר מדוע לפעמים מקבלים ולפעמים לא
ב. באיזה בנק הכי בקלות ולא מתייקר מאוד מחמת כך
שלום אברהם,
כל עוד הבנק רואה שאתם מסוגלים לעמוד בהחזרי המשכנתא לא תהיה לו בעיה לאשר לכם משכנתא
בהצלחה
שלום
אני מקבל הודעת שגיאה בעת בקשה לשליחת תמהיל המשכנתא למייל (דרך מחשבון המשכנתא). זו בעיה שקיימת לפחות כשבועיים. האם אתה מודע לה? יש צפי לתיקון?
תודה
זיו
שלום זיו,
הנושא נמצא בטיפול אך יקח עוד זמן מכיוון שהמחשבון עובר שדרוג
בס"ד
תודה רבה! החכמתי מאוד מהאתר הערוך באופן נגיש ומקצועי.
אבקש להתייעץ לגבי תמהיל שקיבלתי:
קיבלתי הצעה ל 525,000K מימון 75%
50% קל"צ 262,000 ל20 שנה ריבית 3.69
30% עוגן מכ"מ 185,000 ל 30 שנה ריבית 1.95
20% משתנה ל5 לא צמודה ל25 שנה ריבית 1.94
האם הריביות גבוהות מידי. במיוחד העוגן
שלום אורית,
1. העוגן גבוה מאוד – עדיף לקחת במקומו פריים
2. המשתנה לדעתי צמודה למדד ולא כפי שציינת
3. או שתלכו לייעוץ מקצועי או שתמשיכו לעשות סקר שוק טוב יותר עם תמהיל מסודר יותר
בהצלחה
תודה על הכתבה.
האם בהלוואות של משרד השיכון ניתן לבחור את לוח הסילוקין בין שפיצר לקרן שווה?
שלום ישראל,
הלוואת הזכאות הינה בלוח שפיצר בלבד
בהצלחה
שלום
ראשית רציתי להודות שוב על הפוסטים
הם טובים נותנים נקודות למחשבה
ויעילים מאוד
כל הכבוד
השאלה שלי אם אתה יודע עד מתי ניתן למחזר את המשכנתא מבלי לשלם קנס על הפרשי הריביות
ההטבה שבנק ישראל נתן בחודשים האחרונים
תודה ובהצלחה
שמואל
שלום שמואל,
בנק ישראל האריך את האפשרות עד לסוף השנה (31/12)
כמובן שההטבה רק על מחזור הלוואות זכאות של המדינה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני ממש אוהב את הכתיבה שלך. כל הכבוד שלך על ההשקעה ותודה רבה!
שאלה: באחד הבנקים, הפקידה אמרה לי שבימים האחרונים הרביות למשכנתא עלו מאוד ולכן היא לא יכולה להתחרות עם ההצעה של בנק מתחרה.
1. איך אני יכול לדעת באיזה רבית הבנקים מקבלים את הכסף שהם מלוים ללווים שלהם? אם אין גישה למידע הזה אז האם יש לי דרך לדעת אם היא אומרת לי את האמת?
2. אם נניח שהרביות אכן עלו כמו שהיא אומרת – האם יש לי דרך לשריין את הרביות שקיבלתי בבנק מתחרה במסגרת אישור עקרוני בהינתן העובדה שאני אצטרך את הכסף רק עוד חודשיים וחצי והתוקף של האישור העקרוני הוא ל-12 יום?
—
בנוגע למאמר עצמו – למי מתאימה השיטה? יש לדעתי עוד סעיף – למי שחושב שמתכנן לסלק את המשכנתא או חלק ממנה בעוד מספר שנים כי נגיד בעוד 4-5 שנים – הקרן לסילוק תהיה נמוכה משמעותית מאשר בשפיצר.
אני עצמי לא לקחתי בקרן שווה אבל מי שחושש מהתשלום הגבוהה בהתחלה, אני חושב שאפשר לקחת 20-30 אש"ח יותר מהסכום של המשכנתא ולשים אותם בצד למקרה שההחזר הגבוה יכביד מעט בהתחלה. מחישוב גס שעשיתי בעבר זה עדיין יוצא משתלם…
שלום עמנואל,
1. לא מצאתי לינק מתאים לעלויות גיוס הבנקים
2. אין לך אפשרות לשמר את ההצעה – שכן, היא תקפה אך ורק ל- 12 יום
3. תודה על ההערות – אכן שתיהן מועילות וחכמות
בהצלחה
שלום
האתר מאוד עוזר על אף שהייתי רוצה לדעת יותר מהאנשים איזה תעריפי ריביות הם מקבלים מהבנקים. האם יש יעד שאני יכול/צריך לשאוף אליו בקבלת ריבית למסלול:
1. 415 אלף פריים בריבית 0.78
2. 835 אלף בקל"צ בריבית 3.85
שלום איתן,
נראה טוב,
בהצלחה
בית פרטי שנרכש ממשפחה בכ-600 אלף שח, כאשר שוויו מוערך בכ-2 מיליון שח ע"פ חווד שמאי. מדובר בזוג עם ילדים שמעולם לא לקח משכנתא וזה הנכס הראשון על שמם. מעוניינים לקחת הלוואה של כמיליון שח לשם שיפוץ מאסיבי, או לחילופין, הריסה ובנייה (מדובר בבניה טרומית). יש להם הון של כ-500 אלף שח. טרם שולמה הרכישה. מה גובה ההלוואה המקסימלי שניתן לקחת במסגרת המשכנתא הראשונה לזוג?
