בדרך כלל אני כותב כאן על איך לקחת משכנתא, אך הפעם אני רוצה לכתוב דווקא על מה צריך לחשוב לפני שמחזירים משכנתא (או את חלקה), אני אחלק את הפוסט לשני חלקים.
חשוב לדעת שגם כשמחזירים חלק מהמשכנתא, עומדות בפנינו שאלות רבות וזה בעצם כמו לבנות משכנתא חדשה (כי התמהיל פשוט משתנה).
אז איך מחזירים משכנתא? לאיזה חלק כדאי להחזיר? ומה צריך לדעת? כל זה בפוסט הבא, בואו נתחיל
החלק הטכני: איך מבצעים את ההחזרה בפועל
נניח שיש לכם 100 אלף ₪ פנויים ואתם רוצים לבצע סילוק חלקי, מה שתצטרכו לעשות זה פשוט להתקשר לבנק ולשאול איך עושים זאת בפועל. לכל בנק יש את הדרך שלו, רוב הבנקים פשוט יבקשו מכם להפקיד למספר הלוואה מסוים סכום מסוים ובזה ייגמר הסיפור.
מה חשוב לדעת (בחלק הטכני)?
- כדאי להודיע על ההחזרה (סילוק) 10 ימים מראש, אחרת תצטרכו לשלם עמלה של 0.1%
- אם לא תבקשו שינוי, ברירת המחדל תהיה להישאר עם אותו החזר חודשי ופשוט השנים יתקצרו
כמו כן, במידה ואתם מסלקים באופן מלא את המשכנתא (כלומר את כל המשכנתא), חשוב שתדעו שאתם אמורים לקבל שטרי ביטול לטאבו ולרשם המשכונות.
עליכם מוטלת האחריות ללכת לכל אחד מן הגופים ולהסיר ממנו את המשכנתא (הרבה אנשים לא עושים זאת ורק כאשר הם רוצים למכור את הדירה הם נזכרים שהם "התעצלו" לפני כמה שנים ועושים הכל ברגע האחרון בלחץ).
לאיזה מסלול כדאי להחזיר את המשכנתא?
זו שאלה טובה שיש עליה תשובות רבות.
מכיוון שלכל אחד מאיתנו מסלולים שונים במשכנתא ולכל אחד מאיתנו יש אסטרטגיה שונה במשכנתא אז מן הסתם לכל אחד מאיתנו תהיה תשובה שונה (זה כמו לשאול: באיזה מסלול כדאי לקחת משכנתא, הרי אין על זה תשובה זהה כי זה משתנה אצל כל אחד מאיתנו).
אם נשאל את עצמנו כמה שאלות מנחות, נוכל להגיע לתשובה הנכונה עבורנו
1. האם אנחנו רוצים להישאר עם אותו החזר חודשי?
במידה וכן, לא כדאי להחזיר מסלול אחד במלואו, כי הוא פשוט יסתיים וההחזר עבור אותו מסלול כבר לא יהיה קיים.
מכיוון שהמסלולים האחרים לא יושפעו מכך שמסלול אחד הסתיים, ההחזר החודשי שלנו פשוט ירד ולא בטוח שזה מתאים לנו.
במצב כזה, יש שלנו 2 אפשריות:
א. להחזיר חלק מסוים מכל מסלול (ובעצם לא לחסל מסלול אחד באופן מלא)
ב. לסלק מסלול אחד באופן מלא ואז לבצע מחזור ולהתאים את ההחזר החודשי מחדש
2. האם כדאי לסלק את המסלול היקר ביותר בהלוואה?
בעיקרון כאשר נעמוד מול ההלוואה שלנו, אנו נבחין במספר מסלולים אשר לכל אחד מהם יש ריבית שונה. נטיית הלב שלנו תהיה לסלק את המסלול היקר ביותר.
אך חשוב להיות זהירים עם זה, כי ייתכן והמסלול הזה הוא המסלול הכי בטוח שלנו בהלוואה ואם המשכנתא אמורה להימשך עוד הרבה זמן, אז אנחנו כן רוצים יציבות ולכן לפעמים עדיף לסלק מסלול עם ריבית יותר זולה (כמו הריבית המשתנה) ולהשאיר דווקא את המסלול עם הריבית היקרה יותר (כמו הריבית הקבועה הלא צמודה).
3. להסתכל מחדש על התמהיל שלנו, ולבדוק אם הוא מתאים לנו?
כאשר לקחתם את המשכנתא, בדקתם אם התמהיל מתאים לכם.
כך תצטרכו לעשות גם כאשר תסלקו חלק מהמשכנתא, פשוט תכתבו לעצמכם עם איזה מסלולים נשארתם והאם הם משרתים אתכם כראוי וכפי שהייתם רוצים.
4. תחשבו אם אין לכם משהו יותר טוב לעשות עם הכסף?
בימים של היום, כאשר הריביות כל כך זולות, ייתכן ויש לכם כסף פנוי אבל לא בדיוק כדאי להחזיר אותו לבנק כי ייתכן ויש לכם חלופות יותר טובות לכסף.
לפני שאתם מחזירים, תנסו לחשוב ולהתייעץ האם הכסף שאתם עומדים להחזיר יכול לשרת אתכם יותר טוב באפיקים אחרים ובמקביל להישאר עם המשכנתא.
5. לחשוב קדימה
כמו שאני תמיד מנחה אתכם כשאתם בונים תמהיל, תנסו לחשוב על העתיד ולהעריך את מצבכם בעוד כמה שנים, אני רוצה שגם כאן תנסו לעשות את זה ופשוט תבינו שלא משנה מה המשכנתא שהייתה לכם, אלא מה שמשנה באמת זה עם איזה משכנתא אתם נשארים.
6. לא לברוח מהמסלולים עם הקנסות
יש לנו נטייה להחזיר את החלקים בהם אין לנו תשלום של עמלת פרעון (קנס).
זוהי טעות,לפעמים עדיף להחזיר למסלול עם עמלת פירעון כי זה פשוט משרת אתכם יותר טוב מאשר להחזיר למסלולים ללא עמלות פרעון ואז יכול להיות שויתרנו על מסלול טוב וזול במשכנתא שלנו רק כי יכולנו להחזיר אותו ללא עמלה.
לסיכום,
להחזיר משכנתא זה קצת יותר קל מאשר לקחת משכנתא (בדרך כלל רמת הלחץ יורדת וזה בעצם דבר חיובי), יחד עם זאת יש לשקול גם את ההחזרה בכובד ראש ולהתייעץ עם מי שצריך בשביל לעשות את הפעולה הנכונה.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום משכנתא מן
מה הסיבה שמסלול הפריים הוא היחידי (חוץ מקל"ץ) שאין בו הצמדה ואין בו עמלת פירעון מוקדם?
שלום איציק,
זהו אינו המסלול היחיד, בנוסף אליו יש את המסלולים הבאים: משתנה כל 5 לא צמודה, הצמדה ליורו / דולר, עוגן מק"מ
בהצלחה
אוקיי ומה הסיבה שאין במסלולים האלה הצמדה ועמלת פירעון מוקדם?
כי אלו המסלולים שהבנקים ״יצרו״
שלום משכנתא מן
דבר ראשון המון תודה על המידע והניסיון הרב! ממש לא טריויאלי לחלוק מידע כזה בחינם ועל כך אני מודה (ואודה) לך מקרב לב.
יש לי שאלה לגבי החזר משכנתא: פעם בכמה חודשים אני מקבל בונוס נכבד מהעבודה. עלה לי רעיון לזרוק אותו כל פעם על המשכנתא ולצמצם בכמות ניכרת את זמן ההחזר ואת סך הריבית (תמהיל המשכנתא חושב לפי המשכורת ללא הבונוסים).
הבנתי שאני יכול פשוט להגיד לבנק לקחת את זה ולכסות את מסלול הפריים (מעדיף לחסל קודם את הריבית המשתנה) והם פשוט מחשבים מחדש את המסלול ובנוסף זה ללא קנס כי בכל מקרה הריבית מתעדכנת כל חודש. האם זה נכון? והאם לכל בנק יש שיטה שונה לביצוע הדבר בפועל (למשל אולי יאשרו לעשות את זה מספר מוגבל של פעמים בשנה)
שוב המון תודה
שלום יעקב,
בעיקרון בכל בנק ניתן לפרוע מוקדם יותר,
יש בנקים שמגבילים את סכום ההחזרה ללפחות ל- 10% מערך המסלול (כלומר, אם יש לך במסלול הפריים 300 אלף, תוכל להחזיר מינימום 30 אלף)
בהצלחה
לעניין ההודעה מראש.
