כפי שכתבתי בעבר, חישוב משכנתא מורכב ממספר פרמטרים:
- גובה הריבית השנתית שתשלמו
- גובה המדד אליו מוצמדת המשכנתא
- מספר השנים שתשלמו את המשכנתא
עד כאן הכל ברור, לפחות אם קראתם בעיון את מדריך המשכנתא שלי.
פרמטר נוסף שמתחבא ולא מדברים עליו הרבה הוא לוחות הסילוקין של ההלוואות.
לוח סילוקין אומר בעצם איך תחושב ההלוואה שלכם, כמה תחזירו כל חודש ואיזה חלק בהחזר יילך לטובת הקרן ואיזה חלק בהחזר יילך לטובת הריבית.
אני אתן דוגמא: נניח שנתתי לחבר שלי הלוואה של 100 ₪ ל-10 ימים ב-10% ריבית (לא שנתית אלא לכל העשרה ימים).
החזר נורמאלי (שכולנו חושבים עליו) הוא כזה:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
100 ₪ |
|
2 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
90 ₪ |
|
3 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
80 ₪ |
|
4 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
70 ₪ |
|
5 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
60 ₪ |
|
6 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
50 ₪ |
|
7 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
40 ₪ |
|
8 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
30 ₪ |
|
9 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
20 ₪ |
|
10 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
10 ₪ |
|
סה"כ |
110 ₪ |
100 ₪ |
10 ₪ |
0 |
אז זהו, שפיננסים זה לא דבר כל כך נורמאלי ולכן זה מסתבך כשמגיעים לתחום לוחות הסילוקין, אני אעשה לכם סדר בענייו על מנת שתוכלו לדעת כמה ולמה אתם משלמים ותוכלו לבחור בלוח סילוקין שהכי נוח לכם.
לוח סילוקין שפיצר –
מדען נחמד בשם מקורי (שפיצר…) בנה לוח סילוקין שרוב העולם עובד לפיו (כמובן שגם בארץ).
הרעיון הוא שבחודשים הראשונים תשלמו חלק גדול יותר עבור הריבית ובחודשים האחרונים תשלמו חלק קטן יותר עבור הריבית
למה?
שאלה טובה עם תשובה פשוטה, ככה שאם תחזירו את ההלוואה אחרי מספר חודשים (ובמקרה של משכנתא "כמה שנים"). הבנק הרוויח עליכם את הריבית וכך הוא לא ניזוק יתר על המידה מהעזיבה שלכם.
בטבלה העליונה תוכלו לראות מה קורה אחרי 5 חודשי החזר.
גובה הקרן תעמוד על 50 ₪ ואילו אם ההלוואה הזו הייתה מחושבת לפי שפיצר, סביר להניח שגובה הקרן הייתה קצת יותר מ 50 ₪.
דוגמא ללוח סילוקין שפיצר:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
8.79 ₪ |
7.96 |
0.83 |
100 |
|
2 |
8.79 ₪ |
8.02 |
0.77 |
92.04 |
|
3 |
8.79 ₪ |
8.09 |
0.7 |
84.02 |
|
4 |
8.79 ₪ |
8.16 |
0.63 |
75.93 |
|
5 |
8.79 ₪ |
8.23 |
0.56 |
67.77 |
|
6 |
8.79 ₪ |
8.3 |
0.5 |
59.54 |
|
7 |
8.79 ₪ |
8.36 |
0.43 |
51.24 |
|
8 |
8.79 ₪ |
8.43 |
0.36 |
42.88 |
|
9 |
8.79 ₪ |
8.5 |
0.29 |
34.45 |
|
10 |
8.79 ₪ |
8.58 |
0.22 |
25.94 |
|
11 |
8.79 ₪ |
8.65 |
0.14 |
17.37 |
|
12 |
8.79 ₪ |
8.72 |
0.07 |
8.72 |
|
סה"כ |
105.48 ₪ |
100 ₪ |
5.5 ₪ |
0 |
עכשיו הבנתם את הרעיון? שימו לב בטבלה איך התשלום על הריבית הוא גבוה יותר בחודשים הראשונים ויורד בהתאמה מדי כל חודש.
במקרה כזה אם תעזבו את הבנק אחרי 6 חודשים, עדיין הבנק ירוויח יותר ממה שהוא היה מרוויח בלוח סילוקין רגיל (אל תתייחסו לטבלה העליונה מבחינת סכומים, כי הריבית שם 10% ל-10 ימים ובדוגמה השניה היא הייתה 10% לשנה).
לוח סילוקין קרן שווה –
לוח סילוקין שחביב עלי במיוחד, הוא בעצם מן נגזרת של שתי השיטות העליונות.
מצד אחד גם פה אתם משלמים חלק גבוה של ריבית כל חודש, אך מאידך פה אתם מבטיחים תשלום קבוע על חשבון הקרן בכל חודש וכך גורמים לנגיסה מהירה יותר של הקרן (מה שמוביל לתשלום נמוך יותר על הריבית).
בואו נראה דוגמא להלוואה של 100 ₪ לשנה (ריבית שנתית 10%) בלוח סילוקין של קרן שווה:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
9.17 |
8.33 ₪ |
0.84 |
100 |
|
2 |
9.1 |
8.33 ₪ |
0.77 |
91.67 |
|
3 |
9.03 |
8.33 ₪ |
0.70 |
83.33 |
|
4 |
8.96 |
8.33 ₪ |
0.63 |
75 |
|
5 |
8.89 |
8.33 ₪ |
0.56 |
66.67 |
|
6 |
8.82 |
8.33 ₪ |
0.49 |
58.33 |
|
7 |
8.75 |
8.33 ₪ |
0.42 |
50 |
|
8 |
8.68 |
8.33 ₪ |
0.35 |
41.67 |
|
9 |
8.61 |
8.33 ₪ |
0.28 |
33.33 |
|
10 |
8.54 |
8.33 ₪ |
0.21 |
25 |
|
11 |
8.47 |
8.33 ₪ |
0.14 |
16.67 |
|
12 |
8.4 |
8.33 ₪ |
0.07 |
8.33 |
|
סה"כ |
105.42 ₪ |
100 ₪ |
5.43 ₪ |
0 |
עכשיו אתם רואים את ההבדל? בלוח סילוקין "קרן שווה" אתם משלמים יותר בחודשים הראשונים, אבל התשלום הזה הולך לטובת הקרן ולא הריבית.
והכלל הפשוט אומר: ככל שיש לכם פחות קרן בקופה כך התשלום עבור הריבית יקטן בהתאמה.
שימו לב שבלוח סילוקין שפיצר אתם מחזירים על כל ההלוואה – 105.48 ₪.
ובלוח סילוקין קרן שווה אתם מחזירים על כל ההלוואה – 105.42 ₪.
מדובר על 6 אגורות הבדל! סתם, אני צוחק…
לקחנו הלוואה על סך 100 ₪, אם נעשה את אותה דוגמא על סך הלוואה של מיליון ₪ (ב-5% ריבית ל-20 שנה), התוצאות יהיו כאלו:
החזר כולל בלוח שפיצר – 1,583,892 ₪
החזר כולל בלוח קרן שווה – 1,502,083 ₪
ההפרש בין השיטות = 82,000 ₪ (זה כבר סכום לא מבוטל, נכון ?)
זה מוביל לשאלה הבאה – למה לא כולם לוקחים קרן שווה?
מהסיבה הפשוטה שבקרן שווה ההחזרים החודשיים יותר גבוהים בהתחלה ולאט לאט יורדים.
לא כל אחד יכול להרשות לעצמו תשלומים גבוהים בתחילת המשכנתא.
למי שכן יכול להרשות לעצמו – אני ממליץ בלב שלם קחו "לוח סילוקין קרן שווה".
בפוסט הבא אני ארחיב על הסוג השלישי של לוח הסילוקין – הלוואת גישור (בולט)
לשאלות והסברים אני כאן בשבילכם.
נ.ב: אם הבלוג מוצא כן בעיניכם ואתם רוצים להפיץ את הבשורה – תשתפו אותו ותצטרפו אלינו בפייסבוק.
זה יעזור לכולנו! תודה.
שלום משכנתאמן!!
אני קראתי את כל הפוסטים שלך והם מאוד עזרו לי, תודה רבה לך!!
אבל את זה אני לא ממש הבנתי. בקשר ללוח סילוקין שפיצר: לקחתה הלוואה 100 שקלים בריבית 10% ל-12 תשלומים, אז איך יכול להיות שהיא שונה מלוח סילוקין קרן שווה?
וגם לא הבנתי בדיוק את שני המפשטים הבאים:
1) "בטבלה העליונה תוכלו לראות מה קורה אחרי 5 חודשי החזר" .
2) "גובה הקרן תעמוד על 50 ₪ ואילו אם ההלוואה הזו הייתה מחושבת לפי שפיצר, סביר להניח שגובה הקרן הייתה קצת יותר מ 50 ₪".
ועוד שאלה כללית ברשותך, האם אני יכול לבקש/לדרוש מהבנק את סוג לוח סילוקין? או שזה בנק קובע את התנאי.
תודה רבה על תרומתך לכל האנשים!!!
שלום פבל,
בנוגע לסעיפים הראשונים – הם מתייחסים לטבלה של איך שרוב הלקוחות חושבים שבנוי לוח סילוקין להחזר המשכנתא.
הפוסט של לוח הסילוקין מציג שתי דרכים להחזיר את ההלוואה.
הראשונה לשלם באמצעות שפיצר (ואז זה אומר שאתה משלם לדוג' 100 ש"ח לחודש,בכל חודש, שרובם הולכים לטובת הריבית) והשניה היא לשלם באמצעות "קרן שווה" שאז תשלם 110 ש"ח לחודש וה 10 ש"ח הנוספים ששילמת יילכו לטובת הקרן ולא לטובת הריבית דבר שמבטיח שהקרן תפחת מהר יותר, תוריד את התשלום לאורך הזמן ותפחית את אחוז הריבית שאתה משלם בסך הכל.
