בשנים האחרונות אנו "זוכים" לשמוע חדשות לבקרים על הנחיות חדשות של בנק ישראל ו/או המפקח על הבנקים בנוגע לשוק המשכנתאות.
אני לא אפרט כאן את כל ההנחיות, עליהן תוכלו לקרוא במספר פוסטים בבלוג (מגבלת השליש, שינוי אחוזי המימון, הגדלת הלימות ההון והשינויים האחרונים על חיוב לקיחת שליש משכנתא בריבית קבועה).
בפוסט הזה אני רוצה להסביר את המניעים שלהם (כלומר, למה הם עושים את זה), אני רוצה שתבינו למה זה קורה ואולי ככה תבינו את ההגבלות יותר טוב (כי כשמבינים את ה"אינטרס" ככה יותר קל להבין את ההגבלה).
דבר נוסף שאני הוא רוצה הוא להביע את דעתי על ההגבלות ועל בנק ישראל והמפקח על הבנקים, מכיוון שהבלוג הפך למדובר ונפוץ מאוד בשוק המשכנתאות אני נושא תקווה שמישהו בעל השפעה יקרא את הכתבה הזו וגם את הפוסטים הבאים שאני רוצה לכתוב (בעניין יועצי המשכנתאות ובעניין מחירי הדירות) ואולי דברים יתחילו לזוז לטובה (אני יודע שאני אופטימי מדי או אפילו "תמים" אבל אנחנו מדינה קטנה וכל דבר יכול לקרות פה אז אני מרשה לעצמי לקוות).
אז יאללה בואו ונתחיל להבין קצת מה הם רוצים מאיתנו (וגם מה הם רוצים מהבנקים).
מה הם הנושאים בהם עוסקות ההנחיות?
- צינון מחירי הדירות
זה לא סוד ש"כל המדינה" (גם האנשים וגם הממשלה) מבינים שמחירי דירות שעולים ללא הפסקה הם בעיה לאומית ולכן בבנק ישראל מנסים להוריד ביקושים לשוק הדירות ובכך להרגיע את המחירים.איך הם עושים זאת?
בעזרת הטלת מגבלות על המשכנתאות והפיכתן למשהו שיותר קשה לקבל.
לדוגמא:
– הורדת אחוז המימון ל- 50% עבור דירות להשקעה.
– ביטול EMI והאפשרות לקחת יותר מ- 75% מימון לדירה ראשונה (בעבר היה ניתן לקחת עד 95%).בנק ישראל מנסה להקשות כמה שיותר על רוכשי הדירות לקחת משכנתא (לא ברמה דרמטית אלא במספר הנחיות ש"מפריעות" לקבל אחוזי מימון גבוהים).
על ידי כך הוא מקווה שפחות אנשים יוכלו לקנות דירה (בעיקר שוק המשקיעים) וברגע שירדו הביקושים לדירות באופן אוטומטי ירדו מחירי הדירות. - הטלת מגבלות על הבנקים והפיכת המשכנתא ליקרה יותר
בנק ישראל והמפקח על הבנקים מאוד חושש לגורל הבנקים, הם מפחדים שבמקרה של מפולת מחירים שתגיע בעקבות עליית ריבית (כפי שהייתה בארה"ב) הבנקים יצטרכו להתמודד עם החזרי משכנתא אדירים (לאנשים יהיה קשה להחזיר את המשכנתא שלהם ולכן ימכרו את הדירות שלהם ומכאן גם מחירי הדירות ירדו).איך הם עושים זאת?