יש לבדוק אם סכום הריבית על סכום הפרעון המוקדם ל-10 ימים לא יותר גבוה מה-0.1%
יתכן וכדאי לשלם את ה-0.1% ולפרוע מידית
שלום אמנון,
במצבים מסוימים אכן עשויה להיות כדאיות, אבל הסיכוי לכך לא סביר ברוב המקרים
שלום רב,
קודם כל רציתי להודות על הבלוג המועיל ומעשיר.
האם כדאי לסלק משכנתא קייימת בהנחה שבעוד כשנתיים, אזדקק להון העצמי עבור מעבר לדירה חדשה, הכרוכה בהגדלת המשכנתא הקיימת?
תודה
שלום בני,
בעיקרון לא כל כך,
בהצלחה
אני התיעצתי עם היועצת שליוותה אותי בלקיחת המשכנתא והיא אמרה לי שבמשכנתא שלי, עדיף לי להמשיך לחסוך ולא למהר להחזיר עכשיו וכשהריבית תעלה ולא אצטרך לשלם עמלת פרעון יהיה נכון לחשוב מחדש על ההחזר ובדיוק לאיזה מסלול עדיף.
מתי לקחת משכנתא?
תודה על הזויות המענינות שאתה מציג בפרסומיך,
לגבי מאמר זה, הייתה חסרה לי התייחסות מאוד משמעותית ומאוד רלונטית בשוק העבודה שלנו והיא לשמור את הכסף ליום סגריר מהיבט היכולת לעמוד בהחזרים (עקב שינוי בריאותי, תעסוקתי וכיוצא בזה), כי אז סכום כסף גדול שרוב הציבור לא שופע ממנו, במקום שיופנה למחזור יאפשר אורך רוח מסויים במקום להפסיד את הדירה.
שלום רן,
נקודה מאוד חשובה, תודה על השיתוף
אנא עדכנו את הריביות בתמהילים המומלצים בניוזליטר שלכם
אם אני מחזיר מסלול אחד במלואו (או שהמסלול מסתיים) יש אפשרות לבקש מהבנק להישאר על אותו החזר ולקצר את השנים בשאר המסלולים, מבלי למחזר את כל המשכנתא? (למשל במצב שעוד כמה שנים הריבית עולה והייתי רוצה לשמור על הריבית הנמוכה שקבלתי היום אבל לקצר את הזמן)
לא חושב
שלום אלדד,
לא, אין אפשרות כזו
במקרה כזה, כדאי לבצע מחזור
בהצלחה
שלום לך,בעמלת פירעון מוקדם, כאשר אני ממחזר את המסלול בריבית קבועה,מה הרווח שלי אם אני אמור לשלם את ההפרש בריבת שלקחתי לבין הריבית העכשווית כפול מספר השנים שנותרו,אתה יכול לחדד לי את הנקודה הזאת , תודה
שלום אילן,
בכך שאינן משלם את הריבית כל שנה מחדש עד תום ההלוואה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
הייתי רוצה לחדד את שאלתו של אילן. האם הבנק מרוויח או מפסיד כתוצאה מזה שהלווה מבצע מיחזור משכנתא? ההיגיון שלי אומר שהבנק לא פראייר ואם הוא היה מפסיד ממהלך שכזה הרי שהוא היה קובע בתנאי המשכנתא שאין אפשרות לבצע מיחזור. שים לב שלא רק שהבנק לא מסרב שהלווה יבצע מיחזור משכנתא אלא שאפילו הוא מעודד את הלווה לעשות את המהלך הזה.
שלום איציק,
הבנק מפסיד ריביות טובות יותר, אבל הוא לוקח גם בחשבון שהלוה יפדה את המשכנתא לפני הזמן כך שהוא הרוויח כבר מעמלת פהרעון המוקדם שלו
בהצלחה
בשנה האחרונה ירד המדד באחוז ויותר
הלואות הצמודות למדד ירדו ראלית
האם נכון שכדאי לחכות לתחילת אפריל ולהחזיר לפני ה15 לאפריל כך
שהריבית שטרם פורסמה ועתידה להיות חיובית תחושב לפי הממוצע
של השנה החולפת וכך ניתן להרויח מדד שלילי נוסף
מקווה שהשאלה ברורה
עמי
שלום עמי,
כן
הערה מתמטית מעצבנת: משהו ש"משתנה אצל כל אחד מאיתנו" זה בדיוק ההגדרה של "תשובה חד ערכית". אולי התכוונת שאין תשובה זהה או תשובה קבועה.
שלום יובל,
אתה צודק בהחלט – תוקן
תודה על ההערה וההארה
בהצלחה
היי,
אשמח לדעת מה דעתך על ההצעה שקיבלתי:
סה"כ משכנתא 894,000 (75% משווי הנכס)
210,000 – פריים: -0.75
214,000 – קבועה צמודה – 1% – 25 שנה
250,000 – קבועה צמודה – 0.48% – 12 שנה
220,000 – קבועה לא צמודה – 3.18% – 30 שנה
תודה מראש
שלום יועד,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום,
תודה על הפוסט המעולה! בדיוק מתלבטים לגבי הסוגיה הזאת.
שאלה לגבי החזר במסלול קל"צ:
כידוע, במידה והריבית הממוצעת כעת בשוק המשכנתאות נמוך מהריבית שלנו – נשלם קנס של פערי ריבית.
האם כאשר מחזירים כסף למסלול קל"צ ומקצרים את משך הזמן שנותר (שומרים על רמת ההחזר החודשי ללא שינוי) – הריבית הממוצעת הנ"ל מחושבת מחדש כתלות בהלוואה עם משך זמן קצר יותר? או שנשמר משך הזמן של ההלוואה המקורית?
אם כן – אולי כדאי להוריד את ההחזר החודשי ולא לקצר את הזמן, כדי לשמר את פערי הריבית (שכעת לטובתנו) ולא לשלם קנס?
שלום רינת,
הרעיון נחמד, אבל ככל שהמשכנתא ארוכה יותר כך ההחזרים הסופיים גבוהים יותר ולכן אני לא חושב שזה משתלם
בהצלחה
בקשה לפוסט מיוחד.
היי,
יש לי בקשה מיוחדת לפוסט "ארמגדון" או פוסט "אחרית הימים".
הפדרל ריזרב מדבר על העלאת הריבית לקראת סוף 2015 ואפילו לפני.
דבר שצפוי לגרור את העלאת ריבית הפריים בארץ.
הייתי ממש שמח לדעת מה לפי דעתך יקרה לריביות הקלץ בעקבות כך
וכיצד לפעול במידה והפריים מתחיל להראות שהוא מגיע לנקודת האיזון בה משתלם לעבור למסלול אחר (בהנחה שהם לא יעלו…) לדוגמא מצב בו הפריים כבר חוצה את אף ה -4 אחוזים.
תודה רבה. על הכל.
יהונתן
יהונתן שלום,
פוסט קצת מפחיד,…כתבתי על כך לא מעט פעמים בעבר
אשתדל לכתוב גם פוסט ברוח שהצעת
תודה על התגובה והשיתוף
בהצלחה
לצערי הפעם הפוסט הזה לא חידש לי..אמרת דברים ברורים שצריץ לקחת בחשבון כשמסלקים חלק ממשכנתא אבל לא נכנסת מספיק בעובי הקןרה או נתת עצות ממש פרקטיות. חבל
אוסנת, ההערה שלך גובלת בחוצפה.
קודם כל זהו אתר חינם והוא לא חייב לך כלום. לא שזה מפריע לך להנות מהידע בדרך כלל.
שנית, חשבת אולי שיש כאלו שיודעים פחות ממך?
אני חייב להודות הבלוג הזה פשוט "ואהבת לרעך כמוך" אתה נותן לאנשים הרבה יותר מחיסכון בכסף (שלעצמו הוא חסד גדול) אתה נותן להם כלים שמהם יעשו אך יותר מזה כולל חיזוק הביטחון העצמי וביטול הרגשת חוסר האונים ובמיוחד לצאת מההרגשה שעדיף לתת למישהו אחר לטפל בזה ישר כח גדול. הרב תמיד היה אומר יש צדקה שהיא נתינת כסף לעני ויש צדקה גדולה מזו והיא ללמדו מקצוע שבו הוא ירכוש בכוחו בלא בושה וכיסוף את פרנסתו. תודה לך!!!