לגבי שאלתך,
אתה יכול לבקש לשלם באמצעות קרן שווה או שפיצר, אבל לא בכל הבנקים יש אפשרות לשלם באמצעות קרן שווה וגם בבנקים שכן ניתן לשלם באמצעות "קרן שווה" לא בכל המסלולים ניתן לעשות כן.
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על ההסברים!!
קבלתי הצעה כזו:
משכנתא 600 אלף מחולקת כך:
ל 22 שנה 200 אלף פריים-0.85
200 אלף קלצ 3.2 לתקופה של 12 שנה
משתנהכל 5 לא צמודה 2.9 ל15 שנה
אשמח לדעתך על התמהיל והריביות ובנוסף יש לי שאלה חשובה,
בהקשר ללוחות סילוקין אני מתלבטת איזה כדאי מסלול לשים בקרן שווה כי אין באפשרותי לשים את הכל.
בנוסף בהסתכלות על לוחות סילוקין נראהשיתרת הקרן במסלול המדתנה כל5 גבוה יותר דוקא אם זה קרן שווה.בדקתי כמה פעמים!מוזר לא???זה חשוב לי כי זה חלק שיפרע עוד 5 שנים.
שלום סיון,
1. התמהיל והריביות טובים
2. לא הייתי ממליץ במיוחד על קרן שווה (אולי כדאי לקצר את השנים במקום זה)
3. נראה לי מוזר שיתרת הקרן והריבית גבוהים יותר בקרן שווה מאשר בשפיצר. איך בדקת את זה?
בהצלחה
שלום לך משכנתאמן 🙂
רציתי לדעת הבנתי בבנק שניתן לעשות למשל במסלול צמוד פריים פרעון מוקדם של לא פחות מ-10%- השאלה היא 10% מסכום המשכנתא כולה? 10% מהמשכנתא שנותרה? או 10% הנמצא באותו מסלול??
לא הצלחתי להבין בבנק…..אשמח לתשובתך
תודה!
היי נילי,
יש בנקים שלא מחייבים אותך בכלל ב10%, אלא מאפשרים לך להחזיר כמה שאת רוצה.
לגבי שאר הבנקים, אני מניח שזה 10% מהמסלול ולא מהמשכנתא.
כמו כן, טלפון לשירות לקוחות (הם מבינים בזה יותר מאנשי הסניף) יפתור לך את הבעיה.
בהצלחה
שלום רב,
במידה ויש אפשרות להגדיל את ההחזר החודשי, מה עדיף קרן שווה או קיצור שנים והשגת ריבית נמוכה יותר? תודה.
היי סיגל,
עדיף קיצור שנים והשגת ריבית נמוכה יותר.
היי משכנתא מן,
כמה זמן לוקח להחזר בלוח קרן שווה להשתוות להחזר בשפיצר?
אני מניח שקצת פחות מחצי חיי ההלוואה?
אנחנו עומדים לקחת משכנתא של 700k
לפי התמהיל שלך (פחות או יותר) עבור החזר של 4000.
אבל, נכון להיום יש לנו, להערכתי, יותר הכנסות פנויות משיהיו בהמשך.
(זוג צעיר שלא מתכנן ילדים בטווח הזמן הקרוב). האם לוח קרן שווה במסלול צמודה משתנה יתאים?
או במילים אחרות, באילו מקרים כדאי לקחת לוח קרן שווה?
היי ישי,
כן,
אם יש לכם עכשיו יותר כסף מאשר בעתיד זה רעיון טוב לקחת קרן שווה ולתת להחזר לרדת עם השנים.
תבחרו מחשבון משכנתא שיודע לחשב גם בשפיצר וגם בקרן שווה ותבדקו בלוח סילוקין מתי יש נקודת איזון.
אני יודע שללאומי יש מחשבון כזה + לעוד מספר חברות ייעוץ.
היי, תודה!
ואם במקום אני מפקיד כספים לקרן השתלמות (עצמאי) וכשתפרע אחזיר חלק מההלוואה?
אם אתה אדם רציני שעומד במילה שלך אז כן.
מניסיוני, זה לא תמיד קורה ולרוב אנשים נוטים לבזבז את מה שהתכוונו לחסוך במרוצת השנים.
אתה מכיר את עצמך טוב יותר מכולם, אז אני מאמין שתדע לענות לעצמך בכנות.
אהבתי את ההסבר.
האם אתה יודע מתי התחילו לעבוד בארץ עם לוח שפיצר?
והאם יש הבדל בין המשכנתאות שנותנים היום לבין המשכנתאות של שנות ה-60?
תודה
עמרי
היי עמרי,
תודה רבה על הפרגון!
אני מניח שלוח שפיצר קיים שנים ארוכות,
ההבדל בין המשכנתאות של אז להיום הוא ענק (אז הרוב היה קבוע וצמוד מדד ובעיקר זכאות שלא הייתה צמודה למדד).
שלום חברים
שאלה —
איזה מסלולים קיימים בבנקים בקרן שווה
כי שהלכתי לבנק אומרים שלא עובדים עם הזה רק שפיצר
תודה אנדריי
היי אנדריי,
אין לי מידע על כל הבנקים, תצטרך להתקשר למוקד של כל אחד מהם ולקבל מידע אמין.
תודה רבה
בשמחה ובהצלחה
עזרה בנוגע לתמהיל משכנתא
אנחנו זוג צעיר +1 משתכרים כ 13000 נטו ורכשנו דירה…
חשבתי על תמהיל
פריים 1/3
משתנה כל 5 שנים 1/3
ומסלול קל"צ 1/3
קיבלתי הצעה
266000 פריים -0.7
250000 משתנה כל 5 2.2
ו250000 ק"לצ 5.2
החזר חודשי נמוך 3300
אך קראתי את הפורומים שלך והבנתי שיש פה אכן ק"אצ
מה לדעתך הכון לעשות?
היי ערן,
לא יודע מאיפה ההסקה שי פה קאטצ',
דווקא התמהיל הוא סולידי ונכון ב"גדול" (כלומר, הוא לא מותאם אליכם אישית אבל בגדול הוא בסדר)
הריביות מעט גבוהות, צאו לסקר שוק מקיף.
שלום, אני ובעלי רוכשים דירה.
ההצעה שקיבלנו למשכנתא:
550,000 שפיצר משתנה כל 5 שנים צמוד למדד 2.40% ל30 שנה
80,000 שפיצר פריים לא צמוד 2.75% ל 30שנה
170,000 שפיצר פריים לא צמוד 2.75% ל 25 שנה
החזר חודשי: 3,255 ש"ח
האם נכון? או ניתן לשיפור?
תודה רבה
היי בת-חן,
לא התחברתי כל כך,
ממליץ לעשות שיעורי בית מקיפים יותר או לקחת מישהו מקצועי בתחום
בשביל ההתחלה כנסו לכתבה: תמהילי משכנתא ל 800 אלף ותראו אופציות אחרות,
אם עדיין נראה לכם מסובך ממליץ להשאיר פרטים כאן ולקבל שירות של יועץ משכנתא שיוכל להטיב אתכם.
בהצלחה
משכנתאמן ,שלום.
תודה רבה על היוזמה לעזור .
לפני שלוש ורבע שנים לקחנו משכנתא 470000ש"ח.
65000 ש"ח קבועה ,צמודה למדד, 4.0% ,25 שנה
150000 ש"ח, P-0.6 , ל-25 שנה.
200000 ש"ח, A+1.57% ,משתנה כל 3 שנים , צמודה למדד ,25 שנה.
50000 ש"ח, L+2.00%, משתנה כל 3 חודשים ,צמוד לדולר , 25 שנה.
ההחזר החודשי שלנו כ-2300 ש"ח ואנו מעוניינים להגדילו ל- 3000 ש"ח.
האם למחזר את המשכנתא ולשנות ריבית או מסלולים ,או לקצר שנים?
שלום וברכה,
בכל מקרה כל שינוי של המשכנתא יגרור מחזור, לכן אני חושב שכבר כדאי לעשות סדר בנושא ולהחליף את המסלולים באופן גורף ועל הדרך כמובן לשנות את השנים.
שיהיה בהצלחה
חשבתי אולי לקצר שנים במסלול הפריים והדולר וכך להמנע העמלות פרעון מוקדם.
עכשיו התחנת יציאה של המשתנה כל 3 שנים בדיוק עברה.
ואם למחזר אז הבנתי שבגלל שכבר יש לי משכנתא אז אפשר לקחת יותר בריביות משתנות ולא רק 1/3 . האם כדאי?
אשמח לקבל תמהיל מומלץ .
גם שינוי שנים זה מחזור ובכל מקרה בפריים ובדולר אין עמלות מחזור.
מציע לך להתייעץ עם איש מקצוע כי המשכנתא שלך זקוקה לשיפור.
בהצלחה
מה אתה חושב על המסלול הצמוד לדולר?
לא אוהב אותו,
מסוכן וספקולטיבי למי שלא משתכר בדולרים.
תודה רבה ,
נחמד לראות אנשים שנותנים לא על מנת לקבל.שירבו כמוך.
תודה רבה על הפרגון!
משכנתאמן שלום ושבוע טוב!
כרגע אנו חושבים ברצינות למחזר את המשכנתא.
והבנתי שזו תקופה טובה מבחינת ריביות .(תקן אותי אם אני טועה).
השאלה ,האם לדעתך ,כדאי להלחץ לפני פסח או שאפשר לדחות את זה ולקוות לאותם תנאים.תודה
אפשר להמתין, הכל בסדר.
שלום משכנתאמן,
ראשית ישר כוח עצום על הידע שאתה חולק, זה ממש מסייע, אז תודה רבה !
