5 כלים להשקעות נדל״ן מוצלחות בחו״ל

בהמשך להבטחה שלי מלפני מספר שבועות, אני שמח לארח את אסף לבנת בבלוג לחלק נוסף בסדרת הפוסטים שלו על השקעות נדל״ן בחו״ל. בפוסט הקודם הוא הציג בפנינו את הסיכונים המרכזיים הכרוכים בהשקעות נדל"ן בחו"ל. המטרה של הפוסט הייתה להזהיר בפני טעויות שעשו משקיעים בעבר וסביר ויעשו גם בעתיד.

הבנת הסיכונים הינה ללא ספק הצעד הראשון וההכרחי בדרך לביצועי השקעת נדל"ן איכותית. ביקשתי מאסף לכתוב לנו פוסט המשך ולשתף אותנו בכמה כלי עבודה שיאפשרו לנו להשקיע בנדל"ן בחו"ל ולא לצאת פראיירים.

אסף לבנת עוסק כיום בליווי משקיעים ישראלים להשקעות נדל"ן בספרד.

---

שלום לכולם, תודה למשכנתאמן שמארח אותי פעם נוספת כדי לחלוק את הידע והניסיון שצברתי בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל. למי שקרא את הפוסט הקודם בו דיברנו על איך להיזהר בביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל, סביר להניח שיהיה זהיר ומתוחכם יותר מרוב המשקיעים הניגשים להשקעות מסוג זה. עכשיו, אחרי שצברנו ביטחון ואנו חכמים יותר, אספר לכם סיפור קצר.

בשבוע שעבר הגיעו אלי עמית ועידו, זוג משקיעים אופטימי וחביב שסיפרו לי סיפור מרתק על השקעה שעשו לאחרונה בברלין. הם סיפרו איך רכשו נכס שעל פניו היה נראה להם כמו השקעה מצוינת, אך בדיעבד התברר להם שעשו עסקה לא טובה ועם בדיקה מעמיקה ומקצועית יותר, היו יכולים לבחור נכס טוב יותר באופן משמעותי.

שאלתי אותם אם לא מרתיע אותם להשקיע שוב בחו"ל אחרי שנראה שכל הטעויות שעשו נבעו באופן ישיר מחוסר ההיכרות שלהם עם השוק. הם צחקו ואמרו שההפך הוא הנכון – לאחר שעברו את החוויה הראשונה של השקעה בחו"ל הם כבר לא טירונים וכעת הם יודעים הרבה יותר טוב אילו בדיקות עליהם יהיה לעשות בהשקעה הבאה.

על מנת לצאת לדרך ולבצע השקעה בברצלונה, הם ביקשו ממני לעזור להם לקבל כמה שיותר מידע אובייקטיבי שיעזור להם לעשות מחקר שוק בלתי תלוי. הפוסט הבא מוקדש לעמית ועידו שבזכותם ריכזתי את הכלים בהם אני משתמש כדי לבצע מחקר שוק ראשוני לכל השקעה בחו"ל. אז בואו נראה איך עושים את זה בפועל.

מיד אציג בפניכם 5 כלים פשוטים ובדוקים שיאפשרו לכם תוך זמן קצר לבחון כל השקעת נדל"ן מעבר לים. אתם מוזמנים לשמור אותו תחת המועדפים שלכם, אולי תזדקקו לו ביום מן הימים. מכיוון שכיום יעד ההשקעה בו אני פעיל הוא ברצלונה, אציג בפניכם את הכלים בהם אני השתמשתי לבחינת שוק הנדל"ן בברצלונה.

כלי מספר 1: נדל"ן בחו"ל, איזה מידע לא לחפש באינטרנט

כיום ניתן להגיע לכמויות עצומות של מידע, כמעט בכל השפות, בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל. אבל, הדבר הראשון שנעשה יהיה לזהות במדינת היעד את האתרים המרכזיים מהם נוכל לקבל אינפורמציה מרוכזת, ברורה ומקצועית,  והכי חשוב, אמינה ונקייה מאינטרסים.

