הזוכים המאושרים שעלו בהגרלה וזכו בזכות לדירה במחיר מוזל דרך פרויקט "מחיר למשתכן" מוצאים את עצמם בבעיה בחודש האחרון בנושא המשכנתאות.
כמה נתונים על מנת להזכיר למי שלא מעורב בנושא:
- דירה במחיר למשתכן הינה דירה מוזלת באופן משמעותי ממחיר דירה רגילה בשוק החופשי באותם איזורים
- מי שרוכש דרך "מחיר למשתכן" יכול לקבל משכנתא מוגדלת עד ל-90% מימון (כי את שווי הדירה יחשבו על פי השווי שלה ולא על פי המחיר שנמכר)
עד פה שני הסעיפים הללו נראים פשוט חלומיים, קונים דירה במחיר מוזל מאוד וגם מקבלים מימון מאוד גבוה שמאפשר למי שאין לו 25% הון עצמי (שזהו ההון העצמי המינימלי כיום) לרכוש דירה ולקבל עליה עד 90% מימון.
אז מה הבעיה בעצם? נחלק את הבעיה ל- 2 בעיות נפרדות:
בעיית הליווי הבנקאי
כאשר קבלן בונה בניין, לרוב הוא משתמש בבנק שייתן לו ליווי בנקאי, במצב כזה כל כסף שמשולם לקבלן הולך ישירות לבנק המלווה והבנק משחרר לקבלן את הכסף לפי שלבי הבניה.
זה נותן ביטחון ל-2 הצדדים:
- בטחון לרוכש – כי הוא יודע שכל שקל שמועבר לקבלן לא מגיע ישירות לקבלן שיכול לעשות בו מה שירצה אלא עובר דרך הפילטר של הבנק המלווה והבנק המלווה הוא זה שיחליט אם להעביר לקבלן את הכסף או לא וכל זאת על בסיס התקדמות הבניה.
- בטחון לבנק שנותן משכנתא – כי הוא בעצם זה שמוציא את רוב הכסף מהכיס וגם הוא רוצה לדעת שמי שיקבל את כספי המשכנתא הוא בנק נוסף באמצע שיחליט אם להעביר / לא להעביר לקבלן את הכסף.
בעצם הבנק המלווה הוא ביטחון כפול לרוכש ולבנק למשכנתאות והוא מבטיח שלא ייווצר מצב שהקבלן יקבל כסף לפני הזמן ויברח / יפשוט רגל וכו', אלא שהוא יקבל כסף רק על ביצוע בפועל של שלבי הבניה.
טוב, אז איפה הבעיה במחיר למשתכן?
הבעיה היא שחלק מהקבלנים בחרו לא לקחת בנק מלווה לפרויקט (זוהי זכותם, וזה המקום להדגיש שמדובר רק בחלק מהקבלנים הזוכים ולא בכולם), אבל ברגע שאין בנק מלווה אז הבנקים למשכנתאות לא מוכנים לתת כסף בשלב מוקדם אלא רק עם התקדמות הבניה (בדרך כלל לאחר גמר שלד).
זה יוצר מצב אבסורדי, מכיוון שמצד אחד מי שזכה במחיר למשתכן אמור להעביר לקבלן כסף מראש (נניח 40% מערך הדירה), אבל מצד שני הבנק למשכנתאות לא מוכן להעביר בשלב זה משכנתא אלא רק לאחר שהקבלן יגיע לשלב שלד וזה אומר שמי שזכה לא יכול לקבל משכנתא ולא יכול לקבל מימון לדירה בשלב זה.
הבנתם את הבעיה?
הבטיחו מצד אחד עד 90% מימון אבל הקבלנים דורשים מהזוכים לשלם כבר 40% שצריכים להגיע מההון העצמי (שמיותר לציין שלרוב הזוכים אין את הסכום הזה).
הבעיה השניה – בעיית אחוז המימון
בשבוע שעבר, המפקחת על הבנקים אישרה את הנוהל לפיו הבנקים למשכנתאות יכולים להסתמך על מחיר הדירה בשוק החופשי (כפי שיקבע על ידי שמאי) ולא על המחיר כפי שהוא במסגרת התכנית, בכדי להעניק משכנתאות.