שנית, ישנה לי שאלה,
אני בודק כעת משכנתא והחלטתי שאקח חלק במסלול ריבית קבועה לא צמודה וחלק בפריים, אך לגבי החלק השלישי אני ממש מתלבט כי בדרך כלל ראיתי שלוקחים מסלול של משתנה כל 5 -שהיא כמובן צמודה למדד אך זה לא ברור לי כי כידוע לנו בטווח של שנים המדד תמיד עולה -(אפילו ישנו יעד אינפלציה שנתי) אם כך למה שמישהו יקח מסלול שהוא צמוד למדד (אני מבין את הנקודה של פיזור סיכונים אך כאן מרגיש לי שזה סיכון בטוח) ? האם לא עדיף לקחת מסלול שלא צמוד כמו משתנה כל 5 לא צמודה למדד ?
שאלה נוספת שיש לי:
הרי כשיש אינפלציה -מדד עולה – ואז בדרך כלל הנגיד יעלה ריבית ואז אנו במשכנתא נחטוף במידה ואנו צמודים למדד, את המדד וכן את העליה בריבית (תקן אותי אם אני טועה), ולכן שאלתי האם ניתן לבנות משכנתא באופן כזה שמסלול אחד "יגדר" מסלול אחר, כך שכשהמדד יעלה זה ישפר לי או ישמור לי על סכום הקרן כי מסלול אחר הישתפר עקב כך ? או סוג של צירוף אחר ?
היי אלון,
1. אתה צודק אבל המחיר של הריבית גם מדבר.
אם מציעים לך ריבית צמודה של X אחוז ואתה מניח שבשנים הבאות יהיה Y מדד, אז אתה צריך לראות שבמסלול שנתנו לך הריבית היא לא גבוהה מ- X+Y, בכל מקרה אם אתה שונא סיכון אז לך על הקל"צ והפריים בלבד.
2. אולי המסלולים המט"חיים יכולים לגדר בצורה מסוימת את השקליות, אבל זה כבר ספקולציה שאני לא בטוח שאתה רוצה להכנס אליה
בהצלחה
היי משכנתא מן,
קדם כל תודה את הבלוג המוצלח והמידע המפורט, עזרת לנו מאוד!
אנחנו ממש על סף סגירת המשתכנתא ואחרי שכבר סגרנו עם בנק אחד קיבלנו שוב הצעה נגדית מאחר. ההבדל המשמעותי באחד אי אפשר לקחת קרן שווה אבל הם הציעו לנו ריביות יותר נמוכות (הבנק לא מאפשר קרן שווה).
בשני הריביות מעט יותר גבוהות אבל אפשר לקחת קרן שוה.
סך ההלוואה 1,260,000.
להלן שני המסלולים:
הצעה אחת (בשילוב קרן שווה):
300K – קבועה צמודה ל- 17 שנה (קרן שווה) ריבית 2.33
141K משתנה כל 5 ל- 20 שנה (שפיצר) (אגח + 0.5) ריבית 1.59
419K פריים ל- 30 שנה (קרן שווה) פריים פחות 0.95 – ריבית 2.3
400K קל"צ ל- 16 שנה (שפיצר) ריבית 4.3
החזר חודשי התחלתי של 7620 ש"ח
סה"כ החזר הלוואה 1.799.076 לפי 1.43 ש"ח על כל שקל שניקח
הצעה שניה – הכל שפיצר:
300K – קבועה צמודה ל- 17 שנה – ריבית 2.12
141K משתנה כל 5 ל- 20 שנה (B פחות 0.75) ריבית 1.53
419K פריים ל- 30 שנה- פריים פחות 0.9- ריבית 2.35
400K קל"צ ל- 16 שנה (שפיצר) ריבית 3.99
החזר חודשי התחלתי של 6910 ש"ח
סה"כ החזר הלוואה 1,811,314 ש"ח לפי 1.44 ש"ח החזר על כל שקל שניקח
אפשר לראות שהריביות בהצעה השניה יותר נמוכות אך בשל הקרן השווה ההחזר השני גבוהה בכ- 12,000 ש"ח לכל חיי ההלוואה.
שאלתי על מה אתה ממליץ האם ללכת על הריביות הנמוכות יותר או שעדיף בסופו של דבר קרן שווה שבטווח הארוך תשתלם יותר.
אנחנו נוכל לעמוד בהחזרים של שני המסלולים כמובן.
מאחר ואנחנו אמורים לסגור את ההלוואה מחר אשמח מאוד לקבל תשובה בהקדם.
תודה רבה!
שלום מירב,
אני אישית אוהב את הקרן השווה,
ממליץ לך לבדוק גם מה קורה שאתם מורידים את השנים בהצעה השניה ומגיעים להחזר גבוה יותר מ6900 ש"ח, נראה לי שההפרש של ה- 12 אלף יירד במעט.
בכל אופן, אם אלו 2 האופציות, אני בוחר בקרן השווה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ב – 2004 לקחנו משכנתא כזו:
1. 75,000 ש"ח ל – 25 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד (כיום נותר לשלם על המרכבי הזה עוד_______)
2. 98,963 ש"ח ל – 25 שנה בריבית קבועה של 4% צמוד למדד (כיום נותר לשלם על מרכיב זה עוד ______)
3. 57,794 ש"ח ל – 28 שנה בריבית קבועה של 4% צמוד למדד (כיום נותר לשלם על מרכיב זה עוד ______)
4. 75,000 ש"ח ל – 25 שנה בריבית פריים – 0.6 לא צמוד (כיום נותר לשלם על מרכיב זה עוד _____)
שאלתי היא האם כדאי לי למחזר?
הרי אני מסלק לפי לוח שפיצר ובעצם עד עכשיו שילמתי המון ריבית.
אמנם אני יכול לקבל עכשיו בבנק ריבית מנוכה הרבה יותר ממה שיש לי, אבל אני בעצם יתחיל את השפיצר מחדש ואז אני קצת נדפק, לא?
תודה,
אלי
שלום אלי,
יש משהו במה שאתה אומר,
אבל כשאתה מקצר שנים ומוריד ריבית אז הלוח מתחיל מחדש ובדרך כלל הופך דומה ללוח הסילוקין הישן,
ולכן אני חושב שאם יש אפשרות מחזור וזה חוסך כסף אז וודאי שצריך ללכת על זה.
בהצלחה
שלום!
יש לי שאלה.
אני לוקח משכנתא עם שני חלקים לא צמודים למדד, פריים וקל"צ, כמו שהמלצת.
חלק נוסף שאני לוקח זה משתנה כל חמש שנים צמודה.
יש לי שתי שאלות:
1. האם באופן עקרוני, אם שליש מהמשכנתא אני חושב שאצליח לפרוע בסילוקים מוקדמים, האם יותר כדאי שהחלק הזה יהיה בשיטת קרן שווה? כלומר, האם כשאני עומד להחזיר משכנתא לפני הזמן יש יתרון לקרן שווה?
2. בעקרון הבנק מתעקש לא לתת קרן שווה על המסלול הצמוד. האם יש סיכוי לשכנע אותם אחרת?
תודה,
דן
דן שלום,
אם הבנק לא נותן קרן שווה על מסלול מסוים זה כי כנראה אין לו אותו במוצרים שלו.
אם יש אפשרות כספית לעמוד בהחזר החודשי של הקרן השווה אתה יכול ללכת על זה (או במקביל להקטין את שנות המשכנתא בשפיצר)
בהצלחה
תודה, אבל אמקד את השאלה:
האם שיטת קרן שווה יותר משתלמת למשכנתא שיש סיכוי שאצליח לפרוע לפני הזמן(למשל אם תשתחרר קרן השתלמות, וכו').
בעיקרון כן,
באמצעות קרן שווה תוכלו לקזז מהקרן במהירות רבה יותר
מה הסיכון במשכנתא דולרית במידה והכנסתי דולרית?
שלום אופיר,
ברגע שההכנסה היא בדולר, אתה מוגן מפני סיכוני שער החליפין
אבל נותר הסיכון שהריבית תעלה ביום מן הימים
בהצלחה
כל הכבוד על האתר. הוא מציג את המידע בצורה עניינית ומקצועית ועוזר להבין את המשמעויות של המשכנתא מכל הבחינות. אני מניח שאתה משקיע לא מעט זמן ומחשבה בתחזוקה של האתר וזה בהחלט ראוי להערכה.
במאמר של לוח הסילוקין התייחסת בעיקר לנושא הריבית, שבמקרה של פרעון מוקדם אם מדובר במקרה של קרן שווה נשאר חלק יותר קטן מהקרן. אבל אם אני מבין נכון יש פה גם השפעה למדד. אם הקרן פוחתת מהר יותר בקרן שווה אז השפעת המדד לאורך זמן על ההחזר החודשי קטנה ?
יכול להיות שפספסתי משהו ?
גבי.
שלום גבי,
אתה צודק ב- 100%, כל עוד הקרן פוחתת יותר מהר כך גם תשלומי המדד נמוכים יותר.
תודה על ההארה ובהצלחה
שלום משכנתאמן:
האם ניתן לקחת עבור הלוואה של משתנה כל 5 וצמודה קרן שווה?
האם ניתן לקחת עבור הלוואה של משתנה כל 5 לא צמודה קרן שווה?
הבנק אמר שאי אפשר לקחת.
שלום ישראל,
לכל בנק יש מספר מסלולים שהוא מציע בקרן שווה (אין לא את כולם),
תבדקו בעוד בנקים האם קיים.
שלום משכנתאמן, קודם כל לדעתי אתה צריך לקבל פרס נובל לאנושות ישראלית! לפני כמה ימים נכנסתי לראשונה לאתר ונפקחו עיניי, פתאם המילה משכנתא פחות מפחידה ומאיימת, והכל בזכותך! ת-ו-ד-ה
קיבלתי הצעה למחזור משכנתא (לקחנו אותה לפני 9 שנים, נשאר עוד 16)
1.
גם צריך לקחת בחשבון שבעוד 5 שנים נרצה לעבור דירה לבית גדול יותר לכן עשינו משתנה כל 5 שנים למשך 15 שנה.