אם אפשר לשאול שאלה קטנה לגבי הצעה שקיבלתי
הבית בשווי 710,000 מימון 75%
מסלולים
קל"צ – (%50) 3.7
משתנה כל 5 צמודה (%17) 1.19
פריים (%33) P-0.8
שלום יהודה,
שלום ותודה על המחמאות, יישר כח
אני אוהב את התמהיל אבל הייתי מנסה להוריד עוד את הריבית של הקל"צ
בהצלחה
שלום.
היכן אוכל להעביר לך התרשמויות מיועץ משכנתאות, על מנת לעזור לך בסינון יועצים?
שלום יוני,
אשמח אם תוכל לשלוח לי את המידע למייל – info [at] mashcantman.co.il
משכנתאמן שלום,
כרגיל הבלוג מלא במידע חשוב ביותר.
רציתי לקבל את חוות דעתך על בריביות שהציעו לי:
אני לוקח 1,050,000. סה״כ 44% מימון.
החזר של כ-5600 ש״ח בחודש.
ההצעה:
קל״צ 400,000 ל-164 חודש בריבית 2.79%
פריים 315,000 ל-20 שנים בריבית p-0.9
משתנה כל 5 שנים ל-25 שנים בריבית 1.47
אני שוקל גם לפצל קצת את הקל״צ (או המשתנה כל 5 שנים או חלק וחלק) ולהוסיף רכיב של 100,000 ק״צ ל-96 חודש בריבית 0.95 (נראה קצת גבוה) אבל זה יגדיל לי את הקל״צ ל-186 חודש בריבית 2.9.
מה דעתך על הריביות? והאם לדעתך כדאי לפצל?
היי יובל.
אפשר לשאול באיזה סניף קיבלת את הריביות?
תודה.
עכו
שלום יובל,
1. נראה סביר
2. הייתי מפצל את הסכומים בשביל להקטין את ההחזר בעוד 8 שנים
בהצלחה
היי משכנתאמן
אני נמצא בהתלבטות רצינית בנושא הפוסט המצויין שלמעלה.
לקחתי משכנתא לפני כשנתיים.
כיום נותר לי 190,000 בפריים לעוד 23 שנה בריבית פריים מינוס 0.95
150,000 במשתנה כל חמש צמודה לעוד 18 שנה בריבית 1.61
215,000 בקלצ 3.89 לעוד 11 שנה (קנס על הפרעון בסביבות 10000).
על פניו נראה שריביות טובות נכון להיום חוץ מהקלצ שהבנתי שאפשר לקבל היום 2.1 אך יהיה קנס של 10000.
הצטבר ברשותי סכום של 120,000 שאותו אני מעוניין לפרוע.
אני מתלבט האם להוריד הכל מהקלצ ואז ישאר לי משהו כמו 6 שנים בקלצ או אולי לפרוע 60000 בקלצ ו60000 במשתנה כל 5 או בכלל לפרוע הכל במשתנה כל 5 ואז לא אשלם קנס בכלל.
מצד אחד במשתנה כל 5 אחסוך את המדד ואקטין את הסיכון שבעליית הריבית בעוד 3 שנים אך מצד שני הריבית בו נמוכה מאוד לעומת הקלצ היקרה הכוללת בתוכה קנס של 10000.
מה דעתך?????
ואולי אחרי הפרעון החלקי אמחזר רק את מסלול הקלצ לריבית יותר נמוכה?
תודה רבה על העזרה ואציין שהרבה בזכותך נהייתי מומחה למשכנתא… 🙂
תודה!!!
שלום גיא,
אני הייתי ממחזר עכשיו את כל המשכנתא ורק אז מחזיר ת ה- 120 (זה דורש תכנון ראוי, אבל זה שווה, כי תוכל להשאיר יותר פריים ותוכל למחזר את השנים ואת הקל"צ)
תשקול להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
לא הבנתי למה למחזר את כל המשכנתא?
החלק של הפריים בכל מקרה אני לא אוכל להגדיל בגלל מגבלת השליש.וריביות טובות יותר ממה שיש לי כרגע לא אקבל… חוץ מהקלצ שהקנס בו גם ככה מגלם את הורדת הריבית שאקבל.
מדוע כדאי לי למחזר את כל המשכנתא ולא רק את חלקה אם בכלל?
אתה צודק, אני מתנצל
כרגע יש לכם 190 אלף בפריים ולא תוכלו לקחת יותר מזה גם אם תמחזרו הכל
סליחה על הבלבול
משכנתאמן שלום,
תודה על הפוסט החשוב הזה.
האם יש איזשהו כלל אצבע בעניין החזר חלק מהמשכנתא?
למה במקרה שלעיל מומלץ קודם למחזר ואח"כ להחזיר? כי במקום אחר, לקורא עם מסלול במשתנה, היה עדיף דווקא להחזיר קודם במשתנה צמודה, ואח"כ למחזר.
תודה על התשובה!
שלום רונית,
לא הבנתי את השאלה
שלום,
אם אני צריך משכנתא של 100000 ואני צריך לשלם לקבלן 500000 ושנה לאחר מכן אץ ה500000 הנותרים, האם כדאי לקחת משכנתא אחת גדולה מהתחלה או לעשות את התהליך פעמיים והאם זה בכלל אפשרי או הגיוני?
תודה רבה
שלום חגי,
זה תלוי אם אתה יכול לשלם משכנתא כבר מעכשיו,
אם כן – אז זה מומלץ כי הריביות נמוכות כעת וגם לא תשלם מדד תשומות בניה
אם לא – אז תיקח עכת רק 500 ולאחר מכן עוד 500
בהצלחה
הי,
לפני שנה באפריל 2014 מחזרנו משכנתא ע"ס 790000 וכיום נותר לנו לשלם בערך 760000.
השאלה אם כדאי למחזר שוב עקב ירידת הרבית.
התמהיל שלקחנו לפני שנה:
260000 – פריים פחות 0.9, ל 30 שנה
100000 – קלצ ,ל 15 שנה 3.2 אחוז
100000 , קלצ ל 10 שנה 3.2 אחוז
70000 – קלצ ל 12 שנה, 3.28 אחוז
135000 – מלצ ל 25 שנה, 3.38 אחוז
125000 – משתנה 5 שנים צמודה, ל 25 שנה , 1.65 אחוז
ההחזר החודשי הוא כ 4200.
קרן השתלמות בגובה 100000 תשתחרר עוד כשלוש שנים.
האם כדאי למחזר ומה בערך החיסכון הצפוי?
תודה,
ארז
שלום ארז,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
שלום
במידה ואני מעוניינת לקחת מסלול של משתנה כל 5 שנים צמודה ולאחר 5 שנים לפרוע את כל החוב במסלול זה, מה השיקולים אם לקחת כעת את המסלול ל 20 שנה לעומת 25 שנה?
לפי המחשבון באתר אני רואה שטווח הריביות זהה, כך שלמעשה אם אקח ל 25 שנה זה פחות יכביד בהחזר החודשי ויהיה לי מעט יותר לשלם לאחר 5 שנים..כך שנראה שעדיף לקחת ל 25 שנה…האם נכון?
תודה
שלום לירון,
ב-20 שנה הקרן שתישאר תהיה נמוכה יותר אבל עם החזר חודשי גבוה יותר ולהיפך ולכן זה מאוד תלוי בכם ובכושר ההחזר כעת
בהצלחה
תודה על המענה. מדובר על מסלול שאנחנו רוצים לסגור עם קרנות השתלמות, כלומר לפרוע את כולו בעוד 5 שנים….השאלה היא האם יש הבדל בריביות של 20 שנה לעומת 25 שנה
בריביות לא אמורים להיות הבדלים
בהצלחה
לכל המגיבים שלום רב,
לקחתי לפני כשנתיים הלוואה ע"ס 440,000 ש"ח + הלוואה של 50,000 ש"ח, סה"כ החזר חודשי 2800 ש"ח.
יש לי ביד 50,000 ש"ח וחשבתי לסלק את ההלוואה הקטנה (היא בתנאים לא טובים), ואז למחזר ולהקטין בכמה שנים את מסלול הקל"צ (2/3 4.85%) בהלוואה הגדולה ע"י העלאה של ההחזר החודשי ב- 250 ש"ח (סכום ההחזר של ההלוואה הקטנה המסולקת).
אלא שיתכן מאוד שבשנה שנתיים הקרובות אני יצטרך לקחת הלוואה נוספת (200,000 בערך) כדי לקנות דירה יקרה יותר, ואני כמובן לא רוצה לעלות בהרבה את ההחזר החודשי, אלא לפרוס ליותר שנים.
מה עלי לעשות? לפרוע כעת, ובעתיד לפרוס שוב את הקל"צ הממוחזר ליותר שנים?
