אחד המושגים היותר מעצבנים בעולם המשכנתאות הוא לוח שפיצר, לדעתי יש בו 2 דברים מעצבנים:
- השם שלו – היו יכולים למצוא לדעתי שם הרבה יותר נחמד…
- שיטת החישוב שלו – שנוטה מאוד לטובת הבנק ולא לטובת הלקוח
בעבר כבר כתבתי מעט על הנושא, אך אני מרגיש שזה זמן טוב לנתח אותו קצת יותר לעומק לטובת מי שלוקח משכנתא בתקופה זו.
במספר מילים פשוטות אני אסביר ששיטת שפיצר היא השיטה שבאמצעותה מחשבים את החזר ההלוואה – החישוב שלה הוא מורכב מעט (וגם מעצבן), אבל לי חשוב שתקבלו מהפוסט הזה שני דברים עיקריים:
- שתבינו איך מחושבת השיטה "בגדול" ואולי תבחנו חלופות אחרות
- שתבינו איך תקופת ההלוואה משפיעה באופן משמעותי על ההחזר שלכם (שזה בעצם נובע מהשיטה עצמה)
אז מהו לוח שפיצר?
כשאתם לווים כסף מהבנק אתם אמורים להחזיר לו מדי חודש סכום מסוים.
בואו נניח כי לוויתם מהבנק 100 ש"ח ל-10 ימים בריבית של 10% – בפועל, אתם אמורים להחזיר לבנק את הקרן (100 ש"ח) בתוספת הריבית (10 ש"ח שהם 10% מ- 100 שקלים).
מכיוון שההלוואה ניתנה ל- 10 ימים, אתם אמורים להחזיר כל יום לבנק 11 ש"ח. עד פה הכל מובן, נכון?
היום הראשון הגיע ואתם באים לבנק עם 11 ש"ח, והדבר הטבעי והנורמלי שהיה צריך להיעשות הוא שהבנק ייקח 10 ש"ח לטובת הקרן ו-1 ש"ח לטובת הריבית וכך יעשה בשאר הימים.
לאחר 5 ימים אתם אמורים הייתם להחזיר 55 ש"ח שמהם אמור היה להיות מוחזר לבנק 50 ש"ח עבור הקרן ו-5 ש"ח עבור הריבית, ככה למעשה היה נראה לוח הסילוקין:
|
יום |
תשלום |
קרן |
ריבית |
יתרת קרן |
|
1 |
11 ש"ח |
10 |
1 |
90 |
|
2 |
11 ש"ח |
10 |
1 |
80 |
|
3 |
11 ש"ח |
10 |
1 |
70 |
|
4 |
11 ש"ח |
10 |
1 |
60 |
|
5 |
11 ש"ח |
10 |
1 |
50 |
אז זהו, שזה לא עובד ככה.
בשיטת שפיצר, אתם אמנם מחזירים לבנק 11 ש"ח כל יום, אבל החלוקה בין הקרן לריבית היא שונה והיא נוטה לטובת הבנק.
בפועל מתוך ה-11 ש"ח רק 9 ש"ח לדוגמא היו מנותבים לקרן ו-2 ש"ח היו מנותבים לריבית ובעצם הטבלה הייתה אמורה להיראות כך:
|
יום |
תשלום |
קרן |
ריבית |
יתרת קרן |
|
1 |
11 ש"ח |
8 |
3 |
92 |
|
2 |
11 ש"ח |
8.5 |
2.5 |
83.5 |
|
3 |
11 ש"ח |
9 |
2 |
74.5 |
|
4 |
11 ש"ח |
9.5 |
1.5 |
65 |
|
5 |
11 ש"ח |
10 |
1 |
55 |
למה זה מחושב ככה בעצם ולמה זה לא לטובתנו?
שימו לב מה קורה אחרי 5 ימים, במקום שנהיה חייבים לבנק "רק" 50 ש"ח (כמו בטבלה הראשונה), אנחנו בעצם חייבים לו 55 ש"ח ובמקום שהבנק יגבה ריבית עבור החמישה ימים האלו בסך של 5 ש"ח הוא גבה ריבית בסך של 10 ש"ח (מיותר לציין שזו דוגמא בלבד והיא לא מדויקת בעליל, אלא רק נועדה להמחיש לכם את השיטה).
מה שאני רוצה לומר בעצם הוא שהבנק לוקח בהתחלה מסכום ההחזר קודם כל חלק יחסי גבוה של ריבית וחלק יחסי קטן של קרן.
זה טוב לבנק ורע לנו מכמה סיבות:
- גובה הקרן יורד לאט – ואז אנחנו משלמים בעצם יותר ריבית (כי היא תמיד מחושבת על סך הקרן שנותרה)
- פרעון מוקדם – אם אנחנו נרצה לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, אז בעצם הבנק כבר "הרוויח" את הריבית שלו בתקופה הראשונה של ההלוואה ולנו תישאר קרן יותר גדולה להחזיר (להזכירכם, כאשר אנחנו פורעים את המשכנתא, אנו אמורים לשלם את הקרן שנותרה ולא את הריבית העתידית ולכן הבנק יעדיף לגבות את הריבית כבר בהתחלה).
הבנתם איך פועלת השיטה? יופי, זה כבר טוב! בואו נמשיך…
אפקט השנים של השפיצר
חשוב מאוד שתדעו שככל שההלוואה תהיה ארוכה יותר כך השיטה תעבוד נגדכם, כאשר אתם לוקחים הלוואה ל-30 שנה אתם משלמים בהתחלה 70% מהתשלום החודשי לטובת הריבית ו-30% לטובת הקרן וכאשר אתם לוקחים הלוואה ל-15 שנה אתם תשלמו "רק" 43% עבור הריבית ו-57% עבור הקרן.
