לפני כחודש כתבתי כאן על כך שלא שמענו ממר משה כחלון על תוכניותיו לשוק הדיור (כלומר, שמענו על כך שהוא רוצה להוריד את מחירי הנדל"ן אבל לא ראינו שום תוכנית אופרטיבית סדורה).
בכל אופן בימים האחרונים זה אכן מתרחש ויש לנו כבר כמה תוכניות על הפרק שחשוב שנדבר עליהן ונכיר אותן כי ייתכן והן יהיו משמעותיות לכם ולעולם הנדל"ן.
אני אנסה להציג אותן באופן מסודר, אתם תרגישו חופשי להוסיף (עדיף עם קישורים למקומות המתאימים) דברים נוספים ששמעתם עליהם ואני אוסיף זאת לפוסט.
תכנית ראשונה: העלאת מס הרכישה למשקיעים
כחלון אמר שיעשה, עשה ולהפתעת כולם גם הקדים את המועד.
מס הרכישה למשקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה) היה 5% החל מהשקל הראשון, כלומר אם מישהו רכש דירה במיליון ש"ח הוא הצטרך לשלם מס למדינה בגובה של 50,000 ש"ח, החל מאתמול הוא כבר צריך לשלם 8% מס וזה אומר 30,000 ש"ח יותר.
הרעיון הוא לנסות להרתיע כמה שיותר את המשקיעים ובכך להוריד את הביקוש לדירות ולהדיר את רגלי המשקיעים מן השוק.
אז כאמור, התוכנית הזו עלתה די מהר על השולחן ובוצעה במהירות השיא.
תכנית שניה: כל קרקעות המדינה ישווקו בשיטת "מחיר למשתכן"
מה זה אומר בעצם? זה אומר שאם עד היום המדינה מכרה קרקע ליזם פרטי, היה לה אינטרס למכור את הקרקע במחיר הגבוה ביותר ולכן ככל שהמחיר עלה כך עלה גם מחיר הדירה לרוכשים (כי כשהיזם משלם הרבה כסף על הקרקע, הוא חייב למכור את הדירה שיבנה ביותר כסף והיה מגלגל את זה לצרכן).
בתכנית מחיר למשתכן המדינה תמכור לקבלן שיציע את המחיר הסופי לרוכש הנמוך ביותר, זה אומר שהקבלן יקבל הנחה של 10%-60% על הקרקע אבל הוא לא ישמור על ההנחה לעצמו אלא יגלגל אותה באופן ישיר לרוכש שיהנה מדירה בעלות מוזלת.
יש לציין, כי הקרקע מוערכת על ידי השמאי הממשלתי ואם הוא יפריז בהערכת הקרקע אז ייתכן כי אפילו לאחר ההנחה עדיין המחיר לא יורגש או במקרי קיצון יהיה יותר גבוה מהמחיר בפועל באותה העיר.
בעיקרון הרעיון נראה טוב כי ברוב המקרים עדיין מחיר למשתכן יהיה נמוך משמעותית ממחיר דירה חדשה אצל קבלן רגיל, כל עוד המדינה מוותרת על חלק מהכנסותיה על הקרקע ומחייבת את הקבלן לנקוב במחיר הסופי זה יכול להבטיח שהמחיר הסופי יהיה זול יותר (למעט מקרי קיצון שאני מאמין שיטופלו בהתאם).
גם תכנית זו אושרה השבוע בקבינט הדיור ונשאר לראות מתי היא תבוצע בפועל ומה תהיה השפעתה.
תכנית שלישית: מתן 90% מימון לרוכשי דירה
זו הייתה בעבר הצעה של חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס (וגם עליה כבר כתבתי בעבר), ומסתבר שההצעה עדיין חיה ונושמת.
הרעיון מאחוריה הוא לעזור לאלו שלא הצליחו לחסוך 25% מערך הדירה (ההון העצמי שנדרש היום) ולאפשר להם לקבל מימון מקסימלי של 90% מימון מערך הדירה (כאשר מדינת ישראל ערבה להפרש בין אחוזי המימון הנוכחיים לחדשים).