תודה מראש
שלום אבי,
אם אתה בטוח שתצטרך את ההלוואה, תתכונן לזה כבר עכשיו וקח החזר חודשי נמוך יותר ממה שחשבת
אם אתה לא בטוח שתצטרך – אז תמחזר ומקסימום את ההלוואה החדשה (של ה- 200) תפרוס לתקופה ארוכה יותר)
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
הבלוג שלך מצויין ותורם הרבה להבנה בתחום המשכנתא.
לפני שלושה חודשים רציתי למחזר משכנתא ולכסות את הקל"צ. הפקידה בבנק אמרה לי שכדי לחכות כי אולי בעוד מספר חודשים מבטלים את העמלה על פרעון מוקדם.
האם ידוע לך משהו על זה או שהיא פשוט מרחה אותי?
תודה מראש
שלום אלכס,
היו שמועות בלבד על כך (שאין להן סיכוי של ממש), אך היה עדכון בחישוב עמלות הפרעון ופרסמת על כך פוסט באתר
בהצלחה
שלום:
אני רוצה לשאול לגבי מחזור משכנתא עם החזר חלקי.
לקחנו הלוואה של מיליון מאה: 363K פריים, 737K משתנה לא צמודה.
החזרנו 190K של הפריים ונשאר כרגע 150K בקרן הפריים.
בקרן של המשתנה לא צמודה נשאר 650K.
השאלה היא האם ניתן למחזר את המשתנה לא צמודה כך ש400K נסלק ויהיה מסלול חדש שכולו פריים בסך 250K?
כלומר יהיה שני מסלולים: 150K של הפריים הראשון, ועוד 250K של הפריים השני.
שלום שאול,
כן,
צריך קודם למחזר ואז ליצור מסלול של 250 פריים ואז לסלק את שאר המשכנתא
בהצלחה
שלום:
כמה פריים ניתן לקבל על 1,100,000?
366.5K או 363K?
הבנק בהתחלה נתן לנו 363K שזה 33%, אבל כאשר עשינו חילוק פשוט ב-3 ראינו שאפשר היה לקחת עוד 3.5K.
שלום שאול,
366300 ש"ח
שזה 1100000 * 0.333
למרות שבינינו זה לא כל משמעותי ה- 3500 ש"ח
בהצלחה
הי מן,
אני זקוק להכוונה בסלוק חלקי של משכנתא.
הפרטים להלן.
משכנתא ל 20 שנה שנלקחה ב 2014
1)צמוד מדד, משתנה כל 5 שנים (ריבית 2.3) :
סכום = 290,000 . יתרה לסילוק = 258,284. החזר חודשי = 1500
2)צמוד מדד, משתנה כל 1 שנה (ריבית 1.2) :
סכום = 60,000 . יתרה לסילוק = 53,057 . החזר חודשי = 281
3)לא צמוד, ריבית פריים 0.8
סכום = 90,000 . יתרה לסילוק = 80,000 . החזר חודשי = 408
4)לא צמוד, ריבית קבועה 4.8
סכום = 100,000 . יתרה לסילוק = 90,000 . החזר חודשי = 670 . קנס = 5,500
התפנה לי 100,000 נזיל שברצוני להשתמש לסילוק חלק מהמשכנתא. האינטינקט הראשוני הוא להעיף את הלצ״ק 4.8% מסיבות ברורות למרות הקנס. האם זו ההחלטה הנכונה ? או שעדיף ללכת על קיזוז הפריים, כדי לא להסתכן בעליית הריבית ? או משהו אחר ?
אשמח לתשובה. ותודה על פועלך באופן כללי.
שלום דודו,
אני הייתי מסלק את הקל"צ ואם ההחזר החודשי נוח לך אז הייתי מקצר חלק אחר בהלוואה
בהצלחה
תודה. כלומר מסלק את הקל״צ ובנוסף ממחזר ומקצר את הפריים לדוגמא ונשאר באותו החזר קבוע כמו היום ?
כן
הי,
לקחתי משכנתא בשווי 540 אלף ש"ח ביולי 2013 למשך 20 שנה, כיום היתרה היא 485 אלף, החזר חודשי של 2860 ש"ח.
מסלולים:
1. צמוד מדד, משתנה כל 5 שנים (ריבית 2.3), יתרה לסילוק 260 אלף
2. צמוד מדד, משתנה כל 1 שנה (ריבית 1.2), יתרה לסילוק 53 אלף
3. לא צמוד, ריבית פריים 0.8, יתרה לסילוק 80 אלף
4. לא צמוד, ריבית קבועה 4.8, יתרה לסילוק 92 אלף (+ קנס יציאה של 5 אלף).
יש לי 100 אלף ש"ח ורוצה לסלק חלק מהמשכנתא, כשהמטרה היא להקטין את ההחזר החודשי.
רוצה לדעת מה המסלול שהכי כדאי לי לסלק במקרה הזה?
תודה רבה.
שלום מירב,
להחזיר את הקל"צ ואז ההחזר החודשי יירד
בהצלחה
שלום רב,
רציתי לקבל את חוות דעתך בנושא מחזור משכנתא .
לקחנו 800K בשלושה מסלולים לפני כ שלוש שנים :
264K -פריים מינוס 1 ל 20 שנה (נשאר לנו 17)
133k – קל"צ ל 10 שנים – %3.9 (נשארו לנו עוד 7 שנים שם)
403K – משתנה צמודה כל 5 ל 20 שנה (נשאר לנו 17)
אני רוצה לפרוע 100K מהמסלול המשתנה ולהפוך אותו לקל"צ לתקופה קצרה יותר, כך שאשר עם אותו החזר חודשי כולל (בעיקר כדיי לעשות "ביטוח" בחלק של הריבית והמדד במסלול הזה).
קבלתי הצעה לאחר פרעון של 100K במסלול של המשתנה ושארית החזר של כ 250K להפיכת המסלול לקל"צ ל 12 שנים בריבית של 2.95% .
מה דעתך ?
שלום אסף,
נראה בסדר
בהצלחה
היי,
ראשית תודה על אתר מעולה! נעזרנו בו רבות בתהליך לקיחת המשכתנא שלנו.
אנחנו עומדים בפני מכירת הדירה שלנו וקניית מגרש לבניה, בבנק נאמר לנו שאי אפשר לשמור על תנאי המשכנתא הנוכחית שלנו (אשר תנאיה מעולים – נלקחה לפני כשנתיים) כיוון שמדובר במגרש ובניה ולא בדירה מוכנה.
האם יש דרך לשמור על התנאים גם ברכישת מגרש?
תודה רבה!
שלום הילה,
כל בנק פועל פה בצורה קצת שונה, ולכן כל עוד הבנק לא אפשר לכם לשמור על תנאים אז אני לא רואה פה הרבה סיכוי לכך
בהצלחה
שלום יש לי יתרת משכנתא של כ 280 אש"ח להחזר לעוד כ 15 שנים
צמודה למדד בריבית קבועה 3.6 סכום 100 אש"ח
פריים 1.6 סכום 93 אש"ח
צמוד למדד בריבית משתנה 3.2 סכום 87 אש"ח
יש לי 100 אש"ח שחסכתי עם הזמן איך ההמלצה למחזר ?
בברכה,
יגאל.
שלום יגאל,
1. לחלק בין הקבועה למשתנה – לא הייתי נוגע בפריים
2. יש לך אפשרות למחזר ואז לסלק את הסכום לאחר המחזור למסלול שהוא לא משתלם עבורך
בהצלחה
אחלה אתר!
יש לי משכנתא כמפורט למטה ורציתי לדעת איזה חלק כדאי לי לסגור במידה וברצוני:
1. להקטין את ההחזר החודשי
2. לשלם כמה שפחות
פריים לא צמוד, ריבית 0.7, עד 10/8/43, 49,035.82 ש"ח
פריים לא צמוד, ריבית 0.7, עד 10/10/43, 93,638.31 ש"ח
קבועה צמוד מדד, ריבית 1, עד 10/12/23, 23,482 ש"ח
קבועה לא צמודה, ריבית 3.1, עד 10/12/27, 86,158.32 ש"ח
קבועה לא צמוד, ריבית 3.25, עד 10/12/29, 135,026.62 ש"ח
תודה רבה!
משה
שלום משה,
את הקל"צ הארוך
בהצלחה
היי ,
יש לי משכנתא בשני מסלולים:
קל"צ – 219,000
עמלת פרעון מוקדם: 17,500
ריבית: 5.2 מתואמת 5.33
ל- 9 שנים.
פריים- 50,000
ברשותי סכום של 50,000 איך כדאי למחזר?