אני מציג לכם בטבלה איך החלוקה בין הריבית לקרן מתבצעת על תקופה של 30 שנה:
|
שנה |
יתרן קרן |
תשלום עבור קרן |
תשלום עבור ריבית |
|
0 |
1,000,000 |
30% |
70% |
|
1 |
982,390 |
31% |
69% |
|
2 |
964,062 |
33% |
67% |
|
3 |
944,987 |
34% |
66% |
|
4 |
925,136 |
35% |
65% |
|
5 |
904,475 |
37% |
63% |
|
6 |
882,973 |
38% |
62% |
|
7 |
860,595 |
40% |
60% |
|
8 |
837,305 |
42% |
58% |
|
9 |
813,066 |
43% |
57% |
|
10 |
787,840 |
45% |
55% |
|
11 |
761,585 |
47% |
53% |
|
12 |
734,262 |
49% |
51% |
|
13 |
705,825 |
51% |
49% |
|
14 |
676,229 |
53% |
47% |
|
15 |
645,428 |
55% |
45% |
|
16 |
613,372 |
57% |
43% |
|
17 |
580,010 |
60% |
40% |
|
18 |
545,288 |
62% |
38% |
|
19 |
509,152 |
64% |
36% |
|
20 |
471,544 |
67% |
33% |
|
21 |
432,403 |
70% |
30% |
|
22 |
391,668 |
73% |
27% |
|
23 |
349,274 |
76% |
24% |
|
24 |
305,152 |
79% |
21% |
|
25 |
259,232 |
82% |
18% |
|
26 |
211,442 |
85% |
15% |
|
27 |
161,704 |
89% |
11% |
|
28 |
109,940 |
92% |
8% |
|
29 |
56,068 |
96% |
4% |
|
30 |
4,758 |
100% |
0% |
ועוד חידוד אחד קטן
יחס בין התשלום של הקרן לריבית נובע אך ורק מהשנים ולא מהוותק של ההלוואה.
כלומר, אם לקחתם הלוואה ל-30 שנה, אז היחס יהיה 70% לטובת הריבית ו-30% לטובת הקרן, וזה רק בגלל שלקחתם את ההלוואה ל- 30 שנה ולא בגלל שזו השנה הראשונה של החזר המשכנתא.
אם לדוגמא תקחו הלוואה ל-25 שנה אז היחס יהיה 65% לטובת הריבית – 35% לטובת הקרן.
חשוב להבין את זה כי המיתוס אומר ש"ככל שמתקדמים במשך חיי ההלוואה המצב שלכם הופך להיות טוב יותר" – בעיקרון המיתוס נכון (כי באמת המצב שלי משתפר ואני מחזיר יותר מהקרן ככל שהשנים עוברות), אבל זה לא אומר שבכל תקופת הלוואה אני אשלם ישר 70% עבור הריבית – ו-30% עבור הקרן, אלא זה תלוי בלבד במספר השנים שלקחתי.
לסיכום,
אין לי ספק שזה מעצבן ולא כל כך מובן, פחות מעניין אותי להסביר איך השיטה עובדת במובן המתמטי / חשבונאי / מימוני שלה, אלא להראות לכם את העניין בגדול ועל-ידי כך להסביר לכם למה כדאי לכם לקצר שנים במשכנתא (במידה וניתן).
אני מקווה לכתוב בפוסט הבא קצת על שיטת חישוב אחרת שנקראת "קרן שוה" ונעמוד על המאפיינים שלה ועל ההשוואה שלה ללוח שפיצר.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מעולה תודה.
פוסט חשוב כרגיל.
שאלה קטנה – האם אני תמיד יכול לגרור את המשכנתא במקרה של שיפור דיור? האם הריביות הנוכחיות ישארו לי או שהבנק יפתח את התיק ויחייב על המעודכנות באותו הרגע?
ירון
אם אתה מוכר את הדירה דירה שיש עליה משכנתא אתה חייב לנקות(למחזר) אותה, ככה שהקונה יקבל דירה נקיה. ואז אתה פותח תיק חדש ותקבל ריביות של ברגע שתפתח תיק חדש, לא תוכל לשמור ריביות טובות
הי,
כאשר אתה מוכר נכס שמשועבד לטובת הבנק ואין ברצונך לפרוע את ההלוואה הקיימת (מכל סיבה שלא תהיה), יש לך 2 אופציות לגרירת ההלוואה (ז"א להמציא לבנק בטוחה אחרת).
1. לגרור לנכס אחר (הנכס החדש אותו אתה רוכש).
2. במידה ועוד לא רכשת נכס יש לך אפשרות להפקיד לבנק את יתרת ההלוואה בתוספת % מסוים (שונה מבנק לבנק) בפיקדון מקוזז לטובת הבנק (כמובן שיש לרשום שיעבוד ברשם המשכונות על הפיקדון הנ"ל לטובת הבנק).
בשתי האופציות הבנק לא יכול לסרב "סתם", בכדי לא לאשר גרירה הבנק צריך שיהיה בידו סירוב סביר.
ירון – אפשר לגרור משכנתא לדירה הבאה שלך וכן הריביות ישמרו , כמובן כל סכום נוסף שתרצה לקחת יהיה בהתאם לריביות באותה תקופה נתונה .
שלום ירון,
בגרירה הריביות ישמרו (זאת המשמעות של גרירת ההלוואה לנכס חדש)
בהצלחה
באמת פוסט חשוב!
כבר קראתי בעבר פוסטים שלך בנושא ולא שמתי לב שכך עובדת השיטה. תודה על הארת העיניים!
תודה על הפרגון רועי
בין הפעמים הבודדות שלדעתי הפוסט הזה לא טוב ואפילו רע.
יש תחושה של העברת מסר שהבנק דופק אותנו. לכולם זה ברור שזה נכון אבל לא במקרה הנוכחי.
שפיצר זה לוח סילוקין מצוין להחזר קבוע אשר משטח את הקשר בין החזר הקרן והחזר הריבית.
כל מה שרשום מבחינה עובדתית נכון לגמרי ואין על מה להתווכח. אבל, החוכמה היא לקחת את השפיצר לכמות שנים מתאימה. לדוגמא, אין טעם לקחת ל15 שנים אם אפשר לעמוד בהחזרים של 10 שנים. לקחת לקצת יותר שנים הינה תעודת ביטוח ליכולת ההחזר. כך שאם ישנה תקופה בעיתית עדין אפשר לעמוד בהחזר החודשי.
הדומגא הראשונה שאתה נותן שגויה. אם כך הבנק היה עובד כולם היו לוקחים משכנתא למקסימום שנים ומחזירים בחצי תקופה, והיו משלמים ריבית על חצי מהסכום בערך.