מצד אחד, זה דווקא אמור להגביר את הביקושים לדירה (כי הרבה אנשים שעד היום לא "חלמו" לרכוש דירה פתאום יוכלו לעשות זאת), מצד שני זה יהיה תיקון עוול לכל אלו שעובדים קשה ומתפרנסים בכבוד, אבל לא הצליחו לחסוך במרוצת השנים ואין להם גב כלכלי והורים שיכולים להעניק להם סכומי כסף גדולים.
אני אישית, מאוד חושש מהתוכנית הזו כי היא באמת מגבירה ביקושים וגם זה מאוד מסוכן לקחת 90% משכנתא, אבל מאוד מאמין שעם סינון קפדני של האנשים שיוכלו לקחת אותה ועם מנגנוני הגנה של ריביות קבועות לא צמודות (אולי כריביות זכאות מדינה) אפשר לתקן פה את המצב של אלפי זוגות צעירים שמשוועים לדירה ולא רואים אור בקצה המנהרה.
תכנית זו עדיין לא יוצאת אל הפועל אלא רק נמצאת בשלבי הבחינה.
תכניות נוספות שעומדות על הפרק
בנוסף לתכניות אלו, לפני כשבועיים כחלון הציג בקבינט הדיור שורה של צעדים נוספים מתוכננים, ביניהם:
- צמצום "ההמתנה" המותרת למשפרי דיור למכור את דירתם הראשונה (כיום פרק זמן זה עומד על למעלה משנה)
- הגבלת תקופת פטור ממס במכירת דירה מירושה (כלומר, לגרום ליורשים למכור את הדירה מהר יותר)
- איסור על שימוש בדירות כמשרדים
- שיתוף פעולה עם רשויות מקומיות שיבנו דירות על קרקע ציבורית
- הקצאה של מגרשים בפריפריה לחסרי דיור בלבד
- הקצאת מגרשים בהרחבה ל"בני המקום"
- השבה מהירה של קרקע חקלאית שהופשרה
- עידוד תיעוש ענף הבניה
קראתי עוד לא מעט כתבות על תוכניות נוספות (כמו הטלת מס על שכירות החל מהדירה הראשונה, מתן אישור לפיצול דירות באופן מהיר יותר ועוד), אך החלטתי להתמקד בשלוש התוכניות שנראות הכי רציניות כרגע (2 הראשונות כבר אושרו והראשונה כבר נכנסה לתוקף).
לסיכום, כמו שציינתי אתם מוזמנים להעיר לי ולהאיר לכל הגולשים על תוכניות אחרות שלא שמעתי עליהן וכמו כן.
נ.ב: אני רוצה להוסיף שדף הפייסבוק של האתר פעיל ומתעדכן בכל יום בחדשות החשובות מעולם המשכנתאות והנדל"ן ויש שם דיונים מאוד מעניינים, כך שאני מזמין אתכם להצטרף אליו ולהתעדכן גם שם.
נ.ב 2: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
האם אתה ממליץ לחכות בקניית דירה ? אני גרה בפריפריה ומעוניינת לרכוש דירה בשווי 800k , באזור מבוקש וטוב בעיר. חלק אומרים לבעלי ולי להמתין וחלק לא, האמת זה מערער … ) מדובר בקנייה ראשונה שלנו )
שלום גל,
שאלה כללית מדי – הלוואי והייתי יכול לדעת
בהצלחה
שלום מן,
הריביות של המשכנתאות עלו בחודש האחרון בגלל עלויות הגיוס.
אני מוכר את הדירה בימים אלה ומסלק את המשכנתא.
האם עדיף לחכות לחודש הבא עם הסילוק כך שעלויות קנס ההיוון יצטמצמו או להפך או שזה לא משמעותי.
תודה
שלום ניסן,
תלוי במסלולים שלך,
אם הם צמודים אז לא בטוח שתהיה עליה בריבית, העליות היו במסלולים הלא צמודים ששם בהחלט אמורה להיות עליה
בהצלחה
מה קורה עם אלו שרכשו דירות?
במידה ותהיה ירידת מחירים?
"הם אכלו אותה"?
ממש לא הוגן מה שקורה פה
שלום אפי,
אם אתה לא מתכוון למכור את הדירה, אז אין משמעות
אם תרצו למכור, כמובן שירידת המחירים עשויה להשפיע (כפי שרוב עם ישראל הרוויח מהעליות)
בהצלחה
זוג צעיר עם הון עצמי לקנות או לחכות?