שלום דני,
אני לא יודע מה הריבית בפריים,
אבל אם נמוכה מאחוז אז הייתי פורע את הקל"צ
בהצלחה
שלום רב,
יש ברשותי משכנתה אשר בשני מסלולים:
פריים- 50,000
קבועה לא צמודה – 219,000 ועמלת פירעון : 17,000
בריבית מתואמת 5.33
ברשותי סכום של 100,000
איך כדאי לי למחזר את המשכנתה?
הבנק הציע לא לגעת בפריים
ולמחזר את הקל"צ ל-5 שנים בריבית 3.1 קל"צ
תודה מראש
שלום דני,
לא אמרת מה גובה הריבית בפריים אבל בגדול אני חושב כמו הבנק
בהצלחה
יש לי משכנתא שחלק ממנה קבוע לא צמוד, ריבית 3.25, עד 10/12/29, 135,026.62 ש"ח
האם כדאי לקחת הלוואה בריבית פריים על חלק מהמשכנתא (סביבות 56,000 ש"ח) למשך 3 שנים?
תודה!
שלום משה,
אם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי שיעלה אז כן
בהצלחה
שלום,
ברשותי קרן השתלמות נזילה של 160K
יש לי יתרת משכנתא ב 3 חלקים:
משתנה כל 5 שנ' , יתרה 60K ללא עמלת פרעון עד 2038\ החזר חודשי 260 שח
פריים: יתרה 117K ללא עמלת פרעון עד 2038 \ החזר חודשי 470 שח
קל"צ: יתרה 123K עמלת פרעון 4600 שח עד 2028 \ החזר חודשי 1060 שח
בגדול המטרה היא להקטין את סה"כ ההחזר החודשי.
מה לדעתך עלי לעשות
תודה מראש.
שלום צבי,
לא ציינת ריביות וזה מאוד חשוב
בכל מקרה, הייתי מכסה את המשתנה + חלק יחסי מהקל"צ
בהצלחה
נניח שהמשכנתא שלי בנויה משני מסלולים:
1. ריבית קל״צ
2. לא צמודה משתנה כל 5 שנים
לקחתי את המשנכתא לפני שנה כך שנקודת הפרעון של מסלול 2 היא עוד 4 שנים.
התכנון הוא לסלק את המסלול המשתנה בנקודת פתיחה.
כעת הצטבר לי סכום חסכון לא צפוי המהווה כ-20% מההלוואה המשתנה.
האם יש לי אפשרות לפרוע חלק מהמסלול הזה כבר עכשיו?
האם כדאי?
אני מרגיש שהכסף לא מנוצל כרגע וגם לא רוצה לקחת סיכון ולהשקיע אותו לטווח כה קצר.
תודה
שלום אילן,
כן
תתקשר לבנק ותבדוק אם יש לך עמלת יציאה על המסלול (לא בטוח שתהיה כי הריביות עלו)
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
רציתי לקבל חוות דעת על סילוק של 50K, מאיזו מסלול עדיף לסלק:
משכנתא מחולקת לפי:
149k פריים 0.95- ל-20 שנה.
227k ב-3.15% קל"צ ל-10 שנים.
62k ב-1.7% קבוע צמודה ל-7 שנים.
תודה מראש
פבל
פבל שלום,
הייתי מסלק את הקל"צ
בהצלחה
אנחנו מתלבטים אם לסגור את המשכנתא .
נלקחה בשנת 2,001 . 310,000 ₪ משלימה 5.8% ריבית קבועה צמוד למדד
לזכאים 90,000 ₪ בריבית קבועה 5.5% צמוד למדד
נותר היום 320,000 ₪ ועוד 10 שנים לשלם. משלמים 3,300 ₪ בחודש.
יודע שלקחנו בריבית גבוהה.
אמי נפטרה והשאירה כסף .
האם עדיף לסגור את הכול , או לסגור את הזכאים ולעשות לשאר מחזור לתקופה יותר קצרה , באיזה סכום חודשי ובאיזה מסלול ?
תודה
שלום יוסי,
אם אין לך מה לעשות עם הכסף אז וודאי כדאי לסגור
אם אתה שוקל חלופות השקעה אז הייתי ממחזר ואת שאר הכסף משקיע באפיקים אחרים
ממליץ לקיים פגישה עם יועץ בתחום
בהצלחה
שלום. תודה לך על כל המידע שאתה משתף אותנו זה עוזר מאוד.
ברשותי משכנתה ב 2 מסלולים
1 מסלול קבוע לא צמוד סכום של 217 אלף 3.40% ריבית שנתית שפיצר
2 מסלול פריים 112 אלף P-0.75% ריבית שנתית
זה מה שנותר לשלם סה"כ 329 אלף
ברשותי 200 אלף שח באיזה מן המסלולים הית ממליץ לחסל את היתרת חוב ?
שלום איתי,
קל"צ
בהצלחה
תודה רבה לך תבורך מפי עליון . עזרת לי המון גם בתהליך לקיחת המשכנתה . שאלתי אותך שאלות על איזה מסלול שקיבלתי מהבנק ועל מה כדאי להתמקח שאלות שלא היתי בטוח שאני עושה נכון. וגרמת לי לשקט נפשי לאחר ששמעתי את דעתך המקצועית ואז ידעתי שמה שאני עושה נכון.
בזכותך הגעתי להחלטות הנכונות והצלחתי לקנות דירה בכוחות עצמי ללא עזרת המשפחה כלל. {ואני בן 24 } ללא עזרתך הייתי עושה הרבה טעויות אתה היית נותן עצות שם במקום המשפחה האיש היחיד שנתן טיפים להצלחה תכלס.
וגם המדריכים שאתה כותב מאוד ברורים וקלים להבנה.
תוך כדי שלקחתי את המסלול מהבנק.
השארתי את הפרטים שלי בכל מיני אתרים שמבטיחים להשיג לך מסלול טוב יותר ולחסוך לך כסף. הצגתי לכולם את המסלול שלי ואף אחד לא היה יכול להשוות לי כולם אמרו שזה מסלול טוב מאוד והכל בזכותך
ה' ישלח לך את כל הטוב שבעולם איש יקר וייתן לך עושר ואושר ושמחה ובריאות הצלחה כסף וכל אשר תעשה תצליח כל ימי חייך עד 120 שנה ואפילו יותר כי מגיע לך
תודה רבה על הפרגון והמילים החמות איתי, שמחתי לעזור
שלום
תודה על כל הפוסטים הטובים והמועילים שלך, יישר כח.
אם אני מחזיר חלק מהמשכנתא, האם הבנק יחייב אותי להישאר עם החלק היחסי של ריבית הפריים (33%) גם לאחר פרעון חלק ממנה. למשל אם לקחתי מיליון שח ו שליש בפריים. ואני רוצה לפרוע 400 אשח , אני אהיה חייב להישאר עם 200 אשח בריבית פריים ?
שלום אור,
אין הכרח להישאר באותה חלוקה לאחר סילוק
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
שנה טובה!
המון תודה על האתר .
ברשותינו משכנתא שלחקחנו לפני שנתיים בסוף 2014:
205.000 – משתנה צמודה כל 5 שנים עד 2034
156.000 – קבועה לא צמודה עד 2026
205.000 – פריים עד 2034
יש לנו סכום 150 אלף בערך ,היינו רוצים לסלק את המשכנתא ולקצר שנים
הנטייה של בעלי לכסות את המסלול הקבוע ולהגדיל סכום חודשי בשתי מסלולים הנותרים.(אפשרי ?כדאי?)
אשמח מאוד לשמוע את דעתך
המון תודה!
ליז
ליז שלום,
1. לא ניתן לסלק את הקבועה ולהגדיל במקביל את ההחזר החודשי במסלולים האחרים (אלא אם כן תבצעו מחזור, אבל לדעתי יבקשו ריביות הרבה יותר גבוהות)
2. אולי כדאי להקטין שווה בשווה את הקבועה ואת המשתנה וקח תוכלו להישאר עם אותו התשלום רק לפחות שנים בשני המסלולים
בהצלחה
שלום !
יש לי משכנתא שנלקחה לפני שנתיים וכרגע נשאר לפי הנתונים הבאים :
218000 ריבית פריים – 0.9 -.
קל"צ – 333000 בריבית 3.48%
קל"צ – 233000 בריבית 3.35%
ברשותי 90000 מה ההמלצה היכן כדאי להוריד את הסכום הנ"ל מאיזה מסלול ?
המטרה להוריד את סכום תשלום המשכנתא החודשי
בתודה מראש.