צריך לזכור, הבנק תמיד תמיד לוקח ריבית על הקרן הקיימת. אם אפשר להחזיר יותר קרן, ברור שנחזיר פחות ריבית. אם אין לנו מספ]יק כסף כל חודש, נאלץ להאריך תקופת החזר, וגם לשלם יותר.
מי שחושב שהחזר בקרן קבועה הרבה יותר טוב פשוט טועה. בקרן קבועה, בייחוד עם הסכומים שלוקחים היום, ההחזרים בתחילת התקופה פשוט מטורפים.
לסיכום,
קחו משכנתא לתקופה שמתאימה לכם, לא יותר מדי, ולא מעט מדי. כדאי להשאיר מרווח ביטחון כדי לא להיות חנוקים, אבל לא כדאי כלכלית לקחת מסלול ל20 שנה ובפועל לתכנן להחזיר אותו אחרי 10. עדיף ישר לקחת לתקופה של 10-12 שנה וזהו.
שלום וברכה,
ראשית, אני מצטער שאכזבתי אותך, לצערי גם זה יכול לקרות
שנית, לא התכוונתי לקטרג חלילה על הבנקים אלא בעיקר להסביר לאנשים שלמשוך יותר מדי את המשכנתא זה לא נכון כי השיטה עבדת לרעתם.
לגבי יכולת ההחזר של כל אחד ואחד מהגולשים, כתבתי (ובטוח שעוד אכתוב) שיש להיזהר מאוד בקביעת ההחזר החודשי שכן רוב המשכנתא תיבחן על נתון זה
בכל אופן, אני מודה לך על השיתוף
תודה על הפוסט המעשיר ושאלה:
האם הבנק קובע ריבית שונה ללוחות סילוקין שונים?
שלום רביב,
בדרך כלל לא, אך יצא לי להיתקל גם בכך (תוכל לראות זאת מהתגובות כאן)
בהצלחה
אתה מטעה את האנשים!
נקודת המוצא של שיטת שפיצר היא החזרים שווים לאורך כל תקופת ההלוואה.
בכל החזר משולמת כל הריבית על יתרת הקרן הקימת ושאר התשלום הוא להקטנת הקרן.
הדוגמה הראשונה שאתה מציג מבוססת על מודל של קרן שווה אלא שאז הרבית הולכת ויורדת בכל תשלום ולכן התשלום המקסימלי יהיה 11 אבל אחריו התשלומים יהיה קטנים יותר.
הדוגמה השניה מנותקת מהמציאות לחלוטין בשיטת שפיצרהלוואה של 100 ב 10 תשלומים בריבית של 1% לחודש התשלום לא יגיע אף פעם ל 11 והחלוקה בתוכו לא תהיה אף פעם יחס של 8 ל3.
השיטה היא לא לטובת הבנקים ולא לטובת הלקוח, היא פשוט שיטה, כל אחד מוזמן לבחור את מה שמתאים לו לפי יכולתו.
שלום אבי,
ראשית, תודה על השיתוף
הדוגמא של ההלוואה של ה- 100 ש"ח הייתה רק דוגמא לאיך הדברים עובדים ולא באה להוכיח את העניין מתמטית (זו לא הייתה הכוונה שלי וגם רשמתי את זה בפוסט).
הרצון שלי היה להסביר שכדאי לקצר שנים, כי כך יחס הקרן/ ריבית יעבוד טוב יותר עבור הלווים בשל השיטה
תודה רבה על השיתוף
שלום משכנתאמן
ראשית ברכות ותודה על האתר המושקע ועל העזרה במדיע ויעוץ לכל כך הרבה אנשים שזקוקים לו באופן בהיר ומקיף.
שאלתי היא: כאשר רוכשים דירה מקבלן ונאמר מחיר הדירה הוא 2 מיליון ש"ח ויש הון עצמי של 1.6 מיליון ש"ח – האם בנק למשכנתאות יתן לי רק 400 א' ש"ח לפי ההפרש האמור בהתאם לחוזה רכישת הדירה או שאני יכול לקבל אף יותר כמה שאבקש כל עוד זה עומד ביחס סביר לפי הבנק (כדי להחזיר כל מיני הוצאות שלקחתי הלוואות להוציאן כמו מס רכישה…) ?
בתודה מראש
ככל הידוע לי אתה יכול להצהיר לבנק שיש לך פחות הון עצמי ובכך לקבל יותר אחוזי מימון ואז יישאר לך כסף לכל ההוצאות האחרות שלך.
בדירה שניה אתה זכאי ל 50 אחוזי מימון של הבנק, כלומר אתה חייב במינימום מיליון ש"ח עבור בית ששווה שני מיליון ש"ח ואת שאר הכסף 600 אלף ש"ח קח להוצאות הנוספות שלך. בהצלחה
יקירי היי
אתה צריך לעשות חן כזה
כמה אתה צריך משכנתא נניח 600,000 אז תאמר לבנק שיש לך 1.4 מלשח
ובעצם ה 200 שלך ישמשו אותך להוצאות נילוות וכן הצטיידות בכניסה לבית
ככה זה עובד כי הבנק לא יתן לך משכנתא מעבר למה שכתבת
ועל זה הבנק דופק אותנו ונותן הלוואת לכל מטרה בריבית גבוהה לעיתים עד 9%
ראיתי אצל לקוחותיי
מקווה שברור
שלומי נבון
הרי אתה לא חייב להגיד לבנק שאתה שם 1.6M מהון עצמי אלא רק מליון, לכן אין סיבה שבנק לא יתן לך 1M. כל עוד אתה נמצא בטווח האחוזים של 40%-60%
40% הון עצמי
60% משכנתא
הכל בסדר לפי דעתי…
פוסט מעניין!
1.אשמח אם תוכל לתת טבלה, שמראה את החלוקה בין הקרן לריבית בהתאם לשנים של ההלואה גם לתקופות קצרות יותר מאלה שרשמת למעלה.
2. נניח ולקחת הלוואה שפיצר כמו למעלה ל-25 שנים, אחרי כמה שנים שאתה משלם את המסלול הזה הוא כבר לא כדאי למחזור מבחינת שיטת שפיצר (אם נתעלם משינוי ריבית וכו', ונרצה "להנות" מההיפוך בנדנדה)?