כלומר, אם הדירה עלתה 800 אלף (בחוזה) אבל בפועל היא שווה מיליון שקל, אז הלווה יכול לקחת 75% מתוך מיליון ולא 75% מתוך 800 אלף – זה מאפשר לזוכה לקחת משכנתא של 700 אלף ש"ח (אמנם 75% ממיליון ש"ח יוצא 750 אלף, אבל המדינה הגבילה את הנוהל כך שהרוכשים יצטרכו להעמיד הון עצמי מינימלי של 100,000 שקל).
טוב, גם זה טוב.
הבנק מקבל נכס בשווי מיליון ש"ח וממשכן ממנו "רק" 700 אלף ש"ח, הזוכה קנה נכס ב-800 אלף ומקבל 700 אלף ש"ח משכנתא.
עד פה הכל טוב ויפה, אז מה הבעיה?
הבעיה היא שוב בבנקים שלא מוכנים לקחת סיכון ולא מעוניינים לאשר (לרוב הלקוחות) משכנתא של כמעט 90% מערך הרכישה, שוב זו זכות של הבנקים אם לתת למישהו מימון או לא ובמקרה הזה הם לרוב בוחרים לא לתת מימון (מאלף סיבות ותירוצים שלהם).
אז מה יהיה? ומה הפתרון?
לי כמובן שאין פתרונות, אך אני חושב שהבנקים יעשו טוב אם יישרו קו עם המדיניות הממשלתית. חבל שלא חשבו על הדברים הלוו לפני כן וחבל שזה צף רק לאחר שאנשים כבר התחייבו ורכשו דירות וכרגע נמצאים בבעיה.
אני מאמין שבסופו של דבר יימצאו הפתרונות ולא הייתי ממליץ לזוכה לרוץ ולשלם את הכסף שהוא נדרש מההון העצמי, אלא להמתין רגע ולראות אם הממשלה מוצאת פתרון יצירתי לנושא (כבר עלו השערות שאולי המדינה תתן משכנתאות או במקביל תתן ערבויות לבנקים עבור הפרויקטים האלו בלבד).
כפי שאמרתי, אני מאמין שבסוף יימצא הפתרון ובמקביל אני חושב ששאר האנשים שזכאים להשתתף בהגרלה צריכים לצאת ולנסות את מזלם במסגרת התכנית מכיוון שהדירות נמכרות באמת במחיר מאד זול ועם קצת מזל גם אתם תוכלו להיות בעלי דירה ולשלם מחיר מאוד נמוך יחסית לשוק.
עדכון: המדינה מצאה פתרון לבעיות הנ"ל ובפרויקטים שבהם אין ערבות בנקאית מתאימה, מימנה את הערבות בעצמה. בנוגע לאחוז המימון – הבנקים קיבלו הנחיה להתיישר לפי ההנחיות של הממשלה מבחינת אחוזי המימון.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
יד משהו שאני כנראה לא מבין.
כל מי שקונה דירה במסלול הזה כנראה יגור בנתיים בשכירות. זאת אומרת שבינתיים עד שהדירה תהייה מוכנה הוא יצטרך לשלם גם משכנתא וגם שכירות?!
כן זה המצב שנוצר, של תשלום כפול, רק אלא שגרים היום עם ההורים או משהו כזה ישלמו רק על משכנתא ברגע שיאשרו כזאת לזוכה כלשהן
כמו כל מי שקונה דירה "על הנייר"
שלום שי,
בהנחה והוא צריך לקחת את המשכנתא מראש
אין הבדל בין כך לבין כל רכישה מקבלן
בהצלחה
היי משכנתאמן,
שלחתי לך שאלה לפני יותר משבוע דרך "צור קשר" ועדיין לא קיבלתי תשובה.
רציתי לוודא רק שהשאלה הגיעה אליך.