161,000 ש"ח פריים ל 16 שנה – 987 ש"ח
227,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים+מדד ל 15 שנה – 1448 ש"ח
100,000 ש"ח קבועה לא צמודה ל 10 שנה לפי 3.85%
—————————————————
סה"כ החזר חודשי 3440 ש"ח
2.
161,000 פריים ל 16 שנה – 987 ש"ח
327,000 משתנה כל 5 שנים + מדד ל 15 שנה לפי 1.88% – 2086 ש"ח
——————————————————-
סה"כ החזר חודשי 3073 ש"ח
מה עדיף? יש עמלת סילוק של 41,000 ש"ח לא עלינו, יש מה לעשות בנדון?
יש הערת אזהרה בטאבו לכל הדיירים בבניין וזה מלחיץ אותנו, כבר עברו 15 שנה מאז שהבניין הוקם וזה לא נפתר, מה עלי לעשות?
שלום רחל,
1. ההצעה הראשונה נחמדה יותר
2. אין הרבה מה לעשות עם העמלת סילוק
3. תבדקו מול עו"ד מהתחום
בהצלחה
שלום,
תודה על כל המידע שאתה מספק! אני הולך לקנות בית וצריך לקחת משכנתא של 1750000!!(יש המון חששות). באתר יש המלצות לתמהילים רק עד 1M . אני מנסה להרכיב תמהיל לבד דרך המחשבון שלך אבל לא בטוח שאני מגיע לתמהיל האופטימלי ביותר.. אפשר כמה טיפים
תודה רבה רועי
רועי שלום,
אין לי הרבה טיפים חדשים, כל מה שכתבתי לגבי מיליון נכון גם לגבי סכומים גבוהים יותר.
בסכום כזה של משכנתא כדאי לשקול לחיוב ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום רב ותודה על האתר הנפלא!
רציתי לדעת את חוות דעתך לתמהיל הבא ;
91k קבוע צמוד – קרן שווה ל20 שנה בריבית 2.6
185k משתה כל חמש צמוד שפיצר ל20 שנה בריבית 2.15
182k פריים -09 קרן שווה ל20 שנה בריבית 1.85
שלום דוד,
הייתי מוותר על הקרן השווה ולוקח קל"צ בתמהיל ומוריד בשנים
ראשית תודה.
קראתי הרבה והתבלבלתי עוד יותר
אני עומד לקחת משכנתא של 3,165,000 שקלים
בנק אחד מציע לפרק לשני מסלולים:
שליש בפריים פחות 0.8 ל-23 שנים
שני שליש במשתנה כל חמש שנים, קרן לא צמודה ל-15 שנים ריבית 3.85%
סה"כ ההחזר 20,230 שקלים
הבנק השני מציע
שליש קרן צמודה למדד-20 שנים 0.5% קבוע + 2.15% משתנה כל 5 שנים
שליש קרן לא צמודה-25 שנים עוגן 1.6% קבוע + 1.15% משתנה כל שנה
שליש קרן לא צמודה-25 שנים 2% קבוע+ 2.51 משתנה כל חמש שנים
סה"כ החזר חודשי 16,400 שקלים
אין לי בעיה עם ההחזר החודשי.
יש לי בעיה עם "היער השחור" שאני צועד בו.
אין לי מושג מה כדאי.
לכמה זמן כדאי.
זמן פירעון ארוך או קצר יותר
מה יכה בי בהפתעה מבלי שאוכל להתכונן ולהגיב בזמן?
תודה
ארייה?
שלום אריה,
1. אני חושב שזו טעות לקחת משכנתא כזו גדולה בלי לקחת ייעוץ מקצועי לצידך
2. מבין 2 התמהילים "התחברתי" יותר לתמהיל הראשון
בהצלחה
שלום רב
שוב תודה רבה על העזרה אני לומד המון
רציתי לדעת אם הבנתי נכון
השימוש בלוח קרן שווה מתאים יותר בהלוואות צמודות מדד
תודה
שלום יהודה,
כביכול הוא טוב בכל המסלולים, אבל היתרון שלו הוא חזק יותר בצמודות מדד
בהצלחה
כמו שהבנתי בשפיצר משלמים יותר בשנים הראשונות ואח"כ עם השנים ההחזר יורד .
אז מה קורה כשממחזרים משכנתא שנלקחה לפני 10 שנים ?? אולי זה לא כדאי למחזר למרות הריבית כי כבר את הרוב שילמתי ??? האם זה נכון ?? אשמח לתשובתך
שלום מלכה,
זה לא כל כך נכון,
כי אם לא מעלים את השנים את לוח הסילוקין ממשיך להתנהג כרגיל.
כלומר הוא מושפע מהשנים של ההלוואה ולא מה"וותק" שלה
בהצלחה
משכנתאמן שלום
לקחתי משכנתא לפני כחודשיים 650,000 ש"ח. מתוכה 207,000 פריים-0.9 ל 30 שנה בסילוק שפיצר.
כעת אני מעוניין להעביר את הפריים לסילוקין קרן שווה כיוון שבדקתי שהעליה היחסית בתשלום החודשי קטנה יחסית, אך החיסכון בתשלום הכולל גדל, במיוחד אם ריבית הפריים תעלה.
שאלתי היא האם תהליך זה משמעותו מחזור מלא (כולל עמלות ומשא ומתן)
או שמא הוא קצר יותר כיוון שהנכס כבר משועבד?
האם הבנק ידרוש שמאות מחודשת לדעתך?
בתודה מראש.
שלום אבי,
1. זה נקרא מחזור
2. לא אמור להיות עניין בירוקרטי גדול אלא כמה חתימות בסך הכל, ללא שמאות או רישומים חדשים בטאבו
בהצלחה
תודה רבה ברוך תהיה
היי משכנתנאמן ערב מצוין..רציתי אם הלוח סילוקין מתעדכן כל פעם שיש תנודה של ריבית במסלולים שלקחתי? ושאלה נוספת-למה הבנק לא שש לתת לי אותו?תודה האתר פשוט מדהים…
שלום אלחנן,
כן, הלוח סילוקין משתנה עם כל תנודה של ריבית
לגבי הבנק, אני חושב שאין להם יכולת טכנית להדפיס לך על המקום לוח כזה ולכן הם לא ממהרים להציע או מתחמקים כאשר מבקשים מהם (נ.ב – זו הערכה אישית שלי בלבד ולא מבוססת בעיקרה)
בהצלחה
היי,
רציתי לשאול: אם הריבית של ההלאווה שלקחתי לפי לוח שפיצר בשנה הראשונה היה 8% אבל בשנה השנייה היה 7% כיצד זה משנה את הסכומים?
היתרה של הקרן גדלה כי היא כבר מחושבת לפי ה 7%. האם התשלום השנתי משתנה וכיצד? הוא מחולק שוב לפי מפספר השנים שנותר לי לשלם את ההלוואה ואז לפי התשלום השנתי משתנה כל החזר בפני עצמו – ריבית וקרן…?
תודה 🙂
שלום ריקי,
בשנה הראשונה את תחזירי ריביות בגובה X (לדוג' ריבית 5% מ- 100 אלף ש"ח תיצור החזר של 5000 ש"ח ריבית שנתית)
ובשנה השניה זה פשוט ישתנה, כמובן שבאותו רגע זה משנה את לוח הסילוקין
שימי לב, הקרן אינה משתנה אלא גובה הריבית שמחושבת כנגדה משתנה
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לקבל את חוות דעתך בנוגע לתמהיל משכנתא שקיבלתי מאחד הבנקים:
הסכום שאנו זקוקים מהבנק הוא 620,000 ₪, הון עצמי שיש לנו 475,000 ₪
פריים – 0.9% ל- 20 שנה
קבועה לא צמודה- 4.05% ל 15 שנה
משתנה לא צמודה- 3.05% ל 15 שנה
האם זה נשמע כמו הצעה טובה? או שמא לשנות את אחד המסלולים?
לתשובתך אודה,
שיר
שיר שלום,
ההצעה טובה
בהצלחה
שלום אומן
אני עומד לקחת משכנתא 1250000 ורוצה המלצה לתמהיל הכנסה שלי ושל אישתי נע בין 16-19 אלף לחודש כשבבית יש אפשרות השכרה ליחידת דיור מניבה של 2500 לחודש מה שיכול לעזור בהחזר החודשי מה התמהיל האופטימלי לדעתך. כשההחזר הרצוי הוא בין 6-7 אלף לחודש ורצון לסיימה במינמום שנים ויציבות בהחזר החודשי פלוס מינוס ככל הניתן. עוד לא ישבתי בבנק על הריביות אבל אשמח לקבל את הממוצע בתמהיל ממך ולשמוח עם הוצאתי פחות מהבנק.
שלום שי,
לצערי אין לי יכולת להתאים תמהיל מותאם אישית לכל גולש.
היעזרו בהמלצות מהתמהיל לשנת 2014 ומהתמהילים למיליון ש"ח.
בסכום כזה, הייתי שוקל לקחת ייעוץ מקצועי.
בהצלחה
היי,
קודם כל, רציתי להודות לך על האתר הנפלא הזה שעזר לנו מאוד להבין מהי משכנתא ואיך לנסות לעבור את זה בהצלחה! תודה!!!
הכנסות -20K נטו.
לאחר סקר שוק בנקים התמהיל שנראה לנו סביר הוא כך:
840K :
280K: פריים- 0.9 – ל-30 שנה קרן שווה
280K- משתנה כל 5 לא צמודה ל-30 שנה- 3.67 שפיצר
280K – קל"צ ל-10 שנים 3.3
הסיבה שלקחנו 30 שנה היא כי אנחנו מתכננים לסגור את הפריים תוך שנתיים ואת המשתנה בתחנה של ה-5.
יש לי שתי שאלות:
1. האם כדאי לקחת קרן שווה דווקא במסלול שמתכננים להחזיר אותו בשנתיים הקרובות או לקחת קרן שווה דווקא בקל"צ שהוא ל-10 שנים?
2. הא המסלול נראה בסדר מבחינת תמהיל וריביות?
תודה.