שלום אביחי,
1. החלוקה תהיה לפי השנים שרשומות בטבלה (זה לא משנה מתי ההלוואה נלקחה)
2. בעיקרון זה עדיין יהיה חוב, גם אם שילמת כבר את הריביות עליו ולפעמים על מנת לצמצם את ההחזרים החודשיים עדיף לסלק אותו
בהצלחה
פוסט מדהים
המשך ככה !
תודה מיכאל
הכול נכון ובאמת מעצבן, אני ניסיתי לבקש קרן שווה אבל לא הסכימו לי בשום בנק גם כשאיימתי לוותר…
אני חושב שיש לך טעות קטנה – כתבת בפוסט:
"שימו לב מה קורה אחרי 5 ימים, במקום שנהיה חייבים לבנק "רק" 5 ש"ח (כמו בטבלה הראשונה)…"
לדעתי היה צריך להיות כתוב שם "50 ש"ח"
תודה על התגובה וההערה גיורא
השאלה היא מה האלטרנטיבה?
האם אבקש צורת החזר אחרת הבנק ידחוף את מה שהפסיד בשפיצר במקום אחר, הלא כן?
שלום אדיר,
יש את הקרן שווה,
אבל בעיקר רציתי להוכיח שכדאי לקצר שנים ולהסביר איך השיטה עובדת בגדול
אין הרבה אלטרנטיבות למעט קרן שווה (בחלק מהבנקים)
בהצלחה
מעניין מאד
תודה
תודה על התגובה גיא
תודה להסבר. אני מבין מההסבר שלך שקיבלתי החלטה נבונה לקחת משכנתא לתקופה קצרה מזו שתכננתי בתחילת התהליך במקום ל: 20 שנים לקצר ל- 12 שנים, וחילקתי את הסכום הכולל (545,000) לשני מסלולים:
2/3 קל"צ 1/3 פריים.
לפי לוח הסילוקין אני רואה ש:
(א)במסלול הקבועה לא צמודה(קל"צ) היחס בתחילת התקופה בין החזר קרן לתשלום ריבית הוא: 65% לטובת החזר קרן 35% לטובת ריבית. אמצע תקופה: 81% לטובת החזר קרן 19% לטובת ריבית
(ב) במסלול הפריים: תחילת תקופה 91% לטובת החזר קרן 9% לטובת ריבית. אמצע תקופה: 95% לטובת החזר קרן 5% לטובת ריבית.
מה דעתך על תמהיל זה והיחס המתקבל בין החזר הקרן לתשלום הריבית?
שלום יובל,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
צר לי אך הסבר שלך שגוי.
ראשית:
בתשלום של ריבית 10% עבור קרן של 100 ₪ לעשרה ימים בקרן שווה וכהתשלומים של קרן וריבית הם מדי יום- התשלום של הריבית יורד בכל יום וזאת מאחר והוא מחושב רק על יתרת הקרן .
לדוגמה: כעבור חמישה ימים הקרן רק 50 ₪ הריבית ולכן הריבית תהיה רק חצי שקל ולא שקל כפי שמתואר בטבלה.
שנית:
גם בשיטת שפיצר התשלום של הריבית לא יגיע ל10₪ (על כל התקופה) וזאת מפני ששיטת השפיצר מחשבת את הריבית תמיד כנגד יתרת הקרן ולמעשה המשחק בקרן (ע"י פונקציית חתירה למטרה ) יוצר את התשלומים השווים.
המטרה העיקרית של לקיחת הלוואה בשיטת שפיצר היא כדי שהלווה ישלם החזר קבוע לעומת שיטת של קרן שווה בה התשלום החודשי בתחילת חיי ההלוואה יכול לסכומים גבוהים מאוד.
חבל שהפוסט מטעה את הקוראים
שלום אלי,
ראשית, תודה על השיתוף
הדוגמא של ההלוואה של ה- 100 ש"ח הייתה רק דוגמא לאיך הדברים עובדים ולא באה להוכיח את העניין מתמטית (זו לא הייתה הכוונה שלי וגם רשמתי את זה בפוסט).
הרצון שלי היה להסביר שכדאי לקצר שנים, כי כך יחס הקרן/ ריבית יעבוד טוב יותר עבור הלווים בשל השיטה
תודה רבה על השיתוף
הכי מעצבן הוא שגם שלקחתי משכנתא ועברתי בין 6 בנקים שונים, כולם כמעט אמרו לי את אותו הדבר. אנחנו עובדים רק בשיטת שפיצר. שאמרתי שאני רוצה לבדוק את לוח הסילוקין האחרים ולשקול, אז הם ממש לא הסכימו לשחרר נתונים, וגם שקיבלתי הצעה עם לוח אחר, הוא היה מוטה בצורה חזקה לרעתי, כך שההחזר החודשי עלה בצורה שפגעה בתמהיל.
לידיעה
מסתבר שאין לנו ברירה אלא להסתמך על השפיצר שלהם ולהקטין את מס' השנים אבל אז כמובן אתה מגדיל את ההחזר החודשי שלך …
למי שיכול להרשות לעצמו כמובן(ואין הרבה כאלה)
הדוגמא שהבאת שמחזיר 10 לקרן ו1 לריבית היא לא כל כך נכונה.
כי ביום הראשון אתה חייב להחזיר יותר מ11 שקלים כדי שבסוף תקופה תהיה חייב ריבית של 10 שקלים
שלום אולג,
הדוגמא של ההלוואה של ה- 100 ש"ח הייתה רק דוגמא לאיך הדברים עובדים ולא באה להוכיח את העניין מתמטית (זו לא הייתה הכוונה שלי וגם רשמתי את זה בפוסט).
הרצון שלי היה להסביר שכדאי לקצר שנים, כי כך יחס הקרן/ ריבית יעבוד טוב יותר עבור הלווים בשל השיטה
בהצלחה
האם הבנק יכול לחייב לוח סילוקים ?נראה לא הגיוני
אני לא בדקתי אבל הייתי שמח לקבל תשובה לשאלה שלי ובנוסף שאלה
והאם לוח הסילוק שפיצר רק בהלוואות צמודות מדד או בכל הלוואה.?
