כל מה שאתם צריכים לדעת על תכנית מחיר למשתכן

אחד הנושאים המדוברים ביותר כיום הוא תכנית "מחיר למשתכן" כאשר כמעט בכל מדיה שתפנו אליה תוכלו לראות כתבות ואזכורים על כך והיום אני רוצה קצת לשפוך אור על הנושא, לעשות מעט סדר ובעיקר לומר במילים פשוטות את עיקרי הדברים.

חשוב – מכיוון שהנושא די חדש וכל מה שאני יודע עליו הוא מקריאה בתקשורת, יכול להיות שבחלק מהדברים אני לא מדייק לגמרי ואשמח לשמוע כל תיקון והארה.

אז בואו מתחיל מלהבין מה זה מחיר למשתכן, כמה זה חוסך לנו ובעיקר מה הסיכוי שלנו לזכות בו.

נקודת ההתחלה – תכנית מחיר מטרה

נתחיל מההתחלה, המדינה חיפשה דרך להוזיל את מחירי הדירות (בעיקר לזוגות צעירים שאין להם דירה), ותוך כדי מחשבה היא הבינה שבעצם מי שמזרז את עליית מחירי הדירות, זו היא עצמה.

למה בעצם? מכיוון שכשקבלן בונה בניין, יש לו 2 עלויות עיקריות:

• רכישת הקרקע
• עלות הבניה

עלות הבניה היא בעצם כמה עולה לבנות את הבניין (פועלים, מלט, ברזל, מנופים וכל מה שדרוש בשביל לבנות את הבניין). נניח שלקבלן עולה 5,000 ₪ לבנות מטר, אז עלות הבניה שלו תהיה 500,000 ₪ עבור דירה של 100 מ"ר. בהנחה שכל הבניה היא בסטנדרטים דומים, אז דירה בדימונה ודירה בכפר שמריהו צריכות לעלות אותו המחיר.

אבל מה שבעצם קובע את המחיר הסופי הוא בעיקר עלות הקרקע. עד למחיר למשתכן המדינה הייתה מוכרת את הקרקעות שלה לקבלנים שרצו לבנות באמצעות מכרז שבו הקבלן שהיה מציע את המחיר הכי גבוה היה זוכה במכרז.

מה שקרה הוא שבגלל שהקרקע הייתה עולה יותר לקבלן, הוא היה צריך למכור את הדירה במחיר הרבה יותר גבוה.

לכן, עוד בממשלה הקודמת החליטו לקדם תכנית לפיה קבלנים יקבלו הנחה עבור הקרקע בתמורה לכך שחלק מהבניה באותו איזור תיועד לזכאים אשר יזכו לרכוש דירה במחיר הזול ב-20% מהמחירים באיזור (לפי מה שיקבע השמאי הממשלתי).

בפועל, הממשלה הקודמת הספיקה להוציא לפועל שני מכרזים בלבד במסגרת תכנית "מחיר מטרה" – בראש העין (953 דירות לזכאים) ובמודיעין (524 דירות לזכאים) לפני שהממשלה התפרקה והתקיימו בחירות.

לאחר הקמת הממשלה החדשה, החליטו משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון לגנוז את תכנית "מחיר מטרה" ולקדם את תכנית "מחיר למשתכן".

לדירות הראשונות בפרויקט בראש העין ניתן להירשם החל מאתמול (27/01/2016) בקישור הבא.

אז מהי תכנית מחיר למשתכן?

בתכנית מחיר למשתכן המצב מעט שונה ובו מתקיים מכרז הפוך – המדינה מציעה לקבלן קרקע ומגדירה מראש את מחיר המקסימום שקבלן יכול לגבות עבור דירה, המחיר הזה זול ביחס לשוק ומשקף הנחה משמעותית.

הקבלנים ניגשים למכרז ובעצם מתחרים על מי שיציע את המחיר הזול ביותר לדירה גמורה. אם קבלן א' יאמר שהוא מוכן למכור את הדירה במיליון שקל וקבלן ב' יאמר שהוא מוכן למכור את הדירה ב-900 אלף, אז קבלן ב' יזכה.

זה מכרז הפוך שמי שזוכה בו הוא זה שנתן את ההצעה הנמוכה ביותר וזה מצוין לרוכשים. המדינה בעצם נותנת את הקרקע "בחינם", ושואלת את הקבלנים מי מוכן לתת המחיר הנמוך ביותר עבור עלויות הבניה ולהרוויח פחות ומי שמוכן לכך הוא זה שזוכה במכרז.

מי זכאי להשתתף במכרז?

מכיוון שהמדינה רוצה לעזור לזוגות הצעירים (ולאלו שאין להם דירה בעיקר), הוגדרו כמה כללים לתנאי ההשתתפות, אלו האנשים שיכולים להשתתף במכרז:

• זוגות צעירים או ידועים בציבור
• רווקים מעל לגיל 35 (גם גרושים או אלמנים)
• חד הוריים
• נכים מעל גיל 21

אלו הם האנשים שיכולים לגשת למכרז אבל יש עוד תנאי אחד וחשוב – לא הייתה בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות  או זכאות ליחידת דיור בנחלה או זכויות בדירה בתהליכי בניה.