שלום,
1. בקל"צ
2. הייתי בונה תמהיל אחר אם היה לי כסף להחזיר בתוך שנתיים אבל קשה לי להמליץ לכם ללא הכרות אישית
בהצלחה
למה דוקא לקל"צ תוכל לנמק?
היי ,
או קיי אתה לא ממליץ על הגדלת השנים אבל מה לעשות לדוגמא אם הדוגמא שהבאתי באחד הסרטונים של ביוטיוב על הטעיית הבנקים בלקיחת הלוואה שהיא כולה צמודת מדדד
אז בא נאמר אם מישהו לקח 300000 ₪ מהבנק לאחר שנפל ברשתם בצמוד מדד ל15 שנה
ולאחר שפקח את אוזניו ששמע את ההרצה המעולה שלך על ההטעיה שלהם החליט לעשות מעשה ולשנות את המסלול לקל"צ . אבל דא עקא , ששם הריבית גבוהה יותר כי הבנק לא פרייאר של אף אחד אז בלית ברירה הוא יצטרך להגדיל את מספר השנים על מנת לשמר את אותו החזר חודשי וכאשר נריץ את ההחזרים על לוח סילוקים נראה שבסופו של דבר הוא ישלם פחות מאשר המסלול של הבנק הצמוד מדד .
אז מה כדאי יותר במצב כזה כן לשנות את המסלול ליותר שנים או שלא להגדיל את השנים ?
שלום אליהו,
איני יודע על איזה סרטון מדובר, אין לי סרטונים ביוטיוב.
היי ,
כתוב בהוראת בנק ישראל בעניין ההגבלה של מסלול משתנה קצר לשליש כדלקמן : 6. תאגיד בנקאי רשאי לא להחיל את המגבלה על הלוואות לדיור המפורטות להלן, אם היחס בין
סך ההלוואות לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואות לדיור כאמור בסעיף 5.1 לעיל, אשר
: הועמדו במהלך כל רביע קלנדרי, אינו עולה על 33.3%
6.1 . הלוואות לדיור במטבע חוץ שניתנו לתושב חוץ.
6.2 . הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים.
2
6.3 . הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 100,000 ש"ח."
האם זה אומר שמי שלוקח הלוואה לכל מטרה אז יכול לקחת את כולה בפריים או שאני טועה בהבנה?
שלום אליהו,
על פי לשון ההנחיה מדובר על הלוואה עד 100000 ש"ח בלבד
בהצלחה
או קיי אז לא הבנתי
האם אדם שכבר השתמש בשלישש פריים ורוצה לקחת הלוואה לכל מטרה האם יוכל לקחת את כל ההלוואה במסלול הפריים ?
אם זה פחות מ- 100 אלף אז ייתכן.
זה מאוד תלוי איך הבנק מפרש את ההנחיה
בהצלחה
אתר מעולה .
יש ליש שאלה האם זה נכון שתמיד אפשר להחזיר 10 אחוז מהקרן של ההלוואה שנשארה ללא קנסות ?
למה לא עונים ?
עוד שאלה ,
האם הלוואת בלון \גישור היא בתוך ההלואה המקורית מבחינת אחוזי מימון
ז"א אם הבנק נותן לי 70 אחוזי מימון האם ההלואת גישור זה בתוך ה80 אחוז או מחוץ לזה
וכן האם ההלואת הגישור היא כחלק מהשליש של הפריים או לא קשורה?
אודה לך למענה.
כן,
היא חלק מאחוז המימון ונחשבת כחלק מהשליש.
היי,
לא הבנתי מדוע אם אדם לוקח מסלול בקרן שווה ויש לו כסף להחזיר
עדיף להחזיר למסלול הקלצ ולא לפריים ?
סליחה סליחה !!
כוונתי הית מדוע העדפיות ללקיחת קרן שווה היא דווקא במסלול הקלצ ולא הפריים או מסלול אחר ?
שלום אליבן,
אין עדיפות לקחת קרן שווה בקל"צ או במסלול כלשהו
אתה מוזמן לחדד את השאלה אם לא עניתי על מה שהתכוונת
בהצלחה
אם יש לי אפשרות להחזר גבוה כל חודש בתחילת המשכנתא אז עדיף לקחת קרן שווה אבל באיזה מסלול כדאי בפריים או בקבועות למינהם ?
שלום אליבן,
גם וגם, במיוחד בצמודות
כששאלתי בבנק לגבי לוח סילוקין שווה נאמר לי שלא עובדים איתו – רק עם שפיצר ושבמסלולי פריים וקל"צ ההחזר על הקרן בתחילת התקופה גדול יותר מהריבית ולכן אין הרבה הבדל – זה נכון?
שלום עומר,
1. מה שהם אמרו על הפריים והקל"צ הוא לא נכון (אולי הם התכוונו שבמסלולים צמודי מדד ההשפעה של השפיצר יותר גבוהה מאש במסלולים לא צמודים. אבל עדיין קיימת השפעה ברורה של השפיצר)
2. יש בנקים שלא מציעים את כל המסלולים בקרן שווה
בהצלחה
יש לי שאלה :
האם יש חוק של בנק ישראל ששליש מהמשכנתא חייבת להיות בריבית קבועה ( קצ או קלצ) חוץ מהגבלת בנק ישראל על שליש הפריים ?
אם כן ממתי החוק הזה והאם הבנקים חייבים לקיימו ?
שלום אליהו,
כן, יש חוק כזה.
הוא נכנס לתוקף לפני מס' חודשים.
הבנקים חייבים לקיימו.
שלום רב משכנתאמן,
אני עומד לפני לקיחת משכנתא בסך 900K.
יש ברשותי תמהיל שמניב 23% ריבית סה"כ בתום התקופה – מה דעתך?
התמהיל הנוכחי הינו שיטת 'שפיצר', וכאשר אני מנסה תחת אותה מגבלת החזר חודשי לעבור ל'קרן שווה' אני נאלץ להגדיל את מספר השנים ולכן גם לשלם יותר ריבית בסופו של דבר.
איך הדבר מסתדר עם הגישה הכללית שעולה מדבריך כי עדיך לקחת קרן שווה? עבור אותו תקציב חודשי X יוצא שמשלמים יותר כסף….
אודה לתגובתך,
נדב
נדב שלום,
קרן שווה אמנם יותר "כלכלית" בסופו של דבר, כי אל תשכח שבקרן שווה אתה משלם פחות עם התקופה ובקרן שפיצר רמת ההחזר תישאר אותו הדבר.
בכל אופן, אם מישהו רוצה לשלם אתץ אותו התשלום לאורך כל התקופה לא מעט פעמים שפיצר יהיה עדיף.
בהצלחה
משכנתאמן היקר,
תרמת לי המון בחודשים האחרונים ועל כך תודה.
להלן התייעצותי איתך לגבי התמהיל שקיבלתי מהבנק:
הלוואה בסך 450 אלף ש"ח.
משתנה כל 5 שנים בריבית 1.95% למשך 15 שנה- 150 אלף ש"ח
צמודת מדד 0.75% למשך 5 שנים- 25 אלף ש"ח
משתנה 1.76% למשך 15 שנה- 100 אלף ש"ח
קבועה 1.35% למשך 10 שנים- 175 אלף ש"ח
סה"כ החזר 3576 ש"ח בחודש
שלום קובי,
נראה סביר, הייתי משלב גם קל"צ
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אני לוקח משכנתא של 250 אלף
75 אלף פריים ו175 אלף קבועה צמודה .
נצא מנק' הנחה שאני מוכר את הדירה בשנה הקרובה ומחזיר את המשכנתא .
אני רוצה שהסכום החודשי שאני משלם יירד יותר מגובה המשכנתא ופחות ישלם את הריבית כי גם ככה אני לא יגיע לסוף וינצל את הריבית הנמוכה כביכול .
כדאי לי קרן שווה או שפיצר ?
שלום רועי,
אם הבנתי נכון אז שפיצר,
אבל אני לא בטוח שירדתי לסוף דעתך – תוכל לשאול שנית בבקשה כי לא כל כך הבנתי את השאלה
בהצלחה
נצא מנק' הנחה שאני משלם כל חודש 3,000 שקל .
שילמתי 10 חודשים .
סה"כ 30,000 . המשכנתא הייתה 250 אלף .
קיבלתי 300 אלף ואני יכול להחזיר את כל המשכנתא .
מה ההבדל בין אם הייתי בשפיצר/קרן שווה ? איפה שילמתי יותר את הקרן ופחות את הריבית ?
בקרן שווה אתה מסלק את הקרן מהר יותר ולכן במצב של קרן שווה אתה נמצא במקום טוב יותר
בקרן שפיצר הקרן מסתלקת פחות מהר ולכן מצבך יהיה פחות טוב
בהצלחה
היי,
פוסט מצוין. מסביר בצורה נהדרת את שני לוחות ההחזר.
עם זאת חשוב לציין שני דברים:
1. הריבית – שזהו מחיר הכסף, זהה לחלוטין בשני הלוחות. בדוגמא של לוח הסילוקין בקרן שווה בו מוצג שבסה"כ מחזירים פחות ריבית, חשוב להדגיש כי זה קורה מכיוון שמחזירים פשוט יותר קרן בכל חודש.
2. יש לשם לב שההחזר החודשי בקרן שווה גבוהה יותר משפיצר. ולכן יש לגלם או להתייחס לפחות לעובדה שמי שלוקח משכנתא בשפיצר נשאר עם יותר כסף ביד בחלק הראשון של המשכנתא – ולמעשה עליו משלם קצת יותר. מצד שני יכול להשקיע את הכסף ואז ההפרשים קטנים יותר.
שי
תודה על התגובה שי
היי,
אשמח מאוד לעזרתך.
קיבלנו את ההצעה הבאה על סך 1,926,000.
1. אשמח לדעת מה ניתן לשפר (תמהיל/ריביות). אנו מעוניינים לעמוד על החזר של כ-9200 ש"ח בחודש.