שלום שימי,
שאלה כללית מדי שאין לי דרך אמיתית לענות עליה
בהצלחה
שלום
קניתי דירה 'על הנייר ' ולקחתי בבנק משכנתא בקל"צ, הפקיד אמר לי שמכיוון שאני לוקח את המשכנתא בתשלומים , אז למרות שאני סגור עם קל"צ זה עלול להשתנות לפי מצב האג"ח ועוד משתנים שונים.
האם באמת אין לי דרך לדעת מה הבנק יתן לי בעוד חצי שנה? או אולי יש נוסחה קבועה לקביעת הקל"צ?
תודה
דוד
דודי שלום,
אכן אם אתה לוקח את כל הסכום בקל"צ בבת אחת אז הריבית מקובעת אבל אם אתה לוקח משכנתא בחלקים הריבית עלולה להשתנות.
ריבית הקל"צ מושפעת בין היתר מעלויות הגיוס של הבנקים שקשורות בחלק מהבנקים לשוק האג"ח כך שאין למיטב ידיעתי נוסחא
גולן
שלום דודי,
נכון – מכיוון שאתה תהיה תלוי בתנאי השוק באותו רגע
זאת הסיבה שבתשלומים עדיף לקחת ריביות קבועות בהתחלה (בסביבת הריבית הנמוכה כיום) ואת המשתנות להשאיר לסוף
בהצלחה
סעיף אחד בכתבה לא ברור: "השבה מהירה של קרקע חקלאית שעופרה"
שלום וברכה,
אכן שגיאת כתיב שתוקנה (הכוונה ל"הופשרה")
ידוע פתגם :
שיש כמה תירוצים אין בעיה
ובכן מר כחלון תפתור את הבעיה או ע"י הגדלת הציע הדירות או ע"י העלאת הריבית תרחיק לחלוטין את המשקיעים
אלא מה. רוצים ועוד איך שהמשקיעים ימשיכו לקנות
ואני אגלה לכם סוד שכל החוק של העלאת המס לא דובר על מגרשים צמודי קרקע או וילות אז על מי הוא עושה צחוק
90 אחוז מימון משכנתא יעלה פה את המחירים בחדות
איוולת !
שלום לך
אני קונה נכס ב1.2 הקרקע עולה 400 אלף והבית 800אלף
אני מעוניינת לקחת 800משכנתא.כאשר 260אלף בהתחלה על השטח ואחכ את ההפרש לפי התקדמות הבנייה שתקח עד שנה וחצי מהיום
החזר חודשי עד 3500.המליצו לי לחלק ל2 תיקים.איזה תנאים היית מציע לי
תודה מראש
שלום ליז,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
ניסן
תחכה ל11 בחודש הבא הקנסות ירדו משמעותית
קנינו באפריל 2015 דירה שנייה לצרכי השקעה. ברצוננו למכור את דירתנו הראשונה ולקנות אחרת במקומה למגורים. האם נצטרך לשלם מס רכישה על הדירה שנקנה? תודה, יעל
שלום יעל,
אם טכנית זו תהיה דירה שניה שלכם (כלומר תמשיכו להחזיק באחת) אז ככל שהנראה שכן
ממליץ להתייעץ עם עו"ד
בהצלחה
מיכאל אתה שוכח שהריבית הולכת לעלות אוטוטו וכשזוג יגיע לבנק וירצה לקחת משכנתא של מיליון וחצי שקל (אמרנו 90% נכון?) בתנאי הריבית החדשים רק מלשמוע את ההחזר החודשי הוא יכול לעבור אירוע לב (ועוד לא דיברתי על זה שהבנק בכלל לא יאשר לו לקחת משכנתא שכזו.
שלום רב
מה לדעתך תהיה המדיניות לגבי תהליכי שיוך בקיבוץ מתחדש?
האצה של התהליך או התנגדות? שינויים בתנאים לשיוך? …
תודה רבה על פוסטים נהדרים
שלום שרון,
אין לי היכרות של ממש עם הנושא ולכן לא רוצה להטעות
בהצלחה
לכל מי שחושב שמחירי הדיור ימשיכו לעלות לנצח צפייה חובה
הדמיון המצמרר בין אירלנד וישראל
https://www.youtube.com/watch?v=1zYahJIqpUY
נפתח בכך שאני מאוד נהנה לקרוא את הבלוג שלך אבל אני חושב שבנושא של 90% משכנתא אתה חוטא קצת בפופוליזם.