מכיוון שם מבינים שיציבות הבנקים הם פרמטר עיקרי למשק בריא ומכיוון שהם יודעים שביום שהבנקים יתמוטטו כל המדינה שלנו תכנס ל"הלם כלכלי" ולמשבר עמוק ביותר, הם כל הזמן קובעים לבנקים תקנות והנחיות חדשות שגורמות להם להיות יותר זהירים במתן משכנתאות ובכך הם רוצים להבטיח את היציבות שלהם במקרה של מפולת ועליית ריבית.לדוגמא:
– איסור על לקיחת יותר משליש בריבית משתנה
– חיוב על לקיחת שליש בריבית קבועה
– איסור מתן משכנתאות ליותר מ- 30 שנה
ועוד, ועוד, ועוד…בקיצור,
הם קובעים במידה רבה את מדיניות האשראי של הבנקים כי הם לא כל כך סומכים על הבנקים וחושבים שהם יעשו הכל בשביל להרוויח עוד לקוחות (מה שיכול להיות שמאוד נכון), ולכן הם קובעים מראש כמה כל לווה יכול לקחת ובאילו מסלולים הוא יכול לעשות זאת.
מה אני חושב על כל הנושא הזה?
ראשית אפתח ואומר שאין לי דבר ולא חצי דבר נגד הממסד (לא נגד בנק ישראל, לא נגד המפקח על הבנקים ולא נגד שר האוצר) וחשוב לי לומר שאני אומר את הדברים הבאים מתוך כאב למצבם של הזוגות הצעירים, כמו כן ידוע לי שאני "כולה" כותב בלוג בנושא משכנתאות ואילו הם אנשים כלכליים בעלי ניסיון רב וראיה רחבה של הנושא, אבל אני עדיין עושה זאת ומהמר על כך שמקסימום יגידו עלי שאני נאיבי או טיפש, לדעתי זה הסיכון שווה את הסיכוי במקרה הזה.
אז אתחיל,
אני חושב שהם (לצורך העניין גם בנק ישראל וגם המפקח על הבנקים) קודם כל צריכים להודות שבמטרה הראשונה שלהם הם לא עומדים וזה קורה הרבה מאוד זמן.
מחירי הדירות לא יורדים (ההיפך הוא נכון וזה קורה באחוזים מפחידים כבר מעל ל- 7 שנים), המגבלות שהם הטילו על המשקיעים לא עזרו והם פשוט רוכשים עכשיו דירות במינוף של שני נכסים ולא אחד.
כך שמישהו שם צריך לעשות "stop" ולחשוב על חוקים ותקנות חדשים כי הקיימים לא כל כך משיגים את המבוקש (תמיד אפשר לומר שאם הם לא היו עושים את זה, אז המצב היה הרבה יותר גרוע. אבל אני חושב שגם הם מבינים שהם נכשלו במשימה הראשונה שהציבו לעצמם).
מה שהכי כואב לי הוא שלא מספיק שהם לא הורידו את המחירים (אני לא אומר שזה קל), אלא שהם הרחיקו כל כך הרבה זוגות צעירים מ"חלום הדירה" ברגע שהם ביטלו את EMI ואת האפשרות לקחת יותר מ- 75%.
ישנם כל כך הרבה צעירים טובים שמנהלים נכון את חייהם הכלכליים שכל חטאם הוא שהם לא מצליחים לחסוך 25% מההון הראשוני לדירה, בעוד חבריהם הטובים לוקחים כמה גרושים (במקרה שלנו הרבה גרושים מההורים) והם כן מצליחים לרכוש.
אותם הזוגות שאיבדו את היכולת לרכוש עומדים מהצד ורואים כיצד חודש אחרי חודש מחירי הדירות עולים והם לא מצליחים להדביק את הפער (אפילו אם הם יחסכו 5,000 ₪ מדי חודש הם לא יצליחו להדביק את עליית המחירים).
הבקשה שלי מבנק ישראל:
תתחשבו בזוגות האלו, תתמקדו בעיקר בהם ותנסו לראות איך אתם משנים את פני הדברים על מנת שהם כן יוכלו לרכוש דירה (יש לכם כלים ומפתחות לכך, פשוט צריך להחליט שזה מספיק חשוב לכם).
טענה נוספת שיש לי לבנק ישראל ולמפקח על הבנקים היא שהם מתערבים מדי בשוק כלכלי שאמור להיות חופשי ולהתנהל על פי כוחות השוק.