קיים הבדל משמעותי בין אתרים אינפורמטיביים לבין כתבות ובלוגים שמאחוריהם מסתתרים לפעמים בעלי עניין שאינם עומדים תמיד בשורה אחת עם האינטרסים שלנו כמשקיעים.

לצורך הדוגמה, ריכזנו עבור משקיענו את האתרים המרכזיים המעניקים אינפורמציה מקיפה, אמינה ונקייה מאינטרסים, למשקיעים המעוניינים לבחון את שוק הנדל"ן הספרדי – ריכוז אתרי מידע להשקעות נדל"ן בספרד.

כלי מספר 2: השילוש הקדוש במאקרו כלכלה – את"י – אבטלה,תמ"ג,ייצוא

אומנם אנחנו אנשי נדל"ן, אבל כשנבחן שוק נדל"ן לעולם לא נתעלם מהכלכלה העוטפת את השוק, שכן כלכלה ושוק הנדל"ן המקומי הולכים יד ביד.  תחום המאקרו-כלכלה הוא תחום סבוך ומבלבל המורכב מאלפי מושגים, מדדים, דעות וניתוחים וקל לאבד בו את הידיים והרגליים. כדי להקל על עצמי, כאיש נדל"ן החלטתי להתרכז ב-3 מדדי כלכלה עיקריים שנותנים לי תוך 5 דקות תמונה די בסיסית אבל ברורה לגבי מצב הכלכלה בשוק.

ההיגיון הכלכלי שלי אומר דבר כזה – כשהמצב הכלכלי טוב, אנשים עובדים. כשאנשים עובדים, הם מייצרים והתוצר המקומי הגולמי גדל. כשזה קורה, אז למדינה יש מה להציע והיא מגדילה את יכולות הייצוא שלה.

מדינה שמכניסה יותר מאשר היא מוציאה, הכלכלה שלה מתחזקת. כשהכלכלה מתחזקת, חברות יזמיות בונות, אנשים נוטלים משכנתאות ושוק הנדל"ן מתחזק. אפרט קצת יותר על 3 המושגים אותם אני בוחן ואתן דוגמאות לבחינה מהשוק הספרדי.

מדד האבטלה – ספרד יוצאת מהסיאסטה

עם פרוץ המשבר הכלכלי שהחל בספרד בשנת 2007, היא סבלה מאחוזי אבטלה גבוהים במיוחד שהגיעו בשיא לכדי 27% אבטלה. עם השנים חלה התאוששות כלכלית ושיעור האבטלה ירד בצורה הדרגתית ומגמתית. משנת 2013 שינה מדד האבטלה כיוון ונכון להיום עומד על כ-18%, כאשר בערים הגדולות, ברצלונה ומדריד, האחוזים אף נמוכים יותר עומדים על כ-15%.

מגמת השיפור היא לרוב הנתון המעניין את המשקיעים ומשקף תהליך התאוששות וצמיחה. בנוסף, שוק העבודה ה"שחור" בספרד עדיין מפותח מאוד ומספר העובדים שאינם מצהירים על הכנסה גבוה, כך שנראה כי הנתונים אפילו אופטימיים יותר. להלן גרף אחוזי האבטלה בספרד משנת 2012 ועד היום:

תמ"ג (תוצר מקומי גולמי) – ספרד על הגל

כלכלה חזקה מתבטאת אצל המשקיעים כפוטנציאל חיובי להזדמנויות השקעה. התמ"ג הוא נתון המשקף את שווי כל הסחורות והשירותים שמייצרת המדינה. בעיני רבים, מדד זה הינו החשוב ביותר בשיקוף מצב הבריאות הכלכלית של מדינה.