תודה מראש 🙂
שלום אורי,
כן – עניתי לך הערב
בהצלחה
כל הכבוד על ההבהרה המדוייקת
חשוב לעדכן כי הקבלן לא אם כלל משרד השיכון ומשרד האוצר הם ההורים שאמרו לילדים מה לעשות תחתמו על חוזים אין בעיה ואנו הילדים חתמנו מאמנים להורים
אבל בפועל החוזה בננו לבין הקבלן ואי תשלום במועד מכול סיבה משמעותה הפרה יסודית.
ולכן ראוי שמי מההורים שלנו בפרויקט יתן פתרון זמני עד להסדרה אנו לא רגועים בעפולה
ומועד תשלום ה 33% כבר בפתח
הקבלן 10 עומד בקצב הבניה
ואף ניזון ומאמין גם הוא להבטחות
ההורים שלנו.
אך בל נשכח כי מדובר בחוזה בעל מעמד משפטי
אשמח לשוחח איתך אבי
קודם כל כל הכבוד על האתר ההומנטרי
אתה עוזר המון בעיקר לצעירים מבולבלים !!
עכשיו לשאלה
לקחתי משכנתא לדירה חדשה מקבלן והיו תשלומים איטיים לפי קצב הבניה. עכשיו הבנק אומר לי שפג תוקפו של הריבית שהיה עד עכשיו והוא מעלה לי את הריבית בשני% וכן שאין לי אפשרות למחזר או לבקש מבנק אחר עד שירושם בטאבו
זאת אומרת שאני כבול אליו עם התנאים שלו ועם הדרישות שלו
השאלה היא האם הוא צודק והאם יש כזה מושג של פג תוקף באמצע התשלומים לקבלן
התודה מראש וכל הכבוד
שלום שמואל,
אם מדובר על ריביות קבועות הוא יכול לעלות את הריביות כרצונו,
בריביות משתנות אז הוא לא אחראי על שינוי הריביות אלא בנק ישראל
בהצלחה
בנק מלווה לפרוייקט נדלני הוא לא חובה מאז מקרה חפציבה?
שלום אופיר,
אין חובה כזו
בהצלחה
המדינה כנראה תתן משכנתא:
https://www.themarker.com/realestate/1.2927032
שלום דייב,
ציינתי זאת בפוסט, אך מאז המדינה החליטה לתת ערבות לבנקים על המשכנתאות בפרויקטים שללא ליווי
בהצלחה
שי – כן לצערנו, מי שלוקח הלוואה וגר בשכירות משלם גם וגם.
הרבה זוגות חיים אצל ההורים בשלב הזה וכך הם חוסכים את דמי שכירות או שהם מבקשים מהבנק לשלם רק את הרבית וכך זה יוצא הרבה פחות ואת הקרן הם ישלמו ברגע שיכנסו לדירה. זה בערך אם אני לא טועה זה נע בין 50-60% מההלוואה.
לדוגמא – 800,000 ש"ח משכנתא, החזר חודשי 4,000 ש"ח , רק ריבית בערך 2,000 ש"ח. (לא מדוייק).
שמעתי מאלון גל הגדול שניתן למשכן את הדירה של ההורים במשכנתא הפוכה ולרכוש דירה ללא הון עצמי. זה גם עוד רעיון.
לגבי משכנתא הפוכה – היא ממש לא מתאימה למטרה זו ואני מקווה שאלון גל לא נתן הצעה כזו.
מה שכן ניתן לעשות הוא למשכן את דירת ההורים – אפשר למשכן עד 50%, כולל משכנתא קיימת, ובכסף הזה לקנות דירה לילדים – זו נחשבת הלוואה לדיור כי ניתנת לרכישת דירה ולכן בריביות טובות.
על משכנתא הפוכה ניתנות ריביות מאוד גבוהות ולכן אין כמעט מצבים שהיא כדאית.
היי משכנתאמן,
אתחיל בכך שאצטרף לכל אלו המברכים על האתר הזה. האתר מקצועי ומכיל מידע רב ושימושי ועוזר להבין יותר טוב את כל נושא המשכנתא.