ברגע שאתם קובעים עבורנו שאנו לא יכולים לקחת יותר מ- 33% בפריים ושאנחנו חייבים לקחת 33% בריבית קבועה אתם אולי מגנים על הבנקים, אבל אתם גוזלים מאיתנו (הלקוחות) את היכולת לקחת החלטות מקצועיות בעצמו (זה די דומה לכך שהיו קובעים לנו שאנו לא יכולים לקנות מניה מסוימת כי הי מסוכנת לדעתם ואנחנו חייבים לקנות מניה "בטוחה" אבל עם תשואה נמוכה יותר).
אני יודע שאתם רוצים בטובתם של הלווים ושל הבנקים, אני יודע שאתם מעדיפים שכל המשק יינזק קלות מהגבלות מסוימות אבל לפחות תמנעו נזק ארוך טווח לכל המשק.
אבל אם אתם כל כך דואגים לזה למה אתם מתנהגים אלינו כאילו אנחנו "טיפשים" שלא יודעים מה אנחנו עושים? למה אתם לא מלמדים אותנו מה כדאי לעשות במקום להחליט עבורנו החלטות נוקשות? למה אתם קובעים תקנות כלליות ולא פרטניות לכל קבוצת לווים ששונה מקבוצה אחרת?
אני לא כל כך נאיבי כפי שאני נשמע, אני יודע שעדיף להגביל באופן כללי ובכך ל"הציל" את כל המשק במקרה של מפולת, אבל למה אף אחד לא קובע שם תקנות קצת יותר "חכמות" שמתחשבות במספר פרמטרים ולא תקנה כללית שאולי עוזרת לחצי מהאוכלוסייה אבל באותו מעמד גם מזיקה לחצי השני.
אני מתכוון שהנחיות צריכות להיות יותר ממוקדות אוכלוסיה (דבר שדורש תכנון וחשיבה עמוקה אבל זו בקשה מגופים שמחזיקים כל כך הרבה אנשים מוכשרים וטובים), ללווים חזקים צריך לאפשר לקחת יותר בפריים (כי הם יכולים לעמוד בשינויי ההחזרים) ולמי שיש דירה בשווי 300 אלף ₪ שרכש בבאר שבע שהיה רווק לפני 4 שנים צריך לאפשר לקבל יותר מ- 50% מימון עבור הדירה שהוא רוכש עם אשתו לצורך דיור ובטוח שזוג צעיר שמנהל את חייו הכלכליים לתפארת (מוסר תשלומים גבוה, עבודות מסודרות, חיסכון לטווח ארוך וכו') צריך לאפשר (עם הרבה מגבלות ועם ביטוח כלשהו) לקחת יותר מ- 75% מערך הדירה ובכך להתחיל את חייו בארצנו הקטנטונת.
אני בטוח שעם חשיבה נוספת אפשר לשפר עוד יותר את ההנחיות הכלליות מדי לדעתי ולהתחיל להשקיע בדברים החשובים שנמצאים על השולחן.
אני מקווה שלא חפרתי לכם יתר על המידה, אני תמיד מנסה להיות ממוקד עזרה בנושא המשכנתאות בנושא של מסלולים, ריביות ותמהילים אבל הפעם היה לי חשוב ל"הוציא קיטור" ולא בשביל להתלונן חלילה אלא בשביל להרגיע את עצמי שאני את שלי אמרתי ואני עשיתי את הניסיון שלי לעשות שינוי קל במצב.
משכנתאמן בוקר טוב
נהנתי לקרא את הכתבה כמו יתר הדברים שאתה כותב,
לגבי "אני יודע שאתם רוצים בטובתם של הלווים ושל הבנקים,"
אני קצת לא מסכים איתך…
הם רוצים את טובת הבנקים או יותר נכון לשמור על הבנקים.
שכן משכנתא צמודה למדד לא לטובת הציבור אלא לטובת הבנק…
ככול שמקטינים את צמודי הפריים נאלצים להאריך את צמודי המדד
על מנת להשאר בגובה סביר של החזר חודשי…
כך שבאמת רצון לשמור על הלווים לא נראה כאן!