מפרוץ המשבר הכלכלי בספרד, רק לקראת תום שנת 2013 התחילו הספרדים להציג נתוני תמ"ג חיוביים משכנעים . בגרף מטה, הלקוח מהאתר Investing.com, אנחנו רואים את השינוי הרבעוני בתמ"ג. ניתן להבין כי משנת 2014  חל שינוי מגמתי ומשנת 2015 גדל התמ"ג באופן ממוצע של מעט יותר מ-0.75% ברבעון השתקלל לצמיחה שנתית בשיעור של 3.2%.

ענף הבנייה בספרד מהווה כעשירית מהתמ"ג וכך גם שוק הנדל"ן נהנה מהתעוררות ומפריחה מחודשת. בשנתיים האחרונות החלו משקיעים זרים רבים לגלות עניין בספרד, ובאופן טבעי הביקוש עלה ואיתו עלו גם המחירים.

ייצוא – הנתונים גדלים, כסף זר נכנס למדינה

אחד הנושאים הכלכליים עליהם קיימת הסכמה בין מדינות גוש האירו, הוא החשיבות הגבוהה לכך שכל אחת מהמדינות תגדיל באופן קבוע את היקפי הייצוא שלה. שימו לב כי היורו הנמוך משרת היטב את אירופה ובבנק המרכזי של הגוש שומרים על מדיניות מוניטרית מרחיבה שמטרתה העיקרית הוא להנמיך את שער האירו, בכך להפוך את מוצרי הייצוא לזולים יותר וכך לנצח בקרב המטבעות הבינלאומית. ספרד אכן עומדת בציפיות ומציגה לעולם נתוני ייצוא אשר עלו במהלך חמשת השנים האחרונות בכ-40%.

לסיכום – הרעיון הוא פשוט, ולא חייבים תואר שני בכלכלה, כדי להבין את מצב המאקרו-כלכלה של מדינה מסוימת. לגבי ספרד ספציפית, ניכר כי כלכלת ספרד נמצאת במגמה חיובית. 

כלי מספר 3:  סליחה, מה השעה בשעון הנדל"ן שלך?

כמשקיעי נדל"ן תמיד נעדיף להשקיע בשווקים נמוכים. אנחנו מכירים היטב את התנודות בשוק שניתן לתאר באמצעות "שעון הנדל"ן", שנמצא לפעמים למעלה ולפעמים למטה. כשהשוק בשיא השעה היא 12 וכשהשוק בשפל השעה היא 6. השוק תמיד ינוע בין שיא לשפל וזה נכון בגדול לכל מוצר סחיר.

משקיעי נדל"ן הם ציפורים נודדות, ותמיד יחפשו את שוק נדל"ן הנמצא בתחתית ובעל פוטנציאל עלייה. שוק בעלייה הוא שוק אופטימי שאנחנו כמשקיעים אוהבים. שוק שמושך משקיעים ויזמים, שוק בו לרוב התוצאות עולות על התחזיות.

שוק נדל"ן הנמצא בירידה או בעצירה הינו שוק "מדכא". שוק שהמוכרים בו לא ממהרים לרדת במחיר, אחרי שכבר התרגלו אליו, והקונים מעדיפים לחכות כי כל חודש שעובר מצבם בשולחן המו"מ משתפר, כך בדיוק נוצר שיתוק.

בבחינת מדד מחירי הנדל"ן במדינה מסוימת נשאף תמיד לחפש את הנתונים האובייקטיבים ביותר. נזכור כי אתרי יד 2 למיניהם תמיד יציגו את הנתונים כפי שמפרסמים מוכרי הדירות ולא את מחירי הסגירה בפועל. לצורך הדוגמה אציג בפניכם כמה דוגמאות של מדדי מחירי נדל"ן ברחבי העולם המציגים בצורה יפה את שעון הנדל"ן או במילים אחרות את המחזוריות של השוק.