תודה על ההסבר
אכן כן, הבנק הוא גוף פרטי מסחרי ולצערנו הכוח נמצא בידיו והוא יכול למכור הלוואות רק עם לוח סילוקין בשיטת שפיצר.
לשאלתך השנייה, לוח הסילוקין לא קשור לסוג המסלול, בכל סוג מסלול אפשר לפרוס גם לוח סילוקין בשיטת שפיצר וגם לוח סילוקין בשיטת "קרן שווה" (ז"א בכל הלוואה הפריסה היא כלוח שפיצר).
שלום אילן,
חלק מהבנקים אינם עובדים עם קרן שווה, וגם במידה והם עובדים איתה ופחות "נלהבים" למכור אותה הם פשוט יכולים לתת הצעה גבוהה שאינה משתלמת
שפיצר קיים בכל מסלולי ההלוואה
בהצלחה
יש בעיה עם האלטרנטיבות.
אם לוקחים קרן שווה ההחזר החודשי גבוה יותר ולכן כדיי לעמוד באותו החזר חודשי כמו שפיצר צריך לפרוס ליותר שנים קדימה.
אבל אז מקבלים ריבית גרועה יותר כי יש יותר שנים בהלוואה.
וכשעושים את ההשוואה המלאה של סהכ תשלום בסוף תקופה (עבור אותו החזר חודשי) שפיצר תמיד מנצח..
א. ההחזר החודשי ההתחלתי בקרן שווה אכן יותר גבוה אבל לאט לאט הוא קטן ומשתווה להחזר החודשי של שפיצר.
ב. מבחינה חשבונאית גרידא ודאי שלוח קרן שווה עדיף על פני לוח שפיצר.
ג. אין מסלול "מנצח" כל אחד ואחד והצרכים שלו (מי שיכול לעמוד בהחזרים גבוהים יחסית עדיף לו קרן שווה ומי שאין ביכולתו יעדיף לוח שפיצר).
שלום שי,
לא ציינתי שבהכרח קרן שווה עדיפה (זה תלוי בצורך שלך – לדוגמא היכולת לעמוד היום בהחזר גבוה יותר והרצון בעתיד להחזיר פחות)
בהצלחה
כל מה שכתבת נכון רק למקרה של סילןק מוקדם של ההלוואה ,
סיבה מס' 1 איננה נכונה כי ממילא אשלם סך של 110 שקל, כך שלא חשוב שנשאר 55 בקרן כי הקרן יורדת בשיפוע יותר מהר.
שלום ג'ו,
בסילוק מוקדם אתה משלם את יתרת הקרן (+עמלת סילוק במידה וקיימות)
אלא אם לא הבנתי את ההערה שלך ואשמח להבהרה
ברוב הלוואות המשכנתא. בהלוואות שאינן משכנתא, לתקופה יותר קצרה, אפשר לבקש החזרים בשיטת קרן שווה
הי, ההסבר חלקי, כי לא מציג את האלטרנטיבה. צריך להעמיד זה מול זה החזר קרן שווה והחזר שפיצר ואז נראה שבהלוואות לטווח ארוך (משכנתא) הלקוח בדרך כלל לא יכול לעמוד בהחזרים של קרן שווה, כי הריבית תהיה בהתחלה מאוד גבוהה.
לא צריך את לוח שפיצר כדי להסביר שכדאי לקצר תקופה. כל חישוב של העלות הכוללת של ההחזרים יראה זאת
שלום ענת,
ציינתי בפוסט שאכתוב בפעם הבאה על קרן שווה, וכבר בעבר ביצעתי השווה ביניהן.
תודה על הפוסט, כתמיד!
תקלדה בפסקה "למה זה מחושב ככה בעצם ולמה זה לא לטובתנו?": כתבת בטעות "רק" 5 ש"ח – התכוונת 50.
חוצמזה, לא כל כך הסברת "למה זה מחושב ככה בעצם". סליחה שאני מדברר את הבנקים, אבל בכל זאת צריך להבין: למרות העובדה שההלוואה היא לXX שנים, מבחינת הבנק ההלוואה היא אמנם עם התחייבות לXX שנים אבל הריבית לכל שנה בנפרד (ואח"כ גם מתואמת לכל חודש, נעזוב כרגע).
ניתן לראות שלא אומרים "הלוואה ל25 שנה ב50% ריבית", אלא "הלוואה לX שנים ב%Y ריבית ^שנתית^", ולכן התשלום הראשון אמור להיות גבוה יותר מהאחרון.
מי שרוצה לשלם בשנה הראשונה פחות ובשנה האחרונה יותר כדי שההחזר יהיה שווה לאורך כל ההלוואה, בעצם לווה מהבנק את הריבית על הריבית. בנקים לא מלווים בחינם, ולכן גם ההלוואה הזו נושאת ריבית: מכניסים לחישוב את הריבית הזו, ולכן נשאר פחות כסף להוריד מהקרן. כך ההלוואה מתארכת עוד קצת, וגם זה עולה ריבית והבנק מרוויח.
מי שלא מעוניין לעבוד עם שפיצר יצטרך לשלם בתחילת ההלוואה יותר מהסוף ('קרן שווה'). הבעיה היא שהבנק מחשב את יכולת ההחזר שלנו לפי החזר חודשי גבוה יותר, וזה הרבה פעמים מייקר את הריביות.
אני ממש ממש לא מסכים איתך, השיטה של שפיצר היא מאוד לטובתנו ואסביר מדוע.
בן אדם חכם שלוקח משכנתא יודע כמה כסף הוא צריך וכמה הוא יכול לשלם כל חודש ולפי זה הוא בודק כמה שנים זה יוצא לו.