שלום אופיר,
בקל"צ הארוך יותר או לשלב בין שני הקלצי"ם
בהצלחה
שלום,
להלן 2 מסלולים :
קבוע לא צמודה – 102,000 – ריבית 3.21% נשאר 8 שנים
עוגן אג"ח לא צמוד משתנה כל 5 שנים שפיצר – 113,000 3.46% נשאר 13 שנים
יש ברשותי היום 80,000 והמטרה להקטין תשלום חודשי.
לאיזה מסלול מומלץ להזרים את הכסף ?
בעוד שנה ישתחרר סכום כסף נוסף שיאפשר לסגור את המסלול סופית, האם כדאי להמתין עד אז לסגור את כל המסלול בפעם אחת?
תודה
שלום רגינה,
הייתי סוגר את המשתנה כיום, לא רואה צורך להמתין
בהצלחה
שלום, אודה על דעתך על החזרת סכום של כ 150,000 שח
ההלוואות הקיימות
פריים ,120,000ש"ח 0.7% עד 2044
קל"צ 210,000ש"ח % 3.57 עד 2026
עוגן מק"מ לשנה לא צמודה- 122,000ש"ח 1.17% עד 2044
עוגן אג"ח לא צמודה משתנה כל 5 שנים – 246,000 ש"ח 3.58% עד 2039
תודה
שלום אודי,
נראה בסדר
בהצלחה
איזה מסלול עדיף להחזיר?
תודה
שלום אודי,
את המשתנה הלא צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן שאלה.
לקחתי לפני חודש משכנתא על סך 630.000
130K משתנה כל 5 4%
270K קבועה לא צמודה 3.1%
200Kפריים 0.8%
עכשיו ארגנתי 130 אלף שקל. האם אני יכול לפרוע את המסלול של המשתנה במכה? האם הבנק יאהב את זה ? אני רוצה להשאר רק עם הפריים והקבועה. ועדיין לא קיבלתי שטרי משכונות האם זה משנה ?
לקחתי 600 אלף לא 630 טעות
שלום חיים,
1. הבנק לא יתעניין בזה יותר מדי
2. אין קשר לשטרות המשכנתא, תרגיש חופשי להחזיר
בהצלחה
היי משכנתאמן!
פניתי אלייך בעבר לגבי מחזור משכנתא והגענו למסקנה שלא כדאי…
כל ההלוואה מ 9/13 – במקור 795,000 ש"ח ל20 שנה (הפריים חריגה והיא 25)
עכשיו נכנסתי לאתר של הבנק וראיתי משהו מוזר.
יש לי 3 מסלולים
1. צמודה משתנה כל 5 שנים (ריבית שנתית 1.49) – יתרת קרן – 130,556. אין עמלת פירעון מוקדם
2. P-1 – יתרת קרן 230,163 – עמלת פירעון מוקדם 290
3. קל"צ ריבית 4.4 – יתרת קרן 337,787. אין עמלת פירעון
תמיד כשהסתכלתי היו עמלות פירעון של עשרות אלפים (לדעתי זה היה במסלול 1 או 3)
האם מניסיונך יש טעם לשבת ולעשות משהו?
תודה רבה.
תמיר
תמיר שלום,
אין עמלת פירעון כי הריביות במשק עלו וזה עוד יותר לא משתלם עכשיו למחזר
אין טעם לגעת, אל תעשה טעות
בהצלחה
הי ,רציתי לדעת מה קורה במקרה ומבצעים ביטול חוזה של דירה מקבלן והבנק העביר את המשכנתא (הכסף)
לקבלן.
האם הקבלן הוא זה שמחזיר את הכסף לבנק?
האם אני צריך להודיע לבנק?
מה תעריף נורמלי לקנס על ביטול\הפרת חוזה?
תודה.
שלום שלומי,
אלו שאלות משפטיות שלמען האמת איני בקיא בהן מספיק
ממליץ בחום להתייעץ עם עו״ד
בהצלחה
שלום,
מעוניינים לסלק מהמשכנתא 350K, ולהשאיר את ההחזר החודשי בסכום הנוכחי (לא להפחית). כלומר, לצמצם את התקופה.
תמהיל המשכנתא:
* קל"צ – 380K ל-20 שנה. ריבית: 3.02. החזר חודשי: 2,222 ש"ח.
* פריים- 315K ל-30 שנה. ריבית: p-0.9. החזר חודשי: 1,016 ש"ח.
* קבועה צמודה – 270K ל-15 שנה. ריבית: 1.42 (ריבית נוכחית 1.28). החזר חודשי: 1,821 ש"ח.
1. אודה להמלצתך איזה מסלול/ים כדאי לפרוע ובאיזה יחס.
2. בסילוק בו ההחזר החודשי נשאר זהה והתקופה מתקצרת, הריביות נותרות כמו שהן? האם לא מדובר "במחזור"?
3. מעוניינים להישאר באותו סכום החזר חודשי ולקצר את התקופה.
תודה רבה !
גל
גל שלום,
1. ממליץ לחלק בין הקבועה הצמודה ללא צמודה ולקצר את השנים
2. הריבית לא תשתנה
בהצלחה
האם ניתן לפרוע חלק ממסלול ההלוואה גם אם אין את כל הסכום של הפרעון אלא רק חלק ממנו?
האם ניתן לקחת משכנתא מ בנקים שונים? (מסלולים שונים?)
שלום שלומי,
1. כן, יש בנקים דורשים שזה יהיה לפחות 10% מהמסלול
2. לא
בהצלחה
אהלן,
שאלה שמציקה לי: אם יש לי 50 אלף ש"ח והייתי צריך לבחור במסלול אחד לסילוק, מה הכי נכון:
פריים לא צמוד 184,000 0.7% ריבית 22 שנים
משתנה כל חמש שנים צמוד למדד 87,722 1.72% ריבית 22 שנים
משתנה כל חמש שנים לא צמוד 167,357 4.21% ריבית 22 שנים
והאם עדיף להוריד החזר חודשי או שנים?
תודה רבה רבה
חג שמייח 🙂
שלום אלון,
הייתי מחזיר למשתנה הלא צמודה + מקטין שנים
בהצלחה
שלום וברכה, שאלה דחופה:
אני רוצה לפרוע חלק מהמשכנתא, כ120 אלף ש"ח.
האם כדאי לפרוע את הפריים, המשתנה 5 או את הקל"ץ?
המשכנתא הקיימת היא:
140 אלף פריים (0.85%), שפיצר, ל 20 שנה.
196 אלף מתנה 5 (3.31%), שפיצר, ל15 שנה
226 אלף קל"ץ (3.9%), שפיצר, ל13 שנים.
תודה!!!
שלום שמיל,
80 למשתנה ו- 40 לקלצ
בהצלחה
שלום
יש לי שאלה אני רוצה לבצע מיחזור משכנתא לאותו נכס רק שעכשיו הנכס שווה יותר לכן אני יכול לקבל עד 75% מימון?
תודה
שלום אודי,
לא,
המחזור יעשה על אותו הסכום שנשאר כעת במשכנתא, אלא אם כן המימון ירד למתחת ל- 50% ואז ניתן לבקש תוספת למשכנתא עד גבול ה-50%
בהצלחה
שלום רב..
אשמח לשמוע את דעתך בנוגע לפרעון מוקדם של משכנתא.
לרשותי סכום נזיל של 150K ומשכנתא במסלולים הבאים (כולם מסתיימים בעוד 4.5 שנים):
1. יתרה לסילוק 135.5K במסלול קצ 4.2%.
2. יתרה לסילוק 48K במסלול קצ 3.7%.
3. יתרה לסילוק 43K במסלול פריים מינוס 1%.
הסכומים לעיל כוללים עמלת פרעון כוללת של כ-3.5K (עבור כל המסלולים יחד).
האם לפרוע את כולה? חלקה? איזה מסלול עדיף קודם?
המון תודה מראש..
שלום איציק,
אם אין לכם אפיקי השקעה מעניינים,
תסגרו את שני המסלולים הראשונים (הראשון בעדיפות מלאה)
בהצלחה
שלום,
הוצאתי משכנתא (עם 40% הון עצמי) עכשיו ב3 מסלולים (נניח והנכס שווה 2 מיליון):
1) 300K פריים מינוס 0.6 (30 שנה)
2) 600K קלצ 3.9 (8 שנים)
3) 300K משתנה 4.2 (30 שנה) – [במטרה להחזיר אחרי 5 שנים].
רציתי לדעת אם יש לי 200K שאני יכול להחזיר (או כל סכום שהוא) האם אני יכול להחזיר אותו רק על המסלול ה2-קלצ?