2. האם כדאי לקחת משהו מזה בקרן שווה? (על אף שלא חושבת שיכולת ההחזר שלי גבוהה יותר כעת מבעתיד)
תודה
סכום % ריבית מס' חודשים
קל"צ 800,000 4.03 240
פריים 642,000 -0.85 360
משתנה צמודה 160,300 1.51 300
קבועה צמודה 99500 1.563 216
קבועה צמודה 65000 2.2 240
משתנה לא צמודה 160000 3.23 300
המון המון תודה שוב 🙂
שלום וברכה,
על פניו התמהיל והריביות נראים סבירות,
לא רואה מקום לקרן שווה, אלא אם אתם צריכים שההחזר ירד בעתיד
בהצלחה
היי,
המון המון תודה על התגובה המהירה. לאורך התהליך המידע באתר עוזר לנו מאוד – אז שאפו ענק 🙂
בהמשך לתגובתך – המשמעות של סביר כי היא ניתן לדעתך להגיע משמעותית לריביות נמוכות יותר? נראה שנצליח למזער עוד קצת אך לא משמעותי.
האם היית פונה לייעוץ מקצועי?
אודה לתגובתך המהירה כי אנו חייבים לסגור בימים הקרובים.
סביר זה אומר שתמשיכו סקר שוק ותראו אם אתם יכולים לקבל יותר טוב
ייעוץ מקצועי הייתי לוקח על בסיס הצלחה בלבד
בהצלחה
שלום,
קודם כל ברכות על יוזמה ברוכה.
שאלתי היא לגבי לוח סילוקין.
1. במידה ואקנה דירה מקבלן שמבקש 90% תשלום ורק 10% במועד מסירה-מהן ההשלכות? (בטוח? האם כדאי? )
2. בהנחה שאני כרגע בשכירות,האם זה אומר בהכרח שצריך לשלם במקביל לשכירות גם משכנתא כיון שאכלוס יהיה בעוד 18 חודשים?
3.מה ההבדל בין גרייס מלא לבלון? והאם ניתן לעשות זאת בכל הבנקים?
האם יש לוח סילוקין שהוא יותר משתלם מבחינת הריביות?
שלום עמית,
1. צריך לבדוק את זה, כי מצד אחד אולי לא תשלמו מדד תשומות הבניה אבל מצד שני אתם תשלמו על הגרייס לא מעט כסף וגם מדד על המשכנתא ולכן אני חושב שחייבים לבדוק את זה טוב טוב לפני שלקוחים כזו החלטה
2. גרייס משמעותו דחיית תשלומים ובסיום הגרייס פשוט משלמים קצת יותר בשביל מה שלא שילמתם.
בבלון אתם משלמים רק את הריבית ובסיום התקופה אתם מחזירים בפעם אחת את הכסף
בהצלחה
משכנתאמן שלום
לקחנו ביולי 13 207K בפריים-9 ל 30 שנה.
שאלתי היא האם במידה ויש לי סכום מסויים לפירעון חלקי:
1. 10% מינימום שצריך להחזיר נמדד מיתרת הקרן או מכל היתרה לסילוק?
2. הסכום שאותו אני מחזיר יורד כולו מהקרן או מכל היתרה לסילוק?
תודה רבה
שנה טובה ומבורכת!
שלום אבי,
לפי הבנתי יתרת הקרן היא היתרה לסילוק, אני מפספס משהו?
שלום משכנתאמן,
מאוד שמחתי לקרוא את מה שאתה כותב בצורה מאוד ברורה ומובנת – תודה!
לאחר סקר שוק הגענו לתמהיל הבא:
273000 ש"ח בפריים ל 30 שנה P-0.9
173000 ש"ח במשתנה כל 5 שנים ל 30 שנה V+2 נכון להיום זה 1.68%
379000 ש"ח בקל"צ ל 20 שנה 4.04%
אנחנו בהחזר חודשי של 3750 ש"ח (מקס שכרגע מעוניינים להחזיר)
האם לדעתך יש דרך לשדרג את התמהיל מבחינת משחק עם השנים/ריביות/מסלולים אטרקטיביים יותר?
ושוב תודה על האתר המעולה
שלום אילן,
על פניו נראה סביר,
בהצלחה
שלום
רציתי לדעת בבקשה, איזה בנק נותן את השירות של קרן השווה?
בבנק שלי הפועלים אמרו לי שהם לא עובדים עם המוצר הזה!
תודה
שלום צור,
אין לי את הרשימה המדויקת, אבל בכל הבנקים כמעט ישנם מסלולים שניתן לקחת בקרן שווה
בהצלחה
מצטרף לקודמי – פוסט מעולה
שאלתי היא כזאת: אני מעוניין במשכנתא של 800,000 עם החזר חודשי של 4,000 בחודש. כל המסלולים הם לא צמודים למדד.
האם כדאי לי לרדת במספר השנים של ההחזר ולקחת את המשכנתא בשפיצר או לקחת במסלול קרן שווה אך ליותר שנים (כמו שאתה מבין על מנת להתכנס לסכום מסויים אז יש את משחק של שנות ההחזר לעומת שיטת ההחזר)
מקווה שירדת לסוף דעתי
תודה מראש
שלום מיכאל,
אם אין צורך בירידה בהחזר החודשי בשנים הבאות הייתי הולך על השפיצר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על האתר המושקע.
יש לנו מגרש שקנינו בכל ההון העצמי שהיה לנו כ- 350K . אין לנו כרגע עוד הון עצמי לבנייה וברצוננו לבנות בשלב זה, בית לא גדול כ-150 מ"ר . האם הבנק נותן משכנתא על כל הבנייה ואיזה תמהיל רצוי לנו ( הכנסה נטו משותפת כ- 13,500 ש"ח)
תודה.
שלום אורי,
בעיקרון הבנק יוכל לאשר לכם 75% עבור הבניה
כמו כן, יש בנקים מסוימים שייתנו לכם עבור המגרש הלוואה לכל מטרה על סכום כלשהו
אני מציע שתגיעו לבנקים ולאחר מכן תדעו מה ניתן לאשר
בהצלחה
שלום רב.
ראשית תודה רבה על אינפורמציה מעולה.
יש לי שאלה קצת כללית להבנה בנושא ההחזרים. עוד לא התחלנו להחזיר לכן אני שואל.
נאמר ולקחתי משכנתה שמחולקת לארבעה מסלולים:, פריים, קבועה צמודה, מקמ, ומשתנה כל חמש.
הריבית הכי גבוהה היא הקבועה הצמודה לכן הייתי רוצה לסגור את המסלול הזה כמה שיותר מהר.
נאמר שהצמודה היא בסכ 200k ויש לי 100k שאני יכול להכניס למסלול זה ואז להקטינו. נאמר ועשיתי את זה, אז איך יראה ההחזר ממסלול זה מעכשיו? אותו אחוז שהיה מה 200k אלא שרק עכשיו מה 100k? האם כדאי לפצל את ה 100k בין המסלולים לדעתך? או פשוט להקטין את המסלול בעל הריבית הגבוהה ביותר? ברוב תשובותייך אתה ממליץ להוריד שנים אבל אם יש לי סכום כסף שאני רוצה להקצות להורדת המשכנתה? מה המלצתך? תודה רבה
שלום חיים,
אני מקווה שהבנתי את השאלה,
1. את ה- 100 צריך להחזיר למסלול הכי מסוכן / הכי גבוה (זה לא אומר שדווקא הצמודה היא זו שצריכה להיות מוחזרת)
2. אם תחזיר 100 אלף מתוך 200, תוכל לבחור בין שתי אפשרויות:
א. הורדת ההחזר החודשי
ב. קיצור השנים ולהישאר עם אותו החזר חודשי (אני מעדיף באופציה זו)
בהצלחה
היי משכנאמן אני נמצא לפני בנייה לאחר קניית מגרש בסופו של יום אני אהיה עם משכנתא של1.800,000 לקחתי ייעוץ משכנתא. והייעוץ הגיע להחזר של 7,100שח כל חודש למשך 29 שנים ובסוף תקופת המשכנתא ההחזר לבנק יהיה 2.390.000 האם הגיוני ?לי זה נראה שהסכום הסופי לעומת ה 1.800.000 קטן אשמח לשמוע דעתך בנושא. נ.ב הייעוץ הכניס בחישוב מדד של2.5% תודה מראש
שלום יוסי,
תכניס את התמהיל שקיבלת למחשבון ותראה את התוצאות בעצמך
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על האתר ועל המאמץ לעזור לכל כך הרבה אנשים.
הבנק הזוכה במו"מ שערכתי בין הבנקים הוא בנק שאינו מאפשר קרן שווה.
במסלול הפריים הייתי מעוניין לפדות את ההלוואה במסלול של קרן שווה, ולכן חשבתי על הרעיון הבא:
בסוף כל שנה אפדה את החלק היחסי של הקרן על פי לוח סילוקין של קרן שווה, כאשר בתוך השנה החישוב יהיה על פי שפיצר.
בהנחה שאין עמלה לפדיון במסלול הפריים, האם זוהי פשרה טובה לדעתך?
האם אני מפספס משהו?
המון תודה
שלום מורן,
בעיקרון כן, רק תבדקי שאין הגבלה על הפירעון (יש בנקים שמגבילים את הפירעון ל- 10% מסכום המסלול)
בהצלחה
היי משכנתאמן,
רציתי לדעת איך ההבדל בין שפיצר וקרן שווה בא לידי ביטוי?
האם זה רק בכך שבקרן שווה בסופו של דבר סכום ההחזר הכולל נמוך יותר? כלומר למה זה משנה איזה חלק מהקרן נשאר לי אחרי 5 חודשים נניח (לפי הדוגמה שלך) אם אני יודע שבסופו של דבר אני אשלם X כסף?
לפי הדוגמה אם אני רוצה לפרוע את המשכנתא לאחר 5 חודשים בלוח שפיצר אני אשלם 67.77 ובלוח סילוקין אני אשלם 66.67? בזמן הפרעון לא משלמים גם על ריבית עתידית שהבנק בעצם "מפסיד"
שאלה נוספת, האם יש לוח סילוקין "רגיל" כמו הלוח שנתת בתחילת המאמר?