אלא רצון לשמור על הלווים שלא יפילו את הבנקים
בכל אופן שוב אני מהנה ולומד הרבה מהמאמרים שלך…
תמשיך כך לטובת כולנו
איסי אלון
אלון היי,
אני חושב שאולי אתה פיספסת נקודה מסויימת, מה שתכוון ה"משורר" לומר פה, זה שאם תהיה מפולת של בנקים במדינה, כולנו (גם אני וגם אתה) נכנס לסחרור כלכלי (כמו שקרה בארה"ב ואולי חמור יותר כי אנחנו מדינה קטנה).
בברכה,
שלום וברכה,
אני מאמין שברמה הכללית הם רוצים לשמור על הבנקים אבל זה רק בגלל שהם מבינים שנפילת הבנקים תוביל לנפילת המשק (שזה אנחנו), כך שלגופו של עניין הם רוצים לשמור עלינו יותר מאשר על הבנקים (הבנקים זה רק האמצעי).
לצערי, לא כל הדברים שהם עושים אכן עוזרים לנו ולמשק.
תודה על התגובה המחכימה
בוקר אור טוב שנתת את דעתך על הנושא הכאוב והמתסכל הזה,
כל מילה בסלע ,חזק ואמץ על אף שכל ההנחיות החדשות משרתות שם
למעלה הרבה אנשים לא נראה שעשויי להיות שנויי.
תודה על הפרגון גל
לצערי, העניין הוא שאנחנו כן "טיפשים" שלא יודעים מה הם עושים.
שיטוט קצר בפורומים ובתגובות של אנשים לפוסטים שלך מבהיר את זה.
אני כן מסכים איתך שהתקנות וההנחיות כן צריכות להיות הרבה יותר ממוקדות ולהבחין בין סוגי אוכלוסיות ספציפיות ולא באופן כללי כך שאולי עוזר לחלק אבל פוגע ברבים אחרים.
הסיבה העיקרית לדעתי שלא נוקטים כך היא עצלנות של בנק ישראל ואולי חשש להסתבך.
שלום וברכה,
אנחנו לא טיפשים אלא אנחנו לא מקבלים חינוך נכון ולפעמים מתקשים לשלם עבור שירות שיכול לחסוך לנו לא מעט כסף (שגם זה שאלה של חינוך).
אני מקבל שבנק ישראל לא נכנס לזה מתוך חוסר רצון ל"הסתבך" ולהיכנס לפרטים הקטנים.
תודה על התגובה ובהצלחה
כל הכבוד!!!
תודה על הפרגון אלי
כרגיל עוד פוסט מעולה, נהנתי לקרוא כל שורה ושורה.
אבל, לא ממש הצלחתי להבין מה אתה מצפה שבנק ישראל יעשה "כלים ומפתחות" זה נשמע יותר כמו סיסמאות, אם הממשלה לא מעבירה חוקים מגבילים על המשקיעים אז אני לא רואה כיצד בנק ישראל יכול להתערב יותר ממה שהוא כבר עושה (ולצערי הרב מאוד, בצורה קיצונית שכל כך שמעקרת את היכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה ו"לתקוע שורש" בארץ היפה שלנו).
בנוסף, בלי התערבות ממשלתית כגון "חוק דיור" שיבחן את סיבת רכישת הדירה ובמידה והיא דירה להשקעה יקבע מיסוי כל כך גבוה שזה פשוט לא ישתלם למשקיעים לרכוש דירות, לא יהיה ניתן להוריד את מחירי הדיור גם בעשור הבא (אני מקצין אולי).
שלום ניר,
אתה צודק מאוד, אבל זו לא הייתה כוונתי בפוסט הזה.
תפקידה של הממשלה הוא לקבוע גובה מס למשקיעים וכו'.
אבל אם בנק ישראל קובע מדיניות אחוזי מימון למשקיעים, נדרש ממנו גם להביא הנחיה מפורטת שגם מתייחסת למקרי קיצון (כמו הדוגמאות שנתתי בכתבה) ולשם כך התכוונתי.