שלום לך,
אני מאוד מתרשם מהמידע שניתן כאן.
אני ואשתי מעוניינים לקחת משכנתא של
1850000
רציתי לדעת את דעתך לגבי תמהיל נכון.
הבנק הציע לי 2/3 בריבית קבועה ו1/3 צמוד לפריים.
שלום שי,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
התמהיל שהוצע לכם על-ידי הבנק מאוד כללי ואין לי דרך לדעת אם הוא מתאים לצרכים שלכם
בהצלחה
יגיל שלום
בשלב ראשון עליהם להשלים את הרכישה ע"י לקיחת אשראי של 100,000 ש"ח במשכנתא לרכישה. לאחר קבלת החזקה, יקחו אשראי נוסף לצורך שיפוץ (ריביות מעט יקרות מאשראי לרכישה) סך כל האשראי (כולל הרכישה והשיפוץ) יכול להגיע ל75% מערך הנכס בתום השיפוץ לפי הערכת שמאי הבנק.
היי,
שאלה על הקרנות, לקחת משכנתא על 1.2M
800K – קבועה לא צמודה ל-17 שנה ריבית 2.6.
400K – פריים -0.7 ל-30 שנה.
כרגע משלם 6200 בחודש עם שפיצר.
האם כדאי לי לעבור לקרן שווה? ובאיזה תנאים/מצבים כדאי לעבור לקרן שווה אל מול שפיצר? נגיד אם אני יכול להחזיר את הכסף יותר מוקדם לעומת אם אני צריך את כל שנות המשכנתא.
תודה רבה.
שלום שלומי,
תוציא לוחות סילוקין לשתי השיטות ותראה את הפער בקרן לאורך השנים,
כך תוכל לבדוק מה יהיה גובה הקרן בערך בנקודה שתרצה לסלק ותוכל לשקול אם כדאי / לא כדאי לשלם יותר מההתחלה בקרן שווה
בהצלחה
הי משכנתאמן,
תוכל לעזור לי אם ההצאה שקיבלתי טובה או לא?
היית מתכננן את התמהיל בצורה אחרת עם החזר חודשי של 7300?
מחיר הדירה 1210000
הלווה: 900000
75%מימון לדירה ראשונה
הצאה:
600000 קל"צ ל9 שנים עם ריבית של %2.7
300000 פריים – 0.3 ל30 שנים
תודה
שלום יעקב,
נראה בסדר,
אפשר להוריד את ריבית הפריים עד לפריים מינוס 0.9
בהצלחה
הי,
יש לי שאלה – אני עתיד לקחת משכנתא שמורכבת משלושה מסלולים (פריים, ריבית משתנה צמודה כל 5 שנים, וריבית קבועה לא צמודה).
אני לא יכול להשתמש בלוח קרן שווה לכל המסלולים (החזר חודשי התחלתי גבוה מדי) אך כן יכול להשתמש בלוח קרן שווה למסלול אחד –
באיזה מהמסלולים הנ"ל הכי כדאי להשתמש בלוח קרן שווה?
האם במסלול הפריים (מתוך מחשבה שבהחזר קרן שווה אני אנגוס בקרן עצמה לפני עליות הריבית בעתיד)?
או אולי במסלול הריבית המשתנה צמודה כל 5 שנים (כך שאוכל לנגוס בקרן לפני עליית המדד והתחנה שבעוד 5 שנים)?
או אולי דווקא במסלול הריבית הקבועה לא צמודה? (למרות שזה בניגוד להגיון שלי)
שלום עידן,
הייתי הולך על הפריים כי אני חושב שהוא הכי ארוך בשנים וכדאי לתת לו קצת פוש בהחזר הקרן
בהצלחה
הי משכנתאמן.
(עוקב אחרי הפרסומים שלך כבר למעלה משנתיים אך פעם ראשונה מגיב. תודה רבה לך!!)