נקח כדוגמה בן אדם שצריך 500,000 ש"ח ולפי ההכנסות שלו יכול לשלם למשכנתא 4,000 ש"ח בחודש(ומבחינתו אין לו תוספת משכורת לתשלום על קרן או על ריבית, יש לו יכולת לשים בסך הכל 4,000 ש"ח על כל העסק הזה של המשכנתא). אז הוא בא לבנק ושואל כמה זמן הוא יצטרך לשלם את המשכנתא? לצורך העניין מסלול טוב וסולידי עם ריבית קבועה של 3.8% לא צמוד למדד. לפני שהיו עושים את שיטת החישוב שפיצר הבנק היה עונה לו 17 שנה, התשלום הראשון יהיה 4,030 ש"ח בערך. מכיוון שכל תשלום מורכב מריבית והחזר לקרן ככל שהזמן עובר הסכום הכללי של הקרן קטן ולכן תשלום הריבית קטן, יוצא שאחרי 10 שנים התשלום החודשי ירד ל2,400 ש"ח אבל אותו אדם עדיין יכול לשלם 4,000 ש"ח כל חודש, והורדת התשלום גורמת לו בעצם למרוח את המשכנתא ולשלם יותר ריביות. לכן המציאו את שיטת שפיצר, מה היא עושה? בכל פעם שתשלום הריבית יורד אז היא מעלה באופן אוטומטי את החזר הקרן, כך היא שומרת על החזר חודשי קבוע. במקרה שלנו אותו אדם ימשיך לשלם 4,000 ש"ח כל חודש ובמקום לסיים אחרי 17 שנים הוא יוכל להפטר מהמשכנתא תוך 13 שנים, וגם חסך יותר מ30,000 ש"ח. ופה נתתי דוגמה יחסית קלה, אם אותו אדם לא יכול להוציא כל חודש 4,000 ש"ח על המשכנתא אלא רק 3,000 ש"ח, בלי שפיצר הוא היה מורח את המשכנתא ל29 שנים במקום 20 בשיטת שפיצר, וגם משלם 60,000 ש"ח יותר מאשר בשיטת שפיצר.
הטעות שלך נובעת מזווית הסתכלות לא נכונה, שיטת שפיצר לא מקטינה את הקרן בהתחלה, היא מגדילה אותו בהמשך.
אבל אם הוא ייתן לתשלום בקרן לעלות בכל חודש הוא יוכל לסיים תוך 13 שנים
שלום רוני,
אהבתי את נקודת ההסתכלות שלך, אבל עדיין היה אפשר לחלק את התשלומים אחרת.
לא באתי לקטרג על הבנקים חלילה, אלא רק להבהיר כמה זה חשוב להקטין את השנים על מנת שיחס הקרן / ריבית יהיה לטובת הלווה ככל שיקטין את השנים
תודה על השיתוף
השיטה עובדת בבירור לטובת הבנקים, ולכן זו השיטה היחידה שהם מוכנים לעבוד איתה במשכנתאות.
לי אישית הבנקים סירבו לקרן שווה, ואני גם לא מכיר מישהו שקיבל זאת.
האם מישהו הצליח להוציא מהבנק קרן שווה? איך?
שלום גלעד,
בחלק מהבנקים בהחלט קיימת קרן שווה
יהיה נחמד אם תביא ובלה של הבנק המקבילה ל 10 ימים [שנים] ואז נוכל לדעת אם מתחמנים אותנו
הטבלה הראשונה של 10 הימים איננה נכונה להחזר 10%
להחזיר כל יום 10+1 זו ריבית למעלה מכפולה!!
ע"מ להחזיר כל יום את אותו סכום כסף המחיר צריך להיות נמוך מ 11!
שפיצר בסכה מנסה לגרום לתשלומים שווים לאורך חיי ההלואה
אפשר לעשות קרן שווה אך אז ההחזרים ההתחלתיים יהיו גבוהים יותר
חשוב להבין ההבדלים , שפיצר צמוד עם ריביות עבר ואינפלציה גבוהה יש בו סיכון
בריבית של היום הסיכון הוא באינפלציה אם תהיה
לכל מסלול יתרונות וחסרונמות , חשוב להבין אותם
שלום וברכה,
תודה על המידע
בהצלחה
כרגיל, אחלה הסבר! אין על האתר שלך!
כל הכבוד! ותודה.
שים לב שחסר לך 0.. קטן אך משמעותי 🙂
שימו לב מה קורה אחרי 5 ימים, במקום שנהיה חייבים לבנק "רק" 5 ש"ח (כמו בטבלה הראשונה),
זה צריך להיות "רק" 50 ש"ח
תודה על ההערה והתגובה פרנק
אני ביקשתי קרן שווה וקיבלתי על פריים וקל"צ. לגבי חלק נוסף, לא צמודה משתנה כל 5, אמרו לי בבנק שאי אפשר. זה אכן מעלה החזר בצורה משמעותית (תוספת של כ8% בחודש) אבל גם חוסך עשרות אלפי שקלים בסוף…
חברים שלי היו באותו הבנק (לאומי) ולא קיבלו. מדיניות הנבק אינה ברורה בנושא וככל הנראה, כמו עוד דברים רבים, תלויה בניהול מו"מ איתם.
אנחנו עומדים בפני לקיחת משכנתא… די מפחיד.
בעקבות הפוסט הזה, נשמע שיש כל כך הרבה דברים ללמוד כדי לא לעשות טעויות.
הכנסנו פרטים דרככם וקיבלנו הצעות משני יועצי משכנתא, והתעוררה אצלנו שאלה.
נתוני הסיכון שלנו די גבוהים – בדקנו בשני בנקים, ורק אחד אישר לנו אישור עקרוני. זאת משום שאני מכניסה 8.5 נטו, ובעלי לומד (בלי הכנסה). עם שביעיה בלי עין הרע. אנחנו בני 31-33. מסתדרים מצוין בשוטף (משלמים שכירות 3.5 ומצליחים גם לחסוך קצת; מעולם לא היינו באוברדרפט), אבל בבנק אנחנו נחשבים סיכון גבוה.
האם יש ליועץ משכנתאות איך לעזור לנו?
כנראה אין טווח גדול של תמהילים שנוכל לקחת, בגלל שלא יתנו לנו להחזיר החזר חודשי מעל 2500, ולפרוס מקסימלי, ל30 שנה (המשכנתא היא על 650,000, קצת יותר מ50% מערך הנכס). כנראה בפועל נסלק את המשכנתא הרבה לפני.
שווה בכלל לקחת יועץ משכנתאות?