תודה רבה
איל
איל שלום,
1. שני הלוחות שונים ולכן זה מאוד חשוב מתי תסלק את המשכנתא (אם אתה רוצה לסלק אותה עוד שנה אז הגישה היא אחרת ואם אתה מתכוון להחזיק בה עד הסוף אז הגישה תהיה שונה)
2. אין לוח רגיל
3. לא משלמים על ריבית עתידית (אלא אם כן הריבית שתהיה, תהיה נמוכה מהריבית שלקחת בה את המשכנתא
בהצלחה
היי משכנתאמן,
רציתי לדעת איך ההבדל בין שפיצר וקרן שווה בא לידי ביטוי?
האם זה רק בכך שבקרן שווה בסופו של דבר סכום ההחזר הכולל נמוך יותר? כלומר למה זה משנה איזה חלק מהקרן נשאר לי אחרי 5 חודשים נניח (לפי הדוגמה שלך) אם אני יודע שבסופו של דבר אני אשלם X כסף?
לפי הדוגמה אם אני רוצה לפרוע את המשכנתא לאחר 5 חודשים בלוח שפיצר אני אשלם 67.77 ובלוח סילוקין אני אשלם 66.67? בזמן הפרעון לא משלמים גם על ריבית עתידית שהבנק בעצם "מפסיד"?
שאלה נוספת, האם יש לוח סילוקין "רגיל" כמו הלוח שנתת בתחילת המאמר?
תודה רבה
איל
איל שלום,
1. שני הלוחות שונים ולכן זה מאוד חשוב מתי תסלק את המשכנתא (אם אתה רוצה לסלק אותה עוד שנה אז הגישה היא אחרת ואם אתה מתכוון להחזיק בה עד הסוף אז הגישה תהיה שונה)
2. אין לוח רגיל
3. לא משלמים על ריבית עתידית (אלא אם כן הריבית שתהיה, תהיה נמוכה מהריבית שלקחת בה את המשכנתא
בהצלחה
שלום רב לך
אני ובעלי רוצים לקנות את הבית של חמי הבאנתי שיש בעיה לקנות בית מהורה הבנקים לא מאשרים מהר כל כך את הרכישה בנוסף החלק של ההון העצמי זה משנה לבנק מאיפה הוא מגיע או שמספיק חוזה חתום מול עורך דין שהועבר לחמי הכסף?
שלום ג'ולי,
זה מקרה מורכב,
הבנק בדר"כ לא דורש לראות שממש שילמתם את החלק הראשון, אבל הוא כן דורש שחמיך יחתום על כך שקיבל את מלוא הסכום מכם + הוא יבקש לראות שלחמיך יש דירה נוספת / יש איפה לגור לשאר ימי חייו
בהצלחה
תודה רבה לך
היי משכנתאמן , 1. רציתי להודות לך על כך שאתה מסייע ועוזר לכולם בעולם הזה שנקרא משכנתא – את האמת רק בזכותך / בזכות הפוסטים שאתה מעלה באתר הצלחתי לעזור לעצמי ולמס' אנשים . 2. הייתי רוצה להתייעץ אייתך כי אני לפני חתימת חוזה במחזור משכנתא על סך 345 אלף ש"ח יש לציין שעשיתי זאת עצמאית לחלוטין . להלן התמהיל משכנתא : א' -סכום של 105 אלף על פריים -0.9 שזה ריבית של 0.7% ל 25 שנים . ב' – סכום של 240 אלף שח ק.ל.צ עם ריבית של 2.16% ל 9 שנים . אני מאד אשמח לראות תגובתך בעניין .האם הריביות אכן רלוונטיות או שאפשר לבדוק עוד צדדים ????
שלום יעקב,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
דבר ראשון רציתי להודות לך על העזרה שאתן נותן ועל הידע הנרחב זה מאוד מאוד עוזר.
דבר שני: אני עכשיו לפני לקיחת משכנתא של 790000 ש"ח ולא רציתי לשלם יותר מ 3800 בחודש והציעו לי כך.
1.פריים קרן על בסיס שפיצר 263000 ש"ח 360 חודשים בריבית של P-0.70.
2.לא צמודה ריבית קבועה לוח שפיצר 171000 ש"ח 180 חודשים בריבית של 3.
3.לא צמודה ריבית קבועה לוח שפיצר 93000 ש"ח 240 חודשים בריבית של 3.59.
4.ריבית משתנה כל 5 ש' לא צמודה 263000 ש"ח 300 חודשים בריבית של 2.00 +א סה"כ 2.94.
רציתי לדעת את חוות דעתך המקצועית .
תודה רבה!
שלום שלמה,
1. נראה טוב
2. זה תלוי מה יהיה באותה התקופה המצב בשוק – מציע שתחזור לכאן לשאול שוב כאשר יהיה לך את הכסף להחזיר
בהצלחה
היי בהמשך לשאלה קודמת הייתי רוצה לדעת במידה ויש לי בעוד תקופה סכום כסף מאיזה מסלול שווה לפרוע? תודה רבה!
שלום,
יש לי משכנתא עם לוח שפיצר לפי תמהיל:
2/3 קל"צ 3.8% – 30 שנה
1/3 פריים -0.9 – 25 שנה
בעוד 5 שנים יהיה לי סכום כסף מקרן השתלמות.
התוכנית שלי הייתה לעשות אחד מהשניים:
1. אם הריבית עולה בצורה משמעותית – להכניס את הכסף לפריים
2. אם הריבית נשארת נמוכה – להכניס את הכסף לקל"צ (כמובן בהנחה שאם יש קנס אז הוא סביר).
מה שלא ברור לי זה מה קורה ללוח הסילוקין בנקודה שבה אני רוצה להכניס את הסכום. איך נראה הלוח החדש?
תודה 🙂
אם אתה מקצר תקופה, אז יהיה חישוב מחדש
אם אתה מסלק חלק מהסכום ללא קיצור תקופה, הקרן שעליה אתה משלם ריבית תרד
האם אני יכול לקחת משכנתא ל30 שנים והחזר 500 שקל כול חודש ואני שואל מזה משנה ל1500 אל ול500 וזה החזר החודש שלי העם יתנו לי את המשכנתא הזאת
שלום אסי,
לא הבנתי את שאלתך, אנא כתוב בצורה ברורה יותר
שלום,
אנו זוג צעיר העומד בפני רכישת דירה ראשונה, כרגע יכולת ההחזר שלנו נמוכה וזה מהווה קריטריון די משמעותי בתמהיל שלנו, זו ההצעה שקיבלנו למשכנתא בסך 610K:
פריים – 0.7 ל-30 שנה -183K
קל"צ 3.9% ל-30 שנה -213K
משתנה כל 5 שנים – צמודה 2.5% ל-25 שנה – 214K
כך שההחזר החודשי עומד על 2,800 ש"ח בערך
כל המסלולים הם על בסיס לוח שפיצר, מלבד מסלול הקל"צ .
שאלתי היא האם עדיף להגדיל את השנים במסלול הקל"צ כפי שעשינו על מנת לעמוד בהחזר החודשי, או להעביר גם את המסלול הזה ללוח שפיצר ולקצר ל25 שנה?
בנוסף, האם זה נכון לפרוס להרבה שנים מתוך כוונה לבצע מחזור בהמשך (כדי שנוכל כרגע לעמוד בתשלומים)?
מה המלצתך?
תודה רבה 🙂
שלום שירן,
תבדקו מה יוצא יותר משתלם:
קל"צ ל-30 שנה בקרן שווה או שפיצר ל-25 שנה
תבדקו את יתרת הקרן בנקודת המחזור הבאה שנראית לכם לעין (לדוג' – בעוד 5 שנים)
בהצלחה
שלום! אני לומדת את ענייני המשכנתא ממך וכרגע אנחנו בהתלבטות לגבי קרן שווה.
ההצעה שקיבלנו :
סה"כ הלוואה 1300000
30 אחוז בפריים, 0.75 ל30 שנה.
300000 משתנה כל 5 שנים צמודה ל30 שנה, עם כוונה להחזיר אותה עוד 7 שנים. ריבית 2.
608000 בקל"צ ל21 שנה. בבנק מציעים 3.85 להחזר לפי לוח שפיצר או 3.75 להחזר בקרן שווה.
סכום החזר חודשי עם שפיצר יהיה מושלם בשבילנו -בסביבות5900. בקרן שווה זה בסביבות 6500. האם שווה קצת להתאמץ בשביל החזר בקרן שווה? ןאיך נראת ההצעה?
תודה רבה!
שלום ויקי,
ההצעה סבירה,
אם אין לכם צורך שההחזר יירד עם השנים הייתי לוקח שפיצר לשנים קצרות יותר
בהצלחה
קראתי לא מעט אתרים על הבדלים של שפיצר מול קרן שווה.
אף פעם לא מציינים את השני הגורמים המכריעים באמת:
1. היוון הון עתידי, כולל מדד.
2. העלות הסובייקטיבית של הכסף.
ופה שפיצר מנצח בגדול,למרות שנומינלית מחזירים פחות בקרן שווה.
אסביר – 4000 ש"ח בשנת 95 היו משכורת ממוצעת, והחזר משכנתא בסכום זה היה נחשב מטורף. היום השכר הממוצע הוא כ-9000 ש"ח ו-4000 ש"ח זאת משכנתא די סבירה ושוות ערך לשכירות. מי שהיה לוקח בשנת 95 קרן שווה ל-20 שניה, היה משלם אז נניח 5000 ש"ח והיום 3000. מצבו ב-95 היה מאוד-מאוד גרוע והיום קצת יותר טוב מהממוצע.
המשכורות נוטות לעלות, אמנם לאט, לכן באופן סובייקטיבי, 4000 ש"ח למשפחה צעירה עם משכורות נמוכות, הם "הרבה יותר כסף" מאשר למשפחה מבוססת.