"זה יהיה תיקון עוול לכל אלו שעובדים קשה ומתפרנסים בכבוד, אבל לא הצליחו לחסוך במרוצת השנים ואין להם גב כלכלי" – איזה עוול מתרחש פה בדיוק?
גם לי אין הורים עשירים, מה עשיתי? חייתי שנים בשכירות נמוכה בהרבה ממה שיכולתי לשלם, אני ואשתי מחזיקים רכב אחד ועשינו ילד רק לאחר כמה שנות נישואין וחסכון.
כל זוג שמרוויח סביר יכול בהחלט להוריד את רמת החיים שלו ולחסוך בכמה שנים 200-300 אלף, לדוגמא, זוג שמרוויח 15 נטו ללא ילדים, יכול בהחלט לחיות בצמצום מ-10 ולחסוך 5 ותוך ~3 שנים לחסוך 200 אש"ח.
אין שום סיבה לממן מכספי המיסים שלנו ערבות מדינה למשכנתאות מסוכנות שרק יגרמו לניפוח הבועה!
שלום משה,
זו דעתך ואני מכבד אותה,
הבעיה שיש כאלו שלא הצליח לחסוך והם בעלי 3-4 ילדים ואין להם אפילו אופק לרכישת דירה – כן הייתי שמח לעזור לאנשים כאלו
בהצלחה ותודה על התגובה
שלום משכנתאמן
האם מחיר למשתכן הוא לכל רוכש או רק לדירה ראשונה ?
תודה על הידע
שלום שרון,
רוכשי דירה ראשונה בלבד ככל הידוע לי
בהצלחה
שלום שרון,
לרוכשי דירה ראשונה ולמשדרגים
כמובן שזה על בסיס הגרלה
בהצלחה
היי ,
בבנק קיבלתי משכנתא משתנה לא צמודה הנגזרת מתוך C+DELTA
DELTA היא עמלת הבנק (האים ידוע מה מקובל כיום)?
C היא תעלומה כיצד יש לחשב – וכיום אני יודע שהיא 1.27% (חילוץ מתוך הצעת המשכנתא)
באתר הבנק מצאתי את זה:
משכנתא אח"מ – משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה כל 60 חודשים (על בסיס אג"ח).
המשכנתא לתקופה של 10-30 שנים.
מנגנון קביעת הריבית: שיעור הריבית ייקבע בעת מתן ההלוואה ובכל מועד שינוי ריבית ע"פ ריבית הבסיס, שתחושב לפי ממוצע תשואות האג"ח הראשונה* והאג"ח השנייה**. משקלות האג"ח אינם שווים ומשתנים כל פעם.
*האג"ח הראשונה – אגרת חוב שהתקופה שנותרה לפדיונה הינה הקרובה ביותר ל-5 שנים, מקרב אגרות החוב שהתקופה שנותרה לפדיונן הינה שנתיים ו-7 חודשים ומעלה אך פחותה מ-5.
** האג"ח השנייה – אגרת חוב אשר התקופה שנותרה לפדיונה הינה הקרובה ביותר ל-5 שנים, מקרב אגרות החוב שהתקופה שנותרה לפדיונן הינה מ-5 שנים ועד 7 שנים ו-6 חודשים.
האים ניתן לקבל בצורה מהימנה יותר איך לחשב את C?
תודה
שלום אסי,
החישובים מורכבים למדי ושונים מבנק לבנק,
יש לבקש מהבנקאי קישור ישיר לטבלה שמציגה את העוגן המדובר
בעבר פרסמתי כאן כתבה על עוגנים שאולי תעשה לכם קצת סדר בנושא
בהצלחה
אנחנו זוג שקונה דירה חדשה מקבלן.
שווי הנכס 983,000
מבקשים משכנתא 735,000 (כמעט 75%)
הכנסות נטו: 13,000 ש"ח, החזר רצוי: כ-3000 ש"ח לחודש.
תמהיל בנק לאומי:
245,000 קל"צ ל20 שנה ריבית 3.5 (לפני חודש, כשהתחלנו סבב ראשון היה 2.79)
245,000 פריים-0.9, ל30 שנה (נשאר אותו דבר)
245,000 משתנה כל 5, צמודה למדד 1.75 (לפני חודש כשהתחלנו סבב ראשון היה 1.3 אם אפשרות ל1.25)
תמהיל בנק דיסקונט:
אותם מסלולים, אותם שנים, רק בקל"צ יורדים ל3.4, ובמשתנה צמודה ל1.72.