שוק הנדל"ן בגרמניה משנת 2007 ועד היום, מי שנכנס ב-2009 השוק עבד לטובתו, מה מראה שעון הנדל"ן?	מגמות בשוק הנדל"ן האנגלי משנת 1983 ועד היום, מתי הייתם נכנסים?
שוק הנדל"ן בקנדה משנת 1981 ועד היום. השעה 12:00 ב-1990 ובשנת 2008. פוזיציה מעולה למשקיעים ב-1997 בשעה 6:00	שוק הנדל"ן בישראל משנת 1973 – השנים הטובות לרכישה היו כשהשוק היה בשעה 6:00 ראו 1978, 1988, ו-2008
שוק הנדל"ן בספרד, השעון הראה 6:00 בסוף 2015  אחרי 7 שנים רעות

כלי מספר 4: שלום, אתם מחלקים פה משכנתאות למשקיעים ישראלים?

אחד היתרונות המשמעותיים הקיימים בהשקעות נדל"ן הינה האפשרות למנף עסקאות באמצעות מימון מהבנק. הבנקים, כמונו, רואים בהשקעת נדל"ן השקעה יציבה יחסית ולכן שמחים לחלק הלוואות בריביות נמוכות (בהשוואה להלוואות עם בטחונות חלשים או ללא בטחונות). לכן, כשניגש לבחון השקעות נדל"ן בחו"ל נבחן האם קיימת אפשרות לקבל משכנתא באותה מדינה כתושב זר.  

בשוק הנדל"ן הספרדי לדוגמא, מעודד הבנק המרכזי חלוקת משכנתאות לתושבים זרים בכלל ולמשקיעים ישראלים בפרט. הבנקים הספרדים מחלקים משכנתאות בריביות מצוינות ביחס לריביות בארץ וניתן לקרוא עוד באתר שלנו על משכנתאות בספרד. המשקיעים הישראלים מקבלים כיום משכנתאות מהבנקים הגדולים בספרד בריביות הצמודות לריבית היוריבור ונעות בין 1.75%-2.50% כתלות ביכולת הכלכלית של המשקיע ובנכס עצמו.

כלי מספר 5: תגידי, את חתומה על אמנה למניעת כפל מס עם ישראל?

נושא המס הוא נושא מהותי ומרכזי בדרך להשקעת נדל"ן בחו"ל ונתון זה יהיה חייב לבוא לידי ביטוי בבחינת השקעה ספציפית. לפני שנצא לדרך עם השקעת נדל"ן בחו"ל ניגש לאתר משרד האוצר המרכז את אמנות המס הקיימות עם ישראל. האמנה למניעת כפל מס הינה קריטית שכן אחרת יידרש המשקיע לשלם מיסוי בכל אחת מהמדינות, דבר שיוביל לכדי תשלום מס כפול.

שלבי המיסוי העיקריים שיהיה עלינו לבחון יהיו המיסוי ברכישה, המיסוי בתקופת הבעלות והמיסוי ביום המכירה. כל אלו יציגו לנו תמונה ברורה יותר של כדאיות ההשקעה.

בין ספרד לישראל קיימת אמנה מסודרת למניעת כפל מס. אמנה זו סוללת למשקיעים משתי המדינות את האפשרות להשקעה הדדית ולקיים קשרים עסקיים טובים יותר.  

סוף מעשה במחשבה תחילה

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא רק כותרת למרחב גדול של אפשרויות השקעה בנדל"ן הקיימות בכל עת מסביב לעולם. השקעות נדל"ן בחו"ל יכולות להיות  סיוט למשקיע שאיננו לוקח את העניין ברצינות, או טיול נעים במקומות הכי יפים בעולם למשקיע הנבון. אני יכול להבטיח לכם שמי שייעזר ב-5 הכלים שנתתי לכם כרגע יוכל להימנע מרוב הטעויות שעשו משקיעי ישראלים בעבר במהלך ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל.

עד כאן לפוסט זה, מקווה שנהניתם והשכלתם.
אסף לבנת, מנכ"ל נדלן ספרד NadanSpain.co.il מלווה משקיעים ישראלים להשקעות נדל"ן בטוחות בספרד.