אני קונה דירה לבדי, ואלו הן הריביות שקיבלתי מהבנק (נכס בשווי 1.7 והלוואה בסך 650 אלף, הכנסה נטו 12 אלף):
משתנה כל 5 צמודה למדד ל20 שנה – 2.29 לסכום של 215 אלף.
פריים מינוס 0.8 ל20 שנה לסכום של 215 אלף.
קל"צ 3.7 ל-14 שנה לסכום של 220 אלף.
ההחזר החודשי עומד כרגע על 3765.
האם הריביות נראות סבירות?
תודה מראש,
אורית
שלום אורית,
נראה בסדר
בהצלחה
תודה רבה!
אופיר נדב – אני יודע שהיום הבנק נותן לך בטוחה, הבנק נותן כסף לקבלן לפי קצב התקדמות הבניה.
יש עוד אפשרות שצריכה לעלות על השולחן ותסייע ללא מעט מהזוגות וזה החזר הון עצמי.
כלומר שהבנקים יגדירו באיזה שלב הם מוכנים להכנס, נגיד שלד, אבל יתחייבו שהם מחזירים רטרואקטיבית את ההון ששולם ע"י הלקוח מראש, ככה שהוא יישאר לבסוף עם 100K שהוא שם באמת מכיסו והשאר יוחזר לו.
יש לזה שני יתרונות – אחד זה שהבנקים אכן יבטחו את עצמם שהפרוייקט מתקדם וקורם עור וגידים והקבלן לא קורס לתוך עצמו. והשני זה שללקוחות יהיה יותר קל לגייס הלוואה משלימה זמנית(מהבנק או ממעגלים חברתיים שלו) את ה40$ כי תהיה לו התחייבות בנקאית שהוא מקבל את זה חזרה ופורע את המשלימה בטווח זמן קצר.
שלום אור,
זה לא פותר את הצורך של הרוכשים להעמיד את ההון העצמי שאין להם
בהצלחה
בפועל אם הקבלן מתחייב למדינה שהוא מוכר את הנכס במחיר מופחת
אזי אין סיבה שהמדינה תהיה ערבה לפרוייקט
כמו בכל פרוייקט חדשני צצים להם מכשולים אבל בסוף מוצאים את הפתרונות
זה עניין של סבלנות
האמת שעדיין לא כזה ברור לי למה המחיר למשתכן *ממש משתלם* זה משתלם אבל לא כמו שמציירים את זה.
אני אסביר
אם דירה עולה 1 מיליון ונמכרת ב20% פחות היא עולה לי 800 אשח אבל היא תהיה מוכנה רק עוד 3 שנים לפחות.
3 שנים בשכירות של דירה כזו שווים ל105 עד 120 אש"ח (3.5%-4% תשואה).
כלומר הרווח עצמו הוא רק 95-80 אשח כלומר 8% פחות ממחיר השוק.
בנוסף את ההלוואה למשכנתא משלמים לקבלן לפי שלבים והגיוני שכשיירצו לשלם את היתרה עוד 2.5-3 שנים (נניח שנותרו להם 250 אש"ח לשלם) הריבית בשוק המשכנתאות תעלה נניח מ3.5% ל4.5% לקלצ ההחזר החודשי הכולל יהיה גבוה ב60 אש"ח. אז אם מכניסים את כל השיקולים האלה בחשבון יוצא שלזוג צעיר משתלם לרכוש דירה יד 2 היום עם כניסה מיידית מאשר להמר עם דירות מחיר למשתכן לא?
אמ;לק
אם לוקחים בחשבון את המחיר שמשלמים על שכירות (או דמי שכירות שאפשר לקבל) ואת עליית הריבית על המשכנתא ההנחה של מחיר למשתכן מסתכמת בכ5% אם בכלל..