בנוסף – עלות היוון ומדד.
בקרן שווה אתה מוציא את הכסף הנוסף היום, שאפשר היה להשקיע אותו חזרה בריבית מסויימת, בשוק ההון, בנכסים. בגמר תשלום המשכנתא היית נשאר עם כסף שהושקע והניב תשואה. חוץ מזה – עלות הכסף נאכלת עם השנים ע"י האינפלציה, ושוב חזרנו לכך 5000 ש"ח שהיו בשנת 95 היו אז שווים הרבה יותר מאשר היום.
זה מוזר ממש שבכל ההמלצות שתי הנקודות האלה נעלמות מהמלצות.
שלום ניק,
יש הרבה דברים חכמים במה שאמרת,
דרך אגב באמת רוב המשכנתאות נלקחות היום בשפיצר ורק חלק קטנטן בקרן שווה
בהצלחה
משכנתאמן שלום
ראשית אני רוצה להודות על ההכוונה והעצות שאתה נותן כאן.. כל הכבוד !
אנו זוג צעיר בתחילת הדרך הכנסה חודשית 13000-14000 ₪. בת זוגתי סטודנטית בשנה האחרונה והצפי ככל הנראה הוא שהמשכורות שלנו יעלו בהדרגתיות בקרוב.
משכנתא 750000 ₪ בעבור דירה חדשה על הנייר – כניסה עוד שנתיים כלומר, 2018
פריים 30% ל 30 שנה ריבית 0.8% 225000
משתנה כל 5 צמודה 20% ל 15 שנה ריבית 2.22% 150000
קל"צ 50% ל 12 שנה 2.7% 375000
אנו מעוניינים כרגע שההחזר החודשי לא יעלה על 3800 – 3900 ₪ .
א. מה דעתך בנוגע לתמהיל זה ?
ב. איך אנו יכולים להגיע להחזר החודשי הרצוי ?
ג. ככל הנראה בעוד 8 שנים לכל המאוחר נרצה להשתדרג. איזה מסלול עדיף? איזה מסלול יגרור פחות קנסות בעתיד.
ד. האם כדאי להצמיד לשפיצר או קרן שווה?
תודה רבה
שלום עידן,
1. נראה סביר
2. להאריך את השנים של המשתנה
3. כל המשתנות למיניהן
4. שפיצר לדעתי
בהצלחה
שלום וברכה,
אשמח לקבל חוו"ד על ההצעה הבאה:
דירת 3 חדרים ביישוב בצפון. שווי הנכס 635,000.
משכנתא מבוקשת 475,000.
ההצעה שקיבלנו:
175,000 ריבית קבועה 3% ללא הצמדה ל-10 שנים.
156,000 פריים מינוס 0.75 = 0.85% ל-20 שנים.
144,000 משתנה לא צמודה – 3.13% ל-20 שנים.
מה דעתך?
בתודה מראש
שום רפאל,
נראה בסדר
בהצלחה
משכנתאמן שלום
ראשית אני רוצה להודות לך על הידע שאתה שופך כאן
רציתי את עזרתך לפני סגירת משכנתא (סכום של 650000)
קיבלתי הצעה פריים-0.9 ל25 שנה
קל"צ 3.8% ל20 שנה
החזר חודשי 3419 ש"ח
1)היועץ ייעץ לי לא לעשות עוד מסלולים כי בדיוק הריבית עלתה וזה לא משתלם האם התמהיל הנ"ל טוב או שאפשר להפחית משמעותית
2) בשנים הקרובות יהיה לי סכומי כסף שאני יוכל לפדות חלק מהמשכנתא איזה מסלול מומלץ ?
תודה רבה
שלום עמוס,
1. התמהיל נראה בסדר וגם הריביות
2. הייתי לוקח במקום הקל"צ משתנה כל חמש צמודה ואותה מחזיר בשנים הקרובות
בהצלחה
שלום משכנתאמן! סוף סוף הסברים פשוטים עם דוגמאות….
אני רוצה לקחת הלוואת משכנתא של 600,000 לדירה להשקעה(50% מימון לנכס).
בבנק המליצו לי על
200,000 בP-0.8 (ל25 שנה)
400,000 בקל"צ של 3.75 (ל20 שנה).
ברור לי שמסלול הפריים מאוד משתלם כרגע כל עוד הפריים כה נמוך.
השאלה היא – האם את מסלול הקל"צ כדאי לפצל ליותר, וגם …..האם הריביות הללו אטרקטיביות ? האם אפשר להשיג יותר טובות ?
תודה רבה, מאור
מאור שלום,
אם אתה חושב שתחזיק את המשכנתא לטווח ארוך אז הקל"צ מומלץ
אם לדעתך תפרע את ההלוואה תוך כמה שנים, הייתי ממליץ על מסלול צמוד מדד
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אין ספק שאני לומד המון ואתה מאתגר את ידיעותי וגורם לי לחשוב על המובן מאליו!
ולפוסט, לפי כמה חישובים שעשיתי יוצא שקרן שווה יותר טוב רק אם אתה יכול להחזיר את הסכום הגבוה בהתחלה בלבד (למשל שאתה בטוח שבקרוב יהיה ילד שיקטין הכנסה פנויה). למשל אם יש לך החזר של 1000 בשפיצר ולעומת זאת של 1500 בחודש ראשון בקרן שווה (לדוגמא), ואתה מסוגל לעמוד ב1500 לא רק בהתחלה, אז אתה יכול לקצץ את התקופה של שפיצר בהרבה שנים עד שתגיע להחזר של 1500 גם שם. ואז בהכרח יוצא שעדיף שפיצר וששם הקרן מקוצצת מהר יותר מהקרן שווה וההחזר הסופי קטן יותר. (בלי לכלול שיפור ריביות בעקבות השנים הקצרות יותר) (לא יכול לצרף פה גרפים אבל זה מה שיצא לי..)
אשמח לתגובתך המלמדת ואם אני צודק אז אני חושב ששווה להזכיר זאת בפוסט…
תודה!
שלום מוטי,
אני מסכים איתך כל עוד אפשר להשאיר את ההחזר כפי שהוא,
מצד שני קצת קשה להשוות כך בין המסלולים שכן צריך לחשב את ההחזר הממוצע של קרן שווה ואז להשוות אותו לשפיצר
בהצלחה
היי,
אנחנו זוג צעיר שקונה בית במחיר למשתכן
הכנסות נטו 14K (לא צפויה העלאה בשנים הקרובות או סכום כסף לסילוק משכנתא)
650K משכנתא
כרגע קיבלנו הצעה ממזרחי:
פריים + 0.8 (כן זה פלוס) על 200K ל30 שנה
450K קל"צ ל25 שנה 4.38
מה אתה אומר על ההצעה נכון לריביות הנוכחיות?
ועל התמהיל?
מהי דעתך?
נ.ב: החזר חודשי 3300 (לפי שפיצר)
יש יכולת להחזיר בחודשים הראשונים יותר השאלה כמה זה יהיה בקרן שווה?
תודה רבה!
שלום עמיר,
1 תנסו בנקים אחרים
2.במחשבון יש לך אפשרות לשלב בקרן שווה
3.הריבית די גבהה אבל סקר שוק טוב או פניה לייועץ תוכיח לך אם אפשר לשפר זאת
בהצלחה
הי שלום,
קראתי את המאמר הזה, כמו את רוב המאמרים שלך וגם הוא מוסבר ומנוסח יוצא מן הכלל.
אני ממש נהנה לקרא אותם ולמדתי מהם המון.
במקרה הזה, אני חושב שזו פעם ראשונה שאני חולק על מה שאתה כותב..
הסיבה היא כזו
אם אני יכול להרשות לעצמי תשלום החזר גבוה, האם לא כדאי לקחת את אותו סכום החזר בלוח שפיצר ובכך לקצר את שנות ההחזר ואז גם ההחזר הכולל שלי יהיה נמוך יותר?
כמובן שאם ארצה לאחר כמה שנים להוריד את גובה ההחזר אבצע מחזור..
זה מה שאני מסביר לכל הלקוחות שלי, אני חייב לציין שאני לא רואה שום יתרון בקרן שווה..
חג שמח 🙂
שלום פרנק,
אתה בהחלט צודק (זה מה שאני ממליץ לרוב לגולשים בתגובות במקרים פרטניים)
יחד עם זאת, יכול להיות מצב שמישהו יכול להתחיל היום עם החזר גבוה יותר אבל יודע שבעתיד הוא רוצה החזר נמוך יותר
בהצלחה
שלום וברכה.
ראשית כל תודה ענקית על הפוסטים הנהירים וההפשטה של מושגים מלחיצים ומבלבלים לטובת הציבור!
1)אני לא מצליחה להבין ,אם אני,לדוג׳,לוקחת 100 אלף בריבית של 5% (ונניח לצורך הענין שאין הצמדה למדד ושהריבית לא משתנה),מה זה משנה לכמה שנים אני לוקחת את המשכנתא או מהו לוח הסילוקין?!
בסוף אני אמורה לשלם 105 אלף,לא ?
שלום בת שבע,
הריבית הינה ריבית שנתית ולא כוללת
בהצלחה
שלום לך.
ראשית תבורך על מה שאתה כאן זה מדהים וכלל לא מובן מאליו.
עשיתי קצת שעורי בית בנושא משכנתא אך עדיין אני רוצה להתחיל מתמהיל שהוא מתאים לי. ככל הנראה אצטרך משכנתא של 900 אלף שח. ואני יכול לעמוד ההחזר של כ 6,000 שח.
והאם זה נכון להקטין את תשלומי המשכנתא (בולט או גרייס) על מנת לחסוך בצד כדי להקטין את היקף המשכנתא הכולל (בשלב של בניית בית שעדיין לא צריך את כל הכסף)
תודה !
שלום אפי,
זה יכול להיות טוב, אבל אני לא תמיד בעד
זה בהחלט מצריך ייעוץ מקצועי
בהצלחה