נראה לי כי יש יתרון נוסף בקרן שווה שלא צויין.
מי שמתכנן (או חושב שמתכנן) לפדות את המשכנתא (או חלק מהמסלולים שלה) מוקדם מהזמן המוגדר מראש, יש עבורו יתרון לקרן שווה משום שבמצב כזה שילם פחות ריבית בתקופת התשלומים השוטפים וחסך לעצמו את הריביות העתידיות אשר במצב של שפיצר הן קטנות יותר מאחר ומשלם ריביות "מראש" בתשלומים המוקדמים.
אנא תקן אותי אם אני טועה.
שוב תודה.
שנה טובה!
שלום עמית,
אתה אכן צודק
שלום
יש לי שתי שאלות בנושא:
1. רציתי לדעת האם במידה ולוקחים מסלול ארוך בידיעה שנפרע אותו לפני הזמן, למשל משתנה כל 5 שנים ל 25 שנה כאשר נפרע אותו לאחר 5 שנים, האם בהכרח עדיף לקחת במסלול של קרן שווה?
2. במידה ואנחנו מעוניינים ב 5 השנים הראשונות של המשכנתא להחזיר סכום גדול יותר בכל חודש, האם עדיף לקחת מסלולים של קרן שווה או שעדין ניקח שפיצר ולהוסיף מסלול ל 5 שנים?
תודה
שלום לירון,
1. כן זה יהיה יותר משתלם לחמש השנים הראשונות (כלומר, הקרן תהיה נמוכה יותר אחרי 5 שנים מאשר בשפיצר)
2. צריך להריץ את שני התמהילים הללו ולהשוות ביניהם
בהצלחה
שלום.
אני די חדש באתר ומתפעל מהכישרון שלך להפוך נושא כ"כ מסובך לנושא רק קצת מסובך…
שאלה:
אני עומד לפני לקיחת משכנתא.
הרושם שלי מרוב האתרים הוא שקרן שפיצר עדיפה על קרן שווה.
אצלך הרושם הוא הפוך לגמרי.
השכל הישר שלי לגמרי בכיוון שלך.
מצד שני, גם כאן, הרבה "תקפו" אותך בכתבה על קרן שפיצר על כך שהעזת לומר שקרן שווה עדיפה…
קראתי את שני החסרונות שכתבת כאן לקרן שווה והם נראים לי ממש מינוריים לעומת היתרונות.
תוכל להסביר למה אנשים מתעקשים לאחוז בקרנות השפיצר?
יש איזשהו נתון שאנחנו לא מכירים?
אני חייב לציין שניסיתי קצת להבין למה אנשים מעדיפים את שפיצר ולא הצלחתי.
האם יש כאן איזושהי קונספירציה של הבנקים?
תודה רבה על הכל! שנה טובה!
שלום וברכה,
1. אני לא בעד שפיצר/קרן שווה, אלא הכל תלוי בצורך
2. רוב הבנקים בכלל לא נותנים אפשרויות לקחת את המשכנאת בקרן שווה
3. אם אתה לא זקוק לירידת ההחזר החודשי, תוכל לקחת שפיצר לתקופה קצרה וזה יהיה משתלם יותר מקרן שווה
(כלומר, אם אתה יכול לעמוד בהחזר החודשי הגבוה יותר, שפיצר ישתלם יותר – המצב שונה במקרה שבו אתה יודע מראש שתצטרך לאורך זמן ירידה בהחזר החודשי ואז יש יתרון לקרן השווה כמובן)
בהצלחה
היי, ראשית תודה לך על כל האתר הזה, על כל ההשקעה, אתה שופך לנו אור במנהרה החשוכה שנקראת משכנתא, בזכותך אפשר להבין במה מדובר.
קראתי את הפוסט על קרן שווה, והבנתי היטב שהיא עדיפה למי שעומד בהחזר גבוה, הבעיה שכשפניתי לבנק (מזרחי) וביקשתי הצעה עם לוח סילוקין קרן שווה ולא שפיצר, הם אמרו לי שהם לא מתעסקים עם זה ואמרו גם שלא אמצא בנק שמוכן לעבוד עם קרן שווה.
האם זה נכון? האם הבנק מחויב להציע את זה כאופציה? ושאלה נוספת, גם במידה ויש כזה בנק האם סביר להניח שכשהבנק ייתן קרן שווה אוטומטית הוא יעלה הריביות?
שלום יוסי,
אכן, לא כל הבנקים עובדים עם קרן שווה (הם לא מחוייבים לעבוד עם קרן שווה)
לאלו שעובדים עם קרן שווה – לא בטוח שהם יעלו ריביות בגלל זה
בהצלחה