בכל אופן תודה על התגובה ואני בהחלט מסכים עם רובה, מאמין שבשבוע הבא אכתוב על מחירי הדיור ובהחלט יש שם מקום של כבוד למיסוי המשקיעים
תקן אותי אם אני טועה, אך אם יהיה מיסוי גבוה על דירות להשקעה,
אז גם מחירי השכירות יעלו כי יהיה פחות עצה של דירות להשכיר,ואז לזוגות הצעירים יהיה קשה גם להשכיר דירה
אתה צודק לחלוטין במה שאמרת לגבי אנשים שיודעים להתנהל נכון. נראה לי שיש מערכת כזו בארה"ב? משהו עם קרדיט סקור?
בכל אופן אנשים שיודעים להתנהל נכון בחיים שלהם מבחינה כלכלית צריך בהחלט לאפשר להם להתרומם ואחרים שלא מתנהלים נכון יתחילו להתנהל רק בגלל זה.
ואם יהיה משהו שיגן על המשק שלנו זה אנשים שמתנהלים נכון ולאו דווקא תקנות גמלוניות.
ישר כח ושבת שלום!
שלום דן,
מסכים איתך ודבריך חכמים,
הסוד הוא לחנך את השוק ולא להגביל עליו הגבלות
תודה על ההערה ובהצלחה
היה כיף לקרוא כרגיל.
תודה
אני מאוד שמח ונהנה לקרוא כל פעם את הפוסטים החדשים
דעתי האישית והיא לא כלכלית
תרבות …. תרבות רכישת דירה בישראל היא חובה .
אבל מנגד סכום שכירות לדירה בישראל מקביל כמעט למשכנתא
ופה כבור הכלב . המשואה הזו צריכה להשתנות ומהר.
ולכן המדינה צריכה להתערב בנקודה הזו .
ומכאן לגזור את שאר הקופונים .
שלום לך
אני רוצה לומר לך שאתה עוש עבודת קודש!!!! אנחנו בתהליך של רכישת דירה ופשוט לא הבנו כלום מכל התהליך.לצער אין לנו אפשרות לקחת יועץ משכנתאות ואתה ממש הקלת על התהליך. לאחר שקראתי פה הכל נראה ברור ופחות מפחיד כי אה כותב בשפה ברורה ונגישה. כל הכבוד על היוזמה!
ועד שאלה לי אליך.. אם אני אכתוב לך פה תמהיל שקיבלתי מהבנק שהוא נראה לי הכי טוב מכל האחרים – בדקתי גם במחשבון משכנתא, תוכל לומר לי האם זהו תמהיל טוב?
תודה ויום נעים
שלום אורטל ותודה רבה על הפרגון,
כן – את מוזמנת לכתוב את התמהיל ואגיב עליו.
לדעתי, הגבלות של בנקים ורגולציה כזאת או אחרת לא תתרום במאום להוזלת מחירי הדירות.
מה שכן יתרום לכך הוא פעולה מכיוון אחר לגמרי :
הפשרת קרקעות לבנייה
הפחתת המיסים על הבניה
הגדלת היצע הדירות בפועל.
בניית דיור ציבורי
כלל פשוט בכלכלה, ככל שיש יותר היצע, המחיר יורד.
פעם המדינה העניקה סיוע בצורת נכסים בדמי מפתח
כלומר שכירות חודשית נמוכה ביותר עבור נכסים בדמי מפתח בדירות של עמידר, כאשר היום מאפשרים לרכוש את הדירות האלה ב 30% מערכן, לאחר מס' שנים מסויים בהן שילמת דמי מפתח.
שפתיים ישק !
"כל מילה זהב" עוד אמרתי קצת.
הבעי'ה הוא שבנק ישראל מנסה לתקן את מה שהממשלה הייתה אמורה לעשות ואינה עושה. ולמעשה בנק ישראל מתעסק לכאורה בתפקיד שאינו שלו.