שלום שי,
אתה צודק, אך אין הבדל בין זה לבין כל רכישת דירה מקבלן / על הנייר שתהיה מוכנה רק בעוד שנה-שנתיים
בהצלחה
נמצא פתרון:
https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3687799,00.html
תודה על השיתוף אורי,
אכן פורסם מספר שעות לאחר הפוסט ועדכנתי על כך בדף הפייסבוק שלי
בהצלחה
אודה על חוות דעתך על תמהיל משכנתא שקיבלנו השבוע, לדירת יד 2:
70% מימון, מחיר הבית 1,125,000 משכנתא 778,500
פירוט ההלוואה:
150,000 ל-20 שנה- קל"צ- בריבית 3.89
240,000- ל- 25 שנה- פריים 0.85-
250,000- ל- 20 שנה- צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים בריבית 3.09
100,000- ל-15 שנה- קל"צ- 3.64
47,500- ל-10 שנה- קל"צ- 3.29
החזר חודשי בו נוכל לעמוד הוא: 4,500 ש"ח
אשמח לשמוע את דעתך
תודה
שלום עידית,
נראה סביר, לדעתי המשתנה קצת גבוהה
בהצלחה
שלום, קודם כל תודה רבה על האתר המקסים והידע שהוא נותן!
נשמח שתענה לנו על השאלה הבאה:
אני ובעלי כרגע סטודנטים. אני מתחילה תואר שני והוא מסיים שנה ראשונה של הנדסת תוכנה.
כרגע יש ברשותנו הון עצמי של כ400000 שקל.
אנחנו עובדים כעת משרות חלקיות בגלל הלימודים כך שהמשכורת המשותפת ברוטו זה סביב התשע אלף.
שאלה ראשונה: חשבנו להיכנס להגרלות של דיור למשתכן בדירות שעולות סביב מליון שלוש מאות. האם הבנק יאשר לנו לקחת משכנתא כזאת, במצבנו הנוכחי שאין לנו יכולת החזר גבוהה? האם הבנק לוקח בחשבון שאנחנו בע"ה נרוויח משכורות גבוהות בעוד שנתיים-שלוש?
שאלה שניה: האם עדיף לחכות עד שנסיים את הלימודים ואז לקנות דירה כי אנחנו מעדיפים לקחת משכנתא לזמן כמה שיותר קצר, או לקנות כבר עכשיו כי חבל שהכסף יושב סתם בבנק?
תודה רבה!
שלום עמית,
הייתי עושה כמה דברים במקביל:
1. מבקש אישור משכנתא על הסכום המבוקש
2. במידה ויש אישור עקרוני – משתתף בהגרלות
3. לאחר שהמשכורות יעלו ממחזר את המשכנתא ומקצר את השנים
בהצלחה
תודה רבה!
שבוע טוב,
אני רוצה רגע לוודא שהבנתי נכון, אם לפרויקט בו זכיתי יש בנק מלווה (בנק לאומי) אז למעשה כל הבעיות שתיארת כאן לא רלוונטיות אליי נכון? כלומר אני יכולה לשלם את ההון העצמי ולהיות בטוחה שאקבל משכנתא (כמובן שבדקתי קודם אם יש לי אישור עקרוני)
שלום רחלי,
נכון, כל עוד יש בנק מלווה לא אמורה להיות אף בעיה (גם לאלו שאין בנק מלווה המדינה קיבלה החלטה להעמיד ערבות)
בהצלחה
תודה רבה!
שלום רב,
בימים אלה, נודע לנו כי זכינו בפרוקיט של מחיר למשכתן בעתלית. שם החברה : א. י. אמריקה ישראל להשקעות בע"מ וחברת עץ השקד. מבירור קצר התברר כי לפרוייקט המדובר אין בנק מלווה, אלא ערבות כספית של המדינה, טרם נקבע גובהה העברות.
אשמח לדעת האם מדובר בפרוייקט בעל סיכון גבוהה?
וכן, האם ערבות כספית של המדינה הינה פתרון חלופי הולם?
תודה רבה!
שלום יעקוב,
ראשית מזל טוב על הזכיה
נראה שערבות המדינה הינה חלופה הולמת (ומקובלת גם על-ידי הבנקים למיטב ידיעתי)
בהצלחה