כדי שתוכלו להשתתף במכרזים, עליכם להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן.

איך זוכים במכרז?

נניח שניגשתם למכרז עבורה דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, אתם בעצם נכנסים להגרלה ואז מתוך נניח 2,000 אנשים יהיו 100 זוכים (בהנחה שיש 100 דירות בבניין).

כמו שציינתי למי שאין דירה בבעלותו יקבל עדיפות בהגרלה וגם מי שגר באותו יישוב בו מתקיים מחיר למשתכן יקבל עדיפות (מה שאומר שאם אתם גרים בראשון לציון ויש שם מכרז, אז הסיכוי שלכם לזכות בו הוא גבוה יותר מאשר אם תשתתפו במכרז בגדרה).

ההרשמה למכרזים הראשונים צפויה להיפתח כבר בשבועות הקרובים ותוכלו להירשם דרך הקישור הבא.

איך רמת הדירות?

מכיוון שהקבלן צריך לתת מחיר נמוך בשביל לזכות בפרויקט, יש חשש טבעי שהוא ינסה לחסוך בעלויות הבניה שלו ויציע לרוכשים דירה בסיסית מינוס.

אז המדינה פתרה את זה כך, היא הגדירה לקבלן מה המפרט הטכני שהיא דורשת ממנו, ובכך קבעה לקבלן איזו דירה לתת לרוכש והוא לא יוכל להוריד עלויות באמצעות חומרי גלם פחות טובים וסטנדרט בניה נמוך יותר.

הדירות יהיו בשטח של 70-125 מ"ר ויש מפרט טכני מפורט בנוגע לאפשרויות בחירת הריצוף, גודל משטח העבודה במטבח, סוג החלונות, מספר שקעי החשמל וכו'…

האם ניתן למכור את הדירה או להשכיר אותה?

מי שיזכה בדירה (או יותר נכון בזכות לקנות דירה בזול), לא יוכל למכור את הדירה במשך חמש שנים, אבל הוא יוכל להשכיר אותה לאחרים ולא יהיה חייב לגור בה.

כמה כסף זה חוסך?

המון, המדינה אומרת שכ-200,000 ₪ ויש מצבים שלדעתי זה חוסך יותר מכך.

המחיר מוגדר מראש ומכיוון שהקבלן שזוכה במכרז הוא זה שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר נוצר מצב שרוב הקבלנים שזכו עד עכשיו הציעו סכומים נמוכים ממחיר המקסימום שהגדירה המדינה.

בנוסף לכך, במכרזים שיתקיימו ביישובים מסוימים בפריפריה חלים בנוסף מענקי מיקום של המדינה שנעים בין 40 ל-60 אלף שקל בנוסף להנחה במסגרת התכנית.

אילו מכרזים נסגרו כבר?

עדכון: רשימה עדכנית של כל המכרזים, הפרויקטים והמחירים ניתן למצוא בעמוד "כל מכרזי מחיר למשתכן" באתר.

זוהי הרשימה של המכרזים שנסגרו בחודשים האחרונים (נכון ל-27/01/2016):

ואלו המכרזים הנוספים המתוכננים

אם תרצו להישאר מעודכנים בנוגע למכרזים שנסגרים, אני ממליץ לכם לעשות לייק לדף הפייסבוק של הבלוג בו אני מעדכן בתוצאות של כל מכרז – זה הקישור.

אז אם הכל טוב, למה לא כולם רוכשים במחיר למשתכן?

כי יש פה 2 בעיות עיקריות:

1. זה לא באזורים המבוקשים ביותר ומתרכז בעיקר בפריפריה (למרות שיש גם מכרזים בראשון, גדרה, ראש העין, ירושלים וכו' – אבל זה מעט מאוד מול הפריפריה).
   יחד עם זאת, שמעתי כי יש תכניות למכרזים במתכונת זו גם בישובים כמו אשקלון, הרצליה ועוד… כך שנצטרך לחכות ולראות את ההתפתחות.
2. מכיוון שיש מעט מאוד מכרזים שיצאו לפועל וכבר מוכרים שם דירות. רוב המכרזים עדיין לא נפתחו וגם אלו שנפתחו עדיין ממתינים להצעות של הקבלנים – כך שאין הרבה סחורה מוצעת כרגע בשוק ולכן זה לא נותן את אותותיו. חשוב לציין ששר האוצר, משה כחלון, התחייב לשווק כ-70 אלף יח"ד במסגרת התכנית עד לסוף 2016.

לסיכום,
אני מניח שלא חידשתי פה שום דבר שלא כתוב במקומות אחרים, אבל אני מקווה שלפחות עשיתי קצת סדר בדברים.

ישנו אתר חדש ולדעתי גם טוב, של משרד השיכון שניתן למצוא בו מידע (לינק לאתר), יש גם מידע והסבר על תכנית מחיר למשתכן וגם יש שם קישור למכרזים פתוחים ולמכרזים שעומדים להיפתח. 

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.