(אחד מהם הבטיח שילוו אותנו גם בשלב הסילוקים, ויעזרו לתזמן את זה)
תודה רבה על הידע! מנסים לשאוב השראה ולתת גם אנחנו בנדיבות בתחומים שלנו…
שלום וברכה,
ראשית, אני מאוד מעריך את אתכם על העבודה הקשה ועל כך שאתם נשארים עם חיוך…כל הכבוד
אני מציע שתלכו לקבל הצעות מהבנק ואז תחזרו ליועצים על מנת לבדוק אם וכמה יכולים לשפר
בהצלחה
אנחנו קיבלנו קרן שווה מלאומי, לא זכור לי שהייתה התנגדות או משהו.
אגב, גם טפחות הסכימו בזמנו ( לפני 4 חודשים ) להביא לנו את הקלצ בקרן שווה.
הבנק אפילו הוריד לנו את הריבית על הקלצ בלי שביקשנו, כשהוא הציע לנו לקחת קרן שווה ולא שפיצר.
אני זוכר שהיועץ שם הסביר לנו שהוא יכול לתת לנו ריבית יותר טובה, כי אנחנו מחזירים את הקרן הרבה יותר מהר מאשר עם שפיצר.
אני קיבלתי על הקל"צ קרן שווה בלי בעיה והפקידה בבנק שאלה אם ארצה גם על הפריים אבל לא רציתי החזר חודשי יותר גבוה אז לקחתי רק על הקל"צ
בנק מזרחי טפחות
שלום אנחנו זוג בשנות ה-20 ללא ילדים כרגע. הכנסה יחד כ-14500-15000 ש"ח. ייתכן בהמשך קרן השתלמות לא וודאי.
שווי נכס: 1170000. הון עצמי: 410000. משכנתא מבוקשת 760000.
החזר מקסימום 3200-3300 ש"ח.
קיבלתי 2 תמהילים מבנק אחד אשמח לחוות דעתכם
133 אלף- קבועה צמודה- למשך 20 שנה- 2.2%
133 אלף- קבועה לא צמודה- למשך 20 שנה- 3.97%
266 אלף- משתנה כל 5, צמודה-למשך 30 שנה- 2.07
228 אלף- פריים מינוס 0.9- למשך 30 שנה.
החזר של 3184 ש"ח.
תמהיל ב:
266 אלף- ריבית קבועה לא צמודה-למשך 20 שנה- 3.97
228 אלף- ריבית פריים למשך 30 שנה- פריים מינוס 0.9
266 אלף- משתנה כל 5 צמודה- 30 שנה- 2.07
החזר של 3295 ש"ח.
אשמח לקבל חוות דעת על הריביות ומה ניתן להוריד. ואם יש תמהיל אחר שהייתם ממליצים לי גם אשמח לדעת.
תודה מראש לעונים 🙂
יום מקסים
תמהיל ב ' עדיף
המלצתי להעביר חלק נכבד מהמשתנה לקל"צ ולצמצם קצת בשנים ככל האפשר גם בפריים.
בהצלחה
שלום עדי,
שני התמהילים די דומים,
אני נוטה לשני בגלל הקל"צ
בהצלחה
שלום,
אני מקבל הודעת שגיאה בעת שליחת תמהיל המשכנתא בשימוש במחשבון שבאתר.
יתכן ויש תקלה באתר.
לידיעתך
אברהם
ההסבר שלך נכון אבל אפשר להסביר זאת יותר בפשטות:
כל חודש אני משלם רבית על כל הקרן שנמצאת אצלי, בשאר התשלום אני מפחית מהקרן.
בדוגמה של משכנתאמן:
ביום הראשון אני חייב את כל ה100, הריבית של מאה היא 3 נשאר 8 לקרן
ביום השני,אני כבר חייב רק 92, הרבית על 92 היא היא 2.5 נשאר לי 8.5 לקרן
וכן הלאה
עד כמה שאנו אוהבים להתבכיין השיטה הזו מאד הגיונית. (אנו משלמים לבנק על כסף שאנו משאירים אצלנו)
אבל למה קוראים לזה מחשבון "שפיצר"
מי זה השפיצר הזה?
היי שלום לחברים הנפלאים באתר המדהים
אני רוצה חוות דעת על הצעה למשכנתא שקיבלתי מבנק פועלים על דירה בשווי 1100000 (דירה יחידה)
המשכנתא היא על 70 אחוז מהנכס
המסלול 540000 (70 אחוז) קל"צ ב 3.8 ל 20 שנה 230000 ( 30 אחוז)בפריים מינוס חצי ל 30 שנה האם יש לי מה להסתובב עוד בין הבנקים או לא?
אולי שווה לנסות לקבל מסלול שונה? נ.ב המסלול נבחר בהנחה שאני לא פורע בקרוב את המשכנתא.
שלום ישראל,
נראה סביר,
הייתי בודק עוד בנק או שניים בשביל השקט הנפשי
בהצלחה
שלום,
אנחנו באמצע משיכת הכספים של משכנתא לבניה. נשאר לנו סכום מסוים בקבוע וסכום בפריים.
היום התקשרתי לבנק והודיעו לי שהריבית של הקל"צ עלתה בחצי אחוז באופן אוטומטי. כלומר מה שמשכתי עד כה היה בריבית 3.8 יתרת הקל"צ תימשך ב4.37.
לפי מה שהבנתי מהם ריבית הקל"צ מתעדכנת כל 11 לחודש.
באפשרותי למשוך עכשיו את הפריים מינוס ולקוות שעוד חודש ישתנה הריבית לטובתי או לפדות עכשיו.
האם ככה זה עובד במשיכת ריבית בבניה שכל הזמן הקל"צ משתנה? מה מומלץ לעשות?
(אני יודע שאף אחד לא יגיד לי בוודאות האם הריבית תשתנה אבל הפוסט הזה קצת ישן האם יש עדכונים?)