ואני אסביר את השאלה שלי.
כאשר הוצאתי את המשכנתא אמרו לי שאם יש לי 40% הון עצמי או 50% הון עצמי אז הריביות יהיו אותו דבר. ורק אם אגיע ל55% הון עצמי אז הריביות יהיו נמוכות יותר.
ושהבנק מאשר 25% במסלול פריים.
ואז אם אני יכול להחזיר כל מסלול מתי שאני רוצה בלי השפעה על שאר המסלולים. אז עדיף לי לתת רק 40% הון עצמי (ולהשאיר בעובר ושב את ה200K) ולהוציא משכנתא, ולקבל 25% פריים שיהיו 300K. ואז יום למחרת להגיד לבנק שאני רוצה להחזיר 200K על המסלול של הקלצ או משתנה. ואז בעצם קיבלתי 25% פריים על 1.2 מיליון ולא על 1 מיליון.
וזה בעצם יהפוך ל:
1) 300K פריים מינוס 0.6 (30 שנה)
2) 400K קלצ 3.9 (8 שנים)
3) 300K משתנה 4.2 (30 שנה)
וקיבלתי יותר בפריים שהוא העדיף יותר.
או שכאשר אני מחזיר 200K אז חלק הולך להחזר של הקלצ וחלק להחזר של הפריים?
תודה רבה!
עמיעד.
שלום עמיעד,
אתה יכול להחזיר לכל מסלול שתרצה
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לקבל המלצה על פרעון חלקי של המשכנתא
צפוי להכנס לי סכום של כ-50 אלף דולר שאוכל לפרוע בעזרתו חלק מהמשכנתא
המשכנתא כיום:
פריים (0.7%) – יתרה של 102 אלף ש"ח עד שנת 2043
עוגן מק"מ לשנה (1.09%) יתרה של 101 אלף ש"ח עד שנת 2043 (שינוי בכל חודש אוגוסט)
משתנה כל 5 לא צמודה (4.37%) 218 אלף שח עד שנת 2043 (השינוי הבא באוג' 2018)
משתנה כל 5 צמודה (1.58%) 194 אלף שח עד שנת 2033 (השינוי הבא באוג' 2018)
החזר חודשי של כ-3000 ש"ח
שלום עידן,
הייתי מסלק את המשתנה הלא צמודה
בהצלחה
תודה על התגובה. מה הסיבה שאת הלא צמודה ולא דווקא את הצמודה?
האם בגלל גובה הריבית?
מה להערכתך צפויים להיות הריביות של המסלולים הנ"ל בעוד שנה?
בגלל שהמשתנה מאוד מאוד יקרה + ארוכה בשנים
אינני יודע מה יהיו הרביות במסלולים אלו בעוד שנה
בהצלחה
שלום
השבוע סילקנו 100000 שח משני מסלולי קלצ שביחד היה בהם 315000 בריבית של 3.15 ל 12. לפי המחשבון המהלך כנראה. חסך לנו 40000 שח בריבית. כיוון שאחד המסלולים הוא עם קרן גבוהה יותר הוא התקצר ל כמעט 8 שנים והשני ל 6.5. החלטתנו לחסוך עוד 50000 ולהחזיר למסלול הגדול יותר.
המסלול הנוסף שיש לנו זה פריים -0.5 עם קרן של 135000.
מה שכן ראיתי שאם באמת נחזיר עוד 50000 החסכון בריבית יורד לעומת ההחזר שעשינו השבוע. ואם נחזיר 100000 נוספים אז החסכון בריבית יהיה חצי ממה שהיה הפעם.
השאלה שלי האם שווה להחזיר שוב לקלצ, עכשיו נשאר שם 215000 בריבית 3.15 ל 7 שנים בממוצע
או גם להתחיל לסגור סכומים בפריים?
התלבטות נוספת זה להחזיר עוד 50000, להוריד את המסלולים לחמש שנים ואחר כך להמתין לסוף הקלצ ולסגור את הפריים איתו בפעם אחת?
שללום טל,
הייתי ממשיך עם סגירת הקלצ
האפשרות השניה גם נראית טובה
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אם התפנה לי סכום כגובה החלק של הקל"צ (החלק עם הריבית יותר במשכנתא)- האם הבנק יאפשר לי לחסל את כולו ולהישאר עם שאר המשכנתא בריבית משתנה (וזולה?)
ושאלה נוספת:
תוך כמה זמן מלקיחת המשכנתא ניתן לכסות את החלק הזה? (אפשר לקחת משכנתא ולכסות אחרי חודשיים את הקל"צ)?
תודה מראש
שלום ימית,
אין בעיה לסלק כל סכום מכל מסלול
אין בעיה להחזיר חלק מהמשכנתא תוך חודשיים
בהצלחה
היי,
אני מתכנן לקחת משכנתא שכוללת שלושה רכיבים פריים קלצ ומשתנה כל 5 לא צמודה.
כפי שאתה יודע הבנק נותן רכיבים מסוימים יקרים על חשבון רכיבים אחרים.
לכן אצלי הרכיב של המשתנה כל 5 יקר על חשבון זה שהקלצ זולה יחסית.
התכנון שלי הוא לפרוע יום לאחר המשכנתא את רכיב המשתנה
האם תהיה עמלת היוון/פרעון?
מה גם שהריבית שם יחסית גבוהה (3.65%
שלום שלומי,
לא צפויה עמלת פרעון אם זה יהיה יום אחרי
בהצלחה
צריך להודיע לבנק 10 ימים לפני פירעון אחרת יגבו 0.1% עמלה מהסכום שסולק..
לא??
שלום ימית,
כן נכון,
אבל מדובר לרוב סכומים לא גבוהים (100 ש"ח על 100 אלף)
בהצלחה
היי, יש לי שאלה קטנה לקחתי מסלול פרים-0,3 בסכום של 180אלף, בשנת 2009,היום יש לי כסף להחזיר לבנק,השאלה היא לגרור את המשכנתא הזאת לדירה החדשה בגלל הריבית שהייתה אז או פשות לסלק אותה בכלל….. מה עדיף, תודה על התשובה,יום נעים
שלום רפי,
פריים מינוס 0.3 זה 1.3
אם אתם יודעים להכניס את הכסף להשקעה שתניב יותר מ- 1.3% אז שווה לגרור ולהשקיע את הכסף במקום אחר
אם לא, אז עדיף כבר לסלק
בהצלחה
שלום,
נלקחה משכנתא ל-30 שנה בגובה 600 אלף שקל. עברו 9 שנים, נותרו החזר של 479 אלף שקל.
מסלולים:
צמודה למדד, משתנה כל 5 שנים (ריבית 0.48) – 251 אלף יתרת סילוק
פריים לא צמוד מדד (ריבית 0.88) – 160 אלף יתרת סילוק
פריים לא צמוד מדד (ריבית 0.88) – 66 אלף יתרת סילוק
יש לי כ-65 אלף שקל שאני מעוניין להשתמש בהם עבור סילוק חלק מהמשכנתא. מה כדאי לסלק ולמה?
תודה מראש.
שלום שי,
את המשתנה הצמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ראשית – תודה רבה על האתר הבלוג והמחשבון המאוד אינפורמטיביים וברורים…. השילוב בינהם עזר לי רבות בתהליך לקיחת המשכנתא לפני מספר שנים.
אשמח מאוד לדעתך בנוגע לסילוק של סכום נכבד ממה שנותר –
המשכנתא כיום מחולקת לשני מסלולים
150 אלף, בריבית פריים מינוס 0.9, נותרו 27 שנים. החזר של 500 שח בחודש.
275 אלף בריבית קל"צ 2.94, נותרו 11 שנים. החזר של כ 2500 בחודש.
יש לי אפשרות לסלק כ 260 אלף.
אני חושבת לסגור את הקל"צ.
לקחת הלוואה קצרת מועד של 15 אלף כדי לסלק לגמרי את המסלול.
(ואת ההלואה של 15 להחזיר בכמה חודשים שבהם אפקיד לפרי את ה 2500 ש"ישתחררו" מהמסלול.
האם זו תוכנית הגיונית לאור הריבית הנמוכה בקלצ?
תודה!