ומה הממשלה אמורה הייתה לעשות אתם שואלים ? דבר שהיא בידי'ה בלבד של משרד השיכון ומנהל מקרקעי ישראל, לשחרר קרקעות לבני'ה במסות אדירות, וזכור לטוב אריאל שרון שבעלי'ה הרוסית נתן פתרונות לכ-400 אלף עולים תוך תקופה מאד קצרה, והוא בנה על ימין ועל שמאל, תוך עקיפת את כל הוועדות למיניהם, כי הכלל המסחרי תקף גם לנושא הדיור, תן עודף סחורה מעל הביקוש והמחירים צונחים פלאים. אבל מה? לממשלה נוח ככה, כי כך אפשר להפעיל את מחלבת הכספים ולמלא את קופת האוצר בשופי.
אז מה יעשה זוג צעיר שרואה מדי חודש בחודשו כי קורת הגג מעל ראשו מתרחקת לו מיום ליום ? אזי הוא מגיע למסקנה לחטוף מה שיותר מהר, מבלי לחשוב הרבה, כי הוא נוכח כבר שמהרבה מחשבה הוא פשוט יפסיק לחיות כאן. וההחלטה שלו שאולי הוא מבחינת "מאבד את עצמו לדעת" הוא פשוט מחוסר ברירה.
ואז בא בנק ישראל, ומתערב לנו בתפקיד שאינו שייך לו לכאורה, רק שייכת למשרד השיכון וממ"י.
אז ככה אנו נראים בהתנהלות הכושלת של הממשלה.
שלום וברכה,
תודה על התגובה המפורטת,
עניין הדיור אכן במצב בעייתי, שחרור קרקעות אכן נראה פתרון טוב אבל אני מאמין שגם פה יש בעיות (בירוקרטיות ותכנוניות).
בקרוב מאוד אכתוב על הפתרונות שאני חושב שצריכים להיות, אבל ברור לכולנו שהמצב לא פשוט ולכל פתרון יש מספר אתגרים.
שוב תודה על השיתוף
שלום לך מר משכנתאמן !
נעזרתי בך לפני כשבועיים, כאשר אני אמור לחתום על המשכנתא בעוד יומיים.
אשמח לעצתך בנושא אחרון:
(יש לי דעה וכיוון בנושא, אשמח לשמוע את דעתך המלומדת) :
ההלוואה שלי מורכבת משליש פריים (280 אלף שקלים), כמחצית קל"צ (400 אלף שקלים) וחמישית משתנה כל חמש שנים צמודה (170 אלף שקלים).
החלק האחרון במשכנתא הוא הפחות אהוב עליי (משתנה צמודה כל 5).
אני צפוי לפדות קרן השתלמות של כ-60 אלף שקלים שקלים בעוד כשלוש שנים. חשבתי להקטין ב-50 אלף שקלים את הרכיב המשתנה צמוד ולקחת במקומו בלון ל-3 שנים, בקל"צ או פריים.
1. דעתך?
2. איזו ריבית נהוגה בבלון (נניח בפריים או קל"צ)?
תודה רבה ושנה טובה,
יובל
יובל שלום,
1. הייתי מציע לקחת את הבלון בקבועה צמודה ולא בפריים (את הפריים כדאי לנצל לטווח הארוך וכמעט אין בנקים שנותנים בלון בקלצ)
2. הריביות די דומות להלוואות רגילות לאותה התקופה (תבדוק במחשבון)
בהצלחה
שלום משכנתא מן.
אחלה בלוג!
שאלה: יש לי דירה אחת שאני גר בא וברצוני לרכוש דירה נוספת להשקעה.
הבנתי (הבנקאי רמז לי) שישנה שיטה לקבל יותר מ-50% מימון על הדירה השניה.
בנוסף, הבנתי שהיום הבנקים לא מאשרים לשעבד את הדירה הראשונה שלי על מנת לקבל מימון של יותר מ-50% לרכישת הדירה השניה.
אתה מכיר את זה? זה נכון?
תודה מראש !
אבי
אבי שלום,
1. לא ניתן לקבל יותר מ- 50 אחוז על הדירה השניה
2. אם יש לך דירה ברשותך עם משכנתא מתחת ל- 50% מימון, תוכל להשלים את היתרה בהלוואה
בהצלחה