מה אתם אומרים על התמהיל והריביות? האם ניתן איכשהו לקבל את הריבית של החודש הקודם? איך אפשר להוזיל אתם יותר?
תודה…
איגור
שלום איגור,
נראה סביר,
בהצלחה
שרון מצאת לך אחלה זמן שבעולם לקחת משכנתא שמתבססת על אג"חים. אתה לא רואה מה קורה בעולם? אתה לא רואה שהאג"חים מתמוטטים? כשאג"ח מתמוטט התשואה שלו עולה ובעקבות כך הריבית של המשכנתא שלך עולה.
שלום
אני לוקח משכנתא של 600000 ש"ח
קיבלתי הצעה מבנק
הכל ל25 שנה
1. משתנה כל 5 שנים בריבית של 1.70 סכום של 120000 ש"ח
2. פריים בריבית של 0.75 סכום של 180000 ש"ח
3. ריבית קבועה לא צמוד בריבית של 3.5 סכום של 300000 ש"ח
יכולת החזר של 2800 או 3000 כולל ביטוח
מה דעתך
האם אני יכול לקחת חצי פריים וחצי בריבית קבועה לא צמודה
בתודה רבה
רמי
רמי שלום,
1. נראה בסדר
2. לא ניתן לקחת יוצר מ-33% פריים
בהצלחה
שלום לך
אני בן 24 שמשתכר10K להורים שלי יש דירת 5 חדרים שתכף נגמרת לה המשכנתא,יש לי סכום שחסכתי 200K האם כדאי לי למשכן את הבית של ההורים ולרכוש דירה להשכיר אותה לבינתיים עד שאצטרך אותה?
מהם הדרישות של הבנק לגיל שלי.?
ההורים שלי בני 50 עם עבודה קבועה ומסודרת.
יש לי עוד אחות רווקה באותו סטטוס שלי האם זה יהיה אפשרי לקבל 2 מיליון מהבנק לקנות 2 דירות ולהנות מהם בעוד 20 שנה
שלום מוטי,
1. זו אפשרות טובה לרכוש דירה בגילך – כמובן שיש עוד שאלות שצריכות להישאל כך שקשה לי לענות על רגל אחת – אבל הרעיון נכון
2. ההורים יכולים לקבל משכנתא עבור מטרה זו
3. גם אחותך תוכל למשכן את הדירה של ההורים (תלוי כמובן בשווי הדירה) ולרכוש באמצעות משכנתא זו דירה
בהצלחה
היי שלום לך רציתי לדעת עם ניכנס לתוקף ה 90 אחוז ממון ?
שלום יקיר,
לא – כרגע מדובר בספקולציות ולא בהצעת חוק ממשית שעלתה / אושרה
בהצלחה
שלום רציתי לשאול שתי שאלות
1.אני מחפש כרגע דירה באזור ה 700 800 אלף שח אבל שאוכל לפצל אותה לשתי דירות וככה להחזיר את המשכנתא שאקח שבשביל לרכוש אותה וגם להכניס כסף לכיס כל חודש
שמעתי שהדבר אפשרי ויש כאלה שעושים זאת ראיתי דירות כאלה
רציתי לדעת איך אפשר לדעת אם ניתן לפצל את הדירה
2.איך ניתן לדעת מראש כמה יחידות ניתן לבנות על חצי דונם
והאם ניתן לבנות את כל היחידות כבניה קלה
הבנתי שזה מאוד זול ואיכותי מאוד ולא יוצא לי לראות את זה הרבה רציתי לדעת למה אולי יש חסרון רציני בענין שאינני יודע
שלום יוסי,
מדובר בעניין משפטי שאני ממש לא בקיא בו, הייתי מציע לך לשאול עו"ד / אדריכל / מהנדס שעוסקים בתחום זה
בהצלחה
עוד שאלה ברשותך
שמעתי על אנשים שקונים דירה על הנייר במחיר של 300 אלף מהמחיר המבוקש
וברגע שהבנין הסתיים מוכרים את הדירה ברווח של 300 אלף שקל
הגיוני ? זה דבר ידוע ?