שלום אלעזר,
בבניה התנאים שתקבל בכל משיכה בהתאם לתקופת המשיכה (כלומר, אם היה שינוי בריבית במשק הוא יהיה תקף)
מה שעושים בד"כ בבניה הוא משיכה בהתחלה של הריביות הקבועות (כדי שלא ישתנו) ומשאירים לסוף את הריביות המשתנות (פריים, משתנות צמודות) מכיוון ששם בד"כ המרווחים קבועים ללא תלות בריבית באותה תקופה
בהצלחה
אחד הפוסטים החשובים באמת
1. כמה שהריבית גבוהה יותר אנחנו יותר נדפקים מלוח שפיצר לכן במצב של הריביות הנמוכות היום יחסית הבנק לא כל כך מצליח לפגוע בכיסנו לעומת המצב של פעם
2.בריבית הפריים שהיא קרובה לאפס לוח שפיצר וקרן שווה הם כמעט אותו דבר (נכון להיום) ולכן זה אחד היתרונות החשובים של הלוואה בריבית פריים
3. שאלה למי שיחכים אותי מה השיטה לחישוב בהלוואות של משרד השיכון? גם שפיצר? או שיטה יותר ידידותית ללוה
תודה על התגובה נפתלי
בנוגע למשרד השיכון, שפיצר
שלום וברכה.
אני רוכש מגרש ששוויו 150 א' ובונה ע"י קבלן.
רכישה + מיסים וכו' + בניית שלד סה"כ 500 א'.
ברשותי נכס לאחר הערכת שמאי שוויו 570 א' ויש עליו משכנתא 40 א'.
החישוב שלי 50 % = 285 א' פחות משכנתא הקיימת = 245 א' שאוכל לקבל על הנכס הקיים.
הבנק אישר את סכום זה אך בשני שלבים. שלב א – 135 א'. שלב ב' 110 א.
בשלב ג' אשעבד את הבניה החדשה לטובת גמר הבניה.
כרגע בשלב א' ההצעה מהבנק היא :
40 א' פריים -0.8
50 א' קל"צ 3.7 %
45 א' משתנה כל 5 – נכון להיום סה"כ 2.2 %
*אשמח לעזרתך ודעתך:
א. דעתך לשלבי ההלוואות.
ב. כדאיות התמהיל והריביות.
תודה רבה !!!!
שלום עוז,
א. אין לך כל כך ברירה כי הבנק רוצה לתת את הכסף בפעימות כי מדובר בבניה (אולי בנק אחר יסכים לתת לך את הכסף במקשה אחת ואז זה עדיף עבורך)
ב. נראה סביר
בהצלחה
שלום
ראשית רציתי להודות שוב על הפוסטים
הם טובים נותנים נקודות למחשבה
ויעילים מאוד
כל הכבוד
השאלה שלי אם אתה יודע עד מתי ניתן למחזר את המשכנתא מבלי לשלם קנס על הפרשי הריביות
ההטבה שבנק ישראל נתן בחודשים האחרונים
תודה ובהצלחה
שמואל
שלום שמואל,
בנק ישראל האריך את האפשרות עד לסוף השנה (31/12)
כמובן שההטבה רק על מחזור הלוואות זכאות של המדינה
בהצלחה
היי מאז שהכירו לי את האתר הזה
אני לא מפסיק להשתמש בו.כל כך פשוט ונגיש ומעניין.
כל הכבוד ותודה רבה רבה!!!
שאלות ברשותך-
1.לפי דבריך לא ברור איך הריבית מחושבת,לכאורה הבנק צריך לקחת 100%
מריבית על הסכום שקיים בהלוואה,ובחודש אחריו גם כן 100%
מסכום ההלוואה שנותרה וכן הלאה,
מדבריך משתמע שהם גובים לך ריבית גם על חודשים הבאים?
2.האם יש שינוי מהותי -בריבית משתנה כל 5 שנים- על בסיס הריביות שהבנק לוקח שיהווה סיבה שאני יקבל אותו בהוזלה משמעותית (אני לא יודע איך שמו בהגדרה) לבין ריבית משתנה על בסיס אג"ח (הצעות משני בנקים שונים)?
שלום רפי,
1. נכון, החלק של הריבית והקרן אינו קבוע בכל חודש
2. אין הרבה הבדל (במיוחד לאורך זמן)
בהצלחה
שלום אתר מעולה תודה
קבלתי הצעה משכנתא 790000
שליש קלצ3.8%קרן שווה 25שנה
שליש פריים לא צמוד0.8% קרן שווה 30 שנה
ריבית משתנה כל חמש שנים לא צמוד שפיצר 3.22%למשך 25 שנה
איך זה??
שלום שרית,
סביר
בהצלחה
לקחתי הלוואה של 48500 ל5 שנים הם אמרו לי שהריבית השנתית היא 6 אחוז כולל הפריים
איך זה מחושב בפועל:
6 אחוז מהסכום הכולל לשנה?
6 אחוז מהסכום לחלק ל5 כל שנה?
לא הבנתי איך זה עובד?
רשום שההחזר החודשי הוא 934 ל5 שנים ובפועל זה ריבית של 10240 שח לא נראה לי הגיוני בעליל אשמח לתגובות
שלום אייל,
הריבית היא ריבית שנתית שמחושבת על היתרה בכל שנה
ריבית מצטברת של כ-10,000 שקל על הלוואה של כ-50,000 היא הגיונית
בהצלחה
שלום,
האם יש באפשרותנו לבקש מהבנק קרן שווה ולא שפיצר? זה בוודאי יגרור העלאת הריבית?
האם יש מידע נוסף על קרן שווה – לא מצאתי באתרך.
האתר מאד מועיל.
תודה!
שלום לימור,
תוכלו לבקש, אך לא בכל הבנקים קיימת שיטת החזר זו (וגם לא בכל המסלולים)
תוכלי לקרוא על קרן שווה כאן וכאן
בהצלחה
יש לי שאלה בקשר לשיטת שפיצר אם לקחתי לדוגמא הלוואה של 500000 ל30 שנה בריבית 12% שנתית אם הבנק לוקח 70% מההחזר החודשי לטובת הריבית ו 30% לקרן אז יוצא שהבנק לוקח ריבית גבוהה יותר ממה שסוכם בפועל אז איך זה מסתדר
שלום אלירן,
סכום ואחוז הריבית יורד עם השנים
בהצלחה
ניתן בטעות להבין מהפוסט כי פרופורציות קרן וריבית הן נגזרות של התקופה בלבד וחא של שיעור הריבית זה כמובן לא נכון.
היחס הזה שאתה מביא של 70%-30% נכון באזור ה4% ריבית, כשאתב מגיע לאזור ה2.3% הקרן כבר עולה על הריבית ישר מההתחלה.