שלום גלית,
הגיונית לגמרי
בהצלחה
שלום רב,
יש לי משכנתא על סכום של 512,000 ש"ח והצלחתי לחסוך סכום כסף של 70,000ש"ח
המשכנתא מחולקת ל 4 מסלולים :
1) 140,000 ש"ח במסלול פריים +0.2 = 1.4% (לתקופה 23 שנים) – תשלום חודשי 606 ש"ח
2) 109,000 ש"ח במסלול ריבית קבועה צמודה = 1.92% (לתקופה 7 שנים ) תשלום חודשי 1300 ש"ח
3) 61,000 ש"ח ריבית קבועה לא צמודה = 3.4% (לתקופה של 11 שנים) תשלום חודשי 533ש"ח
4) 202,000 ש"ח ריבית עוגן אג"ח לא צמוד משתנה כל 5 שנים = 3.77% (לתקופה של 14 שנים ונפתח ב 2023) תשלום חודשי 1500 ש"ח
חשוב לציין שהדירה שנקנתה הינה להשקעה ויש בי רצון לקנות דירה למגורים בשנה שנתיים הקרובות דבר שיצריך מכירה של הדירה הנוכחית ולקיחת משכנתא חדשה .
שאלתי היא כזאת :
האם כדאי לסגור חלק מהמשכנתא ?
אם כן, איזה חלק או חלקים ?
או שהיה יותר נכון לחסוך עוד כסף לצורך הקנייה העתידית או להשקיע את הכסף במקום אחר ?
הודה לעזרתך
שלום אופיר,
אני הייתי מסלק את המסלול ה- 4 ומשאיר את הההחזר כפי שהוא (מקצר את השנים)
לגבי השקעה עתידית בנכס אחר, זה יותר מורכב בשביל לענות על רגל אחת והייתי מציע להפגש עם איש מקצוע
בהצלחה
שלום,
חודש הבא אנחנו מתכוונים לקחת משכנתא על סך 700 אלף. הסכום ישולם לקבלן בפעימות, 375 אלף בחודש הבא, 125 אלף בספטמבר 2019 ועוד פעימות בהמשך..
המשכנתא בנויה מ-3 מסלולים, המסלול השלישי הינו משתנה כל 5 לא צמודה בסך 120 אלף שאנחנו רוצים לסלק יום אחרי לקיחת המשכנתא (מסלול פיתוי).
האם יהיה ניתן לסלק את הסכום גם אם טרם הכסף שולם לקבלן? כיוון והמשיכה הראשונה תהיה ממסלול הקלצ ורק בספטמבר 2019 נמשוך את הכסף מהמסלול הזה.
תודה!
שלום עידן,
תצטרך למשוך את כל המשכנתא בשביל להחזיר חלק ממנה
בהצלחה
שלום. אני עוקבת אחרי הפוסטים שלך ויש לי שאלה לגבי החזר משכנתא. אם יש 2 מסלולים : פריים וקבועה צמודה, איזה מהמסלולים כדאי להחזיר חלק של הכסף?
תודה מראש
שלום אנה,
לרוב מהקבועה כי הריבית שם יקרה יותר, אבל לבדוק שאין קנס גבוה
בהצלחה
הי משכנתאמן,
תודה רבה על כל המידע המסודר והמקצועי שאתה מעלה!
רציתי לדעת, מה קורה אם בנינו תמהיל, ובסופו של דבר החלטנו לא למשוך בכלל את אחד המסלולים (לדוגמא כי התווסף לנו הון עצמי לא מתוכנן)
האם זה אפשרי? האם יש זמן שבו הבנק מחייב אותנו לסיים למשוך את כל הכסף שביקשנו להלוואה ?
תודה
שלום אריאל,
הבנק לא מחייב למשוך את כל המשכנתא,
אבל קחו בחשבון שאם לא תמשכו את מלוא הסכום אז חלק ממסלול הפריים פשוט לא יינתן לכם
בהצלחה
שלום רב,
יש לי משכנתא בגובה 512,000 בארבע מסלולים שונים
1) 140,000 ש"ח במסלול – פריים + 0.2 = 1.4% (לתקופה של 23 שנים)
2) 109,000 ש"ח במסלול – ריבית קבועה צמודה = 1.92% (לתקופה של 7 שנים)
3) 61,000 ש"ח במסלול – ריבית קבועה לא צמודה = 3.4% (לתקופה של 11 שנים)
4) 202,000 ש"ח במסלול – ריבית עוגן אג"ח לא צמוד משתנה כל 5 שנים = 3.77% (לתקופה של 14 שנים שהפתיחה הבאה שלה ב 2023)
חשוב להגיד שהבית שקניתי הינו בית להשקעה והוא לא הבית שאני גר בו (קיום גר בשכירות) מאמין שבשנה שנתיים הקרובות אני ימכור את הבית ויקנה בית למגורים (וכמובן יגדיל את המשכנתא )
שאלתי היא כזאת ….
הצלחתי לחסוך כסף כ 70,000ש"ח
האם כדאי לי להשים את הכסף במשכנתא לצמצום המשכנתא ?
במידה וכן , לאיזה מסלול או מסלולים ?
או שעדיף לי לשמור את הכסף להשקעה אחרת ?
או לחילופין לחסוך עוד לקניית הבית בעתיד ?
אשמח לעצתך
שלום אופיר,
אני הייתי מסלק את המסלול ה- 4 ומשאיר את הההחזר כפי שהוא (מקצר את השנים)
לגבי השקעה עתידית בנכס אחר, זה יותר מורכב בשביל לענות על רגל אחת והייתי מציע להפגש עם איש מקצוע
בהצלחה
שלום רב,
יש לי משכנתא על סך 609,000
ב4 מסלולים:
1. 136,370 קבועה צמודה ל20 שנים – ריבית 3% (הלוואת זכאות מהמדינה, ללא קנסות יציאה)
2. 182,000 פריים ל30 שנים- ריבית 1.5%
3. 57,000 קל"צ ל14 שנים- ריבית 3.95%
4. 233,630 קל"צ ל13 שנים- ריבית 3.85%
מועד התשלום הראשון היה 10.07.2017, כך שכעת היתרה של הקרן היא 560,995.
הצלחנו לחסוך סכום של 200,000.
מה היית ממליץ לעשות?
האם כדאי להכניס את הכסף למשכנתא ואם כן לאיזה מסלול לדעתך?
במידה ולא על איזה אפיק השקעה אתה ממליץ?
תודה רבה
דוד
שלום דוד,
הייתי מחזיר את הזכאות + קלצ
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל תודה רבה על ההשקעה, בזכותך הצלחתי לקחת משכנתא בריבית אפילו יותר נמוכה ממה שחשבתי שאפשר.
לגבי קיצור זמן מסלול,
יש לי מסלול של 270,000 משתנה כל 5 וצמודה ל 30 שנה בריבית של 1.5%.
בהנחה ויעמוד לרשותי סכום של 50 אלף ש"ח ואוכל להמשיך לעמוד בהחזר החודשי.
1. האם כדאי לצמצם את מספר השנים במסלול זה לפני תום ה- 5 שנים?
2. לפי מה שהבנתי במסלולים המשתנים כל 5, ככל שיורדים בשנים, הריבית עולה, השאלה אם גם כאן היא תעלה? בגדול השאלה שלי היא, האם יש בחינה מחודשת של התנאים בעת קיצור מסלול?
3. בהנחה ואני מודיעה יותר מ- 10 ימים מראש, האם גם כאן ישנה עמלת היוון?
4. האם במסלולים הללו ניתן לקצר נניח מ- 28 שנים שנותרו ל- 24? או שזה חייב להיות בכפולות של 5 ואז זה בעצם מחזור?
יש לי מסלולים נוספים אותם אוכל למחזר, אבל השאלות שלי הן יותר שאלות תיאורטיות על קיצור מסלול במשתנה כל 5.
תודה על הכל,
חסכת לנו הרבה מאד כסף,
סמדר
שלום סמדר,
1. האם כדאי לצמצם את מספר השנים במסלול זה לפני תום ה- 5 שנים? – כן
2. לפי מה שהבנתי במסלולים המשתנים כל 5, ככל שיורדים בשנים, הריבית עולה, השאלה אם גם כאן היא תעלה? בגדול השאלה שלי היא, האם יש בחינה מחודשת של התנאים בעת קיצור מסלול? – אי אפשר לדעת אם היא תעלה או תרד, זה תלוי בנוסחה שנקבעה מול הבנק ותלוי בממוצע הריבית כיום (אג"ח או ממוצע משכנתאות)
3. בהנחה ואני מודיעה יותר מ- 10 ימים מראש, האם גם כאן ישנה עמלת היוון? – לא אמורה להיות עמלת היוון
4. האם במסלולים הללו ניתן לקצר נניח מ- 28 שנים שנותרו ל- 24? או שזה חייב להיות בכפולות של 5 ואז זה בעצם מחזור? – לא חייב להיות בכפולות של 5
בהצלחה